Bail commercial. Résiliation du bail en raison d’un besoin propre et urgent, suite à une aliénation de l’immeuble loué (art. 261 al. 2 CO). Prolongation de bail (art. 272, 272b et 273 CO).

Faits

A.

a) En vertu d’un contrat de bail à loyer

commercial signé le 15 mai 1991, X.________, né en 1943, est devenu locataire

d’un « immeuble complet rez-de-chaussée et combles » à usage

industriel, rue [aaaaa] 4 à Z.________, la bailleresse étant alors A.________

SA. De nouveaux contrats de bail ont ensuite été conclus avec de nouveaux

propriétaires de l’immeuble, le bail prenant effet le 1er juin 2003,

se terminant le 31 mai 2013 et se renouvelant tacitement de cinq ans en cinq

ans, sauf résiliation donnée au moins une année à l’avance, et le loyer convenu

étant de 1'000 francs par mois.

b)

Pendant de nombreuses années, X.________ a exercé le métier d’aluminier dans

les locaux loués, qu’il avait équipés avec les machines nécessaires à son

activité. Il a ensuite bénéficié d’une rente AVS et de prestations

complémentaires, tout en maintenant une certaine activité professionnelle. Les

machines sont tombées en panne en 2022 ; elles n’ont pas été

réparées ; de ce fait, l’activité de X.________ comme aluminier a alors

cessé.

B.

a) Par acte notarié du 27 avril 2022, A.Y.________

et B.Y.________ ont acheté l’immeuble loué, comme copropriétaires à parts

égales.

b)

Le 11 mai 2022, les nouveaux propriétaires ont informé le locataire de leur

acquisition et de la prochaine résiliation du bail, motivée par leur besoin

propre et pressant.

c)

Par courrier recommandé du 1er juin 2022, les propriétaires ont

résilié le contrat pour le 31 décembre 2022, invoquant un besoin propre et

urgent des locaux.

C.

a) Après avoir obtenu une autorisation de

procéder, délivrée le 16 août 2022, le locataire a déposé le 14 septembre 2022,

devant le Tribunal civil, une demande simplifiée par laquelle il concluait à la

prolongation de bail pour une durée de trois ans au moins, puis, avec

l’assistance d’un mandataire, un complément du 9 novembre 2022, dans

lequel il concluait à l’annulation de la résiliation du bail, subsidiairement à

la prolongation du bail pour une durée de trois ans, très subsidiairement à ce

qu’il soit constaté que la fin du bail interviendrait le 30 juin 2023, sous

suite de frais et dépens, sous réserve des dispositions sur l’assistance

judiciaire. Il alléguait notamment que les bailleurs n’utilisaient qu’une

camionnette pour leur activité de menuiserie, qu’ils étaient aussi

propriétaires de trois garages et qu’ils pouvaient utiliser ceux-ci pour garer

leur véhicule et entreposer leurs outils. Le locataire avait procédé à des

investissements importants pour équiper l’atelier (installation électrique et

d’air comprimé, chauffage à mazout). Il disposait de plusieurs machines

volumineuses, nécessaires à son activité d’aluminier, et stockait en outre son

matériel dans l’atelier. Une fin de bail au 31 décembre 2022 aurait des

conséquences catastrophiques pour lui. Le déménagement de l’atelier coûterait

plus de 15'000 francs, selon une estimation, et il ne disposait pas d’une telle

somme. Il était impossible de trouver des locaux équivalents, notamment quant à

la surface et au loyer. Une vente de l’entreprise ne pouvait intervenir que si

les machines étaient visibles, de sorte qu’un acquéreur puisse les examiner.

