Locaux commerciaux. Annulabilité du congé (art. 271 et 271a CO) et prolongation du bail (art. 272 CO).

Ordonnance du Tribunal Fédéral

Ordonnance du 31.08.2023 [4A_361/2023]

Faits

A.

a) X.________ Sàrl est une société ayant son siège dans la

commune de Z.________, active notamment dans l’exploitation de commerces, en

particulier dans les domaines hôtelier et de la restauration, inscrite au

registre du commerce le 22 novembre 2016.

b) Y.________

est propriétaire de la parcelle no [111] du cadastre de W.________ sur laquelle

se trouve X.________ et ses dépendances (admis par l’adverse partie).

c) Le

18 octobre 2016, le prénommé (bailleur) et la société précitée, alors en

formation (locataire), ont conclu un contrat de bail portant sur X.________ et

le parking situé sur la même parcelle. Ce contrat prévoyait notamment un loyer

mensuel de 12'000 francs hors charges, un « loyer du matériel »

mensuel de 1'800 francs pour la cession de l’usage de certaines installations

listées dans une annexe au contrat, l’obligation pour le locataire de payer ces

loyers par mois et d’avance et l’obligation de fournir une garantie de loyer de

36'000 francs.

d)

Courant septembre 2018, A.________ est devenu l’unique associé et l’unique

gérant de la société X.________ Sàrl.

e) Le

26 février 2021, Y.________ a résilié le contrat de bail liant les parties,

avec effet au 30 septembre 2021. L’avis de résiliation précisait qu’il

s’agissait d’une résiliation ordinaire du bail et ne contenait pas de

motivation, tout comme la lettre qui l’accompagnait.

B.

a) Après avoir obtenu une autorisation de procéder le 15

juillet 2021, X.________ Sàrl a, en date du 13 août 2021, saisi le Tribunal

civil d’une demande dirigée contre Y.________, en concluant, avec suite de

frais et dépens, à l’annulation de la résiliation du contrat de bail du 26

février 2021, subsidiairement à la prolongation du bail pour une durée de six

ans et, très subsidiairement, au constat selon lequel le bail prendrait fin le 31

janvier 2022.

À

l’appui, X.________ Sàrl a notamment allégué que des discussions avaient eu

lieu entre les parties au sujet de défauts qui affectaient la chose louée, dont

par exemple la vétusté générale des chambres et des installations, une

infiltration d’eau dans la salle du restaurant en cas de forte pluie ou encore

un important problème d’isolation thermique dans la salle du restaurant ; que

malgré des engagements pris oralement, Y.________ n’avait jamais entrepris de

travaux pour remédier à ces défauts ; que des discussions avaient eu lieu au

sujet de la vente de l’immeuble, qu’aucun accord sur le prix n’avait été trouvé

et que le nom d’un investisseur intéressé avait été communiqué par la société

demanderesse à Y.________ ; que la société demanderesse avait été gravement

frappée par la crise liée au Covid-19 et que son chiffre d’affaires était passé

de 676'000 francs en 2019 à 467'000 francs en 2020 ; que durant cette période,

elle avait obtenu une réduction de loyer de 24'000 francs, des indemnités pour

réduction de l’horaire de travail, des allocations pour perte de gain et un

prêt « Covid » de 50'000 francs ; que la résiliation devait

être annulée parce qu’elle faisait suite à ses réclamations en lien avec les

défauts affectant la chose louée et à la volonté du bailleur de vendre

l’immeuble sans bail et sans reprise de l’inventaire à un tiers,

vraisemblablement celui trouvé par la locataire et enfin, subsidiairement, que

le bail devait être prolongé pour une durée de six ans, parce que sa fin aurait

de graves conséquences tant pour la société demanderesse que pour son

associé-gérant, dont l’établissement constituait la seule source de revenu et

dans lequel il avait investi toutes ses économies.

b) Au

terme de sa réponse du 12 janvier 2022, Y.________ a conclu, avec suite de

frais et dépens, au rejet de la demande, sous réserve de la conclusion très

subsidiaire relative à la fin du bail au 31 janvier 2022, qui était admise.

En

résumé, il a allégué que depuis octobre 2018, soit depuis que A.________ avait

repris les commandes de la société demanderesse, le loyer pour le matériel

n’avait plus été payé ; que la garantie de loyer n’avait jamais été constituée,

mais qu’il avait fait preuve de tolérance à l’égard de ces deux aspects ;

que depuis la reprise précitée, le paiement du loyer était devenu problématique

; que les loyers avaient souvent été payés en retard ; qu’un avis comminatoire

avait été adressé au locataire le 17 février 2020 pour les loyers de janvier et

février 2020, qui avaient finalement été payés les 5 et 6 mars 2020 ; que

pour aller dans le sens de la demanderesse, il avait consenti à abandonner la

somme de 18'000 francs à titre de loyer dans le cadre du programme de soutien

mis en place par l’État durant la pandémie de Covid-19 ; que malgré cela, les

loyers de mars 2020 à février 2021 n’avaient pas été régulièrement acquittés et

qu’à mi-février 2021, le retard accumulé s’élevait à 62'250 francs ; que c’est

dans ce contexte que le bail avait été résilié, le 26 février 2021 pour le 30

septembre 2021 ; qu’un nouvel avis comminatoire avait été adressé à la

demanderesse le 9 mars 2021 et qu’il portait sur la somme de 50'250 francs ;

