Aménagement du territoire. Opposition à la construction d’un immeuble de sept appartements et d’un garage de 12 places en zone d’ancienne localité (situation acquise; ordre contigu; gabarits; clause d’esthétique; accès).

Faits

A.

X.________ SA, propriétaire de l’article 3011

du cadastre de Saint-Aubin, situé en zone d’ancienne localité (ZAL), a adressé

le 14 juillet 2016 au Conseil communal de La Grande Béroche (ci-après : le

Conseil communal) une demande de permis de construire, sanction préalable, pour

la construction d’un immeuble d’habitation de sept logements. Mis à l’enquête

publique du 23 septembre au 24 octobre 2016, ce projet a fait l’objet de

plusieurs oppositions des voisins, dont notamment celle de A.Y. et B.Y.________,

copropriétaires de l’article 1673 du cadastre de Saint-Aubin. Sur demande de

l’Office du patrimoine et de l’archéologie, section conservation du patrimoine

(ci-après : OPAN), et du Service des ponts et chaussées (ci-après :

SPCH), X.________ SA a apporté certaines modifications aux plans déposés

(abaissement de la toiture de la partie nord du bâtiment et modification de

l’accès au garage). Il a également fait, le 12 juillet 2017, une demande

d’autorisation d’accès à la voie publique, pour la sortie du garage souterrain

sur le chemin de Bayard longeant la construction projetée. Les plans modifiés

ont fait l’objet d’une mise à l’enquête publique complémentaire du 11 août au

11 septembre 2017. Dans ce cadre, les opposants ont maintenu leur

opposition et fourni des observations complémentaires. Par décision spéciale du

19 décembre 2017, le Département du développement territorial et de

l’environnement (ci-après : le DDTE ou le département) a notamment octroyé

l’autorisation d’accès au chemin de Bayard pour le garage souterrain et levé

les oppositions qui avaient trait à dite autorisation d’accès. Le

20 décembre 2017, le Service de l’aménagement du territoire

(ci-après : le SAT) a préavisé favorablement le projet, sous conditions.

Par décision du 20 juin 2018, le Conseil communal a délivré la sanction

préalable. Par décisions séparées du même jour, il a levé toutes les

oppositions déposées. S’agissant des motifs de l’opposition des époux Y.________,

il a notamment considéré que la hauteur à la corniche de la construction projetée,

calculée sur la base du terrain naturel tel qu’il existait avant des

aménagements de terrain effectués sur la parcelle voisine, était conforme aux

prescriptions du RELCAT

et du règlement d’aménagement communal (ci-après : le règlement communal ou

RAC), que les gabarits légaux ne s’appliquaient pas sur les façades d’attente

entre les biens-fonds 3011 et 1673, que les constructions sises sur ces

parcelles devaient respecter l’ordre contigu, à l’exception de la construction

du bâtiment sis sur la parcelle 1673, déjà construit en ordre non contigu, dont

les propriétaires avaient le choix de réaliser ou non l’ordre contigu et que,

s’agissant de la préservation du caractère de la ZAL, le projet respectait le

règlement communal et les lois en vigueur.

A.Y. et B.Y.________ ont déféré le prononcé du Conseil communal auprès

du Conseil d’Etat. Par décision du 15 avril 2020, le Conseil d’Etat a rejeté le

recours. En substance, il a, après avoir constaté que le secteur était bien

soumis à l’ordre contigu, relev.que les recourants étaient libres de réaliser

ou non l’ordre contigu sur leur parcelle. Cette dérogation leur conférait

seulement la faculté de ne pas réaliser la contiguïté sur leur parcelle, mais

elle ne leur permettait pas de s’y opposer sur le fonds voisin. La sauvegarde

des droits de jour acquis de la parcelle 1673 impliquait ainsi uniquement qu’il

n’y aurait pas de contiguïté obligatoire pour la construction sise sur ce bien-fonds,

dont la façade sud pourrait conserver ses fenêtres en cas de reconstruction,

même si la construction projetée venait à franc-bord, c’est-à-dire en

contiguïté. La présence d’un mur borgne (façade d’attente) en face de

l’immeuble des recourants était donc uniquement due à leur choix de refuser la

contiguïté, et non à une violation quelconque par le projet litigieux des

règles de droit public. Dans tous les cas, le Conseil d’Etat a considéré que la

vue dont bénéficiaient les recourants au sud était, en dépit de la nouvelle

construction, bien préservée. L’existence de l’ordre contigu dans le secteur

avait en outre pour conséquence que les gabarits légaux, en tant qu’ils

s’attachaient à la limite de propriété, ne pouvaient pas être applicables sur

les limites communes aux biens-fonds 3011 et 1673. Ensuite, relevant que selon

le dossier, le projet respectait la hauteur maximale réglementaire et que

l’OPAN avait également considéré que la hauteur projetée ne portait pas

atteinte à l’harmonie du site, le Conseil d’Etat a souligné que la hauteur du

projet suivait de manière cohérente la pente du terrain. Le bien-fonds 3011

étant plus haut que le 2521, il n’était dès lors pas étonnant que la hauteur de

corniche le soit aussi. Il a également nié le caractère prétendument trop

volumineux du projet, considérant que dans la mesure où le bien-fonds concerné

était l’un des plus grands du secteur, il n’était pas surprenant que le volume

du projet litigieux soit supérieur à celui des constructions existantes. Enfin,

s’agissant de l’aggravation de la servitude de passage à charge des recourants

invoquée, le Conseil d’Etat a retenu qu’il ne ressortait pas du dossier que

l’augmentation des piétons provoquée par le projet litigieux porterait atteinte

à la servitude au point de ne plus former un accès suffisant, de sorte qu’il

n’y avait pas lieu d’examiner s’il y avait effectivement aggravation de la

servitude ou non.

B.

A.Y. et B.Y.________ interjettent recours

devant la Cour de droit public du Tribunal cantonal contre cette décision, en

concluant à son annulation et à l’admission de leur opposition, partant au

refus de l’approbation et de la sanction des plans déposés par le tiers

intéressé. Subsidiairement, ils concluent au renvoi de la cause à la commune

pour nouvelle décision au sens des considérants, le tout sous suite de frais et

dépens. Ils soutiennent en premier lieu que l’ordre contigu ne peut être

applicable entre leur parcelle et celle sur laquelle le projet litigieux est

prévu, « à tout le moins à l’arrière de la parcelle ».

