AMTC. Perception de deux contributions de plus-value résultant d'une mesure d'aménagement du territoire (passage d’une ZMD II à une ZAE).

Faits

A.

Les biens-fonds 3020 et 3021 du cadastre de Boudevilliers,

propriétés de X.________ SA, d’une surface de 2'222 m2 chacune,

étaient situés en zone résidentielle à moyenne densité II (ci-après : ZMD II).

Sur le second – qui avait été la propriété de la Banque A.________, avant sa

vente à X.________ SA, qui s’était conventionnellement engagée à

s’acquitter d’une éventuelle contribution de plus-value – existait un garage de

18 m2 et un accès/place de 1 m2 ; le premier était libre

de toute construction. Une modification partielle du plan d'aménagement de Boudevilliers,

secteur « Le Sécheron »,

sanctionnée par le Conseil d'Etat le 9 septembre 2020, a attribué l’intégralité

de ces deux parcelles, à la zone d’activité économique (ci-après : ZAE).

Se référant à deux rapports séparés des 11 et 19 avril 2022, relatifs à

la « détermination de la

valeur objective » de chacun

de ces deux terrains et établis par les architectes qu’il avait lui-même

mandatés, le Service de l’aménagement du territoire (ci-après : SAT) du

Département du développement territorial et de l'environnement (ci-après: DDTE)

a considéré qu’une contribution de plus-value était due tant pour

l’article 3020 que pour l’article 3021. En effet, la différence de taux

d’occupation du sol avant et après le changement de zone induisait une

augmentation de leur valeur respective. Suite à cette prise de position et aux

échanges d’écritures qui s’en sont suivis, le DDTE a retenu, par deux décisions

séparées du 8 février 2023, qu’il y avait lieu de percevoir une plus-value de

20'331 francs (30 % d’une plus-value de CHF 67'770) pour le

bien-fonds 3020, respectivement, de 20’016 francs (30 % d’une

plus-value de CHF 66'720) pour la parcelle 3021. Il a admis que,

conformément aux rapports des 11 et 19 avril 2022, le changement d’affectation

des terrains n’avait en tant que tel pas modifié leur valeur, à mesure que la

ZMD II, qui était destinée à de l’habitat collectif à caractère social ainsi

qu’aux activités ne provoquant pas de gêne pour le voisinage, avait une valeur

plus ou moins équivalente à la ZAE qui, elle, était dévolue aux activités du

secteur secondaire et tertiaire, de même qu’aux activités touristiques. Ceci

étant, se basant sur les calculs ressortant desdits rapports, le DDTE a

considéré que la plus-value résultait des droits à bâtir de la ZAE, en

particulier du taux d’occupation du sol, qui étaient plus favorables que ceux

de la ZMD II. Plus exactement, il relevait que les nouveaux droits à bâtir

étaient disponibles pour des constructions sans volumétrie, comme par exemple

des couverts à voiture, de sorte que les droits à bâtir supplémentaires retenus

précisément pour ce genre de constructions, dans les rapports des 11 et 19

avril 2022, à savoir 777,70 m2 pour l’article 3020 et 767,20 m2

pour le bien-fonds 3021, étaient réalisables et constituaient un avantage

majeur au sens de la loi. Or, cette différence de taux d’occupation du sol,

avant et après le changement de zone, induisait une augmentation de la valeur

de chacune des deux parcelles.

B.

X.________ SA recourt auprès de la Cour de

droit public du Tribunal cantonal contre chacune des deux décisions du

8 février 2023, par des écritures séparées, en concluant à leur

annulation, sous suite de frais et dépens. En substance, elle est d’avis que la

modification partielle du plan d'aménagement de Boudevilliers, secteur « Le Sécheron », n’entraîne pas une quelconque

plus-value ; les dispositions légales pertinentes limiteraient le prélèvement

d’une telle contribution au passage d'une zone à bâtir non constructible, à

constructibilité restreinte ou de faible valeur, comme les zones d’utilité

publique (ZUP), les zones de verdures (ZV) et les zones de tourisme, sports,

détente et loisirs (ZTDSL) à une « véritable » zone

constructible, soit des situations engendrant clairement des « avantages majeurs », ce qui ne serait nullement le cas en l’espèce. En effet, les

