Aménagement du territoire. Conditions pour autoriser la transformation et l’agrandissement d’un bâtiment construit légalement mais plus conforme à l'affectation de la zone et aux prescriptions de construction (protection de la situation acquise).

Faits

A.

La société du Parking du Seyon SA a déposé, le

14 septembre 2017, une demande de permis de construire en vue de la

transformation et l’agrandissement des 8e (surface commerciale) et 9e

(deux appartements) étages du parking, sis sur la parcelle 10591 du cadastre de

Neuchâtel, classée en zone d’utilité publique avec équipement (ZUPE), dont elle

est propriétaire. Mis à l’enquête publique du 13 octobre 2017 au 13 novembre

2017, ce projet a suscité plusieurs oppositions, dont celle de Y.________,

propriétaire de la parcelle 14488 et copropriétaire de la parcelle 13687, qui a

notamment fait valoir que les deux pergolas prévues en toiture avec parois

verticales et toits retractables dénatureraient le bâtiment; qu’elles le surélèveraient

de près de 2,50 mètres, excédant ainsi la hauteur maximale, qu’elles ne

s‘intégreraient pas dans l’environnement urbanistique des lieux et qu’elles

engendreraient des nuisances (bruit) pour les biens-fonds voisins.

Parallèlement, le projet a été soumis à la Commission d’urbanisme de la Ville

de Neuchâtel (ci-après : la commission d’urbanisme), qui s’est déclarée

favorable au principe de l’intervention, mais a réservé son préavis au dépôt

d’infographies ou de montages photographiques afin d’être en mesure d’évaluer

l’impact de l’intervention (vue du sol) et de vérifier la cohérence de

l’expression des nouvelles façades de la superstructure par rapport aux façades

du parking. Sur la base des documents déposés, la commission d’urbanisme a

encore demandé des précisions et, jugeant que l’architecture de la

superstructure était un peu massive et que sa teinte très foncée alourdissait

celle-ci, a demandé que le projet soit affiné en tenant compte des remarques

formulées.

Par décisions du 18 février 2019, le Conseil communal de la Ville de

Neuchâtel (ci-après : le conseil communal) a levé toutes les oppositions. Il a

en particulier considéré que l’intervention projetée ne modifiait pas la

hauteur du bâtiment qui bénéficie de la situation acquise ; que les structures

légères avec protections solaires prévues sur les terrasses en toiture de

chaque appartement constituaient des superstructures qui n’entraient pas dans

le calcul de la hauteur du bâtiment; que leurs dimensions restaient par

ailleurs modestes, de sorte que leur impact sur l’architecture globale du

bâtiment et sur l’aspect et l’urbanisme du centre-ville serait inexistant; que

la commission d’urbanisme avait par ailleurs préavisé favorablement le projet

le 24 novembre 2017, sous réserve de la teinte des façades, qui fera l’objet

d’une exigence dans le permis de construire, et que cette commission s’était

également prononcée favorablement relativement à l’impact du projet, sur la

base de montages photographiques fournis par la requérante ; que l’affectation

du 9e étage n’était pas modifiée ; que la question des nuisances que

l’utilisation des pergolas pourrait engendrer pour le voisinage ne relevait pas

du droit des constructions et qu’enfin le droit à la vue n’était pas protégé.

Saisi, notamment par Y.________, d’un recours contre ce prononcé, le

Conseil d’Etat l’a rejeté, par décision du 15 avril 2020. Il a en particulier

retenu que les pergolas litigieuses ne constituaient pas des pièces habitables,

de sorte qu’il n’y avait pas lieu d’en tenir compte dans le calcul de la

hauteur; que l’aspect esthétique du projet avait été analysé de manière

complète par la commission d’urbanisme et que les améliorations demandées par

celle-ci avaient été prises en compte, notamment la végétalisation de la

couverture du toit; que le projet était conforme à l’affectation de la zone et

que les nuisances sonores invoquées, dont il n’était pas démontré que les

seuils du degré de sensibilité III seraient dépassés, relevaient davantage du

droit privé que du droit public.

B.