Selon eux, il n’est pas uniquement question, comme l’a retenu le Conseil

d’Etat, de leur droit à réaliser ou non l’ordre contigu, mais également de la

sauvegarde de leurs « droits de jours » vis-à-vis du projet de

construction. Le projet du tiers intéressé, prévu en ordre contigu, aurait

ainsi pour conséquence de condamner totalement une des façades de leur maison,

de sorte qu’ils doivent être mis au bénéfice de la garantie de la situation

acquise, laquelle s’oppose à toute construction en ordre contigu sur la

parcelle 3011. Ensuite, les recourants estiment qu’en l’absence de mise en

œuvre d’une vision locale, les plans déposés ne permettent pas de se faire une

réelle opinion de la hauteur du projet litigieux, à mesure que les bâtiments

figurant sur les parcelles 972 et 2118, situés en face de l’autre côté du

chemin de Bayard, n’y figurent pas. Ils signalent que le toit du bâtiment sis

sur la parcelle 2118 se trouve près de 3 mètres plus bas que celui de la

construction projetée, celle-ci ne s’intégrant dès lors nullement à la

structure urbanistique environnante, même si la hauteur maximale prescrite par

le règlement d’aménagement communal est respectée. Ils dénoncent également le

volume de la construction et considèrent ce « colossal »

projet, bordé de bâtiments anciens, comme surdimensionné au regard de la

topographie et du caractère pittoresque de la zone. Les recourants arguent en

outre que contrairement à ce que prévoit le projet de construction, les

gabarits légaux doivent trouver application à l’arrière du bâtiment. De plus,

estimant qu’il s’agit d’une question d’accessibilité du bâtiment relevant du

droit public, ils se prévalent de la servitude de passage grevant leur

bien-fonds, qui subirait une aggravation notable du fait du projet de

construction, compte tenu de l’augmentation importante du nombre de piétons

amenés à emprunter quotidiennement le chemin concerné. Selon eux, il s’agit

d’une modification arbitraire du but de la parcelle 3011. Ils estiment enfin

que le projet porte atteinte au caractère et à l’aspect de la zone et que le

chemin d’accès est trop raide pour permettre le passage de personnes

handicapées. Les recourants sollicitent la mise en œuvre d’une vision locale.

C.

Dans ses observations, le Conseil d’Etat

conclut au rejet du recours avec suite de frais. Il soulève en substance que,

conformément aux dispositions transitoires de la modification du 14 décembre

2016 du RELCAT, l’ancienne teneur de ce règlement demeure applicable s’agissant

de la hauteur aux corniches, que les plans déposés par le tiers intéressé

permettent d’appréhender le projet dans son environnement bâti avec précision

et qu’une vision locale n’aurait rien apporté de plus à ce sujet, que la

densité n’est pas un critère prescrit par le règlement communal dans la ZAL et

que l’intérêt des recourants à se prévaloir des normes d’accessibilité du

projet est selon lui douteux.

Le Conseil communal et le département déclarent n’avoir pas

d’observations à formuler.

Dans ses observations, le tiers intéressé souligne que son projet a la

même volumétrie que les autres immeubles environnants, « notamment l’immeuble 3181, les immeubles 3182, 1677, 438, 1105, ainsi

que les 3001, 972, 2118 ou encore les 2522, 2520 et les 1034, 2521 ». Par ailleurs, la façade ouest de son

projet aurait une longueur similaire à la façade sud de la parcelle 1673. Il

relève encore que les bâtiments de la zone d’ancienne localité sont constitués

de 3, 6 corps ou plus, avec des décrochements ou construits sur les alignements

; ils appartiennent peut-être à des propriétaires différents, mais cela sera

également le cas pour son projet, qui épouse ainsi la configuration locale.

D.

Sollicitant un deuxième échange d’écritures,

les recourants font encore valoir que la voie d’accès piétonne et l’entrée de

l’immeuble prévues au nord, sur la rue du Temple, sont aberrantes, l’immeuble

étant pourvu, sur le chemin de Bayard, d’un accès pour véhicules automobiles

qui pourrait facilement être adapté pour y créer une véritable entrée

d’immeuble, avec la bonne adresse et « en conformité

avec la position de l’immeuble dans son environnement bâti ». Ils

réitèrent en outre leurs critiques concernant la distance entre les bâtiments

et le respect des gabarits, estimant que le Conseil d’Etat fait primer les

intérêts d’un promoteur immobilier sur les leurs, alors qu’ils devraient

pouvoir bénéficier de la situation acquise.

E.

Le Conseil d’Etat se détermine en faisant

valoir que seule l’entrée piétonne figure au nord du projet, les véhicules

motorisés y accédant par le chemin de Bayard où se trouve l’entrée du garage.

Le SITN fait par ailleurs état d’un trafic journalier moyen sur la rue du

Temple, qui ne sera pas péjoré par l’accès prévu sur le chemin de Bayard.

Enfin, le Conseil d’Etat relève que l’octroi d’un permis de construire est un droit

lorsque le projet est conforme à la loi et qu’il n’a donc octroyé aucune faveur

au promoteur, étant précisé qu’un supposé droit acquis des recourants a dans

tous les cas été respecté.

Le Conseil communal, le département et le tiers intéressé ne se déterminent

pas.

C O N S I D E R A N T

en droit

Considérants

1.

Interjeté dans les formes et délai légaux, le

recours est recevable.

2.

Aux termes des dispositions transitoires à la

modification du 14 décembre 2016 de l’arrêté portant modification du règlement

d’exécution de la loi cantonale sur l’aménagement du territoire (RELCAT) entré

en vigueur le 1er janvier 2017 (FO 2016 n° 50 et 2017 n° 8, ci-après

: dispositions transitoires RELCAT), les articles 10a à 10i, 51a et 52b à 52g

s’appliquent immédiatement (al. 1). Jusqu’à l’entrée en vigueur de l’adaptation

des plans d’affectation cantonaux et communaux, découlant de la loi adaptant la

législation cantonale à l’accord intercantonal harmonisant la terminologie dans

le domaine des constructions (AIHC), du 6 novembre 2012, les articles 11 à 37

et 39 à 52 RELCAT

dans leur teneur au 31 décembre 2016 restent applicables (al. 2). C’est dès

lors à juste titre que le Conseil d’Etat a fait application de ces dispositions

– citées ci-après dans leur teneur à dite date – dans la décision entreprise.

3.

a) Selon l’article 7.06 al. 2 du RAC

s’appliquant à la ZAL dans le village de Saint-Aubin, l'ordre contigu est la

règle. L'ordre et l'implantation des constructions doivent toutefois respecter

le caractère des ensembles existants ainsi que les plans d'alignement en

vigueur : l'ordre contigu est applicable lorsque le plan d'alignement de

l'ancienne localité de St-Aubin (plan 06.18/01) prescrit un front ou une bande

d'implantation obligatoire et l'ordre non contigu est applicable lorsque ce

plan d'alignement ne prescrit qu'une limite de construction. Dans les ensembles

d'ordre contigu, la reconstruction de bâtiments déjà construits en ordre non

contigu peut être admise. Dans ce cas, les distances latérales seront

conservées, de même que les ouvertures de droits de jour acquis.

L’ordre contigu est caractérisé par l’implantation, en bordure des

voies publiques ou des alignements, de bâtiments adjacents, édifiés sur les

limites de propriété et séparés par un mur mitoyen. Si un nouveau bâtiment est

érigé sur une parcelle où l’ordre contigu est la règle, ses façades devront

être construites sur les limites de propriété ou les alignements, de manière à

ce que les immeubles adjacents futurs puissent s’y accoler comme leurs

propriétaires en auront le droit et l’obligation (RJN 1989 p. 255, cons. 2.a).

b) Selon l’article 12a al. 1 LCAT,

qui règle la garantie de la situation acquise à l’intérieur de la zone à bâtir,

les constructions et installations autorisées légalement et qui ne sont plus

conformes à l'affectation de la zone et aux prescriptions de construction

prévues par le plan communal d’affectation des zones ou les dispositions

d'exécution de la présente loi peuvent être maintenues, entretenues et

rénovées.

La jurisprudence a déduit à la fois de la garantie de la propriété et

des principes de la bonne foi et de la non-rétroactivité des lois une protection

de la situation acquise, qui postule que de nouvelles dispositions restrictives

ne peuvent être appliquées à des constructions autorisées conformément à

l'ancien droit que si un intérêt public important l'exige et si le principe de

la proportionnalité est respecté (ATF 117 Ib 243

cons. 3c, 113

Ia 119 cons. 2a ; arrêt du TF du 15.03.2004

[1P.451/2003] cons. 2.2, in RtiD 2004 II, p. 148 et les références citées ;

cf. aussi ATF

128.

