Aménagement du territoire et constructions. Contrôle préjudiciel de la validité d’un plan d’affectation à l’occasion d’une demande de permis de construire. Vices de procédure. Protection du principe de la bonne foi.

Faits

A.

Le plan spécial "Les Breguettes-Les

Ruffières" (ci-après : plan spécial), adopté par arrêté du 15 septembre

2008 du Conseil général de la Commune de Cortaillod, porte sur un secteur affecté par le plan d'aménagement de la Commune de Cortaillod en zone à

d'habitation de faible densité 1, destiné selon le règlement d'aménagement

communal à l'habitat individuel, à l'habitat groupé et aux maisons-terrasses

(art. 10.5.3). Selon le règlement relatif à ce plan spécial (ci-après : RPS),

son périmètre est subdivisé en plusieurs secteurs, dont le

secteur 4 qui s’étend sur les parcelles nos 1694, 3865 et 6502 (actuellement

parcelle no 7371) du cadastre de Cortaillod et correspond au lot F, destiné à l'habitat

collectif, les logements devant être obligatoirement décalés en terrasses (art.

6 ch. 5). Mis à l’enquête publique, ce plan spécial avait suscité l’opposition

notamment de A₁________ et A₂________, copropriétaires de la parcelle no 4817 du cadastre de Cortaillod.

Dans le cadre de séances de conciliation entre ceux-ci et la Commune de

Cortaillod, des modifications du dossier du plan spécial ont été proposées,

soit l’ajout d’un décrochement supplémentaire au niveau supérieur de manière à

ce que la hauteur moyenne de corniche de 6,5 m puisse être respectée également

pour la partie arrière du bâtiment, la réintroduction dans le RPS de l’obligation

de respecter la hauteur de corniche réglementaire, l’intégration des acrotères

ou parapets pleins dans la cote d'altitude maximale et l’intégration des

vérandas et jardins d'hiver dans le périmètre d'évolution du bâtiment. Par

décision du 14 juillet 2009, le Conseil communal de Cortaillod (ci-après :

conseil communal) a ainsi levé les oppositions des prénommés, considérant que les

modifications apportées au dossier du plan spécial à la suite de la procédure

de conciliation répondaient dans toute la mesure du possible à leurs inquiétudes

en matière de respect de la hauteur réglementaire sur le lot F. Il a

également relevé qu'il ne se justifiait pas d'introduire dans le RPS une limite

du nombre de niveaux. Saisi par les opposants d’un recours

contre cette décision, le Conseil d'Etat l’a rejeté par

décision du 18 août 2010, que la Cour de droit public du Tribunal cantonal a

confirmée, sur recours de A1________ et A₂________,

par arrêt du 16 avril 2012 (CDP.2010.328).

Par arrêté du 1er avril 2015, publié dans la Feuille

officielle du 30 avril 2015, le Conseil d’Etat a approuvé et sanctionné le plan

spécial "Les Breguettes-Les Ruffières", adopté le 15 septembre 2008

par le Conseil général de la Commune de Cortaillod.

B.