rapports des 11 et 19 avril 2022 concluaient à une équivalence de la valeur des

terrains avant et après le changement de zone. Ces rapports retenaient une plus-value pour chacune

des deux parcelles, compte tenu de la seule évolution des droits à bâtir. Or,

la recourante considère à cet égard que le seul avantage retenu par les

architectes dans leurs rapports, à savoir la possibilité de réaliser des

couverts, en plus du volume lié à la densité, ne serait qu’un prétexte pour

tenter de justifier les contributions de plus-value. Outre cette argumentation

principale, la société remet en cause les calculs opérés par lesdits

architectes, y compris la possibilité énoncée de concrétiser la construction de

couverts. De même, elle soutient que plusieurs chiffres ressortant des

décisions querellées seraient erronés, pour divers motifs, rendant ces dernières

arbitraires. Enfin, elle se prévaut d’une inégalité de traitement. A ce propos,

elle signale que l’augmentation du taux d’occupation du sol qui est passé de

25 % à 60 %, compte tenu du changement de zone de ses biens-fonds,

est inférieur au 50 % de l’article 34 al. 1 let. d LCAT. Par ailleurs, si

l’augmentation en cause devait être retenue comme déterminante, alors toutes

les parcelles touchées par une telle modification du taux d’occupation au sol

devraient faire l’objet d’une perception de plus-value.

C.

Le DDTE dépose ses observations sur ledit

recours. Il conclut à son rejet, sous suite de frais.

D.

La recourante réplique le 12 juin 2023.

C O N S I D E R A N T

en droit

Considérants

1.

a) La LPJA ne contient pas de disposition relative à la

jonction de causes. Il n'en demeure pas moins que l'autorité saisie d'un ou

plusieurs recours peut, en tout temps, joindre ou disjoindre des causes, ce

dans un but d'économie de procédure (ATF 131 V 461

cons. 1).

b) Les deux causes (CDP.2023.78 et CDP.2023.79) opposent les mêmes

parties ; les deux décisions entreprises statuent sur la perception d'une

contribution de plus-value résultant d'une même mesure d'aménagement du

territoire (modification partielle du plan d'aménagement de Boudevilliers,

secteur «

Le Sécheron »), l’une pour l’article 3020, l’autre pour l’article 3021.

Dès lors, ces prononcés non seulement émanent, respectivement concernent, le

même intimé et le même propriétaire, mais ils portent sur un même complexe de

faits et soulèvent les mêmes questions juridiques. Étant tous deux contestés

devant la Cour de céans, il se justifie par économie de procédure de joindre

les deux causes, et de les liquider en un seul arrêt.

c) Interjetés dans les formes et délai légaux, les deux recours sont

recevables.

2.

a) L'article 5 LAT

prévoit que le droit cantonal établit un régime de compensation permettant de

tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui

résultent de mesures d’aménagement (al. 1). La notion d'avantage majeur est

ainsi une notion de droit fédéral. Selon la jurisprudence, l'avantage majeur

doit être de nature économique et s'apprécier selon l'ensemble des

circonstances (ATF

132.

II 401 cons. 2.1). Les avantages résultant de mesures d’aménagement

sont compensés par une taxe d’au moins 20 %. La compensation est exigible

lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné. Le droit cantonal conçoit le

régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant

du classement durable de terrains en zone à bâtir (art. 5 al. 1bis

LAT). Pour le surplus, c'est au droit cantonal qu'il appartient de mettre

en œuvre l'article 5 LAT

de façon autonome, s'agissant notamment du taux de la taxe, de son débiteur et

du moment de sa perception (ATF 128 I 46 cons.

1.