II 112 cons. 10a).

c) En l’occurrence, le plan d’alignement en vigueur dans la zone de

l’ancienne localité du village de Saint-Aubin, sanctionné le 4 mars 2015 par le

Conseil d’Etat, prévoit que les constructions érigées sur les parcelles sises

le long du chemin de Bayard, respectivement de la rue du Temple, doivent l’être

dans une bande d’implantation obligatoire (cf. plans déposés à l’appui de la

demande de permis de construire). Conformément à l’article 7.06 al. 2 du RAC,

l’ordre contigu est dès lors obligatoire en ce qui concerne les constructions

érigées sur les biens-fonds 3011, 1673 et 3012, formant ici l’angle entre le

chemin de Bayard et la rue du Temple. Cela a pour conséquence, s’agissant de la

parcelle 3011 propriété du tiers intéressé, que la future construction doit

obligatoirement être érigée en ordre contigu. Quant à la maison des recourants,

sise sur la parcelle 1673, elle est d’ores et déjà construite en ordre non

contigu, de sorte qu’elle bénéficie de l’exception à l’ordre contigu telle que

prévue par l’article 7.06 al. 2 in fine RAC. En ce sens, elle est

autorisée à demeurer ainsi, ce qui implique aussi qu’en cas de reconstruction,

ses propriétaires sont libres de ne pas réaliser la contiguïté. Cette solution

découle également, en ce qui concerne ces derniers, de l’article 12a al. 1 LCAT,

qui leur permet de maintenir, entretenir et rénover leur construction, quand

bien même elle n’est pas conforme aux prescriptions de construction en vigueur

actuellement et préconisant l’ordre contigu. La non-contiguïté de leur

construction est ainsi protégée par la garantie de la situation acquise, si

bien qu’ils ne peuvent – dans les limites de la jurisprudence relative à ce

genre de situations (cf. notamment arrêt de la CDP du 02.06.2020 [CDP.2019.383]

cons. 3) – pas être contraints à mettre en conformité leur construction,

ou empêchés de rénover ou entretenir leur maison. La décision litigieuse ne

correspond toutefois à aucun de ces cas de figure, ce que les recourants ne

soutiennent d’ailleurs pas.

Bien plutôt, les recourants invoquent la garantie de la situation

acquise pour s’opposer à la construction, sur la parcelle voisine, d’un

bâtiment prévu en ordre contigu, conformément aux prescriptions en vigueur pour

la zone. Cette possibilité n’est pas prévue par l’article 12a LCAT

et la jurisprudence y relative. Les recourants ne peuvent rien tirer non plus

de la protection constitutionnelle de la garantie de la propriété (art. 26 Cst.

féd.) qu’ils invoquent, étant donné que cette protection ne constitue qu'un

minimum, le droit constitutionnel se bornant, lorsque ses conditions

d'application sont réunies, à autoriser le maintien du bâtiment et son

entretien normal (arrêt de la CDP précité et du 16.04.2018 [CDP.2017.338]

cons. 2 et les références citées).

d) L’application de l’article 7.06 al. 2 in fine du RAC ne

permet pas d’arriver à une conclusion différente. La première phrase prévoit

ainsi uniquement que la reconstruction de bâtiments déjà construits en ordre

non contigu peut être admise, possibilité dont bénéficient précisément les

recourants, tandis que la seconde phrase indique que dans l’hypothèse où une

telle reconstruction aurait lieu, les distances latérales de même que les

ouvertures de droits de jour acquis seront conservées. Le cas présent ne

portant, comme on l’a vu, pas sur la reconstruction d’un bâtiment déjà érigé en

ordre non contigu, c’est en vain que les recourants invoquent cette

prescription, qui, selon une interprétation littérale du texte, ne trouve pas

application en l’espèce. Ainsi, on ne peut pas déduire de cette disposition

qu’elle empêcherait une construction nouvelle sur une parcelle voisine qui

respecterait l’ordre contigu en vigueur, donc serait implantée sur les limites

de propriété.

Les recourants s’appuient toutefois sur un courrier envoyé le 21 juin

2010.

par le Conseil communal au Service juridique dans le cadre d’une procédure

de recours antérieure les ayant opposés au tiers intéressé (cf. annexe au

recours du 21.08.2018 devant le Conseil d’Etat), dans lequel le Conseil

communal déclare, à titre d’observations, que l’article 7.06 al. 2 du RAC

implique que les droits de jour acquis de la parcelle 1673 devront être

respectés en cas de construction sur la parcelle 3011, même avec l’existence

d’une servitude de construction à franc bord. Force est toutefois de constater

que même en retenant cette interprétation du texte légal, les dimensions de la

construction projetée n’aboutissent de toute façon pas à une réelle privation

des « jours » aménagés dans la construction des recourants, dite notion correspondant à des ouvertures destinées

uniquement à l'aération et à l'éclairage (cf. ATF 99 II 152 cons. II et RJN 1989, p. 255 cons. 2 in initio). Ainsi et comme l’a

relevé le Conseil d’Etat, les plans déposés montrent que les recourants

conservent dans tous les cas une vue au sud bien préservée, en dépit de la

nouvelle construction. Il est dès lors erroné de prétendre que les façades

sud-ouest de leur bâtiment seront condamnées.

e) L’implantation de la construction projetée en limite de propriété n’étant

pas critiquable sous cet angle (cf. infra cons. 4) et n’atteignant pas les

recourants dans leur droit à la propriété, leur grief équivaut en réalité à

reprocher au projet de les priver du dégagement et de la lumière dont ils

bénéficient actuellement. Dans ce cadre, il convient de rappeler que le droit à

la vue n'est pas protégé en droit public, si ce n'est indirectement au travers

des règles de police des constructions fixant la distance à respecter entre

bâtiments et limites de propriétés voisines ainsi que les dimensions et la

hauteur des constructions (cf. notamment art. 18 RELCAT). En effet, si l'existence d'un droit à la vue devait être reconnue, il

serait difficile de mener à bien des mesures d'urbanisation, la réalisation de

nouvelles constructions ayant souvent pour conséquence de porter atteinte à la

vue dont jouissent les voisins. Lorsque la vue résulte d'une situation

provisoire, soit du fait que les propriétaires des parcelles voisines n'ont pas

exploité tout ou partie du potentiel constructible prévu par la réglementation,

sa perte n'est protégée d'aucune manière par le droit public. En d'autres

termes, la vue est considérée comme une situation de fait dont la privation ou

la restriction au moment de la construction d'un bâtiment règlementaire sur un

bien-fonds voisin constructible ne peut être invoquée que si l'intérêt des

voisins au maintien de la vue est protégé par une norme spéciale (RDAF 2009 I,

p. 40 et les références citées ; RJJ 1995, p. 317 cons. 7c ; RFJ 1985, p. 95

cons. 5 ; ATF

106.

Ia 333 cons. 1b).

