Droits de mutation suite à la dissolution et au partage d'une indivision de famille.

Faits

A.

Par acte notarié du 16 septembre 1980, X1,

X2 et X3 ont acquis, par donation de leur père, les

biens-fonds [a] et [b] du cadastre de […], ainsi que [c], [d]

et [e] du cadastre des […]. Dans ce même acte authentique, ils ont convenu, en

vue de réaliser cette acquisition, de constituer une indivision, dans laquelle

chaque indivis avait un droit égal. Par acte notarié du 22 avril 2009, les

prénommés ont procédé à la dissolution et au partage de l'indivision qu'ils

formaient au sens des articles 336 ss du Code civil (CC), en convenant de

s'attribuer, pour le montant de leur estimation cadastrale respective, les

immeubles dont ils étaient propriétaires communs, comme suit : le bien-fonds [c]

du cadastre des […] à X2 pour 200'000 francs; le bien-fonds [e] du

cadastre des […] à X3 pour 157'000 francs et le bien-fonds [d] du

cadastre des […] ainsi que les biens-fonds [a] et [b] du cadastre de […] à X1

pour 197'900 francs. Cet acte prévoyait que X2 et

X1

devaient à X3 une

soulte, respectivement, de 15'033.35 francs et de 12'933.35 francs.

L'Office

des impôts immobiliers et de succession (OIIS) a adressé une taxation

définitive relative aux droits de mutation, le 15 mai 2009, à chacun des prénommés.

X1 et X2 ont chacun été

taxés à un taux de 2,2 % sur la valeur de l'échange, correspondant à

118'299 francs, et à un taux de 3.3 % sur les montants susdits de la soulte. La

somme due à titre d'impôt a dès lors été fixée, respectivement, à 3'051 francs

et à 3'098 francs. Quant à X3, elle a été taxée

à un taux de 2,2 % sur la valeur de l'échange, représentant 104'666 francs,

l'impôt se montant donc à 2'302 francs. Par décision sur réclamation du 31

octobre 2012, l'OIIS a maintenu ses taxations, les considérant comme exactes.

Il a estimé que le partage de l'indivision, créée par acte authentique du 16

septembre 1980 suite à une donation entre vifs, ne pouvait être assimilé au

partage d'une communauté héréditaire, de sorte qu'il n'était pas exonéré des

lods au sens de l'article 8 al. 1 de loi concernant la perception de

droits de mutation sur les transferts immobiliers (LDMI).

B.

Par mémoire du 29 novembre 2012, X1,

X2

et X3

saisissent la Cour de droit public du Tribunal cantonal

d'un recours contre cette décision. Ils concluent, sous suite

de frais et dépens, principalement, à l'annulation des taxations

définitives du 15 mai 2009, subsidiairement, à leur annulation en ce sens que

les lods sont dus exclusivement au taux de 3.3 % sur les soultes payées et ce

par ceux qui les ont payées. En substance, ils

soutiennent que l'opération consistant à procéder au partage d'une indivision

ne constitue pas un transfert immobilier à titre onéreux ayant pour effet de

conférer la propriété à un tiers, juridiquement ou économiquement.

C.

Dans ses observations du 10 janvier 2013,

l'intimé conclut au rejet du recours.

C O N S I D E R A N T

en droit

Considérants

1.

Interjeté dans les formes et délai légaux, le

recours est recevable.