; cf. aussi arrêt du TF du 23.02.2015

[1C_184/2014] cons. 2.1 et arrêt de la Cour de droit public du 20.01.2020 [CDP.2019.173]

cons. 2a).

b) La réglementation neuchâteloise (art. 33 ss LCAT)

a été mise en place suite à l'entrée en vigueur, le 1er janvier 1980, de

l'article 5 al. 1 LAT. Selon l'article 33 LCAT,

les avantages et les inconvénients résultant de mesures d'aménagement du

territoire font l'objet d'une compensation s'ils sont majeurs. L’article 34 al. 1

LCAT, dans sa teneur à partir du 1er mai 2019 (applicable en

l'espèce conformément à la disposition transitoire à la modification du

26.03.2019, à teneur de laquelle les procédures de perception de la

contribution de plus-value sont soumises aux dispositions applicables au moment

de l’entrée en vigueur de la mesure d’aménagement), stipule qu’est considérée

comme un avantage majeur constituant une plus-value, l'augmentation de valeur

d'un bien-fonds consécutive à, respectivement : son affectation durable à la

zone à bâtir ou à une zone spécifique au sens des articles 15 et 18 LAT (let.

a) ; son passage de la zone

d'utilisation différée à une zone à bâtir ou à une zone spécifique au sens des

articles 15 et 18 LAT (nouvelle affectation) (let. b) ; son changement

d’affectation d'une zone à bâtir à un autre type de zone à bâtir de plus grande

valeur (let. c) ; l’augmentation conséquente des droits à bâtir d’un bien-fonds

sans aucun changement d’affectation pour la part dépassant les 50 %

(densification) (let. d). L'augmentation de valeur d'un

bien-fonds est la différence présumée entre la valeur d'un bien-fonds avec et

sans la mesure d’aménagement générant la plus-value. Par ailleurs, le

classement d'un bien-fonds de la zone agricole à la zone d'utilisation différée

ne constitue pas un avantage majeur (art. 34 al. 2

et 3 LCAT, dans sa teneur à partir du 01.05.2019). Le montant de la

contribution s’élève à 30 % de la plus-value (art. 35 al. 1 LCAT, dans sa teneur à partir du 01.05.2019). Le département arrête le

montant de la plus-value et celui de la contribution au moment où la mesure

d'aménagement entre en vigueur. Sauf convention contraire entre

l’aliénateur et l’acquéreur, le débiteur de la contribution de plus-value est

le propriétaire du bien-fonds au moment de l'entrée en vigueur de la mesure

d'aménagement (art. 36 al. 1 et 2 LCAT, dans sa teneur à partir du 01.05.2019).

Dans sa teneur jusqu’au 30 avril 2019, l’article

34.

al. 1 LCAT

prévoyait que l'augmentation de valeur d'un bien-fonds

consécutive à son affectation à la zone d'urbanisation ou à une zone spécifique était réputée avantage majeur

constituant une plus-value. Ainsi, le droit neuchâtelois limitait le

prélèvement d'une plus-value à ces deux affectations. Autrement

dit, conformément aux articles 33 et suivants LCAT

en vigueur jusqu’au 30 avril 2019, une contribution était perçue

uniquement lorsque la plus-value résultait de l'affectation d'un bien-fonds à

la zone d'urbanisation ou à une zone spécifique (RJN 2001, p. 262 cons. 2b, 1998, p. 271 cons. 2b). L’Etat ne

prélevait en revanche aucune contribution, notamment, lorsqu'une plus-value

provenait de la modification des prescriptions concernant une zone déjà

constructible antérieurement, en particulier si des prescriptions spéciales en

matière de police des constructions augmentaient les possibilités

d'exploitation du bien-fonds concerné, ni lorsqu’était accordée une dérogation

permettant une utilisation d'un bien-fonds plus intensive que celle prévue par

le régime ordinaire de la zone concernée, toutes situations qui pouvaient

apparaître comme des avantages offerts par les mesures d'aménagement. Par

ailleurs, l'affectation en zone à bâtir était seulement réputée avantage majeur

aux termes de l'article 34 al. 1 LCAT,

dans son ancienne teneur, présomption qui était réfragable (arrêt de la Cour de

droit public du 20.01.2020 [CDP.2019.173]

cons. 2b et les réf. citées). Cette définition de l’« avantage majeur » a été jugée trop

stricte et non satisfaisante, à mesure qu’une fois qu'une parcelle avait été

affectée à une zone à bâtir, un changement d'affectation à une zone « nettement »

plus favorable n'était pas soumis au prélèvement de la plus-value. Ainsi, il

est paru opportun de préciser que les changements d’affectation que

constituaient le passage d’une zone d’utilisation différée (ZUD) à une zone à

bâtir ou à une zone spécifique correspondait à un avantage majeur et devrait

donc être soumis à la contribution de plus-value (considérations qui ont

conduit au nouvel al. 1 let. b de l’article 34 LCAT). Il en allait de même du passage d'une zone à bâtir non

