Levée d’opposition à la construction d’un couvert sur l’entrée d’un restaurant (dérogation au croisement des gabarits).

Faits

A.

X.________ (ci-après : tiers intéressé) est propriétaire de

l'article 2024 du cadastre de Sauges (anciennement articles 1327 et 1443),

situé pour l’essentiel en zone d’ancienne localité (ci-après : ZAL) et dans une

moindre mesure en zone résidentielle à faible densité (ci-après : ZDF). Le

restaurant "A.________", qui figure au recensement

architectural du canton de Neuchâtel (ci-après : RACN) en catégorie 1,

avec la valeur 3, de même que l’annexe (bungalow ou pavillon en bois),

sont érigés sur la partie classée en ZAL de cette parcelle. La bâtisse faisant

office de garage et remise se trouve quant à elle sur la partie classée en ZDF

dudit bien-fonds.

Le

22 mai 2014, le Service de l'aménagement du territoire (ci-après : SAT) a préavisé

une demande de pré-consultation portant sur le réaménagement et l'extension du

restaurant "A.________". Les plans accompagnant cette requête

faisaient état de la création d'un auvent surmonté d'une terrasse en façade sud.

Le SAT était d’avis que ce projet requérait, à tout le moins, une dérogation

aux articles 7.07.01 et 7.07.06 du règlement

d'aménagement communal (ci-après : RA) relatifs respectivement aux

toitures et aux ouvertures en

façade en ZAL. Le 22 mars 2016, le tiers intéressé a déposé une demande de

permis de construire pour ouvrage de minime importance, visant à installer sur

l'entrée sud du restaurant un couvert, d’une longueur de 8,86 mètres, d’une

largeur ou profondeur de 6,10 mètres et d’une hauteur de 3,30 mètres, se

prolongeant jusqu'au bungalow et impliquant la démolition d’un balcon existant

(n° SATAC 101756). Cette requête précisait notamment que la trace au sol des

gabarits forjetait sur un bien-fonds voisin, respectivement, que les traces des

gabarits des bâtiments existants et de la construction projetée se croisaient.

Une demande de dérogation à l’article 7.07.01 RA, plus spécifiquement à

l’interdiction des toits plats en ZAL, était jointe à ladite sollicitation de

permis de construire. La commission communale d’urbanisme ayant préavisé

favorablement la demande de permis de construire n° SATAC 101756, le

projet a été mis à l’enquête publique du 19 août au 20 septembre

2016.

Le 15

septembre 2016, Les époux Y.________, copropriétaires de l'article 1449 du

cadastre de Sauges, sis de l’autre côté de la route de la

Corniche, en face du restaurant "A.________", ont formé

opposition à cette requête de permis de construire. Ils alléguaient pour

l’essentiel que le projet ne constituait pas un simple couvert comme mentionné

dans le libellé de la demande de permis de construire, mais plutôt une terrasse

au vu des plans déposés, que l'attache supérieure des gabarits de cette

construction était mal positionnée, et que le projet entraînait des dérogations

à l'interdiction de croisement des gabarits de deux bâtiments, de même qu’à

l'interdiction d'aménager des toitures plates et à la profondeur de mitoyenneté

maximale ressortant du RA et valant pour la ZAL.

Le SAT

ayant préavisé favorablement le projet de construction d’un couvert sur

l’entrée du restaurant avec liaison à l’annexe existante (préavis

de synthèse du 18.10.2017), le Département du développement territorial et de

l'environnement (ci-après : DDTE) a levé le grief de l’opposition des

prénommés relatif au croisement des gabarits, car mal fondé, et a approuvé la

dérogation à l’article 24 RELCAT (croisement des gabarits), qui aurait été

requise par le tiers intéressé pour la construction contestée (décision du

18.10.2017). Le Conseil communal de la Commune de la Grande Béroche

(ci-après : conseil communal) a, pour sa part, levé l'opposition susdite à la

demande de permis de construire n° SATAC 101756, par décision du 21 mars

2018. Dans un prononcé séparé du même jour à l’attention du tiers

intéressé, il a octroyé le permis de construire sollicité.

