Contrat de bail portant sur un local d’habitation. Réduction du loyer en raison d’un défaut de la chose louée.

Faits

A. a)

Le 19 octobre 2018, A.________ (bailleresse) et B.________ (locataire) ont

conclu un contrat de bail portant sur un appartement de 4 pièces au 1er

étage est de la rue [aaa] à (…). Le contrat déployait ses effets du 1er janvier 2019

au 31 mars 2020, puis se renouvelait pour une durée indéterminée avec

faculté de le résilier moyennant un préavis de quatre mois pour les

31 mars, 30 juin et 30 septembre de chaque année. Le loyer mensuel brut

convenu était de 1'278 francs, dont 290 francs d’acompte pour les frais

accessoires, et le montant de la garantie de loyer de 2'964 francs. La

locataire a constitué cette garantie sous la

forme d’une assurance auprès de C.________ SA.

b) Le 30 août 2021, la locataire a manifesté sa

volonté de résilier le bail avec effet au 31 juillet 2022. Le 21 septembre

2021, la bailleresse a confirmé à la locataire la résiliation du contrat pour

le 31 juillet 2022.

c)

Par courriel du mercredi 23 mars 2022 à 08h58, la locataire a informé la

gérance qu’elle avait trouvé une punaise de lit dans la chambre de son fils

durant le week-end et une autre le matin même, dans sa propre chambre. Le même

23 mars 2022 à 09h36, la gérance a répondu à la locataire que l’entreprise D.________

prendrait contact avec elle dans la matinée. L’entreprise

précitée a effectué trois passages dans l’appartement loué, les 13 et 21

juillet et 2 août 2022.

d) L’état des lieux a finalement eu lieu le 29

août 2022, en l’absence de la locataire. Le 31 août 2022, la bailleresse a

avisé la locataire de plusieurs défauts, dossier photographique à l’appui. Le

Considérants

10.

février 2023, la bailleresse a adressé à la locataire une facture de

10'223.80 francs suite à l’état des lieux.

B. a)

Après avoir obtenu une autorisation de procéder le 7 juin 2023, la bailleresse

a saisi, le 6 juillet 2023, le Tribunal civil d’une requête tendant à ce que la

locataire soit condamnée à lui payer 10'223.80 francs avec intérêts à 5 % l’an

dès le 30 août 2022 et que la garantie-loyer constituée auprès de C.________ SA

soit libérée et affectée au paiement partiel de ce montant.

b)

Par réponse du 31 août 2023, la locataire a conclu au rejet de cette demande.

c)

Les parties se sont encore exprimées les 15 novembre 2023, 7 février 2024 et 15

avril 2024, sans modifier leurs conclusions.

C. a)

Après avoir obtenu une autorisation de procéder le 7 juin 2023, la locataire a

saisi, le 6 juillet 2023, le Tribunal civil d’une requête tendant à ce que lui

soit accordée une réduction de loyer net (de 50 % du 23 au 30 juin 2022, puis 75

% du 1er au 31 juillet 2022, puis 50 % du 1er au 30 août

2022) ; que la bailleresse soit condamnée, d’une part, à lui restituer 2'860.35

francs, correspondant au trop-perçu du 23 mars 2022 au 31 août 2022, avec

intérêts à 5 % dès le 28 février 2023 et, d’autre part, à lui verser 4'605.25

francs à titre de dommage, avec intérêts à 5 % dès le 28 février 2023, ainsi

que 1'000 francs à titre de tort moral, avec intérêts à 5 % dès le 28 février

2023.

b)

Par réponse du 15 novembre 2023, la bailleresse a conclu au rejet de cette

demande.

c)

La locataire a répliqué le 11 janvier 2024, réduisant de 4'605.25 à 3'046.90

francs sa conclusion en réparation du dommage causé.

d)

La bailleresse a dupliqué.

D. a)

Dispositif

Le 30 mai 2024, le Tribunal civil a prononcé la jonction des causes

PSIM.2023.96 et PSIM.2023.97 et statué sur les preuves.

b)

Une audience a eu lieu le 25 juin 2024. Quatre témoins ont été entendus et les

parties ont été interrogées.

c)

Le 2 juillet 2024, la locataire a renoncé à l’audition à titre de témoin de son

ancien voisin E.________ et invité le Tribunal civil à fixer aux parties un

délai pour le dépôt des plaidoiries écrites.

d)

Le 8 juillet 2024, la juge civile a ordonné la clôture de l’instruction et fixé

aux parties un délai pour le dépôt des plaidoiries écrites.

e)

Les parties ont déposé leurs plaidoiries écrites les 20 septembre 2024 et 15

janvier 2025.

f)

Par jugement du 25 mars 2025, le Tribunal civil, statuant sans frais

judiciaires (dispositif, ch. 5) a condamné la locataire à verser à la bailleresse

7'151.45 francs avec intérêts à 5 % l’an

dès le 30 août 2022 (ch. 1) ; libéré la garantie loyer constituée par la

locataire à hauteur de 2'964 francs en faveur de la bailleresse (ch. 2) ;

dit que le montant versé en faveur de la bailleresse en application du

chiffre 2 du dispositif viendrait éteindre partiellement le montant fixé

au chiffre 1 du même (ch. 3) ; rejeté toute autre conclusion des

parties (ch. 4) et condamné la locataire à verser à la bailleresse une

indemnité de dépens partiellement compensée de 1'605 francs, débours et TVA

compris (ch. 6).

En

résumé, la juge civile a réduit le loyer net de

50 % pour une période de deux mois. Cela correspondait à 988 francs dus

par la bailleresse, avec intérêts à 5 % l’an dès le 28 février 2023. La

bailleresse n’était par contre pas tenue d’indemniser l’éventuel dommage subi par la locataire du fait de la présence de

punaises de lit dans l’appartement objet du bail entre les parties, ni de lui

verser une indemnité pour tort moral.

