Aménagement du territoire. Conditions de validité de la demande de permis de construire. Voies d’accès.

A.

A.X.________, propriétaire avec ses deux frères

B.X.________ et C.X.________ de l'article 1481 du cadastre de Hauts-Geneveys,

et propriétaire à l'époque de l'article 1480 dudit cadastre, ainsi que A.________

ont déposé le 31 mai 2012 une demande de permis de construire, sur ces deux

parcelles, deux villas-terrasses de trois logements chacune ainsi que des

parkings souterrains (12 places) et places extérieures (12 places) dans la zone

d'habitation à faible densité de la Commune de Hauts-Geneveys (actuellement

commune de Val-de-Ruz depuis le 01.01.2013; ci-après : la commune). Le

bien-fonds 1481 est relié au domaine public cantonal par le chemin de l’Oselière, situé en zone agricole, qui

traverse les articles 1867 (anciennement 1478), 1660, 1661 et 1480. Ces

articles sont régis par un plan d'alignement intitulé "Chemin de l’Oselière" du 20 février 1991.

Le 17 décembre 2012, A.X.________, par mandat de A.________, a déposé

une demande de permis de construire portant sur des équipements, soit la construction

d'une route d'accès et de canalisations, sur les articles 1478 (actuellement

1866 et 1867), 1660, 1661, 1480 et 1481 du cadastre de Hauts-Geneveys. Était

joint à cette demande un contrat d'équipement daté du 7 décembre 2012

entre la commune et les propriétaires fonciers des articles précités aux termes

duquel ces derniers étaient chargés par la commune de construire et financer

intégralement une route d'accès au quartier et les équipements de base et de

détail, le chemin devant ensuite être cédé gratuitement à la commune avec les

conduites et canalisations. Ce contrat n'était signé ni par les représentants

de la commune, ni par B.________, copropriétaire de l'article 1660, à l'époque en

procédure de divorce avec son mari également copropriétaire. Il était par

ailleurs prévu que A.X.________ se substitue aux propriétaires mentionnés dans

cette convention et prenne en charge la totalité des coûts et frais liés à

l'exécution de cet accès.

Ces deux projets ont été mis à l'enquête publique du 22 mars au 6 mai

2013 et ont fait l'objet de deux oppositions relatives à l'impact des

constructions sur les canalisations (entretien futur et modifications

nécessaires sur le réseau actuel). Afin de traiter les oppositions en

connaissance de cause, le Conseil communal de Val-de-Ruz (ci-après : le conseil

communal) a mandaté le bureau d'ingénieurs C.________ pour établir un relevé

des conduites existantes dans le secteur ainsi que l'état des canalisations. Il

en est ressorti que ces dernières étaient dégradées, ce qui a été communiqué à A.X.________

le 10 janvier 2014 par ledit conseil qui mentionnait également que si la

solution du contrat d'équipement était opportune, celui du 7 décembre 2012

était incomplet, car il ne prévoyait pas de cautionnement bancaire et n'avait

pas été signé par une des propriétaires concernée. A.X.________ a remis de

nouveaux plans en avril 2014 et a demandé à plusieurs reprises un traitement

rapide du dossier. Le conseil communal lui rappelait par ailleurs son exigence

d'une garantie bancaire vu sa situation financière précaire et lui soumettait

un nouveau projet de contrat d'équipement incluant dite garantie. Le 19

septembre 2014, l'intéressé a adressé au conseil communal une version modifiée

du contrat d'équipement incluant la participation de D.________ Sàrl, société

constituée avec A.________ pour la promotion du projet. L'examen de la

situation financière de A.X.________ a révélé que l'article 1480 faisait

l'objet d'annotations et de restrictions du droit d'aliéner. La garantie

bancaire n'ayant pas été fournie, le conseil communal n'a pas statué sur les

demandes de permis de construire et les oppositions, si bien que A.X.________ a

saisi le Conseil d'Etat d'un recours pour déni de justice le 16 décembre

2014. Ce recours a été rejeté par décision du 20 mai 2015 qui a été annulée par

arrêt de la Cour de céans du 8 janvier 2016. Cette dernière a estimé que si un

contrat d'équipement pouvait contenir des garanties d'exécution pour prémunir

la commune contre les problèmes subséquents, l'exigence d'une telle garantie

revêtant la forme d'une garantie bancaire devait satisfaire au principe de la

proportionnalité, ce qui n'était pas le cas en l'espèce vu que le recourant

avait réglé d'importants montants pour assainir sa situation fiscale. Elle

ajoutait :

" A

supposer qu'elle soit maintenue, cette exigence aurait pu être renvoyée à une

date fixée après la délivrance des permis de construire et le début des

travaux, cas échéant ceux-ci conditionnés à la remise de dite garantie.

L'autorisation de construire peut être délivrée si l'autorité compétente estime

qu'il est suffisamment vraisemblable que le terrain sera équipé, au plus tard

lorsque commencera la construction…"

La Cour a par ailleurs relevé :

" En

ce qui concerne l'absence d'une signature au contrat, elle n'empêchait pas la

délivrance d'un permis de construire les voies d'accès et pouvait être réglée

de manière séparée entre l'autre copropriétaire et la commune, et rien

n'empêchait le copropriétaire signataire d'en régler le sort dans la procédure

de divorce en cours. On relèvera que la portion des équipements concernée par

cette signature est minime par rapport à la longueur totale des accès."

(cons. 5).

La Cour a dès lors imparti au conseil communal un délai au 29 février

2016 pour statuer sur les permis de construire sollicités.