Y.________ recourt devant la Cour de droit

public du Tribunal cantonal contre cette décision, en concluant, sous suite de

frais et dépens, principalement à son annulation, ainsi qu’à celle du prononcé du

conseil communal accordant la sanction définitive des plans, le permis de

démolition et de construction. Subsidiairement, elle conclut au renvoi de la

cause au Conseil d’Etat pour nouvelle décision au sens des considérants. Elle

reproche en premier lieu à ce dernier une violation de son droit d’être

entendue faute d’avoir examiné le grief tiré de la violation de l’article 12a

LCAT (garantie de la situation acquise) qu’elle avait invoqué. A cet égard,

elle fait valoir que les conditions de cette disposition s’agissant de

l’agrandissement projeté ne sont pas remplies. Elle ajoute que les pergolas en

toiture vont dénaturer le bâtiment, qu’elles ne s’intègrent pas dans

l’environnement bâti, qu’elles ne respectent pas les prescriptions du périmètre

de protection du centre-ville du règlement d’aménagement de la Ville de

Neuchâtel ni les règles urbanistiques liées à la nature d’objet singulier du

bâtiment du parking. Elle considère qu’une analyse approfondie en ce qui

concerne l’esthétique du projet fait défaut. Elle se prévaut également d’une

violation de l’article 32 du règlement d’aménagement communal au motif que les

appartements projetés ne s’inscrivent pas dans l’affectation définie par cette

disposition et que la toiture sur laquelle les pergolas sont prévues n’a jamais

eu d’autre fonction que celle de toiture. Elle critique en outre l’absence

d’étude de bruit visant à s’assurer que le bruit engendré par l’usage de ces

installations ne dépasserait pas les seuils des degrés de sensibilité

déterminants pour la zone.

C.

Le Conseil d’Etat conclut au rejet du recours

sans formuler d’observations. Dans les siennes, la Ville de Neuchâtel conclut au

rejet du recours dans la mesure où il est recevable, sous suite de frais. Quant

au tiers intéressé, il conclut également, dans ses déterminations, au rejet du

recours, sous suite de frais et dépens.

C O N S I D E R A N T

en droit

Considérants

1.

Interjeté dans les formes et délai légaux, le

recours est recevable.

2.

Par arrêté du 14 décembre 2016, le Conseil

d’Etat a promulgué la loi adaptant la législation cantonale à l’accord

intercantonal harmonisant la terminologie dans le domaine des constructions (AIHC), du

6.

novembre 2012 et fixé son entrée en vigueur avec effet au 1er

janvier 2017, soit antérieurement au dépôt de la demande de permis de

construire litigieuse. Cela étant, les dispositions transitoires à cette

modification figurant dans le règlement d’exécution de la loi cantonale sur

l’aménagement du territoire (RELCAT)

stipulent que jusqu'à l'entrée en vigueur de l'adaptation des plans

d'affectation cantonaux et communaux, découlant de la AIHC, les

articles 11 à 37, 39 à 50, 51 et 52 RELCAT dans

leur teneur au 31 décembre 2016 restent applicables.

3.

a) Le Tribunal fédéral a déduit du droit d'être

entendu, consacré par l'article 29 al. 2 Cst. féd., le devoir pour l'autorité

de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse en saisir la portée et,

le cas échéant, l'attaquer en connaissance de cause. Pour répondre à ces exigences,

il suffit que l’autorité mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont

guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision. Une autorité n'a effectivement

pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, les moyens de preuve

et les griefs invoqués par les parties mais, au contraire, peut se limiter à

examiner les questions décisives pour l'issue du litige. Dès lors que l'on peut

discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une

décision motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée. La

motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents

considérants de la décision. Une autorité ne commet un déni de justice formel

prohibé par l'article 29 al. 2 Cst. féd. que si elle omet de se prononcer sur

des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en

considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre (ATF 143 III 65

cons. 5.2 ; 142

II 154 cons. 4.2 ; 141 V 557

cons. 3.2.1 ; arrêt du TF du 21.01.2020

[9C_577/2019] cons. 5.2).

