Garantie en raison des défauts de la chose vendue. Interprétation d’un contrat.

Faits

A.

a) Depuis septembre 2011, Y.________ était

propriétaire du bien‑fonds article [11111] du cadastre de Z.________

(partie située sur territoire neuchâtelois d’un domaine agricole), ainsi que

des biens-fonds articles [22222], [33333] et [44444] du cadastre de W.________

(partie bernoise du même domaine).

b)

En 2013, Y.________ a conclu un contrat de bail à ferme agricole avec A.________

(ci-après : le fermier), pour l’affermage de l’ensemble de ces parcelles

(non contesté).

c)

Le 31 mai 2017, Y.________ et A.________ ont conclu une « Convention de

reprise – Actifs fermiers, Terres et Bâtiments », prévoyant que le fermier

reprenait, au 1er mai 2017, « l’entier des terres et

bâtiments composant l’exploitation agricole », la vente devant se

faire pour le prix de 800'000 francs et un acte devant être passé à cet effet,

ainsi que – mais cela ne devait pas être mentionné dans l’acte de vente à venir

– « le reste de l’équipement et des stocks (matériel, bois, etc.), les

installations fixes (installation de traite et pont roulant appartenant à Y.________) »,

la valeur des actifs fermiers s’élevant à 172'500 francs.

d)

Le domaine n’a ensuite pas été vendu à A.________ et le contrat du 31 mai

2017 n’a donc pas été exécuté.

e)

Une vente du domaine par Y.________ à X.________ a été envisagée (non

contesté). Les deux intéressés se sont rendus ensemble sur le domaine, le 17

février 2018 ; les versions divergent sur ce qui a été visité (selon X.________,

sa visite s’est limitée aux extérieurs et à un appartement et il n’a pas vu le

rural, ni l’intérieur de la ferme).

d)

Le 20 février 2018, Y.________ a écrit au fermier qu’il avait effectué une

visite sur le domaine le 17 du même mois. Selon lui, la tenue des bâtiments

était désastreuse. Il écrivait en outre : « vous avez construit

sans mon autorisation et sans même me consulter une « stabulation »

où vous détenez du bétail dans un fenil qui n’est pas prévu à cet effet, qui en

plus est couvert de 1 m de fumier sur la surface. Je ne suis en aucun cas

responsable de l’aménagement de cette surface qui est en infraction à la loi

sur la protection des animaux. Autre fait, un mur sur la façade a été ouvert

sans mon consentement et sans même m’en aviser ». Le propriétaire

faisait aussi état de divers problèmes d’entretien des bâtiments et de leurs

alentours. Il signifiait au fermier qu’il allait « se détourner sur un

autre acheteur » que lui. Il ne pensait pas rompre le bail à ferme,

mais la vente serait effectuée dans les meilleurs délais.

e)

Le lendemain, le bailleur a adressé au fermier un rappel pour le paiement de

fermages en retard ; il résiliait le bail avec un délai de six mois.

f)

Par une lettre non datée, mais apparemment postérieure à celles mentionnées

ci-dessus, le bailleur a fixé un délai au fermier pour réparer les dégâts qu’il

avait causés.

B.

Par acte authentique intitulé « Vente

immobilière – Vente mobilière – Modifications hypothécaires

conditionnelles », daté du 20 mars 2018, Y.________ a vendu à X.________

le bien-fonds no [11111]. Le prix fixé à 800'000 francs incluait celui des

immeubles de W.________, pour la vente desquels un acte authentique a été

instrumenté le 22 juin 2018 par un notaire bernois (non contesté).

Sous

le titre « Conditions de la vente », l’acte du 20 mars 2018

prévoyait ceci, au chiffre 1 : « Il est précisé que les objets

suivants : - Pont roulant Palfinger dans la grange, - Evacuateur à fumier Miro,

- Installation de traite directe Delaval, - Tank à lait sont également vendus

pour le prix de CHF 180'000 (…), montant qui fera l’objet d’un règlement de

compte entre parties, hors de la vue du notaire, au moment du paiement du prix

de vente du domaine ».

Au

chiffre 2 du même titre, les parties convenaient que « [l]’entrée en

jouissance aura[it] lieu au moment du paiement du prix de vente »,

alors que le chiffre 3 mentionnait que « [l]’entrée en propriété

interviendra[it] au moment de l’inscription du présent acte au registre

foncier ».

Au

chiffre 4 du même titre, l’acte prévoyait ceci : « Le domaine est

actuellement loué à un fermier, A.________. L’acquéreur va prendre contact avec

le fermier afin de négocier la résiliation anticipée du bail pour une date

qu’il reste à définir. L’éventuelle indemnité y relative sera prise en charge

par l’acquéreur, à l’entière décharge du vendeur [indemnité dont il faudrait

déduire le remboursement d’une aide initiale due par le fermier à l’État de

Neuchâtel]. Par contre, toute autre prétention justifiée du fermier en lien

avec le bail à ferme, notamment relative aux investissements éventuels

effectués dans le bâtiment, sera assumée par le vendeur, à l’entière décharge

de l’acquéreur. Elles pourront être payées par l’acquéreur, après compensation

avec d’éventuelles prétentions du bailleur vis-à-vis du fermier (fermages

arriérés, dégâts causés aux bâtiments et aux installations, etc.) en déduction

du prix de vente. Le vendeur donne tout pouvoir à l’acquéreur pour trouver un

accord global portant sur la résiliation du bail à ferme et ses conséquences

financières. La conclusion d’un accord global avec le fermier portant sur la

date de la résiliation anticipée du bail et ses conséquences financières ainsi

que sur son indemnisation pour les investissements éventuels effectués par

lui-même, constitue une condition suspensive au dépôt du présent acte au

registre foncier ».

L’acte

précisait encore que « [l]e vendeur exclu[ait] expressément toute

garantie quant aux éventuels défauts des biens-fonds vendus, l’art. 199 CO

relatif aux défauts volontairement dissimulés demeurant réservé ».

C.

a) Une convention a été conclue le 16 avril

2018 entre X.________ et le fermier, selon laquelle le premier s’engageait à

verser au second la somme de 250'000 francs « à titre de

dédommagement et pour la rupture du bail », montant payable au 30

octobre 2018, soit à la date prévue pour le départ du fermier du domaine ;

le document précisait : « Le dédommagement est pour les

équipements suivants : Evacuateur à fumier MIRO neuf, Installation d’une

stabulation pour 24 génisses de 1 an jusqu’au vêlage, Montant des

dédommagements : Fr. 180'000.00 », les 70'000 francs restants

représentant l’indemnité pour la rupture anticipée du bail. Cette convention avait

été, sur demande des intéressés et en fonction de leurs indications, préparée

par B.________, ingénieur agronome à la Chambre neuchâteloise d’agriculture et

viticulture (CNAV). Dans un premier temps, la convention n’a pas été portée à

la connaissance de Y.________ (non contesté).

b)

Les ventes immobilières ont été inscrites aux registres fonciers neuchâtelois

le 2 juillet 2018 et bernois le 3 juillet 2018 ; les parties à l’acte en

ont été avisées immédiatement (non contesté ; le notaire neuchâtelois

avait expédié l’acte au registre foncier le 29 juin 2018).

c)

X.________ et le fermier ont conclu une nouvelle convention, datée du 23

juillet 2018, avec le concours de B.________, qui en a assumé la rédaction.