Les stocker dans un entrepôt leur enlèverait toute valeur. Le locataire avait

absolument besoin d’une prolongation de bail de trois ans, le temps pour lui de

chercher un acquéreur susceptible d’être intéressé par cette activité très

spécialisée. Par ailleurs, il n’y avait pas de besoin propre et urgent, pour

les acquéreurs de l’immeuble. Le bailleur exploitait une entreprise de

menuiserie, en raison individuelle, et n’avait pas d’activité de production,

achetant les pièces dont il avait besoin, et n’avait pas de personnel. Son

outil de travail était une camionnette, dans laquelle il pouvait stocker tous

ses outils. Les bailleurs étaient propriétaires de l’immeuble rue [aaaaa] 2,

dont le rez-de-chaussée comprenait trois garages, lesquels, à l’intérieur,

n’étaient séparés que par un treillis ; à supposer que le bailleur ait

besoin d’un local de stockage, il pouvait utiliser ces garages. Le congé devait

donc être annulé, subsidiairement le bail prolongé.

b)

Le 16 novembre 2022, le Tribunal civil a accordé l’assistance judiciaire au

demandeur et désigné Me B.________ en qualité d’avocat d’office.

c)

Dans leur réponse du 8 décembre 2022, les bailleurs ont conclu au rejet de la

demande, pour autant que recevable, et à ce que soit constatée la validité de

la résiliation et partant qu’il soit dit qu’elle prendrait effet au 31 décembre

2022, avec suite de frais et dépens. Ils exposaient notamment que le bailleur

exploitait une entreprise de menuiserie, activité principale et exclusive, qui

connaissait un essor important (chiffres d’affaires – on arrondit ici – de

58'000 francs en 2021, 63'500 francs durant le premier semestre 2022 et 66'500

francs du 1er juillet au 30 novembre 2022). Il avait besoin de place

pour développer l’entreprise et satisfaire sa clientèle, car il réalisait des

ouvrages importants, qui nécessitaient des préparations en atelier et des stocks.

Le locataire était à la retraite et ne réalisait plus de revenus en lien avec

les locaux. Son activité dans les locaux était occasionnelle, voire

inexistante. Il louait les locaux surtout par attachement à son ancienne

activité. Ces locaux servaient actuellement d’entrepôt. Les machines et

fournitures qui s’y trouvaient étaient difficilement vendables, si bien

qu’elles étaient destinées à être débarrassées en déchetterie. Selon Viteos, le

locataire ne payait plus ses factures d’électricité et le courant pourrait être

coupé.

d)

Le 14 février 2023, le Tribunal civil a procédé à une vision locale, en

présence des parties et de leurs mandataires, à l’atelier du locataire, rue [aaaaa]

4, à Z.________, et dans les trois garages des bailleurs, au numéro 2 de la

même rue. Il a notamment été constaté que l’atelier était composé d’une très

grande pièce principale, sans séparations, contenant des machines, dont

certaines très grandes et d’autres plus petites, du matériel divers stocké dans

des meubles et des caisses et des profils en aluminium ; une autre pièce

servait de dépôt de matériel et une autre encore de bureau. Dans les garages

des bailleurs, il y avait du stock, une voiture et des machines de menuiserie.

Interrogé

le même jour, le demandeur a notamment déclaré que ses machines étaient tombées

en panne quelques mois plus tôt. C’était difficile de trouver un programmeur

qui pouvait réparer le système électronique. Il avait fait venir des

programmeurs qui s’occupaient de machines similaires, mais ils n’avaient pas

réussi à réparer. Son travail consistait à vendre des volets. La dernière fois

qu’il en avait vendu, c’était en 2022. La dernière fois qu’il s’était fait

livrer des profils métalliques, c’était deux ans plus tôt (les fournisseurs ne

seraient pas d’accord de reprendre ceux qu’il avait encore, sinon comme

déchets, mais il ne leur avait pas posé la question). Les machines étaient

ensuite tombées en panne. Il ne se sentait pas vieux et n’avait pas envie

d’arrêter de travailler. Sa retraite lui suffisait pour vivre. S’il avait parlé

de vendre ses machines, c’était parce qu’on le poussait à arrêter. Il n’était

pas certain qu’il trouve un acquéreur, ou alors seulement quelqu’un qui

achèterait des pièces détachées, « pour des cacahuètes ». Il

souhaitait rester dans les locaux, le temps de trouver quelqu’un qui ait envie

de faire le même métier que lui. Certaines machines devaient être alimentées en

électricité en permanence, car sinon elles perdaient leur programmation. On

pourrait les stocker dans un atelier, où elles pourraient être branchées, car

si quelqu’un s’y intéressait, il fallait qu’il puisse les voir fonctionner.

