Perception d'une contribution de plus-value résultant d'une mesure d'aménagement du territoire.

Faits

A.

Le bien-fonds 2440 du cadastre des Eplatures,

situé en zone agricole (ci-après : ZA), se composait des immeubles 5717/A et

5718/B, représentant chacun une part de copropriété de 500/1000, le premier

étant propriété de feu A.________, le second de B.________. Au décès en 2011 du

prénommé, père de C.________, D.________, E.________, F.________ et B.________,

les premières ont acquis par succession et en copropriété l’immeuble 5717/A,

alors que la dernière a conservé la propriété de l’immeuble 5718/B.

Une modification partielle du plan d'aménagement de la Commune de La

Chaux-de-Fonds, sanctionnée par le Conseil d'Etat le 9 mars 2005, a attribué 1'024 m2

de la parcelle 2440, sur laquelle existaient une habitation et un rural, à la

zone d’habitation à faible densité (ci-après : ZHFD), et 1'216 m2

à la zone de verdure (ci-après : ZV).

Par lettre du 16 juillet 2008, le Service de l’aménagement du

territoire (ci-après : SAT) du Département de la gestion du territoire

(actuellement : Département du développement territorial et de l'environnement,

ci-après : département) a informé feu A.________ et B.________ qu’ils seraient

assujettis à une contribution de plus-value en raison de l’introduction en zone

d’urbanisation (soit ZV) d’une surface de 1'216 m2 de l’article

2440, laquelle ne serait toutefois pas perçue tant et aussi longtemps que cette

partie du terrain serait affectée à la ZV. Suite à cette prise de position, le

département a retenu, par décision du 22 octobre 2008, notifiée à chacun des

deux prénommés, d’une part, qu’il n’y avait pas lieu de percevoir de plus-value

pour le bien-fonds 2440, tant et aussi longtemps que son affectation ne

changerait pas et, d’autre part, qu’en cas de modification de la ZV et

d’affectation à une autre zone d’urbanisation ou à une zone spécifique,

consécutive à une modification du plan d’aménagement communal, sanctionnée par

le Conseil d’Etat, une plus-value serait alors due et une nouvelle décision

fixant le montant de celle-ci serait rendue. Il a précisé que l’éventuel

changement d’affectation précité était garanti par une hypothèque légale

mentionnée à l’Office du registre foncier de l’arrondissement des Montagnes et

du Val-de-Ruz au bien-fonds 2440 à la requête du SAT. Feu A.________ et B.________

n’ayant pas recouru contre ce prononcé, ce service a requis, le 15 décembre 2008,

l’inscription de cette hypothèque légale.

Par courrier du 14 mai 2009, le SAT a informé les prénommés qu’une

contribution de plus-value serait perçue sur l’augmentation de valeur

consécutive à l’introduction d’une surface de 1'118 m2 en zone

d’urbanisation (soit ZHFD) sur l’article 2440, plus-value qui, selon la

détermination de la valeur objective de cet article telle qu’établie le 12

janvier 2009 par les architectes G.________ et H.________, serait de 15'962.40

francs. Faisant usage de l’exercice de leur droit d’être entendus, feu A.________

et B.________ ont signalé au SAT que leur bien-fonds était une ferme familiale,

avec logements occupés par l’exploitant et un membre de la famille, que

l’exploitation de la ferme était rendue difficile par l’urbanisation

industrielle du village du Crêt-du-Locle et que leur parcelle avait perdu de la

valeur compte tenu de son affectation et de son aménagement exclusif en ferme

agricole (courrier du 05.06.2009). En réponse à ses objections, ledit service a

indiqué aux prénommés qu’il n’y avait pas lieu de revenir sur le montant

précédemment articulé, tout en leur précisant que sa perception devait être

remise à la cessation de l’exploitation ou à l’aliénation du bien-fonds

(courrier du 17.07.2009). Par décision du 17 février 2010, notifiée à feu A.________

et B.________, le département a fixé la contribution à 15'962.40 francs

(20 % d’une plus-value de CHF 79'812), compte tenu en particulier

d’une valeur de 2 francs l’unité, antérieurement au changement de zone, et de 136

francs l’unité, postérieurement à celui-ci. Il a précisé que le délai de

perception était arrêté à la cessation de l’exploitation agricole du

propriétaire, sous réserve d’une vente, d’une cession ou d’une construction

préalable; passé ce délai, le montant perceptible de la plus-value porterait

intérêt au taux de 5 % l’an. Le département a encore rendu attentif les

intéressés que la plus-value était garantie par une hypothèque légale

mentionnée à l’Office du registre foncier de l’arrondissement des Montagnes et

du Val-de-Ruz au bien-fonds 2440 à la requête du SAT.

