Valeur cadastrale. Classement des immeubles en fonction (valeur au m3) des critères d'aménagement.

Faits

A.

Les époux X. ont construit sur l'article [a] du

cadastre de [...] une maison familiale de cinq pièces, dont ils sont

propriétaires chacun pour moitié. Après l'achèvement des travaux, ils ont

rempli une formule de renseignements relative à l'estimation cadastrale, puis

un inspecteur du Service des contributions s'est rendu sur les lieux et a

établi un procès-verbal d'estimation. L'estimation cadastrale a été arrêtée à

1'031'000 francs par une décision du 1er avril 2011, indiquant les

détails du calcul.

Les contribuables ont présenté une réclamation contre cette décision, exposant

que leur bâtiment a été classé à tort dans la catégorie "très soigné"

(maximum possible), parmi les six catégories prévues, déterminantes pour la

fixation de la valeur au mètre cube (pour une maison familiale neuve, comme en

l'espèce, le minimum est un aménagement "primitif", calculé à raison

de 305 francs/mètre cube et le maximum un aménagement "très soigné"

compté à raison de 955 francs/mètre cube). Car selon eux, les critères énoncés

par le barème pour chaque catégorie d'aménagement correspondent dans le cas de

leur maison plutôt à la catégorie "bon" (comptée à raison de 655

francs/mètre cube), en raison d'une isolation qui n'est nullement parfaite, de

l'absence de cheminée de salon, et d'agencements ou revêtements ne présentant

pas un niveau de qualité élevé.

Une nouvelle visite des lieux par l'inspecteur a eu lieu et, par décision

du 24 octobre 2012, l'Office des impôts immobiliers et de succession a admis

partiellement la réclamation, fixant l'estimation cadastrale à 818'000 francs.

Le bâtiment a, en effet, été classé dans la catégorie "soigné"

(comptée à 765 francs/mètre cube). D'autres éléments du calcul total ont

cependant également été modifiés dans cette nouvelle décision.

B.

Les époux X. interjettent recours devant la

Cour de droit public contre cette dernière décision, concluant à l'annulation

de celle-ci et à la classification de l'aménagement de leur immeuble dans la

catégorie "bon". Ils reprennent l'argumentation déjà avancée lors de

leur réclamation et relèvent le montant excessif de la valeur locative

imposable qui découlerait de l'estimation cadastrale litigieuse.

C.

Dans ses observations sur le recours, le Service

des contributions conclut au rejet de celui-ci en explicitant certains éléments

de son estimation. Il ajoute par ailleurs que l'établissement cantonal

d'assurance et de prévention (ECAP) a retenu pour la police d'assurance

concernant l'immeuble une valeur plus élevée que celle qu'il a retenue

lui-même, ce qui confirme à son avis que l'estimation litigieuse n'est pas

excessive, vu aussi le prix de la construction payé par les intéressés.

Les recourants ont répondu aux

observations de l'intimé par une dernière prise de position.

C O N S I D E R A N T

en droit

Considérants

1.

Interjeté dans les formes et délai légaux, le

recours est recevable.

2.

a) Les immeubles sont considérés comme des

éléments de fortune et leur valeur correspond à l'estimation cadastrale (art.

47.

let. a et 50 al. 1 LCdir).

D'après l'article 113 LCdir,

tous les immeubles font l'objet d'une estimation officielle [estimation

cadastrale] (al. 1). L'estimation cadastrale correspond en règle générale à un

montant se situant entre la valeur de rendement et la valeur intrinsèque, s'il

s'agit d'immeubles d'une nature autre que les exploitations agricole, viticole

ou forestière, ou les terrains à bâtir (al. 2 let. c). Le Conseil d'Etat

arrête au surplus les dispositions d'application du présent article (al. 4).