Interrogé

à la même audience, le défendeur a confirmé qu’il habitait, avec son épouse, à

la rue [aaaaa] 2. Il s’était mis à son compte deux ans plus tôt comme

menuisier, métier qu’il exerçait depuis trente ans déjà. Il avait besoin

d’espace pour son activité et c’était pour cela qu’il avait racheté l’immeuble

de la rue [aaaaa] 4. Cela tombait à pic et offrait une solution idéale. Pour l’instant,

son matériel était stocké dans son bus. Il devait sortir tous les soirs « tout

ce qui colle » et déposer les produits dans son garage, afin d’éviter

qu’ils gèlent. Pouvoir mettre le bus dans un local lui permettrait de ne pas

devoir recharger le véhicule tous les matins. Il avait aussi besoin d’espace

pour son matériel. Il fabriquait lui-même certaines petites productions, mais

n’avait actuellement pas la place pour en faire de plus grandes. Il était âgé

de 46 ans et travaillait comme menuisier depuis qu’il avait 14 ans.

La

juge a prononcé la clôture de l’administration des preuves, puis les

mandataires des parties ont plaidé, confirmant les conclusions déjà

prises ; la juge a prononcé la clôture des débats et indiqué qu’un jugement

serait rendu par écrit.

e)

Le 16 février 2023, les défendeurs ont encore déposé une copie de l’acte par

lequel ils avaient acquis l’immeuble faisant l’objet du litige (les parties

avaient admis à l’audience qu’il n’y aurait plus d’opérations après ce dépôt).

D.

Par jugement du 9 mai 2023, le Tribunal civil a confirmé la

validité de la résiliation du bail et accordé à X.________ une prolongation du

bail d’une durée d’un an, mettant les dépens pour 4/5 à la charge du demandeur

et 1/5 à la charge des défendeurs et condamnant les défendeurs à payer une part

de frais judiciaires correspondant à 1/5. Les considérants seront repris plus

loin, dans la mesure utile.

E.

a) Par courrier daté du 9 juin 2023, mais posté le 12 du même

mois, X.________, agissant sans mandataire, appelle du jugement du Tribunal

civil. Il conclut à ce que l’assistance judiciaire lui soit accordée « au

niveau des frais de procédure », à l’annulation de la décision

entreprise, à ce qu’une prolongation de bail jusqu’au 31 décembre 2024 lui

soit accordée et à ce qu’il soit dit et constaté que les frais et dépens de

première instance doivent être intégralement à la charge de la partie adverse,

avec suite de frais et dépens, sous réserve des dispositions sur l’assistance

judiciaire.

b)

Dans leur réponse du 4 juillet 2023, les intimés concluent à la confirmation du

jugement entrepris, avec suite de frais et dépens des deux instances.

c)

Le 5 juillet 2023, le juge instructeur a notifié la réponse à l’appelant, en

indiquant qu’un deuxième tour d’écritures ne paraissait pas nécessaire et qu’il

serait statué sur pièces et sans débats, sous réserve du droit inconditionnel

de réplique.

d)

Le même jour, l’appelant a déposé une formule de requête d’assistance

judiciaire, accompagnée de pièces, et précisé que Me C.________ accepterait de

le représenter si l’assistance judiciaire était accordée.

e)

Le 10 juillet 2023, le juge instructeur a répondu que la requête d’assistance

judiciaire serait traitée avec la décision au fond, étant notamment relevé que

l’appelant n’indiquait par pourquoi son mandataire de première instance ne

pourrait pas l’assister en appel aussi.

f)

L’appelant n’a pas déposé de réplique, dans le délai fixé, ni réagi au dernier

courrier du juge instructeur.

