Bail commercial. Défaut de la chose louée. Réduction du loyer. Résiliation du bail.

Arrêt du Tribunal Fédéral

Arrêt du 03.03.2025 [4A_88/92/2024]

A.

a) Le Dr A.________, médecin spécialiste, était locataire

d’un cabinet médical au premier étage de l’immeuble rue [aaa], à Z.________,

appartenant à X.________ ; le bail allait prendre fin au début de l’année

2018, car le locataire arrêtait ses activités.

b)

Durant son bail, le Dr A.________ avait fait procéder à des travaux

d’électricité dans son cabinet ; un contrôle périodique de l’installation

électrique, effectué en 2006, n’avait pas révélé de défaut.

B.

a) Le 18 octobre 2017, X.________ (ci-après :

le bailleur) et la Dre B.________, médecin spécialiste (ci-après : la

locataire), ont conclu un bail à loyer portant sur les – mêmes – locaux

commerciaux à usage de cabinet médical, comprenant cinq pièces, un laboratoire,

un hall, une salle de bains, des toilettes, une terrasse, un balcon et une

cave. L’entrée en vigueur du contrat était prévue au 1er mars 2018.

Le loyer brut mensuel convenu était de 4'009 francs (le bail mentionne que le

loyer comprend un acompte sur frais accessoires de 360 francs par mois ;

il était conclu pour cinq ans, avec renouvellement tacite au terme).

b)

Le même jour, les mêmes parties ont signé un avenant au contrat de bail. Elles

convenaient notamment d’une inscription du bail au registre foncier en cas de

vente de l’immeuble dans les cinq ans ; la locataire allait réaliser, à

ses frais et durant les deux premiers mois de location, des travaux de remise

en état de la peinture et du parquet ; elle s’engageait « à faire

contrôler, mettre aux normes et certifier les installations électriques et de

climatisation ayant été posées par le Dr. A.________ », ceci dans le

même délai, ainsi qu’à ne pas demander au bailleur d’autres travaux d’entretien

– parquet, peinture, modification des installations – durant les cinq premières

années du bail.

C.

a) Le 21 novembre 2017, l’actuel et la

future locataire, en réponse à un message du bailleur qui demandait quels

travaux d’électricité allaient être entrepris, ont adressé un courriel à

celui-ci, dans lequel ils indiquaient qu’une entreprise avait procédé le 13 du

même mois à un « contrôle de la climatisation et des installations

.ectriques concernées et a[vait] certifié leur conformité avec la loi »,

et qu’il n’y avait donc plus d’obstacle à ce que le bailleur fasse certifier

l’ensemble de l’appartement par son électricien-délégué ; ils disaient

qu’un état dangereux des fils électriques de l’installation avait déjà été

signalé par le passé et que le bailleur avait toujours répondu que tout était

conforme, selon ses discussions avec le fournisseur d’électricité C.________ (un

contrôleur avait, selon son rapport du 14 novembre 2017, vérifié une ligne

tirée trente ans auparavant, une prise, l’installation de climatisation et

divers autres éléments, sans relever de défaut).

b)

Par courriel du 6 février 2018, la future locataire a fait parvenir au bailleur

une liste des travaux prévus, qui mentionnait notamment des travaux

d’électricité, en particulier la pose de nouvelles prises et le changement

d’anciennes prises (« caches anciens dévissés ou cassés »).

D.

a) Un deuxième avenant au bail a été signé

le 23 février 2018, avançant l’entrée en vigueur de celui-ci au 23 février

2018, avec l’accord des ancien et nouvelle locataires.

b)

La remise des clés et l’état des lieux sont intervenus ce même 23 février 2018.

E.

a) Après son entrée dans les lieux, la

locataire a fait procéder aux travaux prévus, ceci dans les deux mois, comme il

en était convenu dans le premier avenant au bail. Les travaux d’électricité,

confiés à E.________ SA, lui ont été facturés 14'498.50 francs, en tout.

b)

Une visite des lieux a été effectuée le 23 mai 2018, en présence du bailleur,

de la locataire et d’un représentant d’une entreprise qui avait procédé à des

travaux (non contesté à cet égard ; on peut déjà relever que, selon la

locataire, un contrôleur électrique indépendant – « D.________ »

– aurait été présent et aurait fait des remarques sur l’état des installations,

mais le bailleur l’a contesté, indiquant qu’un électricien avait simplement

changé quelques ampoules, cf. plus loin, pour l’appréciation des faits).

c)

Le 25 mai 2018, le bailleur a écrit au fournisseur d’électricité C.________

pour lui faire part de la visite du 23 du même mois ; il disait avoir reçu

des informations contradictoires, que des travaux d’électricité étaient menés

sans qu’il en soit informé et qu’il voyait que des prises étaient supprimées,

qu’un variateur avait disparu et qu’un raccordement sur le tableau électrique

d’origine était particulièrement « léger », un nouveau tableau

ayant en outre été posé ; le bailleur demandait au fournisseur

d’électricité C.________ d’organiser rapidement un rendez-vous sur place.

d)

Par courrier du même 25 mai 2018, le bailleur a reproché à la locataire d’avoir

fait procéder sans son autorisation à certains des travaux (en rapport

avec l’électricité, le bailleur disait n’avoir pas reçu de plans ou de schémas,

que la locataire n’avait pas déposé d’avis d’installation auprès du fournisseur

d’électricité C.________, que de nombreux canaux apparents avaient été posés,

que l’étiquetage du panneau électrique d’entrée était insuffisant, qu’il

n’était pas établi que le dimensionnement des coupe-intensité serait approprié,

qu’il manquait une vis de fermeture du tableau, qu’il y avait maintenant deux

tableaux électriques vers le tableau d’entrée, dont on peinait à comprendre sur

quel compteur ils étaient branchés, alors qu’il n’y avait qu’un tableau à cet

endroit lors de l’état des lieux, etc.).

e)

Le bailleur a adressé un rappel à la locataire, le 20 juin 2018, et elle a

répondu le 7 juillet 2018 que les travaux réalisés entraînaient une plus-value.

F.

Dans l’intervalle, le bailleur avait déposé

une requête en conciliation contre le Dr A.________, son ancien locataire,

concluant à ce que ce dernier soit condamné à lui verser 2 à 3'000 francs en

relation avec un tableau électrique ; un arrangement a été conclu à

l’audience de conciliation du 5 juin 2018 ; le Dr A.________ s’engageait « à

ne plus évoquer, ni par écrit ni par oral, le fait que l’installation

électrique des locaux qu’il louait précédemment serait dangereuse » et

les parties s’engageaient à ne pas déposer de plainte pénale l‘une contre

l’autre.

G.

a) Une nouvelle visite des lieux a été

faite le 6 août 2018. Il a notamment été question des installations

électriques. La locataire a remis au bailleur un « Rapport de sécurité

de l’installation électrique (RS) », établi le 30 juin 2018 par le

contrôleur indépendant F.________ et attestant de la conformité de nouvelles

installations, soit l’ajout de prises et de plusieurs groupes sur un tableau.

b)

En août 2018, la locataire a été confrontée à des sinistres – dégâts d’eau –

affectant les locaux loués, en particulier en raison d’un écoulement provenant

de l’étage supérieur.

c)

Le 19 août 2018, le bailleur a adressé un nouveau courrier à la locataire, dans

lequel il reprenait certains de ses reproches en rapport avec des travaux

effectués ; il n’y a pas eu d’autres suites.

H.

a) Le 25 juin 2020, le bailleur a écrit à

la locataire qu’il devait passer chez elle prochainement, en vue de l’« établissement

d’un rapport de sécurité des installations électriques à basse tension ».

b)

La visite a eu lieu le 13 juillet 2020, en présence du bailleur, de la

locataire et du contrôleur électrique G.________, collaborateur de H.________

SA.

c)

La locataire a ensuite adressé une lettre à G.________, le 14 juillet 2020,

pour « lui expliquer la situation ». Elle a aussi écrit au

bailleur, le 18 juillet 2020, lui disant qu’un nouveau circuit électrique –

conforme aux normes de sécurité – avait été installé par le locataire

antérieur, en parallèle à ce qui existait et qui n’était pas conforme, et que

le bailleur n’avait jamais mis aux normes l’ancien circuit, malgré les visites

et les demandes ; elle reprochait en outre au bailleur d’avoir mal géré

des dégâts d’eau survenus en août 2018 et juillet 2020, qu’elle lui avait

signalés ; la locataire admet que les circuits – l’ancien et le nouveau –

fonctionnaient avec la même source d’électricité.

d)

G.________ a établi le 15 juillet 2020, au nom de H.________ SA, un rapport au

sujet de son contrôle ; il faisait état de divers défauts constatés lors

de sa visite, notamment en rapport avec des conducteurs à isolation coton.

e)

Par courriel du 20 juillet 2020, le bailleur a indiqué à la locataire qu’un

électricien proposait de venir au cabinet le 23 du même mois pour « corriger

les premiers petits défauts ».

f)

La locataire a répondu le 10 août 2020 qu’elle reprenait ses activités ce

jour-là (après des vacances) ; avant de transmettre des disponibilités

pour l’intervention de l’électricien au cabinet, elle souhaitait connaître la

durée et le type de l’intervention (notamment quant à l’éventuelle

nécessité de couper le courant pendant celle-ci), ainsi que l’identité de

l’électricien ; elle précisait que des travaux ne seraient possibles qu’en fin

d’après-midi, en raison de son activité au cabinet.

g)

Le même jour, le bailleur a adressé à la locataire un courriel dans lequel il

disait vouloir passer lui-même au cabinet, le lendemain et pour dix minutes, « pour

prendre les mesures de la vis manquante sur le tableau d’introduction (pour

pouvoir la remplacer) du labo, et […] prendre des photos des prises

cassées » ; le secrétariat de la locataire pourrait alors lui

indiquer des disponibilités pour l’intervention de l’électricien.

h)

La locataire a répondu le même jour qu’une visite ne pourrait pas avoir lieu le

lendemain, car elle serait occupée ; elle transmettrait ses disponibilités

quand il aurait été répondu à ses questions précédentes, quant au type et à la

durée de l’intervention de l’électricien.

i)

Le bailleur a insisté, indiquant qu’il souhaitait avancer et préparer

l’intervention, ainsi qu’examiner la situation en rapport avec un dégât d’eau,

mais la locataire lui a répondu qu’il ne pourrait pas venir au cabinet le

lendemain sans son autorisation, car cela constituerait une violation de

domicile.

j)

Le 12 août 2020, la locataire a adressé un courrier au bailleur, dans lequel

elle « mettait en avant les motifs fluctuants de la demande de visite

du 10 août 2020 » et rappelait qu’elle n’avait jamais reçu de décompte

de charges depuis le début du bail.

k)

Le bailleur a répondu le 13 août 2020, disant qu’il s’agissait maintenant

d’organiser l’intervention de l’électricien et indiquant que le rapport H.________

SA, relatif à l’ensemble de l’installation électrique, énumérait neuf points à

traiter ; il demandait que la locataire lui indique des disponibilités,

quelques jours à l’avance, étant précisé que l’électricien était même d’accord

de venir hors des heures de travail du cabinet.

l)

La locataire a réagi le 17 août 2020, par une lettre au bailleur dans laquelle

elle invitait celui-ci à se référer à ses courriers précédents et disait

attendre – sans résultat – la mise en conformité depuis 2018, ce qui l’avait

obligée à faire le nécessaire à ses frais ; d’après la lettre, elle

n’était pas du tout opposée aux travaux envisagés, mais n’avait pas pu accepter

la visite prévue car celle-ci aurait compromis son activité professionnelle, à

son retour de vacances.