que trois mois de loyers avaient été payés les 12 et 26 avril 2021 et qu’il

avait été convenu, à l’audience de conciliation du 18 mai 2021, que l’avis

comminatoire serait retiré si un montant de 8'250 francs était encore réglé

suite à l’audience, ce qui avait été fait ; que par la suite, à l’exception du

loyer de décembre 2021, tous les loyers avaient été payés en retard, bien qu’il

ait été rappelé au locataire son obligation de payer le loyer mensuellement et

d’avance, lors de l’audience de conciliation ; que l’arriéré de loyer

concernant le matériel s’élevait à 72'000 francs ; que des discussions

concernant des travaux à faire dans l’établissement avaient pu avoir lieu, mais

que la liste présentée par la demanderesse n’avait jamais été discutée et qu’un

avis des défauts n’avait jamais été reçu ; que des travaux de rénovation

avaient été entrepris et que, pour le reste, les défauts mentionnés par la

demanderesse n’avaient jamais été signalés ou n’en étaient simplement pas ; que

l’offre de rachat formulée par la demanderesse n’était pas intéressante et

qu’elle avait été refusée ; que la résiliation était valable et qu’elle n’avait

strictement rien à voir avec d’inexistantes réclamations quant à des défauts

et, enfin, que le bail n’avait duré que quatre ans, qu’aucun investissement

n’avait été consenti par la demanderesse dans les locaux loués, que le loyer

était certes payé, mais en retard, que le loyer du matériel n’était pas payé et

que la garantie de loyer n’était pas constituée, ce qui excluait toute

prolongation du bail.

c) Par

ordonnance du 31 mars 2022, le Tribunal civil a statué sur les preuves requises

par les parties.

d) Une

audience a eu lieu le 26 septembre 2022. Lors de celle-ci, trois témoins (B.________,

ami de A.________ et client de son établissement ; C.________,

entrepreneur à qui Y.________ avait confié la rénovation d’une chambre ; D.________,

client régulier du restaurant) ont été entendus et les parties ont été

interrogées, ensuite de quoi un délai a été fixé pour le dépôt de plaidoiries

écrites.

En

substance, B.________ a déclaré qu’il y avait eu des discussions entre les

parties concernant les travaux en cours et la vente de l’immeuble, sans être en

mesure de fournir des précisions sur le contenu des discussions. C.________ a

déclaré qu’il avait rénové une chambre et que le travail avait ensuite été

confié à une autre entreprise, qu’il avait notamment parlé de rénovations avec

les parties et que ces dernières avaient souvent parlé de la vente de

l’immeuble. Enfin, D.________ a déclaré qu’il avait entendu des discussions

entre les parties au sujet de la vente de l’immeuble et de l’état de l’établissement

et qu’il avait constaté des infiltrations d’eau sur la véranda et la terrasse

lors d’un grand orage.

Interrogé

pour la demanderesse, A.________ a exposé qu’il n’y avait pas de retard dans le

paiement des loyers, qu’il y avait eu un accord oral entre les parties

concernant le loyer du matériel, qui n’était plus dû, ainsi qu’un accord oral

concernant la garantie de loyer, dont le montant devait être consacré à l’embellissement

de l’établissement.

Y.________

a quant à lui déclaré que s’il avait souhaité mettre un terme au bail, c’était

parce que ce bail lui avait été imposé par ses anciens locataires, qui lui

avaient dit que le nouveau locataire allait refaire la décoration, ce qu’il

n’avait finalement pas fait. Il ajoutait « [a]près, j’ai appris que les

nouveaux locataires n’étaient pas mariés », qu’il y avait eu des

conflits s’agissant de l’entretien des machines, que les loyers étaient

aujourd’hui à jour pour l’hôtel-restaurant et que la résiliation du bail était

indirectement destinée à favoriser la vente de l’immeuble. Il y avait eu un peu

de retard dans le paiement du loyer au moment de la résiliation du bail et

« les locataires ne [s’étaient] pas mis à travailler comme des

[N]euchâtelois » en précisant toutefois que « [c’était] une

autre raison qui a[vait] conduit à la résiliation du bail ». Le

locataire avait formulé beaucoup de griefs après la résiliation du bail.

Parfois, il y avait du retard dans le paiement du loyer, de quelques jours, et

parfois le paiement intervenait le 15 ou 16 du mois. Il n’avait rien refusé

s’agissant des travaux et, si la rénovation des chambres avait cessé, c’était

parce que l’entrepreneur E.________ avait fait faillite et qu’il ne pouvait

plus être contacté.

e) Dans

ses plaidoiries écrites, Y.________ a entre autres relevé que la demanderesse

n’avait pas démontré qu’elle aurait fait valoir de bonne foi des prétentions en

relation avec le bail et encore moins qu’il aurait existé un lien de causalité

entre ces prétentions et la résiliation du bail. De plus, il avait apporté la

preuve que la résiliation du bail reposait sur des motifs parfaitement

admissibles, à savoir l’absence de constitution d’une garantie de loyer et l’important

arriéré de loyer existant au moment de la résiliation. En outre, la vente de

l’immeuble était souhaitée et la résiliation du bail était indirectement

destinée à la favoriser. Pour terminer, la demanderesse n’avait ni suffisamment

allégué, ni prouvé que les conditions d’une prolongation étaient réunies.

X.________

Sàrl a quant à elle fait valoir que la résiliation du bail devait être annulée

parce qu’elle avait été donnée en raison d’a priori sur son

associé-gérant et sur les origines de ce dernier, ce qui ressortait de

l’interrogatoire de Y.________. La résiliation était également annulable parce

qu’elle faisait suite à des prétentions émises de bonne foi par le locataire,

en lien avec les défauts mentionnés dans la demande, et parce qu’elle avait

pour seul but d’amener le locataire à acheter l’objet loué. Enfin, la

prolongation subsidiaire du bail se justifiait parce que la résiliation aurait

de graves conséquences économiques pour la demanderesse et son associé-gérant,

en particulier suite à la crise liée au Covid-19.

C.

Par jugement du 13 mars 2023, le Tribunal civil a dit que le

contrat de bail avait pris fin le 31 janvier 2022, rejeté au surplus la demande

et mis les frais et une indemnité de dépens à charge de la demanderesse. La

motivation de ce jugement sera reprise ci-après, dans la mesure utile.

