Fiscal. Impôt sur les gains immobiliers : donation avec reprise d’une dette hypothécaire et constitution d’un usufruit.

Arrêt du Tribunal Fédéral

Arrêt du

21.03.2025 [9C_22/2024]

Faits

A.

Par

acte notarié du 11 décembre 2019, intitulé "donation

immobilière avec constitution d’un usufruit", X.________ a

transmis à ses trois enfants, A.________, B.________ et C.________, en

copropriété chacun pour un tiers, l’unité d’étage [111] du cadastre de Z.________,

soit un appartement de deux pièces de 90 m2, en s’en réservant

l’usufruit et en échange de la reprise par ces derniers de la dette

hypothécaire de 280'000 francs y relative. Aucun paiement n’a été effectué en

contrepartie de cette transmission. Le registre foncier a reçu cet acte notarié

le 16 décembre 2019 et l’autorité fiscale a également reçu la relation y

relative.

Suite à la

demande du Service des contributions (ci-après : SCCO), l’intéressée a

indiqué qu’elle n’avait pas effectué d’expertise fiscale en vue d’évaluer la

valeur de ce bien-fonds. Par courriel du 1er octobre 2021, le SCCO a

fait part au représentant/notaire de la personne concernée qu’il estimait que

le transfert stipulé constituait une vente, ayant trouvé des biens immobiliers

comparables lui permettant de déterminer la valeur vénale supposée du bien

immobilier. Sur cette base, le montant des contre-prestations effectuées se

montait à 501'501.85 francs (CHF 221'515.85 + CHF 280'000), ce qui n'était

manifestement pas en-dessous de Ia valeur vénale présumée du bien. Cette

transaction devait en conséquence être imposée comme une vente soumise à

l'impôt sur les gains immobiliers et non comme une donation pouvant bénéficier

d’un différé d’imposition.

Dans sa

déclaration sur les gains immobiliers du 18 novembre 2021, la contribuable a

mentionné comme prix de vente 280'000 francs, soit le montant correspondant à

la dette hypothécaire reprise par ses enfants. Elle a également indiqué qu’elle

se réservait le droit de contester qu’un impôt sur cette opération soit du

conformément à l’article 58 al. 3 LCdir.

Par décision de

taxation du 14 décembre 2021, le SCCO a retenu que le prix de vente de l’objet

en question était de 501'515.85 francs et non de 280'000 francs dès lors qu’il

fallait également tenir compte de la valeur capitalisée de l’usufruit, laquelle

se montait à 221'511.85 francs. Il a déduit de ce montant le prix d’acquisition

par 153'403 francs, des frais d’acquisition par 5'892 francs, des dépenses pour

constructions nouvelles, améliorations ou plus-values par 106'219 francs et des

frais d’aliénation par 5'751.15 francs. En conséquence, le gain imposable était

de 230'250.70 francs (arrondi à CHF 230'200.-) et le montant de l’impôt se

montait à 28'766.40 francs.

Le 13 janvier

2022, la contribuable a formé une réclamation à l’encontre de cette décision en

contestant que le prix d’aliénation soit de 501'515.85 francs et que l’impôt

sur le gain immobilier soit dû à mesure qu’elle pouvait bénéficier d’un différé

d’imposition. A l’appui de sa réclamation, elle a, premièrement, fait valoir

qu’elle ne devait pas être taxée sur un gain fictif, n’en ayant réalisé aucun

lors de cette transaction. Elle a transféré son immeuble déjà grevé d’un

usufruit, l’ayant constitué avant la donation. Ainsi, seule la reprise de la

dette hypothécaire pouvait être considérée comme une prestation des acquéreurs

et non la valeur capitalisée de l’usufruit, de sorte que le prix d’aliénation

était de 280'000 francs. Deuxièmement, elle a également fait valoir qu’il y

avait une intention libérale de sa part, la valeur vénale de l’immeuble étant

supérieure à son prix d’aliénation. En conséquence, la donation stipulée ne

pouvait être requalifiée en vente et elle devait pouvoir bénéficier d’un

différé d’imposition, l’opération étant imposée comme une donation.