b) En l’espèce, dans son recours devant le Conseil d’Etat, la

recourante a notamment fait valoir que les conditions d’application de

l’article 12a al. 2 LCAT

(garantie de la situation acquise en cas de changement d’affectation ou

d’agrandissement d’une construction érigée légalement mais plus conforme aux

prescriptions actuelles) n’étaient pas remplies. Dans sa décision, le Conseil

d’Etat s’est contenté de retenir, sans autre analyse juridique, que du fait que

les pergolas n’étaient pas des éléments construits, elles n’entraient pas dans

le calcul de la hauteur du bâtiment qui restait ainsi inchangée et continuait

de bénéficier de la situation acquise. Il a ainsi réduit son examen à la seule

question de la hauteur du bâtiment, alors même que la violation invoquée de

l’article 12a LCAT

portait de manière plus générale sur le projet de transformation et

d’agrandissement des étages 8 et 9 du parking, et singulièrement sur le

principe de la création de deux pergolas sur la toiture du bâtiment et les

effets de ces aménagements du point de vue de la hauteur, de l’intégration, de

l’esthétisme, du changement d’affectation et des nuisances. Dès lors, en

s’abstenant de se prononcer sur les griefs soulevés, non dénués de pertinence

en présence de travaux excédant un simple entretien ou une rénovation au sens

de l’article 12a al. 1 LCAT, le

Conseil d’Etat a commis un déni de justice formel. Il n’y a toutefois pas lieu

de lui renvoyer la cause afin qu’il remédie à ce vice attendu que cette

violation peut être réparée lorsque la partie lésée a la possibilité de

s’exprimer devant une autorité de recours jouissant d’un plein pouvoir

d’examen, respectivement du même pouvoir d’examen que l’autorité inférieure (ATF 137 I 195

cons. 2.3.2). Tel est le cas de la Cour de droit public qui dispose du même

pouvoir d’examen que le Conseil d’Etat et devant laquelle la recourante a

réitéré les griefs qu’elle faisait valoir devant l’instance précédente à

l’encontre de la décision communale.

4.

a) Déterminer la mesure dans laquelle une

construction édifiée sous l'empire de dispositions depuis lors abrogées ou

modifiées peut être maintenue, entretenue, rénovée, transformée, voire

reconstruite, quand bien même elle ne serait – par hypothèse – plus conforme au

droit en vigueur, relève, lorsque l'ouvrage se situe à l'intérieur de la zone à

bâtir, du droit cantonal (ATF 113 Ia 119

cons. 2a; arrêt du TF du 29.10.2008

[1C_326/2008] cons. 2.2), sous réserve des exigences de l'article 22 LAT (ATF 113 Ia 119

cons. 2a). La jurisprudence a déduit à la fois de la garantie de la propriété

et des principes de la bonne foi et de la non-rétroactivité des lois une protection

de la situation acquise, qui postule que de nouvelles dispositions restrictives

ne peuvent être appliquées à des constructions autorisées conformément à

l'ancien droit que si un intérêt public important l'exige et si le principe de

la proportionnalité est respecté (ATF 117 Ib 243

cons. 3c, 113 Ia

119.

cons. 2a ; arrêt du TF du 15.03.2004

[1P.451/2003] cons. 2.2, in RtiD 2004 II, p. 148 et les références citées ;

cf. aussi ATF

128.

II 112 cons. 10a). Cette protection de la situation acquise ne

constitue qu'un minimum, le droit constitutionnel se bornant, lorsque ces

conditions d'application sont réunies, à autoriser le maintien du bâtiment et

son entretien normal; la garantie constitutionnelle ne s'étend pas aux transformations,

rénovations, changements d'affectation ou reconstructions qui, à défaut de

règles cantonales spéciales, sont soumis au nouveau droit (Pfamatter, La

protection des situations acquises en zone à bâtir selon le droit fribourgeois

des constructions, in RFJ [no

spécial RFJ 10 ans] – Le droit en mouvement, Fribourg 2002, p. 319-320). Les

cantons peuvent assurer cette protection dans une mesure plus étendue. Ils ne

sauraient cependant, en autorisant sans restriction non seulement le maintien

et l'entretien normal, mais la rénovation, la transformation, l'agrandissement,

voire la reconstruction totale d'un ancien bâtiment, aller à l'encontre des

exigences majeures de l'aménagement du territoire (ATF 113 Ia 119

cons. 2 a ; arrêt du TF du 08.08.2017

[1C_222/2017] cons. 2.1).

b) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral (en l'absence de

disposition transitoire expresse), la légalité d'une décision d'autorisation de

construire doit en principe être examinée selon le droit applicable au moment

où elle a été prise (ATF 144 II 326

cons. 2.1.1). Il est fait exception à ce principe lorsqu'une application

immédiate du nouveau droit s'impose pour des motifs impératifs (ATF 135 II 384

cons. 2.3, 125

II 591 cons. 5e/aa, 123 II 359

cons. 3 et les références citées; arrêt du TF du 14.12.2012

[1C_215/2012] cons. 2.4 et les références citées). Depuis le 1er janvier 2017, soit antérieurement aux

prononcés querellés, les dispositions cantonales en matière d'aménagement du

territoire et des constructions réglementent la garantie de la situation

acquise à l’intérieur de la zone d’urbanisation. L’article 12a LCAT (dans

sa teneur en vigueur au moment du prononcé communal) prescrit que les

constructions et installations autorisées légalement et qui ne sont plus

conformes à l'affectation de la zone et aux prescriptions de construction

prévues par le plan d'aménagement ou les dispositions d'exécution de la

présente loi peuvent être maintenues, entretenues et rénovées (al. 1). Un

changement d'affectation ou un agrandissement des constructions et

installations susmentionnées peut être autorisé à condition que la

non-conformité au droit en vigueur ne soit pas fondamentalement aggravée et

qu'aucun intérêt prépondérant privé ou public ne s'y oppose (al. 2). Cette

disposition a été introduite pour tenir compte de l’adhésion du canton de

Neuchâtel à l’AIHC. Bien

qu’il ait été proposé aux communes d'augmenter quelque peu les indices dans

leur plan d'aménagement, afin de s'assurer que la plupart des constructions

soient conformes aux nouveaux règlements communaux, il n'est pas exclu que

certaines constructions deviennent non conformes aux nouvelles règles fixées

tant par les communes que par le canton dans le RELCAT. Il

a ainsi été jugé important que les constructions existantes et conformes aux

anciens plans d'aménagement, mais aussi aux anciennes dispositions des

règlements d'exécution de la loi sur les constructions, puissent bénéficier du

principe de la garantie de la situation acquise au-delà de la protection

minimale prévue par la Constitution fédérale. Le droit cantonal accorde ainsi,

depuis le 1er janvier 2017, aux propriétaires de constructions

existantes non réglementaires une protection de la situation acquise plus

étendue que celle consacrée par la jurisprudence déduite de l'article 26 Cst.

féd. Il autorise les travaux

d’agrandissement et les changements d'affectation sous

deux conditions, à savoir que la non-conformité

au droit en vigueur ne soit pas fondamentalement aggravée et qu'aucun intérêt

privé ou public ne s'y oppose (Bulletin officiel des

délibérations du Grand Conseil 2012-2013, Tome 1, p. 2393 ss, spéc. p. 2398 et

2403.

s. ; RJN

2020, p. 656, cons. 3b, 2018,

p. 702, cons. 2b).

c) L'entretien comprend l'ensemble des travaux destinés à remédier aux

atteintes causées par un usage normal de la construction, par le temps ou par

une combinaison de ces deux facteurs. Entrent dans la catégorie des travaux

d'entretien et de réparation ceux consistant à rénover (toiture, façades,

fenêtres, etc.) ou à moderniser (nouvelle installation de chauffage;

équipements sanitaires; pose de caillebotis, d'un canal de ventilation avec

cheminée et d'un système d'alimentation automatique; construction de silos pour

stocker les aliments utilisés dans une porcherie industrielle) le bâtiment

considéré (Favez, La garantie des situations acquises, Bâle 2013, p. 48

ss et les références citées; RDAF 1992, p. 231). Pour la rénovation, comme pour

l’entretien, les travaux sont rendus nécessaires par l’usure due au temps. Ils

se différencient par une ampleur inhabituelle : le confort et la valeur

augmentent; il n’y a pas de modifications essentielles à la répartition des

volumes. Jusqu'au stade de la rénovation, l'identité du bâtiment est en principe

préservée sous l'angle géographique, technique et de l'affectation, éléments

décisifs pour distinguer la rénovation de tous les travaux plus importants. En

matière de rénovation, les éléments constitutifs du bâtiment, à savoir les

éléments qui sont associés à la définition du bâtiment comme les toitures, les

façades, les fondations, l'organisation interne et l'affectation, ne sont pas

touchés (Favez, op. cit., p. 50 et les références citées).