Elle mentionnait que suite à l’abandon du domaine par A.________, ce dernier

quittait définitivement celui-ci le même jour et remettait immédiatement toutes

les clés à X.________. Le fermier admettait qu’il remettait les lieux dans un

état « lamentable » et qu’il avait occasionné des dégâts,

reconnaissant des griefs dont le mandataire de X.________ lui avait fait part

dans une lettre du 9 juillet 2018. Il certifiait « avoir effectué des

travaux dans les bâtiments sur le domaine […] pour un montant de Fr. 180'000.00

(L’entreprise C.________ pour l’évacuation à fumier ; D.________ pour des

travaux de menuiserie, charpente et portes à l’écurie ainsi que la création

d’une stabulation ; Entreprise E.________ pour des travaux de maçonnerie)

et avec l’accord de l’ancien propriétaire, Y.________ » ; le décompte

mentionnait les 250'000 francs prévus par la convention du 16 avril 2018,

dont à déduire 90'600 francs pour « Solde de l’aide initiale payée par X.________ »

et 90'000 francs – montant raturé à la main – comme « versement au

comptant, ce jour (selon quittance séparée) » ; le solde de

69'400 francs – montant aussi raturé à la main – était « intégralement

compensé pour la remise en état des dégâts occasionnés par A.________ ainsi que

tous les travaux de nettoyage des différents bâtiments » (convention ;

X.________ a allégué que la convention, datée du 23 juillet 2018, avait en

fait été signée le 27 du même mois ; cependant le témoin B.________ a

évoqué une signature à la date indiquée sur la convention ; il a aussi

indiqué que s’il y avait eu des corrections sur des montants, au moment de

signer la convention qu’il avait préparée, il aurait réimprimé le texte avec

les montants corrigés).

d)

Les clés du bâtiment ont immédiatement été remises au nouveau propriétaire (X.________

a allégué les avoir reçues le 27 juillet 2018).

e)

La convention n’a d’abord pas été portée à la connaissance de Y.________, X.________

considérant que cela n’apporterait rien.

D.

a) Le 26 juillet 2018, le mandataire de X.________

a écrit à Y.________ « que les objets vendus présent[aient] de graves

défauts » : il manquait les griffes de l’installation de traite

directe et une partie du tank à lait ; « au vu des

circonstances », l’acheteur n’avait pas encore pu déterminer si

l’évacuateur à fumier et le pont roulant fonctionnaient correctement. Selon

lui, l’acquéreur était « dans l’attente de la communication, par

l’ancien fermier [A.________], de l’entier des éléments relatifs aux

investissements/améliorations effectués par ce dernier et qui devront lui être

remboursés, comme mentionné en page 12 de l’acte de vente ». Il

précisait qu’à ce stade, il était « impossible de déterminer l’éventuel

montant » dû à Y.________ dans le cadre de la vente mobilière et qu’il

reprendrait contact dès que les éléments demandés au fermier auraient été

communiqués.

b)

X.________ a obtenu, apparemment le 23 août 2018, un devis d’environ 18'900

francs pour des travaux concernant la toiture d’un bâtiment.

c)

Y.________, par son mandataire, a écrit à X.________, le 23 novembre 2018,

que « faute de preuve du contraire, les objets vendus [n’étaient]

entachés d’aucun défaut » ; il proposait que l’acquéreur verse

déjà 90'000 francs, le solde, du même montant, « pouvant faire l’objet

de discussions ultérieures ».

d)

Le 27 décembre 2018, l’acquéreur a écrit au vendeur qu’il contestait lui devoir

un quelconque montant. Selon lui, « les investissements effectués par

le fermier dans les bâtiments, et acquittés par [lui-même] auprès de ce

dernier, [s’étaient] élevés à CHF 180'000.- ». Il faisait état de divers défauts

affectant les quatre biens mobiliers vendus, précisant que « [l]e prix

de vente de ces appareils [devait] à cet égard être revu à la baisse (action

rédhibitoire) au sens du Code des obligations » et soutenait que la

vente avait un « caractère lésionnaire » (à ce sujet, il se

référait à une convention du 31 mai 2017 entre Y.________ et le fermier, aux

termes de laquelle le premier s’engageait à transférer au second la propriété

d’ « installations fixes (installation de traite et pont-roulant

appartenant à Y.________) » pour le prix de 72'500 francs).

L’acquéreur alléguait aussi des « défauts aux installations électriques

des bâtiments, frauduleusement cachés ». À ce courrier était jointe la

convention du 16 avril 2018, dont le contenu a déjà été résumé plus haut.

e)

Le vendeur a répondu le 7 janvier 2019 que le contrat de vente donnait certes à

X.________ le pouvoir de trouver un accord global avec le fermier, mais

prévoyait aussi que seules les prétentions justifiées du fermier pouvaient être

indemnisées. Le courrier du 27 décembre 2018 n’apportait aucun élément

permettant de retenir que les 180'000 francs correspondraient à des prétentions

justifiées du fermier, ni même que l’acquéreur se serait acquitté d’une telle

somme ; il fixait à X.________ un délai au 14 janvier 2019 pour lui verser

180'000 francs, ou au moins lui faire part d’une proposition raisonnable.

E.

a) Après avoir obtenu une autorisation de

procéder, Y.________ a déposé devant le Tribunal civil, le 5 mai 2020, une

demande contre X.________. Il concluait à la condamnation du défendeur à lui

verser la somme de 180'000 francs, plus intérêts à 5 % dès le 23 novembre

2018, sous suite de frais et dépens. Le demandeur alléguait en substance les

faits déjà résumés plus haut.

b)

L’assistance judiciaire a été accordée au demandeur.

c)

Dans sa réponse du 24 juin 2020, X.________ a conclu au rejet de la demande,

sous suite de frais et dépens. Il alléguait en substance les faits résumés plus

haut.

d)

Le demandeur a répliqué le 16 novembre 2020 et le défendeur a dupliqué le

6 janvier 2021.

e)

Par courrier du 3 juin 2021 au Tribunal civil, le défendeur a écrit qu’il « entend[ait]

préciser ses propres offres de preuves » et demandait l’audition,

comme témoins, de A.________ et B.________, proposant en outre des noms

d’experts (ni dans la réponse, ni dans la duplique, le défendeur n’avait

indiqué qui étaient les témoins à entendre en preuve de ses allégués, se

contentant d’indiquer une preuve « par témoins »).

f)

Le demandeur s’est opposé à l’audition des témoins proposés par le défendeur,

en relevant que comme ce dernier ne les avait pas cités nommément dans ses

écritures, notamment dans son mémoire de réponse, il avait privé le demandeur

de la possibilité de réagir, en particulier dans son mémoire de réplique, en

offrant des contre‑témoignages.

g)

Le défendeur a répliqué le 10 juin 2021 que si le nom des témoins n’était pas

spécifié dans les offres de preuves, il apparaissait dans les allégués

eux-mêmes, et que refuser les témoins relèverait d’un formalisme excessif.

h)

Par ordonnance de preuves du 14 septembre 2021, le Tribunal civil a admis les

preuves littérales déposées, rejeté l’audition des deux témoins proposés par le

défendeur (défaut d’indication de leur nom dans la réponse et la duplique, soit

une motivation insuffisante que l’art. 132 al. 1 CPC n’avait pas pour vocation

de réparer), réservé une éventuelle expertise, invité le défendeur à déposer

l’original d’une pièce et fixé une audience.

i) À l’audience du 2 mai 2022, les parties ont

confirmé leurs conclusions ; les parties ont été interrogées ; il a été

décidé, d’entente entre les parties et vu la difficulté à établir les faits,

que les témoins A.________ et B.________ seraient entendus ; la décision

sur d’éventuelles expertises a été renvoyée.

j)