constructible, à constructibilité restreinte ou de faible valeur, comme les

zones d’utilité publique (ZUP), les zones de verdures (ZV) et les zones de

tourisme, sports, détente et loisirs (ZTDSL) à une « véritable »

zone constructible. Ces situations engendraient a priori « clairement »

des « avantages majeurs » qui devaient faire l’objet du

prélèvement de la contribution de plus-value (considérations qui ont conduit au

nouvel al. 1 let. c de l’article 34 LCAT). Dans le cadre des réflexions qui ont présidées la modification des

articles 33 et suivants LCAT, introduite au 1er mai 2019, il a également été considéré

que, lors de l’« augmentation conséquente des droits à bâtir d’un

bien-fonds », en d’autres termes lors de sa densification sans aucun

changement d’affectation, la taxation de la plus-value ne devait pas la

dissuader. Aussi, seules les densifications dépassant un certain seuil devaient

faire l’objet du prélèvement d’une contribution de plus-value, cette limite

devant être définie de telle manière qu’une augmentation de moins 50 % des

droits à bâtir ne soit pas taxée (considérations qui ont conduit au nouvel al.

1.

let. d de l’article 34 LCAT) (rapport 18.018 du Conseil d'Etat au Grand Conseil à l'appui d'un

projet de loi portant modification de la loi cantonale sur l'aménagement du

territoire [LCAT] du 02.05.2018, p. 32 s., 43 s., 47 s. et 64).

c) Selon la jurisprudence cantonale confirmée par le Tribunal fédéral,

dont la nouvelle teneur des articles 33 et suivants LCAT

ne justifie nullement de s’écarter, le caractère majeur de l'avantage procuré

par la mesure d'aménagement doit être apprécié au regard de la variation réelle

et concrète de la valeur de l'immeuble en cause et non dans l'abstrait. Est

déterminante la possibilité effective d'utiliser la parcelle pour la

construction d'une manière conforme à la zone dont elle fait désormais partie

(arrêts du TF des 28.01.2008

[1C_290/2007] cons. 4 et 23.02.2015

[1C_184/2014] cons. 2.2.1 ; RJN 2003,

p. 360 cons. 4a et les réf. citées). Il faut tenir compte, équitablement,

dans le cas concret, des avantages et inconvénients majeurs tels qu'ils

résultent de l'ensemble des circonstances propres à la mesure d'aménagement

considérée (ATF

132.

II 401 cons. 2.1 ; RJN 1994, p. 167 cons. 3a). La doctrine et la

jurisprudence ont en outre interprété l'article 34 al. 2 LCAT, dans sa teneur jusqu’au 30 avril 2019 (« [L'augmentation

de valeur] est la différence

présumée entre la valeur d'un bien-fonds avant et après la mesure d'aménagement »), en ce sens que

c'est la valeur objective du terrain qui doit être prise en considération (ATF 132

II 401 cons. 2.1 ; arrêt du TF du 28.01.2008

[1C_290/2007] cons. 4.1 et 4.2 citant Parrino,

La contribution sur la plus-value dans le canton de Neuchâtel in : Mémoire

ASPAN n. 57, Berne 1992, p. 46 ; arrêt du TF du 27.11.2006

[1A.134/2006] cons. 2.1 et les réf. citées ; cf. aussi arrêt de la Cour de

droit public du 20.01.2020 [CDP.2019.173]

cons. 2c). Sur ce point, le législateur a souhaité, au 1er

mai 2019, formuler cet alinéa comme suit : « L'augmentation de valeur

d'un bien-fonds est la différence présumée entre la valeur d'un bien-fonds avec

et sans la mesure d’aménagement générant la plus-value », afin

d’éviter le risque que la valeur de marché des terrains nouvellement classés

corresponde déjà à la valeur du terrain juste avant l’acte de classement et

que, partant, la plus-value soit plus ou moins proche de zéro. Aussi, l’article

34.