Les recourants ne font pas valoir de normes spéciales protégeant la vue

et le dégagement depuis leur parcelle. Le RAC n'en prévoit d'ailleurs aucune,

si ce n'est les prescriptions en matière de dimensions et de hauteur des

constructions, lesquelles sont au demeurant respectées (cf. infra cons. 5). Les

intéressés ne bénéficient partant, dans ce cadre, pas d’un droit à conserver le

dégagement dont ils bénéficient actuellement.

f) Les recourants invoquent en vain une décision spéciale qui aurait

été rendue par le Conseil d’Etat le 1er juin 2011 pour justifier

leur affirmation selon laquelle il n’y aurait pas d’obligation de construire en

ordre contigu entre les biens-fonds 3011 et 1673. Force est de constater que la

teneur de cette décision, telle que rapportée par les recourants, correspond ni

plus ni moins à l’article 7.06 al. 2 du RAC, qui prévoit que dans les ensembles

d'ordre contigu, la reconstruction de bâtiments déjà construits en ordre non

contigu peut être admise et que dans ce cas, les distances latérales seront

conservées, de même que les ouvertures de droits de jour acquis. Comme on l’a

vu, cette possibilité n’est dans tous les cas pas de nature à remettre en

question l’obligation de construire en ordre contigu prévalant pour la parcelle

3011.

On ne discerne au surplus pas en quoi la décision précitée, à l’instar de

la solution préconisée par l’article 7.06 al. 2 du RAC, serait contraire au

plan d’alignement en vigueur dans la zone depuis 2015, affirmation que les

recourants ne motivent au demeurant pas.

4.

a) Les recourants arguent que les gabarits

légaux doivent trouver application « à l’arrière des biens-fonds nos 1673 et 3011, soit à l’est

le long du chemin piétonnier (servitude de passage) ainsi qu’au sud du

bien-fonds 1673, le long de la limite fictive de gabarits ». Ce faisant, ils ne contestent pas directement le fait que les gabarits

légaux ne trouvent pas application en ce qui concerne l’avant de la

construction projetée, le long du chemin de Bayard, du fait de l’obligation de

construction en ordre contigu.

b) En droit neuchâtelois, un gabarit a pour objectif de fixer les

distances entre les bâtiments en fonction de leur hauteur, de façon à assurer à

chacun l'espace, l'ensoleillement et la lumière nécessaires (art. 18 RELCAT).

Le gabarit est un plan dont la trace est au sol (art. 19 al. 1 RELCAT).

Son degré est déterminé par son inclinaison par rapport à l'horizontale, à

partir d'une limite de propriété, d'un alignement ou de l'axe d'une rue (art.

19.

al. 2 RELCAT).

La trace du gabarit est représentée par son intersection avec le terrain

naturel, sous réserve des articles 26 et 27 (art. 19 al. 3 RELCAT).

Les gabarits sont applicables aux bâtiments, qu'ils soient ou non habitables,

ainsi qu'aux murs de soutènement (art. 20 RELCAT).

Les traces des gabarits de deux bâtiments ne doivent pas se croiser, même si

ceux-ci sont situés sur une même parcelle (art. 24 RELCAT).

Le gabarit est déterminé à partir d'une limite de propriété si le

terrain est bordé par un fonds privé, d'un alignement, s'il est en vigueur ou

de l'axe d'une rue, si le terrain est bordé par le domaine public (art. 19 al.

2.

et 28 al. 1 RELCAT).

L’article 28 al. 2 RELCAT

prévoit qu’est assimilée à une limite de propriété la limite fictive fixée par

une convention que concluent les propriétaires voisins (art. 11a LCAT).

L’article 11a al. 1 LCAT

(dans sa teneur en vigueur au 31.12.2016, cf. disposition transitoire à la

modification de la LCAT

du 6 novembre 2012, al. 5) précise que la limite fictive de gabarits est

assimilée à une limite de propriété. Elle fait l'objet d'une servitude de droit

privé, doublée d'une mention au registre foncier. L'emprise objet de la limite

fictive de gabarits est frappée d'une interdiction de construire (art. 11a al.

2.

LCAT).

Pour l'application des gabarits, les bâtiments en ordre contigu sont

considérés comme formant une seule construction (art. 22 RELCAT).

Lorsqu'un plan d'affectation impose une implantation ou une bande

d'implantation, les gabarits ne s'appliquent pas

dans la direction

concernée (art. 23 RELCAT).

Au niveau communal, l’article 7.06 al. 5 du RAC mentionne que les

gabarits légaux sont applicables. L’article 31 RELCAT

prévoit des gabarits en l’absence de plan d’alignement, tandis que l’article 33

RELCAT

les prévoit en présence d’un plan d’alignement.

c) En l’espèce, il n’est pas contesté que, comme l’a retenu le Conseil

d’Etat, les gabarits légaux ne trouvent pas application dans la direction

concernée par la bande d’implantation obligatoire, soit à l’avant du projet

litigieux. La question est plus épineuse s’agissant de l’arrière de la

construction projetée, puisque l’article 23 RELCAT

prévoit uniquement que les gabarits ne sont pas applicables dans la direction

concernée lorsque le plan d’affectation impose une implantation ou une bande

d’implantation. Ainsi, l’arrière de la construction projetée devrait

théoriquement respecter les gabarits à partir de la limite de propriété (art.

19.

al. 2, 28 al. 1, 31 et 33 RELCAT).

Or, la partie ouest du bâtiment (partie d, en violet foncé sur le premier plan)

s’implante à l’arrière du bien-fonds 3011, directement sur les limites de

propriété. C’est également le cas de la partie c du bâtiment (en rose foncé sur

le premier plan) qui s’implante, sur les derniers mètres de sa façade ouest, le

long de la limite fictive de gabarits, étant rappelé qu’une telle limite est

assimilée à une limite de propriété (art. 11a LCAT),

les gabarits légaux n’étant dès lors pas respectés.

d) Cela étant, le Conseil communal a pris en compte la spécificité du

lieu, qui prévoit l’ordre contigu sur deux rues perpendiculaires. Deux

parcelles y sont constructibles obligatoirement en ordre contigu (parcelles

3011.

et 3012) et l’autre accueille une maison érigée en ordre non contigu

autorisée à le demeurer (parcelle 1673) (cons. 3c ci-dessus). La décision de

levée d’opposition du 20 juin 2018 mentionne :

" Les

gabarits légaux sont applicables (art. 7.06, alinéa 5 du règlement

d’aménagement). Nous rappelons que selon les dispositions transitoires à la

modification du 14 décembre 2016, l’article 39 RELCAT

dans sa teneur au 31 décembre 2016 reste applicable. De plus, le schéma de

l’article précité illustre l’ordre contigu sur une seule rue. Il ne prévoit pas

le cas de l’ordre contigu sur deux rues perpendiculaires l’une à l’autre ni

donc la jonction en plusieurs groupes de maisons en ordre contigu. Dans le cas

d’espèce, le plan d’alignement communal prévoit un alignement obligatoire sur

le chemin des Bayards, sur la rue du Temple ainsi que le long du chemin

piétonnier se trouvant entre les biens-fonds 3011, 3012 et 2522. Sur l’article

3012, l’ordre contigu doit être respecté tant par rapport à la rue du Temple,

qu’au chemin piétonnier. Une construction sur cette parcelle devrait ainsi

s’implanter avec des façades d’attente en limite avec les biens-fonds 1673 et

3011.

Sur le bien-fonds 1673, des bâtiments en ordre contigu devront aussi

prévoir une façade d’attente en limite avec les articles 3012 et 3011. Afin de

permettre la jonction entre l’ordre contigu imposé sur la rue des Bayards et le

chemin piétonnier ainsi que sur la rue du Temple, le bâtiment implanté sur

l’article 3011 doit prévoir une façade d’attente sur la profondeur de toute la

parcelle en limite avec l’article 3012 ainsi qu’en limite avec l’article 1673.