Le Tribunal civil a tenu une seconde audience le 5 septembre 2022. Il a

notamment refusé de faire procéder à une expertise de la toiture, « car

– à supposer que l’exclusion de garantie contenue dans l’acte de vente

immobilière ne s’applique pas à la toiture – les éléments constitutifs pour

pouvoir prétendre à la réparation en garantie des défauts ne sont pas remplis,

le défendeur n’ayant ni allégué ni prouvé avoir respecté ses incombances, à

savoir avoir vérifié l’état du toit aussitôt que possible et avoir avisé le

demandeur du prétendu défaut sans délai ». Le défendeur a pris acte de

cette décision et « réit[éré] ces moyens de preuves ». Le

témoin B.________ a été entendu. Le témoin A.________, bien que régulièrement

cité, ne s’est pas présenté. Le défendeur a maintenu sa réquisition concernant

son audition. Le Tribunal civil a statué comme suit : « La juge rejette

l’audition du témoin, A.________, qui ne s’est pas présenté aujourd’hui sans

excuse. Les faits relatifs à la transaction concernant les installations

mobilières du domaine agricole ont été suffisamment instruits, en particulier

par l’audition de ce jour de B.________. S’agissant des allégués relatifs à

l’étanchéité de la toiture, son témoignage n’est pas jugé pertinent par

l’appréciation anticipée des preuves, en partie compte tenu des déclarations

faites par les parties à ce sujet le 02.05.2022 ». Le procès-verbal

mentionne ensuite ceci : « [le mandataire du défendeur] en prend

acte et réitère sa réquisition ». La juge a prononcé la clôture de

l’administration des preuves. Un délai a été fixé aux parties pour le dépôt de

leurs plaidoiries écrites.

k)

Le demandeur a déposé sa plaidoirie écrite le 27 octobre 2022, confirmant ses

conclusions. Le défendeur a fait de même le 31 octobre 2022.

F.

Par jugement du 21 février 2023, le

Tribunal civil a condamné X.________ à verser à Y.________ la somme de

158'522.35 francs, avec intérêts à 5 % dès le 15 janvier 2019, rejeté la

demande pour le surplus, condamné X.________ à verser au mandataire de Y.________

une indemnité de dépens de 14'652 francs, condamné Y.________ à verser à X.________

une indemnité de dépens de 1'628 francs, arrêté les frais judiciaires à 10'800

francs et mis ces frais pour 9'720 francs à la charge de X.________ et 1'080

francs à celle de Y.________ (pour ce dernier, sous réserve des règles de

l’assistance judiciaire).

G.

a) Le 29 mars 2023, X.________ appelle du

jugement du Tribunal civil, en concluant, sous suite de frais et dépens, à ce

que l’audition du témoin A.________ et une expertise soient ordonnés, puis

principalement à la réforme du jugement entrepris en ce sens que la demande est

rejetée, subsidiairement à l’annulation du jugement entrepris et au renvoi de

la cause au juge de première instance, pour nouvelle décision.

b)

Dans sa réponse du 13 mai 2023, Y.________ conclut au rejet de l’appel et à la

confirmation du jugement entrepris, sous suite de frais et dépens.

c)

Le 17 mai 2023, le juge instructeur a écrit aux parties qu’un deuxième échange

d’écritures ne paraissait pas nécessaire et qu’il serait statué sur pièces et

sans débats, sous réserve du droit inconditionnel de réplique, à exercer, le

cas échéant, dans les dix jours.

d)

L’appelant n’a pas déposé de réplique dans le délai fixé.

C O N S I D É R A N T

1.

L’appel a été déposé par écrit, dans le délai légal, et il

est motivé. La voie de l’appel est ouverte, ce qui n’est pas contesté. L’appel

est recevable, avec cependant quelques réserves qui seront examinées plus loin

(art. 308 à 311 CPC).

Considérants

2.

a) L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour

constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir

l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou

d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge. Elle peut revoir

librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en

première instance (Jeandin, in : CR CPC, 2e éd., n. 5

Intro art. 308‑334).

b) L’appel doit être motivé (art. 311 al. 1 CPC).

L'appelant doit démontrer le caractère erroné de la motivation (ou des

motivations alternatives) de la décision attaquée par une argumentation

suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui

suppose une désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et

des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique. Même si l'instance

d'appel applique le droit d'office (art. 57 CPC), le procès se présente

différemment en seconde instance. L'appelant doit tenter de démontrer que sa

thèse l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne saurait se borner à

reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première

instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur

les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est entachée

d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge ou

en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. Si la motivation de

l'appel est identique aux moyens qui avaient déjà été présentés en première

instance, si elle ne contient que des critiques toutes générales de la décision

attaquée, ou encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première

instance, elle ne satisfait pas aux exigences de l'article 311 al. 1 CPC et

l'instance d'appel ne peut pas entrer en matière (arrêt du TF du 19.08.2021

[4D_9/2021] cons. 3.3.1 ; cf. aussi arrêt du TF du 06.03.2023

[4A_462/2022] cons. 5.1.1).

3.

Prétentions en réduction du prix des objets mobiliers

3.1

a)

Le Tribunal civil a retenu que, pour les biens mobiliers vendus, l’avis des

défauts avait été donné tardivement. Par l’inscription de la vente au registre

foncier, le 2 juillet 2018, le défendeur était devenu possesseur médiat du

bien-fonds no [11111], et par là-même des biens mobiliers qui avaient été

vendus. Le bail à ferme passait alors au nouveau propriétaire. Dès le 2 juillet

2018, le défendeur exerçait la maîtrise – alors multiple – sur les quatre biens

mobiliers acquis. Dans son courrier du 26 juillet 2018, le défendeur faisait

état du fait qu’il manquait des parties aux installations vendues ; il

s’agissait là de défauts décelables au terme d’une première et rapide

vérification. Le défendeur disposait de quelques jours, depuis le 2 juillet

2018, pour signaler les défauts. L’avis des défauts, donné le 26 juillet 2018,

était tardif.

b) L’appelant soutient que c’est la connaissance

effective des défauts par l’acheteur lui-même qui est déterminante pour

apprécier le point de départ du délai pour l’avis des défauts. Que l’appelant,

selon les règles des droits réels, soit ici devenu possesseur médiat des

immeubles vendus dès son inscription au registre foncier n’est pas pertinent.

Les clés du bâtiment n’ont été remises à l’appelant que le 23 juillet 2018

(l’appelant se réfère au témoignage B.________ pour la date de la remise),

après l’accord trouvé avec le fermier avec le concours de B.________, comme

cela ressort de la quittance signée avec le fermier. L’audition du témoin A.________

aurait été nécessaire pour établir la prise de possession de la chose vendue

par l’appelant.

c) Pour l’intimé, l’appelant est bien devenu

possesseur médiat des choses vendues le 2 juillet 2018 – date dès laquelle il

avait le droit d’avoir les clés du domaine – et c’est dès cette date qu’il

devait vérifier les choses vendues. Au surplus, l’appelant avait déjà visité le

domaine le 17 février 2018, comme cela ressort du courrier de l’intimé du

20.

du même mois.

3.2

a)

Selon l'article 197 CO,

relatif au contrat de vente, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur en

raison des qualités promises et en raison des défauts qui, matériellement ou

juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou

qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1), et il répond de ces défauts même

s'il les ignorait (al. 2).