al. 2

LCAT a été

modifié en axant le fait déterminant pour le calcul de la plus-value non pas

sur la temporalité « avant et après » la mesure d’aménagement,

mais sur la cause « avec ou sans » la mesure d’aménagement,

ceci n’enlève toutefois rien au fait que – comme sous l’ancienne teneur de

cette disposition – c’est la valeur objective du terrain qui doit être prise en

considération, en ne s'appuyant donc que sur des critères

objectifs. Or, le caractère objectif des valeurs à comparer impose qu'il soit

tenu compte de toutes les caractéristiques de l'immeuble en question

(situation, équipements existants, accessibilité, qualité du sol, etc.) (RJN

2003, p. 360 cons. 4a et les réf. citées ; cf. aussi arrêt de la Cour

de droit public du 20.01.2020 [CDP.2019.173]

cons. 2c et les réf. citées).

3.

a) En l’espèce, pour justifier la perception

d'une contribution de plus-value, qui résulterait de la mesure d'aménagement du

territoire consistant en la modification partielle du plan d'aménagement de Boudevilliers,

secteur « Le Sécheron », plus exactement dans le passage de la ZMD II à la

ZAE des articles 3020 et 3021, le DDTE s’est fondé sur les deux rapports des 11

et 19 avril 2022 établis par les architectes mandés par le SAT pour déterminer « la valeur objective » de chacun de ces deux biens-fonds. Or, ces

architectes ont expressément admis que, sous l’angle du changement

d’affectation en tant que tel, une équivalence de valeurs était à considérer.

Plus exactement, ils ont retenu que « compte tenu des plus et des moins, de la subjectivité de certains

critères ainsi que de la variété des situations potentielles, admettre [au regard du changement d’affectation,] l’équivalence

[de valeurs] apparai[ssai]t comme

la seule option réaliste ». Selon les

architectes, il ressortait tant de l’analyse du marché que d’expertises

antérieures que le passage à une zone d’activités représentait plutôt une

moins-value par rapport à l’habitation. Ceci étant, il fallait à leur sens

tenir compte tant de la restriction d’affectation antérieure (habitat à

caractère social, l’extension du home étant visée) que de l’excellente

situation des articles 3020 et 3021 pour des activités économiques (centralité

dans le canton, parfaite accessibilité). Les architectes justifiaient également

l’équivalence de valeurs, alors même que leur analyse du marché et des

expertises antérieures parlait plutôt en faveur d’une moins-value, par un

élément subjectif. Plus spécifiquement, ils signalaient avoir compris que la

modification de l’affectation concernée répondait non seulement au statut de

pôle de développement du secteur mais aussi à un souhait du propriétaire, déjà

amorcé avec notamment la fermeture du home. Pour cette raison, le passage à une

ZAE représentait, à leur sens, un avantage pour le propriétaire, excluant une

moins-value, sans pour autant correspondre à une plus-value.

Force est de constater que l’équivalence de valeurs est pour partie

justifiée, d’une part, pour des motifs qui semblent devoir jouer un rôle

comparable qu’il s’agisse d’une ZMD II ou de ZAE (centralité dans le canton,

parfait accessibilité des terrains), d’autre part, pour des raisons subjectives

(souhait a priori du propriétaire quant aux activités à développer à

futur sur ses parcelles). Or, il faut rappeler que, dans le cadre du calcul

d’une éventuelle plus-value en lien avec un changement d’affectation, c’est la

valeur objective d’un bien-fonds qui est à prendre en considération, et ce en

ne s'appuyant que sur des critères objectifs. L’équivalence de valeurs retenue par les architectes, alors qu’ils

admettaient expressément qu’« il ressort[ait] de l’analyse du marché et

aussi d’expertises antérieures que le passage à une zone d’activité

représent[ait] plutôt une moins-value par rapport à de l’habitation »,

s’explique dès lors certes pour partie par des motifs objectifs, mais

également, voire pour une part non négligeable, par des considérations

subjectives, qui n’ont pourtant lieu d’être lorsqu’il s’agit de calculer la

plus-value qui résulterait d'une mesure d'aménagement du territoire. À noter

que les architectes ont eux-mêmes admis la « subjectivité de certains

critères » qu’ils ont retenus afin de conclure, sous l’angle du

changement d’affectation en tant que tel, à l’équivalence de valeurs.