Propriétaire de la parcelle no 7371 du cadastre

de Cortaillod depuis le 3 novembre 2017, B.________ SA a déposé, le 25

avril 2019, une demande de permis de construire (sanction définitive) pour la

construction sur cette parcelle de huit villas terrasses avec garage

souterrain. Mis à l’enquête publique du 21 juin au 22 juillet 2019, ce

projet a suscité plusieurs oppositions, dont celle de A₁________

et A₂________, qui ont notamment fait valoir que le projet n’était pas

conforme aux modifications acceptées – et partant contraignantes – en procédure

de conciliation dans le cadre de leur opposition au plan spécial. Non seulement

il ne respectait pas une hauteur à la corniche de 6.50 mètres et ne prévoyait

pas un décrochement supplémentaire au niveau supérieur (façade sud), mais le

balcon du dernier niveau du lot F se situait également hors du périmètre

d’évolution du plan spécial. Après que le Service de l’aménagement du

territoire a préavisé favorablement le projet (préavis des 12.12.2019 et

08.12.2022), le conseil communal a, par deux décisions séparées du 11 avril

2023, d’une part, délivré le permis de construire à B.________ SA et, d’autre

part, levé l’opposition de A₁________

et A₂________. En résumé, il a considéré que les propositions

évoquées en procédure de conciliation en 2009, dans le cadre de la procédure

d’opposition au plan spécial, n’avaient pas fait l’objet d’un accord, qu’elles

n’avaient par conséquent pas été intégrées au plan spécial, que les prénommés

n’avaient pas contesté sur ce point la décision communale du 14 juillet 2009,

qu’ils n’avaient pas davantage interjeté recours contre la sanction du plan

délivrée par le Conseil d’Etat le 1er avril 2015 et que le projet de

construction était ainsi conforme au plan sanctionné.

Saisi

par A₁________ et A₂________ d’un recours contre les deux décisions du conseil

communal, le Conseil d’Etat l’a rejeté par prononcé du 22 avril 2024. En bref,

à l’instar de l’exécutif communal, il a retenu que les modifications proposées

par celui-ci en procédure de conciliation dans le cadre des oppositions au plan

spécial étaient restées au stade de propositions, que le plan spécial, tel

qu’adopté par le Conseil général de la Commune de Cortaillod le 15 septembre

2008, n’avait ainsi pas été modifié, que les autorités de recours s’étaient

d’ailleurs prononcées sur ce plan, si bien que le projet de construction

litigieux devait être examiné à la lumière du plan spécial sanctionné le 1er avril

2015 et que, dans cette mesure, celui-là était conforme à celui-ci.

C.

A₁________

et A₂________

interjettent recours devant la Cour de droit public contre cette décision dont

ils demandent l’annulation en concluant, sous suite de frais et dépens,

principalement, à l’annulation du permis de construire accordé à B.________ SA,

à ce que leur opposition au projet de construction soit déclarée recevable et

bien fondée et, partant que le permis de construire soit refusé ;

subsidiairement, ils concluent au renvoi de la cause au Conseil d’Etat, voire

au conseil communal, pour nouvelle décision au sens des considérants de l’arrêt

à rendre. Ils font en particulier valoir que le projet de construction ne

respecte pas les prescriptions en ce qui concerne la hauteur maximale de

corniche, le périmètre d’évolution du plan spécial et la définition d’un

élément en saillie du bâtiment, ainsi que l’obligation de décaler les unités

d’habitation, les unes par rapport aux autres. À cet égard, ils considèrent

que, quand bien même le plan spécial n’a pas été modifié à la suite des

engagements pris par le conseil communal dans le cadre de la procédure

d’opposition au plan spécial, les modifications proposées et admises sont

contraignantes et doivent par conséquent être respectées par le projet de

construction.

D.

Sans formuler d’observations, le Conseil d’Etat, par le

service juridique, conclut au rejet du recours dans la mesure où il est

recevable en se référant intégralement aux considérants de la décision

attaquée.

E.

Dans ses observations sur le recours, au rejet duquel il

conclut, sous suite de frais à la charge des recourants, le conseil communal

conteste fermement être lié par de quelconques engagements et maintient que la

cause doit être examinée à l’aune du plan spécial tel que sanctionné.

F.

Dans ses observations sur le recours, B.________ SA conclut à

son rejet, sous suite de frais et dépens, en relevant notamment que le conseil

communal n’aurait pas pu prendre d’engagements au sujet de la modification du

plan spécial dans la mesure où cette compétence revenait au conseil général.

G.

Dans le cadre d’un second tour d’écritures, les recourants se

prévalent de la protection du principe de la bonne foi, argument sur lequel le

conseil communal et B.________ SA s’expriment.

Le

conseil communal et B.________ SA se déterminent à nouveau.