Par acte notarié du 30 août 2013, C.________, D.________, E.________ et

F.________, d’une part, et I.________ SA, d’autre part, ont conclu une promesse

de vente et achat portant sur l’immeuble 5717/A. Le 12 novembre 2014, le

Conseil d'Etat a sanctionné la modification partielle du plan d'aménagement de

la Commune de La Chaux-de-Fonds, attribuant 910 m2 de la

parcelle 2440, situés depuis 2005 en ZV, à la zone mixte (ci-après : ZM).

Cette modification a été publiée dans la feuille officielle le 21 novembre

suivant. Par acte notarié du 18 décembre 2014, la vente immobilière précitée s’est

concrétisée. Se référant à l’hypothèque légale de droit cantonal de rang

privilégié de 15'462.40 francs, l’acquéresse déclarait, dans cet acte, reprendre

à l’entière décharge des venderesses la part de celles-ci à ladite hypothèque

légale, dont elle se reconnaissait débitrice et constituante. I.________ SA a

également acquis l’immeuble 5718/B. Le 8 janvier 2016, elle s’est acquittée de

la plus-value de 15'962.40 francs, qui a entraîné la radiation de l’hypothèque

légale afférente.

Par courrier du 18 août 2017, le SAT a informé C.________, D.________, E.________,

F.________ et B.________ qu’elles étaient débitrices d’une contribution de

plus-value, compte tenu de la modification partielle du plan d'aménagement de

la Commune de La Chaux-de-Fonds, sanctionnée le 12 novembre 2014, par laquelle une

surface de 910 m2 de la parcelle 2440 avait été attribuée de la

ZV à la ZM. En effet, la décision du département du 22 octobre 2008 prévoyait

qu’"en cas de modification de la zone de verdure et d’affectation à une

autre zone d’urbanisation ou à une zone spécifique, consécutivement à une

modification du plan d’aménagement, sanctionnée par le Conseil d’Etat, une

plus-value sera alors due et une nouvelle décision fixant le montant de

celle-ci sera rendue par notre département". Exerçant son droit d’être

entendue, C.________ a informé, le 4 septembre 2017, le SAT qu’elle estimait

que la débitrice de ladite contribution de plus-value était I.________ SA. Ce

service lui a répondu que, conformément à l’acte de vente du 18 décembre 2014,

ladite entreprise était tenue au paiement de la plus-value relative à la mise

en ZHFD d’une partie du bien-fonds 2440 en 2005 et non au versement de la

plus-value en lien avec l’attribution, en novembre 2014, à la ZM de 910 m2

de cet article, précédemment affecté en ZV (courrier du 14.11.2017). Le 15

décembre 2017, le SAT a rendu attentif C.________, D.________, E.________, F.________

et B.________ que, selon la détermination de la valeur objective de la parcelle

2440 telle qu’établie le 3 novembre 2017 par les architectes G.________ et H.________,

la contribution de plus-value à percevoir sur l’augmentation de valeur

consécutive à l’introduction d’une surface de 910 m2 en ZM

serait de 32'580 francs. Suite à un échange de correspondance entre ce service

et les prénommées (courriers des 27.02.2018, 20.08.2018 et 04.09.2018), le

département a rendu, le 15 mai 2019, une décision relative à la perception de

la plus-value annulant et remplaçant son prononcé du 22 octobre 2008. Il a

arrêté la contribution de plus-value portant sur la surface de 910 m2

à 32'580 francs (20 % d’une plus-value de CHF 162’900), compte tenu

en particulier d’une valeur de 20 francs l’unité, antérieurement au changement

de zone, et de 210 francs l’unité, postérieurement à celui-ci.

B.

C.________, D.________, E.________, F.________

et B.________ interjettent recours devant la Cour de droit public du Tribunal

cantonal contre la décision du 15 mai 2019 du département, dont elles demandent

l’annulation, avec suite de frais et dépens. Plus précisément, concluant à ce

qu’il soit dit et constaté que ni la révision du plan d’affectation local du 9

mars 2005 ni celle de novembre 2014 ne sauraient fonder la perception d’une

contribution de plus-value, elles requièrent la réforme de la décision

entreprise, en ce sens qu’elles ne doivent aucune contribution de plus-value. En

substance, les recourantes sont d’avis que la modification partielle du plan

d’aménagement local (ci-après : PAL) de 2014 n’entraîne pas une quelconque

plus-value, les dispositions légales pertinentes limitant le prélèvement d’une telle

contribution à l’affectation à la zone d’urbanisation ou à une zone spécifique

et non, comme ici, lors d’une modification d’affectation entre deux "sous-zones"

de la zone d’urbanisation. De même, elles estiment qu’aucune contribution de

plus-value ne pouvait être due sur la base de la modification du PAL de 2005.