Le changement d’affectation, compris dans les travaux de transformation,

lesquels supposent des variations notables de l’identité de la construction (Favez,

op. cit., p. 52 et les références citées), se définit – à l’intérieur

d’une affectation autorisée par le plan – comme une modification de

l’utilisation du bâtiment; il ne nécessite pas toujours des travaux, mais peut

engendrer d’importantes influences sur l’affectation du sol. La jurisprudence

exige une utilisation nouvelle, un changement significatif ou une variation des

impacts sur l’équipement ou l’environnement. Ainsi, le constructeur qui

envisage une nouvelle organisation intérieure permettant l’exercice d’une

nouvelle activité opère un changement d’affectation de ses locaux. L’identité

d’affectation est en revanche indépendante des considérations volumétriques (Favez,

op. cit., p. 55 ss et les références citées). L’agrandissement, qui est une

forme particulière de transformation, consiste à étendre les caractéristiques

volumétriques d’un bâtiment en plan et en coupe, de telle sorte que, lors de

travaux d’agrandissement, le volume de la construction, ses dimensions ou sa

surface de plancher augmentent (Favez, op. cit., p. 60 s. et les

références citées).

Quant à la démolition, elle se définit comme l’opération visant à ne

rien conserver de l’ancienne construction; le gros œuvre disparaît complètement

pour laisser place à un terrain vierge. Ces travaux constituent souvent une

simple étape tendant à rendre le terrain propre à une nouvelle affectation ou à

le restituer à son milieu naturel (Favez, op. cit., p. 61 et les

références citées). Selon la jurisprudence, les travaux de reconstruction se

définissent comme un cas extrême de la transformation où l’identité est rompue.

Ils se caractérisent par le remplacement d’éléments essentiels de l’ouvrage par

d’autres éléments semblables ne laissant subsister que quelques parties

secondaires de l’ouvrage primitif ou par la reconstruction d’un bâtiment

disparu, soit une construction nouvelle pour laquelle il n’existe plus la

substance d’origine. En d’autres termes, lors d’une reconstruction, les

éléments essentiels de la construction sont touchés (Favez,

op. cit., p. 62 et les références citées).

5.

a) Préalablement, il n’est pas inutile de

rappeler que le bâtiment du parking a été construit légalement en 1977

moyennant plusieurs dérogations et qu’il est admis que, à plus d’un titre, il

n’est plus conforme à l’affectation de la zone et aux prescriptions du plan

d’aménagement de la Commune de Neuchâtel du 2 février 1998, entré en vigueur le

5.

juillet 1999, (ci-après : RA).

b) Cela étant précisé, dans la demande de permis de construire du 14 septembre

2017, l’ouvrage projeté est décrit comme une transformation et un

agrandissement des 8e et 9e étages du parking, bâtiment

situé en zone d’utilité publique avec équipement, secteur du centre-ville,

anciennes rues, et qui est classé comme objet singulier dans la catégorie 3

selon le RA, respectivement son plan de site et son plan des règles

urbanistiques du centre-ville. Selon l’article 32 RA, la zone d’utilité

publique avec équipements comprend les constructions et installations destinées

à la formation, à la santé, à la culture, aux sports, aux loisirs, au tourisme

et à la protection de l’environnement (al. 1). Les logements destinés au

personnel de service sont autorisés (al. 2). Dans le secteur du centre-ville,

anciennes rues, les toitures plates, les terrasses et les attiques peuvent être

autorisés si l’architecture du bâtiment l’impose (art. 52 al. 1 RA). En

revanche, les balcons encastrés en toiture sont interdits (al. 2). Dans le

périmètre de protection du centre-ville, les caractéristiques historiques de

l’urbanisme et de l’architecture seront sauvegardées, en particulier

l’implantation des bâtiments, leur volumétrie, leur aspect, l’expression des

toitures et les espaces extérieurs (art. 106 al. 1 RA). Toute intervention doit

tenir compte de l’échelle, des proportions, des profils, des matériaux et des

couleurs de la rue, de l’ensemble et du site (al. 2). Un soin particulier doit être

accordé à la volumétrie et aux toitures en raison des vues plongeantes et de la

vision depuis le lac (al. 3). En ce qui concerne les objets singuliers

colloqués dans la catégorie 3, ils peuvent être rénovés, transformés, agrandis

ou reconstruits (art. 116 al. 1 RA par renvoi de l’art. 76 al. 3 RA). Ces

interventions doivent satisfaire aux règles urbanistiques dictées par

l’emplacement des immeubles (art. 116 al. 2 RA). Lors des travaux de rénovation

de ces bâtiments, un effort particulier doit être fait pour les harmoniser avec

leur environnement, notamment par le choix des matériaux et des couleurs (al.