Les époux Y.________ ont contesté devant le

Conseil d’Etat tant ladite décision communale, levant leur opposition, que le prononcé du

18 octobre 2017 du DDTE. Par décision du 21 août 2019, l’exécutif cantonal

a rejeté leurs recours. A titre préalable, il a exposé que, si la demande

de pré-consultation avait permis au tiers intéressé d'obtenir une première

prise de position des services compétents de l'Etat sur un avant-projet global

de réaménagement et d'extension du restaurant situé sur sa parcelle, une

demande de permis de construire n’avait été déposée que le 22 mars 2016 pour la

pose d'un couvert/auvent. Or, c'était sur la base de cette demande que les

recours devaient être examinés, et non en fonction de la demande de pré-consultation

et des autres travaux que celle-ci pouvait prévoir. Cela étant, il n'en

demeurait pas moins qu'au vu des plans accompagnant chacune des deux demandes,

les caractéristiques de la demande de pré-consultation, dans la mesure où elle

concernait l'installation d'un couvert sur l'entrée du restaurant (dimensions, architecture,

matériaux, éléments conservés et démolis), étaient les mêmes que celles qui figuraient

dans la demande de permis de construire n° SATAC 101756, le seul

changement provenant du fait que le dossier relatif à ce permis ne faisait plus

allusion à une terrasse. Ceci nonobstant, il convenait de se référer au préavis

de principe des services de l'Etat, sollicités lors de la pré-consultation,

dans la mesure où il concernait les éléments de cette requête repris dans la demande

de permis de construire n° SATAC 101756. Le Conseil d’Etat a relevé

que le couvert litigieux, pourvu d'une couverture plate surmontée d'un

garde-corps et non fermé sur les côtés, se distinguait clairement du bâtiment

principal et de l'annexe, dont les dimensions, la forme et l'orientation étaient

différentes. De plus, s'il constituait un prolongement du restaurant, le

couvert n'était pas complètement accolé au bungalow, raison pour laquelle des

gabarits devaient s'appliquer entre ces deux éléments de construction. Cet ouvrage

n'entraînait donc pas de dépassement de la profondeur maximale fixée par le RA,

règle qui valait d'ailleurs plutôt pour les zones dans lesquelles s'appliquait l'ordre

contigu, ce qui n'était pas le cas du village de Sauges, pour lequel l'ordre non

contigu était la règle. Le Conseil d’Etat a encore retenu que la construction

projetée ne pouvait pas être qualifiée de toiture plate impliquant une

dérogation au RA. En effet, selon les plans, la couverture du projet litigieux

sera accessible depuis une porte-fenêtre du premier étage du bâtiment principal

et sera pourvue de balustrades, de sorte qu'elle fera office de terrasse. Or, sa

destination serait ainsi similaire à celle d'un balcon, ouvrage qui serait autorisé

en ZAL par l'article 7.07.05 al. 1 RA, à condition d’être bien intégré à

l'architecture du bâtiment et au site. A cet égard, le Conseil d’Etat a encore

précisé qu’il importait peu qu’au vu de la profondeur (un peu plus de 5 m)

et de la surface (environ 50 m2), la terrasse en question dépassât

celles d'un balcon. Enfin, s’agissant de la demande de dérogation au croisement

de gabarits, il signalait que, si le couvert projeté ne contribuerait ni à la mise

en conformité de la cuisine du restaurant ni à offrir une accessibilité pour

les personnes à mobilité réduite, il poursuivait un but de nature économique,

certes non suffisant pour justifier une dérogation à défaut d’études de

variantes, mais qui, ici, venait s’ajouter au souci de mise en valeur des

atouts du site, ainsi qu’à l’objectif de rendre à la bâtisse existante une ʺlisibilité

complèteʺ. Le Conseil d’Etat a ainsi estimé que la dérogation à

l’article 24 RELCAT se justifiait par des circonstances particulières. Elle ne

risquait de plus pas de vider de leur substance les règles sur les gabarits,

puisque le croisement de gabarits ne concernait pas deux bâtiments habitables,

mais un couvert constituant un lieu de passage vers le restaurant, ainsi qu'une

construction annexe, qui n'était sans doute pas occupée durablement. L’exécutif

cantonal a encore souligné que les copropriétaires de l'article 1449 du

cadastre de Sauges ne prétendaient pas que la dérogation porterait une atteinte

concrète à leurs intérêts privés.

B.