b) Par ailleurs, il sied de convenir que les architectes ont retenu une

plus-value pour chacun des biens-fonds 3020 et 3021 non pas en raison du

changement d’affectation à proprement parler, mais de l’évolution des droits à

bâtir. Plus précisément, tout en reconnaissant une absence d’évolution quant à

la densité, puisque le volume apparent maximal n’avait pas varié et pouvait

déjà être complètement réalisé avec le taux d’occupation au sol de 25 %

qui prévalait dans la ZMD II, les architectes mandatés par le SAT

mentionnaient, dans leurs rapports, que ce qui différait c’était qu’il était

possible de s’étaler davantage, ce qui « p[ouvai]t représenter un

avantage tangible sur les plans fonctionnel et architectural, même s’il [était]

difficile à quantifier et aléatoire » ; en effet, « suivant le

programme, on pourrait souhaiter de construire le plus haut et le plus compact

possible, et donc ne pas profiter des possibilité accrues d’implantation ».

Les architectes voyaient toutefois un avantage « plus quantifiable »

dans la possibilité de réaliser des couverts, pour le stationnement,

l’entreposage ou l’agrément, en plus du volume lié à la densité. C’est le lieu

de rappeler que le caractère majeur de l'avantage procuré par la mesure

d'aménagement doit être apprécié, y compris au regard de l’article 34 LCAT dans sa nouvelle teneur depuis le 1er mai 2019, en fonction

de la variation réelle et concrète de la valeur de l'immeuble en cause et non

dans l'abstrait. Or, il apparaît que les architectes ont tantôt tenu compte

d’un avantage considéré comme tangible sur les plans fonctionnel et

architectural, mais « difficile à quantifier et aléatoire »,

tantôt d’un avantage qualifié de « plus quantifiable »,

consistant en la possibilité de réaliser des couverts. Force est toutefois

d’admettre que les avantages ainsi formulés par les architectes, afin de tenter

de justifier les plus-values finalement retenues, paraissent relativement

abstraits. A la lecture des rapports des 11 et 19 avril 2022, à tout le moins,

peine-t-on à se convaincre que les avantages tels qu’exposés par les

architectes à l’appui de leurs calculs des plus-values querellées correspondent

à des possibilités effectives d'utiliser les parcelles concernées pour la

construction d'une manière conforme à la zone dont elles font désormais partie.

À noter encore que les éléments avancés par les architectes pour

conclure à une plus-value de 67'770 francs pour l’article 3020 et de 66'720

francs pour l’article 3021, à savoir des considérations ayant uniquement

trait à l’évolution des droits à bâtir et non en lien avec le changement de

zone en tant que tel, semblent davantage être visés par la lettre d de l’article

34.

LCAT (est considérée comme un avantage majeur constituant une plus-value,

l'augmentation de valeur d'un bien-fonds consécutive à l’augmentation

conséquente des droits à bâtir d’un bien-fonds sans aucun changement

d’affectation pour la part dépassant les 50 % [densification]), que par la

lettre c de cette disposition (est considérée comme un avantage majeur

constituant une plus-value, l'augmentation de valeur d'un bien-fonds

consécutive à son changement d’affectation d'une zone à bâtir à un autre type de zone

à bâtir de plus grande valeur), pourtant expressément invoquée par l’intimé

pour justifier les contributions ici entreprises. A cet égard, il faut encore

souligner, à l’instar de la recourante, que l’augmentation du taux d’occupation du sol, qui est passé de

25.

% à 60 %, compte tenu du changement de zone de ses terrains, est,

quoi qu’il en soit, inférieure au 50 % de l’article 34 al. 1 let. d LCAT. Quant à la lettre c de cette

disposition, il y a encore lieu de rappeler ce qui suit. Certes, il a été

souhaité, par la modification au 1er mai 2019 de l’article 34 LCAT, d’élargir la notion d’« avantage majeur » en

précisant que les changements d’affectation que constituait le passage d’une

zone d’utilisation différée (ZUD) à une zone à bâtir ou à une zone spécifique

correspondait à un avantage majeur et devrait donc être soumis à la

contribution de plus-value (nouvel al. 1 let. b de l’art. 34 LCAT) et qu’il en allait de même du passage d'une zone à bâtir non