Par deux décisions du 26 février 2016, le conseil communal a rejeté les

deux demandes de permis de construire. Se référant à l'arrêt de la Cour de

droit public précité ainsi qu'au préavis réservé du Service de l'aménagement du

territoire (ci-après : SAT), il a considéré que selon l'article 45 al. 2 du règlement

sur les constructions du 16 octobre 1996 (ci-après : RELConstr.),

le consentement des tiers propriétaires devait être donné, que ce soit par le

contrat d'équipement ou d'une autre manière (par exemple signature des plans ou

d'un document ad hoc). La copropriétaire de l'article 1660 n'ayant pas donné

son accord, la demande de construction d'équipements devait être rejetée. Il a

ajouté que, même si cet accord avait été fourni, le contrat d'équipement au

dossier était lacunaire et devait être signé par le conseil communal et les

requérants; qu'il ne renoncerait pas à l'exigence d'une garantie bancaire; que,

pour satisfaire au principe de proportionnalité, il délivrerait le permis et

fixerait comme condition que la garantie bancaire lui soit remise au plus tard

le jour précédant le début des travaux; qu'un tourne-char devait être prévu à

l'extrémité ouest de la route et que, cette dernière passant en zone agricole,

le département devait se prononcer sur sa conformité à cette zone. Concernant

les deux habitations individuelles, il a estimé que le rejet de la demande de

construction des équipements avait pour conséquences que le terrain ne pouvait

être équipé à satisfaction et que la demande de permis devait être rejetée; que

le chemin actuel était un chemin privé, en chaille, et qu'il ne pouvait être

considéré comme un accès suffisant sur le plan technique, vu notamment sa

largeur moyenne de 3,2 m; le fait qu'il débouchait sur la voie publique et le

manque de visibilité; que l'état des conduites avait pour conséquence que si

des travaux avaient lieu, elles seraient irrémédiablement endommagées, de sorte

qu'un raccordement ne serait plus possible; que le défaut d'équipement conduisait

au refus du permis de construire; que si le plan d'alignement n'était pas

modifié et que la route projetée devenait publique, le taux d'occupation du sol

maximal admissible de 25 % ne serait pas respecté et que les exigences

découlant notamment des règles de protection de l'environnement et de police

des constructions ressortaient du préavis du SAT, de sorte qu'il suffisait d'y

renvoyer.

Saisi de quatre recours contre ces décisions (2 recours de A.________

et A.X.________ agissant conjointement sans être représentés et 2 recours de A.X.________

agissant par son mandataire), le Conseil d'Etat les a rejetés par décision du

10 février 2021. Il a considéré qu'au moment où il a statué, le conseil

communal ne pouvait pas accorder l'autorisation de construire la route et les

équipements, faute d'accord de tous les propriétaires concernés; qu'au vu de

l'état de propriété actuel (les propriétaires des articles 1660, 1661 et 1480

ayant changé), leurs accords devaient être produits avant la délivrance du

permis de construire; que l'équipement actuel n'était pas suffisant au vu des

arguments développés par le conseil communal et du fait que la route communale

sur laquelle le chemin débouche était une route de desserte de quartier en

pente, la largeur du chemin ne permettant pas à un véhicule sortant de croiser

facilement un véhicule entrant qui pouvait donc devoir attendre sur la route

communale et créer un danger; que le conseil communal n'avait ainsi pas

outrepassé son pouvoir d'appréciation en retenant que le chemin actuel ne

constituait pas un accès suffisant et que c'était dès lors à bon droit qu'il avait

retenu que le projet de maisons individuelles ne pouvait être autorisé.

Concernant les équipements, il a estimé notamment que les terrains n'étaient

pas (ou plus) suffisamment équipés du point de vue de l'évacuation des eaux vu

les constatations faites par le bureau spécialisé; que le plan d'alignement était

toujours en vigueur et que le projet de route et d'équipement se situant à

l'intérieur des alignements, qui traversent pour partie la zone agricole, une

dérogation n'était pas nécessaire; que les intéressés ne pouvaient pas se

charger de construire l'équipement sans un contrat y relatif signé par la

commune et par tous les actuels propriétaires du secteur à équiper; qu'à défaut

et en l'absence d'accord donné d'une autre manière, les permis de construire ne

pouvaient être accordés et le futur statut de la route d'accès (domaine public

ou privé) clairement établi; que le taux d'occupation du sol ne serait respecté

qu'à la condition que l'accès reste privé sur les parcelles concernées; qu'à

supposer qu'une surface appartenant à A.X.________ puisse permettre aux

véhicules des services publics de rebrousser chemin et de renoncer à un

tourne-char, cette question devait être réglée dans le contrat d'équipement;

que les parties avaient intérêt à trouver un accord et que si tel n'était pas

le cas, les propriétaires pouvaient mettre en demeure la commune de réaliser

l'équipement et, si elle n'obtempérait pas, demander à l'autorité cantonale

compétente qu'elle les autorise à avancer les frais d'équipement ou qu'elle

élabore les plans nécessaires auxdits équipements. Enfin, le permis de

construire ne pouvait être octroyé, le département ne s'étant prononcé ni sur

l'abattage d'une haie ou d'un bosquet, ni sur une dérogation au plan

d'alignement.

B.

