Contrat de gérance d’immeuble. Responsabilité du gérant. Dommage.

A.

a) L’immeuble rue [aaa], à Z.________, a

été construit sur le bien-fonds [111] du cadastre de W.________ (on reprend

ici, en substance, les faits tels qu’ils ont été établis en première

instance ; ils ne sont pas contestés en appel).

b)

Depuis longtemps, la gérance de cet immeuble a été confiée à B1________

SA, devenue B2________ SA, puis B.________ SA par suite de fusion

survenue en 2017.

c)

Un contrat de bail à loyer commercial a été conclu le 8 février 2007 entre le

propriétaire d’alors de l’immeuble et la société C.________ SA (ci-après :

la locataire). Le bail portait sur le rez-de-chaussée et les étages 1, 2 et 4

de l’immeuble, ainsi que sur sept places de parc. Il débutait le 1er

mars 2007 et était conclu pour une durée initiale de cinq ans, avec la

possibilité donnée au locataire de résilier au plus tôt pour le 31 mars 2015,

moyennant un préavis de six mois et avec renouvellement tacite d’année en

année. Le loyer mensuel total était fixé à 13'475 francs.

B.

a) En 2012, A.________ SA a acheté

l’immeuble et repris le bail.

b)

Le 10 avril 2012, A.________ SA (ci-après : la bailleresse) et la société

qui deviendrait ensuite B.________ SA (ci-après : la gérance) ont conclu

un contrat de gérance portant sur l’immeuble Rue [aaa]. En résumé, la

bailleresse confiait la gestion financière, locative et technique à la gérance

et donnait tout pouvoir de représentation à celle-ci. Selon une procuration

annexée, la gérance était autorisée à exécuter tous les actes de gestion

appropriés, notamment réceptionner et remettre des objets en location et

exécuter les procédures de recouvrement (y compris les poursuites et les

procédures judiciaires), exécuter les procédures d’expulsion, représenter la

mandante auprès des autorités de conciliation avec le pouvoir de transiger ou

de se désister, représenter la mandante auprès des autorités judiciaires et

confier, si nécessaire, les dossiers litigieux à un avocat, les frais et

honoraires étant à la charge de la mandante.

c)

L’idée de l’administrateur de A.________ SA était de ne pas devoir s’occuper

lui-même de l’immeuble ; il est arrivé que la gérance l’avise de l’un ou

l’autre problème, mais il considérait que c’était à elle de s’en occuper ;

il ne recevait donc que très peu d’informations de la part de la gérance.

C.

a) Dès la fin de l’année 2012, un différend

est survenu entre la locataire et la bailleresse, représentée par la gérance,

au sujet de travaux à effectuer dans les locaux loués. La locataire accusait

aussi un retard dans le paiement des loyers.

b)

Par un courriel du 16 octobre 2014, la gérance a informé la bailleresse d’une

rencontre qu’elle avait eu le même jour avec la locataire ; cette dernière

était fermée à une prolongation du bail en échange de travaux ; la

locataire voulait plutôt restituer les 2e et 4e étages et

ne conserver que le rez-de-chaussée et le premier étage ; la prochaine

échéance du bail était au 31 mars 2016 ; la locataire voulait cependant

encore réfléchir.

c)

Lors d’une séance du 13 novembre 2014 entre la gérance et la locataire, il a

notamment été question de certains travaux à effectuer, de nuisances sonores

provenant d’un compresseur au 3e étage, d’une compensation à

envisager en raison de celles-ci et du nombre de mètres carrés des surfaces

louées, qui ne correspondrait pas à ce qui était mentionné dans le bail.

d)

Par lettre du 12 décembre 2014 à la gérance, la locataire a invité celle-ci à « prendre

note de la modification [du] contrat de bail existant », par la

résiliation du 4e étage au 30 juin 2015 et celle du 2e

étage au 31 janvier 2015 ; la lettre précisait : « Comme

convenu nous réglerons d’éventuels désaccords quant à la présente résiliation

et tout litige perdurant afin de repartir sur de nouvelles bases ».

e)

Dans un courrier du 23 décembre 2014 à la gérance, la locataire, se référant à

son courrier précédent et à un passage de la gérance dans les locaux le 18 décembre

2014, a établi une liste des « points à résoudre » lors d’une

prochaine visite, prévue le 12 janvier 2014 (recte : 2015). Elle

mentionnait la modification du bail actuel concernant les étages, avec la

location par étages, pour le 31 janvier 2015, le rez-de-chaussée et le premier

étage étant loués dès cette date pour un nouveau loyer mensuel de 5'078 francs,

plus 1'305 francs de charges, les motifs invoqués étant des nuisances sonores

et des vibrations empêchant l’exploitation d’une partie des locaux et le refus

de la gérance, respectivement de la propriétaire de participer à l’entretien

des locaux. Elle demandait une participation aux pertes pour 67'375 francs et

établissait une liste de problèmes, pour un total de 302'000 francs, en rapport

avec des nuisances sonores qu’elle subissait, des frais de déménagement, une

perte sur travaux d’entretien et une différence de surface, les locaux

totalisant 1'400 m2 au lieu des 1'900 m2 prétendus. La locataire précisait que

les locaux seraient rendus en l’état, que le 4e étage pouvait être

pris en charge jusqu’au 30 juin 2015 si la gérance ne trouvait pas de locataire

avant cela et qu’un bail de cinq ans au lieu de six mois pouvait être accepté,

si la gérance le souhaitait.

f)

La gérance n’a pas réagi aux courriers des 12 et 23 décembre 2014 et n’a pas

informé la bailleresse de ceux-ci, respectivement de la résiliation partielle

du bail et des exigences de la locataire.

g)

La gérance et A.________ SA étaient conscientes du fait que, faute de

résiliation valable dans les termes et délais légaux, le contrat de bail de C.________

SA prendrait fin au plus tôt à la prochaine échéance légale, au 31 mars 2016.

Aucune d’entre elles n’a anticipé une éventuelle remise des locaux au

31 mars 2016, voire avant.

D.

a) Par contrat du 17 février 2015, signé

entre la gérance et C.________ SA, cette dernière a pris à bail le

rez-de-chaussée et le premier étage de l’immeuble, pour un loyer mensuel brut

de 6'383 francs. Le contrat ne faisait plus mention des étages 2 et 4 dans la

rubrique « objet du contrat ». Une disposition particulière, au chiffre

12 du contrat, prévoyait que « [l]e présent bail à loyer ne libère pas le

locataire de ses obligations relatives aux 2ème et 4ème

étages du contrat de bail à loyer du 8 février 2007 ».

b)

À ce moment-là, la locataire accusait un important arriéré de loyer, lequel a

été réglé suite à l’intervention de la gérance et du mandataire de C.________

SA.

c)

Après la conclusion du nouveau contrat, la gérance a envoyé chaque mois des

bulletins de versement à la locataire, pour le paiement des loyers des 2e

et 4e étages (3'500 francs par mois et par étage).

d)

Elle ne s’est par contre pas intéressée aux prétentions soulevées par la

locataire ou aux loyers que la bailleresse estimait encore dus.

e)

Par courrier du 19 mars 2015, la locataire a indiqué à la gérance qu’un

versement de 6'383 francs qu’elle avait fait correspondait au loyer pour le

rez-de-chaussée et le premier étage pour le mois courant et qu’elle verserait

le même montant à l’avenir, pour le même loyer. Elle écrivait que pour les 2e

et 4e étages, le solde était plutôt en sa faveur et qu’il n’y aurait

plus d’autres versements jusqu’à la fin du litige ; la locataire se

référait à sa lettre du 23 décembre 2014 et précisait qu’elle attendait toujours

la visite de la gérance.