C O N S I D E R A N T

en droit

Considérants

1.

Interjeté dans les formes et délai légaux, le

recours est recevable.

2.

a) L’approbation

du plan spécial par le Conseil d’Etat, par arrêté du 1er avril 2015,

a conféré à celui-ci force obligatoire pour chacun (art. 21 al. 1 et 26 al. 3

LAT ; 96 al. 1 LCAT). Selon la jurisprudence, le contrôle incident ou

préjudiciel d'un plan d'affectation dans le cadre d'une procédure relative à un

acte d'application est en principe exclu (arrêt du TF du 18.06.2024

[1C_281/2023] cons. 2.1 et les réf. cit.). Ce contrôle est toutefois

exceptionnellement admis, dans certaines hypothèses, dont celle où la question

de la nullité du plan se pose (Besse, Le régime des plans d’affectation,

no 6.8.4, p. 235 ; Tanquerel, in Commentaire pratique LAT :

Planifier l’affectation, ad art. 21, no 31). Le Tribunal fédéral a en effet jugé

que commet un déni de justice formel l’autorité qui, dans une procédure de

permis de bâtir, n’entre pas en matière sur le grief, tout au moins implicite,

de nullité du plan sur lequel se fonde la demande d’autorisation de construire

(ATF 115 Ia 1).

b) Dans le cas d’espèce, en

soutenant qu’en 2010, le conseil communal a pris, envers eux, des engagements,

qui n’ont pas été concrétisés, contrairement aux assurances reçues, dans le

plan spécial que le Conseil d’Etat a approuvé et sanctionné le 1er

avril 2015, les recourants invoquent, à tout le moins implicitement, la nullité

du plan spécial, grief sur lequel il y a lieu d’entrer en matière, sauf à

commettre un déni de justice formel.

3.

a) Selon

la jurisprudence constante, la nullité absolue ne frappe que les décisions

affectées des vices les plus graves, manifestes ou du moins facilement

décelables, et pour autant que sa constatation ne mette pas sérieusement en

danger la sécurité du droit. Hormis dans les cas expressément prévus par la

loi, il n’y a lieu d’admettre la nullité qu’à titre exceptionnel, lorsque les

circonstances sont telles que le système d’annulabilité n’offre manifestement

pas la protection nécessaire. Des vices de fond n’entraînent qu’à de rares exceptions

la nullité d’une décision ; en revanche, de graves vices de procédure,

ainsi que l’incompétence qualifiée de l’autorité qui a rendu la décision sont

des motifs de nullité (ATF 148 II 564 cons. 7.2 et les réf. cit. ; arrêt du TF

du 23.05.2025 [1C_258/2024] cons. 4.1.2).

b) Au terme de la procédure

d’opposition formée par les recourants au plan spécial, le conseil communal a

statué d’une manière qui le lie par décision du 14 juillet 2009. Retenant que

la tentative de conciliation avait échoué, faute pour les opposants de s’être

prononcés sur le retrait ou le maintien de leur opposition à la suite du

procès-verbal établi dans ce cadre, l’exécutif communal a indiqué fonder sa

décision sur "les considérations suivantes", parmi lesquelles figure

ce qui suit :

"3. Votre affirmation

selon laquelle la hauteur de corniche de l’élément supérieur du lot F n’est pas

conforme à la hauteur de corniche réglementaire pour les maisons-terrasses est

à notre sens inexacte : le bâtiment prévu sur le lot F constitue un seul

bâtiment avec des décrochements ; la partie arrière ne constitue pas un corps

de bâtiment distinct. Toutefois notre Conseil a accepté d’aller dans le sens de

votre remarque en modifiant le plan spécial par l’adjonction d’un

décrochement supplémentaire au niveau supérieur sur la coupe AA du plan 01.

De cette manière, la hauteur moyenne de corniche réglementaire de 6,5 m sera

également respectée pour la partie arrière du bâtiment.