A.X.________ et A.________ interjettent recours

devant la Cour de droit public du Tribunal cantonal contre la décision précitée

du Conseil d'Etat en concluant à son annulation et, principalement, en statuant

au fond, à ce qu'elle octroie les permis de construire sollicités,

subsidiairement au renvoi de la cause à l'autorité inférieure pour nouvelle

décision, sous suite de frais et dépens. Ils dénoncent la lenteur de la

procédure et estiment que le principe de proportionnalité a été violé, étant

donné que le conseil communal aurait pu, au lieu de refuser les permis de

construire, les assortir de conditions. Ils relèvent l'existence d'un évident

conflit d'intérêts de Me E.________, conseil de la commune, qui représente à la

fois les intérêts de cette dernière dans la procédure administrative et les

intérêts privés d'un membre de l'exécutif communal, F.________, dans la

procédure pénale introduite à son encontre par A.X.________ pour contrainte et

abus d'autorité (dans le cadre des procédures visant les demandes de permis de

construire précitées) et actuellement pendante devant le Tribunal fédéral. Ils

allèguent de plus qu'il ressort de l'arrêt de la Cour de droit public du 8

janvier 2016 que l'absence de signature d'une copropriétaire n'empêche pas la

délivrance d'un permis de construire; que cette dernière n'a aucun intérêt

digne de protection à bloquer le projet immobilier; que le Conseil d'Etat ne peut

pas confirmer la ligne suivie par le conseil communal et conditionner l'octroi

de l'autorisation de construire à l'accord de tous les copropriétaires

concernés; que l'article 1480 a fait l'objet en août 2017 d'un acte de vente à G.________

avec droit d'emption en faveur du recourant et que ce dernier l'a exercé au

mois d'août 2020; que l'état actuel du chemin d'accès n'a jamais été un frein

aux différents projets de construction du quartier; que la longueur du chemin

de desserte de quelque 80 mètres permet des manœuvres de dépassement, voire de

recul, à son entrée depuis la route communale, puis dès l'arrivée à la première

parcelle et que les croisements sont possibles, si bien que l'accès est

suffisant; que, concernant les canalisations, le renvoi aux résultats de

l'étude menée par le bureau spécialisé n'est pas opérant dans la mesure où

l'intéressé supporte les frais d'établissement de la nouvelle conduite et que

son installation peut parfaitement être effectuée avec précaution, si bien que

le défaut d'équipement doit être écarté; qu'ils ne saisissent pas les raisons

qui ont motivé le conseil communal à refuser le permis de construire, vu qu'ils

prennent à leur charge exclusive l'entier de l'équipement à réaliser; que le

permis de construire peut être délivré même en l'absence de signature du

contrat d'équipement; que l'autorité intimée a abusé de son pouvoir

d'appréciation et incorrectement appliqué le droit en retenant que le statut de

la route d'accès doit impérativement être réglé dans le contrat d'équipement et

que l'absence de règlement justifie le refus d'octroi du permis de construire;

qu'en effet, la commune a admis la suppression des alignements sur les

parcelles 1480 et 1481 et qu'ils ont demandé le maintien de cette route d'accès

dans le domaine privé, si bien que le taux d'occupation du sol de 25 % est

respecté; que la présence d'un tourne-char n'est pas une condition à l'octroi

du permis de construire; que la question de l'abattage d'une haie et d'un

bosquet avait été réglée à satisfaction avant la mise à l'enquête publique de

2013 et que l'accès actuel et futur s'insérant dans l'alignement sanctionné en

1991, aucune dérogation n'est à solliciter. Ils requièrent la production des

dossiers relatifs à la procédure de permis de construire, de déni de justice

ainsi qu'à la procédure pénale précitée.

C.

Dans ses observations, le Conseil d'Etat

conclut au rejet du recours, sous suite de frais. Il estime que l'issue de la

procédure pénale contre un conseiller communal n'influence pas la possibilité de

réaliser ou non les projets; que la position des recourants selon laquelle des

points importants peuvent être réglés sous forme de clauses accessoires et

remis à plus tard n'est pas conforme au principe de proportionnalité; que

l'actuelle propriétaire de l'article 1480 est, selon le registre foncier,

toujours G.________ et qu'il n'est pas établi qu'elle a consenti aux projets de

construction litigieux; qu'il ressort du préavis de synthèse du SAT que le

Département du développement territorial et de l'environnement s'est prononcé

sur la suppression partielle d'une haie ainsi que sur une dérogation au plan

d'alignement et que les décisions y relatives n'ont pas été notifiées puisque

le permis de construire a été refusé pour d'autres raisons.

D.

Dans ses observations, le conseil communal

conclut au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité, sous suite de

frais. Il relève que le fait que dans deux dossiers différents un avocat

défende deux parties différentes contre la même adverse partie ne constitue pas

un conflit d'intérêts, ce d'autant plus que la procédure pénale contre F.________

est maintenant close et que les recourants n'allèguent pas que d'autres

conseillers communaux de l'époque feraient l'objet de poursuites pénales. Il

reprend par ailleurs ses argumentations précédentes en ce qui concerne le

consentement des propriétaires, l'équipement (route d'accès, canalisations et

tourne-char), le contrat d'équipement, le plan d'alignement et le taux

d'occupation du sol. Il observe enfin que les recourants ne motivent aucunement

en quoi le dossier pénal serait nécessaire ou utile pour régler les questions

de droit des constructions.

E.

Les recourants déposent des observations

complémentaires auxquelles répondent le conseil communal et le Conseil d'Etat.

F.

Le recourant A.X.________ dépose des documents

ainsi que des observations aux termes desquelles il conclut à ce que le recours

soit admis « en tenant notamment compte des démarches établies par le Conseil

communal de la Commune de Val-de-Ruz dans son courrier du 10 janvier 2014 »,

à ce que la Cour valide le consentement de G.________, propriétaire du

bien-fonds 1480, notamment par la prise en compte de la convention du 11 août

2017 annexée à l'acte authentique du 14 août 2017 et à ce que soit considéré

comme flagrant le conflit d'intérêts du mandataire du conseil communal, sous

suite de frais.