Concernant

les prétentions de la bailleresse à l’encontre de la locataire, celle-ci devait

être condamnée à payer à celle-là 8'139.45 francs

en réparation des défauts excédant l’usure normale. Après compensation,

la locataire restait devoir 7'151.45 francs à la bailleresse.

E. a)

La locataire forme appel contre ce jugement, le 24 avril 2025, en concluant,

avec suite de frais et dépens de deuxième instance (conclusion n° 6), à

l’annulation des chiffres 1, 4 et 6 de son dispositif (n° 1), principalement à

la condamnation de la bailleresse à lui verser 1'731.80 francs, « avec

intérêt à 5 % dès le 30 août 2022 » (n° 2), à la libération de la

garantie de loyer à hauteur de 2'964 francs en faveur de la bailleresse (n° 3)

et à la compensation des dépens de première instance (n° 4) et subsidiairement

au renvoi de la cause à l’autorité précédente pour nouvelle décision au sens

des considérants (n° 5). Ses griefs seront exposés plus loin.

b)

Au terme de sa réponse du 4 juin 2025, la bailleresse conclut au rejet de

l’appel, dans la mesure de sa recevabilité, et à la confirmation du jugement

attaqué, avec suite de frais et dépens. Elle dépose en outre un mémoire

d’honoraires.

c)

La locataire n’a pas répliqué dans le délai imparti, mais déposé un mémoire

d’honoraires.

C

O N S I D É R A N T

1. L’appel est dirigé contre un jugement

contre lequel la voie de l’appel est ouverte (art. 308 s. CPC) – ce qui n’est

pas contesté –, puisqu’au dernier état des conclusions de première instance, la

valeur litigieuse de 10'000 francs était atteinte. Le jugement querellé ayant

été notifié à l’appelante le 26 mars 2025 (PSIM.2023.96, D. 47), le délai d’appel arrivait à échéance le 25 avril 2025. L’appel

respectant les autres exigences formelles prévues par la loi, il est recevable,

sous une réserve ci-après. On précisera cependant que la conclusion n° 3 de

l’appel est partiellement contradictoire avec les chiffres précédents des

conclusions. En effet, l’appelante ne

conteste pas devoir à la bailleresse 8'139.45 francs pour les défauts excédant

l’usure normale, mais elle conclut à ce que la bailleresse soit condamnée à lui

verser au total 6'907.25 francs (2'860.35 + 3'046.90 + 1'000). Pour l’hypothèse

où la locataire devait obtenir entièrement gain de cause sur ces points en

appel, elle resterait alors devoir à la bailleresse 1'232.20 francs.

L’appelante aurait donc logiquement dû conclure à ce que la garantie de loyer

de 2'964 francs soit libérée à hauteur de 1'232.20 francs seulement en faveur

de la bailleresse, le solde par 1'731.80 francs devant lui être restitué.

2. L’appel porte sur la détermination du

montant octroyé à titre de réduction du loyer en raison du défaut de la chose

louée et sur le refus de l’autorité précédente d'octroyer à la locataire un

montant à titre de préjudice consécutif au défaut.

3.

Réduction

du loyer

3.1. À

l’appui de sa décision de réduire le loyer net de moitié sur une période de

deux mois, l’autorité précédente a considéré que

la présence de punaises de lit devait

être considérée comme un défaut grave de la chose louée ; que le dossier

ne permettait pas d’établir clairement le déroulement des faits entre le mois

de mars 2022, au cours duquel la locataire avait informé la bailleresse de la

présence des punaises dans son appartement, et la dernière intervention de D.________

le 2 août 2022 ; qu’aucun moyen de preuve n’étayait l’allégué de la

locataire selon lequel elle avait dû relancer l’entreprise D.________ et

insister pour que cette dernière intervienne ; qu’il semblait plutôt que

la locataire n’avait pas entrepris toutes les démarches nécessaires pour que le

défaut présent dans son appartement soit réparé dans les délais les plus

courts ; que l’employé de D.________ avait rapporté la présence lors de

son premier passage de nombreuses punaises de lit, notamment dans le cadre de

lit ; que la locataire n’avait cependant pas effectué les démarches

exigées par D.________ en amont des traitements et avait nettoyé le sol où les

produits avaient ensuite été répandus ; que la locataire et sa famille

avaient « subi les piqures et les désagréments » liés à la

présence des punaises de lit. Dans ces conditions, la locataire pouvait

prétendre à une baisse de loyer de 50 % pour la période durant laquelle les

punaises de lit auraient été présentes si elle avait fait preuve de la

diligence requise par les circonstances. Pour fixer cette durée, la juge civile

s’est référée à la durée d’environ deux mois qu’avait pris le traitement chez E.________,

voisin de la défenderesse ayant respecté le protocole établi par D.________,

entre le moment où un contact avait été pris avec D.________ et la visite de

contrôle après traitement (dans le cas de ce voisin, l’intervention de D.________

avait été requise le 22 novembre 2021, l’entreprise avait émis un devis le

30 novembre 2021, la bailleresse avait accepté ce devis le 3 décembre

2021, un traitement avait été exécuté le 16 décembre 2021 et un rapport avait

été établi le 20 janvier 2022).