Le défaut est une notion juridique. Il réside

dans la divergence entre l’état réel de la chose qui a été livrée et l’état de

la chose qui aurait dû être livrée selon le contrat. La chose peut donc être

défectueuse – au sens de l’article 197 al. 1

CO – même si elle est exempte de tout défaut intrinsèque ; à l’inverse,

elle peut être exempte de défaut au sens de cette disposition même si elle est

affectée de défauts intrinsèques. Ce qui importe, c’est la conformité de la

chose livrée avec la chose convenue par les parties (Venturi/Zen-Ruffinen,

in : CR CO I, 3e éd., n. 2 ad art. 197). Le vendeur répond notamment

des qualités promises, soit des assurances (manifestations de volonté) qu’il a

pu donner à l’acheteur eu égard aux qualités de la chose. Il peut avoir

positivement assuré que la chose présentait certaines qualités ou,

négativement, que la chose ne souffrait pas de certains manquements. Toute

divergence entre l’état de la chose livrée et ces assurances constitue un

défaut. Il n’est pas nécessaire que le vice en question affecte la valeur ou

l’utilité de la chose pour que la responsabilité du vendeur soit engagée (idem,

op. cit., n. 11 ad art. 197). Sont des qualités attendues celles qui n’ont pas

été convenues par les parties ou promises par le vendeur, mais sur lesquelles

l’acheteur pouvait compter selon les règles de la bonne foi. La responsabilité

du vendeur est donc moins stricte que pour les qualités promises, puisqu’il

faut que le vice ait une certaine gravité, entraînant – au moins – une

diminution notable de la valeur ou de l’utilité de la chose. C’est le cas

lorsque l’acheteur n’aurait pas conclu le contrat ou ne l’aurait pas conclu aux

mêmes conditions s’il avait connu le défaut (idem, op. cit., n. 14 ad

art. 197).

b) D’après l’article 200 CO,

le vendeur ne répond pas des défauts que l’acheteur connaissait au moment de la

vente (al. 1), ni de ceux dont l’acheteur aurait dû s’apercevoir lui-même en

examinant la chose avec une attention suffisante, que s’il lui a affirmé qu’ils

n’existaient pas (al. 2).

Pour éviter de se voir opposer l’exclusion de la

garantie, l’acheteur doit procéder à un examen de la chose avant ou lors de la

conclusion du contrat. Cette vérification doit être distinguée de celle qui est

prévue par l’article 201 CO,

laquelle intervient non à la conclusion du contrat, mais à la livraison de la

chose. Ici, il suffit que l’acheteur fasse preuve de l’attention habituelle. Ce

devoir de vérification n’impose en particulier pas à l’acheteur de recourir à

un expert. La loi n’exige pas une négligence grossière de l’acheteur

lorsqu’elle se réfère aux défauts dont il aurait dû avoir connaissance ;

l’attention habituelle devrait lui permettre de découvrir même des défauts qui

ne sautent pas aux yeux (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 7 ad art.

200).

c) Selon l’article 201 CO,

l’acheteur a l’obligation de vérifier l’état de la chose reçue aussitôt qu’il

le peut d’après la marche habituelle des affaires ; s’il découvre des défauts

dont le vendeur est garant, il doit l’en aviser sans délai (al. 1). Lorsqu’il

néglige de le faire, la chose est tenue pour acceptée, à moins qu’il ne

s’agisse de défauts que l’acheteur ne pouvait découvrir à l’aide des vérifications

usuelles (al. 2). Si des défauts de ce genre se révèlent plus tard, ils doivent

être signalés immédiatement ; sinon, la chose est tenue pour acceptée, même

avec ces défauts (al. 3).

L’acheteur qui reçoit la chose doit examiner par

les moyens appropriés si la chose présente les qualités attendues ou promises.

Il suffit que l’acheteur procède aux vérifications usuelles, en fonction

notamment de la nature de la chose et du genre de défaut. L’acheteur peut

procéder lui-même à la vérification ou la confier à un tiers ; il n’est

toutefois pas tenu de mandater un expert, à moins que cela ne soit requis par

le contrat ou l’usage. Le degré de vérification dépend également des

qualifications de l’acheteur. L’appréciation sera différente selon que l’acheteur

a des qualifications particulières ou qu’il n’est qu’un acheteur ordinaire. Le

mode et l’étendue de la vérification dépendent de la nature de la chose et des

usages (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 7 et 8 ad art. 201). S’il

s’agit de défauts cachés, l’acheteur doit les signaler immédiatement après leur

découverte, sous réserve d’un bref délai de réaction. Il en va ainsi pour les

vices qu’il ne pouvait constater en vérifiant la chose, mais qui se révèlent

plus tard, à l’usage de la chose notamment. Savoir si le défaut pouvait être

ignoré légitimement de l’acheteur dépend de l’ensemble des circonstances,

notamment des aptitudes de celui-ci (connaissances techniques, etc.), de la

nature de la chose (objet neuf ou d’occasion, etc.), du genre de défaut et des

possibilités de vérification. L’acheteur n’est pas tenu de rechercher les

défauts cachés : son devoir d’examen s’épuise avec la vérification (idem,

op. cit., n. 16 ad art. 201).

L’acheteur doit examiner la chose aussitôt qu’il

le peut d’après la marche habituelle des affaires. Le délai étant fonction,

notamment, de la nature de la chose, du genre de défaut et du comportement

qu’on peut raisonnablement exiger d’un acheteur diligent (on sera moins sévère

avec un acheteur privé qu’avec un commerçant), il pourra aller de quelques

jours à plusieurs mois. Ainsi, pour vérifier la qualité d’une isolation,

l’acheteur doit attendre un refroidissement de la température extérieure ; pour

vérifier la conformité d’un logiciel d’entreprise, l’installation du logiciel doit

être terminée et l’utilisateur doit être en mesure de l’utiliser dans des

conditions réelles d’exploitation. Les usages (notamment commerciaux) sont

importants à cet égard. À défaut, il faut considérer le temps qui serait

nécessaire à un acheteur diligent, dans les mêmes circonstances, pour procéder

à la vérification. En cas de vente immobilière, la doctrine majoritaire

s’accorde sur des délais plus longs dont doit pouvoir disposer l’acheteur. Par

ailleurs, si l’entrée en jouissance précède l’inscription de l’acheteur au

registre foncier, c’est le moment de la prise de possession qui est déterminant.

À noter que le délai est objectif ; des empêchements liés à la personne de

l’acheteur ne peuvent donc justifier aucune prolongation (idem, op.

cit., n. 10 ad art. 201).

d) Au sens de l’article 203 CO,

le vendeur qui a induit l’acheteur en erreur intentionnellement ne peut se

prévaloir du fait que l’avis des défauts n’aurait pas eu lieu en temps utile.

e) L’article 205 CO

prévoit que dans les cas de garantie en raison des défauts de la chose,

l’acheteur a le choix ou de faire résilier la vente en exerçant l’action

rédhibitoire, ou de réclamer par l’action en réduction de prix une indemnité

pour la moins‑value (al. 1) et que lorsque l’acheteur a intenté l’action

rédhibitoire, le juge peut se borner à réduire le prix s’il estime que la

résiliation n’est pas justifiée par les circonstances (al. 2).

3.3

a)

X.________ avait demandé l’audition de A.________, en qualité de témoin, sans

indiquer en preuve de quels allégués il devrait être entendu. L’audition, après

avoir été refusée dans un premier temps, a été admise par le Tribunal civil à

l’audience du 2 mai 2022. À l’audience du 5 septembre 2022, le Tribunal civil a

constaté l’absence non excusée du témoin, pourtant régulièrement cité, et

renoncé à l’entendre en considérant notamment que les faits relatifs aux

installations mobilières avaient été suffisamment instruits. Selon l’appelant,

l’audition de A.________ est nécessaire, « notamment pour établir la

date de prise de possession effective de la chose vendue par le défendeur ».

b) L’audition de A.________ n’est pas utile pour

trancher les questions qui doivent l’être ici. En effet, on sait déjà quand

l’acte de vente a été signé par les parties (20 mars 2018), quand il a été

inscrit au registre foncier (2 juillet 2018) et quand le fermier a remis les

clés des bâtiments à l’appelant (23 juillet 2018 ; l’appelant n’a pas

toujours été clair sur la date de la remise effective ; dans sa duplique,

il affirmait avoir reçu les clés des bâtiments le 27 juillet 2018 ; il

prétendait aussi n’avoir pas pu visiter le domaine avant la remise des

clés ; son mandataire a écrit le 26 juillet 2018 pour donner un avis des

défauts, en indiquant de quels défauts il s’agissait ; on ne voit pas

comment il aurait pu le faire si l’appelant n’avait visité le domaine que le 27

juillet 2018 ; en procédure d’appel, l’appelant indique la date du 23

juillet 2018 pour la remise des clés).