D’une part, la loi ne permettrait pas de scinder "fictivement" le

bien-fonds 2440, comme l’avait fait le département dans ses décisions des

22 octobre 2008 et 17 février 2010. D’autre part, la perception d’une

telle contribution n’était plus possible pour cause de prescription. Enfin, les

recourantes soutiennent qu’on ne saurait leur reprocher un quelconque abus de

droit et que des motifs d’équité ne sauraient suppléer l’absence de base légale

suffisante à la perception contestée.

C.

Dans ses observations, le département conclut

au rejet du recours dans la mesure où il est recevable, avec suite de frais. En

résumé, il signale que les décisions des 22 octobre 2008 et 17 février 2010

n’ont pas été contestées et sont entrées en force, de sorte que la situation

était claire pour les intéressées qui devaient s’attendre à un nouveau prononcé

pour la surface affectée à la ZV en 2005. D’ailleurs, de par sa taille, sa

proximité avec la ferme et sa localisation, la ZV du bien-fonds 2440 devait

être considérée comme un espace non construit au sens du règlement

d’aménagement communal (ci-après : RAC), de sorte qu’aucune construction ni

aucun aménagement conforme à la zone ne pouvait être autorisé; autrement dit,

cette surface ne correspondait, suite à la modification du PAL de 2005, ni à

une zone d’urbanisation, ni à une zone à bâtir, ni à une zone spécifique. Le

département considère encore que tant sa décision du 22 octobre 2008 que

l’hypothèque légale inscrite au registre foncier en lien avec celle-ci ont non

seulement interrompu mais suspendu le délai de prescription, de sorte que c’est

le délai absolu de 15 ans qui s’appliquerait, ce qui signifierait que

l’échéance de la taxation était au plus tôt au 9 mars 2020.

C O N S I D E R A N T

en droit

Considérants

1.

Interjeté dans les formes et délai légaux, le

recours est recevable.

2.

a) L'article 5 al. 1 LAT

prévoit que le droit cantonal établit un régime de compensation permettant de

tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent

de mesures d’aménagement. La notion d'avantage majeur est ainsi une notion de

droit fédéral. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur doit être de nature

économique et s'apprécier selon l'ensemble des circonstances (ATF 132 II 401

cons. 2.1). Pour le surplus, c'est au droit cantonal qu'il appartient de

mettre en œuvre l'article 5 al. 1 LAT de façon autonome,

s'agissant notamment du taux de la taxe, de son débiteur et du moment de sa

perception. Il s'agit de dispositions cantonales indépendantes, dont le Tribunal

fédéral examine l'application sous l'angle restreint de l'arbitraire (ATF 128 I 46 cons.

1; cf. aussi arrêt du TF du 23.02.2015

[1C_184/2014] cons. 2.1).

b) La réglementation neuchâteloise (art. 33 ss LCAT) a été

mise en place suite à l'entrée en vigueur, le 1er janvier 1980, de

l'article 5 al. 1 LAT. Selon l'article 33 LCAT, les

avantages et les inconvénients résultant de mesures d'aménagement du territoire

font l'objet d'une compensation s'ils sont majeurs. L'augmentation de valeur

d'un bien-fonds consécutive à son affectation à la zone d'urbanisation (art. 47)

ou à une zone spécifique (art.

53) est réputée avantage majeur constituant une plus-value (art. 34 al. 1

LCAT, dans sa teneur jusqu'au 30.04.2019

[ci-après : aLCAT], applicable en l'espèce conformément à la disposition

transitoire à la modification du 26.03.2019, à teneur de laquelle les

procédures de perception de la contribution de plus-value sont soumises aux

dispositions applicables au moment de l’entrée en vigueur de la mesure

d’aménagement). Celle-ci est la

différence présumée entre la valeur d'un bien-fonds avant et après la mesure

d'aménagement (art. 34 al. 2 aLCAT). En

cas de plus-value, une contribution correspondant à 20 % de celle-ci est

due à l'Etat par le propriétaire du bien-fonds (art. 35 al. 1 aLCAT). Le

département arrête le montant de la plus-value et celui de la contribution au

moment où la mesure d'aménagement entre en vigueur (art. 36 aLCAT). Selon

l’article 37 aLCAT, après

consultation de la commune, le département fixe le délai de perception en

tenant compte des besoins en terrains à bâtir et de la possibilité d’utiliser

le bien-fonds (al. 1). La perception peut être différée ou échelonnée à la

demande du propriétaire qui justifie de circonstances particulières (al. 2),

étant précisé que la perception de la contribution de plus-value est, quoi

qu’il en soit, différée aussi longtemps que dure l'assimilation à la zone

agricole ou viticole (al. 4 en

lien avec l'art. 48 al. 4 aLCAT). Elle intervient

cependant au plus tard lors de l'aliénation du bien fonds (al. 3).