2.

a) L'impôt sur les

mutations est un impôt indirect frappant les transactions juridiques

immobilières, c'est-à-dire le transfert de droits sur un immeuble d'un sujet de

droit à un autre et non l'effet économique qui en résulte, ce qui le distingue

notamment de l'impôt sur les gains immobiliers (RJN

2009, p. 325 cons. 3; RDAF 1998 II 538 et les références citées;

Thomas, Les

droits de mutation, étude des législations cantonales, thèse 1991, p. 29).

b)

Selon l'article 1 LDMI,

l'Etat perçoit des droits de mutation, appelés lods, sur les transferts immobiliers

entre vifs à titre onéreux. Constitue un transfert au sens de la loi,

l'exécution de tout acte juridique ou combinaison d'actes juridiques, quelle

qu'en soit la forme, ayant pour effet de conférer la propriété à un tiers,

juridiquement ou économiquement (art. 2 LDMI). Les transferts sont immobiliers

lorsqu'ils ont pour objets des immeubles ou des droits sur des immeubles au

sens civil (biens-fonds, droits distincts et permanents immatriculés au

registre foncier, mines, parts de copropriété d'un immeuble; art. 3 LDMI). Sauf

convention contraire, les lods sont dus par l'acquéreur (art. 4 LDMI). Les lods

sont calculés sur l'ensemble des prestations auxquelles l'acquéreur s'oblige à

l'égard de l'aliénateur ou de tiers, lors de la stipulation de l'acte, pour l'immeuble

ou le droit transféré, y compris les accessoires immobiliers (art. 5 LDMI).

Sous réserve des exceptions prévues par la présente loi, les lods sont perçus

au taux de 3,3%. (art. 6 LDMI). En cas d'échange, les lods sont perçus au taux

de 2,2 % sur la valeur des immeubles échangés et au taux de 3,3 % sur la soulte

éventuelle (art. 10 al.1 LDMI). L'article 8 al. 1 LDMI précise quels transferts

ne sont pas soumis aux lods, soit en particulier les acquisitions par voie

successorale ou résultant du partage d'une communauté héréditaire (let. d).

3.

a) En l'espèce, les recourants contestent que

la dissolution et le partage, en application des articles 343 ch. 1 et 346 CC, d'une

indivision – constituée conformément aux articles 336 ss CC et dans laquelle

l'acquisition des biens-fonds, objet de la donation du 16 septembre 1980, s'est

effectuée sous un régime de propriété commune au sens de l'article 652 CC – constitue un transfert soumis au paiement des

lods.

b)

La propriété commune ne procure pas à chacun des communistes une part idéale du

bien sur lequel elle porte. Au contraire, le droit de chacune des personnes

membres de la communauté s'étend à la chose entière (art. 652 CC). L'article

653.

al. 3 CC, qui exclut le droit de disposer d'une quote-part, doit être

interprété en ce sens qu'il n'y a pas de quote-part. Le droit du communiste sur

le bien en propriété commune n'est que l'expression, quant à ce bien, de sa

participation à la communauté qui est à l'origine de la propriété commune. En

effet, la part de communauté consiste en un ensemble de droits et de devoirs

parmi lesquels figure une participation au patrimoine commun et donc à chacun

des biens en propriété commune (RJN

1999, p. 205 cons. 2b; Steinauer, Les droits réels, tome I, 2012, no

1388, p. 489-490).

La

propriété commune prend fin notamment par le partage

en nature ou matériel de l'immeuble commun. Les lois sur les droits de mutation

de plusieurs cantons (Berne, Lucerne, Schwyz, Fribourg, Soleure, Vaud et Jura)

prévoient expressément une exonération dans ce cas, pour autant que les

immeubles attribués correspondent à l'importance des parts possédées

antérieurement (RDAF 2008 II, p. 409 cons. 4b, confirmé par arrêt du TF du 13.03.2008

[2C_720/2007]; Thomas,

op. cit., p. 74). Contrairement à ces cantons, la loi neuchâteloise ne traite

pas cette question. Il convient dès lors d'interpréter son texte pour en

dégager le sens véritable (RJN

2009, p. 325 cons. 4a, 1999. p. 205 cons. 2b).

c)