Les époux Y.________ interjettent recours

devant la Cour de droit public du Tribunal cantonal contre cette décision du

Conseil d'Etat, en concluant à son annulation. Ils demandent, principalement, la

constatation de la nécessité d’une dérogation au principe de l’interdiction des

toits plats, respectivement, le refus tant de la dérogation aux articles 24

RELCAT et 7.07.01 RA que du permis de construire sollicité par le tiers

intéressé (n° SATAC 101756), subsidiairement, le

renvoi de la cause à l’autorité inférieure pour nouvelle décision, le tout sous

suite de frais et dépens. Ils invoquent la constatation inexacte et incomplète

des faits pertinents, un abus du pouvoir d’appréciation, ainsi que la violation

des articles 24 RELCAT et 40 LConstr., ainsi que 7.01, 7.02, 7.03, 7.05,

7.06, 7.07, 7.07.01, 7.07.05, 7.11 RA. Plus spécifiquement, ils considèrent, en

tant que voisins directs, être particulièrement lésés par la violation de

l’interdiction des toits plats. A cet égard, ils sont d’avis que l’ouvrage

litigieux ne saurait être assimilé à une terrasse, mais correspond à une

toiture plate destinée à couvrir une plus grande surface du restaurant, de

sorte qu’une demande de dérogation était nécessaire. Les recourants estiment

également être touchés de manière directe par la non inclusion du couvert

projeté dans les calculs de profondeur de mitoyenneté, à mesure que celui-ci

sera visible depuis leur maison et que les prescriptions violées visent

précisément à maintenir l’aspect architectural et esthétique de la ZAL. A ce

propos, ils soutiennent que de par ses dimensions importantes (environ

50 m2), sa fonction de lien entre deux unités, le fait d’être

créée pour prolonger l’espace du restaurant, la toiture en cause ne saurait

être considérée comme un élément secondaire, ne devant pas être pris en compte

dans le calcul de la profondeur de mitoyenneté. Au contraire, reliant le

bâtiment principal du restaurant à l’annexe, elle entre en considération dans

ce calcul, portant ainsi la profondeur totale de l’édifice à 23 mètres,

alors que le RA impose une profondeur de mitoyenneté maximale en ZAL de

15 mètres, respectivement, une profondeur totale de 18 mètres. Les

recourants allèguent encore être lésés, dans leurs intérêts privés, par la

dérogation accordée à l’article 24 RELCAT, celle-ci ayant pour vocation de

porter atteinte aux critères architecturaux et esthétiques de la ZAL, zone dans

laquelle se situe leur maison. A ce sujet, ils sont d’avis que la construction

projetée est uniquement dictée par l’intention d’atteindre une meilleure

solution architecturale en lien avec des motifs de convenance personnelle, soit

le désir de bénéficier d’une terrasse et d’une toiture pour augmenter la

surface du restaurant, à savoir des circonstances ne pouvant justifier une dérogation

au croisement de gabarits. Enfin, les recourants prétendent que le projet mis à

l’enquête publique en 2016 n’aurait pas été approuvé par le Service

cantonal des monuments et sites.

C.

Sans formuler d’observations, le Conseil d'Etat

et le DDTE concluent au rejet du recours, sous suite de frais pour le second

cité. Quant au conseil communal, il propose implicitement le rejet du recours,

dans ses observations du 4 novembre 2019. Le tiers intéressé ne formule pas d'observations.

C O N S I D E R A N T

en droit

Considérants

1.

a) Interjeté dans les formes et délai légaux,

le recours est recevable.

b) Il n’est par ailleurs pas contesté que les recourants ont la

qualité pour recourir et, partant, un intérêt digne de protection à

l’annulation de la décision querellée. A cet égard, on se limitera à rappeler

que l'article 1449 du cadastre de Sauges, dont sont copropriétaires les recourants, se situe de l’autre côté de la route de la Corniche, en

face du restaurant "A.________", de sorte que le

projet litigieux – dont ils remettent en cause, notamment, l’aspect

architectural et l’implantation – sera visible depuis leur maison d’habitation.

Il est ainsi admissible de considérer que les recourants sont

atteints de manière certaine ou du moins avec une probabilité suffisante par la

gêne que la décision entreprise – qui autorise, sur l'entrée sud dudit

restaurant, la construction d’un couvert d’une longueur de

8,86 mètres, d’une largeur ou profondeur de 6,10 mètres et d’une

hauteur de 3,30 mètres – peut occasionner. Ils retireraient

d’ailleurs un avantage pratique de l'annulation ou de la modification du

prononcé contesté, ce qui permet d'admettre qu'ils sont touchés dans un intérêt

personnel se distinguant nettement de l'intérêt général des autres habitants de

la commune (ATF

137.

II 30 cons. 2.2.3 et 2.3, 133 II 249

cons. 1.3.1; arrêt du TF 06.08.2019

[1C_206/2019] cons. 3.1). Or, l'intérêt pratique est un élément central

pour apprécier la recevabilité des griefs d’une partie recourante, un voisin pouvant

être habilité à se prévaloir de normes qui ne sont pas destinées à le protéger

si l'admission de son grief est susceptible de lui procurer un avantage

pratique (ATF

139.

II 499 cons. 2.2, 137 II 30 cons.

2.2.3-2.3).

2.

a) En vertu de l'article 40 al. 1 LConstr.,

des dérogations au plan d'aménagement et à la présente loi peuvent être

octroyées si les trois conditions cumulatives suivantes sont remplies : elles

sont justifiées par des circonstances particulières (let. a), elles ne portent

pas atteinte à un intérêt public important, notamment à l'aspect historique,

esthétique ou pittoresque d'une localité, d'un quartier, d'une rue ou d'un

bâtiment ou à la protection de l'environnement, de la nature ou du paysage

(let. b) et elles ne causent pas un préjudice sérieux aux voisins (let. c). Les

dérogations sont accordées par le département qui rend des décisions spéciales,

sous réserve des cas prévus par l'alinéa 3 de l’article 40 LConstr..