Faits

I.

a) Après d’autres échanges, une visite a eu

lieu le 1er septembre 2020, en présence de la locataire, du bailleur

et de I.________, présenté comme conseil en électricité du bailleur (selon la

locataire, I.________ aurait émis de vives critiques au sujet de l’installation

électrique, mais la seule preuve proposée sur cet allégué était

l’interrogatoire des parties et il n’a pas été question de I.________ au cours

de l’interrogatoire du bailleur).

b)

La locataire a écrit au bailleur, le 3 septembre 2020, pour résumer la situation

et proposer le 11 septembre 2020 pour l’intervention de l’électricien.

c)

Un électricien de J.________ SA a effectué des travaux, vraisemblablement le 11

septembre 2020, et attesté le 18 du même mois qu’il avait supprimé tous les

défauts constatés par G.________, à l’exception de ce qui concernait des

conducteurs à isolation coton (soit la facture pour les travaux, qui mentionne

un étiquetage, la remise en place de vis et celle des connexions générales

du tableau d’appartement, la mesure de continuité, la suppression de trois

prises et la mise en place d’obturateurs).

d)

En octobre 2020, G.________ a passé une nouvelle fois au cabinet de la

locataire et a pris des photographies des conducteurs à isolation coton, qu’il

a transmises à l’Inspection fédérale des installations à courant faible (ESTI).

e)

Sur la base des photographies, l’ESTI a considéré que deux des conditions mises

par des prescriptions fédérales au maintien de conducteurs à isolation coton –

isolation qui n’est pas endommagée et ne s’effrite pas ; couleurs des fils

clairement reconnaissables – n’étaient pas réunies.

f)

L’ESTI a fixé au bailleur un délai au 15 février 2021 pour remplacer les

conducteurs à isolation coton.

g)

La locataire a encore écrit au bailleur le 18 octobre 2020 ; elle relevait

les travaux effectués sur l’ancien tableau électrique et la condamnation de

certaines prises ; elle demandait la mise en conformité de l’ancien circuit,

avec un contrôle indépendant.

J.

a) Le 17 novembre 2020, le bailleur,

agissant par son mandataire, a écrit à la locataire que le bail ne serait pas

reconduit au terme de la prochaine échéance contractuelle, soit au 31 mars

2023 ; il faisait valoir un besoin personnel d’intégrer les locaux et

expliquait qu’étant architecte indépendant, il était en train de mettre un

terme à son activité, dans le but de prendre sa retraite ; il souhaitait

venir s’installer à Z.________ avec son épouse, dans son immeuble, et

transformer le cabinet médical en appartement. À ce courrier était annexé un

avis de résiliation du bail, sur formule officielle, se référant à la lettre et

résiliant le bail pour le 31 mars 2023.

b)

Selon des explications ultérieures du bailleur, la résiliation avait été

notifiée dès qu’il avait conçu le projet de revenir vivre à Z.________, afin

que la locataire ait le plus de temps possible pour trouver de nouveaux

locaux ; il vivait dans un appartement de 80 m2, à V.________(GE), avec

son épouse et sa mère, âgée de plus de 90 ans, qu’il avait dû accueillir chez

lui car elle ne pouvait plus vivre seule et n’avait pas d’autre famille ;

l’immeuble [aaa] avait été construit par son arrière-arrière-grand-père ;

il y avait passé son enfance et son adolescence ; son fils avait étudié à

Z.________ ; les locaux de la rue [aaa] correspondaient parfaitement aux

besoins de sa famille et son installation à cet endroit lui permettrait des

économies.

K.

a) Par courriel du 8 décembre 2020 et dans

le cadre d’un échange relatif à des radiateurs qui ne chauffaient pas, le

bailleur a avisé la locataire du fait que l’entreprise d’électricité J.________

SA allait prendre rendez-vous avec elle « pour une courte intervention

qu’il rest[ait] à faire », avant ou après les fêtes de fin d’année, suivant

ses disponibilités.

b)

Le 17 décembre 2020, la locataire, agissant par son mandataire, a mis le

bailleur en demeure de terminer les travaux électriques, notamment par le

remplacement de fils en coton et de prises électriques condamnées, ainsi que de

faire contrôler l’installation par un contrôleur indépendant, le tout jusqu’au « 25

février 2020 » (sic), à défaut de quoi le loyer serait consigné en

totalité.

c)

Le même 17 décembre 2020, la locataire a déposé une requête en conciliation

contre le bailleur ; elle concluait à l’annulation de la résiliation

(subsidiairement à la prolongation du bail), à la remise en état du circuit

électrique, à l’octroi d’une réduction de loyer pour ce défaut et à la

fourniture de décomptes de charges détaillés.

d)

Un électricien de J.________ SA s’est rendu le 21 janvier 2021 au cabinet de la

locataire et est intervenu sur les extrémités visibles des conducteurs

litigieux, par la pose de gaines rétractables destinées à isoler le coton, au

niveau des interrupteurs, en d’autres termes la pose de gaines

thermorétractables de couleurs conformes sur les fils dont il fallait indiquer

la couleur, ceci pour trois interrupteurs et prises.

e)

Le 3 février 2021, le bailleur a envoyé à l’ESTI des photographies des travaux

réalisés, mais l’ESTI a considéré que l’intervention était insuffisante et a

exigé du propriétaire, le 9 février 2021, le changement complet des conducteurs

à isolation coton.

f)

Par courriel du 14 février 2021, le bailleur a informé l’ESTI du fait qu’il

avait résilié le bail de la locataire pour le 31 mars 2023, qu’il prévoyait

d’aller habiter dans les locaux et qu’il envisageait d’y faire des travaux

importants, d’un coût relativement élevé, jusqu’à fin avril 2023.

g)

Le 1er mars 2021, l’ESTI a accordé au bailleur un délai à fin avril

2023 pour lui faire parvenir un rapport de sécurité des installations

électriques du cabinet médical. Il précisait que l’octroi de ce délai

n’affectait pas la responsabilité du propriétaire, lequel devait veiller à ce

que l’installation ne mette en danger ni les personnes, ni les biens.

h)

La locataire a fait appel à un contrôleur indépendant, K.________, qui a

procédé à un contrôle de l’installation électrique du cabinet, le 29 mars 2021,

sans que le bailleur en soit avisé (non contesté).

i)

Le contrôleur K.________ a établi un rapport le 18 avril 2021, faisant état de

problèmes en relation notamment avec les fils à isolation coton et des boîtes

de jonction, ainsi que réservant la présence d’autres défauts dans les parties

non accessibles. Il retenait que les anciennes lignes ne présentaient plus un

degré de protection suffisant et qu’il était nécessaire de procéder à leur

remplacement. Il écrivait que, pour « annuler » son rapport,

il fallait faire supprimer les défauts par un installateur-électricien

autorisé, qui devrait attester de l’exécution des travaux, le contrôleur

procédant ensuite à une vérification, puis établissant un rapport de sécurité.

j)

La locataire a consigné les loyers depuis avril 2021, à raison de 4'009 francs

par mois, auprès de la Banque L.________, compte XXXX.XX.XX.X.

k)

La locataire a complété sa requête de conciliation, le 30 avril 2021, adaptant

ses conclusions et concluant encore au constat de la validité de la

consignation.

l)

La conciliation a été tentée, mais n’a pas abouti à un accord et une

autorisation de procéder a été délivrée le 25 mai 2021.

L.

a) Le 23 juin 2021, la locataire a déposé

devant le Tribunal civil une demande contre le bailleur, en procédure

simplifiée. Elle concluait à l’annulation de la résiliation du bail

(subsidiairement à une prolongation de bail pour une durée de six ans), à ce

que soit constatée la validité de la consignation des loyers, à la condamnation

du défendeur « à terminer la remise en état du circuit électrique selon

les conclusions du rapport de K.________ du 18 avril 2021 (fils en coton,

boîtes de jonction, etc.) ainsi qu’à restituer les prises électriques

condamnées dans le local loué sis au 1er étage, de la rue [aaa] à Z.________,

puis à faire certifier ces travaux par un contrôleur électrique indépendant, le

tout dans un délai de 60 jours dès l’entrée en force de la décision sous menace

de la peine d’amende prévue par l’art. 292 CP en cas d’insoumission à une

décision de l’autorité », à ce que lui soit accordée une réduction de

loyer net de 20 % à compter du 23 février 2018 et jusqu’à l’élimination

complète des défauts et que les loyers consignés soient attribués en

conséquence, ainsi qu’à la condamnation du défendeur à lui fournir des

décomptes de charges détaillés avec l’ensemble des pièces à leur appui, le tout

pour la période allant du 1er mars 2018 à juin 2021, avec suite de

frais judiciaires et dépens.

La

demanderesse alléguait en substance les faits déjà résumés ci-dessus. Au

surplus, elle alléguait notamment qu’à son entrée dans les locaux, ceux-ci

étaient dans un état de vétusté avancé et que l’installation électrique était

hors normes et dangereuse (all. 5). Le locataire précédent était resté

vingt-neuf ans dans les locaux et le défendeur n’avait jamais fait faire de

travaux d’entretien. Elle avait payé en tout 64’720.40 francs pour les travaux convenus

dans l’avenant au bail. Le prétexte invoqué par le défendeur pour la

résiliation du bail, à savoir un besoin de récupérer les locaux dans le but de

pouvoir les transformer en appartement et de les occuper, était mensonger et la

résiliation abusive. Le défendeur n’avait pas rempli ses obligations de

bailleur en lien avec les décomptes de charges.

b)

À l’invitation du Tribunal civil, la demanderesse a précisé, le 8 juillet 2021,

que la valeur litigieuse pouvait être arrêtée à 248'000 francs.

c)

En août 2021, le bailleur a demandé à la locataire de lui fournir des plans

relatifs aux installations électriques posées par l’ancien locataire et par

elle-même ; la locataire a répondu qu’elle ne voyait pas l’utilité de les

remettre au bailleur, car l’installation qu’elle avait fait revoir et compléter

en 2018 avait été certifiée conforme.

d)

Le 3 septembre 2021, la locataire a imparti au bailleur un délai au 24 du même

mois pour la réfection d’un plafonnier, faute de quoi elle entreprendrait

elle-même les travaux, aux frais du bailleur. Un électricien est intervenu et,

selon la facture adressée au bailleur le 6 octobre 2021, il a vérifié le circuit

et remplacé une ampoule.

e)

Dans sa réponse, adressée au Tribunal civil le 15 octobre 2021, le défendeur a

conclu au rejet de la demande en toutes ses conclusions et à ce que le compte

de consignation de loyer soit libéré en sa faveur, avec suite de frais et

dépens, y compris pour la procédure de conciliation.

En

plus de certains faits déjà résumés plus haut, le défendeur alléguait que de

nombreux travaux de rénovation avaient eu lieu au cours du bail du locataire

précédent, le Dr A.________, et que, partant, l’immeuble avait toujours été

soigneusement entretenu. L’état des lieux établi à l’entrée de la demanderesse

dans les locaux ne faisait mention d’aucun défaut, ni de vétusté, et encore

moins de prises cassées, de sorte que si des prises avaient été cassées, elles

l’auraient été du fait de la locataire. Cette dernière connaissait très bien

l’état des locaux et avait accepté de signer le bail avec la charge de travaux.