Selon la jurisprudence, la loi s'interprète en premier lieu

d'après sa lettre. Si le texte légal n'est pas absolument

clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, il faut

rechercher la véritable portée de la norme, en la dégageant de sa relation avec

d'autres dispositions légales, de son contexte, du but poursuivi, de son esprit

ainsi que de la volonté du législateur, telle qu'elle résulte notamment des

travaux préparatoires (ATF 137 II 164

cons. 4.1). Lorsque le texte légal est clair, l'autorité qui applique le droit

ne peut s'en écarter que s'il existe des motifs sérieux de penser que ce texte

ne correspond pas en tous points au sens véritable de la disposition visée et

conduit à des résultats que le législateur ne peut avoir voulus et qui heurtent

le sentiment de la justice ou le principe de l'égalité de traitement. De tels

motifs peuvent résulter des travaux préparatoires, du fondement et du but de la

prescription en cause, ainsi que de sa relation avec d'autres dispositions (ATF

138.

II 557

cons. 7.1 et les références citées).

De

la lettre de l'article 2 LDMI,

il ressort que constitue un transfert tout acte juridique qui a pour effet de

conférer la propriété à un tiers, juridiquement ou économiquement. Dans son

rapport à l'appui du projet de loi, le Conseil d'Etat a précisé au sujet de

cette disposition :

" En ce qui

concerne la notion de transfert, c'est la réalité économique qui constitue le

critère décisif indépendamment de la forme juridique que les parties ont

entendu donner à l'opération." (BO GC 1990, vol. 156 I 328)

Le

Tribunal administratif, auquel a succédé depuis le 1er janvier 2011

la Cour de droit public, a déjà eu l'occasion d'admettre, d'une part, que la

transformation de la copropriété en propriété commune et vice-versa ne

constituait pas un transfert juridique de la propriété et, d'autre part, qu'il

n'y avait pas transfert économique lorsque les communistes et copropriétaires

restaient les mêmes personnes et que la valeur des parts, respectivement des

quotes-parts, restait identique. Il a précisé que c'était d'ailleurs manifestement

la raison pour laquelle de nombreuses législations cantonales exonéraient du

droit de mutation un tel transfert lorsqu'il y avait identité de personnes et

de parts. Selon ladite autorité, il s'agissait là de tenir compte de la

neutralité économique (RJN 2009 p. 325 cons. 4c et les références citées).

Le

Tribunal administratif a également déjà jugé que si la sortie d'un membre de

l'indivision ne conférait pas à celui qui restait la propriété sur la chose

puisque le droit de propriété de celui-ci s'étendait déjà juridiquement à la

chose entière (art. 652 CC), elle étendait toutefois l'influence au sein de la

communauté de ceux qui restaient ou, lorsque la sortie entraînait la fin de la communauté

(art. 654 CC), le droit de propriété commune était transformé en un droit de

propriété ordinaire. Ainsi, à tout le moins économiquement, les droits patrimoniaux

de celui qui quittait la communauté étaient alors transférés à celui ou ceux

qui demeuraient propriétaires de la chose. Considérant ainsi que pareille

opération était bien envisagée par l'article 2 LDMI, il a été retenu

que la sortie d'indivision d'un membre d'une société simple propriétaire d'un

immeuble constituait un transfert soumis au paiement des lods. Ces derniers

étaient calculés sur la valeur de la part du membre sortant, celui ou ceux qui

avaient racheté cette part étant déjà propriétaire "économique" de la

sienne ou des leurs (RJN 1999, p. 205 cons. 2b et 3b et les références

citées).

d)