(art. 40 al. 2 LConstr..),

lequel stipule que les communes disposant des moyens de contrôle suffisants

sont compétentes pour accorder les dérogations concernant les dispositions

traitant des thématiques suivantes : les prescriptions architecturales et esthétiques

au sens de l'article 7 de la loi (let. a), la sécurité et la salubrité des

constructions au sens des articles 8 et suivants de la loi (let. b), ainsi que

la longueur et la profondeur des bâtiments (let. c). Cela signifie que l'octroi

ou le refus d'une dérogation, notamment, au croisement de gabarits – comme ici

– relève de la compétence du département (cf. RJN

2006, p. 236 cons. 3).

b) Selon la jurisprudence et la doctrine (RJN

2018, p. 702 cons. 3b, 2006,

p. 231 cons. 2 et les références citées), savoir si les conditions

d'une dérogation sont remplies est une question de droit qu'un tribunal revoit

en principe librement. Les limites entre les notions de "circonstances

particulières", "intérêt public important" et "préjudice

sérieux aux voisins" sont difficiles à déterminer, de sorte qu'il

convient avant tout, dans chaque cas particulier, de procéder à une

appréciation d'ensemble des différents facteurs à prendre en compte. L'intérêt

du requérant à réaliser son projet doit être mis en rapport avec celui de la

collectivité (laquelle peut être favorable ou non au projet), celui des voisins

susceptibles d'être touchés et celui que poursuit la norme à laquelle il est

envisagé de déroger, ainsi qu'avec l'intérêt public à l'application stricte de

la loi et l'intérêt privé des voisins au respect par les tiers des règles

qu'ils doivent eux-mêmes observer. Malgré la complexité et la diversité des

intérêts à prendre en considération, le refus d'une dérogation est la règle,

son octroi l'exception. Une dérogation entre en effet dans le domaine des

autorisations exceptionnelles, de sorte qu'on doit faire preuve d'une grande

réserve dans son octroi. La possibilité de déroger au système légal doit être

réservée aux cas où il s'agit d'éviter des situations trop rigoureuses que le

législateur n'a pas voulues ou lorsque les conditions pour l'octroi d'une

dérogation sont précisées dans la loi et qu'elles sont réalisées (arrêt du TF du

18.11.2015

[1C_92/2015] cons. 4.4.4 et les références citées; RJN 1988, p. 179 et les

références citées). S’agissant de l'hypothèse dans laquelle

une dérogation peut se révéler nécessaire pour éviter les

effets rigoureux de la réglementation ordinaire, il y lieu de préciser qu’une

telle dérogation doit servir la loi ou, à tout le moins, les objectifs

recherchés par celle-ci : l'autorisation exceptionnelle doit permettre

d'adopter une solution reflétant l'intention présumée du législateur s'il avait

été confronté au cas particulier. L'octroi d'une dérogation, qui suppose une

situation exceptionnelle, ne saurait en effet devenir la règle, à défaut de

quoi l'autorité compétente pour délivrer des permis de construire se

substituerait au législateur cantonal ou communal par le biais de sa pratique

dérogatoire (ATF 112 Ib 51 cons. 5; arrêt du TF du 29.02.2012

[1C_458/2011] cons. 4.4 et les références citées). En ce qui concerne les

dispositions prévoyant la possibilité de déroger à certaines règles, elles ne

constituent qu'une application particulière du principe de la proportionnalité

qui régit l'ensemble du droit administratif.

