Prestations complémentaires. Refus de prestations, dessaisissement de fortune, détermination de la valeur vénale d’un immeuble.

Faits

A.

X.________, né en 1943, était propriétaire du

bien-fonds no [111] du cadastre de Z.________. Par contrat conclu le 4 décembre

2019, il a mandaté un courtier immobilier pour vendre à un tiers le bien

précité à un prix de 1'200'000 francs. Par acte portant vente immobilière

conditionnelle du 7 juillet 2020, homologué le 3 août suivant, il a transféré

la propriété de cet immeuble à la société A.________ SA au prix de vente de

900'000 francs. Le 19 janvier 2022, par l’intermédiaire du Guichet social

régional du Val-de-Travers, l’intéressé et son épouse ont requis des

prestations complémentaires à l’AVS. Par décision du 6 avril 2022, la Caisse cantonale

neuchâteloise de compensation (ci-après : CCNC) a refusé l’octroi de

prestations complémentaires au motif que X.________ avait abandonné une partie

de sa fortune suite à la vente immobilière précitée. Selon elle, le montant de

la renonciation s’élevait à 611'836 francs (valeur vénale de CHF 1'511'836.- [soit la moyenne entre

l’estimation cadastrale et la valeur incendie] ./. prix de vente de CHF

900'000).

X.________

a formé opposition à cette décision, reprochant à la CCNC d’avoir tenu compte

d’une valeur vénale ne correspondant pas au prix du marché de Z.________. La

CCNC a maintenu son refus par décision sur opposition du 22 avril 2022. Elle a

considéré que la valeur vénale de l’immeuble devait en l’occurrence se

déterminer par la moyenne entre l’estimation cadastrale et la valeur

d’assurance incendie et, qu’en application du principe de l’égalité de

traitement, elle ne pouvait pas s’écarter de cette manière de procéder.

B.

X.________ interjette recours devant la Cour de

droit public du Tribunal cantonal contre cette décision sur opposition en

concluant, sous suite de frais et dépens, à son annulation et, principalement

au renvoi de la cause pour nouveau calcul sans montant de dessaisissement,

subsidiairement au renvoi pour instruction complémentaire par le biais d’une

estimation de l’immeuble par un architecte indépendant et nouvelle décision au

sens des considérants. Il fait valoir que la moyenne entre l’estimation

cadastrale et la valeur de l’assurance incendie ne correspond en l’occurrence

pas au prix du marché. Il explique avoir confié le mandat de vendre son bien à

un courtier immobilier pour un montant de 1'200'000 francs mais que, faute

d’acquéreur intéressé après plusieurs mois de recherche, il s’est résolu à

accepter l’offre la plus avantageuse.

C.

La CCNC conclut au rejet du recours sans

formuler d’observations.

C O N S I D E R A N T

en droit

Considérants

1.

Interjeté dans les formes et délai légaux, le

recours est recevable.

2.

Selon l’article 4 al. 1 let. a LPC, les

personnes qui ont leur domicile et leur résidence habituelle en Suisse ont

droit à des prestations complémentaires, notamment dès lors qu’elles perçoivent

une rente de vieillesse de l’assurance-vieillesse et survivants. L’article 9

al. 1 LPC précise que le montant de la prestation complémentaire annuelle correspond

à la part des dépenses reconnues (art. 10 LPC) qui excède les revenus déterminants

(art. 11 LPC). Selon l’article 11a al. 2

LPC, les revenus, parts de fortune et droits légaux ou contractuels

auxquels l’ayant droit a renoncé sans obligation légale et sans

contre-prestation adéquate sont pris en compte dans les revenus déterminants

comme s’il n’y avait pas renoncé. Cette nouvelle disposition, entrée en vigueur

le 1er janvier 2021, suite à la « Réforme des PC »,

concrétise la jurisprudence développée de longue date par le Tribunal fédéral

en matière de dessaisissement (cf. ATF 140 V 267

cons. 2.2, 134 I 65 cons. 3.2 ; arrêt du TF du 17.07.2020

[9C_504/2019] cons. 2.2). Selon l’article 17a

al. 4 OPC-AVS/AI, lorsque des immeubles ne servent pas d’habitation au

requérant ou à une personne comprise dans le calcul de la prestation

complémentaire, ils seront pris en compte à la valeur vénale. Aux termes de

l’alinéa 5, en cas de dessaisissement d'un immeuble, à titre onéreux ou

gratuit, la valeur vénale est déterminante pour savoir s'il y a renonciation à

des parts de fortune au sens de l'article 11 al. 1 let. g LPC (recte

11a LPC)

La valeur vénale n'est pas applicable si, légalement, il existe un droit

d'acquérir l'immeuble à une valeur inférieure. Selon l’article 17b let a OPC-AVS/AI, il y a dessaisissement

de fortune lorsqu’une personne aliène des parts de fortune sans obligation

légale et que la contre-prestation n’atteint pas au moins 90 % de la

valeur de la prestation. En vertu de l’article 17c

OPC-AVS/AI, le montant du dessaisissement en cas d’aliénation correspond à la

différence entre la valeur de la prestation et la valeur de la

contre-prestation.

3.