Les gabarits ne s’appliquent donc pas sur ces façades d’attente" (décision

précitée, p. 2).

En

outre, dans son préavis du 20 décembre 2017, le SAT relève :

" En

ordre contigu, les bâtiments doivent ainsi être implantés sur les limites de

propriété de manière à ce que les immeubles adjacents futurs puissent s’y

accoler. Les façades implantées sur la limite de parcelle sont considérées

comme des façades d’attente de sorte qu’elles ne comportent pas d’ouvertures

pour des pièces habitables. C’est ce que prévoit le projet qui s’implante sur

les limites de parcelles tant au nord qu’au sud" (préavis, p. 2).

Il apparaît dès lors que la validation de l’emplacement du projet

litigieux tient compte de la future construction érigeable sur la parcelle

3012, laquelle fera le lien entre la contiguïté prévue sur le chemin de Bayard et

celle prévue sur la rue du Temple. Ainsi, la parcelle 3012, qui se situe à

l’intersection entre les parcelles 1673 et 3011, est soumise à un front

d’implantation obligatoire tant du côté de la rue du Temple que le long du

chemin piétonnier séparant cette dernière de la parcelle 2522 (cf. en

particulier le premier des plans déposés, sur lesquels figurent les traitillés relatifs

à l’alignement). Partant, pour qu’une construction future puisse être érigée

sur la parcelle 3012 dans le respect de ce double front d’implantation, il

paraît, comme l’a relevé le Conseil communal, nécessaire que la construction projetée

sur la parcelle 3011 présente une « façade d’attente »

contre laquelle la future construction pourra venir s’accoler (RJN 1989, p. 255

cons. 2a). Dans la mesure où une construction sur la parcelle 3012 devra

également être contiguë à la parcelle 1673, la façade d’attente présentée par

le projet litigieux doit s’étendre jusqu’aux limites de propriété avec la

parcelle 1673, excluant de ce fait l’application des gabarits légaux. Il

ressort de la motivation de la commune que seule une telle solution permettra

ainsi la contiguïté avec la future construction érigée sur la parcelle 3012. La

Cour de céans ne voit, s’agissant de la partie ouest du bâtiment (partie d, en

violet foncé sur le premier plan), effectivement pas d’autre implantation du

projet qui permettrait de respecter les prescriptions du plan d’alignement en

vigueur pour ces trois parcelles, de sorte que son implantation sur les limites

de propriété n’est à cet égard pas critiquable.

Il en va toutefois différemment de la partie c du bâtiment (en rose

foncé sur le premier plan) qui s’implante, sur les derniers mètres de sa façade

ouest, le long de la limite fictive de gabarits. Rien ne justifie en effet ici

de déroger au gabarit applicable depuis la limite fictive de gabarits (art. 11a

LCAT

et 31 RELCAT),

cette partie du bâtiment projeté n’étant pas directement concernée par la

contiguïté avec la parcelle 3012. Elle ne revêt ainsi pas le même rôle que la

façade extrême ouest du projet, laquelle doit obligatoirement présenter une

façade d’attente sur toute la profondeur de la parcelle. Il en résulte que

c’est à tort que la construction projetée, en cet endroit, s’implante

directement sur la limite fictive de gabarits. Le projet n’étant, en l’état,

pas conforme au droit, il ne peut être autorisé.

5.

a) Les recourants reprochent également au

projet litigieux de ne pas s’intégrer à la structure urbanistique environnante.

D’une part, ils dénoncent sa hauteur effective, se trouvant selon eux en

contradiction totale avec les maisons voisines. Ainsi, le principe

d’harmonisation, qui exige que la hauteur de corniche soit fixée en harmonie

avec celle des immeubles existants, serait violé, dans la mesure notamment où

il se trouve des bâtiments alentours avec une hauteur inférieure de près de 3

mètres. Cela étant, ils ne contestent

pas que « les normes relatives à la hauteur sont

respectées », cette question n’étant dès lors pas

directement litigieuse. D’autre part, ils estiment que le volume de la

construction projetée est excessif, qualifiant le projet de surdimensionné au

regard de la topographie et du caractère pittoresque de la zone. Ils comparent

le projet à leur propre bâtiment, qui est 2.5 fois moins volumineux, ainsi qu’à

d’autres immeubles à proximité immédiate, qui seraient « entre 3 et 7

fois moins volumineux », pour des surfaces « relativement similaires ».

b) Conformément aux principes régissant l'aménagement du territoire, il

convient de veiller à ce que les constructions prises isolément ou dans leur

ensemble ainsi que les installations s'intègrent dans le paysage (art. 3 al. 2 let. b LAT). L'article 59 al. 2 let. j LCAT

prévoit que le règlement communal d'aménagement peut contenir des dispositions

sur la sauvegarde de l'aspect des localités et des sites. Selon l'article 7

LConstr.,

les constructions et installations doivent répondre aux exigences d'une

architecture de qualité, tant intérieure qu'extérieure (al. 1). Elles tiennent

compte de leur environnement naturel ou bâti, notamment par rapport aux

caractéristiques historiques, artistiques ou culturelles de la localité, du

quartier ou de la rue (al. 2). L’article 1.01 du règlement communal prévoit

qu’il contient des dispositions destinées à promouvoir un aménagement rationnel

et harmonieux du territoire communal ; les prescriptions relatives à la zone

d’ancienne localité (ZAL) sont contenues au chapitre 7. L’article 7.01 prévoit

ainsi que la ZAL comprend les noyaux anciens des villages de St-Aubin et de

Sauges ; les prescriptions s’appliquant à cette zone ont pour but de préserver

le caractère architectural et esthétique de ces anciens villages, dans le

respect de leur structure originale. L’article 7.02 indique que dans cette

zone, sont admises l'habitation et les activités agricoles, commerciales,

artisanales et tertiaires compatibles avec l'habitation pour autant qu'elles ne

provoquent pas de gêne significative pour le voisinage ni ne portent préjudice

au caractère et à l'aspect de la zone. Enfin, l’article 7.07 du règlement,

intitulé « Prescriptions architecturales particulières" »

mentionne que l'expression architecturale des façades, les matériaux employés,

les couleurs et les proportions des constructions doivent être en harmonie avec

l'ambiance générale et le caractère de la zone.

Une clause d'esthétique ne doit pas être appliquée de manière à vider

pratiquement de sa substance la réglementation sur les zones en vigueur. Ainsi,

lorsqu'un plan de zones prévoit que des constructions d'un certain volume

peuvent être édifiées dans tel secteur du territoire, une interdiction de

construire fondée sur une clause d'esthétique, en raison du contraste formé par

le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne peut se

justifier que par un intérêt public prépondérant. Il faut alors que

l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse

déraisonnable et irrationnelle (ATF 115 Ia 363 cons. 3a, 115 Ia 118

cons. 3d ; arrêts du TF des 12.02.2009

[1C_423/2008] cons. 2.4.1 et 20.10.2005

[1P.342/2005] cons. 5.5 ; cf. aussi arrêts du TF des 06.03.2007

[1P.402/2006] cons. 4.5 et 16.01.2007

[1P.437/2006] cons. 4.2).