L'octroi restrictif de dérogations vise à sauvegarder la sécurité du

droit, c'est-à-dire sa clarté et son unité, et à garantir l'égalité de

traitement. En matière de constructions, il est en effet souhaitable que le

territoire d'une commune soit en principe régi par les règles dont celle-ci

s'est elle-même dotée et que les justiciables soient tous soumis aux mêmes

limitations. Un propriétaire ne saurait ainsi obtenir une dérogation pour la

seule raison qu'elle lui permettrait de faire un usage optimal de son bien. Le

fait que le requérant ait des motifs économiques à la réalisation du projet

peut constituer une circonstance particulière susceptible de justifier une

dérogation. Ce n'est cependant qu'un critère parmi d'autres et il faut

également examiner les solutions alternatives envisageables. En effet, des

considérations économiques sont des motifs d'ordre général que l'on retrouve

pratiquement toujours. Elles ne créent pas automatiquement des situations

particulières qui justifieraient une autorisation exceptionnelle. En ce qui

concerne l'évaluation de l'intérêt privé du requérant à la réalisation de son

projet, la perte d'un avantage économique et les autres conséquences

financières qui peuvent découler du refus d'une dérogation n'ont en règle

générale pas une importance déterminante. Des raisons purement économiques ou

l'intention d'atteindre la meilleure solution architecturale, ou une

utilisation optimale du terrain, ne suffisent pas à elles seules à justifier

une dérogation (arrêts du TF des 29.02.2012

[1C_458/2011] cons. 4.4 et les références citées, 20.10.2005

[1P.342/2005] cons. 5.1 et 14.09.2007

[1C_159/2007] cons. 3.3; RJN

2018, p. 702 cons. 3c, 2017,

p. 599). De même, l'intérêt financier éventuel de la collectivité publique

à la réalisation d'un projet, notamment l'intérêt fiscal, ne crée pas un

intérêt public justifiant une dérogation (RJN

2018, p. 702 cons. 3b; arrêt de la Cour de droit public du 29.05.2017 [CDP.2016.275] cons. 3b).

3.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les gabarits

du couvert projeté sur l'article 2024 du cadastre de Sauges croisent ceux de l’annexe existant sur ce même bien-fonds.

a) Conformément à l’article 7.06 ch. 2 RA, l'ordre non contigu est la règle dans le village de Sauges, pour les nouvelles constructions prévues en

ZAL, la reconstruction de bâtiments déjà construits en ordre contigu pouvant

être admise. Or, l’article 40 RELCAT (dans sa teneur au 31.12.2016, cf. dispositions transitoires à la modification du 14.12.2016 du RELCAT) stipule que l'ordre non contigu est

caractérisé par le dégagement complet des bâtiments et par les distances à

observer entre bâtiments et limites de propriété, ou entre bâtiments situés sur

une même parcelle (al. 1), les distances entre bâtiments étant déterminées par

les gabarits (al. 2). Les plans d'aménagement communaux doivent contenir

notamment des dispositions sur les gabarits (art. 59 al.1 let. c LCAT dans

sa teneur au jour précédant la date d'entrée en vigueur de la loi adaptant la

législation cantonale à l’AIHC, en lien avec les disposition transitoire à la

modification du 06.11.2012 de la LCAT). Ainsi, l’article 7.06 ch. 5 RA prévoit-il,

s’agissant des nouvelles

constructions et des reconstructions prenant place en ZAL dans le village de Sauges, que les gabarits légaux sont applicables. Selon l'article 18 RELCAT (dans sa teneur au 31.12.2016, cf. dispositions transitoires à la modification du 14.12.2016 du RELCAT), les gabarits ont pour objectif de

fixer les distances entre les bâtiments en fonction de leur hauteur, de façon à

assurer à chacun l'espace, l'ensoleillement et la lumière nécessaire. Le

gabarit est un plan dont la trace est au sol (art. 19 al. 1 RELCAT dans sa teneur au 31.12.2016, cf. dispositions transitoires à la modification du 14.12.2016 du RELCAT) et son degré est déterminé par son

inclinaison par rapport à l'horizontale, à partir d'une limite de propriété,

d'un alignement ou de l'axe d'une rue (art. 19 al. 2 RELCAT dans sa teneur au 31.12.2016, cf. dispositions transitoires à la modification du 14.12.2016 du RELCAT). La trace du gabarit est en

principe représentée par son intersection avec le terrain naturel, sous réserve

des articles 26 et 27 du règlement (art. 19 al. 3 RELCAT dans sa teneur au 31.12.2016, cf. dispositions transitoires à la modification du 14.12.2016 du RELCAT). En l'absence de dispositions

communales, les gabarits s'appliquent pour chaque façade en fonction des points

cardinaux (art. 25 al. 1 RELCAT dans sa teneur au 31.12.2016, cf. dispositions transitoires à la modification du 14.12.2016 du RELCAT). Pour les bâtiments à toits plats,

les gabarits s'attachent au dernier élément plein de la construction, y compris

les parapets pleins (art. 30 RELCAT dans sa teneur au 31.12.2016, cf. dispositions transitoires à la modification du 14.12.2016 du RELCAT). Pour les bâtiments de moins de 20 mètres

de hauteur de corniche, les communes peuvent fixer pour l'ensemble de leur

territoire, par zone ou par quartier, le degré des gabarits dans les limites de

l'article 29 RELCAT (dans sa teneur au 31.12.2016, cf. dispositions transitoires à la modification du 14.12.2016 du RELCAT) (degrés des gabarits : 30°,

45°, 60° ou 75o) et en dérogation aux articles 31 et 33 RELCAT (dans sa teneur au 31.12.2016, cf. dispositions transitoires à la modification du 14.12.2016 du RELCAT) (règles applicables en fonction de

la hauteur de corniche) (cf. 35 RELCAT dans sa teneur au 31.12.2016,

cf. aussi dispositions transitoires à la modification

du 14.12.2016 du RELCAT).