En l'espèce, il n'y a manifestement pas changement de personnes. Par ailleurs,

il résulte de l'acte notarié du 16 septembre 1980, relatif à la donation et à

la constitution de l'indivision que, dans le régime de propriété commune,

chacun avait un droit égal. Il ressort également de la relation de mutation au

cadastre établie suite à cette opération qu'il était considéré que chacun des

trois recourants détenait un tiers des articles [a]

et [b] du cadastre de […], ainsi que [c], [d] et [e] du cadastre des […]. Il y

a lieu de relever à cet égard que l'idée de quotes-parts à certains biens, même

en matière de propriété commune, est une notion indispensable au regard du

droit fiscal (ATF 87 I 342, p. 343

cons.3 et les références citées; RJN 2009, p. 325 cons. 4c). Il résulte de

l'acte authentique du 22 avril 2009 relatif à la dissolution et au partage de

l'indivision, que la valeur cadastrale des attributions convenues était,

respectivement, de 157'000 francs pour X3, de

200'000 francs pour X2 , et de 197'900 francs pour

X1,

ces deux derniers s'étant acquittés d'une soulte en faveur de X3,

respectivement, de 15'033.35 francs pour X2 et

de 12'933.35 francs pour X1. Aussi, force

est de constater que le droit de propriété commune sur l'ensemble des immeubles

a été transformé en un droit de propriété ordinaire correspondant pour chacun

des trois recourants à un tiers environ du montant de l'estimation cadastrale

de la chose entière. Autrement dit, ils ont acquis, en propriété ordinaire, des

biens dont la valeur coïncidait avec la part, dont chacun était déjà

propriétaire économiquement dans l'indivision.

Par

conséquent et au vu de ce qui précède, si l'acquisition d'immeuble par voie

d'échange constitue un transfert imposable (art. 10 LDMI), cela n'est possible

que pour un transfert au sens de l'article 2 LDMI. Or tel n'est pas

le cas en l'occurrence, le transfert résultant du partage d'une propriété

commune aux conditions exposées ci-avant ne constituant ni un transfert

juridique ni un transfert économique.

5.

Pour

ces motifs, le recours doit être admis et les décisions de l'OIIS annulées. Il

est statué sans frais, les autorités cantonales n'en payant pas (art. 47 al. 2

LPJA). Vu le sort de la cause, les recourants ont droit a des dépens, qui

doivent être fixés par appréciation sur la base du dossier en l'absence de

mémoire du mandataire (art. 66 TFrais, applicable par

renvoi de l'art. 69 TFrais). L'activité déployée par celui-ci peut être évaluée

à quelque 6 heures. Eu égard au tarif usuellement appliqué par la Cour de

céans, de l'ordre de 250 francs de l'heure (CHF 1'500), des débours à raison de

10.

% des honoraires (CHF 150, art. 65 TFrais, applicable par renvoi de

l'art. 69 TFrais) et de la TVA au taux de 8 % (CHF 132), l'indemnité de dépens

est fixée à 1'782 francs.

Dispositif

Par ces motifs,

LA Cour de droit public

1. Admet

le recours.

2. Annule

la décision sur réclamation de l'Office des impôts immobiliers et de succession

du

31 octobre 2012, ainsi que ses trois taxations définitives du 15 mai 2009.

3. Statue

sans frais et ordonne la restitution de leur avance de frais aux recourants.

4. Alloue

aux recourants une indemnité de dépens de 1'782 francs à la charge de l'intimé.

Neuchâtel, le 3 septembre 2013

Art. 343 CC

Dissolution

1. Cas

L'indivision cesse:

1.

par convention ou

dénonciation;

2.

par l'expiration du temps

pour lequel elle a été constituée, sauf le cas de prolongation tacite;

3.

lorsque la part d'un

indivis est réalisée après saisie;

4.

par la faillite d'un

indivis;

5.

à la demande d'un indivis

fondée sur de justes motifs.

Art. 346 CC

Partage

1 Le partage

de l'indivision a lieu ou les parts de liquidation s'établissent sur les biens

communs, dans l'état où ils se trouvaient lorsque la cause de dissolution s'est

produite.

2 Ni le

partage, ni la liquidation ne peuvent être provoqués en temps inopportun.

Art. 652 CC

Propriété

commune

1. Cas

Lorsque plusieurs personnes formant une communauté en vertu de la

loi ou d'un contrat sont propriétaires d'une chose, le droit de chacune s'étend

à la chose entière.