G.

Dans ses observations, le conseil communal

conclut au rejet, dans la mesure de leur recevabilité, des nouvelles

conclusions, relevant notamment que les conclusions constatatoires sont

irrecevables.

H.

Le recourant A.X.________ dépose des

observations confirmant ses nouvelles conclusions.

Il dépose également un courrier adressé par lui à l'Office des

poursuites visant la suspension d'une procédure de réalisation immobilière jusqu'à

droit connu dans la procédure relative aux permis de construire et dans celle

relative à une action en responsabilité contre la Commune de Val-de-Ruz.

Enfin, il attire l'attention de la Cour de droit public sur la vente de

l'article 1660 en indiquant que les nouveaux propriétaires n'ont aucune raison

de s'opposer à la signature du contrat d'équipement et que, quoi qu'il en soit,

un éventuel désaccord de ces derniers ne peut constituer un frein à

l'autorisation de construire.

Faits

I.

La juge instructeure s'adresse à l'Office des

poursuites, afin d'être renseignée sur l'état de ces dernières.

Cet office répond par courrier du 16 mars 2022 que les poursuites en

procédure de réalisation immobilière ont été finalisées par l'envoi de trois actes

de défaut de biens.

J.

Les recourants déposent divers documents.

C O N S I D E R A N T

en droit

Considérants

1.

Interjeté dans les formes et délai légaux, le

recours est recevable.

2.

Les recourants invoquent un conflit d'intérêts

dans la mesure où Me E.________ représente à la fois le conseil communal

dans la présente procédure et F.________ dans la procédure pénale le

concernant.

Dans leur mémoire de recours, ils ne prennent toutefois aucune

conclusion y relative. Ce n'est que dans ses observations à la Cour de céans que

le recourant prend une nouvelle conclusion, soit qu'il plaise à la Cour de

considérer comme flagrant le conflit d'intérêts de la part du mandataire de la commune.

La Cour observe par ailleurs qu'il n'a jamais soulevé ledit conflit devant le

Conseil d'Etat.

Quoi qu'il en soit, la constatation d'un conflit d'intérêts peut être

soulevée d'office par une autorité judiciaire qui doit alors communiquer à

l'Autorité de surveillance les faits qui sont susceptibles d'être contraires

aux règles professionnelles (Valticos, in Commentaire romand, loi sur

les avocats, 2010, ch. 186 ad art. 12, p. 123; Bauer/Bauer, in op.

cit., ch. 3 ad art. 15, p. 216).

Les recourants relèvent que la condamnation de F.________ est

maintenant définitive et exécutoire (cf. observations à la Cour de céans du

17.09.2021). Force est dès lors de constater qu'il n'y a plus aucun conflit

d'intérêts possible et qu'il n'incombe pas à la Cour de céans d'examiner ce

grief. Les recourants estiment que cette question demeure à l'ordre du jour

dans la présente procédure au motif qu'il n'est pas impossible que d'autres

membres de l'exécutif soient poursuivis et A.X.________ dépose la plainte

pénale pour abus d'autorité qu'il a adressée le 28 septembre 2021 au Ministère

public et qui vise les autres membres du conseil communal. Toutefois, il

n'allègue ni ne démontre que ces derniers seraient représentés par Me E.________.

Or, un risque théorique de conflit d'intérêts ne suffit pas, ce dernier devant

être actuel et concret (Valticos, in op. cit., ch. 149 ss ad

art. 12, p. 117; ATF 145 IV 218

cons. 2.1).

Ce grief est dès lors mal fondé.

3.

a) Selon l'article 45 RELConstr.,

dans sa teneur au moment où la requête de permis de construire a été déposée,

la demande de sanction définitive est adressée au conseil communal (al. 1) et

le requérant utilise le formulaire officiel qui doit être signé par le maître

de l'ouvrage, par l'auteur du projet et par le propriétaire du fonds, s'il

s'agit d'un tiers (al. 2). La nouvelle teneur de cet article avec effet au 1er

décembre 2014 prévoit que le requérant doit fournir l'accord écrit du maître de

l'ouvrage, de l'auteur du projet et du propriétaire du bien-fonds, s'il s'agit

d'un tiers (al. 2) et abandonne dès lors l'exigence que cet accord figure sur

le formulaire officiel.

Selon la jurisprudence, la signature des plans par le propriétaire du

fonds, lorsqu'il s'agit d'effectuer des travaux sur le fonds d'autrui, n'est

pas une simple prescription de forme, mais une condition de validité de la

demande de permis de construire. Elle est une conséquence du principe de

l'accession qui veut que le droit du propriétaire s'étende à tout ce qui est

incorporé au sol, dont les constructions. Elle tend ainsi à obtenir l'assurance

que celui qui a la maîtrise juridique du fonds consent aux travaux et a tous

les effets de droit public qui en découlent et déploie donc des effets concrets

sur le plan du droit public (arrêt du TF du 04.06.2014

[1C_846/2013] cons. 7.2 et les références; RJN

2001, p. 286).