3.4

L’appelant

n’a pas donné l’avis des défauts en temps utile. Dès l’inscription au registre

foncier, le 2 juillet 2018, il était propriétaire des immeubles et en avait dès

lors la possession médiate, comme l’a relevé le Tribunal civil (en se référant

à l’ATF 144 III

145, cons. 3.2.1). Rien ne l’empêchait d’inspecter immédiatement les

bâtiments et les installations, en particulier les installations mobilières

expressément mentionnés dans l’acte de vente, s’il ne l’avait pas déjà fait le

17.

février 2018 (visite avec l’intimé) ou vers le 16 avril 2018 (au moment où

il négociait la première convention avec le fermier). Il pouvait en tout cas,

en tant que propriétaire, exiger immédiatement du fermier, dès le 2 juillet

2018, qu’il lui donne accès aux locaux pour cette inspection. La marche normale

des affaires ne pouvait pas l’empêcher de procéder ainsi et il lui incombait de

vérifier les choses sans attendre, pour sauvegarder ses droits en garantie des

défauts des choses vendues. L’appelant ne critique pas le constat, par la

première juge, que les défauts pour lesquels il a ensuite donné avis étaient

décelables au terme d’une première et rapide vérification. Il disposait ainsi

de quelques jours, dès le 2 juillet 2018, pour donner l’avis des défauts. Il ne

l’a donné que le 26 juillet 2018. C’était trop tard. Pour ce motif déjà, c’est à

bon droit que le Tribunal civil a rejeté les prétentions de l’appelant. On

notera au passage qu’il est plus que vraisemblable que l’appelant a en fait

procédé à une visite du domaine dans les jours qui ont suivi le 2 juillet 2018,

ou même avant : si ce n’était pas le cas, on ne comprendrait pas comment

son mandataire a pu adresser au fermier, le 9 juillet 2018 déjà, un

courrier recommandé dans lequel il évoquait un état lamentable des bâtiments,

ainsi que des dégâts causés par le fermier (cf. le 2ème § de la

convention du 23 juillet 2018 ; l’appelant s’est prudemment abstenu de

produire en procédure cette lettre du 9 juillet 2018), ni comment, déjà dans la

convention du 23 juillet 2018, on avait pu chiffrer à 69'400 francs « la

remise en état des dégâts occasionnés par [le fermier] », ainsi que

des nettoyages.

3.5

a)

Au sujet de l’évacuateur de fumier, le Tribunal civil a constaté que le

défendeur soutenait que l’objet vendu souffrait d’un défaut juridique, car il

avait en fait été installé par le fermier. Le courrier du 27 décembre 2018 ne

contenait cependant aucune référence à cette circonstance. Le prétendu défaut

juridique n’avait été signalé par le défendeur que dans le cadre de sa réponse

du 24 juin 2020, donc bien après le moment auquel – selon l’aveu procédural du

défendeur – il aurait été découvert, soit encore avant le 27 décembre 2018. Il

n’y avait pas eu d’avis des défauts en temps utile. Le défendeur n’avait pas

allégué que le demandeur l’aurait intentionnellement induit en erreur sur les

qualités juridiques de l’évacuateur de fumier, au sens de l’article 203 CO.

De toute manière, la convention de reprise du 31 mai 2017 à laquelle le

défendeur se référait n’avait pas été exécutée par les parties, de sorte que ni

les biens immobiliers, ni les biens mobiliers qui y étaient mentionnés

n’avaient été transférés au fermier. Un éventuel investissement du fermier pour

la réfection de l’évacuateur de fumier n’avait aucune influence sur la

propriété du bien.

b) L’appelant expose ceci : « En ce

qui concerne le montant de la réduction du prix (…) pour l’élévateur à fumier,

il équivaut clairement au prix de cette installation, soit Fr. 30'000.-,

indiqué comme la propriété du vendeur dans l’acte de vente, mais qui était en

réalité propriété du fermier. On est en présence d’un défaut (juridique)

majeur, qui justifie la réduction complète du prix. Il n’est par ailleurs pas

concevable que le demandeur se soit de bonne foi mépris sur la propriété de

cette installation. On se trouve donc en présence d’un défaut volontairement

caché, de sorte que, même s’il n’a pas été spécifié de manière précise dans

l’avis des défauts du 26 juillet 2018, on ne saurait de toute manière

considérer que cet avis des défauts serait tardif puisque, aux termes de l’art.

203.

CO, le vendeur qui a induit l’acheteur en erreur intentionnellement

ne peut se prévaloir du fait que l’avis des défauts n’aurait pas eu lieu en

temps utile ».

c) L’intimé soutient que l’appelant n’a pas

apporté la preuve que l’installation était propriété du fermier et ne dit rien

à ce sujet dans son mémoire d’appel. De toute manière, l’avis des défauts est

tardif et l’appelant n’a jamais prétendu qu’il s’agissait d’un défaut

dissimulé.

d) Il faut relever que, dans son mémoire d’appel,

l’appelant ne critique pas le constat du Tribunal civil au sujet de l’absence

d’allégué relatif à la prétendue induction en erreur (absence d’allégué qui

suffisait à justifier le rejet de la prétention du défendeur, en ce sens que

s’il n’y avait pas d’induction en erreur, l’avis des défauts était tardif). La

motivation de l’appel est ainsi insuffisante et l’appel est irrecevable sur

cette question. De toute manière et comme le soulève l’intimé, l’appelant n’a

pas apporté la preuve que l’installation était propriété du fermier et pas de

l’intimé ; une convention conclue en 2017 entre l’intimé et le fermier

prévoyait certes que le second deviendrait propriétaire de cette installation,

mais il n’a pas été établi que cette convention aurait été exécutée.

3.6

a)

Ayant retenu que l’avis des défauts n’avait pas été donné en temps utile, la

première juge n’a pas traité la question d’éventuels défauts à une installation

de traite, respectivement à un tank à lait.

b) Devant le Tribunal civil, l’appelant avait

allégué que « les frais de réparation de l’installation de traite

directe et ceux du tank à lait représentent au total un montant qui n’est pas

inférieur à Fr. 8'000.- ». Il avait produit une facture du 7 septembre 2018

de F.________ de 8'009.65 francs pour « Remise en fonction de votre

traite directe et votre refroidisseur de lait au [aaaaa] ». Le 26

juillet 2018, son mandataire écrivait que « - les griffes de

l’installation de traite directe font défaut ; - une partie du tank à lait

manque à l’appel ; - la prise d’interrupteur du tank à lait a été

arrachée ».

c) En appel, l’appelant expose que le tank à lait

a dû faire l’objet d’une réparation, pour 8'000 francs en chiffres ronds ; les

frais de réfection correspondent à la moins-value que l’acheteur a dû supporter.

d) Comme on l’a vu plus haut, l’avis des défauts

a été tardif, ce qui scelle le sort du recours (cons. 3.4). On notera

cependant, même si cet élément n’est pas décisif à lui seul, qu’il résulte

clairement des pièces que les 8'000 francs environ ne concernent pas que le

tank à lait que l’appelant mentionne dans son mémoire d’appel, mais aussi l’installation

de traite directe.

4.

Prétentions en remboursement des indemnités dues au

fermier pour les investissements effectués par ce dernier

4.1

a)

S’agissant de la clause relative aux prétentions justifiées du fermier, que

l’acquéreur pouvait régler à la charge du vendeur (pour rappel : « toute

autre prétention justifiée du fermier en lien avec le bail à ferme, notamment

relative aux investissements éventuels effectués dans le bâtiment, sera assumée

par le vendeur, à l’entière décharge de l’acquéreur. Elles pourront être payées

par l’acquéreur, après compensation avec d’éventuelles prétentions du bailleur

vis-à-vis du fermier (fermages arriérés, dégâts causés aux bâtiments et aux

installations, etc.) en déduction du prix de vente. Le vendeur donne tout

pouvoir à l’acquéreur pour trouver un accord global portant sur la résiliation

du bail à ferme et ses conséquences financières »), le Tribunal civil

a considéré que la réelle et commune volonté des parties ne pouvait pas être

déterminée, faute d’éléments suffisants. On ne pouvait que constater leur

désaccord quant au sens et à la portée qu’elles entendaient donner à la clause.