C O N S I D É R A N T

1.

L’appel a été déposé par écrit, dans le délai légal, et il

est dûment motivé. La voie de l’appel est ouverte, ce qui n’est pas contesté.

L’appel est recevable (art. 308 à 311 CPC).

Considérants

2.

a) Les intimés ont déposé des pièces avec leur mémoire de

réponse à l’appel.

b)

En appel, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que

s’ils sont invoqués ou produits sans retard et s’ils ne pouvaient être invoqués

ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait

fait preuve de la diligence requise (art. 317 al. 1 CPC).

c)

Les procès-verbaux des interrogatoires des parties figurent déjà au dossier.

L’extrait du registre du commerce attestant de l’inscription, le 4 mai 2023,

d’une société à responsabilité limitée « D.________ Sàrl »,

dont le président est l’intimé et la gérante l’intimée, est admis ; le

contenu du registre du commerce constitue de toute manière un fait notoire (cf.

Bohnet, CPC annoté, n. 4 ad art. 151). Les extraits d’un compte de

profits et pertes pour « D.________ », pour les années 2021,

2022.

et 2023 (six premiers mois) sont admis, le premier ayant déjà été produit

en première instance et les autres n’ayant pas pu être déposés devant le

Tribunal civil, car ils n’avaient pas encore été établis.

3.

L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour

constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir

l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou

d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge. Elle peut revoir librement

l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première

instance (Jeandin, in : CR CPC, 2e éd., n. 5 Intro art.

308-334).

4.

a) Le Tribunal civil a retenu qu’un besoin propre et urgent

des bailleurs à la chose louée devait être retenu, de sorte que la résiliation

anticipée du bail était valable. Les locaux avaient été acquis dans le but que

le bailleur puisse y exercer et étendre son activité professionnelle, la vision

locale ayant démontré qu’il manquait d’espace pour accompagner l’essor de son

entreprise, qui constituait son activité professionnelle principale et

exclusive (cf. aussi les comptes déposés). L’importance de la raison économique

invoquée était claire. Les bailleurs seraient en mesure de concrétiser leur

besoin rapidement, ne serait-ce que pour l’entreposage du matériel existant et

le parcage de la camionnette. On ne saurait exiger des bailleurs qu’ils

patientent plusieurs années avant de pouvoir disposer de leur propriété. La

mise à disposition des locaux était directement nécessaire aux bailleurs.

b) L’appelant conteste le besoin propre et urgent

des intimés, quant à l’usage des locaux actuellement loués (ce dont on déduit,

comme il n’est pas juriste, qu’il conteste la résiliation anticipée pour besoin

propre, même si ses conclusions ne portent que sur une prolongation de bail).

Selon lui, l’intimé n’a pas de machine à entreposer et ne fabrique rien :

il achète du matériel, qu’il revend et pose chez les gens. N’importe quel local

peut faire l’affaire pour une telle activité, notamment le garage actuel de

l’intimé, où – et cest admis par l’intéressé – il stocke actuellement son

matériel. L’intimé n’a pas expliqué comment les locaux actuellement loués

régleraient la situation. Que ce soit dans le garage actuel ou dans les locaux

loués, l’intimé devra vider sa camionnette tous les soirs. L’appelant demande

si l’intimé a prouvé qu’il avait vraiment besoin de place supplémentaire, par

rapport à des commandes de matériel spécifique dont il aurait besoin, et qu’à

fin 2023, son activité professionnelle serait telle que son lieu de stockage

actuel porterait préjudice à l’essor de cette activité.

c) En relation avec le besoin propre et urgent,

les intimés relèvent et démontrent que le chiffre d’affaires de leur entreprise

a passé – on arrondit ici – de 58'000 francs en 2021 à 128'000 francs en 2022

et déjà 137'000 francs pour les six premiers mois de 2023. Selon eux, cela

établit un développement important et la nécessité de pouvoir disposer des

locaux litigieux dans les meilleurs délais, pour l’aménagement de machines

d’atelier, la préparation des éléments de menuiserie, ainsi que l’entreposage

du véhicule d’entreprise et de différents matériaux.

d) D’après l’article 261 al. 2

let. a CO, le nouveau propriétaire peut résilier le bail portant sur des

habitations ou des locaux commerciaux en observant le délai de congé légal pour

le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses

proches parents ou alliés.