Le vice découlant de l'absence de signature peut toutefois être couvert

par l'apposition de celle-ci en cours de procédure (RDAF 1993, p. 127 cons. 2d

et la référence citée).

b) Force est de constater que depuis le moment où le conseil communal a

statué, les propriétaires concernés ont changé, soit que l'article 1480 est dorénavant

propriété de G.________, l'article 1660 de H.________ et de I.________, chacun pour

une demi-part de copropriété et l'article 1661 de J.________ et K.________,

chacun pour une demi-part de copropriété (extraits du Registre foncier consultés

sur https://sitn.ne.ch qui constituent des faits notoires, RJN

2018, p. 221). Dès lors, l'accord écrit de ces propriétaires est nécessaire

pour que l'autorisation de construire les équipements puisse être délivrée et

l'accord de G.________ l'est également pour le bâtiment projeté sur sa

parcelle.

Le recourant dépose une convention du 11 août 2017 selon laquelle cette

dernière s'engageait à donner son accord aux travaux, mais ne produit nullement

ledit accord. Il ressort du dossier que par courrier du 13 juillet 2020 au

mandataire de cette dernière, A.X.________ a manifesté son désir de racheter

l'article 1480 tout en mentionnant que l'exécution de la promesse de rachat

(droit d'emption) impliquera que G.________ renonce à son expulsion

(l'intéressé étant, suite à la vente, devenu locataire de l'appartement situé

sur dite parcelle). Or, l'exercice de ce droit d'emption pose vraisemblablement

problème puisque aucune suite ne semble avoir été donnée et que l'expulsion a

fait l'objet de litiges.

Il ressort notamment d'une décision de mesures provisionnelles du 27

juillet 2020 du Tribunal régional des Montagnes et du Val-de-Ruz, relative à

une requête en interdiction d'exécution d'un ordre d'expulsion déposée par le

recourant que :

" En

l'espèce, par contrat du 11 août 2017, G.________ a remis à bail à A.X.________

l'appartement de 6,5 pièces chemin de l'Oselière 8, aux Hauts-Geneveys.. Le 12

juillet 2019, G.________ a valablement résilié le contrat de bail de A.X.________,

avec effet au 30 septembre 2019. Il n'est pas contesté que la décision

d'expulsion, rendue le 18 décembre 2019 par le Tribunal civil des Montagnes et

du Val-de-Ruz et confirmée par arrêt de la Cour d'appel civile du 27 avril 2020

(CACIV.2020.19), est entrée en force. Dans le cadre de cette procédure déjà, il

a été relevé que le contrat de vente du 14 août 2017 n'avait pas d'effet sur la

procédure d'expulsion. Le même constat s'impose au stade des mesures

superprovisionnelles et provisionnelles requises. A cet égard, il faut d'abord

relever que le droit d'emption prévu à l'article X de l'acte notarié du 14 août

2017.

("promesse de rachat") est assorti de plusieurs conditions,

parmi lesquelles l'obtention des permis de construire (chiffre 5) et le

paiement de l'intégralité du prix de vente de CHF 1'095'132.00 (chiffre 6).

Faute de réaliser la condition stipulée au chiffre 5, d'une part, et vu les

difficultés financières évoquées par le requérant (allégués 21 ss), qui l'ont

amené à sceller l'accord du 11 août 2017 et à requérir l'assistance judiciaire

dans plusieurs procédures connexes, d'autre part, il paraît douteux que

l'intéressé puisse redevenir, "à court terme", comme il

l'affirme, le propriétaire de la maison qu'il est sommé de quitter."

Or, vu les informations précitées données par l'Office des poursuites,

il paraît peu probable que le recourant soit maintenant à même de payer

l'intégralité du prix de vente. Quoi qu'il en soit, force est de constater que ce

dernier est en litige avec G.________ et qu'il n'appartient pas aux autorités

administratives, respectivement à la Cour de céans, contrairement à la

conclusion prise dans son mémoire du 8 octobre 2021, de s'immiscer dans cette procédure

civile, soit notamment de valider le consentement de G.________ par la prise en

compte de la convention du 11 août 2017.

L'exigence légale de l'accord des propriétaires des fonds étant une

condition de validité de la demande de permis de construire, l'autorisation de

construire ne pouvait être assortie d'une clause accessoire y relative étant

donné qu'une condition essentielle à son octroi faisait défaut (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert,

Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001 ch. 940, p. 410). On

ne saurait dès lors considérer que les autorités inférieures ont violé le

principe de la proportionnalité en refusant le permis de construire pour ce

motif.

4.

Le permis de construire la route ne pouvant

être octroyé à défaut d'accord des propriétaires des fonds concernés, le

Conseil d'Etat a examiné si l'équipement actuel était suffisant.

a) Aux termes de l'article 22 al. 2 let. b LAT,

une autorisation de construire ne peut être délivrée que si le terrain est

équipé. Tel est le cas selon l'article 19 al. 1 LAT,

lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des

voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder

sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que

pour l'évacuation des eaux usées.

La loi n'impose pas des voies d'accès idéales;

celles-ci doivent être suffisantes ou adaptées. Pour les zones à bâtir, il

s'agit en règle générale de routes et chemins desservant la zone à équiper,

compte tenu des circonstances locales (Jomini, Commentaire LAT, 2010, ad

art. 19, n° 18). Pour être considérée comme adaptée à l'utilisation prévue, une

voie d'accès doit être suffisante d'un point de vue technique et juridique pour

accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert (cf. arrêt du TF du 01.02.2010 [1C_246/2009] cons. 4.1, et la référence à l'ATF 121 I 65 cons. 3a; arrêt du TF du 10.07.2008 [1C_157/2008] cons. 2.1). Techniquement, il faut et il