L’installation électrique ne souffrait d’aucun défaut et n’était pas

dangereuse ; aucun électricien n’avait dit le contraire. Les locaux

étaient parfaitement sûrs et conformes aux exigences légales ; la

demanderesse n’avait pas allégué d’entrave dans l’exploitation des locaux de ce

fait. Si des défauts aux installations électriques existaient, ils étaient dus

aux travaux que la demanderesse avait fait faire et qui n’avaient d’ailleurs

jamais été autorisés La demanderesse avait toujours eu une attitude chicanière.

S’agissant de son besoin propre d’intégrer les locaux, le défendeur alléguait

une situation familiale délicate, qui faisait que les locaux litigieux lui

étaient nécessaires en tant que logement pour lui-même et sa famille. Les

locaux commerciaux étaient abondants à Z.________ ; la demanderesse

disposait de gros moyens, car elle était médecin spécialiste, les médecins

indépendants dans cette spécialité réalisant un revenu annuel médian de 627'000

francs ; il lui serait donc aisé de trouver de nouveaux locaux.

f)

Un second échange d’écritures a été ordonné, le 20 octobre 2021. La demanderesse

a répliqué le 10 janvier 2022. Le défendeur a dupliqué le 4 mars 2022.

g)

Par ordonnance de preuves du 12 octobre 2022, la juge civile a admis les pièces

produites, ainsi que certaines réquisitions, notamment celle relative à la

production d’un rapport de « D.________ », admis l’audition

des témoins A.________, K.________ et M.________, rejeté les requêtes relatives

à d’autres auditions, réservé une éventuelle vision locale et admis

l’interrogatoire des parties ; le 27 octobre 2022, elle a encore

rejeté une requête d’audition d’un témoin.

h)

Le 15 novembre 2022, le bailleur a indiqué à la juge civile, notamment, que la

réquisition relative à un rapport de « D.________ » ne pouvait

pas être satisfaite, un tel rapport n’existant pas, aucun D.________ n’étant

d’ailleurs intervenu dans les locaux. Le fournisseur d’électricité C.________ et

l’ESTI ont été interpellés le 4 janvier 2023 au sujet de l’existence éventuelle

d’un tel rapport et ont répondu, les 16 et 17 janvier 2023, qu’ils n’étaient

pas en possession d’un rapport qui aurait été établi par « D.________ »

au printemps 2018.

i)

À l’audience du Tribunal civil du 16 janvier 2023, les parties ont confirmé

leurs conclusions. Les témoins A.________, K.________, et M.________, patron de

N.________ Sàrl, ont été entendus. Les parties ont été interrogées. La juge civile

a renoncé à la vision locale, par appréciation anticipée des preuves. Elle a

ensuite prononcé la clôture de l’administration des preuves. Un délai au 31

mars 2023 a été fixé aux parties pour le dépôt de plaidoiries écrites.

j)

Les 2 et 3 mars 2023, le bailleur s’est rendu chez la locataire, accompagné

d’un électricien, qui a apporté des corrections au système électrique ; le

3 mars 2023, un contrôleur indépendant de l’entreprise O.________ a

procédé à une vérification complète de l’ensemble du système et établi un

rapport retenant l’absence de défaut ; le contrôleur a envoyé son rapport

au fournisseur d’électricité C.________ et transmis les pièces à l’ESTI qui, le

13 mars 2023, a clôturé la procédure relative aux locaux en cause.

k)

Le 13 mars 2023, le défendeur a déposé deux mémoires de faits et moyens de

preuve nouveaux, au sujet des travaux et du contrôle effectués les 2 et 3 du

même mois, ainsi que du classement du dossier par l’ESTI.

l)

Dans des observations du 18 avril 2023, la demanderesse a allégué que les

visites d’électricien des 2 et 3 mars avaient entraîné la fermeture de son

cabinet et que la mise en conformité du circuit avait été rendue plus aisée

grâce à l’installation « parallèle » qu’elle-même avait mise

en place en 2018. Elle a retiré sa conclusion tendant à ce que le défendeur

soit condamné à terminer la remise en état du circuit électrique.

m)

Les parties ont déposé des plaidoiries écrites, toutes deux le 26 avril 2023.

Le défendeur a déposé une brève réplique le 5 mai 2023. La demanderesse a fait

de même le 9 mai 2023.

M.

Par jugement du 15 août 2023, le Tribunal

civil a annulé la résiliation du bail (ch. 1 du dispositif), constaté la

validité de la consignation des loyers effectuée par la locataire auprès de la Banque

L.________ (ch. 2), accordé à la locataire une réduction de loyer net de 20 %

du 23 février 2018 au 3 mars 2023, soit une réduction totale de 43'788 francs

(ch. 3), ordonné la libération des loyers consignés en faveur du bailleur,

après déduction d’un montant de 43'788 francs, qui devait être libéré en faveur

de la locataire (ch. 4), condamné le bailleur à fournir à la locataire un

décompte de charges détaillé avec l’ensemble des pièces à son appui, pour la

période du 1er mars 2018 à juin 2021 (ch. 5), arrêté les frais

judiciaires à 11'116 francs, avancés par la locataire à hauteur de 11'067

francs et par le bailleur à hauteur de 49 francs, et mis ces frais à la charge

du bailleur (ch. 5), ainsi que condamné le bailleur à verser à la locataire une

indemnité de dépens de 10'000 francs (ch. 6). Les considérants seront repris

plus loin, dans la mesure utile.

N.

a) Le 14 septembre 2023, X.________ appelle du jugement du

Tribunal civil. Il conclut à l’annulation des chiffres 1 à 4, 6 et 7 du

dispositif de ce jugement, puis principalement au rejet de la demande, sous

réserve de la conclusion relative au décompte de charges, à ce que soient

constatées la validité de la résiliation du bail et l’absence de validité de la

consignation effectuée par l’intimée, au rejet de toute baisse de loyer et à ce

que soit ordonnée la libération intégrale des loyers consignés, en sa faveur,

subsidiairement au renvoi de la cause en première instance, en tout état de

cause avec suite de frais judiciaires et dépens, pour les procédures de conciliation,

de première instance et d’appel. Ses arguments seront repris dans les

considérants, dans la mesure utile.

b)

Dans sa réponse du 25 octobre 2023, l’intimée conclut au rejet de l’appel, avec

suite de frais judiciaires et dépens. Ses arguments seront aussi examinés

ci-après, dans la mesure utile.

c)

L’appelant a répliqué le 8 novembre 2023 et l’intimée a dupliqué le 21 novembre

2023. Il n’y a pas eu de nouvelle réplique spontanée, dans le délai fixé à cet

effet.

C O N S I D É R A N T

1.

L’appel a été déposé par écrit, dans le délai légal, et il

est dûment motivé. La voie de l’appel est ouverte, ce qui n’est pas contesté.

L’appel est recevable (art. 308 à 311 CPC).

Considérants

2.

a) L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour

constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir

l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou

d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge. Elle peut revoir

librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en

première instance (Jeandin, in : CR CPC, 2ème éd., n. 5

Intro art. 308-334).

b)

Le procès est ici soumis à la procédure simplifiée, quelle que soit la valeur

litigieuse (art. 243 al. 2 let. c CPC). En vertu de l'article 247 al. 2 let. a

CPC, le tribunal doit alors établir les faits d'office. Il s'agit là de la

maxime inquisitoire simple, dite aussi sociale, et non de la maxime

inquisitoire illimitée de l'article 296 al. 3 CPC ; elle a pour but de protéger

la partie faible au contrat, de garantir l'égalité entre les parties au procès

et d'accélérer la procédure ; le tribunal n'est alors soumis qu'à une

obligation d'interpellation accrue ; comme sous l'empire de la maxime des

débats, applicable en procédure ordinaire, les parties doivent recueillir

elles-mêmes les éléments du procès ; le tribunal ne leur vient en aide que

par des questions adéquates afin que les allégations nécessaires et les moyens

de preuve correspondants soient précisément énumérés, mais il ne se livre à

aucune investigation de sa propre initiative ; lorsque les parties sont

représentées par un avocat, le tribunal peut et doit faire preuve de retenue,

comme dans un procès soumis à la procédure ordinaire (ATF 141 III 569

cons. 2.3.1).

3.

Droit d’être entendu

Dispositif

a) Le Tribunal civil a décidé de ne pas procéder

à une vision locale, ne donnant ainsi pas suite à l’offre de preuve

correspondante du défendeur. Il a motivé sa décision par une appréciation

anticipée des preuves, au vu de celles déjà recueillies, et par le fait que la

preuve visait à faire constater l’état du système électrique des locaux

concernés, alors qu’il s’agissait avant tout d’une question nécessitant des

compétences techniques que le tribunal n’avait pas.

b) L’appelant reproche au Tribunal civil d’avoir

violé son droit d’être entendu, par le refus de la vision locale. Selon lui,

cette opération aurait permis de constater des points fondamentaux pour l’issue

du litige, soit de démontrer « que la locataire était intervenue

directement sur l’ensemble de l’installation électrique du local et que les

défauts prétendus auraient alors été dus à ses propres négligences. On aurait

aussi pu constater que le rapport K.________ était totalement contraire à la

réalité et superficiel ». Selon l’appelant, le rapport K.________

était l’un des éléments principaux ayant conduit la première juge à admettre un

défaut et la vision locale aurait eu un impact important sur le sort du litige.

Une audience postérieure à cette vision locale et la réception du rapport de

sécurité du 3 mars 2023 auraient permis de poser des questions plus précises

aux témoins. Si l’appel ne devait pas être admis pour d’autres motifs, il

devrait l’être pour violation du droit d’être entendu.

c) Le droit d’être entendu, tel qu’il est garanti

à l’article 29 al. 2 Cst., comprend notamment le droit pour une

partie d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes,

lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre. L’autorité peut

cependant renoncer à procéder à des mesures d’instruction lorsque les preuves

administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d’une

manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont

proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l’amener à

modifier son opinion (Haldy, in : CR CPC, 2ème éd., n.

13 ad art. 53, qui se réfère à la jurisprudence fédérale).

d)

En l’espèce, le droit de l’appelant d’être entendu n’a pas été violé. Comme la

première juge l’a relevé avec pertinence, la vision locale tendait à faire

constater l’état d’un système électrique, ce qui nécessiterait des

connaissances techniques que les juges n’ont en principe pas. On ne voit ainsi

pas comment un juge pourrait constater qu’une locataire serait « intervenue

directement sur l’ensemble de l’installation électrique » des locaux

loués, question qui supposerait que l’on connaisse précisément la situation

antérieure aux travaux effectués par la locataire (ce qui n’est pas le cas en

l’espèce) et à laquelle une réponse ne peut, de toute manière, être donnée

utilement que par une personne disposant de solides compétences en matière

d’installations électriques, sauf peut-être le cas, manifestement non réalisé

en l’espèce, où un locataire aurait effectué des travaux relevant d’un

bricolage d’amateur identifiable au premier coup d’œil. Encore moins un juge

pourrait-il déterminer que des travaux exécutés par un locataire ont causé des

défauts (dans le cas particulier, l’un des défauts était l’existence de fils

isolés avec du coton, système qui ne se monte plus depuis un certain temps

déjà, et pouvait donc difficilement être mis sur le compte d’une locataire entrée

en 2018, étant encore relevé que l’appelant n’a jamais allégué que l’intimée

serait responsable de l’installation de tels fils). La même conclusion s’impose

sur le fait que la vision locale, pour l’appelant, aurait permis de « constater

que le rapport K.________ était totalement contraire à la réalité et

superficiel » : à l’évidence, un juge ne pouvait pas le constater

sans le concours d’une personne du métier. Une vision locale n’aurait eu de

pertinence que dans le cadre d’une expertise judiciaire, que l’appelant n’a pas

demandée. Le grief est infondé.