En matière d'aliénation de la chose louée, la

résiliation (extraordinaire) anticipée au sens de cette disposition est

justifiée en cas de besoin propre et urgent du nouveau propriétaire ou de ses

proches parents ou alliés. L'intérêt du locataire n'a pas à être pris en

considération dans l'examen de la validité de la résiliation. Le juge ne doit

procéder à aucune pesée des intérêts respectifs des parties, si ce n'est, en

cas de validité de la résiliation, dans l'examen de la prolongation du bail du

locataire, pour laquelle une pesée des intérêts est exigée par l'article 272 al. 2

CO (ATF 142

III 336 cons. 5.2.1 ; la question d’une éventuelle prolongation sera

examinée plus loin, le cas échéant).

La jurisprudence précise aussi (ATF 142 III 336

cons. 5.2.3) que le besoin du nouveau propriétaire est urgent lorsqu'on ne peut

pas, pour des raisons économiques ou pour d'autres raisons, par exemple

personnelles, exiger de lui qu'il renonce à utiliser l'habitation ou le local

commercial loué, autrement dit lorsqu'on ne peut exiger de lui qu'il attende

l'échéance contractuelle pour résilier le bail, tout en respectant le délai de

congé contractuel. En outre, le besoin est immédiat lorsqu'il est susceptible

de se concrétiser immédiatement ou à plus ou moins brève échéance selon que

l'échéance contractuelle du bail est proche ou lointaine. Le besoin doit être

réel : il ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de

nécessité dû au besoin de disposer d'un logement, mais il n'est pas réel

lorsque le motif invoqué est simulé ou invoqué abusivement. Enfin, le besoin

doit être actuel, en ce sens qu'un besoin futur, simplement possible, ne suffit

pas. Si l'utilisation des locaux ne nécessite pas de grandes transformations,

l'urgence du besoin doit être admise dès qu’une personne a un intérêt à pouvoir

exercer son activité économique dans les locaux. La résiliation anticipée qui

ne remplit pas ces conditions est annulable conformément aux articles 271 ss

CO.

e) En l’espèce, il est clair que les intimés – et

en particulier l’intimé – ont un intérêt à pouvoir utiliser dès que possible

les locaux qu’ils ont acquis en avril 2022. Le bailleur exerce une activité

économique, comme menuisier indépendant depuis deux ans, qui nécessite de

pouvoir stocker au moins un véhicule. Actuellement, il ne dispose que de

garages qui, s’ils offrent certaines possibilités, ne sont pas adéquats pour

entreposer des produits qui doivent être protégés du gel, ce qui l’oblige à

vider sa camionnette chaque soir et à la remplir chaque matin. Cela entraîne

des pertes de temps inutiles. En outre, il est assez évident qu’un menuisier

doit disposer d’un espace où il peut préparer ses affaires – par exemple, des

pièces permettant le montage – avant de se rendre sur ses chantiers, un garage

ne constituant sans doute pas une solution raisonnable, à terme au moins. Les

pièces déposées démontrent que l’activité de l’intimé se développe rapidement,

son chiffre d’affaires ayant passé de 58'000 francs en 2021 à 128'000 francs en

2022.

et déjà 137'000 francs pour les six premiers mois de 2023. L’intérêt des

intimés à exercer l’activité économique dans les locaux acquis ne peut donc pas

être mis en doute, pas plus qu’un essor de l’entreprise, qui entraîne

généralement, dans un domaine comme celui de la menuiserie, des besoins accrus

en locaux. L’utilisation des locaux par les intimés sera possible dès que

l’appelant les aura débarrassés, en principe sans que des transformations

soient nécessaires, vu l’activité envisagée. On ne pouvait donc pas exiger des

bailleurs qu’ils attendent la fin du bail pour intégrer les locaux qu’ils

avaient achetés. Le fait que les intimés habitent l’immeuble adjacent ne va

évidemment pas dans le sens d’une utilité moindre, pour eux, des locaux dont il

est question. Il faut donc retenir un besoin urgent, immédiat et réel des

bailleurs à une résiliation anticipée du bail. La résiliation était conforme au

droit.