En

outre, pour prendre en compte vos inquiétudes quant à d’éventuels risques de

dépassement de la hauteur réglementaire, notre Conseil a accepté de modifier le

dossier du plan spécial de la manière suivante :

-

Les acrotères ou parapets

pleins ont été inclus dans la cote d’altitude maximale des coupes du plan 01 (coupe AA). Ceci a également été

précisé dans le règlement du plan spécial dont l’art. 11.1 alinéa 2 a été

complété par la phrase suivante : "Par contre, les acrotères ou

parapets pleins ne pourront pas dépasser les cotes d’altitudes maximales".

-

L’obligation de respecter la

hauteur de corniche réglementaire a été réintroduite dans le règlement du plan

spécial. Cette disposition

figurait dans le dossier envoyé à l’Etat en procédure d’examen préalable et a

été supprimée suite à la remarque du SAT qu’il est suffisant de définir la

hauteur par les cotes d’altitude maximale et qu’il faut éviter une "sur-réglementation".

L’art. 11.1 al. 1 du règlement du plan spécial a donc été

modifié comme suit : "La hauteur maximale des bâtiments est définie par

les périmètres d’évolution en coupes figurant sur le plan 9816-02, ainsi que

par les hauteurs moyennes de corniche définies par le règlement d’aménagement,

soit 7,5 m pour les habitations individuelles et individuelles groupées

(secteur 1 à 3), et 6,5 m pour l’habitat collectif avec logements décalés

(secteur 4)".

-

Le règlement du plan spécial a

également été modifié de manière à préciser que les vérandas et jardins d’hiver

devront être inclus dans le périmètre d’évolution du lot F. L’art. 12.5 alinéa

4.

de ce règlement a été modifié comme suit : "Dans le secteur 4, lot F,

seul l’aménagement de pergolas, vérandas ou jardins d’hiver sur les terrasses

est autorisé. Les vérandas et jardins d’hiver devront toutefois être inclus

dans le périmètre d’évolution figurant sur le plan 02."

Notre Conseil estime que par ces modifications apportées au

dossier, il a répondu dans toute la mesure du possible à vos inquiétudes en

matière de respect de la hauteur réglementaire sur le lot F."

Par les formulations adoptées dans

cette décision, singulièrement dans les passages reproduits ci-dessus, il ne

fait pas l’ombre d’un doute que l’autorité communale s’est engagée à modifier

le plan spécial et le règlement sur plusieurs points "pour aller dans le

sens" des remarques des opposants et "pour prendre en compte [leurs]

inquiétudes en matière de respect de la hauteur réglementaire sur le lot F".

Les termes utilisés, tels que le "Conseil a accepté de modifier", ou

le règlement du plan spécial "a été complété", respectivement "a

été modifié", sont sans équivoques. On ne saurait dès lors suivre ni le

conseil communal, ni le Conseil d’Etat lorsqu’ils soutiennent, dans leurs

décisions respectives des 11 avril 2023 et 22 avril 2024, qu’il ne s’agissait

que de "propositions de modifications" – dont l’utilité dans une

décision échapperait au demeurant à toute compréhension – et que si les

recourants considéraient qu’elles revêtaient un caractère contraignant, il leur

revenait de s’assurer qu’elles avaient été intégrées au plan spécial,

respectivement de recourir contre sa sanction du 1er avril 2015.

c/aa) A ce sujet, on rappellera

que si le droit fédéral n’exige pas que la décision d’approbation, conférant

force obligatoire à la planification (art. 26 LAT), et la décision sur recours

soient coordonnées – conformément à l’article 25a al. 4 LAT – déjà lors

du premier stade cantonal de la procédure de recours, il doit en aller ainsi

lorsque l’autorité cantonale d’approbation est également l’instance de recours.