b) Selon le règlement concernant la détermination de l'estimation

cadastrale des immeubles (bâtiments et terrains non agricoles) [REI], du 1er

novembre 2000, l'estimation cadastrale correspond à la moyenne entre la valeur

intrinsèque et la valeur de rendement. Cette dernière est prise en compte N

fois lors du calcul de l'estimation cadastrale, N variant en fonction de

l'écart entre la valeur de rendement et la valeur intrinsèque ; lorsque cet

écart est situé entre 0 et 10 %, le facteur N est de 2, de sorte que

l'estimation cadastrale se détermine selon la formule suivante : 2 x la valeur

de rendement + 1 x la valeur intrinsèque / 3 (art. 1 al. 1 et 2). La valeur

intrinsèque est obtenue en additionnant la valeur au mètre cube des bâtiments

et la valeur au mètre carré du terrain (art. 2). La valeur au mètre cube des

bâtiments se détermine à partir du cube effectif. Elle est fonction de la nature

du bâtiment, des aménagements existants et de l'état d'entretien (art. 3 al. 1

et 2). D'après l'article 5 REI, les bâtiments se

répartissent dans six catégories (primitif, simple, moyen, bon, soigné, très

soigné); la disposition précise pour chaque catégorie le genre ou le nombre d'aménagements

qui les distingue. D'après l'article 7 REI, la valeur au

mètre cube des bâtiments se détermine selon le barème I annexé audit règlement

(al. 1). La valeur au mètre cube peut être réduite ou, au contraire, augmentée

au maximum de 20 % selon l'aménagement, les matériaux utilisés, l'état

d'entretien et les conditions locales (al. 2). Quant à la valeur de rendement,

elle fait l'objet de principes de calcul énoncés aux articles 9 ss REI.

c) Le barème I indique la valeur au mètre cube selon la nature de

l'immeuble, son aménagement et son état d'entretien, en fonction des six

catégories, de primitif à très soigné, mentionnées plus haut, et en tenant

compte de l'état d'entretien (allant de mauvais à neuf ou très bon). Dans le

cas des maisons familiales, villas et maisons de vacances, neuves ou dans un

très bon état d'entretien, cette valeur est de 655 francs si l'aménagement est

jugé bon, de 765 francs s'il est jugé soigné, et de 955 francs s'il est

considéré comme très soigné.

3.

a) Il y a lieu de relever d'abord que les

recourants ont obtenu partiellement satisfaction à la suite de leur

réclamation, puisqu'il a été admis par l'intimé que l'aménagement de l'immeuble

pouvait être qualifié de "soigné" au lieu de "très soigné",

ce qui a conduit à une réduction de la valeur intrinsèque (de même, d'ailleurs,

que de la valeur de rendement). En outre, cette réduction est également une

conséquence du fait que l'intimé a renoncé à ajouter une plus-value de 10 % par

mètre cube (possible conformément à l'art. 7 al. 2 REI susmentionné)

qu'il avait appliquée dans sa décision initiale. Le Service des contributions a

ainsi tenu compte dans une certaine mesure du point de vue des intéressés.

b) Ceux-ci maintiennent cependant que l'aménagement peut être qualifié

de "bon" mais pas de "soigné" parce que tous les critères

de cette seconde catégorie ne sont pas remplis en l'espèce. Sur ce point, on

observera à titre liminaire que les descriptions de l'aménagement énoncées par

l'article 5 REI

pour chacune des six catégories fixent un cadre qui doit permettre d'effectuer

une appréciation globale de l'immeuble en cause et qu'elles ne constituent pas

des listes de critères exhaustifs ou impératifs qui devraient nécessairement

être tous réunis pour justifier le choix de la catégorie appropriée dans le cas

particulier. Une telle manière d'appliquer le barème rendrait en effet quasi

impossible le classement de tous les immeubles de manière adéquate. Pour

prendre un exemple extrême, il est évident qu'un immeuble dont l'aménagement

serait en soi primitif (sans eau ni électricité ni chauffage central et avec

des WC à l'extérieur) ne pourrait pas être classé comme "soigné" pour

le seul motif qu'il dispose d'une cheminée (élément mentionné comme une

caractéristique de cette dernière catégorie). En d'autres termes,

l'administration fiscale doit procéder à une pesée des divers éléments qui

définissent d'une manière générale les catégories et procéder à une

appréciation, en principe sur la base d'une visite des lieux, en tenant compte

de son expérience qui lui permet de faire une comparaison entre les immeubles

qu'elle évalue. Le règlement (art. 7 al. 2) prévoit en outre la possibilité de

corriger le résultat du classement prévu dans une situation donnée par une

réduction ou une augmentation (jusqu'à 20 %) de la valeur au mètre cube

attribuée à la catégorie appliquée, pour tenir compte des particularités du

cas, ce qui permet une évaluation intermédiaire entre deux catégories.