5.

a) Le Tribunal civil a considéré qu’une prolongation de bail

pour une durée d’un an, soit jusqu’au 31 décembre 2023, se justifiait. Le

demandeur, retraité, était au bénéfice d’une rente AVS et de prestations

complémentaires. Locataire depuis 1991, il avait équipé les locaux

d’installations et de machines volumineuses, actuellement en panne, dont il ne

pouvait assumer le coût du déménagement. Ses recherches de locaux similaires,

dans l’optique de trouver un repreneur, étaient demeurées infructueuses. Il

n’avait plus d’activité et que peu d’espoir de voir ses machines réparées. Il

avait surtout à cœur de rester dans les locaux pour se rappeler les bons

souvenirs de son activité d’aluminier. Rien n’indiquait qu’une longue période

lui permettrait de trouver plus facilement un repreneur, pour ses machines et

son stock ; en outre, les perspectives de trouver un repreneur pouvaient

légitimement être mises en doute. Les machines apparaissaient comme

désuètes ; elles étaient en ce moment dysfonctionnelles et aucune mesure

concrète n’avait été prise pour les réparer, selon les éléments du

dossier ; avec les années, la qualité du matériel risquait encore de se

dégrader, comme les chances de le vendre. Le bailleur dépendait quant à lui de

son activité professionnelle et l’exploitation des locaux lui était nécessaire

pour accompagner le développement de son entreprise. Une prolongation de bail d’une

durée raisonnable devrait dans tous les cas permettre au locataire de prendre

les mesures nécessaires pour libérer les locaux. Si on accordait une

prolongation de trois ans, comme demandé, cela entraînerait d’ailleurs des

frais importants pour le locataire, soit 36'000 francs (le loyer sur trois

ans), se cumulant avec les éventuels frais de déménagement. On ne pouvait pas

exiger des bailleurs qu’ils attendent plusieurs années pour pouvoir utiliser

les locaux, au vu de leur besoin propre et urgent.

b) L’appelant conteste le besoin propre et urgent

des bailleurs aux locaux loués (question déjà examinée plus haut). Il expose

qu’il se trouve dans l’impossibilité de vider son matériel dans le délai

imparti. Les machines sont imposantes et compliquées à déplacer. Leur

déménagement coûterait 15'000 francs, selon le devis déposé, et l’appelant n’a

pas cet argent. Même s’il pouvait trouver un déménageur qui ferait le travail

gratuitement, il n’existe en ce moment pas de local adéquat pour entreposer les

machines. L’appelant est en contact avec une entreprise qui lui a indiqué qu’il

y aurait un local pour lui, mais seulement en 2024. Stocker les machines dans

la rue entraînerait des déprédations. L’appelant demande un délai pour réussir

à vendre ses machines. Un délai à fin décembre 2024 augmenterait sensiblement

les chances qu’il puisse vendre tout son matériel et donc que les locaux

puissent être vidés. Si la partie adverse avait un acheteur sérieux, ou un

déménageur gratuit et un local de stockage, l’appelant serait preneur. Tant que

l’appelant reste dans les locaux, il paie le loyer, ce qui est favorable aux

intimés. Dans le cas d’une expulsion au 31 décembre 2023, l’appelant serait

dans l’impossibilité de vider les locaux et les intimés devraient avancer des frais

importants, que la situation financière de l’appelant ne lui permettrait pas de

prendre en charge. Selon l’appelant, la pesée des intérêts impose une

prolongation de bail jusqu’au 31 décembre 2024.

c) Les intimés relèvent l’évolution du chiffre

d’affaires de leur entreprise et leur besoin de locaux (cf. plus haut). Ils

exposent en outre que l’activité de l’appelant dans les locaux actuellement

loués est occasionnelle, voire inexistante ; il n’y réalise aucun revenu.