3.2. a)

Aux termes de l’article 256 al. 1 CO, le

bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état

approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet

état. Cette obligation du

bailleur permet de cerner la notion du défaut, qui n’est définie ni à l'article

258 CO qui s’applique aux défauts originels, ni aux articles 259a ss CO

énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi

défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire

lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou

lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait

légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 cons. 3.2 et les réf. cit.).

b) Selon l'article 259d CO, si la chose louée est affectée d'un

défaut qui entrave ou restreint l'usage pour lequel elle a été louée, le

locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à

partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut jusqu'à

l'élimination de celui-ci. Des

défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les

droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la

chose (al. 1 let. a) et la réduction du loyer (al. 1 let. b ; arrêt du TF

du 28.10.2003 [4C.97/2003] cons. 3.2). Il n'est pas nécessaire que

le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable (arrêt du TF du 11.10.2018 [4A_395/2017] cons. 5.2). Pour se libérer, le bailleur

peut toujours prouver que le défaut a été causé par le locataire (art. 259a

al. 1 CO). Si le bailleur n'apporte pas cette contre-preuve, le loyer doit

être réduit, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela

sans faute du bailleur. La réduction du loyer se

calcule sur le loyer net, sans les frais accessoires (arrêt du TC GE du

21.02.2022 [ACJC/458/2021] cons. 2.3).

c)

Selon certains auteurs, la

présence de punaises de lit est considérée comme un défaut grave,

dans la mesure où elles peuvent entraîner des problèmes dermatologiques et un

stress (Lachat/Rubli, Bail à loyer, p. 273 et n. 136). Le Tribunal

fédéral est plus nuancé et considère que la question ne peut pas être

tranchée in abstracto, car la réponse peut être différenciée

suivant les circonstances, notamment si la présence des insectes est

circonscrite à une partie du logement qui n'est pas ou peu utilisée et s'il en

est venu à bout rapidement (arrêt du TF du 11.10.2018 précité, cons.

1.2.2). Les tribunaux genevois ont accordé une baisse

de 80 % du loyer, admettant que la présence de punaises engendre des atteintes

sur les plans physique et psychique, même si l'appartement est resté habitable

pendant la désinsectisation, et que l'étendue de l'infestation était attestée

par les réactions cutanées importantes aux piqûres d'insectes dont avaient souffert

les enfants de l'appelante (arrêt du TC GE du 28.09.2020 [CJC/1355/2020]

cons. 5.2.4). Un autre arrêt rendu en la matière par les mêmes autorités a

accordé une baisse de loyer de 50 % sur toute la période entre la prise de

connaissance du défaut par le bailleur et l'intervention de l'entreprise

attestant de la suppression du défaut (arrêt du TC GE du 07.09.2015

[ACJC/1009/2015]) ; une autre décision fait état d’une réduction de loyer

de 70 % pour un appartement qui était infesté de punaises de lit au niveau

maximal, l’appartement étant par conséquent inhabitable (arrêt du TC GE du

21.02.2022 [ACJC/236/2022] cons. 2.6). La Cour d’appel civile vaudoise a

pour sa part confirmé une baisse de loyer de 70 % dans le cas d’un studio

totalement infecté, à l’exception de la salle de bain, où la présence des insectes avait entraîné, outre les piqûres

(il était établi par certificat médical que le locataire présentait des lésions

prurigineuses généralisées sur tout le corps ; son stress ressenti était

aussi attesté médicalement), des problèmes de sommeil, d'anxiété, d'insécurité

et d'isolement social et familial (les filles du locataire ne souhaitaient pas

se rendre à son domicile, de peur d'être confrontées aux nuisibles ou d'en

ramener chez elles, ce qui était compréhensible, et on ne pouvait pas exiger

que le locataire passe du temps avec ses enfants à l'extérieur uniquement) (arrêt du 11.03.2024 de la Cour d’appel civile vaudoise [décision

N° 110] cons. 7.2.2).

3.3. a)

En l’espèce, il saute aux yeux que le temps écoulé entre l’annonce par la

locataire de la présence des punaises de lit à la bailleresse (23 mars 2022) et

le premier traitement effectué par D.________ dans son logement (13 juillet

2022) est anormalement long. Dans le cas du locataire E.________, la

bailleresse a commandé l’intervention de D.________ par bon de commande du 3

décembre 2021 et une intervention du 16 décembre 2021 a permis de résoudre le

problème. Dans le cas du locataire F.________, la bailleresse a commandé

l’intervention de D.________ par bon de commande du 3 décembre 2021 et une intervention

a eu lieu le 15 décembre 2021. Si aucune punaise de lit n’a été détectée suite

à l’inspection consécutive à ce traitement, D.________ a toutefois signalé

qu’une nouvelle infestation était très probable chez ce locataire, qui n’avait

pas respecté les protocoles avant et après traitement, refusant notamment de se

débarrasser le plus vite possible d’un canapé qui avait été identifié comme

très infecté d’œufs et de punaises de lit (idem). En fonction de ces

exemples, et dès lors que dans le cas de l’intimée, la bailleresse a commandé

l’intervention de D.________ par bon de commande du 23 mars 2022 (idem),

le premier traitement de D.________ dans l’appartement de l’appelante aurait dû

avoir lieu non pas le 13 juillet (idem), mais le 5 ou le 6 avril 2022.

Or il est conforme au cours ordinaire des choses et à l’expérience générale de

la vie que les punaises de lit ont pu proliférer considérablement dans le

logement de l’intimée durant les plus de trois mois entre le 5 ou le 6 avril et

le 13 juillet 2022.

b)

Dans les cas des locataires E.________ et F.________, G.________, de

l’entreprise D.________, a commencé par une visite sur place destinée à

l’inspection des lieux (not. pour déceler la présence des punaises de lit) et

la fourniture de consignes détaillées aux locataires pour préparer son

intervention à proprement parler (pour un exemple concret du contenu du

protocole d’intervention avant traitement et des consignes particulières

données par G.________ avant le traitement, v. le « Rapport

d’inspection » et le « Rapport d’intervention »