Il fallait donc recourir à l’interprétation objective, qui amenait à la

conclusion que les parties pouvaient et devaient raisonnablement comprendre

qu’une prétention du fermier, pour être prise en considération, devait être « justifiée »

au sens juridique du terme, en ce sens que le fermier devait pouvoir se

prévaloir d’une prétention juridique fondée sur le contrat de bail à ferme.

Permettre au défendeur de déterminer, selon sa propre appréciation et en

l’absence de critères objectifs – l’acte de vente n’en mentionnait aucun – ce

qui relèverait ou non du domaine de la prétention justifiée viderait celle-ci

de tout sens et de toute portée.

b) L’appelant soutient que l’acte de vente

prévoyait clairement que l’acquéreur avait tout pouvoir pour négocier les

termes de la fin du bail avec le fermier et qu’il pouvait procéder à une

compensation entre les indemnités versées à ce dernier au titre des

investissements faits par le même, d’une part, et le prix de vente, d’autre

part. Cette « clause n’est manifestement pas courante, mais elle n’est

clairement pas illicite ou immorale, ce d’autant que l’accord constitue une

condition suspensive à l’acte de vente ». L’acte de vente immobilière

ayant été déposé et exécuté, il y avait au moins une approbation tacite du

vendeur avec les termes de l’accord trouvé entre le fermier et l’acquéreur, qui

portait sur une indemnité de 180'000 francs, ce dont la première juge n’a – à

tort – tiré aucune conséquence. Aux termes de la convention, l’appelant est en

droit de déduire ce montant du prix de vente convenu et donc de l’opposer en

compensation. La pertinence du montant de 180'000 francs pour les

investissements effectués par le fermier a été confirmée par le témoin B.________.

c) L’intimé relève qu’à suivre l’appelant,

celui-ci aurait été en droit de négocier comme il l’entendait avec le fermier

et que le montant – quel qu’il soit – qu’il lui verserait viendrait de toute

manière en compensation du prix de vente de 180'000 francs dû au vendeur.

L’argumentation « décousue et vide de sens » de l’appelant ne

permet pas de remettre en cause les considérations du jugement entrepris.

d) Le Tribunal civil a correctement exposé les

principes juridiques relatifs à l’interprétation des contrats. On peut s’y

référer.

e) En l’espèce, la Cour d’appel civile parvient à

la même conclusion que la première juge. Même si l’acheteur du domaine recevait

du vendeur le pouvoir de négocier avec le fermier les conditions de son départ

des lieux, on ne peut pas envisager sérieusement que les parties à l’acte de

vente aient voulu que l’acheteur puisse accepter – aux frais du vendeur –

n’importe quelle prétention du fermier, que celle-ci soit justifiée ou pas.

L’acte de vente doit ainsi être interprété en ce sens que les parties pouvaient

et devaient raisonnablement comprendre que l’acquéreur du domaine n’aurait le

pouvoir d’accepter que des prétentions « justifiées » du

fermier, fondées sur le bail à ferme.

4.2

a)

Selon le Tribunal civil, la construction, par le fermier, d’une stabulation

libre ne pouvait pas ouvrir le droit, pour celui-ci, à une prétention justifiée

contre le propriétaire, car il n’était pas établi que le demandeur aurait donné

son accord au fermier pour une telle modification de la chose affermée (même si

le demandeur avait reçu copie d’un rapport d’expertise de la CNAV, dont un

avenant du 4 mai 2017 mentionnait que le fermier avait réalisé une telle

installation en 2016, cela ne signifiait pas que le demandeur avait donné son

accord à l’installation), ceci d’autant plus qu’il s’agissait d’une

modification allant au-delà de l’entretien ordinaire, de sorte que le

consentement écrit du bailleur aurait été nécessaire (cf. art. 22a al. 1 et 23

al. 2 LBFA). Le défendeur avait échoué à apporter la preuve que le demandeur

aurait donné son accord – écrit – à l’installation, de sorte qu’une indemnité

fondée sur l’article 23 al. 2 LBFA était exclue. Le même avait de toute manière

échoué à faire la preuve qu’un montant déterminé serait dû au fermier à ce

titre, n’ayant d’ailleurs pas allégué le montant de l’investissement relatif à

la construction de la stabulation, de sorte que le Tribunal civil ne serait pas

en mesure de déterminer la quotité de l’éventuelle indemnité due au fermier.

b) L’appelant expose que la stabulation libre

figure clairement dans un rapport d’expertise que l’intimé lui a remis, rapport

qui ne contient aucune réserve au sujet de l’installation, pour une prétendue

absence d’autorisation du bailleur ou d’accord du bailleur. Si l’intimé avait

voulu contester les prétentions du fermier en remboursement de l’investissement

consenti par ce dernier pour cette installation, il aurait dû en avertir l’acquéreur,

lequel, selon le contrat de vente, était chargé de négocier le montant de

l’indemnité due au fermier. Refuser, comme le fait l’appelant, de se voir

imputer sur le prix de vente le moindre montant au titre de l’indemnité payée

au fermier par l’appelant relève de l’abus de droit.

c) En premier lieu, il faut constater que

l’appelant ne critique pas les constats, par le Tribunal civil, du fait que

l’installation d’une stabulation libre constituait une modification allant

au-delà de l’entretien ordinaire, que, dans un tel cas, l’autorisation écrite

du bailleur était nécessaire, que le bailleur n’avait en l’espèce pas donné

cette autorisation écrite et que le fermier n’avait ainsi pas droit à une

indemnité fondée sur l’article 23 al. 2 LBFA.

Que l’intimé ait eu connaissance de l’existence

de l’installation, en particulier par la remise du rapport d’expertise de la

CNAV), ne signifie pas qu’il était d’accord d’indemniser le fermier pour

l’avoir construite, respectivement fait construire. Dans une lettre du 20

février 2018, il reprochait d’ailleurs au fermier d’avoir construit sans son

autorisation. L’appelant ne prétend pas que l’intimé lui aurait dit ou laissé

entendre qu’il consentirait à une indemnisation du fermier pour cela.

Selon l’article 2 al. 2 CC, l’abus manifeste d’un

droit n’est pas protégé par la loi. Sont considérés comme des comportements

typiquement constitutifs d'abus de droit l'absence d'intérêt à l'exercice d'un

droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but,

la disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans

ménagement, ou encore l'attitude contradictoire ; les circonstances

concrètes sont déterminantes ; l'abus de droit n'est retenu que

restrictivement, la loi exigeant un abus « manifeste » (ATF 143 III 279

cons. 3.1). En l’espèce, l’intimé ne commet pas d’abus de droit en se prévalant

de l’absence de justification à une indemnisation du fermier, alors qu’il n’a

pas attiré l’attention de l’appelant sur le fait que le fermier n’aurait pas

droit à une indemnité, faute d’accord écrit du bailleur pour les travaux. Il ne

tenait qu’à l’appelant, avant de s’arranger avec le fermier, mais après une

première négociation avec celui-ci, de contacter l’intimé pour vérifier que

celui-ci pouvait admettre que les prétentions dudit fermier étaient justifiées.

Il ne l’a pas fait.