E.

a) Le 9 juin 2015, la locataire a écrit à

la gérance que, malgré ses tentatives de conciliation, il n’y avait toujours

pas d’ébauche de solution, en l’absence d’une participation de la gérance. Il

n’y avait pas lieu de perdre plus de temps sur ce dossier et l’affaire serait

conclue de la manière suivante : le contrat de bail – i.e. pour les 2e

et 4e étages – se terminait le 31 janvier 2015 (sic) ; la

gérance devait prendre contact pour la remise des clés ; la somme de 302'000

francs devait être payée à la locataire dans un délai d’un mois.

b)

La gérance n’a pas répondu.

c)

Le 27 juillet 2015, C.________ SA a écrit à la gérance qu’elle n’avait pas été

contactée pour le constat et la remise des clés pour les 2e et 4e

étages ; comme la fin du bail était pour le 31 janvier 2015 (sic), elle

remettait à la gérance, en annexe, l’ensemble des clés correspondant à ces

étages.

d)

La gérance n’a pas réagi, mais a continué à envoyer à la locataire, chaque

mois, des bulletins de versement de 3'500 francs pour chacun des étages 2 et 4.

Elle n’a pas avisé la bailleresse de la remise des clés.

F.

a) Sur réquisition de la locataire, un

commandement de payer a été notifié le 29 septembre 2015 à la bailleresse, pour

la somme de 302'000 francs plus intérêts, le commandement de payer se référant à

la lettre du 23 décembre 2014. La bailleresse a fait opposition totale, le même

jour.

b)

La bailleresse a mandaté un avocat qui, par lettre du 29 septembre 2015, a

invité le représentant de la locataire à lui faire parvenir une copie de la

lettre du 23 décembre 2014 et, si nécessaire, lui expliquer la prétention de

302'000 francs.

c)

Le même mandataire a écrit à la gérance, le 22 octobre 2015, que sa cliente

n’avait pas connaissance de la lettre du 23 décembre 2014, ni d’ailleurs du

contenu du bail ; il demandait la remise de ces deux documents, ainsi que

d’un relevé détaillé du paiement du loyer par la locataire.

d)

La gérance a répondu le 2 novembre 2015, puis le 26 du même mois, en envoyant

copie de la lettre du 23 décembre 2014 et précisant qu’elle n’y avait donné

aucune suite. Elle a complété sa réponse le 27 novembre 2015, mentionnant que

le loyer pour le rez-de-chaussée était payé régulièrement depuis août 2015,

mais qu’il subsistait un arriéré de 19'958 francs, et que le solde dû pour les

loyers des 2e et 4e étages s’élevait à 35'044 francs,

selon des décomptes qui étaient annexés.

e)

Par courrier du 1er février 2016 à la gérance, la bailleresse s’est

dite étonnée des arriérés considérables accumulés, dont elle n’avait pas été

informée ; elle écrivait qu’elle ne pourrait plus tolérer de ne pas être

informée ponctuellement des retards de loyer et que la gérance n’ait pas

accompli de démarches pour l’encaissement ; elle invitait la gérance à lui

faire part de ses intentions pour remédier à la situation.

f)

Le 2 février 2016, la gérance a adressé des mises en demeure à la locataire

pour des loyers en retard. Elle a envoyé à la bailleresse des copies de ses

courriers.

G.

a) Par courrier du 29 mars 2016, la gérance

a résilié le bail de la locataire pour le 30 avril 2016.

b)

Le 29 avril 2016, la locataire a agi en conciliation, concluant à la nullité de

la résiliation.

c)

Lors d’une audience tenue le 10 juin 2016, en présence de l’administrateur de

la bailleresse et d’un représentant de la gérance, tous deux accompagnés de

collaborateurs, la tentative de conciliation a abouti. La locataire s’est

engagée à payer 6'383 francs pour le loyer de février 2015. La bailleresse a

réservé sa prétention en paiement du solde de loyer de février 2015, qui ferait

l’objet d’une procédure ultérieure. La bailleresse a retiré la résiliation du

bail.

H.

a) En mai 2016, la gérance avait fait

notifier à la locataire un commandement de payer pour le paiement des loyers

des 2e et 4e étages de mars 2015 à mars 2016, le montant

réclamé étant de 91'000 francs, plus intérêts. La poursuivie a fait opposition

totale, le 19 mai 2016.

b)

Une requête de mainlevée d’opposition a été rejetée par le Tribunal civil, par

décision du 30 novembre 2016 ; le juge a considéré que le chiffre 12 du

second contrat de bail, relatif à la réserve du paiement des loyers pour les 2e

et 4e étages, était sujet à interprétation.

c)

Informée de ce rejet, la bailleresse a indiqué à la gérance, le 7 juillet 2017,

qu’elle allait agir judiciairement contre la locataire.

Faits

I.

a) La bailleresse a effectivement agi –

indépendamment de la gérance – contre la locataire, en paiement des loyers en

retard. Une audience de conciliation a eu lieu le 2 février 2018. Les parties

sont convenues d’une suspension de la procédure, dans le but de trouver un

arrangement. Finalement, aucun accord n’a pu être trouvé.

b)

La mandataire de la bailleresse a informé celle-ci et la gérance, par lettre du

23 mai 2018, de l’état de la procédure.

c)

Le 3 juillet 2018, la bailleresse a adressé au Tribunal civil une demande

contre la locataire, dans laquelle elle concluait à la condamnation de cette

dernière au paiement, intérêts en sus, de 41'150 francs pour le loyer du 4e

étage, 41'753.30 francs pour le loyer du 2e étage, 1'218.45 francs

pour les charges du rez-de-chaussée et du premier étage pour 2014, 12'701.05

francs pour les mêmes charges pour 2015-2016 et 6’441.10 francs à titre de

frais, sous suite de frais et dépens.

d)

Les parties ont ensuite conclu une convention mettant fin au litige, le 3 décembre

2018. Selon cette convention, les parties s’engageaient à retirer toutes leurs

poursuites mutuelles et convenaient en outre ceci : « A.________ SA

renonce à l’intégralité de ses conclusions prises dans la demande déposée le 4

juillet 2018 à l’encontre de C.________ SA ; […] C.________ SA n’intentera pas

d’action en réduction du loyer ni d’autre action en droit du bail à l’encontre

de A.________ SA ».

e)

Par décision du 5 décembre 2018, le Tribunal civil a classé le dossier.