concernant F.________). G.________ a déclaré qu’il avait procédé de la même

manière dans le cas de l’appelante (not. « Nous sommes intervenus la

première fois en mars 2022. C’est là que j’ai donné la documentation et donné

les règles à respecter » ; « la méthodologie était un

traitement vapeur, insecticide et chaleur. Il fallait avoir une certaine

rigueur dans le suivi des moyens conseillés. (…). Il faut réunir tous les

vêtements, les objets, les fermer hermétiquement, etc. »). L’appelante

admet que G.________ est passé à son logement, dans les jours ayant suivi son

signalement à la bailleresse de la présence de punaises de lit dans son

logement, pour inspecter son appartement, lui communiquer les mesures qu’elle

devait prendre avant le traitement (not. passer l’aspirateur chaque jour et

nettoyer quotidiennement les habits et les draps de lit à 60°) et lui indiquer

qu’il reviendrait dans deux semaines pour procéder au traitement (ibid.,

all. 11). Pour expliquer le fait que, contrairement à ce qu’il avait fait pour

les locataires E.________ et F.________, G.________ n’avait pas procédé chez

elle au traitement 13 à 14 jours après sa visite d’inspection, l’appelante

allègue que G.________ n’a pas respecté son engagement d’intervenir rapidement

afin de procéder à la désinfestation et qu’il n’a pas réagi à plusieurs

relances de sa part. Cela correspond à ce que B.________ a déclaré lors de son

interrogatoire (« à la fin de la première visite du désinfectateur, il

(…) m’avait dit qu’il allait intervenir mais n’avait pas encore défini la

stratégie à suivre. Comme je n’avais pas de nouvelles et que je constatais que

les punaises de lit se multipliaient, je l’ai recontacté pour savoir quand il

allait intervenir et il m’a répondu qu’il attendait des nouvelles de la gérance »).

c)

La version des faits donnée par le témoin G.________ est toutefois bien

différente. Ce dernier a en effet déclaré qu’il s’était rendu chez l’appelante

le jour même de la réception du bon d’intervention « car lorsqu’il

s’agit de punaises de lit, il s’agit d’une urgence » ; que, sur

place, il avait, après avoir « constaté qu’il y avait beaucoup de

punaises de lit, notamment dans le cadre du lit », fourni de la

documentation et expliqué le protocole à l’appelante ; que cette dernière

lui avait répondu qu’elle trouvait ce protocole « très lourd »

et que « s’il fa[llai]t faire tout ça, [elle] p[ouvait] vivre avec »

; que lui-même n’avait jamais été confronté à une telle attitude et que c’était

en raison de ce refus explicite de l’appelante qu’il n’était pas intervenu

(« Dans le cas d’espèce, la méthodologie était un traitement vapeur,

insecticide et chaleur. Il fallait avoir une certaine rigueur dans le suivi des

moyens conseillés. C’est là que ça n’a pas joué. Il faut réunir tous les

vêtements, les objets, les fermer hermétiquement, etc. C’est lorsque j’ai

expliqué cela à B.________ qu’elle m’a dit que si c’était pour faire tout cela,

elle pouvait vivre avec » ; « Normalement il aurait fallu

mettre en place une intervention, mais vu la réponse explicite de la locataire

(…), nous ne sommes pas intervenus » ; « Pour moi, dès le

moment où elle avait dit qu’elle pouvait vivre avec cela, il n’y avait pas lieu

d’intervenir »). De l’avis de la Cour, la version des faits donnée par

le témoin est bien plus crédible que celle donnée par l’appelante. En effet, si

les faits s’étaient passés comme l’appelante le dit, cette dernière aurait

selon toute vraisemblance, vu ce qui était en jeu (risque de la prolifération

des punaises de lit par écoulement du temps ; prolongation des

désagréments causés par les punaises de lit dans son logement pour elle-même et

pour ses enfants) et fait ce qu’elle pouvait (contacts avec G.________ et avec

la bailleresse) pour que le traitement ait lieu le plus rapidement possible. Du

fait que ce traitement n’est intervenu que le 13 juillet 2022, d’une part, et

que l’appelante n’a été en mesure de déposer aucun moyen de preuve attestant de

ses prétendues relances (p. ex. impression de courriers, courriels, sms ou

messages), d’autre part, on ne peut que déduire que l’écoulement du temps est

imputable à l’appelante et non à G.________. En première instance, l’appelante

a requis dans sa réplique la production par G.________ « de l’ensemble

des conversations What’sApp » avec elle-même, sans préciser qu’elle ne

pourrait pas les déposer elle-même. Le juge civil a rejeté cette réquisition de

preuve le 22 avril 2024, au motif que, d’une part, la locataire « aurait

pu déposer elle-même ces échanges » et que, d’autre part, l’audition

en qualité de témoin de G.________ était admise. En appel, B.________ revient à

la charge avec cette réquisition de preuve et allègue « avoir perdu son

téléphone portable utilisé au moment des faits en cause ». Non

seulement cette perte n’est pas établie, mais la perte de l’appareil en

question n’empêchait pas forcément l’appelante d’accéder aux données de son

compte What’sApp (moyennant p. ex. qu’elle ait conservé le même numéro de

téléphone ou créé une sauvegarde des données). De plus, lors de l’audience du

25 juin 2024, B.________ a présenté au témoin G.________ deux messages

What’sApp échangés avec lui, ce qui prouve bien qu’elle avait elle-même les

moyens d’y accéder à ce moment-là. La réquisition formulée en appel est dès

lors abusive et elle doit être rejetée pour ce premier motif.

d)