De toute manière, le dossier ne contient aucune

indication sur la valeur de l’installation de stabulation libre, respectivement

sur l’indemnité qui aurait pu être due au fermier en rapport avec cette

installation. Dans la convention du 16 avril 2018, l’appelant et le fermier ont

fixé un dédommagement de 180'000 francs – comme par hasard le montant maximal

que l’appelant pouvait déduire du prix de vente pour des indemnités au fermier

– pour le dispositif d‘évacuation du fumier et la stabulation libre, sans

aucune précision. Encore dans son mémoire d’appel, l’appelant n’articule aucun

chiffre pour la déduction à laquelle il prétend en rapport avec la stabulation

libre. La motivation de l’appel est insuffisante pour être recevable. Cela

étant, comme on le verra ci-dessous, les investissements pour l’évacuateur à

fumier pouvaient être évalués à un peu plus de 30'000 francs. En 2017,

l’ensemble des étables, y compris l’emplacement de stabulation libre, qui n’en

constituait sans doute pas la partie la plus importante, était évalué à environ

67'000 francs, en valeur de rendement. On ne pouvait évidemment pas compter

près de 150'000 francs pour la seule installation de stabulation libre.

4.3

a)

Le Tribunal civil a admis que le défendeur pouvait en principe compter 31'380

francs pour des investissements consentis par le fermier en rapport avec

l’évacuateur à fumier, investissements pour lesquels le fermier avait droit à

un dédommagement. Cependant, le défendeur avait admis, dans l’échange

d’écritures, que le montant dû par le fermier au défendeur au titre de

dédommagement pour les dégradations causées à la chose affermée s’élevait à

tout le moins à 69'400 francs. Compte tenu du montant inférieur de la créance

du fermier à l’égard du défendeur, celle-ci avait été entièrement éteinte par

compensation, cette compensation devant intervenir avant de pouvoir, cas

échéant, élever une prétention envers le demandeur. Dès lors, le défendeur ne

pouvait opposer aucun montant en compensation du prix de la vente mobilière, au

regard de la clause contenue dans l’acte du 20 mars 2018.

b) L’appelant relève que la première juge a

reconnu à tout le moins un montant de 31'380 francs « au titre de frais

assumés pour la réfection d’un évacuateur à fumier. On comprend mal pour quels

motifs, au final, ce montant n’a pas été admis en compensation partielle de la

créance du demandeur, comme « prétention justifiée » selon les termes

du jugement entrepris ».

c) Sur ce point, la motivation de l’appel est

insuffisante. L’appelant ne critique en effet pas le raisonnement de la

première juge, qui s’appuie sur l’acte de vente. L’appel est irrecevable à cet

égard.

5.

Prétentions en réduction du prix des biens immobiliers

vendus

5.1

Le

Tribunal civil a admis un défaut de l’installation électrique de l’immeuble,

qui faisait que le défendeur disposait d’une créance compensante de 21'477.65

francs (cons. 4.3, p. 16-18). Ce n’est pas contesté en appel.

5.2

a)

À l’audience du 5 septembre 2022, le Tribunal civil a renoncé à l’audition de A.________,

en retenant que l’intéressé, régulièrement cité, ne s’était pas présenté, puis

notamment ceci : « S’agissant des allégués relatifs à l’étanchéité

de la toiture, son témoignage n’est pas jugé pertinent par l’appréciation

anticipée des preuves, en partie compte tenu des déclarations faites par les

parties à ce sujet le 02.05.2022 ». Il a aussi refusé de faire

procéder à une expertise de la toiture, « car – à supposer que

l’exclusion de garantie contenue dans l’acte de vente immobilière ne s’applique

pas à la toiture – les éléments constitutifs pour pouvoir prétendre à la

réparation en garantie des défauts ne sont pas remplis, le défendeur n’ayant ni

allégué ni prouvé avoir respecté ses incombances, à savoir avoir vérifié l’état

du toit aussitôt que possible et avoir avisé le demandeur du prétendu défaut

sans délai ».

b) Dans le jugement entrepris, le Tribunal civil,

après avoir constaté que le défendeur faisait valoir que le demandeur lui

aurait caché un défaut relatif à l’étanchéité de la toiture, défaut qui aurait

été signalé au demandeur par le fermier avant la vente, a retenu que, suite à

une visite du domaine le 17 février 2018, le demandeur avait adressé plusieurs

correspondances au fermier, constatant divers problèmes et notamment la

réfection de l’évacuateur à fumier, à laquelle le fermier avait procédé et dont

le demandeur admettait devoir répondre ; si le fermier avait fait part

d’un important problème d’étanchéité du toit, celui-ci aurait pu être mentionné

dans ces correspondances, mais il n’en avait rien été ; le défendeur

n’avait apporté aucun élément de preuve tendant à démontrer que le demandeur

aurait eu connaissance du défaut d’étanchéité de la toiture et aurait ainsi

adopté un comportement dolosif. Le défendeur n’avait pas prouvé de

dissimulation frauduleuse. Il pouvait donc être exigé de l’acquéreur qu’il

respecte les incombances relatives à l’avis des défauts. Les travaux avaient

déjà été devisés le 23 août 2018. Ce jour-là au plus tard, le défendeur

avait connaissance du problème d’étanchéité. Il n’en avait fait état que dans

son mémoire de réponse du 24 juin 2020. C’était tardif.

c) L’appelant expose que l’audition de A.________

aurait été nécessaire pour établir que l’intéressé avait signalé à l’intimé les

problèmes d’étanchéité de la toiture de l’un des bâtiments objets de la vente,

et donc que le défaut avait été volontairement caché à l’acheteur par le

vendeur au moment de la vente. Une expertise se justifie en outre pour faire la

preuve des frais de réfection de la toiture. L’appelant avait allégué que A.________

avait informé l’intimé du fait que le toit de l’un des bâtiments présentait des

fuites et nécessitait une réparation. S’il avait pu apporter la preuve de

l’allégation, par l’audition du témoin A.________, le caractère frauduleusement

caché – au sens de l’art. 199 CO

– de ce défaut d’étanchéité aurait pu être établi, avec pour conséquence que

l’appelant aurait pu se prévaloir d’une moins‑value.

d) Selon l’intimé, quand bien même A.________

déclarerait avoir signalé le défaut d’étanchéité à l’intimé, cela ne

permettrait pas d’en déduire que ce dernier aurait frauduleusement caché un

quelconque défaut à l’acquéreur lors de la vente ; ce dernier n’a

d’ailleurs jamais expliqué en quoi il aurait été trompé et quel aurait été le

comportement dolosif du vendeur ; au demeurant, on peine à comprendre

comment l’appelant peut venir se plaindre pour la première fois le 24 juin 2020

d’un problème d’étanchéité qui aurait déjà existé en mars 2018. Une expertise

est également inutile.

e)

D’après l’article 199 CO,

toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a

frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts de la chose.

Quand cette disposition exige que le vendeur ait «

frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts de la chose », l’expression

doit être entendue de manière large : le vendeur peut induire

intentionnellement l’acheteur en erreur (en lui dissimulant des défauts ou en

simulant des qualités), mais aussi exploiter l’erreur dans laquelle se trouve

l’acheteur. La notion de dol au sens de cette disposition implique

nécessairement que le vendeur ait connaissance du défaut. L’article 199 CO devrait

viser tous les comportements pouvant être qualifiés de dolosifs au sens de l’article

28.