J.

a) Après avoir obtenu une autorisation de

procéder, la bailleresse a déposé devant le Tribunal civil, le 20 août 2020,

une demande contre la gérance. Elle concluait à la condamnation de cette dernière

à lui verser la somme de 133'000 francs, plus intérêts à 5 % l’an dès le 1er

mars 2015, sous suite de frais et dépens. Elle alléguait, en bref, avoir subi

un dommage en raison de la mauvaise gestion par la défenderesse du litige

contre la locataire, en particulier par l’absence de transmission

d’informations et de recouvrement de loyers impayés, ainsi que la rédaction de

baux peu clairs. Ce dommage se composait de 91'000 francs pour les loyers

impayés entre mars 2015 et mars 2016 inclus pour les étages 2 et 4 (2 x 3'500

francs x 13) et 42'000 francs pour la non-relocation desdits locaux pendant le

Considérants

délai de résiliation de six mois découlant du contrat de bail à loyer du 8

février 2007 (7'000 francs x 6).

b)

Dans sa réponse du 23 décembre 2020, la défenderesse a conclu au rejet de la

demande dans toutes ses conclusions, avec suite de frais et dépens. Dans ses

allégués, elle contestait toute mauvaise gestion ou absence de transmission

d’informations à la demanderesse dans le cadre du litige l’opposant à la

locataire, ainsi que tout dommage subi par la demanderesse, puisque celle-ci

avait introduit une procédure directement contre la locataire, à l’issue de

laquelle un accord avait pu intervenir.

c)

La demanderesse a répliqué le 15 avril 2021, confirmant les conclusions de sa

demande. Elle alléguait notamment ne pas avoir reçu certains courriers ou

courriels de la défenderesse, que le simple envoi de bulletins de versement par

la gérance à la locataire n’était pas suffisant pour exprimer la volonté de refuser

la résiliation du bail, qu’en ne réagissant pas à la remise des clés le 27

juillet 2015, la défenderesse avait laissé entendre à la locataire qu’elle

acceptait la résiliation, que c’était à la gérance d’éviter et de gérer les

conflits avec la locataire, que le fait que la demanderesse ait été représentée

par un mandataire ne libérait pas la gérance de ses obligations et qu’aucun

accord « secret » n’avait été conclu avec la locataire pour régler leur

litige.

d)

Dans sa duplique du 28 mai 2021, la défenderesse a confirmé les conclusions de

sa réponse et contesté tout manque de diligence dans la gestion du litige

opposant la demanderesse à la locataire.

e)

La demanderesse s’est déterminée sur les faits de la duplique, le 14 juin 2021.

f)

D’entente avec les parties, le Tribunal civil a obtenu la production du dossier

relatif au procès entre la bailleresse et la locataire, PORD.2018.42.

g)

Le Tribunal civil a tenu une audience le 17 février 2022. La demanderesse, par

son administrateur D.________, a été interrogée.

h)

Le 22 février 2022, la défenderesse a déposé un mémoire de faits nouveaux tirés

du dossier PORD.2018.42. Après quelques échanges, le Tribunal civil a indiqué

aux parties que la question de la recevabilité de ce mémoire serait tranchée dans

la décision au fond.

i)

Avec l’accord des parties, le Tribunal civil a requis de la mandataire de la

bailleresse dans la procédure contre la locataire qu’elle dépose les échanges

intervenus entre les parties à cette procédure. La mandataire a produit les

documents demandés, le 17 août 2022.

j)

Le 2 septembre 2022, la défenderesse a déposé un second mémoire de faits

nouveaux, reprenant pour l’essentiel les échanges remis par la mandataire de la

bailleresse. La demanderesse a conclu à l’irrecevabilité de ce mémoire.

k)

Dispositif

Par courrier du 29 septembre 2022, le Tribunal a prononcé la clôture de

l’administration de preuves et imparti aux parties un délai pour le dépôt de

leurs plaidoiries écrites.

l)

La défenderesse a déposé sa plaidoirie écrite le 22 novembre 2022. La

demanderesse a fait de même le 30 du même mois. Aucune des parties n’a déposé

de réplique spontanée.

K.

Par jugement du 14 septembre 2023, le

Tribunal civil a rejeté la demande, mis les frais, arrêtés à 9'390 francs, à la

charge de A.________ SA, qui les avait avancés, et condamné la même à verser à B.________

SA une indemnité de dépens de 10'395.75 francs. Les considérants seront repris

plus loin, dans la mesure utile.

L.

a) Le 20 octobre 2023, A.________ SA

appelle du jugement du Tribunal civil. Elle conclut à son annulation et,

principalement, à la condamnation de l’intimée à lui verser la somme de 133'000

francs, plus intérêts à 5 % dès le 1er mars 2015, subsidiairement au

renvoi de la cause au Tribunal civil pour nouvelle décision, en tout état de

cause sous suite de frais judiciaires et dépens des deux instances. Ses

arguments seront repris plus loin, dans la mesure utile.

b)

Dans sa réponse à l’appel, du 23 novembre 2023, l’intimée conclut au rejet de

l’appel, sous suite frais judiciaires et dépens.

c)

Le 27 novembre 2023, le juge instructeur a notifié la réponse à l’appelante, en

indiquant qu’un deuxième tour d’écritures ne paraissait pas nécessaire et qu’il

serait statué sur pièces et sans débats, sous réserve du droit inconditionnel

de réplique à exercer, le cas échéant, dans les dix jours.

d)

L’appelante n’a pas déposé de réplique dans le délai fixé.

C O N S I D É R A N T

1.

L’appel a été déposé par écrit, dans le délai légal, et il

est dûment motivé. La voie de l’appel est ouverte, ce qui n’est pas contesté.

L’appel est recevable (art. 308 à 311 CPC).

2.

L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour

constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir

l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou

d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge. Elle peut revoir

librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en

première instance (Jeandin, in : CR CPC, 2e éd., n. 5

Intro art. 308-334).

3.

Il convient d’examiner tout d’abord si l’intimée a violé ses

devoirs en tant que gérance de l’immeuble concerné.

3.1. a)

Les parties ne contestent pas avoir été liées par un contrat de gérance

d’immeubles, lequel doit être qualifié de mandat ou de contrat sui generis

soumis aux règles du mandat, conformément à l’article 394 al. 2 CO (arrêt du TF

du 19.07.2016

[4A_145/2016] cons. 3.1).

b)

Le mandat est un contrat par lequel le mandataire s’oblige, dans les termes de

la convention, à gérer l’affaire dont il s’est chargé ou à rendre les services

qu’il a promis (art. 394 al. 1 CO).

Le

mandataire est responsable envers le mandant de la bonne et fidèle exécution du

mandat (art. 398 al. 2

CO). Cela comprend une obligation de diligence, qui impose au mandataire de

mettre en œuvre des moyens d’action raisonnables pour atteindre le résultat

voulu par les parties, sans que le résultat fasse partie du contrat (obligation

de moyens et non obligation de résultat). On ne saurait définir ces moyens à

l’avance de manière précise. Ils dépendent de la situation dans laquelle le

mandataire doit travailler. La portée de l’obligation de diligence se

concrétise ainsi le plus souvent durant l’exécution du mandat. Pour fixer la

norme de comportement qui s’impose au mandataire, on tient compte de critères

objectifs : le mandataire est tenu d’agir comme le ferait une personne raisonnable

et diligente dans des circonstances semblables. Lorsque le mandataire se livre

à une activité spécialisée, on doit juger son comportement en conséquence. La

mesure de la diligence s’apprécie concrètement, en fonction notamment de la

difficulté du service et de l’importance de l’affaire (Werro, in :

CR CO I, 3e éd., n. 7 et 16 ad art. 398). En vertu de l’obligation

d’information, le cocontractant doit en outre aviser l’autre partie de tout ce

qui est important en relation avec le contrat. Afin d’être utile au mandant,

l’information doit être complète, exacte et dispensée à temps. Le mandataire

doit notamment renseigner le mandant des risques (y compris des risques

financiers) et avantages des mesures et des actes envisagés, ainsi que de

l’exécution du mandat en général. L’information doit ainsi permettre au mandant

de dispenser les instructions adéquates. Selon les circonstances, le mandataire

a même une obligation de communiquer au mandant qu’il a violé le contrat (Werro,

op. cit., n. 17 ad art. 398). C’est tout d’abord le contenu du contrat qui

détermine le résultat envisagé par le mandant et peut définir les moyens à

mettre en œuvre pour y parvenir. À défaut de convention, l’étendue du mandat

est déterminée par la nature de l’affaire et doit être examinée de cas en cas

en se référant, au besoin, aux pratiques et usages de la branche à laquelle se

rattache l’activité du mandataire (Werro, op. cit., n. 2 et 3 ad art.