3). En outre, les aménagements extérieurs de tous les objets singuliers doivent

être en cohérence avec le bâtiment et le site environnant (art. 76 al. 4 RA).

c) Concrètement, le projet prévoit la démolition des façades nord et

sud des 8e et 9e étages du bâtiment du parking pour

agrandissement (ch. 27 de la demande de permis de construire du 14.09.2017) ;

les locaux du 8e étage doivent être affectés à des cabinets médicaux

et ceux du 9e étage à la création de deux appartements de 5,5

pièces, munis chacun de deux balcons encastrés en toiture. Selon les plans

sanctionnés, il est en outre prévu de créer sur la toiture du 9e

étage, pour chacun des deux appartements, une terrasse/pergola de 26 m2

avec toit rétractable, accessible par un escalier intérieur, et d’équiper la

toiture d’une balustrade en verre.

Selon les extraits du registre foncier et les photographies figurant au

dossier, le 8e étage est actuellement dévolu à des locaux scolaires

(jardin d’enfants), tandis que le 9e étage est affecté à deux

appartements de 4 pièces dépourvus de balcons, un local de chauffage et une

cage d’escaliers. Quant à la toiture du 9e étage, dépourvue de tout

garde-corps et de toute végétation, elle n’a aucune vocation à être utilisée à

des fins de terrasse.

Vu ce qui précède, il incontestable que le projet va bien au-delà de

simples travaux d’entretien ou de rénovation des étages 8 et 9 du parking, qui

pourraient être mis au bénéfice de la garantie de la situation acquise selon

l’article 12a al.1 LCAT, et

qu’il comprend non seulement des travaux d’agrandissement et de transformation,

mais opère aussi des changements d’affectation, dont celui de la toiture du 9e

étage n’est pas des moindres. En munissant celle-ci – qui n’a jamais eu

vocation à être utilisée comme terrasse d’agrément depuis la construction du

bâtiment – d’une balustrade en verre et en créant deux terrasses/pergolas

privatives accessibles par des escaliers depuis l’intérieur de chaque

appartement, le projet donne clairement une affectation nouvelle à cette

surface. Les travaux envisagés entrant manifestement dans le champ

d’application de l’article 12a al. 2 LCAT,

l’autorité communale ne pouvait pas faire l’économie de l’examen des conditions

cumulatives de cette disposition, à savoir vérifier, d’une part, que la

non-conformité au droit en vigueur ne soit pas fondamentalement aggravée et,

d’autre part, qu’aucun intérêt prépondérant privé ou public ne s’oppose aux

modifications projetées. Attendu qu’il n’appartient pas à l’autorité de recours

de procéder, pour la première fois, à cet examen, mais qu’il lui revient bien

plutôt, cas échéant, de contrôler la manière dont l’autorité communale, usant

de son pouvoir d’appréciation, aurait tranché la question, le dossier lui sera

retourné afin qu’elle se conforme à l’article 12a al. 2 LCAT.

d) Cela impliquera d’abord que celle-ci confronte le projet dans sa

globalité (agrandissement et changements d’affectation) aux prescriptions de

son règlement d’aménagement et qu’elle apprécie dans quelle mesure sa

réalisation aggraverait sa non-conformité au droit en vigueur. A cet égard, on

observe, en particulier, que si, dans le secteur du centre-ville, les terrasses

ne sont pas prohibées, elles ne peuvent néanmoins être autorisées qu’à la

condition que l’architecture du bâtiment l’impose (art. 52 al. 1 RA) et,

d’autre part, que les balcons encastrés en toiture sont interdits (al. 2).

