Prestations complémentaires. Dessaisissement de fortune. Valeur vénale d’un immeuble.

Faits

A.

Feu A.________, décédé le 1er mars

2016, était propriétaire du bien-fonds no [1111] du cadastre de Z.________ dont

l’estimation cadastrale s’élevait à 525'000 francs. A son décès, sa succession

a été partagée entre son épouse, X.________, pour une demie, et leurs deux

fils, chacun pour un quart. Par acte notarié du 23 novembre 2021, ceux-ci ont

vendu cet immeuble au prix de 470'000 francs.

Au mois de mars 2022, X.________ a déposé une demande de prestations

complémentaires, en y annexant l’acte notarié précité. Par décision du 23 mars

2022, la Caisse cantonale neuchâteloise de compensation (ci-après : CCNC) a

rejeté cette demande pour le motif que les revenus de la prénommée excédaient

ses dépenses. Dans son calcul, la CCNC a retenu un dessaisissement de fortune

de 492’500 francs, soit la différence entre le prix auquel le bien-fonds no [1111]

du cadastre de Z.________ (CHF 470’000) avait été vendu et la valeur

vénale de celui-ci (CHF 962’500), correspondant à la valeur moyenne entre

l’estimation cadastrale (CHF 525'000) et l’assurance immobilière (CHF

1'400’000). Saisie d’une opposition à ce prononcé, la CCNC l’a partiellement

admise par prononcé du 19 mai 2022 en ce sens que, tenant compte du fait que X.________

n’était pas l’unique héritière de la succession de feu son époux, elle a fixé

le dessaisissement de fortune à 369'372 francs, ce qui excluait toujours un droit

à une prestation complémentaire.

B.

X.________ interjette recours devant la Cour de

droit public du Tribunal cantonal contre cette décision sur opposition en

concluant, sous suite de frais et dépens – sous réserve des règles de

l’assistance judiciaire qu’elle sollicite –, à son annulation et, partant, à ce

qu’il soit dit qu’elle a droit à des prestations complémentaires dès le mois de

février 2022. En résumé, elle reproche à la CCNC de s’être écartée du prix de

vente sans avoir instruit le dossier attendu qu’elle a refusé, sans aucune

explication, de donner suite à sa demande d’expertise visant à déterminer la

valeur vénale de l’immeuble en question, violant ainsi son droit d’être

entendue. Elle ajoute que l’immeuble a été vendu à un tiers, ce qui exclut toute

vente à un prix de faveur, que la méthode appliquée par l’intimée est erronée

et ne correspond nullement à la valeur vénale réelle du bien immobilier et au

marché immobilier du village de Z.________, que cet immeuble était en vente

depuis 2019 au prix de 500'000 francs et que l’offre la plus élevée reçue est

celle à laquelle la maison a été vendue.

C.

Sans formuler d’observations, la CCNC conclut

au rejet du recours.

C O N S I D E R A N T

en droit

Considérants

1.

Interjeté dans les formes et délai légaux, le

recours est recevable.

2.

La question de savoir si la CCNC a violé le

droit d’être entendu de la recourante – qui englobe tous les

droits qui doivent être attribués à une partie pour qu'elle puisse faire valoir

efficacement son point de vue dans une procédure (ATF 132 II 485 cons. 3.2), en particulier celui de produire des

preuves ou d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves (ATF 135 II 286 cons. 5.1) – peut demeurer

ouverte, la décision devant quoi qu'il en soit être annulée pour les motifs qui

suivent.

3.

Selon l’article 4 al. 1 let. a LPC, les

personnes qui ont leur domicile et leur résidence habituelle en Suisse ont

droit à des prestations complémentaires, notamment dès lors qu’elles perçoivent

une rente de vieillesse de l’assurance-vieillesse et survivants. L’article 9

al. 1 LPC précise que le montant de la prestation complémentaire annuelle correspond

à la part des dépenses reconnues (art. 10 LPC) qui excède les revenus déterminants

(art. 11 LPC). Selon l’article 11a al. 2

LPC, les revenus, parts de fortune et droits légaux ou contractuels

auxquels l’ayant droit a renoncé sans obligation légale et sans

contre-prestation adéquate sont pris en compte dans les revenus déterminants

comme s’il n’y avait pas renoncé. Cette nouvelle disposition, entrée en vigueur

le 1er janvier 2021, à la suite de la réforme des PC,

concrétise la jurisprudence développée de longue date par le Tribunal fédéral

en matière de dessaisissement (cf. ATF 140 V 267

cons. 2.2, 134 I

65.

cons. 3.2 ; arrêt du TF du 17.07.2020

[9C_504/2019] cons. 2.2). Selon l’article 17a

al. 4 OPC-AVS/AI, lorsque des immeubles ne servent pas d’habitation au

requérant ou à une personne comprise dans le calcul de la prestation

complémentaire, ils seront pris en compte à la valeur vénale. Aux termes de

l’alinéa 5, en cas de dessaisissement d'un immeuble, à titre onéreux ou

gratuit, la valeur vénale est déterminante pour savoir s'il y a renonciation à

des parts de fortune au sens de l'article 11 al. 1 let. g LPC (recte 11a LPC).

La valeur vénale n'est pas applicable si, légalement, il existe un droit

d'acquérir l'immeuble à une valeur inférieure. Selon l’article 17b let a OPC-AVS/AI, il y a dessaisissement de

fortune lorsqu’une personne aliène des parts de fortune sans obligation légale

et que la contre-prestation n’atteint pas au moins 90 % de la valeur de la

prestation. En vertu de l’article 17c OPC-AVS/AI, le montant du dessaisissement en

cas d’aliénation correspond à la différence entre la valeur de la prestation et

la valeur de la contre-prestation.