L’article 24 RELCAT – qui reste applicable jusqu'à

l'entrée en vigueur de l'adaptation des plans d'affectation cantonaux et

communaux, découlant de la loi adaptant la législation cantonale à l'accord

intercantonal harmonisant la terminologie dans le domaine des constructions (AIHC),

du 6 novembre 2012 (cf. dispositions transitoires à la modification du

14.12.2016

du RELCAT) – prévoit que les traces des

gabarits de deux bâtiments ne doivent pas se croiser, même si ceux-ci sont

situés sur une même parcelle. Le Tribunal administratif, auquel a succédé la

Cour de droit public du Tribunal cantonal, a eu l’occasion de retenir qu’à

mesure, d’une part, que la loi ne l’exclut pas expressément et, d’autre part,

que les gabarits ont pour but de réglementer la distance entre les

constructions et sont fixés par le plan d’aménagement communal, une dérogation

à l’interdiction posée par l’article 24 RELCAT est possible aux conditions de

l’article 40 al. 1 LConstr..

Il convient toutefois d’examiner, pour le cas particulier, si les trois

conditions cumulatives de cette disposition sont réunies (RJN 2003, p. 378 cons. 3a et 3b).

b) Dans le cas présent, la commission communale d’urbanisme a

préavisé favorablement la demande de permis de construire n° SATAC 101756

déposée par le tiers intéressé. Force est

toutefois de constater que – si ce dernier a joint, à cette sollicitation

de permis de construire, une requête de dérogation – celle-ci

portait sur l’article 7.07.01 RA et, partant, demandait une dérogation à

l’interdiction des toits plats en ZAL. L’architecte du tiers intéressé

précisait dans cette demande de dérogation que l’ouvrage en cause, qu’il

qualifiait de minime importance, s’inscrivait dans un projet global à engager

sur le long terme, par étapes et selon les possibilités économiques du moment,

projet global qui avait fait l’objet d’une pré-consultation en 2014 et dont les

axes principaux visaient à offrir une capacité d’accueil supplémentaire et une

accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, à mettre en conformité la

cuisine et en valeur les atouts du site, ainsi qu’à rendre à la bâtisse

existante une ʺlisibilité complèteʺ. Il signalait

encore que pour pérenniser la vocation du site, il était nécessaire de moderniser

et d’adapter les capacités et la qualité d’accueil afin de répondre aux

demandes des guides gastronomiques et de la clientèle, ainsi qu’aux exigences

légales.

Dans

la décision entreprise, le Conseil d’Etat a, à juste titre, relevé que la construction

du couvert projeté ne contribuera ni à mettre en

conformité la cuisine du restaurant "A.________",

ni à offrir une accessibilité pour les personnes

à mobilité réduite. S’agissant de ce deuxième objectif, il convient de

constater qu’en façade sud, un escalier doit être emprunté pour accéder audit

établissement et que le projet ne prévoit pas de mesure en faveur des personnes

en chaise roulante, telle une rampe qu'elles pourraient emprunter tout en étant

à l'abri en cas de pluie. Dans la demande de dérogation susdite, le tiers intéressé

a également déclaré vouloir augmenter la capacité d'accueil du restaurant. Or, à

l’instar du Conseil d’Etat, il y a lieu de constater que, selon les

photographies au dossier, des tables sont déjà installées au sud du restaurant.

Aussi, si un couvert peut favoriser l'utilisation de ces tables en cas de météo

défavorable, il faut relever que cet objectif est de nature économique et ne suffit

pas à justifier une dérogation. Des considérations purement

économiques étant des motifs d'ordre général que l'on retrouve pratiquement

toujours, elles ne créent en effet pas à elles seules des situations

particulières qui justifieraient une autorisation exceptionnelle. Le Tribunal

fédéral a d’ailleurs retenu, concernant l'évaluation de l'intérêt privé du

requérant à la réalisation d’un projet de construction, que tant la perte d'un

avantage économique – non invoquée ici par le tiers intéressé – que d’autres

conséquences financières pouvant découler du refus d'une dérogation n'ont en

règle générale pas une importance déterminante (cf. cons. 2b ci-avant). De

même, la Cour de céans a déjà eu l’occasion de juger que les avantages d’un

nouvel édifice, qui permettrait une amélioration de la situation actuelle par

une meilleure apparence globale du complexe bâti, une atténuation des nuisances

et l’absence de trafic supplémentaire, ainsi que par la création d’un outil de

développement et d’embauche nécessaire à la pérennité de l’entreprise, en

permettant au requérant non seulement de rapatrier des travaux exécutés jusqu’alors

par une succursale, mais également de diversifier ses activités, ne pouvaient

suffire à justifier une dérogation au sens de l’article 40 LConstr..