En outre, les communes sont compétentes pour délivrer les permis de

construire (art. 29 LConstr.)

et, ainsi, appliquer leurs propres prescriptions relatives à l'esthétique des

constructions et installations. Elles disposent d'une liberté d'appréciation

importante s'agissant de l'évaluation de l'impact esthétique d'un ouvrage et

peuvent, par conséquent, revendiquer leur autonomie. Le respect de l’esthétique

des constructions ressortit en premier lieu à l’autorité communale, qui dispose

pour cela d’un large pouvoir d’appréciation auquel le Tribunal cantonal ne

saurait substituer sans autre le sien propre (ATF 115 Ia 363

cons. 3b ; arrêt du TF du 07.12.1999 [1P.402/1999] cons. 4c ; RDAF 1999 I 328

cons. 2c ; RJN

2006, p. 240 cons. 2a).

Selon l'article 7.06 al. 3 du RAC, qui définit les hauteurs des

constructions nouvelles et reconstructions dans la ZAL, la hauteur

maximale à la corniche est, dans le village de Saint-Aubin, fixée à 8,50

mètres. L'harmonisation de la hauteur de corniche à celle des immeubles

existants prime sur la hauteur maximale réglementaire. En cas de démolition ou

de sinistre, les immeubles plus élevés sont soumis à la réglementation de la

zone.

c) Le projet litigieux se situe en ZAL, laquelle constitue le noyau

historique du village de Saint-Aubin et est composée pour l’essentiel de bâtiments

en ordre contigu alignés, s’agissant du périmètre qui nous occupe, sur le

chemin de Bayard. Il s'agit de préserver le caractère architectural et

esthétique du centre du village, de respecter sa structure originale et de

permettre la construction dans les espaces encore libres. Il ressort du préavis

favorable de l’OPAN que « [l]es modifications ayant fait l’objet de

l’enquête complémentaire répondent à la demande de notre office »

(préavis du SAT du 20.12.2017, p. 6). Soulignant la nécessité d’assurer la

conservation de l’ensemble du mur existant durant le chantier, cet office a en

outre relevé que « [l]’ouverture prévue pour l’accès au garage

souterrain telle qu’elle se trouve sur les plans ayant fait l’objet de

l’enquête complémentaire est de dimensions minimum tout en permettant d’assurer

la sécurité des entrées et sorties de véhicules. Elle répond donc aux exigences

de notre office ». Enfin, il a estimé que « le fait d’avoir

projeté un garage souterrain permet […] de garantir une intégration satisfaisante

du parking des véhicules dans le site » (idem).

La Cour de céans constate que les bâtiments qui jouxtent la parcelle

sur laquelle est prévu le projet litigieux sont pourvus de toitures en pente et présentent deux à trois niveaux

apparents, pour ce qui est des constructions sises sur le même côté, voire

trois à quatre niveaux apparents, s’agissant des constructions se trouvant en

face, de l’autre côté du chemin de Bayard (sitn.ne.ch). La construction

projetée, prévue en ordre contigu et dans la bande d’implantation obligatoire en

vigueur dans cette zone (cf. plan d’alignement sanctionné le 4 mars 2015

par le Conseil d’Etat), n’excède pas quatre niveaux apparents, est pourvue de

toitures en pente à deux pans recouvertes de petites tuiles plates en terre cuite

et présente une profondeur similaire à celle de ses voisines. Il faut relever

qu’il ne se trouve dans le voisinage pas de bâtiments remarquables de première

catégorie selon le recensement architectural du canton de Neuchâtel (RACN). On

constate de plus la présence d’habitations à toits plats dans la zone

résidentielle à faible densité (ZDF) jouxtant directement la parcelle

litigieuse au sud, de sorte qu’une certaine mixité existe de ce côté-là du

bien-fonds concerné. Il en résulte en définitive que la construction projetée

ne crée pas un corps étranger rompant de manière choquante l'harmonie du

quartier.

d) S’agissant plus particulièrement de la hauteur du projet, le Conseil

d’Etat, se référant à l’avis de l’OPAN, a retenu qu’elle ne portait pas atteinte

à l’harmonie du site et qu’elle suivait de manière cohérente la pente du

terrain, relevant notamment que dans la mesure où le bien-fonds 3011 était plus

haut que le 2521, cité en exemple par les recourants, il n’était pas étonnant

que la hauteur de corniche le soit aussi (décision litigieuse, p. 7 et 8). Dans son préavis, l’OPAN a ainsi indiqué que « les premiers

plans déposés dans le cadre de la sanction préalable ainsi que la pose des

perches gabarits nous avaient permis de constater la forte hauteur originellement

prévue. Selon l’article 7.6 al. 3 du règlement communal, l’harmonisation

de la hauteur de corniche du nouveau bâtiment à celle des immeubles existants

voisins prime sur la hauteur maximale réglementaire fixée à 8,50 m. C’est la

raison pour laquelle notre office a demandé au requérant de modifier les plans

et d’abaisser la partie nord du bâtiment afin d’harmoniser la hauteur de

corniche dudit bâtiment à celle des immeubles existants. Les modifications

ayant fait l’objet de l’enquête complémentaire répondent à la demande de notre

office et nous considérons que la réglementation communale est respectée

s’agissant de l’harmonisation de la hauteur du bâtiment avec celle des

immeubles existants » (préavis du SAT du 20.12.2017, p. 6-7).

Les recourants n’amènent aucun élément propre à remettre en question

les constatations de l’OPAN et du SAT. On ne peut par conséquent que se rallier

au Conseil d’Etat, lorsqu’il retient que la hauteur du projet ne porte pas

atteinte à l’harmonie du site. Le fait que les constructions sises sur les

parcelles 2118 et 972, auxquelles se réfèrent les recourants devant la Cour de

céans, présentent une hauteur à la corniche inférieure de 3 mètres à celle du

projet, n’est pas de nature à modifier cette appréciation. Ces exemples ne sont

en effet pas représentatifs de la zone, s’agissant de deux parcelles parmi bien

d’autres, toutes de hauteurs variables ; elles se situent de surcroît ici de

l’autre côté du chemin de Bayard, et non directement à côté du projet

litigieux. En outre, c’est à juste titre que les autorités communales ont

calculé la hauteur aux corniches sur la base du terrain naturel tel qu’il

ressort du relevé de 2004 (cf. arrêt de la CDP du 06.07.2021 [CDP.2020.180]

cons. 3e concernant le même projet de construction), l’existence de

remblaiements de terrain, vaguement invoquée par les recourants dans leur

recours, n’étant dès lors pas déterminante. En définitive, la hauteur de la construction projetée n’excédant pas les prescriptions

légales et ayant de surcroît été harmonisée à celle des constructions

avoisinantes, on ne peut pas considérer le projet comme démesuré de ce point de

vue-là.

e) En ce qui concerne le volume du projet, le Conseil d’Etat a relevé que pour procéder à une comparaison de

volume comme le proposaient les recourants, il était nécessaire de tenir compte

également de la surface de la parcelle. Dans ce cadre, il ressortait des plans

de situation et de la consultation du SITN que le bien-fonds 3011 était l’un

des plus grands du secteur, de sorte qu’il n’était pas surprenant que le volume

du projet litigieux soit supérieur à celui des constructions existantes

(décision litigieuse, p. 8).