L’arrêt de l’activité est sans doute définitif, du fait de la panne des

machines de production depuis le courant de l’année 2022, étant noté que, selon

l’appelant, ces machines n’ont pas pu être réparées malgré l’intervention de

spécialistes. Hors d’usage, les machines sont sans doute invendables. Une

prolongation de bail de deux ans aurait, pour l’appelant, un coût cumulé de

24'000 francs, ce qui s’ajouterait aux frais de déménagement et de débarras. Un

local avait été proposé à l’appelant, mais il avait choisi de ne pas le prendre

car, selon lui, il ne répondait pas à ses exigences. De toute manière, il n’est

pas nécessaire à l’appelant de pouvoir présenter ses machines dans un local

adapté à une activité commerciale, car ces machines ne sont pas réparables, ni

utilisables ; un simple local de stockage suffit.

d) Selon les articles 272 al. 1

et 272b

al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail commercial

pour une durée de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui

ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur ne le

justifient ; dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux

prolongations.

D’après la jurisprudence (arrêt du TF du 28.02.2023

[4A_431/2022] cons. 6.1), le juge apprécie librement, selon les règles du

droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans

l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en

présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du

temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement ou à tout le moins

pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat.

Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas

particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière

de chaque partie, leur comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches

parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que

l’urgence de ce besoin, de même que la situation sur le marché locatif local

(art. 272

al. 2 CO). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment

de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que

le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution

de remplacement. Le juge tient compte de la situation présente au moment de son

prononcé.

Cet examen a lieu même en cas de besoin propre

urgent et avéré d’un nouveau propriétaire, car la notion d’urgence est relative

et n’exclut pas une prolongation : le besoin propre et urgent n'est qu'un

intérêt parmi d'autres – du bailleur – que le juge doit mettre en balance

(pesée des intérêts) avec celui du locataire pour statuer sur la prolongation

du bail (ATF

142.

III 336 cons. 5.2.1 ; arrêt du TF du 21.11.2019

[4A_639/2018] cons. 5).

e) En l’espèce, le besoin propre et urgent des

locaux, pour les intimés, a déjà été établi plus haut. Comme autres critères,

il faut retenir que le bail a déjà duré plus de trente ans, mais que l’utilité

des locaux pour le locataire a fortement baissé depuis le début du bail : en

1991, il s’agissait, pour l’appelant, de disposer d’un endroit pour ses

machines et le reste de son matériel, ainsi que pour déployer l’activité

économique dont il tirait son revenu ; depuis quelques années, l’activité

économique n’était plus qu’occasionnelle et elle s’est entièrement arrêtée en

2022, parce que les machines étaient en panne et n’avaient pas pu être

réparées ; en somme, les locaux ne servent plus, actuellement et sans

doute déjà au moment de la résiliation du bail, que d’entrepôt pour les

machines, le matériel et un certain stock de profils métalliques ; au sens

des propres déclarations de l’appelant, les perspectives d’une reprise

d’activité avec les machines existantes sont en fait nulles (d’après lui, il a

fait intervenir des spécialistes, travaillant sur des machines comparables, qui

n’ont pas réussi à remettre ses appareils en fonction) ; on relèvera aussi

que l’appelant est âgé de près de 80 ans et que, pour lui comme pour toute

personne du même âge, la poursuite d’une activité professionnelle demandant

certains efforts physiques ne va forcément pas de soi. L’appelant n’a plus

besoin d’obtenir des revenus par une activité professionnelle, puisqu’il

bénéficie d’une rente AVS et de prestations complémentaires, dont il peut

actuellement vivre même s’il acquitte un loyer mensuel de 1'000 francs pour les

locaux dont il est question ici. Le dossier ne révèle pas que les intimés

seraient fortunés et pourraient facilement, du fait d’une aisance particulière,

trouver sans peine ailleurs des locaux adéquats pour leur activité économique.