4.

Défaut de la chose louée

a) Le Tribunal civil a retenu que le circuit

électrique devait être considéré comme défectueux jusqu’aux travaux de mars

2023, en ce sens qu’il n’était pas conforme aux normes et présentait plusieurs

risques, notamment d’incendie. Des photographies contenues dans le rapport K.________

montraient des prises, interrupteurs, fils et boîtes de dérivation dans un état

vétuste et dangereux. Les rapports d’électriciens venaient confirmer cet état

alarmant. L’ESTI avait imparti un délai au défendeur pour remettre son circuit aux

normes. Le témoin M.________ avait déclaré que l’installation était « très

vétuste », qu’il devait y avoir des fils coton « presque partout »,

que « le système électrique de ces locaux présent[ait] un danger d’incendie

et de protection des personnes » et que « le danger [était] réel ». Le

témoin K.________ avait déclaré que « l’installation [était] composée de

fils en coton or on préconis[ait] leur changement depuis 2004 », que «

les fils s’effrit[aient] ce qui impliqu[ait] un risque d’incendie », que «

ces fils de coton présent[aient] un risque d’incendie et d’électrocution »,

que ces installations dataient « d’avant-guerre », qu’avant « ils

permettaient une tension de 110 volts alors que maintenant c’[était] du 230

volts » et que, durant sa longue pratique, il n’avait vu que « 2 cas de

ce type », ajoutant que « ce n’[était] pas le Dr. A.________ qui [était]

responsable du système électrique mais bien le temps lui-même car ce système

[était] extrêmement vétuste » et qu’il « y a[vait] bien urgence à

remédier à ce système électrique vétuste ». Même si l’on ne devait pas

retenir ces témoignages, on ne pouvait faire fi de l’injonction faite par

l’ESTI de remettre toute l’installation aux normes, ESTI qui impartissait un « ultime

délai » au 30 avril 2023 pour le faire ; cela démontrait que

l’installation n’était pas aux normes. Un défaut de moyenne importance au moins

entachait ainsi l’objet du bail, qui devait être une installation électrique

conforme aux normes et sans risque majeur. Pour un local commercial, destiné à

l’exploitation d’un cabinet médical de spécialiste, nécessitant nombre

d’appareils, des prises électriques aux normes étaient des qualités sur

lesquelles la locataire pouvait légitimement compter. Les défauts avaient

restreint l’usage pour lequel la chose avait été louée, « la

demanderesse ayant dû faire nombre de travaux, notamment sur le circuit

électrique « de base », ce qu’elle n’aurait pas […] eu à faire si celui-ci

était aux normes. De plus, elle a[vait] été restreinte dans son usage par le

nombre de visites, notamment d’électriciens, entre 2018 et 2023 ».

b) Selon l’appelant, l’installation du cabinet

était exempte de défauts, au sens de la loi. Le jugement entrepris ne tient pas

compte d’une partie des interventions sur l’installation électrique et des

contrôles qui ont eu lieu avant et après l’entrée de l’intimée dans les locaux.

L’état des lieux effectué au début du bail ne met en évidence aucun problème

lié à l’électricité. Entre mars et mai 2018, l’intimée a fait procéder à des

travaux sur les circuits électriques, sans autorisation écrite du bailleur, ni

fourniture à celui-ci de plans ou de descriptifs. Son électricien a cependant

corrigé la très grande majorité des points listés dans le rapport de contrôle

du 23 février 2017, qui étaient d’ailleurs dus à l’ancien locataire. Le rapport

de sécurité de F.________ du 29 juin 2018 ne constate aucun défaut et cela

concerne en fait l’ensemble de l’installation, que le contrôleur devait

examiner, par exemple pour les tableaux électriques. Pendant deux ans, il n’y a

ensuite eu aucun problème d’électricité. En 2020, le bailleur a demandé un

rapport à H.________ SA, en vue du prochain rapport de sécurité exigé par

l’ESTI. Des recommandations ont été faites et J.________ SA a exécuté les

travaux correspondants, en deux étapes, en septembre 2020 et janvier 2021, la seconde

étape consistant en la pose de gaines rétractables sur des fils. Le résultat a

été soumis à l’ESTI, qui – considérant que la sécurité était assurée – a

accordé un délai au 30 avril 2023 pour la production d’un nouveau rapport

périodique. Est alors arrivé le rapport K.________, établi à la demande de la

locataire, sans en référer à l’appelant. Le témoin K.________ a admis qu’il

n’avait procédé qu’à un contrôle superficiel et ses assertions ne correspondent

pas à la situation réelle des locaux ; il n’a procédé à aucune

mesure ; il n’a pas envoyé le rapport au propriétaire des lieux, ce qu’il

n’aurait pas manqué de faire s’il y avait eu du danger ; si l’état de

l’installation avait été alarmant, il aurait même dû couper le circuit (étant

relevé que la locataire n’a pas fait elle-même procéder à des travaux à la

suite du rapport K.________, ce qui démontre qu’il ne l’inquiétait pas ;

elle n’a pas non plus communiqué le rapport sans retard au bailleur). Les

éventuels problèmes qui pouvaient exister avaient tous été corrigés au 21

janvier 2021, avec l’aval de l’ESTI. Le bailleur a assuré un suivi régulier de

l’installation, fait venir des électriciens quand il le fallait et donné suite

aux recommandations de ceux-ci. Au début du bail, la locataire connaissait bien

l’état des lieux et avait parlé avec le Dr A.________ des questions

d’électricité ; elle ne s’en est pas moins engagée à faire procéder à des

travaux sur l’installation électrique et a renoncé à tous travaux d’entretien,

au sens du bail et de son avenant.

c) L’intimée se réfère au jugement entrepris.

Selon elle, s’il est vrai que ce jugement n’évoque pas certains contrôles et

interventions, soit ceux de F.________, H.________ SA et J.________ SA, leur

prise en compte n’aurait rien changé à l’appréciation qui devait être faite. Le

rapport de F.________ ne concerne que des travaux commandés par l’intimée pour

permettre de brancher des appareils et lampes sans passer par le circuit « coton »

d’origine ; il retient que l’installation de l’intimée est sans défaut,

mais ne se prononce pas sur la conformité ou non de l’installation d’origine.

Le rapport H.________ SA dit clairement que la présence de conducteurs à

isolation coton ne répond pas aux critères posés pour le contrôle de conformité

et préconise leur remplacement, celui-ci n’ayant pas été effectué en janvier

2021. Les deux factures de J.________ SA au sujet des travaux de janvier 2021

démontrent que certains travaux recommandés par H.________ SA n’ont alors pas

été effectués. Les travaux en question n’ont pas reçu l’aval de l’ESTI, alors

que celle-ci a indiqué le 1er mars 2021 que le propriétaire allait

refaire toute l’installation. L’intimée a attiré l’attention de l’appelant sur

les problèmes liés à l’installation, notamment par courriel du 21 novembre 2017

et lors de la visite d’un électricien le 23 mars 2018. Que la locataire ait été

au courant de l’état de l’installation au moment où elle a emménagé ne veut pas

dire qu’elle l’aurait accepté, ni que l’installation aurait correspondu à ce

qu’elle était en droit d’attendre. Il faut admettre qu’il y avait un important

défaut.

d) Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans

un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir

dans cet état (art. 256 CO).

Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose

diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une

qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait

légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345

cons. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se détermine

prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes. La loi

définit indirectement le défaut par l’intensité de l’atteinte portée à l’usage

de la chose louée, en ce sens que le défaut doit restreindre l’usage pour

lequel la chose a été louée, l’entraver plus ou moins ou l’exclure (Burkhalter

et al., Le droit suisse du bail à loyer, n. 12 Remarques préliminaires aux

art. 258-259i CO).

Quand l’existence même d’un défaut est contestée

par le bailleur, le fardeau de la preuve du défaut incombe au locataire,

conformément à l’article 8 CC. Lorsque le bailleur procède à des travaux

destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il exécute une obligation

contractuelle dont il peut à son tour déduire un droit, par exemple en faisant

échec à une consignation du loyer ou en raccourcissant une période de réduction

du loyer, et c’est alors sur lui que pèse le fardeau de la preuve, en ce sens

que si le locataire conteste l’efficacité des travaux et que la situation reste

litigieuse, c’est au bailleur qu’il revient de démontrer que le défaut

préalable admis est réparé et que l’objet loué est désormais conforme à l’usage

convenu (Aubert, CPra – Droit du bail à loyer et à ferme, n. 56 ad art.

258 CO). L’article 8 CC ne prescrit pas quelles sont les mesures probatoires

qui doivent être ordonnées et ne dicte pas au juge comment forger sa conviction

(ATF 127 III

519 cons. 2a). La maxime inquisitoire sociale n’a pas d’influence sur le

fardeau de la preuve et ne permet pas d’étendre à bien plaire l’administration

des preuves et de recueillir toutes les preuves possibles (Aubert, op.

cit, n. 58 ad art. 258 CO).

e) En l’espèce, on retiendra que le Dr A.________,

pendant qu’il était locataire, avait fait procéder à des transformations,

manifestement parce que c’était nécessaire pour l’utilisation des locaux en

tant que cabinet de médecin spécialiste, avec des besoins dans le domaine

électrique – branchement de divers appareils, climatisation – qui dépassaient

ceux d’un appartement. Au moment de la conclusion du bail avec l’intimée, ces

aménagements suscitaient, en tout cas chez le bailleur, des doutes quant à leur

conformité aux normes. C’est là qu’il faut voir la raison de l’insertion, dans

l’avenant au bail du 18 octobre 2017, de la clause selon laquelle « Dr B.________

s’engage[ait] à faire contrôler, mettre aux normes et certifier, à ses frais,

les installations électriques et de climatisation ayant été posées par le Dr A.________ »,

les travaux correspondants devant être effectués durant les deux premiers mois

de location. On doit comprendre cette clause comme n’obligeant pas la locataire

à faire vérifier, mettre aux normes et certifier l’intégralité de l’installation

électrique du cabinet ; il s’agissait seulement d’intervenir sur les

aménagements réalisés par le locataire précédent.

Encore avant l’entrée en vigueur du bail de

l’intimée, celle-ci et le locataire précédent ont fait procéder à un contrôle

portant sur « [u]niquement la ligne tirée il y a 30 ans pour

l’alimentation du bureau nord est et un (sic) prise au bureau sud ouest ainsi

que l’installation de la climatisation », le contrôleur de P.________

SA considérant que c’était en ordre et établissant le 14 novembre 2017 un

rapport en ce sens. On ne peut évidemment pas en déduire que l’ensemble de

l’installation aurait été conforme aux normes à ce moment-là.

Dans un courriel au bailleur du 21 novembre 2017,

l’actuel et la future locataire faisaient état de ce contrôle et disaient qu’il

n’y avait donc plus d’obstacle à ce que le bailleur fasse certifier l’ensemble

de l’appartement par son électricien-délégué, précisant qu’un état dangereux

des fils électriques de l’installation avait déjà été signalé par le passé et

que le bailleur avait toujours répondu que tout était conforme. Le témoin A.________

a fait état d’un contrôle de l’installation électrique qui aurait été fait en

février 2017 et au cours duquel le contrôleur aurait dit qu’il ne pouvait pas

certifier l’installation, mais la demanderesse n’a rien allégué à ce sujet, ni

déposé de pièces en rapport avec un tel contrôle, de sorte que l’on ne peut

donc pas retenir l’existence des signalements évoqués dans le courriel, ni

qu’un « état dangereux des fils électriques », à ce moment-là,

serait établi.