D.

a) Le 27 avril 2023, X.________ Sàrl appelle de ce jugement

en concluant, avec suite de frais et dépens, à son annulation, à l’annulation

de la résiliation du contrat de bail, subsidiairement à l’octroi d’une

prolongation de bail de six ans et, plus subsidiairement, au renvoi de la cause

au Tribunal civil pour nouvelle décision. Il sera revenu ci-après sur la

motivation de l’appel.

b) Le

15 mai 2023, Y.________ conclut au rejet de l’appel, avec suite de frais et

dépens. Au-delà de contester le bien-fondé des griefs de l’appel, il invoque

des faits nouveaux, à savoir que l’appelante ne s’acquitterait plus du paiement

de son loyer mensuel depuis le mois de janvier 2023, qu’un avis comminatoire a

été adressé à l’appelante le 18 avril 2023 et qu’à ce jour, l’arriéré de loyer

se monte à 48'000 francs. Il dépose des preuves nouvelles en lien avec ces

allégués.

c) Le

17 mai 2023, le juge instructeur a indiqué aux parties qu’un deuxième échange

d’écritures ne paraissait pas nécessaire et qu’il serait statué ultérieurement,

sur pièces et sans débats, sous réserve du droit inconditionnel de réplique, à

exercer, le cas échéant, dans les 15 jours.

d) L’appelante n’a pas

réagi dans le délai imparti.

C O N S I D E R A N T

1.

Déposé par écrit, dans le délai légal et dûment motivé,

l’appel est recevable (art. 308 à 311 CPC).

Considérants

2.

a) Saisie d’un appel, la Cour de céans revoit librement la

cause, en fait et en droit, avec un pouvoir de cognition complet (cf. notamment

Jeandin, in : CR CPC, 2e éd., n. 5 ad Intro art.

308-334).

b) L'article

317.

CPC restreint la possibilité pour une partie d’alléguer des faits nouveaux

et de produire de nouvelles preuves en procédure d'appel : ceux-ci ne sont

admissibles qu'à la double condition qu'ils soient produits sans retard et qu'ils

n'aient pas pu être invoqués en première instance bien que la partie ait usé de

la diligence requise. Cette règle s’applique aussi lorsque la procédure est

régie par la maxime inquisitoire sociale, comme c’est le cas en l’espèce, ainsi

que l’on y reviendra (arrêt du TF du 08.05.2015

[4A_705/2014] cons. 3.2 et 3.3). En l’occurrence, les faits nouveaux

invoqués par l’intimé dans sa réponse à l’appel concernent la période qui a

suivi le dépôt de ses plaidoiries écrites jusqu’à ce jour. Ils ne pouvaient dès

lors pas être invoqués en première instance. Les preuves nouvelles sont toutes

postérieures au jugement attaqué (lettre du 18.04.2023, commandement de payer

du 19.04.2023 et requête de mainlevée de l’opposition du 04.05.2023). Partant,

les faits nouveaux et preuves nouvelles produits par l’intimé en procédure

d’appel sont recevables.

3.

Maxime inquisitoire sociale

3.1

Le

procès en contestation du congé ou en prolongation du bail est soumis à la

procédure simplifiée, quelle que soit la valeur litigieuse (art. 243 al. 2 let.

c CPC). Dans un tel cadre, le tribunal établit les faits d’office (art. 247 al.

2.

let. a CPC). Il peut se fonder sur tous les faits pertinents et établis, même

si les parties ne les ont pas invoqués, ceci en principe spontanément. Cela ne

dispense pas les parties de collaborer activement à la procédure, ce à quoi le

juge doit, le cas échéant, les inciter en les interpellant. Le juge n’a

cependant pas à procéder à des investigations de sa propre initiative. La

maxime inquisitoire sociale profite aux deux parties, mais elle ne concerne que

les faits et les preuves, pas les conclusions, même si le Tribunal fédéral

admet parfois un devoir d’interpellation du juge sur des conclusions

imparfaites. Enfin, le tribunal doit appliquer la maxime inquisitoire sociale

avec retenue lorsqu’une partie est assistée d’un avocat ou d’un autre

spécialiste (arrêt du TF du 12.10.2021

[4A_317/2021] cons. 3 ; Tappy, in : CR CPC, 2e

éd., n. 23 ss ad art. 247).

3.2

Selon

le Tribunal civil, l’argumentation de l’appelante, figurant dans ses

plaidoiries écrites, selon laquelle le congé était annulable en raison des a

priori de l’intimé sur son associé-gérant ne reposait sur aucun fait

valablement allégué lors de l’échange d’écritures et apparaissait ainsi

tardive, au regard des articles 227 et 229 CPC.

3.3

L’appelante

soutient qu’en application de la maxime inquisitoire sociale, les faits qui

ressortaient de l’interrogatoire de l’intimé et qui ont été repris dans ses

plaidoiries écrites devaient être pris en compte pour examiner le caractère

annulable du congé. Ils ressortaient de l’administration des preuves et avaient

en outre été invoqués avant les délibérations, conformément à l’article 229 al.

3.

CPC.

3.4

Le

grief est bien fondé. En raison de la maxime applicable à la présente

procédure, les faits qui ressortent de l’interrogatoire de l’intimé et qui

rendraient le congé annulable selon l’appelante pouvaient être pris en compte

quand bien même ils n’avaient pas été allégués durant l’échange d’écritures.

Autre est la question de la portée à donner aux déclarations de l’intimé,

respectivement de l’incidence de ces déclarations sur le sort de la cause, qui

sera examinée ci-dessous.

4.

Annulation du congé

4.1

a)

Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1

CO). Aux termes de l’article 271a al.

1.

let. a CO, tel est le cas du congé donné par le bailleur, notamment,

parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du

bail.