suffit que, par sa construction et son aménagement, une route puisse accueillir

tout le trafic de la zone qu'elle dessert, une fois celle-ci entièrement

construite selon les règles du plan d'affectation, qu'elle n'expose pas ses

usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des

dangers excessifs et que l'accès des services de secours soit garanti (RVJ

2004, p. 65; Jomini, op. cit., ad art. 19, n° 19 s.). Ainsi, une

voie, bien qu'étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si elle

permet à tous les véhicules usuels de gagner la ou les parcelles litigieuses en

respectant les règles de prudence qu'imposent les prescriptions de la

circulation routière. Autrement dit, l'accès est suffisant lorsqu'il présente

des conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant

compte des besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de

l'accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et

exige des usagers une prudence accrue. Les infrastructures doivent ainsi être

adaptées aux possibilités de construire offertes par le plan de zones. Un

bien-fonds ne peut être considéré comme équipé si, une fois construit

conformément aux règles du plan d'affectation, son utilisation entraîne un accroissement

du trafic qui ne peut être absorbé par le réseau routier. Il en va de même si

l'accroissement du trafic provoque des atteintes nuisibles ou incommodantes

dans le voisinage (arrêt du TF du 14.04.2011 [1C_482/2010] cons. 6.1 et les références citées; cf. aussi

arrêt de la Cour de droit public du 09.03.2015 [CDP.2014.152] cons. 3a). Ceci étant, la réalisation de la voie d'accès est

juridiquement garantie lorsque le terrain peut être raccordé à une route du

domaine public ou à une route privée que les utilisateurs du bâtiment ont le

droit d'emprunter (Jomini, op. cit., ad art. 19, n° 23).

Sur le plan de la législation cantonale, l'article 109 LCAT

oblige la commune à équiper la zone d'urbanisation, notamment en voies d'accès

(al. 1) et subordonne la construction de tout bâtiment à la réalisation de ces

équipements (al. 3). L'article 69 RELCAT

précise que les voies d'accès doivent tenir compte, notamment, de la sécurité

de tous les usagers. L'article 9 LConstr.

rappelle que, compte tenu de l'importance des constructions et installations,

les accès à la voie publique doivent garantir la sécurité des piétons et celle

de la circulation routière, ainsi que l'intervention des services publics.

Il existe des normes techniques (normes de l'association suisse des

professionnels de la route, VSS) qui définissent de façon détaillée les types

de routes et leurs aménagements (routes collectrices, routes de desserte,

notamment); le droit cantonal peut s'y référer. La norme VSS 640 050 s'applique

aux accès riverains, à savoir un raccordement destiné à l'usage de véhicules

routiers (entrées et sorties privées) entre une route publique prioritaire et

un bien-fonds générant un trafic de faible intensité. C'est bien le cas en

l'espèce, le chemin litigieux correspondant au type A (route de desserte de

quartier) prévu par la norme ainsi que l'a retenu à juste titre le Conseil

d'Etat.

Les normes VSS doivent être appliquées en fonction des circonstances

concrètes et en accord avec les principes généraux du droit, dont celui de la

proportionnalité (arrêt du TF du 10.07.2008

[1C_157/2008] cons. 2.1). Enfin, les autorités communales et cantonales

disposent d'un important pouvoir d'appréciation en la matière, que les

autorités judiciaires doivent respecter (ATF 121 I 65

cons. 3a in fine).

Les arguments des recourants selon lesquels des permis de construire

ont déjà été délivrés, le chemin d'accès étant utilisé quotidiennement par les

habitants de 3 logements, et selon lesquels le recourant a financé ce

dernier en totalité en 1988 sont irrelevants. En effet, comme l'a précisé la

Cour de droit public dans son arrêt du 8 janvier 2016 [CDP.2015.167]

cons. 4, l'exigence de l'équipement est fonction de la situation existante

après la réalisation du projet, de sorte que l'appréciation d'une situation

dans le passé peut devoir être revue, que ce soit parce que les circonstances

de fait ont changé ou que les exigences légales sont devenues plus sévères.

Par ailleurs, les recourants ne contestent pas que la largeur du chemin

est de 3,2 mètres, alors que l'ECAP a exigé 3,5 mètres et le Service des

ponts et chaussées 4,5 mètres. Ils ne remettent pas non plus en cause le

contenu de la norme VSS mentionnée par le Conseil d'Etat selon laquelle un

croisement doit être possible dans les deux sens dans la zone du débouché sur

la voie publique des accès riverains, mais se bornent à indiquer qu'elle n'est

pas obligatoire mais une simple recommandation technique. Force est de

constater toutefois que la norme VSS 640 050 est régulièrement appliquée par le

Tribunal fédéral pour déterminer si un accès est suffisant (cf. notamment

arrêts du TF du 16.01.2018

[1C_225/2017], du 02.04.2020

[1C_424/2019] et du 15.04.2016

[1C_430/2015]; cf. également RDAF 2020 I, p. 37).

Les recourants estiment qu'à l'intersection avec la route communale,

les croisements sont parfaitement envisageables en raison d'une pente et d'un

talus peu prononcés à cet endroit. Force est toutefois de constater que cela

implique que les véhicules devraient empiéter sur la bande herbeuse sise sur

l'article 1667, propriété d'un tiers.

Vu ces circonstances, on ne saurait considérer que le conseil communal

a abusé de son pouvoir d'appréciation en qualifiant le chemin d'accès de non

suffisant.

5.