A supposer qu’au terme de cet examen, l’autorité communale parvienne à

la conclusion que la non-conformité au droit en vigueur n’est pas

fondamentalement aggravée (première condition), elle devra ensuite définir les

différents intérêts publics et privés que le projet pourrait affecter et

apprécier chacun d’entre eux afin de vérifier s’ils sont ou pas de nature à

s’opposer à sa réalisation (deuxième condition).

e) Par surabondance, on relève que si le projet a bien été soumis à la

commission d’urbanisme, son préavis « favorable », tel que l’a

qualifié le conseil communal dans sa décision pour en conclure que

l’intégration et l’esthétique du projet avaient été approuvés en toute

connaissance de cause, est sujet à caution. Car, si cette commission s’est

certes déclarée « favorable au principe de l’intervention »,

elle a toutefois demandé, dans un premier temps, la présentation de documents

complémentaires sous la forme d’infographies ou de montages photographiques de

qualité afin notamment « d’être en mesure d’évaluer l’impact de

l’intervention (vue du sol) » depuis la rue du Seyon et depuis la rue

de l’Ecluse. Sur la base des documents fournis par l’auteur des plans, la

commission de l’urbanisme a, dans un deuxième temps, notamment conclu que

« le projet devra en outre être affiné en tenant compte des remarques

formulées », à savoir que « la teinte très foncée qui est

présentée alourdit cette superstructure et la démarque exagérément du solde du

bâtiment »; que « l’unité de la construction doit être

conservée » et que « l’architecture est jugée un peu massive

et mériterait d’être allégée ». Aucune suite ne paraît avoir été

donnée à cette dernière exigence – la commission d’urbanisme n’ayant d’ailleurs

plus été sollicitée – puisque les plans sanctionnés portent tous la date du 14

septembre 2017. Dès lors, on ne saurait suivre l’autorité communale lorsqu’elle

retient dans sa décision du 18 février 2019 que la commission d’urbanisme,

« dans sa séance du 24 novembre 2017, a préavisé favorablement la

réalisation de ce projet, sous réserve que la teinte des façades soit harmonisée

avec celle du reste du bâtiment » et que, du point de vue de

l’intégration du projet, elle s’est prononcée favorablement, en toute

connaissance de cause, sur la base des montages photographiques fournis. Si la

teinte des façades avait effectivement fait débat et conduit la commission

d’urbanisme a demandé des précisions – dont le dossier ne dit d’ailleurs pas si

elles lui ont été fournies – il n’en demeure pas moins que l’architecture

elle-même des deux derniers étages ne rencontrait quoi qu’il en soit pas

l’approbation des commissaires qui la jugeaient « massive » et

qui attendaient un allégement de celle-ci.

6.

Bien fondé, le recours doit ainsi être admis,

la décision du Conseil d’Etat du 15 avril 2020, ainsi que celles du conseil

communal du 18 février 2019 levant l’opposition et du 26 février 2019 accordant

la sanction définitive des plans et le permis de construction, doivent être

annulées et le dossier doit être renvoyé à l’autorité communale au sens des

considérants.

Obtenant gain de cause, la recourante, d’une part, ne supportera pas

les frais de la procédure, qui seront mis à la charge de la société du Parking

du Seyon SA, qui concluait au rejet du recours, et, d’autre part, peut

prétendre à l’octroi d’une indemnité de dépens à charge, par moitié, de la

Ville de Neuchâtel et du tiers intéressé. En l’absence d’un état des honoraires

et des frais (art. 64 al. 1 LTFrais par

renvoi de l’art. 67 LTFrais), la

Cour de céans fixera les dépens sur la base du dossier (art. 64 al. 2 LTFrais par

renvoi de l’art. 67 LTFrais).

Tout bien considéré, singulièrement le fait que le mandataire représentait déjà

la recourante dans la procédure de recours devant le Conseil d’Etat et que son

présent recours est très largement inspiré du précédent, les dépens peuvent

être équitablement fixés à 1’700 francs, frais et TVA compris (correspondant à

une activité d’environ 5 heures au tarif horaire de CHF 280.-).

Dispositif

Par ces motifs,

la Cour de droit public

1. Admet le recours.

2. Annule la décision querellée du Conseil d’Etat, ainsi que les décisions

rendues les 18, respectivement 26 février 2019 par le Conseil communal de

Neuchâtel et renvoie le dossier à l’autorité communale au sens des

considérants.

3. Met à la charge de de Parking du Seyon SA les frais de la présente

procédure par 1'320 francs, et ordonne la restitution à la recourante de son

avance de frais.

4. Alloue à la recourante une indemnité de dépens de 1'700 francs à la

charge, par moitié, de la Ville de Neuchâtel et de de Parking du Seyon SA.

Neuchâtel, le 17 juin 2021