Cette réquisition de preuve est abusive au second motif que l’appelante ne

prétend pas l’avoir renouvelée avant la clôture de l’administration des

preuves, par exemple lors de l’audience du 25 juin 2024. Le 2 juillet 2024,

elle a déclaré renoncer au témoignage de E.________ et n’a pas demandé au

premier juge de revenir sur son refus d’ordonner la production par G.________

« de l’ensemble des conversations What’sApp » avec elle ;

au contraire, elle a invité le juge civil à fixer aux parties un délai pour le

dépôt des plaidoiries écrites. Dès lors que l’appelante ne s’est pas opposée à

la clôture de la procédure probatoire avant la production par G.________

« de l’ensemble des conversations What’sApp » avec elle-même

(mais qu’elle a au contraire invité le Tribunal civil à procéder à cette

clôture malgré cela), elle se comporte de manière contradictoire en revenant à

la charge avec cette réquisition en procédure d’appel (ATF 138 III 374

cons. 4.3.2 et les réf. cit.). Cet élément justifie aussi le rejet de la

requête. On saurait d’autant moins admettre que l’appelante garde ce moyen en

réserve pour la procédure d’appel en cas de décision de première instance

défavorable que G.________ a déclaré lors de son interrogatoire qu’il ignorait

s’il avait conservé les messages What’sApp échangés avec l’appelante, que,

contrairement à l’appelante, G.________ n’avait pas d’intérêt à conserver ces

messages et que plus d’une année s’est écoulée depuis l’interrogatoire de G.________,

temps durant lequel les échanges ont pu être effacés.

e)

À cela s’ajoute encore que si elle avait fait preuve de la diligence requise

par les circonstances, l’appelante aurait pu déposer ces échanges What’sApp non

pas lors de l’audience du 25 juin 2024, mais avec sa demande du 6 juillet 2023,

voire avec sa réplique du 11 janvier 2024.

f)

C’est le lieu de souligner que la mauvaise foi qui caractérise de manière

assez générale les démarches de l’appelante ressort aussi de l’allégué de sa

demande du 6 juillet 2023, selon lequel elle avait résilié le contrat de bail

en raison de l’invasion des punaises de lit, alors qu’il ressort du dossier que

sa résiliation date du 30 août 2021 (v. supra

Faits, let. A/b), soit bien avant que l’appelante ait appris la présence de

punaises de lit dans son immeuble (« en automne 2021 », selon

l’all. 3 de la demande du 06.07.2023) et encore plus avant qu’elle n’ait

détecté des punaises de lit dans son propre appartement (le 23 mars

2022 ; v. supra Faits, let. A/c).

Dès lors qu’au moment de la découverte de la présence des punaises de lit dans

son appartement, l’appelante avait déjà résilié son bail avec effet au 31

juillet 2022, on déduit de la chronologie des faits que l’appelante a

probablement – et comme l’a déclaré G.________ lors de son audition – voulu éviter les désagréments d’un traitement au moyen

de produits chimiques dans son logement (traitement dont elle doutait en outre

de l’efficacité) en choisissant de tenter de se débarrasser des punaises de lit

par ses propres moyens. À cet égard, il est révélateur que l’appelante ait

écrit dans sa demande « [m]algré le lavage quotidien de l’appartement

et les lessives quotidiennes de l’ensemble des habits et des draps, les

punaises de lit continuent à proliférer au domicile de la demanderesse »

(all. 13) et évoqué à de multiples reprises l’« inefficacité des

mesures préconisées par le désinfestateur » (all. 14), alors que ces

mesures ne visaient pas à éradiquer définitivement les punaises de lit, mais à

préparer l’intervention de D.________.

g)

Est aussi révélateur le fait que l’appelante ait allégué en première instance

que « s’agissant du produit dispersé par l’entreprise D.________, il

convient de relever que celui-ci est toxique et donc responsable de

l’intoxication » et que « [l]ors du premier traitement, au vu

des problèmes [d]’asthme de sa fille de 7 ans, la demanderesse est contrainte

de retirer le produit afin de protéger l’état de santé de son enfant » (ibid.,

all. 28). L’appelante n’est pas crédible lorsqu’elle allègue n’avoir « reçu

aucune consigne précise de la part de G.________ ». Non seulement il

ressort du dossier que G.________ donnait spontanément des consignes précises

aux locataires, mais l’appelante, qui se méfiait des produits chimiques,

craignait pour la santé de ses enfants et doutait de l’efficacité du traitement

proposé par G.________ (« c’est plutôt lui qui n’a plus été collaborant

lorsque les questions que je lui posais pouvaient être comprises comme une

remise en cause de l’efficacité du traitement »), avait forcément

demandé et obtenu des consignes précises quant au protocole à suivre. C’est du

reste ce qu’elle a admis lors de son interrogatoire (« à la fin de la première visite du

désinfectateur, il m’a donné des recommandations à suivre avant qu’il vienne

pulvériser les punaises de lit » ; « Lors de sa première intervention

en mars 2022, G.________ m’a recommandé de passer l’aspirateur tous les jours,

de faire des lessives et d’emballer les vêtements afin de diminuer les

quantités d’habits dans lesquels les punaises de lit pouvaient se réfugier » ;

« J’ai suivi les recommandations données par G.________, soit

désencombrer l’appartement et enlever les objets. Nous avions laissé de la

place pour qu’il puisse accéder aux angles ») et c’est aussi ce qu’a

déclaré G.________ (« Nous sommes intervenus la première fois en mars

2022. C’est là que j’ai donné la documentation et donné les règles à respecter »).

h)

Ces éléments illustrent que l’appelante ne voulait pas se conformer au

protocole proposé par G.________ et qu’elle ne croyait de surcroît pas en

l’efficacité de ce protocole, qu’elle a violé notamment en procédant à des

nettoyages après le traitement (« G.________ m’a recommandé de ne pas

aspirer pendant 4 jours afin que le produit puisse faire de l’effet » ;

le fait que G.________ a correctement informé l’appelante de la nécessité de ne

pas nettoyer après le traitement, d’une part, et que l’appelante se méfiait de

ce produit, d’autre part, ressort aussi de l’échange What’sApp déposé en

audience du 25.06.2024) et qu’elle avait des raisons de repousser ce traitement

pour tenter de se débarrasser des punaises de lit par ses propres moyens,

mesure qui a évidemment échoué, de sorte que, devant l’ampleur de la

prolifération, l’appelante s’est résolue à recontacter G.________ et à accepter

son intervention.

i)

Dans ces conditions, la période de réduction de loyer doit se limiter à la

durée qui aurait été nécessaire, selon le cours ordinaire des choses, pour

éliminer les punaises de lit dans l’appartement de l’appelante, si cette

dernière avait accepté que D.________ procède au traitement dans les délais

usuels, d’une part, et si elle avait de son côté respecté en tous points le

protocole préconisé par D.________, tant avant qu’après le traitement, d’autre

part.