Les

articles 271

à 273c CO, qui instaurent une protection contre les congés abusifs donnés au

locataire d'un bail à loyer portant sur une habitation ou un local commercial,

n'exigent pas que le congé ordinaire repose sur un motif particulier, le

bailleur comme le locataire étant en principe libres de résilier le bail pour

le prochain terme contractuel ou légal. Cependant, elles posent une limite :

comme l'énonce de manière générale l'article 271 al. 1

CO, le congé est abusif et, comme tel, annulable, lorsqu'il contrevient aux

règles de la bonne foi. La protection conférée par les articles 271 et 271a CO

procède dès lors à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de

l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 140 III 496

cons. 4.1 ; 138

III 59 cons. 2.1 ; arrêts du TF du 29.08.2017

[4A_200/2017] cons. 3.1.2 ; du 02.05.2017

[4A_19/2016] cons. 2.2 ; du 09.09.2015

[4A_290/2015] cons. 4.1).

Les

cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à

l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement

à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un

droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le

congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'article 271 al. 1

CO (ATF 135

III 162 cons. 3.3.1 ; 120 II 105

cons. 3). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant

congé à l'autre constitue un abus de droit « manifeste » au sens de

l'article 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190

cons. 2 ; 135

III 112 cons. 4.1 ; 120 II 31 cons.

4a). Le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun

intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112

cons. 4.1). Tel est le cas lorsqu’il apparaît purement chicanier, lorsqu'il est

fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsqu’il

consacre une disproportion grossière des intérêts en présence (ATF 140 III 496

cons. 4.1 ; 138

III 59 cons. 2.1 ; 136 III 190

cons. 2 ; 135

III 112 cons. 4.1). Le but de la réglementation des articles 271 et 271a CO

est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un

congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la

résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496

cons. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus

important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du TF du 06.10.2010

[4A_297/2010] cons. 2.2 ; du 12.11.2007

[4A_322/2007] cons. 6). Pour statuer sur la validité d'un congé, il ne faut

examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non pas

procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester

dans les locaux ; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la

prolongation du bail (arrêts du TF du 29.08.2017

[4A_200/2017] cons. 3.1.2 et les arrêts cités).

Lorsque

plusieurs motifs ont été invoqués à l’appui de la résiliation, il suffit que

l’un d’eux ne soit pas contraire à la bonne foi pour que le congé soit

considéré comme valable (arrêt du TF du 16.01.2007

[4C.365/2006] cons. 3.2 ; Conod, in : CPra Bail, 2e

éd., n. 44 ad art. 271 CO ; Lachat, Le Bail à loyer, éd. 2019, p.

957, ch. 3.11).

Déterminer

quel est le motif du congé et si ce motif est réel ou n'est qu'un prétexte

relève des constatations de fait. Pour ce faire, il faut se placer au moment où

le congé a été notifié ; à cet égard, des faits survenus ultérieurement

peuvent tout au plus fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au

moment de la résiliation. En revanche, le point de savoir si le congé

contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit (arrêt du TF

du 23.02.2021

[4A_460/2020] cons. 3.1 et les réf. citées).

b)

L’article 271a al.

1.

let. a CO vise à permettre au locataire d'exprimer librement ses

prétentions sans avoir à craindre un congé (arrêts du TF du 27.04.2010

[4A_46/2010] cons. 6.1 ; du 25.04.2007

[4C.59/2007] cons. 3.3 et les réf. citées). Il réprime le

congé-représailles, infligé au locataire pour le punir d'avoir émis en dehors

de toute procédure des prétentions fondées sur le contrat de bail ou sur la

loi. Son application suppose la réunion de trois conditions cumulatives, soit

(1) une prétention en relation avec le bail, (2) que le locataire fait valoir

de bonne foi et (3) qui provoque la résiliation du bail par le bailleur (arrêt

de la Cour d’appel civile vaudoise du 11.06.2018 [décision No 347] cons. 4.2.2

et les réf. citées).

Par

« prétention en relation avec le bail », il faut entendre toute

réclamation extrajudiciaire du locataire ayant sa source dans le contrat ou le

droit du bail, par exemple une prétention en exécution de travaux, une demande

à pouvoir consulter des justificatifs d’un décompte de chauffage ou détenir un

animal, des droits relatifs au loyer ou aux frais accessoires. Le locataire

doit avoir fait valoir son droit auprès du bailleur, soit porté ses griefs à la

connaissance de celui-ci, sans qu’aucune condition formelle ne soit requise à

cet égard (Conod, op. cit., n. 4-8 ad art. 271a CO et les réf. citées ; Lachat,

op. cit., p. 969, ch. 5.2.3).

La

prétention du locataire n’a pas à être fondée objectivement. Pour bénéficier de

la protection contre les congés abusifs, il suffit que le locataire soit

subjectivement de bonne foi, soit qu’il n’ait pas fait valoir ses prétentions

de manière chicanière ou excessive et qu’il n’ait pas connu ou n’aurait pas facilement

pu connaître leur inanité. La bonne foi du locataire est présumée ; la preuve

de sa mauvaise foi incombe au bailleur (Conod, op. cit., n. 10 s. ad

art. 271a CO et les réf. citées ; Lachat, op. cit., p. 970, ch. 5.2.5).

Le

locataire doit démontrer un lien de causalité entre sa prétention et la

résiliation. Cette preuve peut résulter d’une grande vraisemblance et d’indices

suffisants. L’écoulement du temps entre la prétention et la résiliation

constitue un indice important : plus l’intervalle entre les deux événements est

long, plus l’éventuel lien de causalité devient ténu et plus les indices à

fournir devront être convaincants pour que le congé soit invalidé (Conod,

op. cit., n. 12 s. ad art. 271a CO et les réf. citées ; Lachat, op.

cit., p. 969, ch. 5.2.4). Il est loisible au bailleur, qui assume le

fardeau de la contre-preuve, de démontrer que le motif véritable du congé est

autre, auquel cas l'article 271 al. 1

let. a CO ne trouve pas application (arrêts du TF du 27.04.2010

[4A_46/2010] cons. 6.1 ; du 25.04.2007

[4C.59/2007] cons. 3.3 et les réf. citées).