Que le déménagement des machines et autres affaires de l’appelant ait été

devisé à 15'000 francs environ, ce qui dépasserait les possibilités financières

de l’intéressé, n’est pas relevant : à un moment ou à un autre, l’appelant

devra vider les locaux et cela coûtera de l’argent (étant relevé au passage

que, depuis le moment pour lequel le bail a été résilié, soit depuis fin

décembre 2022, l’appelant a déjà dépensé plusieurs milliers de francs en

loyers). Par ailleurs, l’argument selon lequel il conviendrait que l’appelant

puisse garder les locaux un an de plus que ce qu’a accordé le Tribunal civil

pour faciliter la vente de ses machines et outils à un tiers ne convainc

pas : comme on l’a vu, les machines ne sont actuellement pas utilisables

et des tentatives de réparation par des spécialistes se sont soldées par des

échecs, du propre aveu de l’appelant, de sorte qu’un intéressé ne pourrait pas

venir essayer ces machines sur place et qu’il suffirait qu’il puisse – s’il

avait l’espoir de les remettre en fonction – les voir quelque part pour se

faire une idée et articuler une offre. L’appelant n’a en outre pas démontré

qu’il aurait, depuis le moment, en mai 2022, où il lui a été communiqué qu’il

allait devoir quitter les lieux, tenté avec beaucoup de vigueur de trouver de

nouveaux locaux ; au dossier ne se trouve qu’une réponse d’une fiduciaire,

du 14 septembre 2022, disant qu’elle n’avait pas trouvé de local de 200 à 250 m2,

dans les Montagnes neuchâteloises, dans l’activité et selon le budget de

l’appelant (budget sans doute limité à 1'000 francs par mois) ; c’est

assez maigre et la recherche a été faite selon des critères sans doute

trop restrictifs, s’agissant notamment de la surface prévue ; l’appelant n’a au

demeurant déposé aucune pièce qui attesterait de la possibilité concrète, qu’il

allègue, d’obtenir un nouveau local, mais en 2024 seulement. De toute manière,

la situation sur le marché locatif des Montagnes neuchâteloises n’est pas telle

qu’elle exclurait ou rendrait même difficile de trouver un local industriel –

ou de stockage, en fait, ce qui coûterait même moins cher – qui pourrait

accueillir le matériel de l’appelant pour un loyer raisonnable, dans un délai

qui ne le serait pas moins. Avec la prolongation de bail accordée par le

Tribunal civil, l’appelant aura disposé, depuis la résiliation, de 19 mois pour

trouver une solution. C’est déjà beaucoup, en comparaison du besoin propre des

bailleurs à occuper les locaux qu’ils ont acquis. Tout bien considéré, il faut

retenir que le Tribunal civil a statué d’une manière équitable, qui tient

compte des intérêts de l’un et des autres, ceci dans le cadre légal. Les griefs

de l’appelant sont infondés.

6.

Vu ce qui précède, l’appel doit être rejeté. Il n’avait pas

de réelles chances de succès, de sorte que la requête d’assistance judiciaire

doit être rejetée aussi. Les frais judiciaires de la procédure d’appel seront

mis à la charge de l’appelant qui, pour cette même procédure, devra verser une

indemnité de dépens aux intimés. À défaut de mémoire d’honoraires, cette

indemnité sera fixée à 1'200 francs, sur la base du dossier.

Dispositif

Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL

CIVILE

1. Rejette l’appel

et confirme le jugement entrepris.

2. Rejette la

requête d’assistance judiciaire pour la procédure d’appel.

3. Met les frais

judiciaires de la procédure d’appel, arrêtés à 1'000 francs, à la charge de

l’appelant.

4. Condamne

l’appelant à verser aux intimés, solidairement entre eux, pour la procédure

d’appel, une indemnité de dépens de 1'200 francs.

Neuchâtel,

le 3 août 2023