Après son entrée dans les lieux, la locataire a

fait procéder à des travaux par E.________ SA, pour un coût total de 14'000

francs environ (l’intimée a produit la facture finale, qui se réfère à deux

offres, mais pas ces offres, de sorte que le dossier ne contient pas de pièce

indiquant le détail des travaux).

Une

visite des lieux a été effectuée le 23 mai 2018, en présence du bailleur, de la

locataire et d’un représentant d’une entreprise qui avait procédé à des

travaux. L’intimée a allégué la présence d’un « contrôleur électrique

indépendant en la personne de D.________ », qui aurait « constaté

la dangerosité du circuit électrique et […] indiqué au [bailleur] qu’il se

devait de mettre son circuit en conformité » ; ces faits ne sont

cependant pas prouvés et ne peuvent donc pas être retenus. Ce qui peut l’être,

par contre, c’est que peu après, soit le 25 mai 2018, le bailleur a écrit au

fournisseur d’électricité C.________ pour demander une visite des lieux,

expliquant que des travaux d’électricité étaient menés sans qu’il en soit

informé et faisant état de problèmes en relation avec ce qui avait déjà été

fait (le dossier ne révèle pas qu’il y aurait eu une visite du fournisseur

d’électricité C.________ à la suite de cette lettre). Il est en outre établi

que, par courrier du même 25 mai 2018, le bailleur a reproché à la locataire de

ne pas lui avoir remis de plans ou de schémas au sujet des travaux sur

l’installation électrique, relevant divers problèmes en rapport avec les

éléments déjà en place. L’intimée n’a ni allégué, ni démontré qu’à un moment ou

à un autre, elle aurait fourni à l’appelant un état détaillé des travaux

effectués par E.________ SA ou un schéma des installations.

Un contrôleur indépendant, F.________, a établi

un rapport de sécurité, le 30 juin 2018 ; au sens de ce rapport, le

contrôleur n’avait pas vérifié l’ensemble de l’installation, mais seulement le

résultat de l’ajout « de plusieurs groupes sur tableau wc

existant », ainsi que « de prises électriques sur install

(sic) existante », dans plusieurs pièces ; il attestait que ces

installations étaient conformes aux normes. On ne peut donc pas tirer de ce

rapport que la conformité de l’ensemble de l’installation électrique du cabinet

aurait alors été certifiée.

En 2020, un contrôle périodique de l’installation

électrique des locaux devait être effectué. Une visite a eu lieu le 13 juillet

2020, en présence du bailleur, de la locataire et du contrôleur électrique G.________,

collaborateur de H.________ SA. Le contrôleur G.________ a établi un rapport le

15 juillet 2020, faisant état de divers défauts, notamment en rapport avec des

conducteurs à isolation coton, et indiquant ce qu’il convenait de faire pour

les éliminer. L’appelant a rapidement réagi, puisqu’il a envoyé un courriel à

la locataire, le 20 juillet 2020, pour lui dire qu’un électricien proposait de

venir au cabinet le 23 du même mois pour « corriger les premiers petits

défauts ». L’intimée était alors en vacances et elle a répondu à son

retour, le 10 août 2020 ; elle a fait quelques difficultés pour

l’organisation de la visite de l’électricien et refusé que le bailleur passe

lui-même au cabinet le 11 août 2020 pour prendre quelques mesures et des

photographies. Après divers échanges, une visite a finalement eu lieu le 1er

septembre 2020, en présence de la locataire, du bailleur et d’un conseiller du

bailleur, puis un électricien de J.________ SA a pu intervenir le 11 septembre

2020 ; cet électricien a attesté le 18 septembre 2020 qu’il avait supprimé

tous les défauts signalés dans le rapport du contrôleur G.________, sauf pour

ce qui concernait des conducteurs à isolation coton. Certains des travaux jugés

nécessaires par le contrôleur n’avaient donc pas été effectués.

Sur

la base de photographies des conducteurs à isolation coton, prises et

transmises par le contrôleur G.________, l’ESTI a considéré que deux des

conditions mises par des prescriptions fédérales au maintien de ces conducteurs

n’étaient pas réunies (conditions en cause : isolation qui n’est pas

endommagée et ne s’effrite pas ; couleurs des fils clairement

reconnaissable) et a fixé au bailleur un délai au 15 février 2021 pour

remplacer ces conducteurs.

À

ce stade, le seul défaut de l’installation était ainsi la présence de

conducteurs à isolation coton qui ne répondaient pas ou plus aux normes.

Contrairement à ce que l’intimée semble vouloir soutenir, de tels conducteurs

ne sont pas contraires aux prescriptions actuelles – puisque les normes

prévoient expressément qu’ils peuvent être conservés, à certaines conditions –,

ni donc en eux-mêmes dangereux.

L’appelant

a réagi à l’injonction de l’ESTI en contactant J.________ SA et en avisant la

locataire, par courriel du 8 décembre 2020, du fait que cette entreprise

d’électricité allait prendre rendez-vous avec elle « pour une courte

intervention qu’il rest[ait] à faire », suivant ses disponibilités.

Dans

un courrier au bailleur du 18 octobre 2020, la locataire avait demandé la mise

en conformité de l’installation électrique, avec un contrôle indépendant.

Réagissant à la résiliation de son bail, notifiée le 17 novembre 2020, elle

avait, le 17 décembre 2020, mis le bailleur en demeure de terminer les travaux

électriques, notamment par le remplacement de fils en coton et de prises

électriques condamnées, ainsi que de faire contrôler l’installation par un

contrôleur indépendant, le tout jusqu’au « 25 février 2020 »

(sic) (pour le bailleur, il devait être clair que c’était un lapsus et qu’il

fallait comprendre « 25 février 2021 »).

Un

électricien de J.________ SA s’est rendu le 21 janvier 2021 au cabinet de la

locataire et est intervenu sur les extrémités visibles des conducteurs

litigieux, par la pose de gaines rétractables destinées à isoler le coton, au

niveau des interrupteurs. Sur la base de photographies que le bailleur lui a

envoyées, l’ESTI a considéré que l’intervention était insuffisante et a exigé,

le 9 février 2021, le changement complet des conducteurs à isolation coton.

Suite à une demande du bailleur, qui indiquait qu’il devrait de toute façon

faire d’importants travaux après le 31 mars 2023, échéance qu’il prévoyait pour

le bail, l’ESTI, le 1er mars 2021, a accordé au bailleur un délai à

fin avril 2023 pour lui faire parvenir un rapport de sécurité des installations

électriques du cabinet médical. Même si l’ESTI précisait que l’octroi de ce

délai n’affectait pas la responsabilité du propriétaire, lequel devait veiller

à ce que l’installation ne mette en danger ni les personnes, ni les biens

(idem), on doit admettre que l’absence de conformité aux normes de

l’installation, s’agissant des conducteurs à isolation coton, était certes

retenue, mais que ni le contrôleur G.________, ni l’ESTI ne considéraient

qu’elle causait un danger sérieux : si cela avait été le cas, il aurait

sans doute été exclu qu’un délai de plus de deux ans soit accordé au

propriétaire pour mettre l’installation aux normes.

La

locataire a elle-même, sans en aviser le bailleur, fait appel à un contrôleur

indépendant, K.________, qui a procédé à un contrôle (qu’il qualifiait de « contrôle

périodique ») de l’installation électrique du cabinet, le 29 mars

2021, et établi un rapport le 18 avril 2021 ; ce rapport faisait état de

défauts, notamment que les anciennes lignes – fils à isolation coton – ne

présentaient plus un degré de protection suffisant et qu’il était nécessaire de

procéder à leur remplacement, et réservait la possibilité de la présence

d’autres défauts dans les parties non accessibles, comme des fils brûlés ou

endommagés, en particulier dans le plafond. Envisagé dans la limite de ce qui a

été allégué, le rapport n’évoque pas de danger concret que les défauts

constatés auraient causé, ni qu’une vérification approfondie et une remise en

état aurait été urgente. La demanderesse a allégué que le contrôleur K.________

avait été « sidéré par l’état du circuit », sans autre

précision. L’audition comme témoin du contrôleur K.________ a largement dépassé

la vérification des allégués en preuve desquels il était entendu, en

particulier s’agissant des déclarations du témoin qui sont reprises dans le

jugement entrepris. On se trouve ainsi en présence de faits dits « exorbitants » ;

la jurisprudence admet que le tribunal peut tenir compte de faits non allégués,

mais prouvés par la procédure probatoire, si ces faits se situent dans le cadre

de ce qui a été allégué ; cependant, en cas d'allégations insuffisantes,

ce cadre n'est précisément pas suffisamment défini et la prise en compte de

faits non allégués ne peut pas avoir pour but de réparer unilatéralement les

négligences procédurales d'une partie au détriment de l'autre (arrêt du TF du 22.12.2022

[4A_292/2022] cons. 7.2.4). On peut se demander si les déclarations du

témoin K.________ – en particulier au sujet de risques d’incendie et

d’électrocution, de l’extrême vétusté de l’installation et de l’urgence de

remédier à la situation – peuvent être considérées comme entrant dans le cadre

de ce qui a été allégué. Ce n’est toutefois pas décisif, car si la situation au

moment du contrôle avait été aussi dangereuse et si une intervention sur

l’installation avait été aussi urgente que ce le témoin K.________ a indiqué au

cours de son audition, on ne comprendrait pas que le contrôleur se soit

contenté de remettre un rapport à celle qui l’avait mandaté, ceci plus de deux

semaines après le contrôle, et n’ait pas immédiatement alerté le bailleur, le

fournisseur d’électricité C.________, voire l’ESTI, afin que des mesures de

sécurité soient prises sans attendre ; dans ces conditions, les

déclarations du témoin K.________ doivent être largement relativisées et ne

suffisent pas pour conclure que l’installation électrique du cabinet, envisagée

dans sa globalité ou seulement dans ses composantes les plus anciennes, aurait

constitué un danger concret et plus ou moins immédiat. Quant aux déclarations

du témoin M.________, dont on peut comprendre qu’il était intervenu pour un

problème lié à un plafonnier, soit en septembre 2021, il faut relever qu’il

était entendu en preuve d’un litige survenu bien antérieurement entre le

précédent locataire et le bailleur et de la réparation de ce plafonnier ; ses

déclarations ont elles aussi largement dépassé le cadre fixé par les allégués

en question, quand le témoin a déclaré qu’il y avait un « danger

d’incendie et de protection des personnes », danger qui serait « réel »

et proviendrait des fils coton, précisant que « ça fai[sait] plusieurs

années que les fils coton [étaient] interdits ». Prendre ces

déclarations en considération ne va donc pas de soi. De toute manière, on doit

relever que le témoin M.________, après son intervention, n’a pas jugé utile de

faire part au propriétaire – ou au fournisseur d’électricité C.________ ou encore

à l’ESTI – de remarques quelconques quant à une éventuelle urgence à remédier

aux dangers qu’il a décrits au cours de son audition, ce qui amène à penser que

la situation ne devait en tout cas pas être si critique qu’il a bien voulu le

dire (en relevant encore que les fils à isolation coton ne sont pas interdits,

contrairement à ce qu’a dit le témoin). Par ailleurs, il n’a pas été allégué,

et encore moins démontré, que le contrôleur K.________ et l’électricien M.________

auraient fait part au bailleur de leurs constatations, s’agissant des dangers

dont ils ont fait état quand ils ont été entendus le 16 janvier 2023 (comme

déjà dit, le rapport K.________, au sens rappelé plus haut, ne permettait pas à

son lecteur de conclure à un danger concret et plus ou moins immédiat qui

aurait été causé par l’installation). On ne peut donc pas retenir qu’avant ces

auditions, l’appelant aurait dû ou même pu être conscient de dangers concrets

et sérieux que présenterait l’installation électrique du cabinet de l’intimée.