4.2

En

l’espèce, le Tribunal civil a retenu que le congé avait été donné en raison des

retards répétés du paiement du loyer, de l’absence totale de paiement du loyer

pour le mobilier et de l’absence de constitution de la garantie de loyer. Il

ressortait de l’administration des preuves que dès le mois d’octobre 2018, les

loyers de l’hôtel-restaurant avaient été payés en retard et que le loyer de

1'800 francs pour le matériel n’avait jamais été payé. La locataire ne se

prévalait pas d’une modification du contrat qui lui aurait permis de

s’acquitter du loyer à la fin du mois, plutôt que d’avance, ni que le bailleur

aurait renoncé au loyer de 1'800 francs concernant le matériel. Le bailleur

avait toléré cette situation jusqu’en février 2020, mois durant lequel il avait

adressé un avis comminatoire à l’appelante – étant précisé que cet avis avait

été envoyé avant les premières mesures sanitaires ordonnées par le Conseil

fédéral le 16 mars 2020 pour endiguer la propagation du coronavirus. Par la

suite, la locataire avait continué de payer les loyers en retard. Le motif

avancé par l’intimé à l’appui de la résiliation du bail était par conséquent

avéré au moment où il avait été notifié à la locataire. Comme exposé ci-avant,

l’argumentation de la locataire qui soutenait que le congé était annulable en

raison des a priori de l’intimé sur son associé-gérant a été considérée

comme tardive et n’a pas été reconnue comme un motif justifiant l’annulation du

congé. En outre, la locataire avait échoué à démontrer qu’elle avait fait

valoir des prétentions découlant de défauts de la chose louée au moment de la

résiliation du contrat de bail. Le fait que des travaux avaient eu lieu – sans

que l’on sache si ces travaux faisaient suite à des défauts ou à une simple

remise au goût du jour – n’était pas suffisant pour retenir que des prétentions

avaient été émises et les défauts invoqués par la locataire n’en étaient pas,

ou n’étaient ni étayés ni prouvés. Enfin, les parties avaient eu des

discussions sur la vente de l’immeuble, sans que l’on en connaisse la teneur

exacte. Le bailleur avait reconnu que la résiliation était indirectement

destinée à favoriser la vente de l’immeuble, mais l’on ne parvenait pas à

saisir quelle était la prétention de la locataire à ce sujet, de sorte qu’elle

échouait également à démontrer qu’elle avait fait valoir une prétention

découlant du bail.

4.3

L’appelante

soutient que le congé a été donné en raison de la personne de son

associé-gérant, qu’il était contraire à la bonne foi pour ce motif et, partant,

annulable. L’intimé avait déclaré, lors de son interrogatoire, que le bail lui

avait été imposé par ses anciens locataires, que les nouveaux locataires

n’étaient pas mariés, « comme si cela lui posait problème »,

et qu’ils ne s’étaient pas mis à travailler comme des Neuchâtelois. Le congé

aurait ainsi manifestement été donné en raison de la nationalité, de la

religion et des circonstances personnelles du locataire. Les retards dans le

paiement des loyers ne servaient que de prétexte et ne constituaient pas le

motif réel de la résiliation. L’appelante avait d’ailleurs été en mesure de

mettre ses paiements à jour dans le courant de l’année 2021. Bien que certains

loyers étaient payés en retard, ils demeuraient payés et la situation

financière de l’intimé ne s’en voyait d’aucune manière péjorée. Le congé avait

en outre été donné parce que des prétentions découlant du bail avaient été

émises de bonne foi, en lien avec les défauts entachant la chose louée. Il ressortait

de l’administration des preuves qu’un témoin, D.________, avait constaté des

infiltrations d’eau sur la véranda et la terrasse lors d’un grand orage, qu’il

avait entendu l’appelante se plaindre qu’il faisait froid, qu’il y avait des

courants d’air et que l’état général du bâtiment était ancien. La présence des

défauts était ainsi incontestée et l’on voyait mal comment des travaux auraient

pu être entrepris par l’intimé sans qu’ils ne découlent d’un avis des défauts

de la part de l’appelante. L’intimé était dérangé par les demandes, justifiées,

de réparation des défauts qui lui étaient adressées par l’appelante et a mis

fin au bail afin de se « débarrasser » de son locataire. Le

congé était contraire à la bonne foi pour ce motif également et devait être

annulé.

4.4

a)

L’appelante ne prétend pas que les faits auraient été établis de manière

inexacte s’agissant de ses retards systématiques dans le paiement des loyers

depuis le mois d’octobre 2018, de l’absence totale de paiement du « loyer

du matériel » depuis la même période, de l’absence de constitution

d’une garantie de loyer et de l’inexistence d’un accord modifiant le contrat de

bail sur ces points. Elle prétend en revanche que les retards de paiement ne

péjoraient pas la situation financière de l’intimé, que ce motif ne serait

qu’un prétexte et qu’il ne constituerait pas le motif réel de la résiliation,

vu les déclarations de l’intimé lors de son interrogatoire. Selon le Tribunal

fédéral, il n’est pas nécessaire, pour une résiliation ordinaire – comme en

l’espèce –, d’invoquer un motif particulièrement grave. Il suffit, pour ne pas

contrevenir aux règles de la bonne foi, que le congé repose sur un intérêt

légitime. À cet égard, il est compréhensible que le bailleur souhaite louer son

bien à un locataire dont il peut espérer qu’il s’acquittera ponctuellement de

ses obligations pécuniaires (arrêt du TF du 07.11.2011

[4A_305/2011] cons. 2.2 non publié dans l’ATF 137 III 547).