Ce qui précède montre, en tout cas pour ce qui est de l'estimation par

mètre cube déterminante pour la valeur intrinsèque, que l'administration

dispose d'une certaine marge d'appréciation que l'autorité judiciaire de

recours doit en principe respecter parce qu'elle n'est pas mieux à même que

l'autorité fiscale de procéder à cette évaluation et que son rôle n'est pas de

substituer son point de vue à celui de l'administration, pour autant que

celle-ci n'ait pas abusé de ce pouvoir s'appréciation que la loi lui réserve.

C'est ce qu'exprime, en substance, l'article 33 let. d LPJA, qui exclut le

contrôle par l'autorité de recours de l'opportunité sauf disposition contraire

de la loi, qui fait généralement défaut, en particulier en matière fiscale.

c) Cela étant, il incombe à la Cour de céans – dans les limites du

pouvoir d'examen décrites ci-dessus – non pas de calculer précisément le prix

au mètre cube déterminant pour la valeur intrinsèque dans le cas particulier,

mais de vérifier l'application des principes conduisant au classement litigieux

selon l'article 5 REI,

correspondant soit à un aménagement "soigné" (ch. 5 ) selon l'intimé,

soit à un aménagement "bon" (ch. 4) selon les recourants. Entre

autres caractéristiques qui ne sont pas en cause ici, le chiffre 4 mentionne

une bonne isolation thermique et phonique, des WC et bains et un agencement

de cuisine bon. Le chiffre 5 mentionne, quant à lui, une isolation

thermique et phonique parfaite, des WC et bains séparés, douches, un

agencement de cuisine de qualité, et prévoit en plus (par rapport au ch.

4) une cheminée de salon, et des agencements et revêtements de

qualité, bonne disposition des locaux.

Les recourants font valoir que la maison n'a pas de cheminée de salon,

que l'isolation thermique des fenêtres ne consiste qu'en un double vitrage, que

le chauffage est insuffisant dans certaines pièces, que l'isolation phonique

entre le rez-de-chaussée et le premier étage est mauvaise, que les matériaux

(revêtements) sont pour la plupart très simples, courants ou dans la gamme des

"premiers prix", et que la disposition des locaux présente des

défauts de conception ou de réalisation (conflits entre portes et fenêtres,

accès malaisé) concernant l'accès principal, la douche-WC, le bureau et la

chambre des parents.

L'intimé observe à ce sujet ce qui suit :

" Les

recourants contestent que leur bien immobilier soit classé dans la catégorie

"soigné". Or, leur villa remplit les critères énoncés sous chiffre 5.

En effet, premièrement, l'isolation thermique est conforme aux normes actuelles

en matière énergétique. Deuxièmement, la villa des recourants possède des WC et

bains séparés, ce qui apparaît uniquement comme critère pour les chiffres 5 et

6.

de l'article 5 REI. Troisièmement, l'isolation phonique ne peut réellement

être prise en compte puisque s'agissant d'un bien individuel, il n'y a pas de

risque de nuisances chez d'éventuels voisins. Elle ne peut donc être appréciée

à sa juste valeur puisque les bruits gênants ne peuvent provenir que des

recourants eux-mêmes. Quatrièmement, les recourants prétendent que les

matériaux et les revêtements de leur bien sont très simples. Or, l'article 5

REI ne prend pas en considération la présence de matériaux luxueux pour classer

un bien immobilier dans l'un de ses six chiffres. Un bien immobilier n'a pas

besoin d'avoir des revêtements nobles pour être classé dans les chiffres 5 et 6

de l'article 5 REI".

d) L'absence de cheminée de salon n'est pas contestée et

revêt une certaine importance même si elle ne saurait être déterminante à elle

seule. Inversement, l'existence de WC et bains séparés doit aussi être prise en

compte, comme le relève le service intimé. Les autres critères énoncés par les

recourants et discutés par l'intimé, appellent diverses réserves de principe :

En ce qui concerne l'isolation thermique et phonique, il

faut noter qu'un double vitrage n'est plus considéré de nos jours comme une

isolation parfaite, car actuellement les spécialistes recommandent généralement

un vitrage triple qui seul peut donc prétendre à la perfection en la matière.