396). Au sens de l’article 398 al. 1 CO, la responsabilité du mandataire est

soumise d’une manière générale aux mêmes règles que celles applicables au

travailleur dans les rapports de travail.

3.2. a)

Pour apprécier la forme et les clauses d’un contrat, il y a lieu de rechercher

la réelle et commune intention des parties, sans s’arrêter aux expressions ou

dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour

déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO).

b) Afin d’interpréter un contrat, le juge doit

donc, dans un premier temps, rechercher la réelle et commune intention des parties

(interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base

d'indices. Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des

déclarations de volonté – écrites ou orales –, mais encore le contexte général,

soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des

parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat

ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur

des parties établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des

contractants eux-mêmes. Le juge apprécie les indices concrets selon son

expérience générale de la vie (arrêt du TF du 12.09.2023

[4A_502/2022] cons. 3.1.2).

c) Si le juge ne parvient pas à déterminer la

volonté réelle et commune des parties, il doit interpréter leurs comportements

selon le principe de la confiance (interprétation objective), à savoir

rechercher leur volonté objective, en déterminant le sens que, d'après les

règles de la bonne foi, chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement

prêter aux déclarations de volonté de l'autre (arrêt du TF du 23.05.2023

[4A_96/2023] cons. 3.1).

3.3. a)

Le Tribunal civil a considéré que l’absence d’informations données à

l’appelante par l’intimée au sujet, en particulier, de la lettre de la

locataire du 23 décembre 2014 ne suffisait pas à engager la responsabilité de

l’intimée : selon le contrat de gérance et la procuration qui y était

annexée, celle-ci était en droit d’entreprendre toutes les démarches qu’elle

jugeait utiles et adéquates, sans en référer systématiquement à sa

mandante ; il n’y avait donc là aucune violation du contrat. Par contre,

pour le Tribunal civil, la gérance avait manqué à son obligation de diligence

en ne réagissant pas à la lettre du 23 décembre 2014, qui manifestait la

volonté de la locataire de résilier une partie seulement du contrat, pour

laquelle il existait un litige : le contenu de ce courrier et la

manifestation de volonté qui y figurait rendaient nécessaire une réaction de la

part de la défenderesse, conformément à ses obligations contractuelles. Un

nouveau contrat de bail avait certes été signé par la suite, mais il ne réglait

de manière claire que le sort du rez-de-chaussée et du premier étage et ne

permettait pas de régler celui des deux autres étages.

b)

L’appelante soutient que le Tribunal civil aurait dû retenir une violation du

contrat « sous l’angle de l’omission de transmission des

correspondances à l’appelante ». L’appelante ne conteste pas avoir

conclu un contrat de gérance avec l’intimée dans le but que celle-ci s’occupe

directement de « certains problèmes ». Même si le contrat de

gérance octroyait une certaine marge de manœuvre à l’intimée, cela ne la

dispensait pas de tenir informée l’appelante. Celle-ci était touchée, de

manière significative, tant sur le plan juridique que financier. Au vu de la

relation contractuelle tendue entre l’intimée et la locataire et du montant de

53'900 francs relatif aux loyers impayés, une personne raisonnable et

diligente, se trouvant dans la même situation, aurait dû transmettre la

correspondance du 23 décembre 2014 à sa mandante.

c)

Selon l’intimée, les circonstances concrètes entourant la relation

contractuelle entre les parties en cause démontrent la volonté de l’appelante

de lui laisser une autonomie importante dans la gestion de son bien immobilier.

Il ne ressort aucunement du contrat de gérance et de son avenant un devoir

d’information accru de l’intimée envers l’appelante, l’obligeant à transmettre

l’intégralité de la correspondance avec la locataire. Lors de son

interrogatoire, l’appelante, par son administrateur, a explicitement déclaré qu’elle

ne souhaitait pas recevoir d’informations détaillées de la part de l’intimée,

s’agissant du mandat de gestion. De plus, le courriel du 16 avril 2014 démontre

que l’intimée avait informé l’appelante des éléments litigieux, s’agissant des

locaux et de la volonté de la locataire de résilier le bail pour les 2e

et 4e étages. Dans ce courriel, l’intimée a invité l’appelante à

confirmer sa présence pour une rencontre ultérieure avec la locataire.

L’absence de l’appelante à cette rencontre démontre sa volonté de ne pas être

impliquée dans la gestion du litige avec la locataire. Pour l’intimée, le

Tribunal civil a retenu à juste titre, qu’il n’existait pas de violation du

devoir d’information. Cela étant, l’intimée critique l’appréciation du Tribunal

civil, selon laquelle son manque de réaction suite au courrier du 23 décembre

2014 de la locataire était constitutif d’une violation de son devoir de

diligence ; elle soutient avoir réagi rapidement, puisqu’elle a adressé à

la locataire un relevé de compte et une mise en demeure, les 14 et 21

janvier 2015, exprimant par là une non-entrée en matière sur les prétentions de

la locataire ; par ailleurs, les relations avec la locataire ont été

rétablies rapidement, puisqu’elle s’est acquittée de la totalité des loyers

arriérés et qu’un nouveau bail à loyer a été établi le 17 février 2015.

d)

Comme l’a retenu le premier juge, l’absence de communication à l’appelante de

la lettre du 23 décembre 2014 ne suffit pas à engager la responsabilité de

l’intimée. Selon la procuration annexée au contrat de gérance, l’intimée était

autorisée à exécuter tous les actes de gestion appropriés, notamment

réceptionner et remettre des objets en location, exécuter les procédures de

recouvrement, exécuter les procédures d’expulsion, représenter l’appelante

auprès des autorités de conciliation avec le pouvoir de transiger ou de se

désister, représenter l’appelante auprès des autorités judiciaires et confier,

si nécessaire, les dossiers litigieux à un avocat. L’intimée était ainsi autorisée

à et en mesure d’entreprendre toutes les démarches utiles à la sauvegarde des

intérêts de l’appelante et disposait pour ce faire d’une très large autonomie.