Dans des affaires relatives au caractère annulable d’une résiliation

extraordinaire fondée sur l’article 257d CO, il a en outre été jugé qu'un

montant correspondant à un loyer mensuel, fût-il modeste, ou à des frais

accessoires de 165 francs n’était pas insignifiant, et qu'il en allait de même

d'un retard de huit jours dans le paiement du montant dû. La résiliation

n’était pas contestable pour ces motifs, qui étaient légitimes (arrêt du TF du 17.01.2019

[4A_436/2018] cons. 5.1 et les réf. citées). Dans le cas d’espèce, au-delà

des faits établis et non contestés en appel qui viennent d’être rappelés,

s’ajoute qu’à mi-février 2021, l’arriéré cumulé s’élevait à 62'250 francs,

correspondant à plusieurs mois de loyer, puis à 38'250 francs au moment de la

résiliation du contrat, le 26 février 2021. Dans ces circonstances, il est

évident que l’intimé disposait d’un intérêt légitime pour résilier le bail et

que ce motif ne peut pas être considéré comme un simple prétexte, vu l’ampleur

des montants en souffrance et le caractère systématique des retards de paiement

du loyer sur plusieurs années. Comme exposé ci-avant, il suffit que l’un des

motifs invoqués à l’appui de la résiliation ne soit pas contraire à la bonne

foi pour que le congé soit valable. Il en découle que la résiliation du 26

février 2021 était valable, comme l’a retenu le Tribunal civil, indépendamment

du caractère conforme à la bonne foi des autres motifs qui auraient également

conduit au congé.

b)

Dans tous les cas, l’argumentation de l’appelante selon laquelle le congé

aurait été donné en raison d’a priori sur son associé-gérant ne convainc

pas. En particulier, lorsqu’elle évoque les déclarations de l’intimé,

l’appelante se garde bien de citer les autres propos tenus lors de son

interrogatoire et dont il ressort notamment qu’après avoir mentionné que le

nouveau locataire lui avait été imposé par l’ancien, l’intimé a déclaré qu’il

lui avait été dit que ce nouveau locataire allait refaire la décoration, ce

qu’il n’avait finalement pas fait. Avec cette explication, on comprend que ce

n’est pas la personne du nouveau locataire qui lui posait problème en tant que

telle. De plus, après avoir déclaré que le nouveau locataire ne travaillait

« pas comme un [N]euchâtelois », l’intimé a ajouté que c’était

une autre raison qui avait conduit à la résiliation du bail, avant d’en venir

aux retards dans le paiement du loyer. Pour le reste, il est vrai qu’il est

interpellant que l’intimé ait déclaré qu’il avait appris que les nouveaux

locataires n’étaient pas mariés. Sans autres explications, cela laisse penser

que ce serait problématique pour lui. Cela dit, cette seule supposition ne

suffit à l’évidence pas pour retenir que le congé aurait été donné en raison de

circonstances personnelles ou d’a priori de l’intimé sur

l’associé-gérant de l’appelante et qu’il serait contraire à la bonne foi pour

ce motif. Cela ne ressort au demeurant d’aucun autre élément du dossier, cela

n’a pas été étayé et le fait que l’appelante n’ait pas allégué ce motif dans sa

demande laisse penser qu’elle ne l’avait pas même envisagé. Or, si l’attitude

de l’intimé envers l’associé-gérant de l’appelante avait été problématique

avant la résiliation, respectivement qu’elle permettait de penser que l’intimé

avait des a priori tels qu’ils l’auraient conduit à résilier le bail,

l’appelante n’aurait pas manqué de le relever d’emblée.

c)

Enfin, l’appelante ne saurait être suivie lorsqu’elle soutient qu’il a été

établi, sur la base du témoignage de D.________, que l’immeuble était entaché

de défauts et que l’on verrait mal pour quelles raisons des travaux auraient

été entrepris sans avis des défauts émanant de sa part. Ces considérations ne

permettent pas de remettre en cause le raisonnement du Tribunal civil, qui ne

prête pas le flanc à la critique. L’existence de défauts n’est en effet pas

directement déterminante dans ce contexte et le fait que des travaux aient été

entrepris (on ignore d’ailleurs précisément lesquels et à quel moment) ne

signifie pas nécessairement que des prétentions ont été émises, ni lesquelles

et à quel moment, une fois encore. Le locataire qui souhaite se prévaloir de

l’article 271a al.

1.

let. a CO doit démontrer qu’il a fait valoir de bonne foi des prétentions

(même objectivement infondées) d’une part, et d’autre part, qu’il existe un

lien de causalité entre ces prétentions et la résiliation du bail. En

l’occurrence, l’appelante n’a jamais exposé quelles prétentions spécifiques

auraient été émises, sous quelle forme et à quel moment. Elle n’a par

conséquent pas non plus fourni de preuves pertinentes à ce sujet. L’appelante

s’est contentée de se référer de manière toute générale à une liste de

prétendus défauts – qui découle d’un courrier daté du 27 mai 2021, soit

postérieur à la résiliation du bail – qui aurait fait l’objet de discussions

entre les parties, sans que l’on sache précisément quand. Cela n’est pas

suffisant pour retenir que des prétentions ont été émises avant la résiliation

du bail. Au demeurant, si la locataire avait effectivement signalé des défauts

de la chose louée au bailleur et lui en avait demandé la réparation, elle

n’aurait vraisemblablement fait au moyen d’un courrier recommandé, afin d’être

en mesure d’en prouver la date et le contenu. Les témoins entendus n’ont

d’ailleurs apporté aucune précision à cet égard. En outre, même si l’on devait

considérer que l’appelante avait fait valoir des prétentions en élimination des

défauts dont elle fait état, aucun élément au dossier ne permet de savoir si

ces prétentions auraient été émises peu de temps avant la résiliation du bail,

ce qui aurait pu constituer un indice de l’existence d’un lien de causalité.

Les conditions de l’article 271a al.

1.

let. a CO ne sont par conséquent manifestement pas réunies.

5.

Prolongation du bail

5.1

a)

Aux termes de l’article 272 al. 1

CO, « [l]e locataire peut demander la prolongation d’un bail de durée

déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa

famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le

justifient ». L’alinéa 2 précise que, dans la pesée des intérêts,

l’autorité compétente se fonde notamment sur les circonstances de la conclusion

du bail et le contenu du contrat (let. a), la durée du bail (let. b), la

situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur

comportement (let. c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou

alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce

besoin (let. d) et la situation sur le marché local du logement (let. e).