Dans sa

décision sur réclamation du 8 décembre 2022, le SCCO a rejeté la réclamation et

maintenu sa décision. Il a retenu que les acquéreurs avaient effectué deux

contre-prestations en faveur de l’aliénatrice : ils avaient repris, à sa

décharge, la dette hypothécaire d’un montant de 280'000 francs et lui avaient

octroyé un droit d’usufruit sur l’immeuble d’une valeur capitalisée de

221'515.85 francs. Il était erroné de soutenir que c’était l’aliénatrice qui

s’était constituée un usufruit elle-même car ce n’était pas ce qui figurait

dans l’acte notarié. Par ailleurs, il résultait de la jurisprudence et de la

doctrine que l’attribution d’un usufruit à l’aliénateur constituait une

contre-prestation pour le transfert de la propriété d’un bien immobilier à un

héritier. Dès lors qu’il n’y avait pas de disproportion évidente entre les

prestations et pas d’animus donandi, la transaction du 11 décembre 2019

devait être considérée comme une vente et non comme une donation, de sorte

qu’un différé d’imposition était impossible. Par ailleurs, l’impôt sur les

gains immobiliers visait à imposer la plus-value conjoncturelle qu’un bien

immobilier avait pris au cours des années et non pas la différence de l’"actif net" avant et après

transfert de l’immeuble. En conséquence, la valeur de l’usufruit devait être prise

en considération dans le prix d’aliénation.

B.

X.________

interjette recours contre cette décision en concluant à son annulation, à ce

qu’il soit dit et constaté, sur le fond, que le prix d’aliénation déterminant

est de 280'000 francs, que le gain immobilier est de 8'700 francs et que

l’imposition de la donation est différée sous l’angle de l’impôt sur le gain

immobilier, subsidiairement à ce que la cause soit renvoyée au SCCO pour qu’il

statue au sens des considérants, à l’octroi d’une indemnité de dépens tenant

compte de la réclamation et du recours et à ce qu’il soit statué sans frais.

A l’appui de

son recours, elle soutient qu’elle a bel et bien eu l’intention de concéder une

libéralité à ses trois enfants, la donation intervenant à part égale en vue de

liquider de manière anticipée sa succession. L’acte contient, au surplus, une

clause relative au dessaisissement au sens de la loi fédérale sur les

prestations complémentaires. Elle fait également valoir que la constitution

d’un usufruit n’a pas de réelle valeur pour les donataires puisqu’elle signifie

uniquement qu’ils recevront l’immeuble au jour de son décès, la recourante

assumant les charges et l’entretien dans l’intervalle. Elle soutient que

l’intimé se méprend lorsqu’il affirme que la valeur capitalisée de l’usufruit

doit être considérée comme une contre-prestation des donataires au vu de la

nouvelle jurisprudence du Tribunal fédéral. En effet, selon la jurisprudence du

Tribunal fédéral, la valeur d’un droit d’usufruit ou d’habitation ne doit pas

être considérée comme une contre-prestation. Lors du transfert d’un immeuble

avec constitution simultanée d’un usufruit, l’immeuble ne change pas de main à

la valeur totale sans être grevé, mais est au contraire transféré uno actu

avec la charge réelle ou la moins-value correspondante. En conséquence,

l’autorité fiscale doit admettre que la constitution de l’usufruit constitue

une prestation de la donatrice en sa faveur et non une contre-prestation des

donataires. Peu importe que la donation soit stipulée avant la constitution de

l’usufruit ou inversement, le résultat de l’acte étant identique. Elle fait

encore valoir à titre subsidiaire que, même si l’aliénation n’est pas

considérée comme une donation, la valeur capitalisée de l’usufruit ne rentre

pas dans le produit de l’aliénation, l’aliénateur ne s’étant pas enrichi lors

cette opération.

C.