Ainsi

que cela ressort du texte et de la systématique de la loi, le droit

neuchâtelois limitait le prélèvement d'une plus-value aux deux affectations

mentionnées à l'article 34 aLCAT.

En effet, la section 5 du chapitre 2 de cette loi, dans sa teneur jusqu’au

30.

avril 2019, pose le principe de la compensation (art. 33) avant de

définir ce qui est réputé constituer un avantage et la manière dont on chiffre

la répercussion positive d'une mesure d'aménagement du territoire (art. 34 aLCAT).

Cette systématique, élaborée par une commission du Grand Conseil (BGC 1986 I,

p. 642 ss), a été reprise de la LCAT du 24 juin 1986 sous l'empire de laquelle

seule l'affectation à la zone d'urbanisation était réputée avantage majeur (RLN

XII, p.5 ss; art. 19 et 20 aLCAT).

Dans un projet de loi ultérieur, le Conseil d'Etat a manifesté sa volonté

d'étendre la notion légale "d'avantage" non seulement à l'affectation

d'un bien-fonds à la zone spécifique – qui figure dans la loi actuellement en

vigueur – mais encore à toutes autres situations, par l'introduction dans le

texte de l'adverbe "notamment" (BGC 1990-91 II, p. 2446). Ce projet

de loi a cependant été retiré par le gouvernement cantonal (ibid., p. 2534) et

le texte en vigueur jusqu’au 30 avril 2019, adopté le 2 octobre 1991 sur

nouvelle proposition du Conseil d'Etat du 21 août précédent, ne comporte

pas l'adverbe précité. Force est donc de déduire de ce qui précède que le

législateur neuchâtelois a entendu percevoir, en application des

dispositions ici applicables, une contribution uniquement lorsque la

plus-value résulte de l'affectation d'un bien-fonds à la zone d'urbanisation ou

à une zone spécifique (RJN 2001, p. 262 cons. 2b, 1998, p. 271 cons. 2b).

A

contrario, il apparaît que, conformément aux articles 33 et suivants LCAT en

vigueur jusqu’au 30 avril 2019, l'Etat ne prélève notamment aucune contribution

lorsqu'une plus-value provient de la modification des prescriptions concernant

une zone déjà constructible antérieurement, en particulier si des prescriptions

spéciales en matière de police des constructions augmentent les possibilités d'exploitation

du bien-fonds concerné, ni lorsqu’est accordée une dérogation permettant une

utilisation d'un bien-fonds plus intensive que celle prévue par le régime

ordinaire de la zone concernée, toutes situations qui peuvent apparaître comme

des avantages offerts par les mesures d'aménagement (cf. DFJP/

OFAT, Etude relative à la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, 1981,

n° 6 ad art. 5 LAT, p. 116 ss, spéc. p. 119-120 cité in : RJN 2001, p. 262 cons. 2c, 1998, p. 271

cons. 2b). En outre, l'affectation en zone à bâtir est seulement réputée

avantage majeur aux termes de l'article 34 al. 1 LCAT, présomption qui est

réfragable (RJN 2001, p. 262 cons. 2c, 1998, p. 271 cons.

3b).

c) Selon la jurisprudence cantonale confirmée par le Tribunal fédéral,

le caractère majeur de l'avantage procuré par la mesure d'aménagement doit être

apprécié au regard de la variation réelle et concrète de la valeur de

l'immeuble en cause et non dans l'abstrait. Est déterminante la possibilité

effective d'utiliser la parcelle pour la construction d'une manière conforme à

la zone dont elle fait désormais partie (arrêts du TF des 28.01.2008

[1C_290/2007] cons. 4 et 23.02.2015

[1C_184/2014] cons. 2.2.1; RJN

2003, p. 360 cons. 4a et les références citées). Il

faut tenir compte, équitablement, dans le cas concret, des avantages et

inconvénients majeurs tels qu'ils résultent de l'ensemble des circonstances

propres à la mesure d'aménagement considérée (ATF 132 II 401 cons. 2.1; RJN 1994, p. 167 cons. 3a). La doctrine et la jurisprudence