La coordination de la décision d’approbation et de la décision sur recours doit

avoir lieu au plus tard dans le cadre de la procédure devant la dernière

instance cantonale de recours. Le Tribunal fédéral ne connaît des recours

contre les décisions de dernière instance cantonale concernant l’établissement

de plans d’affectation, que s’il existe une décision d’approbation au sens de

l’article 26 al. 1 LAT et qu’une coordination suffisante a eu lieu au niveau

cantonal entre la décision sur recours et la décision d’approbation (Ruch, in Commentaire pratique LAT : Planifier

l’affectation, ad art. 26, no 21 à 23, et les réf. cit.).

c/bb) En droit neuchâtelois, selon

l’article 96 LCAT, le Conseil d’Etat approuve le plan conformément à l’article

26.

LAT (al. 1). Il se prononce parallèlement sur les recours interjetés à

l’encontre des décisions du Conseil communal et de celles des autorités

chargées de délivrer des décisions spéciales (al. 2). A la fin de la procédure,

le Conseil d’Etat constate que toutes les décisions sont devenues exécutoires

puis, une fois que les géodonnées ont été contrôlées et transmises au cadastre

des restrictions de droit public à la propriété foncière (cadastre RDPPF), il

sanctionne le plan sur demande du Conseil communal (art. 96a al. 1 LCAT). Le

plan et les géodonnées du cadastre RDPPF entrent en vigueur et deviennent

obligatoires dès la publication de la sanction dans la Feuille officielle (al.

2).

c/cc) Dans le cas du plan spécial,

cette coordination a manifestement fait défaut ; le Conseil d’Etat s’est

prononcé, au titre d’instance de recours, par décision du 18 août 2010 et,

au titre d’autorité d’approbation du plan spécial, par arrêté du 1er

avril 2015. Au surplus, si la décision sur recours du 18 août 2010 a été

notifiée aux recourants qui ont pu l’attaquer devant la Cour de céans, il n’en

a pas été de même de la décision d’approbation intervenue, à leur insu, cinq

ans plus tard. Certes, le Conseil d’Etat, en tant qu’autorité d’approbation du

plan spécial, était lié par l’arrêt de la Cour de céans du 16 avril 2012,

ainsi que par sa propre décision du 18 août 2010, qui elle-même avait rejeté le

recours des intéressés contre la décision communale du 14 juillet 2009. Il n’en

demeure pas moins que tant le Conseil d’Etat, comme première instance de

recours, que la Cour de droit public, comme dernière instance cantonale de

recours, n’avaient examiné l’objet de la contestation porté devant eux, qu’à

l’aune des aspects de celui-ci que les recourants critiquaient (objet du

litige), soit l’absence de fixation dans le règlement du plan spécial du nombre

maximal de niveaux apparents des bâtiments dans le secteur 4 (lot F) et la

distance à la vigne. Les modifications que, par décision du 14 juillet 2009, le

conseil communal avait, selon ses propres termes, "apportées au dossier"

pour répondre "dans toute la mesure du possible [aux] inquiétudes [des

opposants] en matière de respect de la hauteur réglementaire sur le lot F",

n’avaient, en toute logique, pas été remises en cause par les intéressés dans

le cadre de leurs recours successifs et étaient par conséquent entrées en force

de chose décidée. À ce propos, c’est à tort que le conseil communal considère

qu’il n’aurait pas eu la compétence d’apporter des modifications au plan

spécial. Pour rappel, en vertu de l’article 95 LCAT, si des modifications sont

apportées au projet en cours de procédure ou à la suite des oppositions,

respectivement des recours, les modifications du plan et du règlement font

l’objet d’une nouvelle procédure d’adoption (al. 1). Dans les cas de

modification de minime importance ne portant aucun préjudice aux propriétaires

voisins et après avoir consulté le service, le Conseil communal modifie les

documents, géodonnées et fichiers informatiques du plan et du règlement sans

nouvelle mise à l’enquête ; il en informe le Conseil général (al.2).