Dans

sa détermination du 27 février 2023, l’intimé indique n’avoir pas

d’observations complémentaires à formuler, renvoyant à la décision sur

réclamation du 8 décembre 2022, laquelle doit être confirmée dans son

intégralité.

C

O N S I D E R A N T

en

droit

1.

Interjeté

dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

Considérants

2.

Le

litige porte en l’espèce sur l’imposition d’une transaction immobilière, en

particulier sur la qualification de l’acte authentique instrumenté le 11

décembre 2019, l’intimé retenant qu’il s’agit d’une vente et la recourante

d’une donation, la valeur capitalisée de l’usufruit ne devant, selon elle, dans

tous les cas pas être prise en considération dans le prix d’aliénation.

3.

a)

L’impôt sur les gains immobiliers fait partie du droit harmonisé (art. 12 LHID). Comme son

nom l’indique le but de cette loi est d’harmoniser les législations cantonales.

On vise par ce terme une coordination des systèmes fiscaux cantonaux, et non

pas une uniformisation de ceux-ci (Verrey, L’imposition différée du gain

immobilier : harmonisation fédérale et droit cantonal comparé, thèse, Lausanne

2011, n. 216, p. 186; Oberson, Droit fiscal suisse, 4e éd.

2012, n. 17, p. 22). L’impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains

réalisés lors de l’aliénation de tout ou partie d’un immeuble faisant partie de

la fortune privée du contribuable ou d’un immeuble agricole ou sylvicole, à

condition que le produit de l’aliénation soit supérieur aux dépenses

d’investissement (prix d’acquisition ou autre valeur s’y substituant, impenses)

(art. 12 al. 1 LHID). La LHID ne

définit ainsi que dans les grandes lignes le bénéfice imposable. La

Confédération laisse aux cantons une marge de manœuvre dans la définition du

bénéfice imposable (ATF 145 II 206 cons. 3.2.4 ; arrêt du TF du 26.04.2019

[2C_719/2017]

cons. 2.3 et les références citées ; Hunziker/Seiler, in :

Kommentar zum schweizerichen Steuerrecht, Bundesgesestz über die Harmonisierung

der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG), 4ème édition,

2022, art. 12 StHG n 72). La doctrine entend par produit de la vente l’ensemble

des prestations que l’aliénateur reçoit en contrepartie de l’aliénation de son

immeuble. Le produit de la vente est également décrit dans certaines lois

fiscales cantonales (par exemple, § 102, al. 1, StG AG; § 76, al. 1, StG BL;

art. 110 StG GL; art. 135, al. 1, StG ZG; § 194, al. 1, StG ZG; § 222 StG ZH).

Le produit de la vente se compose en premier lieu du prix de la vente et des

autres prestations mentionnées dans l’acte authentique. Font également partie

de cette notion, les prestations en rapport avec l’aliénation qui ne sont pas

mentionnées dans le contrat. L’article 12 al. 1 LHID ne donne

aucune indication sur la question de savoir ce qui constitue une prestation

augmentant le produit de la vente et quand une telle prestation est en relation

de cause à effet avec l’aliénation. Les cantons jouissent ainsi d’une certaine

latitude dans la concrétisation de la notion de produit de la vente (Hunziker/Seiler,

op. cit., art. 12 StHG n 72 et 74 et les références citées).

Le troisième

alinéa de l'article 12 LHID énumère de

manière exhaustive les hypothèses où l'imposition est différée (Message sur

l’harmonisation fiscale, in FF 1983 III 1, p. 108; cf. aussi ATF 130 II 202 cons. 3.2). Il

s’agit notamment du transfert de propriété par succession (dévolution

d’hérédité, partage successoral, legs), avancement d’hoirie ou donation (let.

a). Le report doit être accordé au contribuable dans tous ces cas (arrêt du TF

du 14.10.2009

[2C_308/2009]

cons. 1.3). Les cantons ne peuvent prévoir d'autres hypothèses déclenchant le

report ou des cas d'exonération, ni maintenir des hypothèses divergentes après

l'entrée en force de la LHID, puisqu’il s’agit ici d’une question

d'assujettissement à l'impôt, visé par l'harmonisation fiscale (art. 129 al. 2

Cst. féd.) (Verrey, op. cit., no 27, p. 22 ; RJN 2021, p. 599, p.603 ss).