Dans les zones à bâtir et dans les autres zones

équipées d'égouts, les bâtiments et les installations doivent être raccordés au

réseau des égouts publics (art. 11 de la loi fédérale sur la protection

des eaux [LEaux] du 24 janvier 1991). Dans ce périmètre des égouts publics, un

permis de construire ou de transformer un bâtiment ne peut être délivré que si

le déversement des eaux polluées s'opère dans les égouts (art. 17

let. a LEaux).

Se référant au plan de situation no 13 N 019-100 établi par

le bureau C.________, le Conseil d'Etat mentionne que la portion du collecteur

d'eaux usées situé à l'emplacement prévu pour les villas individuelles est

obstrué en quatre endroits par des racines d'arbres et que des mesures de

réfection urgentes ou à court terme sont nécessaires, afin d'éviter des dégâts.

Par ailleurs, à un autre endroit, le tuyau est décalé (risque de fuites) et des

mesures urgentes s'imposent. Le Conseil d'Etat a dès lors retenu que les

terrains destinés aux villas individuelles n'étaient pas (ou plus) suffisamment

équipés du point de vue de l'évacuation des eaux. Le conseil communal avait

quant à lui estimé que la canalisation existant actuellement était par endroits

très dégradée et infiltrée par des racines, si bien qu'elle risquait d'être

endommagée irrémédiablement par des machines de chantier.

Les recourants ne contestent pas ces éléments, mais indiquent avoir

prévu de supporter les frais d'établissement de la nouvelle conduite, son

installation pouvant parfaitement être effectuée avec précaution, les risques

évoqués étant purement hypothétiques.

Or, on ne saurait qualifier les risques d'hypothétiques, puisque le

bureau spécialisé a préconisé des travaux à entreprendre à court terme. Le

Conseil d'Etat a par ailleurs indiqué avec raison que la question de savoir si

les interventions sur le collecteur d'eaux usées relèvent de l'entretien ou de

la construction d'un nouvel équipement pourra être abordée dans le contrat

d'équipement. Les recourants s'étant engagés à construire de nouvelles

conduites, on comprend mal leur argumentation selon laquelle le terrain serait

actuellement déjà suffisamment équipé.

6.

a) Si la collectivité intéressée n'équipe pas

les zones à bâtir dans les délais prévus, elle doit permettre aux propriétaires

fonciers d'équiper eux-mêmes leurs terrains selon les plans approuvés par elle

ou les autoriser à lui avancer les frais des équipements selon les dispositions

du droit cantonal (art. 19 al. 3 LAT). Selon

l'article 112b LCAT,

la commune peut charger par contrat écrit les propriétaires de faire construire

les équipements nécessaires à la desserte de leurs immeubles (al. 1). Les

engagements résultant du contrat peuvent être garantis par une convention

constitutive d'une charge foncière (al. 2). Après la construction, les

installations deviennent propriété de la commune aux conditions de reprise

fixées par le contrat (al. 3). Lorsque le propriétaire est chargé de

l'équipement, il est souhaitable que ses relations juridiques avec la

collectivité soient réglées par un contrat d'équipement (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert,

op. cit., ch. 749, p. 241).

b) Les recourants estiment que le fait d'argumenter que l'absence de

signature par la commune du contrat d'équipements, dont les conditions qu'elle

a elle-même posées étaient illicites pour refuser la délivrance du permis de

construire, relève de l'arbitraire et viole les dispositions susmentionnées. Or,

la Cour de droit public n'a pas dit dans son arrêt du 8 janvier 2016 que

l'exigence du dépôt d'une garantie bancaire était une condition illicite, mais

a estimé qu'il était disproportionné de l'exiger avant la délivrance du permis

de construire et le début des travaux et qu'elle pouvait être déposée après,

cas échéant, les travaux étant conditionnés à la remise de dite garantie.

Quoi qu'il en soit, et pour les motifs développés au considérant 3

ci-dessus, l'accord des nouveaux propriétaires des parcelles concernées par les

conduites est nécessaire, qu'il résulte d'un contrat d'équipement ou d'autres

documents. L'existence d'un terrain équipé étant une condition indispensable à

l'obtention d'un permis de construire au sens de l'article 22 LAT, le fait de soumettre l'octroi du permis de

construire à la condition suspensive de l'accord des propriétaires concernés

n'est pas suffisant. C'est dès lors avec raison que le Conseil d'Etat a estimé

que les permis de construire ne pouvaient pas être accordés, faute d'accord des

propriétaires concernés.

7.

Selon l'article 13 aRELCAT

(applicable selon les dispositions transitoires à la modification du

14.12.2016, jusqu'à l'entrée en vigueur de l'adaptation des plans d'affectation

cantonaux et communaux, découlant de la loi adaptant la législation cantonale à

l'accord intercantonal harmonisant la terminologie dans le domaine des

constructions [AIHC du 06.11.2012]), la surface constructible d'un bien-fonds correspond

à sa surface sise en zone d'urbanisation (al. 1) et n'entrent pas en considération

les surfaces des rues, des accès et des trottoirs destinés au trafic public (al.

2.

let. a). Selon l'article 14 aRELCAT,

le taux d'occupation du sol est le rapport entre l'emprise au sol des bâtiments

et la surface constructible d'un bien-fonds (al. 1). Selon le plan d'aménagement

communal de la Commune de Hauts-Geneveysdu 25 août 1994, en zone d'habitation à

faible densité, le taux d'occupation est, sauf exception, de 25 % (30 % pour

l'habitat individuel groupé et 40 % pour les maisons-terrasses).

b) Le recourant ne conteste pas les calculs effectués par le SAT selon

lesquels le taux d'occupation du sol de 25 % serait respecté seulement si la

route appartient au domaine privé. Ils allèguent que le taux de 25 % est

respecté si l'alignement est supprimé, suppression qui aurait été admise par le

conseil communal, et ajoute que, même si les autres propriétaires demandent le

versement de la route d'accès au domaine public, les propriétaires des

parcelles 1480 et 1481 ont demandé le maintien de cette route dans le domaine

privé.