Il s’ensuit que, approuvé le 1er

avril 2015 par le Conseil d’Etat, d’une part en violation du principe de

coordination et, d’autre part, dans une teneur non conforme à la décision de

l’exécutif communal du 14 juillet 2009, le plan spécial est manifestement

entaché de vices de procédure dont la gravité devrait conduire à constater sa

nullité, pour autant que cela ne compromette pas la sécurité du droit. Or, le

Tribunal fédéral a jugé que cette sécurité était compromise si des

constructions avaient déjà été érigées en application du plan en question ou

que d’autres projets de construction dans son périmètre étaient déjà au

bénéfice d’autorisations définitives (arrêt du TF du 25.07.2018 [1C_56/2018]

cons. 4.1). Ce point peut en l’état demeurer indécis pour les raisons qui

suivent.

4.

Les

recourants se prévalent des assurances reçues de l’exécutif communal, respectivement

font valoir la protection du principe de la bonne foi.

a) Le principe de la bonne foi est

explicitement prévu à l’article 5 al. 3 Cst. féd. et implique notamment

que les organes étatiques s’abstiennent d’adopter un comportement

contradictoire ou abusif (ATF 136 I 254 cons. 5.2). De ce principe général

découle notamment le droit fondamental du particulier à la protection de sa

bonne foi dans ses relations avec l’Etat, consacré à l’article 9 in fine Cst.

féd. (ATF 138 I 49 cons. 8.3.1). Le principe de la bonne foi protège le

justiciable, à certaines conditions, dans la confiance légitime qu’il met dans

les assurances reçues des autorités, lorsqu’il a réglé sa conduite d’après des

décisions, des déclarations ou un comportement déterminé de l’administration.

Un renseignement ou une décision erronés de l’administration agissant dans les

limites de ses compétences peuvent obliger celle-ci à consentir à un administré

un avantage contraire à la réglementation en vigueur. Il faut pour cela (1) que

l’autorité qui a donné les renseignements soit compétente en la matière ou que

le justiciable puisse, pour des raisons suffisantes, la considérer comme

compétente, (2) que les renseignements fournis par l’autorité se rapportent à

une affaire concrète touchant le justiciable, (3) que celui-ci n’ait pas pu se

rendre compte facilement de l’inexactitude des renseignements obtenus, (4)

qu’il se soit fondé sur les assurances ou le comportement dont il se prévaut

pour prendre des dispositions auxquelles il ne saurait renoncer sans subir de

préjudice et (5) que le contexte juridique à ce moment-là soit toujours le même

qu’au moment où les renseignements ont été donnés (ATF 146 I 105 cons. 5.1.1

arrêt du TF du 23.05.2025 [1C_258/2024/ 1C_621/2024] cons. 5.1). Dans tous les

cas, l'intérêt à une correcte application du droit ne doit pas se révéler

prépondérant sur la protection de la confiance (ATF 143 V 95 cons. 3.6.2 ;

arrêts du TF des 09.12.2024 [1C_41/2024] cons. 4.1 et 21.03.2023

[1C_204/2022] cons. 5.1).