Il n’est pas contesté qu’un électricien a

procédé, les 2 et 3 mars 2023, aux travaux exigés par l’ESTI, qu’un contrôleur

indépendant de l’entreprise O.________ a procédé à une vérification complète de

l’ensemble du système le 3 mars 2023 et établi un rapport retenant l’absence de

défaut et que l’ESTI en a été satisfaite. Il ne l’est pas non plus

qu’aucun défaut de l’installation électrique ne subsistait après le 3 mars

2023.

En conséquence de ce qui précède, il faut d’abord

relever que le Tribunal civil, dans son appréciation des faits, n’a pas tenu

compte des éléments en relation avec le contrôle effectué par l’entreprise H.________

SA, qu’il s’agisse du contrôle lui-même, des travaux effectués suite à celui-ci

et des conclusions qui en ont été tirées, ni de la position de l’ESTI quant à

la situation de l’installation électrique, notamment en rapport avec les délais

fixés au propriétaire pour la mettre aux normes, ceci alors qu’il s’agissait

d’éléments pertinents pour la solution du litige. En ce sens, l’appréciation

des faits, dans le jugement entrepris, est lacunaire.

En outre, on ne peut pas retenir, comme l’a fait

le Tribunal civil, que les rapports d’électriciens – il est fait référence aux

rapports K.________, et H.________ SA – auraient constaté un « état alarmant »

de l’installation électrique, même s’ils relèvent un certain nombre de défauts

auxquels il fallait remédier. Par ailleurs, il faut constater, ce que le

jugement entrepris ne fait pas, que rien, dans les éléments à disposition du

bailleur entre 2018 et 2020, ne devait amener celui-ci à entreprendre des

travaux d’électricité, que ledit bailleur a fait procéder au contrôle

périodique requis en 2020 (la locataire n’ayant pas allégué qu’il aurait, en

fonction des prescriptions applicables ou pour d’autres raisons, dû le faire

plus vite), qu’il a donné suite aux remarques faites dans le rapport H.________

SA du 15 juillet 2020, en chargeant rapidement un électricien de procéder à la

plupart des interventions requises, que l’intervention a été quelque peu

retardée en raison des vacances de la locataire, puis d’une certaine mauvaise

volonté de cette dernière à faire part de disponibilités, que l’intervention a

finalement eu lieu le 11 septembre 2020, que l’ESTI a fixé au bailleur un délai

au 15 février 2021 pour remédier aux derniers défauts, qu’un électricien est

intervenu le 21 janvier 2021 pour des travaux sur les fils isolés au coton

(avec une solution qui n’a pas suffi, mais qui résolvait quand même

partiellement le problème), que l’ESTI n’a ensuite pas considéré cette

réparation comme suffisante et qu’elle a fixé au bailleur un délai au 30 avril

2023 pour remédier à ces derniers défauts, délai qui a été respecté.

On peut ainsi admettre que l’installation

électrique du cabinet n’était pas en tous points conforme aux normes en

vigueur, ceci peut-être dès l’entrée de la locataire dans les lieux et jusqu’au

3 mars 2023. Cela ne suffit cependant pas pour en déduire qu’elle aurait été

entachée d’un défaut au sens de l’article 256 CO. Comme il s’agissait d’une

installation ancienne, il était normal qu’il y ait de temps en temps quelque

chose à faire pour son entretien. La plupart des défauts ont été éliminés au

fur et à mesure que le bailleur avait pu en prendre connaissance. Restait la

question des conducteurs à isolation coton, système qui, si on ne l’utilisait

plus dans les nouvelles installations depuis un certain temps déjà, n’était pas

dangereux en soi, puisque les prescriptions fédérales admettent expressément le

maintien d’installations de ce genre, à certaines conditions. Que l’ESTI ait

fixé à l’appelant un délai de plus de deux ans pour remplacer ces conducteurs

montre d’ailleurs bien qu’elle n’envisageait pas qu’ils pourraient causer un

sinistre dans l’intervalle, selon le cours ordinaire des choses, ou au moins

que le risque que cela se produise n’était pas élevé. Au surplus, il était

assez logique que le bailleur ne souhaite pas refaire en 2021-2022 toute

l’installation électrique d’un cabinet médical, puis recommencer au moment

d’équiper les lieux pour un autre usage, qu’il envisageait dès novembre 2017 au

moins, puisqu’il a alors résilié le bail de l’intimée pour fin mars 2023.

Cela étant, on peut retenir que l’état réel de la

chose louée divergeait de l’état convenu, en ce sens que cette chose ne

présentait pas une qualité sur laquelle la locataire pouvait légitimement

compter, soit une installation électrique aux normes (s’agissant de

l’installation électrique existant avant qu’elle fasse procéder à des travaux

dans les premiers mois après son entrée dans les lieux). En ce sens, elle était

entachée d’un défaut, au sens commun du terme. Cependant, pour relever de

l’article 256 CO, le défaut doit restreindre l’usage pour lequel la chose a été

louée, l’entraver plus ou moins ou l’exclure. Cette question sera, par

parallélisme avec la systématique du jugement et des mémoires échangés en

procédure d’appel, examinée ci-après, en relation avec une éventuelle baisse de

loyer.

5.

Réduction du loyer

a) Comme déjà mentionné plus haut, le Tribunal

civil a retenu l’existence d’un défaut de moyenne importance au moins

(installation électrique non conforme aux normes), qui avait restreint l’usage

de la chose louée (travaux que la locataire avait dû faire, notamment sur le

circuit électrique « de base » ; nombre de visites, notamment

d’électriciens, entre 2018 et 2023). Selon la première juge, le défendeur ne

pouvait ignorer ce défaut à la signature du bail, le locataire précédent ayant

plusieurs fois élevé des prétentions à ce sujet et un contrôle ayant été

effectué en présence du défendeur, en 2017, au cours duquel, selon le témoin A.________,

l’électricien, après avoir vu une très vieille prise, avait dit qu’il ne

pouvait pas certifier le système électrique. En 2018, la locataire avait fait

d’importants travaux, à ses frais, puis d’autres travaux avaient été

nécessaires, les 2 et 3 mars 2023, pour éliminer les défauts du système

électrique. Les défauts avaient donc existé depuis le début du bail et jusqu’au

3 mars 2023. Au vu des défauts et de leur incidence durant le bail, une

réduction du loyer de 20 % devait être accordée du 23 février 2018, date

d’entrée dans les lieux, au 3 mars 2023 (20 % du loyer mensuel net de 3'649

francs, soit 729.80 francs par mois, durant 60 mois, d’où une réduction totale

de 43'788 francs).

b) L’appelant expose que l’installation

électrique n’était pas affectée de défauts (cf. plus haut). Même s’il y avait

eu un défaut, aucune réduction du loyer ne devait être accordée. Que la

locataire ait dû faire faire des travaux à ses frais au début du bail n’est pas

relevant, puisqu’elle s’y était expressément engagée au moment de conclure le

bail. Au cours du bail, il n’y a eu que cinq petites interventions au cabinet,

dont l’intimée a exigé qu’elles se fassent hors des heures d’ouverture du

cabinet. Le bailleur a dû attendre un déplacement professionnel de l’intimée

pour procéder à l’intervention des 2 et 3 mars 2023, qui s’est donc faite sans

interrompre l’exploitation du cabinet. L’intimée n’a pas allégué ni démontré

une perte de revenu du fait de cette intervention. Lors de son interrogatoire,

elle a même déclaré qu’il n’y avait eu aucune restriction dans l’usage de ses

locaux, qui avaient ainsi pu être exploités de manière parfaitement normale.

Même s’il y avait eu défaut, il n’y aurait eu aucune restriction dans l’usage

de la chose. Au surplus, la locataire n’a jamais localisé les défauts dont elle

se prévaut en procédure, se contentant d’invoquer un risque abstrait, qui est

en fait inexistant. Ce n’est que dans la mise en demeure du 17 décembre 2020 qu’elle

a été plus précise.

c) Selon l’intimée, le fait qu’il y ait eu

d’importants défauts de la chose louée justifie une réduction de loyer de 20 %,

pour toute la période retenue par la première juge. L’intimée n’aurait jamais

effectué de travaux si le réseau électrique n’avait pas été défectueux.

L’appelant ne conteste pas que des travaux ont été effectués les 2 et 3 mars

2023, ce qui confirme qu’il y avait bien des défauts.

d) Lorsqu’apparaissent, en cours de bail, des

défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels

celui-ci n’est pas tenu de remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est

empêché d’user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du

bailleur une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al.

1 let. b CO). Si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la

chose a été louée, le locataire a droit à cette réduction proportionnelle du

loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à

l’élimination de ce dernier (art. 259d CO).

Pour déterminer la quotité de la réduction du

loyer, on procède selon la méthode proportionnelle (relative), en comparant

l’usage de la chose louée conforme au contrat, sans défaut, et son usage réel,

compte tenu des défauts qui l’affectent. Le point de départ de la comparaison

n’est pas la valeur objective de la chose, mais bien sa valeur (son usage)

telle que convenue par les parties. En d’autres termes, il s’agit de réduire le

loyer (sans les frais accessoires) dans un pourcentage identique à la réduction

effective de l’usage convenu des locaux et de rétablir l’équilibre des

prestations entre les parties. Les circonstances subjectives propres à un

locataire ne sont pas prises en considération, sauf si des garanties

particulières lui ont été données à leur propos. Selon les circonstances, une

appréciation en équité s’impose parfois. Pour justifier une réduction de loyer,

l’usage de la chose doit être en principe réduit de 5 % au moins, pourcentage

qui peut cependant baisser à 2 % lorsqu’il s’agit d’un défaut permanent (Lachat/Bohnet,

in : CR CO I, 3e éd., n. 2 ad art. 259d, qui donnent comme

exemples une réduction de 30 % pour des infiltrations d’eau dans deux des

quatre pièces d’un appartement, causant des dégâts aux murs et aux plafonds et

l’apparition de moisissures, de 15 à 25 % pour la mauvaise ventilation d’une

auberge, de 5 % pour un bruit gênant provenant du chauffage, de 6 % pour l’absence

de concierge et de 15 % pour de la saleté dans la cour et l’entrée d’un immeuble).

e) En l’espèce, il faut d’abord rappeler que

l’intimée, au cours de son interrogatoire, a notamment déclaré ceci : « je

n’ai subi aucune panne ou court-circuit, mais cela grâce au fait que j’ai mon

propre système électrique ». Cela signifie que l’état de

l’installation électrique n’a eu aucune influence négative sur l’exploitation

du cabinet. En procédure, l’intimée n’a du reste jamais allégué de réduction

effective de l’usage convenu des locaux, que ce soit en raison de pannes, de

courts-circuits, de disjoncteurs ou fusibles qui auraient sauté (plus que

d’ordinaire ou non), d’une intensité insuffisante du courant, de précautions

particulières qu’il aurait fallu prendre au moment de brancher ou d’enclencher

des appareils ou de quoi que ce soit d’autre. Elle ne disait déjà rien de tel

dans les courriers et courriels de sa part que l’on trouve au dossier. Aucune

des personnes entendues n’a fait état de problèmes concrets que la locataire

aurait connus dans l’exploitation de son cabinet, du fait de l’installation

électrique. Dès lors, il faut retenir que l’installation électrique du cabinet

a toujours fonctionné normalement et que l’usage de la chose louée n’a été ni

empêché, ni plus ou moins entravé, ni même rendu plus difficile ou moins

facile. En d’autres termes, la situation de l’installation électrique n’a

provoqué aucune gêne, ni entrave pour la locataire. Le Tribunal civil n’a

d’ailleurs pas retenu le contraire.