ont en outre interprété l'article 34 al. 2 aLCAT en ce sens que c'est la valeur objective du terrain qui doit être

prise en considération (ATF 132 II 401 cons. 2.1; arrêt du TF du 28.01.2008

[1C_290/2007] cons. 4.1 et 4.2 citant Parrino,

La contribution sur la plus-value dans le canton de Neuchâtel in : Mémoire

ASPAN n° 57, Berne 1992, p. 46; arrêt du TF du 27.11.2006

[1A.134/2006] cons. 2.1 et les références citées). Il s'agit donc de procéder à l'estimation du terrain en deux étapes,

avant et après la mesure d'aménagement, en ne s'appuyant que sur des critères

objectifs. En cas de vente, l'estimation ne peut se baser uniquement sur les

prix effectivement payés, ni sur la valeur cadastrale (ATF 132 II 401

cons. 2.1; arrêt du TF du 23.02.2015

[1C_184/2014] cons. 2.2.1; RJN

2003, p. 360 cons. 4a). Il

n'y a pas lieu de tenir compte de circonstances particulières comme le fait que

le propriétaire avait acquis l'immeuble, avant la mesure d'aménagement, à un

prix dépassant sa valeur objective, ni un éventuel remaniement parcellaire ou

une vente pour provoquer une réunion avec les articles adjacents. Il découle en

effet de la loi que la plus-value soumise en principe à contribution est la

différence présumée entre la valeur d'un bien-fonds avant et après la mesure

d'aménagement (art. 34 al. 2 aLCAT), le

moment déterminant étant celui où cette mesure entre en vigueur (art. 36 aLCAT). En

revanche, le caractère objectif des valeurs à comparer impose qu'il soit tenu

compte de toutes les caractéristiques de l'immeuble en question (situation,

équipements existants, accessibilité, qualité du sol, etc.) (RJN

2003, p. 360 cons. 4a et les références citées).

3.

a) En l’espèce, il n’est pas contesté qu’avant

la modification partielle du plan d'aménagement de la Commune de La

Chaux-de-Fonds, sanctionnée par le Conseil d'Etat le 9 mars 2005, l’ensemble du

bien-fonds 2440 était situé en ZA et que, suite à cette modification, 1'216 m2

de cette parcelle ont été affectés à la ZV, alors que la partie du terrain, sur

laquelle se trouvaient une habitation et un rural, a été attribuée à la ZHFD.

On rappellera, à cet égard, que la zone d'urbanisation est définie

selon les catégories mentionnées à l'article 47 aLCAT, soit

les zones destinées notamment à l'habitat, aux activités économiques, aux

sports et aux espaces verts, la zone d'utilité publique (par renvoi à l'art. 49

LCAT), ainsi que les terrains propres à la construction qui sont largement

occupés par des bâtiments et ceux qui seront nécessaires à la construction dans

les quinze ans à venir. Or, la ZHFD est dévolue principalement à l’habitat

individuel (art. 194 al. 1 RAC), alors que la ZV a pour objectif de

préserver des espaces verts destinés à contribuer à une bonne qualité de vie

dans le site bâti (art. 236 RAC). La ZV est réservée à des activités de détente

et de délassement, est caractérisée par des surfaces aménagées en parcs

arborés, jardins d'agrément, parcs d'acclimatation, parcs urbains et places de

jeux, ou par des espaces non construits (art. 235 al. 1 RAC), étant précisé que

seuls des bâtiments nécessaires à l'entretien et à la mise en valeur des

espaces de détente sont tolérés dans cette zone et que les bâtiments

d'habitation existants ne peuvent être qu'entretenus (art. 237 RAC).

D’ailleurs, selon l’article 22 al. 2 let. a RAC, tant la ZHFD que la ZV

constituent des subdivisions de la zone d’urbanisation communale. Il s’ensuit que

c’est en 2005 qu’est entrée en vigueur la mesure d'aménagement du

territoire, qui ayant attribué à la zone d’urbanisation l’intégralité de

l’article 2440, était susceptible de donner lieu à une contribution de plus-value, compte tenu de l'augmentation de valeur du bien-fonds consécutive

précisément à cette affectation à ladite zone.

b) Ceci

étant précisé, il y a lieu de constater que, faisant suite à la modification partielle du plan d'aménagement de la Commune de La Chaux-de-Fonds,

sanctionnée en 2005 par le Conseil d'Etat, le département a rendu deux

décisions séparées, respectivement, le 22 octobre 2008 et le 17 février 2010.