b) En l’espèce, il n’est pas

contestable : (1) que le conseil communal était (est) compétent pour se

prononcer sur une opposition à un plan spécial communal (cf. art. 94 al. 3

LCAT) ; (2) que sa décision du 14 juillet 2009 touchait concrètement les

recourants ; (3) qu’il n’était pas reconnaissable pour ceux-ci – et pour

quiconque d’ailleurs – que les engagements pris par le conseil communal

n’auraient été en réalité, dans l’esprit de cette autorité, que des

propositions de modifications sans aucune portée juridique ; (4) que les

recourants n’ont usé des voies de recours successives que pour contester les

éléments sur lesquels le conseil communal n’était pas entré en matière, soit en

particulier la fixation dans le plan spécial du nombre maximum de niveaux

apparents des constructions dans le secteur 4 (lot F), renonçant à contester ce

qu’ils pouvaient raisonnablement admettre comme acquis ; (5) et que le contexte

juridique n’a pas changé depuis la décision du 14 juillet 2009. Enfin, on ne

saurait considérer que l’intérêt à une correcte application du droit soit ici

prépondérante par rapport à la protection de la confiance. D’une part, quand

bien même il est renoncé à constater la nullité du plan spécial pour préserver

la sécurité du droit, ce plan n’en demeure pas moins vicié pour les motifs

développés ci-avant (cons. 3). D’autre part, les modifications auxquelles les

recourants peuvent prétendre ne toucheront que le secteur 4 (lot F) du

périmètre du plan spécial, soit exclusivement la parcelle no 7371, de sorte

qu’on peut les qualifier de minime importance à l’échelle de ce plan.

c) Le grief soulevé par les

recourants doit par conséquent être admis et ceux-ci doivent être mis au

bénéfice de la protection de leur bonne foi, ce qui conduit à l’admission du

recours et à l’annulation de la décision attaquée. Cela a également pour conséquence

que tout projet de construction sur la parcelle no 7371 du cadastre de

Cortaillod – correspondant au secteur 4 (lot F) destiné à l’habitat collectif

selon l’article 6 chiffre 5 du règlement du plan spécial – devra respecter les

modifications apportées à ce plan par le conseil communal, lesquelles sont

clairement stipulées au chiffre 3 de sa décision du 14 juillet 2009 et

reproduites ci-avant (cons. 3b). Dans la mesure où ni le conseil communal ni B.________

SA ne prétendent que le projet de construction litigieux serait conforme aux

modifications précitées – ils soutiennent au contraire que sa conformité doit

être examinée en fonction du plan spécial tel qu’approuvé et sanctionné – le

permis de construire délivré doit être annulé, de même que la décision

communale levant l’opposition des recourants.

5.

Vu l'issue de la procédure, il y a lieu de

mettre les frais de la présente procédure à la charge de B.________ SA, qui

conclut au rejet du recours (art. 47 al. 1 LPJA). Une indemnité de dépens sera

en outre allouée aux recourants qui procèdent avec l'aide d'un mandataire

professionnel (art. 48 LPJA). Ce dernier n'ayant pas déposé un état des

honoraires et des frais permettant de se rendre compte de l'activité déployée

effectivement (art. 64 al. 1 LTFrais par renvoi de l'art. 67 LTFrais en lien

avec l'art. 69 LTfrais), il convient de statuer sur la base du dossier pour

déterminer le montant allouable (art. 64 al. 2 LTFrais). Tout bien

considéré, et singulièrement le fait que le mandataire représentait déjà les

recourants devant le Conseil d'Etat et le conseil communal, l'activité

essentielle déployée peut être raisonnablement estimée à quelque 9 heures. Eu

égard au tarif appliqué par la Cour de céans de l'ordre de 300 francs de

l'heure (CHF 2’700), des débours à raison de 10 % des honoraires (CHF 270, art.

63.

LTFrais) ainsi que la TVA au taux de 8,1 % (CHF 240.55), c'est un

montant global de 3'210.55 francs qui sera alloué aux recourants à titre de

dépens à charge du conseil communal. Le Conseil d'Etat sera invité à statuer

sur les frais et dépens de la première instance de recours.

Dispositif

Par ces motifs,

la Cour de droit public

1. Admet le recours.

2. Annule la décision attaquée du 22 avril 2024, ainsi que les décisions

du Conseil communal de Cortaillod du 11 avril 2023 (levée de l’opposition et

permis de construire) au sens des considérants.

3. Met à la charge de B.________ SA les frais de la procédure par 2'750 francs

et ordonne la restitution aux recourants de leur avance.

4. Alloue aux recourants une indemnité de dépens de 3'210.55 francs à la

charge du Conseil communal de Cortaillod.

5.

N’alloue pas de dépens à B.________ SA.

6.

Invite le Conseil d’Etat à statuer sur les frais et

dépens de la première instance de recours.

Neuchâtel, le 27 novembre 2025