3.4. L’appelante

critique la durée de deux mois retenue par l’autorité précédente pour la

période de réduction de loyer. Elle fait valoir d’abord que l’appartement de E.________

a été traité contre les punaises de lit non pas durant deux mois, mais durant

plus de cinq mois, soit dès le 2 août 2021 et jusqu'au 20 janvier 2022, par

deux entreprises de désinfestation. Ensuite, elle expose que les méthodes de traitement

utilisées par D.________ pour éradiquer les nuisibles dans l’appartements de E.________

et dans le sien ne sont pas similaires : l'appartement de E.________ a été

traité via un traitement à la chaleur, certains meubles (matelas, table et chaises

de cuisine, penderie et cadre de lit) ont été traités à la vapeur sèche et

d’autres (sommier et parquets) par de la « poudre de terre de diatomée

et ficama » et la « Préparation du mobilier dans la pièce et

la mise en place d'un traitement par la chaleur » a été facturée à

deux reprises pour la chambre principale et la seconde chambre ; dans

l’appartement de l’appelante par contre, seule est facturée la « Mise

en place d'un traitement à l'insecticide professionnel contre les punaises de

lit 2 passages effectués à 10 jours d'intervalle » dans toutes les

pièces de l’appartement. Enfin, l’appelante fait valoir que son appartement a

été traité une seconde fois après son départ et que les plinthes avaient été

démontées pour effectuer un traitement à la vapeur sèche. Elle en déduit que

« le défaut dans l'appartement de E.________ a été éliminé au bout de

plus de 5 mois au moyen d'un traitement plus efficace et plus onéreux que celui

appliqué dans l'appartement de l'appelante » et qu’il convient ainsi

d'octroyer une réduction de loyer en faveur de l'appelante durant la période du

23 mars au 31 août 2022, soit un montant de 2'860.35 francs.

3.5. a)

Dès lors que l’appelante agit en réduction du loyer, c’est sur ses épaules que

pèsent les fardeaux de l’allégation et de la preuve (art. 8 CC), s’agissant de

déterminer la durée qui aurait été nécessaire, selon le cours ordinaire des

choses, pour éliminer les punaises de lit de son appartement, si elle avait

accepté que D.________ procède au traitement dans les délais usuels, d’une

part, et si elle avait de son côté respecté en tous points le protocole

préconisé par D.________, tant avant qu’après le traitement, d’autre part.

b)

S’agissant du fardeau de l’allégation, l’appelante ne prétend pas avoir allégué

en première instance les faits sur lesquels elle s’appuie pour critiquer la

durée de la réduction de loyer accordée par la première juge.

c)

S’agissant de la preuve, la question qui se pose requiert assurément des

connaissances spécifiques en matière d’élimination des punaises de lit dont ne

disposent à l’évidence ni l’appelante, ni son mandataire, ni les magistrats

appelés à statuer. Non seulement l’appelante n’a pas allégué, en première

instance, quel traitement aurait dû être mis en place pour éliminer les

punaises de lit dans son appartement, compte tenu des spécificités de ce lieu,

et quelle aurait été la durée nécessaire, selon le cours ordinaire des choses,

pour éliminer les punaises de lit son appartement, si elle avait accepté que l’entreprise

spécialisée procède au traitement dans les délais usuels, d’une part, et si

elle avait de son côté respecté en tous points le protocole préconisé par cette

entreprise, tant avant qu’après le traitement, d’autre part, mais elle n’a a

fortiori pas demandé la mise en œuvre d’une expertise, au sens des articles

183 ss CPC, pour prouver les allégués correspondants. Ces considérations

scellent le sort du grief.

d)

Au surplus, les griefs de l’appelante sont infondés. S’agissant de la durée du

traitement de l’appartement de E.________, il n’est ni allégué ni démontré que

les factures auxquelles se réfère l’appelante concerneraient un seul et même

épisode d’invasion de punaises de lit. Du moment que plusieurs épisodes

indépendants les uns des autres peuvent entrer en ligne de compte, et d’autant

plus possiblement que plusieurs appartements du même immeuble ont été

simultanément ou successivement infestés, ce qui laisse penser à un certain

va-et-vient des punaises (chose qui expliquerait d’ailleurs l’intervention de

deux entreprises différentes), l’argument n’est d’aucun secours à l’appelante.

Il ne lui est d’aucun secours pour le second motif que, comme elle le relève

elle-même, la nature et la durée du traitement adapté pour éliminer les

punaises de lit chez E.________ ne correspond pas forcément à la nature et la

durée du traitement adapté pour éliminer les punaises de lit dans son propre

appartement.

e)

Quant à l’argument selon lequel le traitement effectué chez E.________ aurait

été plus efficace que celui appliqué dans l'appartement de l'appelante, il

relève de la pure conjecture, dénuée de tout fondement objectif.

3.6. L’appel

est dès lors infondé, en tant qu’il porte sur la question de la réduction du

loyer (durée et proportion).

4.