La première, concernant la surface de 1'216 m2 de la parcelle

2440, prévoyait qu’il n’y avait pas lieu de percevoir de plus-value pour le

bien-fonds 2440, tant et aussi longtemps que son affectation ne changerait

(ch. 1 du dispositif), et qu’en cas de modification de la ZV et d’affectation

à une autre zone d’urbanisation ou à une zone spécifique, consécutive à une

modification du plan d’aménagement communal, une plus-value serait alors due et

une nouvelle décision fixant le montant de celle-ci serait rendue (ch. 2 du

dispositif). La seconde, relative à la partie de l’article 2440 attribué à la ZHFD,

a fixé la contribution de plus-value à 15'962.40 francs, en précisant que

le délai de perception était arrêté à la cessation de l’exploitation agricole

du propriétaire, sous réserve d’une vente, d’une cession ou d’une construction

préalable. Chacun de ces deux prononcés a donné lieu à l’inscription d’une

hypothèque légale au registre foncier, la première pour garantir l’éventuel

changement d’affectation à une autre zone d’urbanisation ou à une zone

spécifique des 1'216 m2 situés en ZV, suite à la modification

précitée de 2005; la seconde pour assurer la plus-value de

15'962.40 francs résultant de la part de terrain du bien-fonds 2440,

attribuée à la ZHFD en 2005.

c) Force est de constater que la manière dont a procédé le département

n’est pas conforme aux articles 33 ss aLCAT.

Conformément au texte et à la systématique de la loi, le droit neuchâtelois

pertinent jusqu’au 30 avril 2019 limite le prélèvement d’une plus-value au

passage d’une parcelle en zone d’urbanisation ou en zone spécifique et ceci

pour autant que l’avantage résultant de cette mesure

d'aménagement du territoire puisse être qualifié de majeur. Or, le caractère

majeur de l'avantage implique que les différences de valeur peu importantes ou

insignifiantes ne doivent pas être prises en considération. Autrement dit, la

plus-value doit avoir un certain poids par rapport à la valeur normale du

bien-fonds (ATF

132.

II 401 cons. 2.1 et les références citées). Il s’ensuit que selon les

principe légaux exposés ci-avant, lesquels sont à mettre en lien avec la

volonté du législateur neuchâtelois de circonscrire la perception d’une

contribution de plus-value aux seules affectations mentionnées à l’article 34 aLCAT, le

département ne pouvait surseoir à fixer la contribution de plus-value

s’agissant des 1'216 m2 du bien-fonds 2440, attribués à la ZV. Tant

le montant de la plus-value que celui de la contribution devaient être arrêtés

au moment où la mesure d'aménagement pertinente au sens de l’article 34 aLCAT entrait

en vigueur, soit ici en 2005. Le fait qu’à ce moment-là, la mesure

d'aménagement n’a pas induit un avantage majeur, en ce qu’elle portait sur

l’affectation de 1’216m2 à la ZV, aurait dû conduire le département

à renoncer à prendre en considération la différence de valeurs résultant de

cette attribution à la ZV, car peu importante, voire insignifiante, et non à

différer la fixation du montant de la plus-value et celui de la contribution à

une date future, à savoir au moment où entrerait en vigueur un éventuel

changement d’affectation à une autre zone d’urbanisation ou à une zone

spécifique procurant, lui, contrairement à celui précité de 2005, un avantage

majeur à ses copropriétaires. A ce sujet, il convient de souligner que l’intimé

lui-même a admis, dans ses observations sur le recours, que la ZV du bien-fonds

2440.

devait être considérée comme un espace non construit sur lequel aucune

construction ni aucun aménagement conforme à la zone ne pouvait être autorisé,

compte tenu de sa taille, sa proximité avec la ferme et sa localisation. On

rappellera encore que le caractère majeur de l'avantage procuré par la mesure

d'aménagement doit être apprécié au regard de la variation réelle et concrète

de la valeur de l'immeuble et que pour se faire la possibilité effective

d'utiliser la parcelle pour la construction d'une manière conforme à la zone

dont elle fait partie, suite au changement d’affectation, est déterminante. Or,

le département admet – comme déjà dit – lui-même qu’aucune construction ni

aucun aménagement conforme à la zone ne pouvait être autorisé sur la partie en

ZV de l’article 2440.