En l’espèce, pour déterminer la valeur vénale du

bien-fonds [111] du cadastre de Z.________ que le recourant a vendu, par acte

notarié du 7 juillet 2020, au prix de 900'000 francs, la CCNC a fait

application des directives concernant les prestations complémentaires à l’AVS et

à l’AI (DPC), selon lesquelles « si la valeur actuelle (valeur du

marché) d’un immeuble n’est pas connue, on peut se fonder sur la valeur moyenne

entre la valeur selon la législation sur l’impôt cantonal direct et la valeur

d’assurance immobilière, pour autant que la valeur ainsi obtenue ne soit pas

manifestement erronée » (ch. 3344.04). Elle a dès lors retenu à titre

de valeur vénale le montant de 1'511'836 francs correspondant à la moyenne

entre l’estimation cadastrale (CHF 733'000) et le montant de l’assurance

immobilière (CHF 2'290'673). Si cette méthode n’a pas été qualifiée

d’inadmissible lorsque la Cour de céans a chargé la CCNC de mettre en place une

pratique uniforme pour déterminer la valeur vénale d’un immeuble (arrêt du

24.01.2014

[CDP.2011.225] cons. 6 et les

références citées), ou lorsque celle-ci s’était prononcée, par arrêt du 6

décembre 2017, sur le droit aux prestations complémentaires du recourant et de

son épouse, il ne peut quoi qu’il en soit pas, en cas de vente de l’immeuble en

cause, être fait abstraction du prix de vente effectif, ce d’autant plus

lorsque la vente est intervenue dans le cadre d’une transaction normale (arrêt non

publié du Tribunal administratif [auquel a succédé la CDP] du 31.05.2006 [TA.2006.110] cons. 3b in fine, cf. également les arrêts récents du

07.07.2022

[CDP.2022.19] destiné à être publié

au RJN 2022 et du 03.02.2023 [CDP.2022.167]). Or, dans le cas

présent, il apparaît que le recourant avait donné mandat à un courtier

immobilier de vendre l’immeuble en question à un prix de 1'200'000 francs et

que l’immeuble a finalement été vendu, en été 2020, à A.________ SA pour un

prix de 900'000 francs. Il n’est pas prétendu que les actionnaires ou les

administrateurs de cette société auraient un lien de parenté avec le recourant,

ni que le vendeur aurait eu une volonté de libéralité vis-à-vis de

l’acquéresse. Par ailleurs, le recourant allègue de manière crédible qu’après

plusieurs mois de recherche, au cours desquels son courtier a activement prospecté

pour trouver un acquéreur sérieux et négocié différentes offres d’achat, il

était apparu que la proposition la plus avantageuse était celle de la société A.________

SA. Pour le surplus, le dossier ne contient aucune indication au sujet de

l’état de l’immeuble au moment de la transaction de sorte que la Cour de céans

n’est pas en mesure d’expliquer l’écart très important entre la valeur

d’assurance incendie et l’estimation cadastrale. L’autorité intimée n’a par

ailleurs procédé à aucun examen des circonstances ayant entouré la vente de

l’immeuble en question ni de l’état de ce dernier ou du marché immobilier de

Z.________. Or, la CCNC ne pouvait pas s’écarter du prix de vente effectif sans

procéder à un tel examen ou sans avoir au moins fait procéder à une estimation

de la valeur vénale par le biais d’une expertise mise en œuvre par les services

fiscaux (arrêt de la Cour de céans du 03.12.2018 [CDP.2018.190] cons. 4b).

Il

convient par conséquent d’annuler la décision attaquée et de renvoyer la cause

à l’intimée qui, si elle nourrit objectivement des doutes sur le fait que le

prix de vente consenti corresponde à la valeur vénale réelle de l’immeuble en

cause, fera procéder à son estimation par un service officiel, avant de statuer

à nouveau sur le droit du recourant à des prestations complémentaires.

Il est statué sans frais, la loi spéciale n'en

prévoyant pas (art. 61 let. fbis LPGA). Obtenant gain de cause et

plaidant avec l'assistance d'un avocat, le recourant a droit à des dépens dans

la mesure fixée par le tribunal, leur montant étant déterminé sans égard à la

valeur litigieuse, d’après l’importance et la complexité du litige (art. 61

let. g LPGA). Le montant des frais et dépens doit être défini dans les limites

prévues par la LTFrais,

en fonction notamment du temps nécessaire à la cause (art. 58 al. 2 LTFrais,

applicable par renvoi de l’art. 67 LTFrais).

Le mandataire du recourant n’ayant pas déposé d’état de ses honoraires et

frais, la Cour de céans fixera en conséquence les dépens sur la base du dossier

(art. 64 al. 2 LTFrais,

applicable par renvoi de l’art. 67 LTFrais).

L'activité déployée par le mandataire peut, dans la présente cause, être

évaluée à environ 8 heures. Eu égard au tarif usuellement appliqué par la Cour

de céans de l'ordre de 280 francs de l'heure (soit en l’espèce CHF 2’240), des

débours à raison de 10 % des honoraires (art. 52 LTFrais,

soit CHF 224) et de la TVA (au taux de 7,7 %, soit CHF 189.70),

l'indemnité de dépens est ainsi fixée à 2'653.70 francs, débours et TVA

compris.

Dispositif

Par ces motifs,

la Cour de droit public

1.

Admet le recours et annule la décision sur

opposition de la CCNC du 22 avril 2022.

2. Renvoie la cause à l’intimée pour nouvelle décision au sens des

considérants.

3. Statue sans frais.

4. Alloue au recourant une indemnité de dépens de 2'653.70 francs à charge

de la CCNC.

Neuchâtel, le 14 mars

2023