Préjudice

consécutif au défaut

4.1. a)

En première instance, la locataire réclamait une indemnisation pour les meubles dont elle disait

avoir dû se débarrasser en raison de la présence de punaises de lit, à hauteur

des montants déboursés pour acquérir des biens de remplacement (4'605.25 francs

au total selon la demande, prétention réduite à 3'046.90 francs au stade de la

réplique). Elle réclamait en outre un tort moral de 1'000 francs.

b) La juge civile a considéré que rien au dossier

ne permettait de retenir que les meubles n’auraient pas pu être sauvés, malgré

toutes les démarches entreprises par la défenderesse consciencieuse ; que

si la locataire avait correctement avisé sa bailleresse de la présence de

punaises de lit dans son appartement, elle n’avait par contre pas démontré

avoir entrepris toutes les démarches nécessaires pour empêcher la prolifération

des nuisibles jusqu’à son départ en août 2022 ; qu’on pouvait d’ailleurs

en douter, vu la teneur du courrier de D.________ à la locataire du 15 août

2022, les déclarations faites en audience par G.________ et le laps de temps qui s’était écoulé entre mars et

juillet 2022, date à laquelle D.________ était intervenue pour traiter

l’appartement ; que le comportement de la locataire tendait à rompre le

lien de causalité entre le dommage subi (fait de jeter des meubles et d’en

acquérir de nouveaux) et le défaut (présence de punaises de lit). La locataire

n’avait en outre pas démontré qu’elle avait entrepris les démarches nécessaires

en vue de réduire son dommage (art. 44 al. 1 CO), comme par exemple

une désinfestation de chacun des meubles, respectivement, l’impossibilité de

procéder à une telle démarche. En rapport avec le tort moral, le Tribunal civil

a considéré que si la présence de punaises de lit dans un appartement était une

situation difficile, l’octroi d’une éventuelle indemnité pour tort moral

nécessitait de démontrer une situation particulièrement difficile, ce que la

locataire avait échoué à démontrer, en ce sens qu’elle ne démontrait pas avoir

souffert au-delà d’une situation que toute personne vivant avec un problème de

punaises de lit subit et pour laquelle une baisse de loyer compense déjà le

préjudice vécu.

4.2. a)

À ce raisonnement, l’appelante objecte d’abord,

en se référant sa motivation relative à la question de la réduction de loyer, qu’elle a « allégué et prouvé avoir respecté

du mieux qu'elle le pouvait les recommandations préconisées par le

désinfestateur et insisté auprès de ce dernier pour qu'il intervienne au plus

vite ». Elle fait valoir ensuite qu’il appartenait à la bailleresse,

respectivement au désinfestateur (et non à la locataire), de procéder à la désinfestation

des objets mobiliers infestés de punaises de lit, comme cela avait été fait

chez E.________ ; qu’aucun objet ne doit être retiré d'une chambre infestée

sans subir un traitement afin de prévenir la propagation de punaises de lit ;

que l'utitisation d'insecticide ne suffit pas à elle seule à éradiquer les

punaises de lit et peut entraîner leur dissémination ; qu’on ne voit donc

pas quelle mesure supplémentaire elle aurait pu prendre pour diminuer son dommage.

Dans son courrier du 15 août 2022, D.________ avait recommandé de jeter certains meubles et la gérance avait refusé la

requête de l'appelante tendant à prolonger le bail afin de lui laisser le temps

de gérer son mobilier infesté de punaises de lit, de sorte qu’elle-même n’avait

pas eu d'autre choix que de se débarrasser de certains meubles avant

d'emménager dans son nouveau logement à (…). Enfin, « le Tribunal

fédéral précise que les frais en lien avec la congélation des meubles font

partie du dommage résultant du défaut ». Ainsi, si l’appelante avait

procédé à la congélation des meubles à ses frais, ceux-ci auraient dû être pris

en charge par la bailleresse. C’était en outre à la bailleresse qu’il

appartenait de prouver qu'un éventuel traitement des meubles par le froid ou par

la chaleur aurait réduit le montant du dommage, ce qu’elle n’avait pas fait.

b) En rapport avec sa prétention pour tort moral,

l’appelante fait valoir qu’une réduction de loyer tend à compenser le fait que

l'objet loué ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle

le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à

l'usage convenu. Or, en sus d'avoir été entravés dans l'usage convenu de l'objet

loué, l'appelante et ses deux enfants avaient « également subi une

atteinte à la santé physique et mentale, soit des piqûres d'insecte, des

brûlures liées au produit chimique, un isolement social, des cauchemars, des

phobies des insectes, de la fatigue li. au ménage et des insomnies ».

4.3. Selon l'article 259e CO, le

locataire qui a subi un dommage en raison d'un défaut de la chose louée a droit

à des dommages-intérêts, si le bailleur ne prouve qu'aucune faute ne lui est

imputable. Il s'agit d'un cas d'application classique de la responsabilité

contractuelle (art. 97 ss CO), qui présuppose un défaut de la chose louée, un

préjudice, un lien de causalité entre les deux, ainsi qu'une faute du bailleur,

laquelle est présumée. Il incombe donc au locataire d'établir les trois

premiers éléments, tandis que le bailleur doit prouver qu'il n'a commis aucune

faute. La faute peut intervenir au stade de la survenance du défaut et/ou de la

suppression du défaut. L'article 259e CO présume donc la faute du

bailleur, lequel peut se libérer s'il prouve avoir pris toutes les précautions

pour éviter le défaut de même que pour y remédier sans retard. Il a la charge

d'établir les faits permettant de le disculper sur ces deux points (arrêt du TF

du 11.08.2016 [4A_647/2015] cons. 6.3). Dans une affaire relative à

la présence de punaises de lit, le Tribunal fédéral a précisé que dans le

contexte de l'article 259b CO, le bailleur a la possibilité de prouver

la responsabilité du locataire, auquel cas ses obligations de remise en état et

de réduction du loyer tombent ; s'il échoue dans cette preuve et notamment

lorsque l'origine exacte du défaut ne peut pas être établie, le bailleur

demeure tenu de remettre en état la chose louée à ses frais et d'octroyer au

locataire une réduction de loyer si le défaut exclut ou restreint l'usage de la

chose louée (arrêt du TF du 11.10.2018 déjà cité, cons. 6.2). En revanche, le

remboursement des frais de congélation des meubles doit s'analyser à l'aune de

l'article 259e CO, à savoir une prétention en dommages-intérêts,

permettant au bailleur de prouver qu'il a pris toutes les précautions pour

éviter le dommage ou y remédier (idem). À la suite de l'arrêt de renvoi

du Tribunal fédéral, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du

canton de Genève a retenu que la partie bailleresse avait apporté la preuve

libératoire de l’absence de faute et a laissé les frais de congélation à la

charge des locataires (Arrêt du 24.01.2019 [ACJC/104/2019] cons. 3) ; elle

a, en substance, considéré que rien ne permettait à la bailleresse de prévoir

que l'appartement était exposé à un risque d'infestation par des punaises

de lit et qu'on ne pouvait lui reprocher de ne pas avoir pris les

précautions nécessaires pour éviter la survenance du défaut en question ;