Le RAC ne prévoit pas de règles particulières en matière de taux

d’occupation du sol et de densité projetée (cf. préavis du SAT, p. 3). Dans

tous les cas, au vu de la surface du bien-fonds 3011, le volume de la

construction projetée ne paraît pas excessif au point que l’on puisse

considérer que l’ensemble ne s’intègre pas dans la zone. Les constructions de

la zone avec lesquelles les recourants comparent le projet sont, à nouveau, non

représentatives, la zone étant composée de parcelles à surface et volume bâti

variables. Dans le recours interjeté auprès du Conseil d’Etat le 21 août 2018,

les recourants mentionnaient ainsi également une construction voisine ayant une

« contenance » de 1'420 m3, ce

qui concerne la parcelle 2522 (cf. arrêt de la CDP du 06.07.2021 [CDP.2020.180] cons. 4c dans la cause connexe), laquelle présente une surface de 259

m2. Une comparaison avec cette parcelle permet de relativiser le

volume de la construction projetée, puisque cette dernière s’étendra sur une

surface de 775 m2, soit le triple de celle dont dispose la parcelle

2522.

Le volume bâti projeté de 5'450 m3, entre trois et quatre fois

supérieur à celui de la parcelle 2522, ne paraît par conséquent pas

disproportionné. Cela correspond également aux observations du tiers intéressé

devant la Cour de céans qui, se référant à plusieurs parcelles alentours, a

relevé que son projet présentait une volumétrie similaire aux immeubles

environnants.

f) Les griefs y relatifs des recourants doivent dès lors être rejetés.

Partant, leurs critiques sont l'expression de leur appréciation subjective et

ne sont pas de nature à démontrer le caractère manifestement insoutenable de la

décision attaquée, s’agissant de l’esthétique et de l’intégration au quartier

de la construction. On ne saurait ainsi retenir que les constructions projetées

compromettraient l'harmonie du quartier. Cette conclusion s'impose d'autant

plus que la commune doit pouvoir garder un pouvoir d'appréciation en la

matière. En tous les cas, les constructions envisagées n'apparaissent ni

déraisonnables, ni irrationnelles ou incohérentes au regard de la zone concernée.

6.

a) Dans un dernier grief, les recourants

estiment que la servitude de passage grevant leur fond subira une aggravation

manifeste du fait du projet de construction, compte tenu de l’augmentation

importante du nombre de piétons amenés à emprunter quotidiennement ce chemin,

ce qui constitue une modification arbitraire du mode d’utilisation de la

servitude par la parcelle 3011. Selon eux, le fait que cette question ait un

impact sur l’équipement du terrain, par son accès, commande qu’elle soit

examinée dans le cadre du présent litige.

b) En matière de construction et d'aménagement, il n'y a pas lieu de se

prononcer sur l'incidence des différentes servitudes sur un projet de

construction, le but de la procédure d'autorisation de construire consistant

uniquement dans la vérification de la conformité du projet aux dispositions

édictées par la collectivité publique en matière de droit des constructions (RJN

1989, p. 322 cons. 2 et les références citées, arrêt de la CDP du 05.09.2018 [CDP.2017.248]

cons. 3g et les références citées ; arrêt du TF du 28.01.2008

[1C_290/2007]). Il s'ensuit que, en principe, les moyens tirés des rapports

de droit privé ne sont pas recevables dans une procédure d'autorisation de

construire, les parties ayant tout loisir de s'adresser au juge civil pour

résoudre leur litige. Selon la pratique et la doctrine dominantes, le principe

de la séparation stricte entre droit privé et droit administratif connaît

cependant deux exceptions : des dispositions de droit civil doivent être prises

en considération dans le cadre d'une procédure d'autorisation de construire si

la loi sur les constructions déclare déterminantes, implicitement ou

expressément, des circonstances de nature civile (par exemple la garantie d'un

accès sur le fonds d'autrui) ou lorsqu'une construction est érigée sur le fonds

d'autrui (RJN

2005, p. 209 et les références citées).

c) Force est ici de constater que l’aggravation de la servitude de

passage grevant le fonds des recourants n’a, en soi, aucune emprise sur le sort

du litige. En effet, peu importe de savoir si l'édifice litigieux est également

compatible avec la servitude de droit privé invoquée. A cet égard, on ne se

trouve dans aucun des cas de figure commandant une exception à ce principe, ce

que les recourants ne prétendent d’ailleurs pas directement. En soi, la

question de l’aggravation de la servitude de passage au regard des dispositions

du droit civil n’a dès lors pas à être examinée.

7.

a) Cela étant, le grief

des recourants concernant le chemin pédestre a également trait à

l’accessibilité du projet litigieux, ce qui constitue une question de droit

public que la Cour de céans doit examiner. Ils reprochent ainsi au chemin

d’accès piétonnier d’être particulièrement raide et de ne pas permettre le

passage de personnes en fauteuil roulant ou nécessitant des moyens auxiliaires

pour la marche (par ex. déambulateurs ou cannes anglaises). En outre, il

est au surplus incompréhensible pour eux que l’adresse de la construction

projetée corresponde à la rue du Temple alors qu’elle longe en réalité le

chemin de Bayard.

b) Aux termes de l'article 22 al. 2 let. b LAT,

une autorisation de construire ne peut être délivrée que si le terrain est

équipé. Tel est le cas selon l'article 19 al. 1 LAT,

lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des

voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder

sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que

pour l'évacuation des eaux usées.

Selon la jurisprudence, une voie d'accès est adaptée à l'utilisation

prévue lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue technique et juridique pour

accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert (ATF 121 I 65

cons. 3a, p. 68). Il faut aussi que la sécurité des usagers soit garantie sur

toute sa longueur, que le revêtement soit adéquat en fonction du type de

véhicules qui vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de

croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours

(ambulance, service du feu) et de voirie soit assuré (arrêts du TF des 03.03.2008

[1C_221/ 2007] cons. 7.2 et 06.05.1993 [1P.115/1992] cons. 4).

Sur le plan de la législation cantonale, l'article 109 LCAT

oblige la commune à équiper la zone d'urbanisation, notamment en voies d'accès

(al. 1) et subordonne la construction de tout bâtiment à la réalisation de ces

équipements (al. 3). L'article 69 RELCAT

précise que les voies d'accès doivent tenir compte, notamment, de la sécurité

de tous les usagers. L'article 9 LConstr.

rappelle que, compte tenu de l'importance des constructions et installations,

les accès à la voie publique doivent garantir la sécurité des piétons et celle

de la circulation routière, ainsi que l'intervention des services publics. Par

ailleurs, selon l’article 21 al. 1 LConstr.,

les constructions et installations nouvelles ouvertes au public ou destinées à

l'habitation de plus de 4 logements doivent être conçues, réalisées et

entretenues en tenant compte des personnes handicapées physiques et

sensorielles selon les normes techniques reconnues. Enfin, l’article 13 RELConstr.

prévoit notamment qu’un accès aux constructions et installations est conçu de

telle sorte qu'il puisse être franchi par des personnes handicapées physiques

et sensorielles de la voie publique à l'intérieur de la construction (al. 1) ;

un accès est muni de mains courantes et sa pente ne doit pas dépasser 6 % (al.

2).

c) A juste titre, les intéressés ne prétendent pas directement que les

deux voies d’accès à la construction projetée – soit par le chemin de Bayard,

pour les véhicules automobiles, respectivement par le chemin allant de la rue

du Temple à l’ouest du bâtiment projeté, pour les piétons – seraient

insuffisantes d’un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le

trafic de la zone qu’elles desserviront. Sous l’angle de l’accessibilité, ils

se contentent en définitive de remettre en question la praticabilité du chemin

piéton pour les personnes handicapées. Or, les dispositions précitées de la LConstr.

relatives à l’accessibilité des constructions et installations aux personnes

handicapées physiques et sensorielles ne sont pas applicables aux voies de

circulation pour piétons, exclues du champ d’application de cette loi

(art. 3 let. b et c LConstr.)