Il est vrai que l’intimée avait elle-même, dans

les premiers mois après son entrée dans les lieux, soit au printemps 2018, fait

procéder à divers travaux, qui ont sans doute évité des problèmes ultérieurs,

mais elle s’était clairement engagée à les effectuer à ses frais, au sens du

premier avenant du contrat de bail. Elle ne peut donc pas se prévaloir de ces

travaux pour en tirer que l’usage de la chose louée aurait été entravé de

manière contraire à ce qu’elle était en droit d’attendre en fonction du rapport

de bail. En outre, l’intimée n’a ni allégué, ni démontré qu’elle aurait

elle-même encore fait procéder à des travaux sur l’installation électrique

après ceux du printemps 2018. Il ne peut donc pas être question de « nombreux

travaux » que l’intimée aurait dû faire ou faire faire durant le bail,

comme le retient le jugement entrepris.

La Cour de céans ne peut pas suivre le Tribunal

civil dans le constat que l’usage de la chose louée aurait été restreint par

les visites de ses locaux en rapport avec les questions d’électricité, entre

2018 et 2023. De simples visites du propriétaire, le cas échéant accompagné

d’un électricien, destinées à un examen des lieux en vue de travaux ne peuvent

pas être considérées comme restreignant l’usage de la chose louée, au point de

justifier une réduction de loyer ; il en va de même d’interventions

ponctuelles d’artisans, pour des réparations de relativement peu d’importance,

surtout si ces réparations se font hors des heures de consultation d’un cabinet

médical, ce qui semble avoir été le cas pour la plupart des interventions.

Si on fait le compte des visites et interventions

au cabinet, en relation avec les installations électriques (mais aussi, en

partie, pour autre chose), on relève deux visites du bailleur pour examen de la

situation, les 23 mai et 6 août 2018, une inspection par un contrôleur le 13

juillet 2020, une visite du bailleur accompagné d’un conseiller, pour pouvoir

renseigner un électricien qui allait venir faire des travaux, le 1er

septembre 2020, l’intervention de cet artisan le 11 septembre 2020, puis un

passage d’un contrôleur en octobre 2020. Après, la locataire a mis le bailleur

en demeure de procéder à des travaux. A suivi une intervention d’un

électricien, le 21 janvier 2021. La locataire a ensuite, de son propre

mouvement, fait venir le contrôleur K.________ le 29 mars 2021. Enfin, les

derniers travaux ont été effectués les 2 et 3 mars 2023. Cela représente en

tout huit passages au cabinet de l’intimée, sur une période de cinq ans

environ, si l’on excepte le contrôle K.________. C’était certes ennuyeux pour

la locataire, mais ne constituait pas une entrave à l’usage des locaux loués.

S’agissant plus particulièrement des travaux des 2 et 3 mars 2023, on peut

relever que le bailleur prévoyait de les faire après le départ de la locataire,

mais qu’il a fallu les exécuter pendant le bail, en conséquence de la présente

procédure. En réponse aux mémoires de faits nouveaux du défendeur, du 13 mars

2023, qui faisaient état des travaux effectués les 2 et 3 mars 2023 et étaient

accompagnés des pièces correspondantes, la demanderesse s’est contentée

d’alléguer, le 18 avril 2023, que « [l]es visites d’électricien du 2 et

3 mars 2023 [avaient] entraîné la fermeture [de son] cabinet » et que « [d]’importants

travaux [avaient] eu lieu durant cette période », sans proposer de preuves

à l’appui de ces allégués. Dans sa réponse à l’appel, l’intimée n’a pas

contredit l’affirmation faite dans le mémoire d’appel, selon laquelle elle se

trouvait en déplacement professionnel les 2 et 3 mars 2023. Si la demanderesse

avait subi un quelconque dommage ou même des inconvénients du fait des travaux

effectués à ce moment-là, il lui aurait été facile d’en proposer la preuve, par

exemple par la production d’une copie de son carnet de rendez-vous (copie

caviardée des noms des patients, évidemment), le témoignage de son assistante

ou d’autres moyens encore. Elle n’en a rien fait. Le dossier permet en outre de

constater que certains travaux au cabinet ont été effectués en fin

d’après-midi, après l’heure des consultations, mais on ne sait pas – et le

défendeur n’a pas allégué – si cela aurait été le cas les 2 et 3 mars 2023.

Quoi qu’il en soit, l’intimée n’a pas démontré que l’intervention effectuée à

ces dates aurait nui à l’exploitation de son cabinet médical.

Vu ce qui précède, on ne peut pas considérer que

l’usage de la chose, pour la locataire, aurait été restreint ou entravé du fait

de défauts de l’installation électrique. La conséquence en est que l’intimée

n’a droit à aucune réduction de loyer et même qu’on ne peut pas retenir que la

chose aurait été affectée d’un défaut, au sens de l’article 256 CO et de la

jurisprudence y relative.

6.

Consignation du loyer

Que la consignation du loyer par la locataire ait

été justifiée ou non n’a pas de véritable importance ici. En effet, si les

conditions posées par l’article 259g CO – existence d’un défaut, délai fixé au

bailleur pour la réparation, réparation pas intervenue dans ce délai – sont

remplies, le locataire peut consigner les loyers futurs et les frais

accessoires (ATF

124 III 201 cons. 2d) et si elles ne le sont pas, le locataire qui consigne

s’expose à une résiliation anticipée du contrat de bail, étant précisé que si

le locataire, lors de la consignation, part de bonne foi de l’idée que la chose

louée présente un défaut qu’il n’est pas tenu de réparer ou de supporter, les

loyers sont réputés payés, et une résiliation extraordinaire d’après l’article

257d CO – soit pour demeure du locataire – n’est pas valable (Müller,

Contrats de droit suisse, 2021, n. 925) ; ATF 125 III 120

cons. 2b). En l’espèce, il n’y a pas eu de résiliation extraordinaire et les

fonds consignés devront être intégralement libérés en faveur du bailleur (loyer

pas réduit, cf. plus haut), la locataire admettant au surplus que les défauts

qu’elle faisait valoir ont, en tout état de cause, été éliminés par

l’intervention des 2 et 3 mars 2023. On admettra cependant que c’est de bonne

foi que la locataire partait de l’idée que la chose louée présentait un défaut

(cf. aussi plus loin).

7.

Validité du congé

a) Le Tribunal civil a retenu que la demanderesse

était de bonne foi en élevant des prétentions fondées sur un défaut existant.

Un lien de causalité existait entre les prétentions élevées par la demanderesse

et la résiliation du 17 novembre 2020 : les premières prétentions dataient

du 21 novembre 2017 ; le 18 juillet 2020, la demanderesse avait rappelé

l’état des défauts ; elle avait fait de même les 17 et 20 août 2020. Après

une visite le 1er septembre 2020, au cours de laquelle un électricien

avait constaté le mauvais état du circuit électrique et conseillé au défendeur

de remplacer ou condamner des prises non conformes, la demanderesse avait écrit

un nouveau courrier pour résumer la situation. Quelques menus travaux avaient

été réalisés le 8 septembre 2020, sans toutefois remettre le circuit électrique

aux normes. Par courrier du 18 octobre 2020, la demanderesse avait encore une

fois résumé la situation, sommant le bailleur de mettre en conformité le

circuit électrique. La résiliation avait suivi le 17 novembre 2020. Moins d’un

mois séparait donc le dernier courrier de la demanderesse, résumant ses

prétentions, et la résiliation du bail. Il paraissait ainsi hautement

vraisemblable que le défendeur ne voulait pas effectuer de travaux dans le cabinet

et qu’au vu des nombreux courriers que la demanderesse lui avait adressés en

2020, il avait compris qu’elle n’allait pas renoncer à ses prétentions, de

sorte qu’il avait résilié le bail. Le besoin propre du bailleur d’intégrer les

locaux paraissait très peu vraisemblable, en tant que motif de la résiliation.

Le défendeur disposait de plusieurs locaux plus adaptés, puisque destinés à du

logement, notamment dans l’immeuble comprenant le local litigieux, dans lequel

il faudrait d’ailleurs effectuer de nombreux travaux pour le transformer en

appartement et qui se situait au premier étage, sans ascenseur. Sans que cela

soit décisif, il semblait que le défendeur avait eu l’intention initiale de

vendre le local litigieux, de sorte que sa réelle volonté de vivre dans ces

locaux apparaissait peu probable. Au surplus, on peinait à comprendre l’achat,

par le défendeur, d’un appartement en PPE à V.________ en novembre 2020 ; selon

la loi genevoise générale sur les zones de développement (LGZD), la vente de

cet appartement était subordonnée à la condition que l’acheteur occupe

l’immeuble, sauf justes motifs agréés par un département cantonal (art. 5 al. 1

let. b LGZD). Ainsi, la réelle intention du défendeur de revenir vivre à

Z.________ apparaissait peu probable. La résiliation entrait dans la notion de «

congé-représailles » ; elle était abusive et donc annulable en vertu

de l’article 271a al. 1 let. a CO.

b) L’appelant soutient que l’intimée a adopté une

attitude chicanière dès le début du bail, multipliant les courriers au bailleur

(pas seulement en rapport avec l’installation électrique). Toute résiliation du

bail aurait donc suivi une plainte de la locataire. L’appelant n’avait pas

intérêt à un congé pour éviter des frais pour des travaux d’électricité :

il avait toujours fait exécuter les travaux recommandés par les électriciens et

savait qu’il devrait faire des mises à jour jusqu’au 30 avril 2023, ce à quoi

la présence ou non de la locataire ne changeait rien. L’appelant n’avait pas

intérêt à mettre fin au bail, s’il n’avait pas l’intention de s’établir

lui-même dans les locaux. La correspondance du 18 octobre 2020 ne pouvait pas

l’amener à résilier le bail, car l’intimée se contentait de résumer les travaux

effectués, de manière inexacte d’ailleurs ; pour le bailleur, ce courrier

n’était pas sérieux et il pouvait être ignoré ; c’était un non-événement.

C’est l’intimée qui utilise la question de l’électricité comme prétexte pour

s’opposer au congé. L’appelant avait effectivement un besoin propre des locaux

en cause. Il habitait dans un petit logement à W.________. Il avait ensuite dû

accueillir sa belle-mère et avait, pour cette raison, acheté en novembre 2020 –

en tant que solution transitoire, parce que lui-même et son épouse avaient

encore une activité professionnelle à V.________, et avant un retour à

Z.________ pour la retraite – un appartement à prix contrôlé à V.________, qui

n’était pas grand, mais comptait une pièce de plus que celui de W.________ (ce

qui permettait à sa belle-mère de disposer d’une chambre et de ne plus devoir

dormir au salon) et pouvait se revendre facilement, vu le marché du logement à V.________

(la revente doit intervenir dès que l’appelant pourra revenir à Z.________ avec

sa famille). Une résiliation du bail de l’intimée pour avril 2023 résolvait les

problèmes. Les locaux actuellement occupés par l’intimée, situés à un premier

étage, conviendront bien : il y a une terrasse attenante, la belle-mère de

l’appelant ne peut de toute façon plus sortir de chez elle, ce qui fait que l’absence

d’ascenseur n’est pas un problème, et il n’y a pas de gros travaux à envisager

pour transformer le cabinet en appartement ; l’appelant, qui est

architecte, pourra facilement s’en occuper. La maison que l’appelant possède

aussi à Q.________ serait tout à fait inadaptée, car elle est située dans un

petit village, sans proximité avec des commerces.

c) L’intimé se réfère aux considérants du

jugement entrepris et relève que l’argumentation de l’appelant laisse

transparaître l’agacement de celui-ci face aux légitimes prétentions de

l’intimée, ce qui tend déjà à démontrer qu’on est en présence d’un

congé-représailles. Pour l’intimée, l’appelant n’a pas justifié d’un besoin

propre, sérieux, concret et actuel pour les locaux, ne faisant valoir que des

motifs de confort. Ce besoin propre n’était qu’un prétexte pratique pour

résilier le bail, alors que la résiliation avait la cause retenue par le

Tribunal civil.

d) D’après l’article 271a let. a al. 1 CO, le

congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur parce que le locataire

fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail.