Il ressort effectivement du dossier que, dans le cadre de pourparlers

menés sous l'égide du Service juridique de l'Etat, un accord a été trouvé prévoyant

notamment :

" Le

conseil communal soumettra un rapport au conseil général pour modifier le plan

d'alignement afin d'abroger la partie de ce dernier se situant sur les

parcelles en zone à bâtir no 1481 et 1480 du cadastre de Hauts-Geneveys.

Le contrat d'équipement devra dès lors être adapté en conséquence. Il sera

procédé à cet ajustement avec le plus grand pragmatisme et dans l'idéal avant

la délivrance du permis de construire, mais au plus tard avant le début des

travaux." (procès-verbal de la séance de conciliation du 23.06.2017, ch.

3).

Cet accord, qui contenait plusieurs autres clauses, et mentionnait que

si l'ensemble des conditions, formant un tout, se réalisait, le conseil

communal rendrait de nouvelles décisions accordant le permis de construire, n'a

pas pu être exécuté, le recourant demandant une reprise de la procédure, qui

avait été suspendue par décision du Conseil d'Etat du 20 décembre 2017.

Or, le plan d'alignement étant actuellement toujours en vigueur, aucune

construction n'est possible sur la partie qu'il délimite et le taux

d'occupation au sol n'est en l'occurrence pas respecté, si bien que le permis

de construire ne pouvait être octroyé pour ce motif également.

Les recourants ne sauraient pas non plus se prévaloir de l'accord

trouvé lors de cette séance de conciliation pour dire que l'exigence d'un

tourne-char au bout de la route sur la parcelle 1481 a été abandonnée par la

commune. Il ressort en effet de cet accord qu'une autre solution avait été

trouvée sur la parcelle 1480. Quoi qu'il en soit, la question du rebroussement

des véhicules de déneigement devra le cas échéant être examinée et solutionnée.

8.

a) Les recourants allèguent que c'est à tort

que le conseil communal a considéré que, la route d'accès se trouvant en zone

agricole, une dérogation sera nécessaire.

Or, le Conseil d'Etat leur a donné raison sur ce point (cons. 7.2), si

bien que la Cour de céans n'a pas à examiner ce grief.

b) Ils relèvent par ailleurs qu'un dossier concernant l'abattage d'une

haie et d'un bosquet avait été déposé. Or, dans ses observations à la Cour de

céans, le Conseil d'Etat indique que c'est à tort que la décision entreprise

mentionne que le département ne s'est pas prononcé s'agissant des haies et des

places de stationnement situées à l'intérieur d'un alignement. Ces décisions

n'avaient en effet pas été notifiées dès lors que le permis de construire était

refusé.

c) Les recourants estiment enfin que, les deux villas prévues étant

parfaitement accolées au futur alignement, aucune dérogation n'est nécessaire.

On relève à cet égard que le Conseil d'Etat renvoie au préavis du SAT qui,

concernant la construction de deux habitations individuelles, mentionne que le

projet nécessite une dérogation au plan d'alignement et qu'une telle décision

pourrait être octroyée.

9.

Pour les motifs qui précèdent, le recours doit

être rejeté dans la mesure de sa recevabilité et les frais mis à charge des

recourants qui succombent. Ces derniers ne peuvent prétendre à des dépens (art.

48.

al. 1 LPJA a contrario).

10.

Le dossier permettant de juger la cause en

l'état, il n'y a pas lieu de donner suite aux réquisitions visant la production

du dossier de la procédure pénale et de celui de la Cour de céans (CDP.2015.167).

Dispositif

Par ces motifs,

la Cour de droit public

1. Rejette le recours dans la mesure de sa recevabilité.

2. Met à la charge des recourants les frais de la présente procédure par

1'320 francs, montant compensé par leur avance.

3. N'alloue pas de dépens.

Neuchâtel, le 11 mai 2022

Art.

19 LAT

Equipement

1 Un terrain est réputé équipé lorsqu’il est desservi d’une manière

adaptée à l’utili­sation prévue par des voies d’accès et par des conduites

auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour

l’alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l’évacuation des eaux

usées.

2 Les zones à bâtir sont équipées par la collectivité intéressée

dans le délai prévu par le programme d’équipement, si nécessaire de manière

échelonnée. Le droit cantonal règle la participation financière des

propriétaires fonciers.46

3 Si la collectivité intéressée n’équipe pas les zones à bâtir dans

les délais prévus, elle doit permettre aux propriétaires fonciers d’équiper

eux-mêmes leur terrain selon les plans approuvés par elle ou les autoriser à

lui avancer les frais des équipements selon les dispositions du droit cantonal.47

46 Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 15 juin 2012, en

vigueur depuis le 1er mai 2014 (RO 2014 899; FF 2010 959).

47 Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 6 oct.

1995, en vigueur depuis le 1er avril 1996 (RO 1996 965; FF 1994 III 1059).

Art.

22 LAT

Autorisation de construire

1 Aucune construction ou installation ne peut être créée ou

transformée sans auto­risation de l’autorité compétente.

2 L’autorisation est délivrée si:

a. la construction ou l’installation est

conforme à l’affectation de la zone;

b. le terrain est équipé.

3 Le droit fédéral et le droit cantonal peuvent poser d’autres

conditions.