En effet, ces éléments visaient à permettre au requérant une utilisation

optimale de son terrain et de ses infrastructures, voire peut-être à atteindre

une meilleure solution architecturale, ce qui n’était pas suffisant pour accorder

une dérogation (cons. 2b ci-dessus). Il faut à cet égard rappeler que le refus

d'une dérogation est la règle, son octroi l'exception. Au vu de cette

jurisprudence, force est d’admettre qu’on ne saurait en revanche suivre le

Conseil d’Etat lorsqu’il retient, à titre de circonstances particulières au

sens de l’article 40 al. 1 let. a LConstr..,

que la création du couvert, qui impliquerait

la suppression des actuels auvent et

piliers, représenterait une amélioration de la situation et, donc,

concrétiserait le souci de mettre en valeur les atouts du site et de rendre à

la bâtisse existante (le restaurant) une "lisibilité complète",

objectifs énoncés dans la demande de dérogation.

Le fait que le bâtiment principal abritant le

restaurant ait obtenu la note de 3 au RACN, ce qui en fait un bâtiment

intéressant de catégorie 1, ne modifie en rien cette appréciation. Il en va de

même du fait que l’Office du

patrimoine et de l’archéologie (issu du regroupement de l’Office de la

protection des monuments et des sites et de l’Office du musée d’archéologie, ci-après

: OPAN) ait notamment indiqué, dans son

préavis sur la demande de pré-consultation, que le projet de réaménagement

et l'extension du restaurant "A.________", qui n’est pas le projet

qui a finalement fait l’objet de la demande de permis de construire n° SATAC 101756,

permettrait de clarifier quelque peu une situation actuelle assez désordonnée;

que mis à part le bâtiment principal figurant en catégorie 1

au RACN et l’ancien jeu de quilles qui conservaient un intérêt historique, les

autres éléments n’avaient pas de qualité patrimoniale évidente; que la

démolition du pavillon en bois – qui n’est plus prévue dans le projet ici en

cause – permettrait de dégager la façade sud du bâtiment principal et que la

construction à toit plat – caractéristique maintenue dans le projet querellé –

avec faces vitrées nord/sud – ayant disparues dans le projet soumis à l’enquête

publique en 2016 – permettrait une transparence facilitant la lecture de

l’ensemble. A cet égard, on relèvera encore que, tout en signalant qu’il lui

semblait envisageable de poursuivre les démarches en lien avec le projet soumis en pré-consultation, l’OPAN

précisait que certains éléments du projet ne respectant pas le RA, il serait

nécessaire, le cas échéant, de motiver les dérogations. Il soulignait encore

que le traitement des murs de soutènement, point essentiel, devrait faire

l’objet d’un soin particulier afin de garantir une qualité d’intégration

optimal. Enfin – au vu de la jurisprudence exposée ci-avant, selon laquelle non

seulement des raisons purement économiques, mais également l'intention

d'atteindre la meilleure solution architecturale ou une utilisation optimale du

terrain, ne suffisent pas à elles seules à justifier une dérogation

(cf. cons. 2b ci-avant) – il importe également peu qu’il ressorte du

préavis de synthèse du 18 octobre 2017 que l’OPAN a préavisé

favorablement, sans remarques, la construction d’un couvert sur l’entrée du

restaurant concerné.

Par conséquent et au vu de ce qui précède, force est d’admettre que,

dans la mesure où hormis des facteurs d’ordre économique liés tout particulièrement à un usage

optimal du bien, voire une intention d'atteindre une meilleure solution

architecturale, on ne voit pas quelles circonstances particulières

permettraient d’octroyer la dérogation au croisement des gabarits, de sorte que

cette dérogation n’aurait pas dû être accordée. A

fortiori, on ne saurait considérer que la dérogation ici en cause servirait la

loi ou, à tout le moins, les objectifs recherchés par celle-ci, soit que l’autorisation

exceptionnelle permettrait ici d'adopter une solution reflétant l'intention

présumée du législateur s'il avait été confronté au cas particulier. A cet

égard, il y a lieu de rappeler que, si les gabarits ont pour objectif de fixer

les distances entre les bâtiments en fonction de leur hauteur, de façon à

assurer à chacun l'espace, l'ensoleillement et la lumière nécessaires (art.18 RELCAT dans sa teneur au 31.12.2016, cf. dispositions transitoires à la modification du 14.12.2016 du RELCAT), ils visent avant tout à fixer la

distance des bâtiments par rapport aux limites et entre bâtiments (cf. art. 40

al. 2 RELCAT dans sa teneur au 31.12.2016, cf. dispositions transitoires à la modification du 14.12.2016 du RELCAT), certes en fonction de la hauteur

effective de ceux-ci. L'adhésion à l'AIHC a d’ailleurs eu pour conséquence que

les gabarits doivent être remplacés par les distances à la limite et entre

bâtiments, système jugé plus simple qui devrait permettre d'éviter des

contestations de voisins lors de demandes de permis de construire (cf. aussi rapport

du 03.09.2012 du Conseil d'Etat au Grand Conseil à l'appui d'un projet de loi

adaptant la législation cantonale à AIHC, p. 7s.).