L’interrogatoire de l’appelante, par son administrateur, a permis de démontrer la

volonté de celle-ci de remettre l’intégralité de la gestion de son bien à

l’intimée. Elle n’avait d’ailleurs que très peu de « feed-back de la

gérance et c’était d’ailleurs un peu l’idée de cet achat, c’est-à-dire

qu’[elle] ne doive pas directement [s’en] occuper ». Par ailleurs,

lorsque le premier juge a demandé à l’administrateur de l’appelante si la

locataire avait des prétentions à son égard, il a indiqué qu’il ne pouvait pas

répondre : « c’[était] la gérance qui devait selon [lui] s’en

occuper ». L’appelante ne peut donc pas invoquer une violation du

devoir d’information, alors qu’il ressort clairement du dossier qu’elle souhaitait

que l’intimée gère l’affaire de manière autonome. Va dans le même sens le fait

que l’appelante n’a donné aucune suite au courrier du 16 octobre 2014 de

l’intimée, dans lequel celle-ci lui indiquait que la locataire souhaitait

restituer les 2e et 4e étages et qu’une nouvelle

rencontre allait avoir lieu. Le raisonnement du premier juge et sa conclusion

sont conformes au droit.

e) En

revanche, il y a lieu de retenir – comme le Tribunal civil – une violation par

l’intimée de son devoir de diligence, par son inaction ou au moins une action

insuffisante suite aux courriers des 12 et 23 décembre 2014. En fonction, en

particulier, du contenu de la lettre de la locataire du 23 décembre 2014, une

intervention claire et rapide de l’intimée était nécessaire, en ce sens que,

pour préserver les intérêts de l’appelante, elle devait rejeter – ou au moins

réserver une prise de position sur – les prétentions de la locataire et

indiquer à cette dernière, d’une manière qui ne laisserait pas la place à des

doutes, que la propriétaire n’acceptait pas une résiliation anticipée et

exigeait le paiement des loyers au sens du contrat de bail, quelles que soient

les prétentions élevées par la locataire. Il ne suffisait pas d’envoyer un

relevé de compte et une mise en demeure. L’intimée disposait d’une large marge

de manœuvre dans l’exécution de son mandat et le corollaire de cette autonomie

était une défense attentive et efficace des intérêts de l’appelante. À cet

effet, l’intimée ne pouvait pas laisser le flou s’installer, même

temporairement, au sujet des obligations respectives des parties au contrat de

bail. Les mises en demeure envoyées par l’intimée suite au courrier du 23 décembre

2014 ne permettaient pas d’établir clairement le refus de la bailleresse

d’entrer en matière sur les prétentions de la locataire, ceci au moins jusqu’à

plus ample informé. L’intimée avait été mandatée par l’appelante pour ses

connaissances techniques en matière de gestion d’immeubles. Il était de son

devoir d’agir comme le ferait une gérance d’immeubles diligente, placée dans la

même situation, en particulier en agissant par voie de poursuites contre la

locataire. Elle ne l’a pas fait. On notera que la conclusion du contrat de bail

du 17 février 2015 n’a pas permis de rétablir la situation, puisque la clause

12 de ce nouveau contrat laissait de la place à l’interprétation, s’agissant de

l’obligation de la locataire de continuer à assumer les loyers pour les 2e

et 4e étages (absence de clarté qui a d’ailleurs empêché le prononcé

de la mainlevée de l’opposition formée par la locataire à la poursuite relative

aux loyers en question). En ne régissant pas directement, puis pas suffisamment

au courrier de la locataire, manifestant sa volonté de résilier partiellement

le contrat de bail et soulevant des prétentions pécuniaires à l’encontre de la

bailleresse, l’intimée a manqué à son devoir de diligence.

3.4. a)

Par ailleurs, le Tribunal civil a vu une violation, par la gérance, de son

obligation de diligence dans le fait que celle-ci n’avait pas réagi après avoir

reçu le courrier de la locataire du 19 mars 2015, qui lui disait qu’elle ne

verserait plus rien pour les 2e et 4e étages, jusqu’à la fin

du litige : la gérance devait alors comprendre que la locataire invoquait

la compensation entre les loyers dus pour ces étages 2 et 4 et ses propres

prétentions vis-à-vis de la bailleresse. Le libellé de la clause 12 du second

contrat de bail était peut-être clair, mais l’insertion de cette clause dans le

contrat du 17 février 2015 était sujette à interprétation. Elle n’avait en tout

cas pas permis de résoudre le litige entre la bailleresse et la locataire, vu

les courriers que cette dernière avait envoyés par la suite. Il ne ressortait pas

du dossier que la gérance se serait intéressée aux prétentions soulevées par la

locataire ou aux loyers que la bailleresse estimait dus. Ce n’était qu’une

année plus tard, sur instructions de la bailleresse, que la gérance avait fait

notifier une poursuite à la locataire. La locataire avait formé opposition. La

gérance n’avait – toutefois et encore – apporté aucune réponse aux prétentions

de la locataire. Pourtant, il revenait à la gérance de répondre aux sollicitations

de la locataire, ainsi que, si elle l’estimait nécessaire, de faire appel à un

avocat pour tenter de résoudre le litige. Demeurant passive pendant près d’une

année, la gérance avait manqué de diligence, violant de la sorte le contrat du

10 avril 2012.

b)

Selon l’intimée, la conclusion du contrat le 17 février 2015 permettait

d’avancer dans les discussions entre les parties et le libellé de la clause 12 de

ce contrat était parfaitement clair. Pour elle, il était logique qu’elle maintienne

la prétention au paiement des loyers pour les étages 2 et 4 en se fondant sur

le texte du nouveau contrat, et en particulier sur le libellé de la clause 12.

Le premier juge ne pouvait donc pas retenir un manque de diligence de l’intimée

du fait qu’elle n’avait pas répondu aux sollicitations de la locataire.

c)

Comme on le sait, la gérance n’avait pas réagi immédiatement, ni ensuite de

manière adéquate aux courriers des 12 et 23 décembre 2014 concernant la résiliation

partielle du bail et les prétentions financières de la locataire. Contrairement

à ce que soutient l’intimée, la conclusion d’un nouveau contrat de bail n’avait

pas permis « d’avancer dans les discussions », puisqu’il ne

réglait pas vraiment le sort des étages 2 et 4, pas plus qu.l ne réglait quoi

que ce soit pour la prétention de 302'000 francs émise par la locataire. Le

premier juge a retenu que le libellé de la clause 12 était clair, mais aussi que

l’insertion d’une telle clause dans le contrat était sujette à interprétation

et n’avait absolument pas permis de résoudre le litige entre l’appelante et la

locataire, au vu du contenu des courriers qui avaient suivi (comme déjà dit, la

requête de mainlevée d’opposition a été rejetée pour cette même raison). Il

était du devoir de l’intimée de répondre au courrier de la locataire du 19 mars

2015. La locataire semblait déterminée dans ses démarches, puisqu’elle a envoyé

un nouveau courrier à la gérance, le 9 juin 2015, pour imposer une solution, en

l’absence de réaction de la gérance à ses sollicitations. Faute d’une telle réaction,

la locataire a rendu l’ensemble des clés correspondant aux étages 2 et 4. Toute

gérance diligente, placée dans la même situation que l’intimée, aurait réagi au

message de la locataire du 19 mars 2015. L’intimée ne pouvait pas simplement

ignorer les interpellations de la locataire. Elle aurait dû réagir, notamment

en rappelant que la résiliation ne pouvait intervenir que pour le 31 mars 2016

et que le loyer était dû dans l’intervalle. Elle a ainsi violé son obligation

de diligence dans la manière d’exécuter le contrat.