Compte tenu de

l’harmonisation verticale, la notion de donation telle que définie par le

Tribunal fédéral est harmonisée et s’applique tant à la LIFD qu’à la LHID. Les

cantons ne disposent pas de marge de manœuvre dans ce domaine. En matière

d’impôt sur les gains immobiliers, les notions de "donation pure" et de "donation mixte" sont également

harmonisées. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il y a "une donation

mixte" lorsqu’il y a

une contrepartie mais qu’il existe une disproportion évidente entre la

prestation et la contrepartie. Toutefois, il existe des différences

considérables entre les pratiques cantonales. Ceci est dû au fait que les

cantons ont des avis divergents sur la question de savoir quand la

disproportion est manifeste et qu’ils ne définissent pas cette disproportion

selon les mêmes valeurs de référence. Alors que certains cantons accordent un report

d'impôt lorsque la contrepartie s'écarte dans une certaine mesure de la valeur

vénale estimée (par exemple, les cantons de AG, AR, BL FR, JU, SG, SH, UR, VD,

ZH et ZG), d'autres comparent la contrepartie à la valeur fiscale (par exemple,

les cantons de BS, GR, SZ et en partie le TF), d'autres encore n'admettent un

report d'impôt (partiel ou total) que dans la mesure où la contrepartie

n'excède pas le coût d’investissement (par exemple, les cantons de LU, NW et

SO). Enfin, certains cantons déterminent l'existence d'une donation mixte non

pas en fonction de l'importance de la contrepartie mais de sa forme. Les

cantons de Berne et de Neuchâtel (et probablement aussi du Jura) considèrent

ainsi qu'il s'agit d'une donation mixte uniquement si la contrepartie consiste

exclusivement en la reprise d'une hypothèque ou en l'octroi d'un droit

d'usufruit ou d'un droit d'habitation (Fracheboud/Margraf, Gemischte

Schenkungen im Grundstückgewinnsteuerrecht, in : RF 2022, p. 9).

b) Au niveau

cantonal, le droit neuchâtelois prévoit que l’impôt sur les gains immobiliers a

pour objet les gains réalisés lors de l’aliénation de tout ou partie d’un

immeuble, y compris ses accessoires, faisant partie de la fortune privée du

contribuable (art. 56 al. 1 let. a LCdir) et qu’il est

perçu lors de toute aliénation qui opère le transfert de la propriété juridique

ou économique d’un immeuble (art. 57 al. 1 LCdir). Le gain réalisé lors de l'aliénation

est constitué par la différence entre le prix d'aliénation et le prix

d'acquisition, augmenté des impenses (art. 60 al. 1 LCdir). Le prix d'acquisition et le

prix d'aliénation comprennent l'ensemble des prestations auxquelles l'acquéreur

s'oblige à l'égard de l'aliénateur (ou de tiers) pour l'immeuble transféré, y

compris les accessoires (art 62 LCdir). L’imposition est

différée en cas de transfert de propriété par succession (dévolution

d’hérédité, partage successoral, que le bien soit attribué en nature ou contre

le versement d’une soulte, legs), avancement d’hoirie ou donation (art. 58 al.

1.

let. a LCdir). Elle est également différée en cas d’avancement

d’hoirie ou de donation lorsque la prestation du cessionnaire consiste

exclusivement en la reprise d’une charge constituée de créances hypothécaires

en faveur de tiers ou en la constitution d’un droit d’habitation ou d’un

usufruit en faveur du cédant (art. 58 al. 3 LCdir). Elle n’est plus

différée, lorsque les prestations du cessionnaire vont au-delà de celles

énoncées à l’alinéa 3 (art. 58 al. 4 LCdir).

c) Il appartient à

l'autorité fiscale d'apprécier si l'acte instrumenté par les parties constitue

fiscalement une donation et/ou un acte à titre onéreux, sans qu'elle soit liée

par la dénomination du contrat (Yersin, L'imposition de la donation

mixte, in Revue fiscale 1984 p. 273 s, relevant dans ce cadre que si l'autorité

n'est pas liée par l'intitulé de l'acte, celui-ci constitue toutefois une

présomption de la volonté de parties).