CO. Le dol par omission ne peut être admis qu’en cas de violation d’un devoir

d’informer du vendeur ; un tel devoir peut découler du contrat, de la loi ou

des principes généraux ou d’un rapport de confiance entre les parties (tel un

rapport de négociation du contrat). Le devoir d’informer n’existe cependant pas

si le vendeur peut valablement supposer, selon les règles de la bonne foi, que

ces défauts étaient à l’évidence connus de l’acheteur. C’est en particulier le

cas des défauts dont l’acheteur aurait dû s’apercevoir en faisant preuve de

l’attention appropriée; il suffit en principe que l’acheteur fasse preuve de «

l’attention habituelle ». Lorsque le contrat contient une clause exclusive

de garantie, on peut toutefois attendre de l’acheteur, qui accepte de ne plus

pouvoir se prévaloir de certains défauts, qu’il examine (plus) attentivement la

chose avant la conclusion du contrat (le devoir de vérifier la chose va dès

lors au-delà de « l’attention habituelle » dont l’acheteur doit, en

général, faire preuve). Il n’en va différemment que lorsque la vérification

plus attentive de la chose n’est pas (ou n’est que difficilement) possible ou

ne peut raisonnablement être exigée de l’acheteur, ou lorsque le vendeur

dissuade l’acheteur d’y procéder ou s’attend à ce que celui-ci n’y procédera

pas en raison du rapport particulier de confiance qu’il entretient avec lui. Le

Tribunal fédéral applique par analogie la jurisprudence en matière

d’escroquerie (art. 146 CP) (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 3 ad

art. 199).

f) Comme déjà rappelé plus haut, l’article 203 CO

prévoit que le vendeur qui a induit l’acheteur en erreur intentionnellement ne

peut se prévaloir du fait que l’avis des défauts n’aurait pas eu lieu en temps

utile.

L’expression « induire en erreur

intentionnellement » n’a pas de portée propre : l’article 203 CO

vise tous les comportements dolosifs couverts par l’article 28 CO, pour autant

cependant que ces comportements soient de nature à tromper l’acheteur sur les

qualités de la chose. Commet en particulier un dol le vendeur qui fournit

intentionnellement à l’acheteur des indications fausses sur la qualité de la

chose vendue ou qui ne révèle pas des circonstances que la bonne foi en

affaires lui impose de signaler à son cocontractant lors des pourparlers ; le

vendeur peut soit induire l’acheteur en erreur, en dissimulant certains défauts

ou en simulant certaines qualités, soit exploiter (intentionnellement) l’erreur

dans laquelle se trouve l’acheteur. Il n’est pas nécessaire que le comportement

frauduleux soit précisément lié à la vérification ou à l’avis des défauts (Venturi/Zen-Ruffinen,

op. cit., n. 4 ad art. 203).

g) À titre préalable, on retiendra que des

déclarations que A.________ pourrait faire aujourd’hui – ou aurait pu faire à

fin 2022 – n’auraient pas vraiment de force probante, en raison de l’écoulement

du temps et du fait que l’intéressé avait lamentablement géré le domaine et

donc ne serait sans doute pas enthousiaste pour en parler et que, déjà

convoqué, il ne s’était pas présenté sans prendre la peine de s’excuser, de

sorte qu’il faut admettre qu’il préférerait ne pas s’exprimer sur la cause.

Dans ces conditions, ce que pourrait dire le témoin ne serait pas véritablement

fiable. Les dates qu’il pourrait indiquer pour une éventuelle information

donnée à l’intimé au sujet de problèmes relatifs au toit le seraient encore

moins.

Même s’il était entendu et déclarait, par

hypothèse, avoir mis l’intimé au courant d’un problème d’étanchéité du toit,

cela ne signifierait pas encore que l’intimé aurait commis un dol en n’en

parlant pas à l’appelant au moment de conclure le contrat avec lui. Déjà, il

n’y aurait aucune certitude quant au moment où le fermier aurait fait part du

problème à l’intimé, soit si c’était avant ou après la conclusion de l’acte de

vente entre l’appelant et l’intimé. Ensuite, comme l’a relevé le Tribunal

civil, il serait assez surprenant qu’un problème d’étanchéité, s’il avait été

sérieux, ne soit pas mentionné dans l’une ou l’autre des correspondances que

l’intimé a adressées au fermier en février 2018. On serait également surpris

que le fermier n’en ait rien dit à l’appelant et à B.________ au cours des

discussions qui ont entouré la conclusion des conventions des 16 avril et

23.

juillet 2018. Selon le témoin B.________, le fermier « avait

expliqué avoir fait de nombreux travaux de menuiserie et de charpente malgré le

fait que le domaine avait été refait suite à son incendie. Il faut dire que A.________

faisait un peu ce qu’il voulait ». Il faut en déduire qu’on ne saurait

pas si le fermier avait causé lui-même le problème d’étanchéité, par des

travaux mal à propos, s’il avait signalé un problème significatif à l’intimé,

problème dont celui-ci aurait dû informer l’acheteur, etc. En d’autres termes,

un comportement dolosif de l’intimé, équivalant à une escroquerie de droit

civil, ne pourrait pas être établi.

Enfin, il faut bien dire que certains éléments

laissent sceptique. En lien avec le problème d’étanchéité de la toiture,

l’appelant a produit un « Rapport suite [aux] investigations »,

daté du 23 août 2018 et établi par G.________ SA ; le rapport mentionne

diverses constatations au sujet d’un écoulement, ainsi que des motifs et

conséquences de celui-ci, puis énumère une liste de « [t]ravaux à

réaliser », comprenant notamment la dépose du plafond complet, le

remplacement d’une descente, la fourniture et la pose d’un nouveau plafond, la

création de grilles de ventilation et les échafaudages nécessaires à

l’exécution ; le « [m]ontant calculé » était de 18'896.85

francs TTC, « [s]elon descriptif des travaux à réaliser » ;

sur la pièce produite, on trouve une mention manuscrite « Payé le

25.08.2018

», à côté du montant. L’appelant n’a pas produit de facture

en relation avec ces travaux. Interrogé devant le Tribunal civil sur l’absence

de facture, il a déclaré : « Je vous réponds que j’ai fait

effectuer les travaux et que j’ai payé la facture ». Sur le fait que

le devis est daté du 23 août 2018 et que, selon la mention manuscrite, le

paiement serait intervenu deux jours plus tard, il a dit : « C’est

effectivement étonnant. Peut-être G.________ s’est-il trompé ? Je

vérifierai l’original à la maison » (il n’est ensuite pas revenu sur

le sujet). On ne s’explique pas comment il se fait qu’alors que l’appelant

aurait été en possession du devis G.________ du 23 août 2018 et aurait fait

procéder aux travaux et payé une facture, aucune facture n’a été produite et,

encore moins, comment il se fait que le problème d’étanchéité n’ait pas été

mentionné dans la lettre que le mandataire de l’appelant a adressée le 27

décembre 2018 à celui de l’intimé, lettre dans laquelle il était précisément

question de divers défauts des biens vendus.

En fonction de ce qui précède, il faut retenir

que l’appelant n’a pas établi à satisfaction de droit que l’intimé l’aurait

intentionnellement induit en erreur sur l’état de la chose vendue. L’appelant

était au courant du problème au plus tard le 23 août 2018. Il n’a pas donné

l’avis des défauts (la première mention d’un problème se trouve dans la réponse

du 24 juin 2020), pourtant nécessaire puisqu’il ne pouvait pas se prévaloir de

l’article 203

CO. Il ne peut pas faire valoir des prétentions en garantie.

6.

Vu ce qui précède, l’appel doit être rejeté, aux frais de

l’appelant (art. 106 CPC). Celui-ci devra, pour la procédure d’appel, verser

une indemnité de dépens à l’intimé ; ce dernier n’a pas produit de mémoire

d’honoraires et il convient donc de fixer les dépens au vu du

dossier (art. 105 al. 2 CPC) ; en fonction de l’activité déployée en appel

par le mandataire de l’intimé, il paraît équitable de fixer l’indemnité à 1'500

francs.

Dispositif

Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL

CIVILE

1. Rejette l’appel

et confirme le jugement entrepris.

2. Met

les frais judiciaires de la procédure d’appel, arrêtés à 8'500 francs, à la

charge de l’appelant, qui les a avancés.

3. Condamne

l’appelant à verser à l’intimé, pour la procédure d’appel, une indemnité de

dépens de 1’500 francs, TVA comprise.

Neuchâtel,

le 12 juin 2023