Au sens de cette disposition est ainsi annulable

le congé donné pour « punir » le locataire de faire valoir

extrajudiciairement des prétentions découlant du bail, c’est-à-dire garanties

par le contrat ou la législation. Pourvu qu’il ne s’agisse pas de bagatelles,

peu importe que les prétentions émises par le locataire soient, ou non, de

nature pécuniaire. Le locataire, qui assume le fardeau de la preuve, doit

démontrer un rapport de causalité adéquate entre sa prétention et la

résiliation. À cet égard, une grande vraisemblance suffit. Entre autres

indices, cette vraisemblance peut résulter d’un lien temporel étroit entre

prétention et résiliation, ou de l’incapacité du bailleur de prouver le motif

qu’il allègue. L’article 271a al. 1 let. a CO ne trouve pas application lorsque

le locataire est de mauvaise foi (preuve à charge du bailleur), par exemple

lorsqu’il a émis une prétention qu’il sait infondée, dans le seul but de se mettre

à l’abri d’une éventuelle résiliation (Lachat/Bohnet, in : CR CO I,

3ème éd., n. 3 à 5 ad art. 271a).

e) En l’espèce, on retiendra, à titre préalable,

que le fait que le bailleur, en 2017, ait peut-être, comme l’a évoqué le

Tribunal civil, souhaité vendre l’immeuble – ou l’étage loué alors au Dr A.________

– ne signifie pas qu’en 2020, il n’aurait pas changé d’avis sur la question.

Les discussions qui, à en croire le Dr A.________ et l’intimée, auraient eu

lieu en 2017 ne sont pas relevantes pour la solution du litige.

Il faut ensuite retenir que ce n’est pas de

mauvaise foi que la locataire a formulé des prétentions envers le bailleur.

Suite à la visite du 13 juillet 2020 du contrôleur de H.________ SA, qui avait

constaté divers défauts, notamment en rapport avec des conducteurs à isolation

coton, la locataire a écrit au bailleur, le 18 juillet 2020, lui reprochant de

n’avoir jamais mis aux normes l’ancien circuit électrique. Le bailleur a pris

des mesures pour qu’un électricien puisse intervenir (il avait reçu le rapport

du contrôleur, daté du 15 juillet 2020, qui énumérait une série de défauts qui

devaient être éliminés). Après quelques échanges qu’il n’est pas nécessaire de

rappeler ici, la locataire a rappelé au bailleur, dans une lettre du 17 août

2020, qu’elle attendait la mise en conformité depuis 2018, jusqu’ici sans

résultat. Elle a encore résumé la situation dans une lettre au bailleur du 3

septembre 2020. Un électricien a effectué des travaux le 11 septembre 2020,

supprimant une partie des défauts constatés par le contrôleur, mais pas ceux

qui concernaient les conducteurs à isolation coton, pourtant aussi mentionnés

dans le rapport du contrôleur. Un passage du contrôleur au cabinet, dans la

première quinzaine d’octobre 2020, a amené celui-ci à constater l’absence de

solution au problème des conducteurs à isolation coton et à prendre des

photographies, afin que l’ESTI puisse décider ce qu’il convenait de faire. La

locataire a forcément eu connaissance de ce contrôle et du fait que les travaux

effectués le 11 septembre 2020 n’étaient apparemment pas suffisants pour mettre

l’installation aux normes. C’est plus que vraisemblablement ce qui l’a amenée à

écrire au bailleur, le 18 octobre 2020, pour demander une nouvelle fois la mise

en conformité de l’ancien circuit, suivie d’un contrôle indépendant. En

fonction de ce qu’elle savait, elle pouvait considérer de bonne foi que

l’installation électrique était défectueuse et donc demander de bonne foi au

bailleur de faire mettre l’installation en conformité, puis de faire contrôler

que celle-ci était désormais aux normes.

La résiliation du bail est intervenue un peu

moins d’un mois plus tard, soit le 17 novembre 2020, et cette proximité

temporelle constitue un indice important que le congé a en fait été donné parce

que le bailleur n’appréciait pas les démarches répétées de la locataire pour

l’amener à faire mettre l’installation aux normes, démarches qui s’ajoutaient à

des revendications antérieures, au sujet de l’électricité et d’autres

problèmes ; le courrier du 18 octobre 2020 semble bien avoir été, pour le

bailleur, la goutte qui faisait déborder le vase. Dans le mémoire d’appel, on

ressent d’ailleurs encore une certaine irritation de l’appelant en rapport avec

les diverses revendications de sa locataire, formulées en cours de bail ;

il va jusqu’à dire, en substance, qu’il n’aurait jamais pu résilier le bail sans

relation temporelle avec l’émission de prétentions par la locataire, tant ces

revendications étaient fréquentes, ce qui est tout de même assez exagéré.

S’agissant des motifs avancés par le bailleur

pour la résiliation, il faut d’abord constater que la lettre accompagnant

l’avis de résiliation faisait valoir un besoin personnel d’intégrer les locaux,

le bailleur expliquant qu’étant architecte indépendant, il était en train de

mettre un terme à son activité, dans le but de prendre sa retraite, et souhaitait

venir s’installer à Z.________ avec son épouse, dans son immeuble, et

transformer le cabinet médical en appartement. Ce n’est que plus tard, soit

durant la procédure de conciliation, au début de l’année 2021, que l’appelant a

évoqué un problème de logement en relation avec le fait qu’il avait dû

accueillir sa belle-mère chez lui. Cela laisse un peu sceptique, dans la mesure

où, en novembre 2020, soit au moment de la résiliation, la belle-mère de

l’appelant devait déjà vivre chez lui, puisque, selon lui, elle dormait au

salon de l’appartement de W.________ jusqu’à l’installation dans l’appartement

de V.________, appartement pour lequel le contrat de vente a été passé les 26

novembre et 17 décembre 2020, l’entrée dans les lieux étant prévue le 31 mars

2021. Selon l’expérience générale de la vie, il serait surprenant qu’au moment

de la résiliation du bail de l’intimée, le 17 novembre 2020, les démarches pour

cet achat n’aient pas déjà été assez avancées. En tout cas, il paraît très peu

vraisemblable que la belle-mère de l’appelant n’ait pas déjà vécu chez ce

dernier avant le 17 novembre 2020 et on ne voit donc pas pourquoi, si la

résiliation était en fait motivée par des besoins liés à l’accueil de

l’intéressée, l’appelant n’en aurait pas fait état dans la lettre accompagnant

l’avis de résiliation. On peut aussi s’interroger sur le fait que, s’il

s’agissait d’assurer un logement convenable à la famille, comprenant la

belle-mère de l’appelant, on aurait, avec la résiliation intervenue en novembre

2020, trouvé une solution qui n’aurait pu se concrétiser, au mieux, qu’en avril

2023, soit plus de deux ans plus tard, ceci pour mieux loger une personne déjà

nonagénaire au moment de la résiliation et dont l’espérance de vie était alors

forcément réduite.

À cela s’ajoute le fait qu’en novembre 2020,

l’appelant disposait aussi d’une maison à Q.________(VD) (entre R.________ et S.________),

dont il n’est pas prétendu qu’elle n’aurait pas offert au bailleur et à sa

famille tout l’espace nécessaire. L’appelant soutient que Q.________ est un

petit village sans commerces, ce qui rendrait une installation difficile à cet

endroit, mais on peut relever que Q.________ se trouve, par exemple, à une

dizaine de minutes de R.________, en voiture ou en transports publics (ce qu’on

peut constater sur n’importe quel moteur de recherche consacré aux transports).

Il ne conteste en outre pas qu’il aurait pu disposer d’un autre logement

adéquat dans l’immeuble même où se trouvait le cabinet de la locataire.

En fonction de ces éléments, la Cour de céans

arrive à la conclusion que la locataire a rendu grandement vraisemblable que la

résiliation a été signifiée parce qu’elle faisait valoir – de bonne foi, comme

on l’a vu – des prétentions découlant du bail, soit la mise aux normes de l’installation

électrique de son cabinet, qu’il s’agit donc d’un congé-représailles et que

c’est à bon droit que le Tribunal civil l’a annulé.

f) Vu l’annulation de la résiliation du bail, il

n’est pas nécessaire d’examiner la question d’une éventuelle prolongation.

8.

Frais judiciaires et dépens de première instance

a) L’appel doit être partiellement admis. Il

convient donc de statuer à nouveau sur les frais judiciaires et dépens de

première instance (art. 318 al. 3 CPC).

b) La procédure n’est pas gratuite, car il est

question d’un bail commercial (art. 56 LTFrais,

RSN 164.1).

c) D’après l’article 106 CPC, les frais – qui

comprennent les frais judiciaires et les dépens, art. 95 al. 1 CPC – sont mis à

la charge de la partie succombante (al. 1) et lorsqu’aucune des parties

n’obtient entièrement gain de cause, les frais sont répartis selon le sort de

la cause (al. 2).

d) En l’espèce, la demanderesse obtient gain de

cause sur l’annulation de la résiliation de son contrat de bail, mais pas sur

la réduction du loyer, pour laquelle la valeur litigieuse était d’environ

44'000 francs. Les deux questions ayant apparemment la même importance pour les

deux parties, il paraît équitable de répartir les frais judiciaires par moitié

entre elles et de compenser les dépens.

9.

Vu ce qui précède, l’appel doit être partiellement admis, au

sens des considérants. Le dispositif du jugement entrepris sera réformé en

conséquence. En fonction du sort de la procédure d’appel, la clé de répartition

des frais arrêtée ci-dessus pour la procédure de première instance peut être

reprise.

Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL

CIVILE

1. Admet

partiellement l’appel.

2. Réforme les chiffres 3, 4, 6 et

7 du dispositif du jugement entrepris, qui deviennent :

3.

Rejette les prétentions de B.________ en réduction du loyer.

4.

Ordonne la libération de l’intégralité des loyers consignés en faveur de X.________.

(…)

6.

Arrête les frais judiciaires à 11'116 francs, avancés par B.________ à hauteur

de 11'067 francs et par X.________ à hauteur de 49 francs, et les met pour

5'558 francs à la charge de B.________ et 5'558 francs à celle de X.________.

7.

Dit que les dépens sont compensés ».

3. Arrête

les frais judiciaires de la procédure d’appel à 6'000 francs, avancés par

l’appelant, et les met pour 3'000 francs à la charge de celui-ci et 3'000

francs à celle de l’intimée.

4. Dit

que les dépens de la procédure d’appel sont compensés.

Neuchâtel, le 20 décembre 2023