Pour ce qui est de l'isolation phonique, elle concerne non seulement le vitrage

(double ou triple) mais également les espaces intérieurs de l'immeuble. A cet

égard, il n'est pas absolument décisif qu'il s'agisse d'un immeuble de deux ou

plusieurs logements, ou au contraire d'une villa pour une famille. Une maison

familiale est le plus souvent occupée, comme son nom l'indique, par une famille

(ou un couple) et ses occupants ressentent d'habitude, réciproquement, comme un

élément de confort non négligeable une bonne isolation phonique entre les pièces

et entre les étages. Pour ce qui est de la qualité des agencements et revêtements,

elle devrait être meilleure, dans la catégorie 5, que dans la catégorie

inférieure, faute de quoi la mention de ce critère dans ladite catégorie

n'aurait pas de sens. Sur ce point, une comparaison des gammes de prix des

matériaux utilisés – à laquelle il n'est pas possible de procéder sur la base

du dossier et qui nécessite des renseignements de professionnels – serait

nécessaire. Que le qualificatif de "noble" ou "luxueux" ne

figure pas dans le barème n'est en soi pas décisif ; mais on pourrait concevoir

qu'il serve à définir les matériaux "de grande qualité" caractérisant

la catégorie "très soigné". Quant à la disposition des locaux et aux

inconvénients relevés à ce sujet par les recourants, le dossier ne comporte pas

de plans et l'intimé ne s'exprime pas en ce qui les concerne, de sorte que cet

élément mériterait d'être examiné plus avant, puisque le barème en prévoit la prise

en considération.

En conclusion, et à première vue, il se pourrait qu'une application adéquate

de l'article 5 REI

et du barème dans le présent cas conduise à considérer que l'immeuble des

recourants se situe sinon dans la catégorie 4, du moins entre celle-ci et la

catégorie supérieure. Si cette dernière hypothèse se révélait appropriée,

l'estimation de la valeur au mètre cube pourrait, par le correctif expressément

prévu par l'article 7 al. 2 REI, se situer entre

les valeurs de 655 francs/mètre cube et 765 francs/mètre cube. Pour les raisons

déjà exposées, si une telle appréciation devait être faite elle relèverait au

premier chef de la compétence du service intimé. Cela justifie dès lors le

renvoi de la cause à l'administration pour instruction complémentaire et

nouvelle décision.

e) il y a lieu d'ajouter que l'investissement des recourants, pour

l'achat du terrain, la construction, et l'ensemble des autres frais encourus

pour la réalisation de l'ouvrage, n'est guère utile pour la détermination de la

valeur cadastrale. La valeur locative (élevée, d'après les recourants)

résultant de cette estimation, n'est pas décisive non plus (en ce sens que

l'art. 12 REI prévoit au contraire que la valeur de rendement brut ne peut pas

être inférieure à la valeur déterminée par les art. 13 ss REI). Enfin,

l'estimation de la valeur d'assurance à 830'000 francs par l'ECAP ne lie pas

l'autorité fiscale. Si tel était le cas, la réglementation détaillée du REI et ses barèmes

seraient en bonne partie inutiles ; au demeurant, la valeur d'assurance obéit à

des critères d'estimation qui lui sont propres et qui peuvent d'ailleurs

également être contestés le cas échéant. Quant à la demande des recourants

formulée dans leur dernière écriture, du 2 février 2013, selon laquelle il

faudrait s'en tenir à la surface (136.26 m2) retenue, dans la

détermination de la valeur de rendement, lors de l'estimation initiale, du 1er

avril 2011, et ne pas fixer cette surface à 152.71 m2 comme cela a

été fait dans la nouvelle décision ici litigieuse, elle ne peut pas être

tranchée dans le présent arrêt, faute d'éléments dans le dossier permettant de

vérifier cette surface et d'allégations précises des recourants propres à

établir en quoi la rectification faite lors de la seconde visite des lieux par

l'inspecteur serait erronée. Le renvoi de la cause à l'intimé devrait permettre

de clarifier ce point également.

4.

Vu l'issue du litige, il n'y a pas lieu de

percevoir des frais de justice (art. 47 al. 2 LPJA) ni d'allouer des dépens,

les recourants n'étant pas représentés par un mandataire professionnel ni ne

prétendent avoir engagé des frais de procédure particuliers (art. 48 LPJA, a

contrario).

Dispositif

Par ces motifs,

la Cour de droit public

1. Admet le recours en ce sens que la décision du 24 octobre 2012 est

annulée et que la cause est renvoyée à l'intimé pour instruction complémentaire

et nouvelle décision selon les considérants.

2. Dit qu'il n'est pas perçu de frais de justice et ordonne la restitution

aux recourants de l'avance de frais.

3. Dit qu'il n'est pas alloué de dépens.

Neuchâtel, le 28 février

2013