4.

a)

A l’appui de son recours, la contribuable soutient qu’elle a bel et bien eu

l’intention de concéder une libéralité à ses trois enfants, la donation

intervenant à parts égales en vue de liquider de manière anticipée sa

succession. Elle fait en outre valoir que le SCCO se méprend lorsqu’il soutient

que la valeur capitalisée de l’usufruit doit être considérée comme une

contre-prestation des donataires en sa faveur. Il résulte selon elle de la

jurisprudence du Tribunal fédéral que la valeur d’un droit d’usufruit ou

d’habitation ne doit pas être considérée comme une contre-prestation. Lors du

transfert d’un immeuble avec constitution simultanée d’un usufruit, l’immeuble

ne change pas de main à la valeur totale sans être grevé, mais est au contraire

transféré uno actu avec la charge réelle ou la moins-value

correspondante.

Pour sa part, le SCCO a

corrigé le prix de vente lors de la taxation au motif qu’il correspondait aux

contre-prestations stipulées dans l’acte notarié du 11 décembre 2019. Il

s’agissait de la reprise de dette pour 280'000 francs et de la valeur

capitalisée de l’usufruit pour 221'515.85 francs. Sur cette base, le montant de

l’impôt se montait à 28'766.40 francs. Contrairement à la recourante, il

soutient qu’il résulte de la jurisprudence constante du Tribunal fédéral que

l’attribution d’un usufruit ou d’un droit d’habitation à l’aliénateur constitue

une contre-prestation pour le transfert de la propriété d’un bien immobilier à

un héritier. Il fait également valoir que le Tribunal fédéral a pris en compte

dans une jurisprudence récente la valeur de la dette hypothécaire reprise dans

le calcul des prestations de l’acquéreuse. Le service soutient ainsi que la

jurisprudence rendue par la Cour de céans en date du 21 juillet 2011 (cf. CDP.2011.30) aux termes de

laquelle un transfert immobilier avec reprise de dette ou constitution d’un

usufruit quelle que soit la valeur du transfert et le cadre de la transaction

n’est pas réputé transaction à titre onéreux n’est plus à prendre en

considération compte tenu de la jurisprudence fédérale et de la doctrine.

Ainsi, comme communiqué à la Chambre des notaires en 2018 en raison de cet

arrêt et suite à des analyses détaillées en matière de différé sous l’angle du

droit fédéral harmonisé, le SCCO a décidé de ne plus appliquer les alinéas 3 et

4.

de l’article 58 LCdir qui ont été jugés trop

restrictifs par le Tribunal cantonal et d’examiner la question de l’octroi d’un

différé au titre de donation indépendamment de la nature des contreprestations

en examinant plutôt leur valeur en opposition à la valeur vénale supposée de

l’immeuble.

b/aa) La loi

s'interprète en premier lieu selon sa lettre (ATF 144 II 121 cons. 3.4). Lorsque le

texte légal est clair, l'autorité qui applique le droit ne peut s'en écarter

que s'il existe des motifs sérieux de penser que ce texte ne correspond pas en

tous points au sens véritable de la disposition visée et conduit à des

résultats que le législateur ne peut avoir voulus (ATF 143 II 685 cons. 4) et qui

heurtent le sentiment de la justice ou le principe de l'égalité de traitement (ATF 143 I 109 cons. 6; 140 V 458 cons. 5.1). Selon la