Selon l’article 272b al. 1 CO, le bail commercial peut être prolongé de six ans

au maximum ; dans cette limite, une ou deux prolongations peuvent être

accordées. Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l’autorité

compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches

qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux

conséquences pénibles du congé (art. 272 al. 3

CO).

b)

Le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation s’agissant de la durée de la

prolongation à accorder. Il peut octroyer une première prolongation, à

l’expiration de laquelle le locataire pourra cas échéant en solliciter une

seconde, ou une prolongation unique, qui englobe la première et la seconde

prolongation (Lachat, op. cit., n. 4.1, p. 1013). Pour que la

prolongation des baux d’habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise,

il faut que le contrat ait ét.valablement résilié et que la prolongation se

justifie, ce qui suppose qu’il n’y ait aucune cause d’exclusion (art. 272a CO)

et que la résiliation ait des conséquences pénibles pour le locataire ou sa

famille (art. 272 al. 1

CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e

éd., n. 2265). Le but de la prolongation légale est de protéger le locataire

d’un local d’habitation ou commercial contre une résiliation dont les

conséquences seraient pour lui trop pénibles ; il s’agit d’accorder au

locataire plus de temps qu’il n’en aurait selon le délai de résiliation

ordinaire pour trouver de nouveaux locaux (arrêts du TF du 07.06.2016

[4A_67/2016] cons. 7.1 ; du 03.05.2016

[4A_556/2015] cons. 4.2 ; ATF 125 III 226

cons. 4b), et non de lui donner l’occasion de profiter le plus longtemps

possible de celui qu’il a (ATF 116 lI 446

cons. 3b, JdT 1991 I 63, SJ 1991 2). Les désagréments nécessairement liés à

toute résiliation de contrat, telle l’obligation de déménager, ne constituent

pas en eux-mêmes des conséquences pénibles du congé (Lachat, op. cit,

3.2, p. 1000). L’article 272 al. 2

CO fournit une liste indicative de circonstances. Certaines sont liées à la

situation personnelle (âge, état de santé), familiale (nombre d’enfants) ou

financière des parties, ainsi que leur comportement (art. 272 al. 2

let. e et d CO). D’autres sont liées au contrat, notamment à sa durée, à

son contenu, et aux conditions de sa conclusion (art. 272 al. 2

let. a et b CO). D’autres, enfin, à des faits extérieurs, comme la

situation tendue du marché local et la possibilité de trouver un logement

comparable (art. 272 al. 2

let. e CO). Le juge de la prolongation doit également peser les

inconvénients d’un double déménagement en peu de temps : imposer au locataire

un double déménagement en dix-neuf mois n’est pas déraisonnable selon le

Tribunal fédéral (SJZ 1995 p. 116 [4C.377/1994]). Il incombe au locataire de

prouver les circonstances pénibles (Conod, op. cit., n. 14 ad art. 272

CO). Le locataire doit établir la réalité et la gravité des conséquences de la

fin du bail pour lui ou pour sa famille : elles sont le plus souvent liées à la

pénurie de logements et à la difficulté de trouver des locaux comparables à

bref délai (arrêt du TF du 07.08.2013

[4A_104/2013] cons. 2.3 ; ATF 116 Il 446,

JT 1991 163, SJ 1991, 2 ; DB 1993, 9 ; Tercier/ Bieri/Carron, op. cit.,

n. 2279). Quelle que soit leur gravité, les inconvénients d'un changement de

locaux ne constituent pas à eux seuls des conséquences pénibles aux termes de

l'article 272

al. 1 CO car ils sont inhérents à la résiliation du bail et ils ne sont pas

supprimés, mais seulement différés en cas de prolongation de ce contrat (arrêt

du TF du 22.11.2010

[4A_452/2010] cons. 3).

c)

Le besoin du bailleur est une circonstance dont Ie juge doit tenir compte dans

la balance des intérêts (Tercier/ Bieri/Carron, op. cit., n. 2277 et

2280.

s. et les réf. citées ; Lachat, op. cit., n. 3.9, p. 1007 ; Burkhalter/Martinez-Favre,

Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n. 51, p. 705 ; Engel, Contrats

de droit suisse, 2e éd., 2000, pp. 211 ss). Le besoin légitime du

bailleur d’occuper les locaux l’emporte généralement sur les intérêts du

locataire (Conod, op. cit., n. 44 ad art. 272 CO). Les problèmes

financiers du bailleur, comme la menace d’une réalisation de gage par la banque

ou la diminution drastique de ses revenus sont des critères dont le juge doit

tenir compte (Conod, op. cit., n. 44 ad art. 272 CO). Le besoin dont il

s’agit doit être sérieux, concret et actuel. Selon la jurisprudence, le besoin

urgent ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de

nécessité ; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d’autres

raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu’il renonce à l’usage de l’objet

loué. L’urgence doit être examinée non seulement dans le temps, mais encore en

fonction de son degré (ATF 132 III 737

cons. 3.4.3). Quant au locataire, il doit aussi avoir entrepris les recherches

de locaux de remplacement que l’on pouvait raisonnablement attendre de lui pour

remédier aux conséquences du congé, et cela déjà lorsqu’il sollicite une

première prolongation de son bail (ATF 125 I 226

cons. 4c ; ATF

110.

II 249 cons. 4, JT 1985 I 261 ; ATF 116 II 446

cons. 3a ; Lachat, op. cit., n. 3.12, p. 782 et les réf. citées). La

durée de la prolongation ne peut être déterminée schématiquement. Dans chaque

cas, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en jeu en se fondant sur

les critères énumérés à l’article 272 al. 2

CO (arrêt du TF du 24.11.2014

[4A_314/2014] cons. 2.2).