3.5. a)

En rapport avec la remise des clés, par courrier recommandé du 28 juillet

2015, le Tribunal civil a retenu que les circonstances et la position claire

énoncée par la locataire dans son courrier du 19 mars 2015 nécessitaient une

réaction de la gérance. Le simple envoi de bulletins de versement apparaissait

comme une démarche inutile, puisque la locataire avait sans doute possible

énoncé qu’elle ne verserait plus rien pour les 2e et 4e

étages. Face à l’absence de réaction de la gérance, la locataire avait fini par

imposer sa propre solution, soit la résiliation du bail du 8 février 2007, sans

susciter aucune réaction de la part de la gérance. La remise des clés

s’inscrivait dans la ligne adoptée par la locataire. Du point de vue de la

gérance, le courrier du 9 juin 2015, suivi de la remise des clés le 27 juillet

2015, devait être compris à tout le moins comme une restitution anticipée de la

chose louée (art. 264 al. 1 et 267 al. 1 CO). La gérance ne pouvait pas ignorer

les courriers de la locataire et rester passive, même si son silence ne valait

en principe pas acceptation. La sauvegarde des intérêts de la bailleresse

nécessitait une réaction de la part de la gérance, afin d’éviter que la

situation s’enlise et pour que le paiement des loyers soit assuré. La gérance

n’avait strictement rien fait avant d’envoyer des mises en demeure le 2 février

2016, suite à l’intervention du mandataire de la bailleresse. La gestion de cet

aspect du litige avec la locataire ne pouvait pas être considérée comme

adéquate, pour une société spécialisée dans la gestion d’immeubles. La gérance

avait manqué à ses obligations en ne donnant pas suite aux différents courriers

de la locataire et en ne fournissant aucune explication adéquate à la

bailleresse. Il fallait donc conclure à une violation de l’obligation de

diligence.

b)

L’intimée conteste le raisonnement du premier juge, selon laquelle la gérance

devait avoir une autre réaction que l’envoi de bulletins de versement, sans

toutefois expliquer quelle réponse elle aurait dû donner aux différents

courriers de la locataire. Cette approche n’était pas à l’origine de la

décision de la locataire de résilier le bail. Il était évident que l’intimée

n’allait pas entrer en matière, au nom de l’appelante, sur la prétention de

302'000 francs de la locataire. Par ailleurs, la restitution des clés ne

pouvait pas être considérée comme une restitution anticipée de la chose louée,

puisque les conditions légales n’en étaient pas remplies. L’absence de réponse

était l’expression d’une contestation des prétentions de la locataire, sur

lesquelles l’appelante ne souhaitait pas entrer en matière. L’appelante ne

prétend d’ailleurs pas qu’elle aurait souhaité que le bail soit résilié plus

tôt ; elle souhaitait au contraire que ses locaux demeurent loués par la

locataire. Les parties en cause et la locataire se trouvaient « dans

une guerre de tranchées », qui a ultérieurement fait l’objet d’une

transaction, de sorte qu’on ne peut pas retenir un manque de diligence de

l’intimée.

c)

L’obligation de diligence du mandataire doit s’apprécier en fonction de la

nature des activités prévues par le contrat de mandat et tenir compte de la

qualification des parties. En l’espèce, on ne peut pas comprendre qu’une

gérance d’immeubles professionnelle n’ait donné aucune suite à divers courriers

de la locataire, qui nécessitaient une réaction. En envoyant des mises en

demeure le 2 février 2016, soit six mois après la remises des clés par la locataire

le 27 juillet 2015, l’intimée n’a pas agi conformément à ce qu’on pouvait

attendre d’un mandataire spécialisé dans la gestion d’immeubles. Elle n’a

finalement entrepris quelque chose au sujet des loyers impayés qu’à la suite de

l’intervention de l’appelante du 1er février 2016, qui l’enjoignait

de procéder aux démarches nécessaires. Ensuite, la gérance a résilié le bail de

la locataire pour le 30 avril 2016. En ne répondant pas à la locataire, mais en

continuant à envoyer des bulletins de versement de 3'500 francs pour chacun des

étages 2 et 4, puis des mises en demeure le 2 février 2016, l’intimée a laissé

la situation se dégrader aux dépens de la bailleresse. La volonté de la

locataire de résilier le bail pour les étages 2 et 4 et de ne plus verser les

loyers correspondants était claire. Même si cette résiliation partielle du bail

avait été faite hors délai, l’intimée aurait dû rétablir la situation en

indiquant explicitement à la locataire qu’elle s’y opposait, possiblement en

menaçant de résilier le bail – complet – en cas de non-paiement des loyers. En

agissant comme elle l’a fait, l’intimée a violé son obligation de diligence.

3.6. a)

Pour le Tribunal civil, la gérance n’avait entrepris que le 19 mai 2016 de

recouvrer les loyers dus, et seulement après l’intervention de l’avocat de la

bailleresse. Il lui revenait d’entreprendre de telles démarches afin d’exécuter

correctement le contrat, lequel comprenait expressément la gérance financière

et locative. La gérance avait le pouvoir de procéder pour le recouvrement. Elle

avait fait preuve de passiveté pendant près d’une année, où strictement rien

n’avait été entrepris pour tenter de recouvrer les loyers prétendument dus, et

ainsi manqué à ses obligations vis-à-vis de la bailleresse. Il fallait retenir

une violation fautive de l’obligation de diligence.

b)

L’intimée ne conteste pas ce raisonnement dans le cadre de sa réponse, ce dont

on peut prendre acte.

3.7. a)

Enfin, le Tribunal civil n’a pas vu de violation du contrat de gérance dans le

fait que dans la procédure de conciliation faisant suite à la résiliation du

bail, cette résiliation avait été retirée moyennant le paiement d’un seul loyer,

à l’audience du 10 juin 2016. Dans la mesure où la bailleresse était présente à

cette audience, elle ne pouvait pas reprocher à la gérance de ne pas lui avoir

communiqué les documents y relatifs. La bailleresse avait en outre accepté la

transaction en toute connaissance de cause, ne démontrant en tout cas pas ne

pas avoir compris les enjeux d’un tel accord, ni ne pas avoir été dûment

conseillée par sa gérance.

b)

Dans son mémoire d’appel, l’appelante ne dit rien de concret sur ce point. On

en prend acte, tout en relevant que, comme l’a rappelé le premier juge, la

bailleresse a participé à l’accord intervenu le 10 juin 2016, puisque son administrateur

D.________ était présent et a signé le procès-verbal d’audience.

3.8. C’est

ainsi à bon droit que le Tribunal civil a retenu une violation fautive du contrat

par l’intimée, sur un certain nombre de points.

4.

En fonction de ce qui précède, il faut examiner si la

responsabilité de l’intimée pourrait être engagée pour des dommages subis par

l’appelante.

4.1. a)

La responsabilité du gérant d’immeuble étant soumise aux règles du mandat, le

gérant est responsable envers le client de la bonne et fidèle exécution du

contrat (ATF

124 III 155 cons. 2b). Le mandataire est soumis au régime de la

responsabilité des articles 97 et

suivants CO ; le mandant doit ainsi prouver l'existence d'un préjudice, d'une

violation du mandat et d'un rapport de causalité adéquate entre le second et le

premier (Werro, op. cit. , n. 37 ad art. 398). Si le mandant ne peut

obtenir l'exécution de l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le

gérant est tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune

faute ne lui est imputable (arrêt du TF du 22.06.2009

[4A_90/2011] cons. 2.2.2).

b)

La notion juridique du dommage est commune aux responsabilités contractuelle et

délictuelle (art. 99 al. 3 CO ; ATF 87 II 290

cons. 4a) : consistant dans la diminution involontaire de la fortune nette, le

dommage correspond à la différence entre le montant actuel du patrimoine du

lésé et le montant que ce même patrimoine aurait si l'événement dommageable – ou

la violation du contrat – ne s'était pas produit. Il peut survenir sous la

forme d'une diminution de l'actif, d'une augmentation du passif, d'une

non-augmentation de l'actif ou d'une non-diminution du passif (ATF 133 III 462

cons. 4.4.2).

c)

Selon l'article 42 CO,

la preuve d'un dommage incombe à celui qui en demande réparation (al. 1).