jurisprudence, en effet, il n'y a lieu de déroger au sens littéral d'un texte

clair par voie d'interprétation que lorsque des raisons objectives permettent

de penser que ce texte ne restitue pas le sens véritable de la disposition en

cause (ATF 140 V 449 cons. 4.2). De tels

motifs peuvent découler des travaux préparatoires, du but et du sens de la

disposition, ainsi que de la systématique de la loi (ATF 144 II 121 cons. 3.4; 143 I 109 cons. 6). Les travaux

préparatoires peuvent être pris en considération s'ils donnent une réponse

claire à la question litigieuse (ATF 142 II 399 cons. 3.3; 140 I 305

cons. 6.1); ils ont une importance particulière s'agissant de normes récentes (ATF 143 I 272 cons. 2.5.2; 142 II

399.

cons. 3.3; 141 II 262 cons. 4.2).

b/bb) En

l’espèce, les alinéas 3 et 4 de l’article 58 LCdir sont en

vigueur depuis le 1er janvier 2008 (FO 2007 N° 68). Il résulte des travaux

préparatoires en lien avec l’introduction de ces alinéas (cf. rapport du

Conseil d’Etat au Grand Conseil à l’appui d’un projet de loi portant

modification de la loi sur les contributions directes et de la loi concernant

la perception de droits de mutation sur les transferts immobiliers 07.021 ;

in : Bulletin

officiel des délibérations du Grand Conseil 2007-2008, Tome 1, p. 765) que:

"

la loi dans sa teneur actuelle ne permet

pas de différer totalement l’impôt lors de donations ou d’avances d’hoirie

partielles, plus concrètement en cas de transferts d'immeubles, le plus souvent

de parents à enfants, lorsque les prestations de l’acquéreur sont inférieures à

l'estimation cadastrale, par exemple immeuble vendu à un prix correspondant à

la valeur résiduelle de l'endettement hypothécaire. Les alinéas 3 et 4 nouveaux

de l'article 58 permettent d’assurer un traitement identique à celui appliqué pour

les transferts par succession et de simplifier la pratique, lorsque l’immeuble

est transféré avec reprise de charges.

Les

conséquences financières de cette modification sont pratiquement nulles, vu que

l'imposition du gain n'est pas abandonnée, mais simplement reportée dans le

temps, et ce même du fait que le cessionnaire bénéficie d’une durée de

propriété plus longue, lorsqu'il revendra l'immeuble, pour le calcul du taux de

l'impôt sur le gain immobilier qu'il réalise à ce moment. En outre, vue sous un

angle économique, cette solution permet d'appréhender la substance fiscale lors

d'un transfert à titre onéreux, qui permet au vendeur de disposer des

liquidités nécessaires au paiement de l'impôt".

b/cc) Par ailleurs, la

Cour de céans, dans son arrêt du 21 juillet 2011 (CDP.2011.30 cons. 5 in fine),

a notamment considéré que la question de savoir si l’immeuble avait été

transféré dans le cadre d’un avancement d’hoirie ou d’une donation pouvait

rester ouverte parce que le différé devait de toute manière être accordé en

application de l’article 58 al. 3 LCdir.

c) Au vu de ce qui

précède, force est de constater que le SCCO viole le droit cantonal en décidant

de ne plus appliquer les alinéas 3 et 4 de l’article 58 LCdir. Il se méprend

lorsqu’il soutient que l’octroi d’un différé au titre de donation dans le

canton de Neuchâtel doit être examiné indépendamment de la nature des

contreprestations mais au regard de leur valeur en opposition à la valeur

vénale supposée. En effet, il résulte du sens littéral de l’article 58 al. 3 LCdir, des travaux

préparatoires, de la doctrine et de la jurisprudence que dans le canton de

Neuchâtel en cas de transfert d’un immeuble avec reprise de charges, soit

l’octroi d’un droit d’usufruit, d’un droit d’habitation ou la reprise d’une

dette hypothécaire, l’imposition doit être différée. Dans l’arrêt cité par

l’intimé lui-même, la Cour de céans a confirmé que quelle que soit la valeur

de transfert et le cadre de la transaction, la cession d'un immeuble par

reprise de la dette hypothécaire ou constitution d'un usufruit n'est pas

réputée une transaction à titre onéreux. Cet argumentaire reflète par ailleurs

le commentaire en lien avec l’introduction avec ces alinéas dans le rapport du

Conseil d’Etat. Il était alors mis en avant que cette solution permettait sous un angle