(cf. arrêt de la CDP du 16.03.2017 [CDP.2016.308]

cons. 3a publié sur jurisprudence.ne.ch). Dès lors, à supposer recevable, leur

grief s’avère de toute manière infondé.

d) Quant à la critique des recourants relative à l’adresse et à la

localisation de l’entrée de l’immeuble projeté, elle n’est pas susceptible de

leur procurer un avantage pratique. Le nom de rue qui sera attribué à la

construction projetée est en effet une question qui n’est pas de nature à

remettre en cause la réalisation du projet de construction selon les plans

prévus (ATF 137

II 30, cons. 2.3; arrêt du TF du 28.04.2014

[1C_754/2013] cons. 3 ; arrêt de la CDP du 09.03.2015 [CDP.2014.152]

cons. 2).

8.

a) Bien fondé s’agissant du grief lié à

l’application des gabarits légaux, le recours doit être admis, la décision du

Conseil d’Etat du 15 avril 2020, ainsi que celles du Conseil communal du 20

juin 2018 levant l’opposition des recourants, respectivement accordant la

sanction préalable des plans, doivent être annulées. En outre, le dossier tel

que constitué permettant à la Cour de céans de statuer, il n'y a pas lieu de

donner suite à la réquisition de preuve tendant à la mise en œuvre d’une vision

locale.

b)

Vu l'issue de la procédure, il y a lieu de mettre les frais de la présente

procédure à la charge de X.________ SA (art. 47 al. 1 LPJA). Une

indemnité de dépens sera en outre allouée aux recourants qui procèdent avec

l'aide d'un mandataire professionnel (art. 48 LPJA). Ce

dernier n'ayant pas déposé un état des honoraires et des frais permettant de se

rendre compte de l'activité déployée effectivement (art. 64 al. 1 LTFrais par

renvoi de l'art. 67 LTFrais en

lien avec l'art. 69 LTFrais), il

convient de statuer sur la base du dossier pour déterminer le montant allouable

(art. 64 al. 2 LTFrais).

Tout bien considéré, et singulièrement le fait que le mandataire représentait

déjà les recourants devant le Conseil d'Etat et le Conseil communal, l'activité

essentielle déployée peut être estimée à quelque 6 heures (rédaction du mémoire

de recours, recherches juridiques, entretiens avec les clients). Eu égard au

tarif appliqué par la Cour de céans de l'ordre de 280 francs de l'heure (CHF

1'680), des débours à raison de 10 % des honoraires (CHF 168, art. 63 LTFrais)

ainsi que la TVA au taux de 7,7 % (CHF 142.30), c'est un montant global de

1'990.30 francs qui sera alloué aux recourants à titre de dépens à charge de X.________

SA. Le Conseil d'Etat sera invité à statuer sur les frais et dépens de la

première instance de recours.

Dispositif

Par ces motifs,

la Cour de droit public

1. Admet le recours.

2. Annule la décision du Conseil d’Etat du 15 avril 2020 et les décisions

du Conseil communal de La Grande Béroche du 20 juin 2018 rendues dans cette

cause.

3. Met à la charge de X.________ SA les frais de la procédure par 1'320

francs et ordonne la restitution aux recourants de leur avance.

4. Alloue aux recourants une indemnité de 1'990.30 francs à la charge de X.________

SA.

5. Invite le Conseil d'Etat à statuer sur les frais et dépens de la

première instance de recours.

Neuchâtel, le 6 juillet

2021

Art. 3 LAT

Principes régissant l’aménagement

1 Les

autorités chargées de l’aménagement du territoire tiennent compte des prin­ci­pes

suivants.

2 Le paysage

doit être préservé. Il convient notamment:

a.10 de réserver à l’agriculture suffisamment de bonnes

terres cultivables, en particulier, les surfaces d’assolement;

b.

de

veiller à ce que les constructions prises isolément ou dans leur ensemble ainsi

que les installations s’intègrent dans le paysage;

c.

de

tenir libres les bords des lacs et des cours d’eau et de faciliter au public

l’accès aux rives et le passage le long de celles-ci;

d.

de

conserver les sites naturels et les territoires servant au délassement;

e.

de

maintenir la forêt dans ses diverses fonctions.

3 Les

territoires réservés à l’habitat et à l’exercice des activités économiques

seront aménagés selon les besoins de la population et leur étendue limitée. Il

convient notamment:

a.11 de répartir judicieusement les lieux d’habitation et

les lieux de travail et de les planifier en priorité sur des sites desservis de

manière appropriée par les transports publics;

abis.12 de prendre les mesures propres à assurer une meilleure

utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces sous-utilisées ou

des possibilités de densification des surfaces de l’habitat;

b.

de

préserver autant que possible les lieux d’habitation des atteintes nuisibles ou

incommodantes, telles que la pollution de l’air, le bruit et les trépidations;

c.

de

maintenir ou de créer des voies cyclables et des chemins pour piétons;

d.

d’assurer

les conditions dont dépend un approvisionnement suffisant en biens et services;

e.

de

ménager dans le milieu bâti de nombreux aires de verdure et espaces plantés

d’arbres.

4 Il importe

de déterminer selon des critères rationnels l’implantation des construc­tions

et installations publiques ou d’intérêt public. Il convient notamment:

a.

de

tenir compte des besoins spécifiques des régions et de réduire les dispa­rités

choquantes entre celles-ci;

b.

de

faciliter l’accès de la population aux établissements tels qu’écoles, cen­tres

de loisirs et services publics;

c.

d’éviter

ou de maintenir dans leur ensemble à un minimum les effets défavo­rables

qu’exercent de telles implantations sur le milieu naturel, la population et

l’économie.

10 Nouvelle

teneur selon le ch. I de la LF du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1er mai 2014 (RO 2014 899; FF 2010 959).

11 Nouvelle

teneur selon le ch. I de la LF du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1er mai 2014 (RO 2014 899; FF 2010 959).

12 Introduite

par le ch. I de la LF du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1er mai 2014 (RO 2014 899; FF 2010 959).

Art. 19 LAT

Equipement

1 Un terrain est réputé équipé lorsqu’il est desservi d’une manière

adaptée à l’utili­sation prévue par des voies d’accès et par des conduites

auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour

l’alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l’évacuation des eaux

usées.

2 Les zones à bâtir sont équipées par la collectivité intéressée

dans le délai prévu par le programme d’équipement, si nécessaire de manière

échelonnée. Le droit cantonal règle la participation financière des

propriétaires fonciers.46

3 Si la collectivité intéressée n’équipe pas les zones à bâtir dans

les délais prévus, elle doit permettre aux propriétaires fonciers d’équiper

eux-mêmes leur terrain selon les plans approuvés par elle ou les autoriser à

lui avancer les frais des équipements selon les dispositions du droit cantonal.47

46 Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 15 juin 2012, en

vigueur depuis le 1er mai 2014 (RO 2014 899; FF 2010 959).

47 Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 6 oct.

1995, en vigueur depuis le 1er avril 1996 (RO 1996 965; FF 1994 III 1059).

Art. 22 LAT

Autorisation de construire

1 Aucune construction ou installation ne peut être créée ou

transformée sans auto­risation de l’autorité compétente.

2 L’autorisation est délivrée si:

a. la construction ou l’installation est

conforme à l’affectation de la zone;

b. le terrain est équipé.

3 Le droit fédéral et le droit cantonal peuvent poser d’autres

conditions.