En définitive, les conditions

posées par l'article 40 al. 1 LConstr. étant cumulatives et la première d'entre

elles n'étant ainsi pas remplie, le DDTE n’aurait pas dû octroyer

la dérogation à l’article 24 RELCAT. Il n'est dès lors pas nécessaire

d'examiner les arguments relatifs à l'intérêt public et au préjudice éventuel créé

aux voisins.

c) De plus – dans la mesure où la

décision 18 octobre 2017, levant le grief de

l’opposition des époux Y.________ relatif au croisement

des gabarits et approuvant la dérogation à l’article 24 RELCAT (croisement des gabarits), doit être

annulée, ce qui conduit également à l’annulation de la décision du

21.

mars 2018 du conseil communal, levant l'opposition des prénommés à la

demande de permis de construire n° SATAC 101756 et, partant, à celle du

prononcé du 21 août 2019 du Conseil d’Etat qui a confirmé ces

décisions – il n’est pas nécessaire d’examiner les autres arguments des

recourants afférents à l’interdiction des toits plats en ZAL, au non-respect de

la profondeur de mitoyenneté maximale valant dans cette zone et au défaut de

préavis du Service cantonal des monuments et sites. Il convient en effet de préciser que, compte tenu du fait que la

dérogation au croisement de gabarits ne pouvait être accordée, le conseil communal ne pouvait pas non plus

délivrer, par décision séparée du 21 mars 2018, le permis de construire sollicité par le tiers intéressé.

4.

Il résulte de ce

qui précède que, bien fondé, le recours doit être admis, et la décision attaquée, ainsi que celles,

respectivement, du DDTE et du conseil communal doivent être annulées. Vu l'issue de la procédure, il y a lieu de mettre les frais de la présente procédure à la charge de

X.________ (art. 47 al. 1 LPJA). Une

indemnité de dépens sera en outre allouée aux recourants qui procèdent avec

l'aide d'une mandataire professionnelle (art. 48 LPJA). Cette

dernière n'ayant pas déposé un état des honoraires et des frais permettant de

se rendre compte de l'activité déployée effectivement (art. 64 al. 1 LTFrais par

renvoi de l’art. 67 LTFrais en

lien avec l’art. 69 LTFrais), il

convient de statuer sur la base du dossier pour déterminer le montant allouable

(art. 64 al. 2 LTFraiss

par renvoi de l’art. 67 LTFrais en

lien avec l’art. 69 LTFrais).

Tout bien considéré, et singulièrement le fait que la mandataire représentait

déjà les recourants tant devant le Conseil d’Etat que déjà dans la procédure d’opposition

devant le DDTE et le conseil communal, l'activité essentielle déployée peut

être estimée à quelque 6 heures (rédaction du mémoire de recours, recherches

juridiques, entretiens avec les clients). Eu égard au tarif appliqué par la Cour

de céans de l'ordre de 280 francs de l'heure (CHF 1’680), des débours

à raison de 10 % des honoraires (CHF 168; art. 63 LTFrais par

renvoi de l’art. 67 LTFrais en

lien avec l’art. 69 LTFrais), ainsi

que la TVA au taux de 7,7 % (CHF 142.30). C'est ainsi un montant

global de 1'990.30 francs qui sera alloué aux recourants à titre de dépens

à charge de X.________. Le Conseil d'Etat sera invité à statuer sur les frais

et dépens de la première instance de recours.

Dispositif

Par ces motifs,

la Cour de droit public

1. Admet le recours.

2. Annule la décision du Conseil d'Etat du 21 août 2019, ainsi que la

décision du DDTE du 18 octobre 2017 et la décision du Conseil communal de

la Commune de la Grande Béroche du 21 mars 2018, levant toute

deux l’opposition des époux Y.________.

3. Met à la charge de X.________ les frais de la procédure par 1'320

francs et ordonne la restitution aux recourants leur avance de frais.

4. Alloue aux recourants une indemnité de dépens de 1'990.30 francs à

charge de X.________.

Neuchâtel, le 14

juillet 2020