économique d'appréhender la substance fiscale lors d'un transfert à titre

onéreux afin que le vendeur dispose des liquidités nécessaires au paiement de

l'impôt. Contrairement à ce que soutient le SCCO, lorsque la Cour de céans

évoque un caractère trop restrictif de ces alinéas, elle entend que non

seulement la reprise de charges justifie un différé d’imposition mais également

les autres cas prévus par le Tribunal fédéral et les autres instances

cantonales. Toutefois, comme le recensent Fracheboud et Magraf dans leur

article, les pratiques cantonales divergent considérablement lorsqu’il s’agit

d’apprécier le caractère de disproportion évidente en cas de donation mixte. Il

faut ainsi y voir que les cantons disposent d’une autonomie dans ce domaine. En

outre, la jurisprudence fédérale citée par l’intimée ne saurait s’appliquer

telle quelle à la présente procédure, dès lors qu’elle a été rendue en droit

civil et non dans le domaine de la fiscalité des gains immobiliers. Au surplus,

peu importe que le SCCO ait changé de pratique depuis 2018 et qu’il en ait

informé la Chambre des notaires. En effet, une pratique constante demeurera

sans effet si son caractère illégal est identifié pour la première fois à

l'occasion d'une procédure judiciaire: dans ce cas de figure, il est présumé

que l'autorité l'adaptera pour se conformer à la loi (Tschannen,

Gleichheit im Unrecht: Gerichtsstrafe im Grundrechtskleid in ZBl 112/2011 p. 74

avec la référence à l'ATF 112 Ib 381 cons. 6 ;

arrêt du TF du 05.01.2015

[1C_436/2014]

cons. 5. 1). Dès lors que la Cour de céans est pour la première fois saisie

d’un cas où le SCCO fait volontairement fi des alinéas 3 et 4 de la LCdir, il y a lieu de

considérer que cette pratique est illégale. En conséquence, il y a lieu de

retenir conformément à la législation cantonale neuchâteloise que la cession de

l’immeuble par la recourante à ses trois enfants en contrepartie de la reprise

de la dette hypothécaire et de l’octroi d’un usufruit en sa faveur ne génère

aucun gain immobilier, de sorte que l’impôt y relatif doit être différé.

5.

Au

vu de ce qui précède, le recours doit être admis. L'Etat qui succombe n'est pas

astreint aux frais (art. 47 al. 2 LPJA) et il n'en sera pas

perçu. La recourante, qui obtient gain de cause, a droit à des dépens pour la

présente procédure (art. 48 LPJA). Me D.________

n'ayant pas déposé un état des honoraires et des frais (art. 66 al. 1 LTFrais), la Cour de

céans fixera les dépens sur la base du dossier (art. 66 al. 2 LTFrais). Tout bien

considéré, l'activité déployée par ce mandataire devant la Cour de céans peut

être évaluée à quelque 8 heures. Eu égard au tarif usuellement appliqué par la

Cour de céans de l'ordre de 280 francs de l'heure (CHF 2'240.00), des débours à

raison de 10 % des honoraires (art. 63 LTFrais; CHF 224.00)

et de la TVA au taux de 7,7 % (CHF 189.75) pour l'activité déployée,

l'indemnité de dépens doit être fixée à 2'653.70 francs.

Dispositif

Par ces motifs,

la Cour de droit public

1. Admet le

recours et annule la décision de taxation du 14 mai 2021 et la décision sur

réclamation du 8 décembre 2022.

2. Statue sans

frais et ordonne la rétrocession à la recourante de son avance de frais.

3. Alloue à la

recourante une indemnité de dépens de 2'653.70 francs à charge de l’intimé.

Neuchâtel, le 30 novembre 2023