4.

En l’espèce, pour déterminer la valeur vénale du bien-fonds [1111]

du cadastre de Z.________ que la recourante et ses fils ont vendu, par acte

notarié du 23 novembre 2021, au prix de 470'000 francs, la CCNC a fait

application des Directives concernant les prestations complémentaires à l’AVS

et à l’AI (DPC état au 01.01.2022), selon lesquelles « si la valeur actuelle (valeur du marché) d’un immeuble n’est pas connue,

on peut se fonder sur la valeur moyenne entre la valeur selon la législation

sur l’impôt cantonal direct et la valeur d’assurance immobilière, pour autant

que la valeur ainsi obtenue ne soit pas manifestement erronée » (ch. 3444.04). Elle a ainsi retenu, à titre de valeur vénale,

le montant de 962'500 francs correspondant à la moyenne entre l’estimation

cadastrale du bien-fonds [1111] (CHF 525'000) et le montant de l’assurance

immobilière du bâtiment sis sur cette parcelle (CHF 1'400'000) et, par voie de

conséquence, un dessaisissement de fortune de 369’372 francs représentant le

droit de succession de la recourante (3/4) sur la différence (CHF 492'500)

entre la valeur vénale retenue par la CCNC (CHF 962'500) et la valeur à

laquelle le bien-fonds a été vendu (CHF 470’000). Si la Cour de droit public

n’a pas qualifié cette méthode d’inadmissible lorsqu’elle a chargé la CCNC de

mettre en place une pratique uniforme pour déterminer la valeur vénale d’un

immeuble (arrêt du 24.01.2014 [CDP.2011.225]

cons. 6 et les références citées), elle a néanmoins récemment précisé qu’en cas

de vente de l’immeuble en cause, il ne pouvait quoi qu’il en soit pas être fait

abstraction du prix de vente effectif, ce d’autant plus lorsque la vente est

intervenue dans le cadre d’une transaction normale (arrêt de la Cour de droit

public du 07.07 2022 [CDP.2022.19]

destiné à la publication au RJN 2022). Or, dans le cas présent, à aucun moment

l’intimée n’a procédé à un examen des circonstances ayant entouré la vente de

l’immeuble [1111] du cadastre de Z.________ ni motivé les raisons qui l’auraient

conduite à considérer, implicitement, que la recourante (et ses fils) auraient

aliéné leur immeuble sans contre-prestation adéquate. A cet égard, on relève

qu’il n’est pas prétendu que les vendeurs auraient un lien de parenté avec

l’acquéresse, ni qu’ils auraient eu une volonté de libéralité vis-à-vis de

celle-ci. La CCNC ne pouvait donc pas s’écarter du prix de vente effectif sans

avoir au moins fait procéder à une estimation de la valeur vénale par le biais

d’une expertise mise en œuvre par les services fiscaux (arrêt de la CDP du

03.12.2018

[CDP.2018.190]

cons. 4b). Elle pouvait d’autant moins s’affranchir de cette instruction que

l’application dans le cas d’espèce de la méthode consistant à faire intervenir

dans la détermination de la valeur vénale la valeur de l’assurance immobilière

(CHF 1’400'000) d’un bâtiment construit en 1900, soit sa valeur de

reconstruction à neuf, a été considérée comme problématique par la

jurisprudence (arrêt du TA du 27.09.2007 [2007.72] ; RJN 1994, p. 208 cons.

4b).

Il convient par conséquent d’admettre le recours, d’annuler la décision

attaquée et de renvoyer la cause à l’intimée qui, si elle nourrit objectivement

des doutes sur le fait que le prix de vente consenti corresponde à la valeur

vénale réelle de l’immeuble en cause compte tenu notamment de son état de

vétusté et de sa situation géographique, fera procéder à son estimation par un

service officiel, avant de statuer à nouveau sur le droit de la recourante à

des prestations complémentaires.

5.

Il est statué sans frais, la loi spéciale ne

prévoyant pas la perception de frais judiciaires (art. 61 let. fbis LPGA). La

recourante qui obtient gain de cause a droit à l'allocation de dépens, dont le

montant est déterminé sans égard à la valeur litigieuse d'après l'importance et

la complexité du litige (art. 61 let. g LPGA). Dans son mémoire d’honoraires du

11.

août 2022, son mandataire fait valoir une activité de 12 heures et 3 minutes,

qui paraît correspondre à ce que le mandat exigeait. Au tarif horaire pratiqué

par celui-ci de l’ordre de 265 francs, il en résulte des honoraires s’élevant à

3'193.25 francs (et non pas CHF 1'989.25), des débours à raison de 10 %

des honoraires (CHF 319.30 ; art. 63 LTFrais

par renvoi de l’art. 67 LTFrais)

et de la TVA au taux de 7,7 %

(CHF 270.45) ; l'indemnité de dépens sera ainsi fixée à 3'783 francs, tout

compris.

L’allocation de dépens rend sans objet la demande d’assistance

judiciaire.

Dispositif

Par ces motifs,

la Cour de droit public

1. Admet le recours et annule la décision sur opposition de la CCNC du 19

mai 2022.

2. Renvoie la cause à l'intimée pour nouvelle décision au sens des

considérants.

3. Statue sans frais.

4. Alloue à la recourante une indemnité de dépens de 3’783 francs à charge

de la CCNC.

5. Dit que la requête d'assistance judiciaire est sans objet.

Neuchâtel,

le 3 février 2023