5.2

En

l’espèce, le Tribunal civil a retenu que le bail avait duré moins de cinq ans

au moment de sa résiliation, que la durée était encore moindre depuis que A.________

était devenu l’associé-gérant de l’appelante à l’automne 2018 et que les circonstances

pénibles dont cette dernière se prévalait – à savoir que la fin du bail aurait

de graves conséquences pour elle-même et pour son associé-gérant, dont

l’établissement constituait la seule source de revenu et dans lequel il avait

investi toutes ses économies – existeraient indépendamment de la durée d’une

éventuelle prolongation. Les allégations de la locataire n’étaient quoi qu’il

en soit pas démontrées. La locataire n’avait en outre pas allégué avoir

entrepris des démarches pour trouver de nouveaux locaux libres où elle pourrait

exercer son activité et en raison de la durée de la procédure, elle avait déjà

pu bénéficier de fait d’une prolongation de plus d’une année.

5.3

L’appelante

soutient que si la résiliation du bail devait être considéré comme valable,

elle aurait à tout le moins droit à une prolongation « aux fins de lui

permettre de trouver une solution de remplacement en adoucissant les

circonstances pénibles résultant de l’extinction du contrat ». Ces

circonstances pénibles, liées à ses difficultés financières, avaient été

établies par le dépôt des comptabilités de 2019 à 2021. Il serait indéniable

que le congé aurait des conséquences plus que pénibles sur l’appelante, et non

pas uniquement sur son associé-gérant. L’immeuble abritant le restaurant et

l’hôtel ne ferait pas moins de 651 m2 et la surface totale du

bien-fonds 6'256 m2. Il ne ferait aucun doute que retrouver une

surface similaire dans un délai si serré serait impossible, la recherche de

tels locaux prenant des années. La survie de l’appelante nécessiterait qu’elle

puisse poursuivre son activité sans interruption et qu’elle puisse ainsi

bénéficier de nouveaux locaux au moment où elle quittera ceux dont le bail est

litigieux. Les conséquences de la crise sanitaire sur les comptes de

l’appelante ont été très importantes, les extraits de compte déposés attestant

une baisse du chiffre d’affaires de près de 40 %. Un « prêt covid »

avait été contracté et imposer un déménagement immédiat à l’appelante à courte

échéance ne ferait que détériorer davantage sa situation financière. Aucun

intérêt du bailleur ne justifierait de mettre immédiatement un terme au

contrat, le loyer étant régulièrement payé malgré quelques retards. Enfin, il

n’avait pas encore été démontré que des recherches de nouveaux locaux avaient

été effectuées « dans la mesure où la recherche d’un établissement de

cette envergure, dans la région, ne s’effectue pas en un claquement de doigt ».

5.4

Alors

que le Tribunal civil avait retenu que les circonstances pénibles dont l’appelante

se prévalait existeraient peu importe la durée d’une éventuelle prolongation,

l’appelante n’a fourni aucune explication qui laisserait penser le contraire.

Il ne suffit pas de prétendre que la recherche de locaux similaires dans un

bref délai est « impossible », que la survie de l’appelante

dépend d’une poursuite sans interruption de son activité ou encore qu’une fin

rapide du bail aggraverait les conséquences financières de la crise sanitaire

pour l’appelante. Hormis les comptabilités de l’appelante pour les années 2019

à 2021, le dossier ne contient aucun moyen de preuve qui permettrait d’établir

qu’une fin de bail sans prolongation engendrerait des circonstances

particulièrement pénibles pour l’appelante, circonstances qui n’ont d’ailleurs

aucunement été étayées, l’appelante se contentant de faire référence de manière

toute générale à sa situation financière défavorable. Le fait que l’appelante a

connu une réduction de son chiffre d’affaires durant la crise sanitaire et le

fait qu’une fin du bail sans prolongation aggraverait sa situation financière

sont deux choses distinctes et le dossier ne contient aucun élément qui

permettrait de démontrer la seconde. En outre, l’appelante admet à demi-mots

qu’elle n’a toujours pas effectué la moindre démarche en vue de trouver de

nouveaux locaux – elle admet à tout le moins qu’elle ne l’a pas démontré –

alors que plus de deux ans se sont écoulés depuis la résiliation du bail et que

la jurisprudence exige du locataire qu’il entreprenne des recherches et qu’il démontre

les avoir effectuées, même pour une première demande de prolongation. Comme l’a

relevé à juste titre le Tribunal civil, l’appelante a déjà bénéficié de fait

d’une prolongation de plus d’une année (entre le 1er février

2022.

et ce jour). Enfin, on ne saurait considérer que le bailleur n’a aucun

intérêt à faire valoir pour s’opposer à la prolongation requise, dès lors que

les loyers ont été payés en retard après la résiliation du bail également,

qu’il a émis le souhait de vendre l’immeuble et que depuis janvier 2023,

l’appelante ne s’acquitte plus du tout du loyer, ce qui a conduit l’intimé à

lui adresser un avis comminatoire le 18 avril 2023, à lui faire notifier un

commandement de payer portant sur une somme de 36'000 francs le 19 avril

2023.

et à requérir la mainlevée de l’opposition formée par l’appelante le 4 mai

2023.

En définitive, l’appelante n’a ni suffisamment allégué, ni démontré que

les conditions d’une prolongation étaient réunies et celle-ci est d’autant plus

exclue compte tenu de sa demeure relative au paiement du loyer (art. 272a al. 1

let. a CO).

6.

Au vu de ce qui précède, l’appel doit être rejeté et le

jugement attaqué confirmé.

7.

Vu le sort de l’appel, les frais de la procédure d’appel

seront mis à charge de l’appelante, qui sera également condamnée à verser une

indemnité de dépens à l’intimé.

Dispositif

Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL

CIVILE

1. Rejette l’appel

et confirme le jugement attaqué.

2. Arrête les frais

de la procédure d’appel à 8'000 francs, montant couvert par l’avance versée, et

les met à la charge de X.________ Sàrl.

3. Condamne X.________

Sàrl à verser à Y.________ une indemnité de dépens de 2'000 francs pour la

procédure d’appel.

Neuchâtel,

le 16 juin 2023