En définitive, l’intimé ne pouvait procéder comme il l’a fait. Il ne

pouvait surseoir, jusqu’à la date de l’entrée en vigueur d’un éventuel autre changement

d’affectation, pour fixer la contribution de plus-value afférente aux 1'216 m2

du bien-fonds 2440 attribués à la ZV, alors que c’est la

modification de 2005 qui a conduit à l’entrée en zone d’urbanisation de cette

surface. On rappellera en effet que, contrairement à ce que soutient le

département dans ses observations sur le recours, la totalité de la surface de

l’article 2440, y compris celle attribuée à la ZV, a été affectée à la zone

d'urbanisation (art. 47 LCAT) consécutivement à la modification partielle du

plan d'aménagement de la Commune de La Chaux-de-Fonds de 2005. Or, comme déjà

dit, une contribution de plus-value peut uniquement être perçue lors de l’affectation

d’un bien-fonds à la zone d'urbanisation, comme cela a été le cas en 2005 pour

l’article 2440, ou à une zone spécifique, et ce pour autant que

l’avantage en résultant puisse être qualifié de majeur, ce qui –

conformément aux observations sur le recours du département lui-même – n’était

pas le cas s’agissant de la surface en ZV de cette parcelle. Contrairement à ce

qu’a entendu faire l’intimé, en s’écartant d’ailleurs tant des dispositions

légales que de la volonté du législateur neuchâtelois, le prélèvement d’une

telle contribution n’est pas donné lorsque – comme c’est le cas ici, suite à la

modification partielle du plan d'aménagement de la Commune de La

Chaux-de-Fonds, sanctionnée le 12 novembre 2014 par le Conseil d'Etat – la

plus-value provient de la modification de prescriptions concernant un

terrain déjà affecté à la zone d’urbanisation.

Cette

appréciation n’est en rien modifiée par le fait que la décision du

22.

octobre 2008 n’a pas été contestée par les copropriétaires de l’époque.

Tout d’abord, il convient de souligner que le chiffre 1 du

dispositif de ce prononcé posait qu’il n’y avait pas lieu en 2008 de percevoir

de plus-value, en réservant une telle perception en cas de changement d’affectation.

Cette réserve ne signifiait toutefois pas qu’il y aurait automatiquement et

indépendamment de tout autre examen une plus-value en cas de changement

d’affectation. Autrement dit, la perception d’une plus-value ne pouvait, en

tout état de cause, s’entendre que dans l’hypothèse où les autres conditions

seraient réalisées, soit dans l’hypothèse où en particulier l’exigence de

l’existence d’une plus-value, arrêtée au moment pertinent, serait respectée.

Quant au chiffre 2 du dispositif de la décision du 22 octobre 2008, il ne s’agissait pas d’une condition posée à la renonciation d’une

perception de plus-value en 2008, mais d’un point indépendant du chiffre 1 du

dispositif, avec valeur purement déclaratoire qui ne saurait, en liant son

auteur, être préjudiciable à une éventuelle future décision. Quoi qu’il en

soit, le prononcé du 22 octobre 2008 ne fait pas obstacle à ce que, dans

la présente procédure – où le département donne suite à ce qu’il avait annoncé

de manière déclaratoire – la Cour de céans examine librement l’objet du litige,

lequel se limite par ailleurs à ce qui a été décidé dans la décision du 15 mai

2019, le prononcé du 22 octobre 2008 devant être considéré comme exorbitant à

dit objet du litige. Ceci dit, la Cour de céans incline à penser que le

département ne pouvait se prévaloir d’une décision rendue en violation des

principes légaux pertinents, quand bien même elle n’avait pas fait l’objet d’un

recours et était, partant, entrée en force. A toute fin utile, on signalera que

les copropriétaires n’étaient lorsque ce prononcé a été rendu pas représentés par

un mandataire professionnel, mais agissaient seuls. De même, l’intimé ne

pouvait se prévaloir de l’inscription au registre foncier d’une hypothèque légale visant

à garantir un éventuel changement d’affectation de la ZV du bien-fonds 2440.

Rappelons à ce propos que, selon l’article 123 LCAT (dans sa teneur au

31.01.2013), les contributions d'équipement dues à la commune et les

contributions de plus-value dues à l'Etat sont garanties par une hypothèque

légale, valable sans inscription, conformément aux articles 836 CC et 99 LI-CC.

Or, lors de l’inscription susdite, la contribution de plus-value relative à la

surface en ZV de l’article 2440 n’était pas due à l’Etat. Non seulement

son montant n’en avait pas été arrêté, pas plus d’ailleurs que le montant même

de la plus-value, mais de plus la différence de valeurs résultant de l’attribution

à la ZV de 1'216 m2 de ce terrain ne pouvait être prise en considération,

puisque devant être considérée comme peu importante, voire insignifiante,

conformément aux observations sur le recours du département lui-même.