Lorsque le montant exact du dommage ne peut pas être établi, le juge le

détermine équitablement, en considération du cours ordinaire des choses et des

mesures prises par la partie lésée (al. 2). Cette disposition tend à instaurer

une preuve facilitée en faveur du lésé ; néanmoins, elle ne le libère pas de la

charge de fournir au juge, dans la mesure où cela est possible et où on peut

l'attendre de lui, tous les éléments de fait qui constituent des indices de

l'existence du dommage et qui permettent ou facilitent son estimation ; elle

n'accorde pas au lésé la faculté de formuler sans indications plus précises des

prétentions en dommages-intérêts de n'importe quelle ampleur. Au demeurant,

l'estimation du dommage relève de la constatation des faits (ATF 131 III 360

cons. 5.1 ; 133

III 462 cons. 4.4.2). Si, dans le procès, le lésé ne satisfait pas entièrement

à son devoir de fournir des éléments utiles à l'estimation, l'une des

conditions dont dépend l'application de l'article 42 al. 2 CO

n'est pas réalisée, alors même que, le cas échéant, l'existence d'un dommage

est certaine. Le lésé est alors déchu du bénéfice de cette disposition. La

preuve du dommage n'étant pas apportée, le juge doit refuser la réparation

(arrêt du TF du 08.09.2009

[4A_154/2009] cons. 6).

d)

Le lésé est tenu de diminuer son dommage. Lorsque ce dernier faillit à son

devoir, le juge peut en principe réduire l’indemnité due par le responsable.

Dans certains cas toutefois, le fait pour le lésé de ne pas réduire son dommage

doit être sanctionné, non par une réduction de l’indemnité (art. 44 CO), mais

par celle du dommage imputable au responsable (art. 42 CO) (Werro/Perritaz,

in : CR CO I, n. 21 ad art. 41).

4.2. a)

Le Tribunal civil a constaté que l’appelante avait nié l’existence de tout

accord survenu entre elle et la locataire relatif aux loyers impayés pour les

étages 2 et 4. Pourtant, il ressortait du dossier de la procédure PORD.2018.42,

opposant la bailleresse à la locataire, que les parties étaient parvenues à un

accord le 3 décembre 2018. Au sens de cet accord, la bailleresse renonçait à

l’intégralité de ses conclusions prises dans sa demande (soit les loyers

impayés relatifs aux étages 2 et 4) ; en contrepartie, la locataire

n’intenterait pas d’action en réduction du loyer, ni d’autre action en droit du

bail à l’encontre de la bailleresse. La bailleresse avait ainsi renoncé aux montants

qu’elle estimait dus pour les loyers. Elle n’alléguait pas qu’elle n’aurait pas

été suffisamment conseillée par son avocate, ni qu’elle n’aurait pas saisi la

portée de l’accord conclu, ni au demeurant en quoi consistait réellement son

dommage relatif aux loyers des étages 2 et 4 (notamment que l’accord passé avec

la locataire lui aurait été défavorable ou que si la défenderesse avait

correctement assuré son mandat, le sort desdits loyers aurait été différent). Elle

n’avait donc pas démontré un préjudice subi par la faute de la gérance.

b)

L’appelante soutient qu’elle s’est « vue obligée, pour ne pas dire

contrainte » de conclure un accord avec la locataire, afin de limiter

les dégâts causés par l’attitude passive de l’intimée dans la gestion du

mandat. Si l’intimée avait exécuté correctement son mandat, la locataire

n’aurait pas élevé des prétentions se chiffrant à 302'000 francs. L’intimée

avait reconnu certaines prétentions de la locataire lors de de la séance du 14

novembre 2014, à laquelle l’appelante n’avait pas été conviée. Ainsi,

l’appelante a transigé, le 3 décembre 2018, afin de limiter au maximum le

dommage auquel elle s’exposait en raison du comportement adopté par l’intimée.

Le fait qu’elle ait cherché à limiter ce dommage et éviter des frais de

procédure conséquents ne permet pas d’écarter ses prétentions. Le dommage subi

s’élève à 91'000 francs (13 x 3’500 francs), en raison des loyers impayés par

la locataire. Par ailleurs, les prétentions de la locataire n’auraient jamais

été aussi conséquentes si l’intimée avait correctement encaissés les loyers dus

ou, à tout le moins, prévenu l’appelante des problèmes existants.

c)

L’intimée rappelle qu’en première instance, l’appelante s’était contentée de

nier l’existence d’un accord avec la locataire pour régler le litige.

L’appelante ne peut donc pas, maintenant, proposer une nouvelle version des

faits en prétendant avoir été obligée, voire contrainte de conclure un accord

avec la locataire. Cette nouvelle affirmation ne repose sur aucun allégué et ne

peut donc pas être prise en compte au stade de l’appel. En tout état de cause,

l’appelante n’a pas rempli les conditions nécessaires à la reconnaissance d’un

dommage. Elle n’a pas allégué en quoi le sort des loyers en souffrance dus par

la locataire aurait été différent si l’intimée avait exécuté son mandat

différemment, ni en quoi la prétention de 302'000 francs de la locataire

n’aurait pas été élevée en procédure si elle l’avait connue plus tôt.

L’appelante était représentée par un avocat et a volontairement scellé le sort

de son litige avec la locataire, en signant l’accord du 3 décembre 2018 avec

cette dernière. Elle a eu l’occasion d’examiner le bien-fondé des prétentions

émises par la locataire à son encontre, en 2018. Le fait qu’elle ait renoncé à

continuer la procédure ne peut pas être imputé à l’intimée. L’accord conclu

démontre par ailleurs que l’appelante reconnaissait certaines prétentions de la

locataire. Enfin, l’intimée a prouvé qu’elle avait fait le nécessaire pour

récupérer les loyers en souffrance.

d)

En premier lieu, il faut constater que l’appelante ne prétend pas avoir, en

première instance, allégué des faits quelconques en rapport avec la situation

de quasi-contrainte dont elle tente de se prévaloir en appel. Son argumentation

est ainsi irrecevable à cet égard (art. 317 CPC). Cela étant, on retiendra

qu’elle a passé l’accord du 3 décembre 2018, qu’elle l’a fait dans une

procédure et à une audience au cours desquelles elle était assistée par une

mandataire professionnelle, qu’elle n’a jamais allégué qu’elle aurait été mal

conseillée, qu’au sens de l’accord elle abandonnait ses prétentions relatives

aux loyers en échange de la renonciation par la locataire à ses propres

prétentions tirées de défauts de la chose louée, qu’il n’a pas été allégué que

la chose aurait été en meilleur état si la gérance avait mieux rempli son

mandat, qu’on doit considérer que l’appelante a donc admis des prétentions de

la locataire qui n’étaient pas nées de fautes de l’intimée et qu’elle devait

bien considérer comme justifiées dans une mesure à peu près équivalente au

montant des loyers réclamés et donc que l’appelante n’a pas subi de dommage

causé par des fautes de l’intimée. L’appel est mal fondé à ce sujet.