constructible, à constructibilité restreinte ou de faible valeur, comme les

zones d’utilité publique (ZUP), les zones de verdures (ZV) et les zones de

tourisme, sports, détente et loisirs (ZTDSL) à une « véritable »

zone constructible (nouvel al. 1 let. c de l’art. 34 LCAT). Ceci étant, le passage d’une ZMD II, dont il n’est pas contesté, ni

contestable, qu’il s’agit d’une « véritable » zone

constructible, à une ZAE, soit également une « véritable »

zone constructible, ne correspond nullement aux cas de figure visés lors de la

modification de l’article 34 LCAT. Il ne s’agit pas d’un passage d’une zone à bâtir non constructible, à

constructibilité restreinte ou de faible valeur, à une « véritable »

zone constructible ; les architectes mandatés par le SAT ne le soutiennent

d’ailleurs pas. À noter que la ZMD II en cause était non seulement dévolue à de

l’habitat collectif à caractère social, mais également à toutes activités ne

provoquant pas de gêne pour le voisinage.

c) En définitive, les rapports des 11 et 19 avril

2022, sur lesquels s’est fondé l’intimé pour justifier la

perception de contributions de plus-value liées au passage de la ZMD II à la

ZAE des articles 3020 et 3021, ne permettent nullement de se convaincre que la

modification partielle du plan d'aménagement de Boudevilliers, secteur « Le Sécheron» a engendré un « avantage majeur »

s’agissant desdits biens-fonds, et ceci tant sous l’angle de la lettre c

de l’article 34 al. 1

LCAT que sous celui de la lettre d de cette

disposition. En conséquence, l’intimé ne pouvait, comme il l’a fait, conclure à

la perception d’une plus-value de 20'331 francs (30 % d’une plus-value de

CHF 67'770) pour la parcelle 3020, respectivement, de 20'016 francs (30 %

d’une plus-value de CHF 66'720) pour le terrain 3021.

4.

Les deux recours se révèlent ainsi fondés, sans

qu’il y ait lieu d’examiner les autres griefs invoqués par la recourante, soit

en particulier ceux en lien avec les

calculs opérés par les architectes, le caractère erroné de certains chiffres

ressortant des décisions querellées ou encore l’inégalité de traitement

invoquée. Les considérants qui précèdent conduisent à

l'annulation des deux décisions du 8 février 2023.

Vu

l'issue du litige, il n'y a pas lieu de percevoir des frais (art. 47 al. 1 et 2

LPJA). Les avances de frais effectuées par la

recourante lui seront restituées. Celle-ci a droit à des dépens, à la charge de

l'intimé (art. 48 al. 1 LPJA). Le mandataire n'ayant pas

déposé de mémoire d'honoraires et des frais (art. 64 al. 1 LTFrais par renvoi de l’art. 67 LTFrais), la Cour de céans fixera en conséquence les dépens sur la base du

dossier (art. 64 al. 2 LTFrais par renvoi de l’art. 67 LTFrais). L'activité déployée par le mandataire pour la défense des intérêts

de la recourante dans les causes CDP.2023.78 et CDP.2023.79 peut être évaluée à

quelque 8 heures. Eu égard au tarif appliqué par la Cour de céans de l'ordre de

280.

francs de l'heure (CHF 2'240), des débours à raison de 10 % des

honoraires (CHF 224 ; art. 63 LTFrais par renvoi de l’art. 67 LTFrais) et de la TVA au taux de 7,7 % (CHF 189.70), l'indemnité de

dépens est fixée à 2'653.70 francs, débours et TVA compris.

Dispositif

Par ces motifs,

la Cour de droit public

1. Prononce la jonction des causes CDP.2023.78 et CDP.2023.79.

2. Annule les deux décisions du DDTE du 8 février 2023, relatives à la perception d’une plus-value, respectivement, de 20'331 francs

(bien-fonds 3020) et de 20'016 francs (biens-fonds 3021).

3. Statue sans frais.

4. Restitue à la recourante ses avances de frais de 5'500 francs.

5. Alloue à la recourante une indemnité de dépens de 2'653.70 francs à

charge de l'intimé.

Neuchâtel, le 7 février

2024