D’ailleurs, comme exposé ci-avant, le chiffre 1 du dispositif de la décision du

22.

octobre 2008 posait qu’il n’y avait pas lieu de percevoir de plus-value à

l’époque.

d) Il s’ensuit que ni la modification partielle du plan d'aménagement

de la Commune de La Chaux-de-Fonds, sanctionnée par le Conseil d'Etat le 9 mars

2005, ni celle sanctionnée par cette autorité le 12 novembre 2014 ne saurait

fonder une contribution de plus-value, et ce tant s’agissant de la surface de 1'216 m2

affectée en 2005 à la ZV que concernant les 910 m2 de la

parcelle 2440 attribués à la ZM en 2014.

4.

Le recours se révèle ainsi fondé, sans qu’il y

ait lieu d’examiner les autres griefs invoqués par les recourantes, soit en

particulier celui en lien avec la prescription de la contribution de

plus-value. Les considérants qui précèdent conduisent à l'annulation de la

décision entreprise. Vu l'issue du litige, il n'y a pas lieu de percevoir

des frais (art. 47 al. 1 et 2 LPJA). L'avance de frais effectuée par les

recourantes leur sera restituée. Celles-ci ont droit à des dépens, à la charge

de l'intimé (art. 48 al. 1 LPJA). Le mandataire n'ayant pas

déposé de mémoire d'honoraires et des frais (art. 66 al. 1 TFrais par renvoi de l’art.69 TFrais), la Cour de céans fixera en conséquent les dépens sur la base du

dossier (art. 66 al. 2 TFrais par renvoi de l’art.69 TFrais). L'activité déployée par le mandataire peut être évaluée à quelque 6

heures. Eu égard au tarif appliqué par la Cour de céans de l'ordre de 280 francs

de l'heure (CHF 1'680), des débours à raison de 10 % des honoraires

(CHF 168; art. 65 TFrais par renvoi de l’art. 69 TFrais) et de la TVA au taux de 7,7 % (CHF 142.30), l'indemnité de

dépens est fixée à 1'990.30 francs, débours et TVA compris.

Dispositif

Par ces motifs,

la Cour de droit public

1. Admet le recours.

2. Annule la décision du département du 15 mai 2019.

3. Statue sans frais.

4. Restitue aux recourantes leur avance de frais de 1'320 francs.

5. Alloue aux recourantes une indemnité de dépens de 1'990.30 francs à

charge de l'intimé.

Neuchâtel, le 20 janvier

2020

Art.

5 LAT

Compensation et indemnisation

1 Le

droit cantonal établit un régime de compensation permettant de tenir compte

équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent de

mesures d’aménagement.

1bis Les

avantages résultant de mesures d’aménagement sont compensés par une taxe d’au

moins 20 %. La compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou

aliéné. Le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à

compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains

en zone à bâtir.1

1ter Le

produit de la taxe est utilisé pour financer les mesures prévues à l’al. 2, ou

d’autres mesures d’aménagement du territoire prévues à l’art. 3, en particulier

aux al. 2, let. a, et 3, let. abis.2

1quater Lors

du calcul de la taxe, le montant qui est utilisé dans un délai approprié pour

l’acquisition d’un bâtiment agricole de remplacement destiné à être exploité à

titre personnel est déduit de l’avantage résultant d’un classement en zone à

bâtir.3

1quinquies Le

droit cantonal peut prévoir une exemption de la taxe dans les cas suivants:

a.

elle serait due par une collectivité publique;

b. son produit escompté serait

insuffisant au regard du coût de son prélèvement.

1sexies En

cas d’impôt sur les gains immobiliers, la taxe perçue est déduite du gain en

tant que partie des impenses.4

2 Une

juste indemnité est accordée lorsque des mesures d’aménagement apportent au

droit de propriété des restrictions équivalant à une expropriation.

3 Les

cantons peuvent prescrire la mention au registre foncier du versement

d’indemnités dues par suite de restrictions au droit de propriété.

1

Introduit par le ch. I de la LF du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1er mai

2014 (RO 2014 899; FF 2010

959).

2 Introduit

par le ch. I de la LF du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1er mai

2014 (RO 2014 899; FF 2010

959).

3 Introduit

par le ch. I de la LF du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1er mai

2014 (RO 2014 899; FF 2010

959).

4 Introduit

par le ch. I de la LF du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1er mai

2014 (RO 2014 899; FF 2010

959).