4.3. a)

S’agissant de la non-relocation des étages 2 et 4, le Tribunal civil a retenu que

les deux parties en cause étaient conscientes du fait que, faute de résiliation

valable dans les termes et délais légaux, le contrat de bail prenait fin au

plus tôt le 31 mars 2016. Depuis octobre 2014, elles étaient informées des

intentions de la locataire de résilier le bail, sans qu’aucune d’entre elles

n’ait anticipé une éventuelle remise des locaux au 31 mars 2016. Par ailleurs,

la bailleresse ne démontrait pas que les locaux litigieux auraient

effectivement été reloués dans le délai de résiliation de six mois, si la

gérance avait correctement effectué son travail. Au contraire, elle semblait

admettre que les locaux commerciaux n’étaient pas aisément louables. Le dossier

ne disait pas si et, le cas échéant quand, les locaux des étages 2 et 4 avaient

été reloués. La bailleresse n’avait pas démontré qu’elle aurait tenté de

diminuer son dommage en recherchant un locataire de remplacement et cela aurait

aussi conduit à réduire, voire supprimer le prétendu dommage allégué.

b)

Selon l’appelante, elle n’a réellement eu connaissance de l’ampleur de la

situation qu’en novembre 2015, lorsqu’elle a reçu le commandement de payer que

la locataire lui a fait notifier et qu’elle a interpellé l’intimée à ce sujet.

Prévenue tardivement, elle n’a tout simplement pas eu assez de temps pour

chercher un locataire. Le Tribunal civil ne pouvait retenir qu’elle n’avait pas

effectué les démarches nécessaires pour relouer les locaux commerciaux, alors

que l’intimée avait été mandatée pour le faire. Ainsi, si l’intimée avait activement

recherché un nouveau locataire, en anticipant la résiliation de la locataire,

l’appelante n’aurait pas subi un dommage à hauteur de 42'000 francs.

c)

D’après l’intimée, l’appelante n’a pas suffisamment allégué l’existence de ce

dommage en procédure de première instance, puisqu’on ne sait pas si et quand

les locaux ont été reloués. L’appelante n’a d’ailleurs pas allégué en quoi les

locaux auraient pu être reloués plus rapidement si l’intimée avait agi

différemment. De plus, l’appelante avait été rendue attentive, en 2014, au fait

qu’une résiliation des baux des étages 2 et 4 était envisagée pour l’échéance

du 31 mars 2016, de sorte qu’elle ne pouvait prétendre avoir été prise de court

dans la recherche d’un nouveau locataire. L’appelante n’a pas non plus allégué

en première instance que la recherche d’un nouveau locataire faisait partie des

obligations de l’intimée.

d)

On peut d’abord constater que l’appelante, à l’allégué 123 de sa réplique, disait

qu’on pouvait s’interroger sur le rôle de la gérance si celle-ci estimait qu’il

appartenait à la bailleresse de trouver des locataires. Cela étant, on

retiendra que l’appelante était, autant que l’intimée, consciente dès octobre

2014 qu’il était possible ou même probable que le bail, au moins pour les deux

étages supérieurs, ne serait pas reconduit après l’échéance du 31 mars

2016 : par un courriel du 16 octobre 2014, la gérance avait informé la

bailleresse d’une rencontre qu’elle avait eu le même jour avec la

locataire ; cette dernière était fermée à une prolongation du bail en

échange de travaux ; la locataire voulait plutôt restituer les 2e

et 4e étages et ne conserver que le rez-de-chaussée et le premier

étage ; la prochaine échéance du bail était au 31 mars 2016 ; la

locataire voulait cependant encore réfléchir. En novembre 2015, elle avait pu

prendre connaissance de la lettre de la locataire du 23 décembre 2014. À aucun

moment, elle n’a invité la gérance à entreprendre des démarches concrètes pour

une relocation. Devant une situation qui, à tout le moins en novembre 2015,

démontrait que les deux étages supérieurs étaient déjà libres et qu’en tout cas

aucun loyer ne serait versé par la locataire, pour ces étages, après fin mars

2016, l’appelante ne pouvait pas simplement s’en remettre à ce que la gérance

ferait ou pas, si elle entendait préserver ses intérêts économiques. Elle s’est

abstenue de toute démarche en vue de la relocation, se contentant d’inviter

l’intimée, le 1er février 2016, à agir fermement pour l’encaissement

des loyers auprès de la locataire. Comme l’a relevé le Tribunal civil, on ne

sait pas si les locaux libérés ont été reloués, le cas échéant quand et pour

quel loyer. Le dossier ne dit en outre rien du marché locatif, à Z.________,

pour des locaux comparables. Aucun élément ne permet de déterminer si les

locaux auraient effectivement pu être loués ou pas si des démarches avaient été

faites avant novembre 2015. Il faut admettre que l’appelante n’a pas allégué,

ni prouvé ce qui lui incombait à cet égard. Dès novembre 2015, l’appelante

aurait au surplus pu essayer de limiter ou supprimer son dommage en recherchant

elle-même un nouveau locataire. Elle n’a pas allégué, ni démontré avoir

entrepris quoi que ce soit à cet égard. Que la recherche de locataires incombe

généralement à la gérance est sans pertinence dans ce contexte. L’appel est mal

fondé sur cette question.

4.4. a)

L’appelante fait encore appel à la notion de lien de causalité. Elle soutient

que si l’encaissement des loyers avait été effectué à temps et si le mandat

avait été exécuté de manière diligente, l’enjeu aurait dû porter uniquement sur

quelques mois de loyers impayés et le bail aurait pu être résilié en temps

utile. C’est en raison de l’absence de réaction de l’intimée à la suite du

non-paiement des loyers que l’appelante a subi de graves conséquences

économiques et s’est vue contrainte de transiger.

b) L’intimée relève que ces affirmations sont

nouvelles et n’ont aucunement été invoquées en procédure de première instance.

En tout état de cause, même si les autres conditions de la responsabilité

contractuelles venaient à être admises, il a été démontré que l’intimée a

correctement envoyé les bulletins de versement à la locataire durant la période

où cette dernière n’a pas payé les loyers.

c) Comme le relève l’intimée, l’argumentation de

l’appelante est nouvelle. L’appelante ne dit d’ailleurs pas où et comment elle

aurait allégué les faits pertinents à cet égard. Il n’y a pas lieu d’entrer en matière

sur ce grief (art. 317 CPC).

5.

Vu ce qui précède, l’appel doit être rejeté et le jugement

entrepris confirmé. Les frais judiciaires de la procédure d’appel seront mis à

la charge de l’appelante qui, pour cette même procédure, devra verser une

indemnité de dépens à l’intimée. Aucune des parties n’a produit de mémoire

d’honoraires. Les dépens doivent être fixés sur la base du dossier. Tout bien

considéré, il paraît équitable de fixer l’indemnité de dépens à 2'500 francs,

frais et TVA compris.

Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL

CIVILE

1. Rejette l’appel

et confirme le jugement entrepris.

2. Met les frais

judiciaires de la procédure d’appel, arrêtés à 4'500 francs, à la charge de

l’appelante, qui les a avancés.

3. Condamne l’appelante

à verser à l’intimée, pour la procédure d’appel, une indemnité de dépens de

2'500 francs, frais et TVA inclus.

Neuchâtel, le 10 janvier 2024