s'agissant des démarches entreprises pour remédier à ce défaut, elle a estimé

qu'il résultait du dossier qu'une fois informée de la présence de punaises

de lit dans l'appartement, la bailleresse avait mandaté des entreprises

qui avaient procédé à plusieurs détections canines et traitements de

désinfestation.

4.4. a)

En l’espèce, s’agissant du montant de 3'046.90 francs réclamé par l’appelante

« à titre de préjudice en lien consécutif au défaut », le mémoire d’appel ne respecte pas les exigences

minimales de motivation (art. 311 al. 1 CPC), car sa lecture ne permet pas de

comprendre de quels postes il se compose, ni pour quelles raisons chaque poste

constituerait un dommage en lien avec le comportement de la bailleresse, ni sur

quels moyens de preuve le raisonnement s’appuie.

b) Par surabondance, l’appelante n’allègue et ne prouve notamment pas que la

bailleresse aurait pu empêcher l’invasion de son appartement par des punaises

de lit, ni qu’elle aurait tardé à réagir après son annonce, ni qu’elle aurait

tardé à dépêcher chez elle une entreprise spécialisée suite à cette annonce, ni

qu’elle n’aurait pas réagi à une relance de sa part. Au contraire, comme

on l’a dit plus haut, la locataire a refusé initialement

le traitement proposé par G.________. Cela a eu pour conséquence que ce

traitement a débuté le 13 juillet 2022, alors qu’il aurait pu être fait le 5 ou

le 6 avril. Dans l’intervalle, l’infestation de l’appartement a gravement

empiré (selon le témoin G.________, une punaise de lit peut pondre 6 à 10 œufs

par jour et « lorsqu’il s’agit de punaises de lit, il s’agit d’une

urgence »). À cela s’ajoute encore que l’appelante a porté atteinte à

l’efficacité du traitement en retirant le produit, dont elle se méfiait, alors

qu’elle avait été informée de la nécessité de ne pas le faire, mais de laisser

au contraire ce produit agir. C’est dire que l’appelante ne peut être suivie

lorsqu’elle affirme avoir « respecté du

mieux qu'elle le pouvait les recommandations préconisées par le désinfestateur

et insisté auprès de ce dernier pour qu'il intervienne au plus vite ».

C’est au contraire le comportement de l’appelante elle-même qui a, d’une part,

aggravé dans une très large mesure l’infestation de ses meubles et, d’autre

part, largement augmenté l’intensité et prolongé la durée des désagréments

subis par les occupants de son appartement du fait de la présence des punaises

de lit. Dans ces conditions, l’intimée ne saurait de toute manière, sur le

principe, être condamnée à assumer tout ou partie des frais de remplacement de

certains meubles de l’appelante, ni à lui verser une indemnité pour tort moral.

c) Concernant spécifiquement la requête en

indemnisation du tort moral, si l’appelante allègue qu’elle-même et ses deux

enfants ont subi « une atteinte à la santé physique » et une atteinte « grave et durable »

« à la santé psychique », elle échoue à apporter la preuve de

l’existence, de la nature, de la portée, de l’intensité indispensable et de la

durée de ces atteintes, puisqu’elle n’a fourni aucun moyen de preuve (on songe

en particulier à des certificats médicaux, étant précisé que lors de son

interrogatoire, la locataire a dit avoir pris rendez-vous auprès d’un médecin

mais ne pas s’y être rendue) propre à le faire.

5.

Frais

a)

Dans la mesure où le présent litige porte sur un local d’habitation, il ne peut

être perçu ni frais judiciaires, ni émoluments de chancellerie (art. 56 de la

loi neuchâteloise fixant le tarif des frais, des émoluments de chancellerie et

des dépens en matière civile, pénale et administrative [LTFrais, RSN 164.1]).

b)

L’appelante qui succombe doit par contre être condamnée à verser à l’intimée

une indemnité de dépens (art. 95 al. 1 let. b et al. 3 ; art. 106 al. 1

CPC). En annexe à sa réponse, l’intimée a déposé un mémoire d’honoraires

portant sur un total de 3'359.20 francs (565 minutes d’activité au tarif

horaire de 300 francs ; indemnité forfaitaire de 10 % pour les

frais ; TVA à 8.1 %) (D. 48.6/3). Ce mémoire d’honoraires a été transmis à

l’appelante, qui n’a formulé aucune observation à ce sujet. Le montant réclamé,

qui se situe dans les limites prévues par le tarif (art. 58 al. 1 et 59

LTFrais), reste acceptable, en fonction notamment du temps nécessaire à la cause (art. 58 al. 2 LTFrais), étant toutefois relevé que chaque mandataire

a déposé une note d’honoraires conséquente au regard de la valeur litigieuse

résiduelle en appel. Il sera dès lors alloué.

Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL

CIVILE

1. Rejette l’appel,

dans la mesure de sa recevabilité.

2. Statue sans

frais judiciaires.

3. Condamne

l’appelante à verser à l’intimée une indemnité de dépens de 3'359.20 francs

pour la procédure d’appel.

Neuchâtel, le 18 août 2025