Vente d'immeuble. Garantie du vendeur pour les défauts et responsabilité du notaire.

A. 1) Par acte

authentique du 19 mars 2008, instrumenté par Me Z., notaire à […], A.X. et B.X.

ont conclu un contrat de vente immobilière avec Y. La vente portait sur le

bien-fonds 8183 avec parts de copropriété au 8187 et C8198, et le bien-fonds

8275, du cadastre de […], qui appartenaient à Y. Sur la parcelle 8183 est

érigée une villa mitoyenne de 5 pièces sur 2 étages ainsi qu'une piscine. La

parcelle 8275 comporte elle un cabanon de jardin. Le prix de vente a été fixé à

CHF 730'000.00. Les conditions de la vente (en page 27 de l'acte)

prévoyaient ce qui suit sous chiffres 1 et 2:

"1.Le

bien-fonds 8183 avec sa part de copropriété au 8187, la part de copropriété

C8198 ainsi que le bien-fonds 8275 de […], ci-dessus désignés, sont vendus dans

leur état actuel, bien connu des acquéreurs, avec tous droits, servitudes et

charges d'après le présent acte, le Registre foncier et la loi. Les

restrictions de la propriété foncière de droit public (plans d'aménagement,

plans d'alignement, restriction de police des constructions, etc.) ainsi que

certaines restrictions légales de la propriété (de droit civil) ne sont pas

mentionnées au Registre foncier, ni la viabilité du terrain, et le vendeur

n'assume aucune responsabilité de ce fait.

2. Le bien-fonds

8183 avec sa part de copropriété au 8187, la part de copropriété C8198 ainsi

que le bien-fonds 8275 précités sont vendus tels qu'examinés par les

acquéreurs, sans garantie légale ni conventionnelle, pour les défauts matériels

ou juridiques, apparents ou cachés, dont ils pourraient être affectés, que ces

défauts soient connaissables ou non. Cette clause d'exclusion de garantie n'est

pas applicable aux défauts frauduleusement cachés conformément à CO 199. Les

parties déclarent avoir été spécialement rendues attentives à la portée de

cette clause d'exclusion qu'elles reconnaissent expressément."

2) Le 7 avril 2008 Me Z. y a

déposé l'acte notarié au Registre foncier. Par courrier du 14 avril 2008, le

conservateur du Registre foncier l'a informée que les biens-fonds concernés étaient

classés, s'agissant du bien-fonds 8275 entièrement, s'agissant du bien-fonds

8183 partiellement, en zone d'utilité publique (ci-après: ZUP) et que la

commune de […] disposait d'un droit de préemption légal en cas de transfert de

ces immeubles. Le conservateur a invité Me Z. à contacter la commune afin

de lui demander si elle entendait faire usage de ce droit, ce que Me Z. fit par

courrier du 16 avril 2008.

Par courrier du 28 avril 2008, le

Conseil communal de la commune de […] a informé Me Z. qu'il renonçait à

exercer son droit de préemption légal sur les biens-fonds concernés.

3) Les époux X., ainsi que

trois autres propriétaires dont les terrains se trouvaient en ZUP, ont écrit au

Conseil Communal de […] le 20 juin 2008 afin d'obtenir le

reclassement de leurs terrains en zone des abords du bourg (ci-après: ZAB). Par

la suite, à une date inconnue, le Conseil Général de la commune de […] a adopté

une modification partielle de son plan d'aménagement, dézonant la partie ouest

du bien-fonds 8183 de la ZUP et la classant en ZAB, comme cela était le cas

pour l'autre partie de ce bien-fonds. Cette modification n'est toutefois pas

encore entrée en vigueur.

B. Après plusieurs

échanges de courrier entre Me Z. et leur mandataire, ainsi que la notification

d'un commandement de payer à Y., les époux X. ont déposé une demande en

paiement le 12 février 2009 auprès du Tribunal cantonal, prenant à l'encontre

de Y. et Me Z. les conclusions suivantes:

1.

Déclarer la présente Demande recevable et bien fondée.

2.

Condamner solidairement les consorts défendeurs à payer aux

demandeurs la somme de Fr. 164'244.40, avec intérêts à 5 % l'an dès le 19 mars

2008.

3.

Avec suite de frais et dépens.

Les demandeurs ont parallèlement, en date du 12 août 2009,

déposé une demande devant le Tribunal administratif à l'encontre de la commune de

[…].

C. Dans sa réponse

du 8 mai 2009, Me Z. a pris les conclusions suivantes:

Principalement:

1. Déclarer la demande de A.X.

et B.X. mal-fondée en tant qu'elle est dirigée contre la notaire Me Z.

Subsidiairement et

pour le cas où la Cour retenait une responsabilité à charge de la défenderesse:

2. Fixer la quote-part

"externe" éventuellement due par la notaire Me Z.

aux

demandeurs-consorts A.X. et B.X.

3 Rejeter toutes autres et plus

amples conclusions des demandeurs-consorts contre la notaire Me Z.

En tout état de cause:

4 Sous suite de frais et dépens.

D. Y. n'a pas

déposé de réponse. Il n'est intervenu dans la procédure qu'à partir du 23 octobre

2009. Le 25 février 2010, il a pris les conclusions suivantes:

1. Rejeter

la demande dans toutes ses conclusions.

2. Sous

suite de frais et dépens.

E. Les autorités judiciaires du canton de Neuchâtel ont fait

l’objet d’une réorganisation de sorte que cette procédure initialement pendante

devant la 1ère cour civile du Tribunal cantonal a été reprise par le

Tribunal Civil du Littoral et du Val-de-Travers dès le 1er janvier 2011.

En

droit

Faits

I. 1) L'article 404 al. 1 CPC prévoit que les procédures pendantes au moment

de son entrée en vigueur, le 1er janvier 2011, sont régies

par l’ancien droit, soit en l'espèce l'ancien Code de procédure civile

neuchâtelois (CPCN). La présente procédure est dès lors soumise

au CPCN. Selon l'art.

83 OJN, les

procédures, pendantes au 1er janvier 2011, sont attribuées aux

nouvelles autorités, pour autant que l’instruction n’ait pas été clôturée. En application

de cette disposition, la présente affaire, initialement pendante devant la 1ère

cour civile du Tribunal cantonal, a été renvoyée au Tribunal Civil du Littoral

et du Val-de-Travers.

II. Les

défendeurs étant intervenus en qualité de vendeur, respectivement de notaire,

dans le cadre de la vente, c'est sur des bases légales différentes qu'ils sont

actionnés par les demandeurs. Il conviendra donc d'examiner séparément si les

demandeurs peuvent faire valoir la garantie pour les défauts à l'encontre de Y.

et la responsabilité du notaire à l'endroit de Me Z.

III.

Garantie pour

les défauts

1) Selon l'art. 197 al. 1 CO, applicable par analogie à la vente

immobilière (art. 221 CO), le vendeur est tenu de garantir

l’acheteur tant en raison des qualités promises qu’en raison des défauts qui,

matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son

utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure.

Lorsque la chose vendue

est défectueuse, l’acheteur a le choix entre faire résilier la vente (action

rédhibitoire) et réclamer une indemnité pour la moins-value (action minutoire).

En l'espèce, les demandeurs ont choisi

d'intenter l'action minutoire de l'art. 205 al. 1 CO

à l'encontre de Y.

2) Le défaut au

sens de l'art. 197 CO consiste en la différence

entre l'état effectif de la chose vendue et l'état de la chose qui aurait dû

être livrée selon le contrat (CR – Venturi/Zen-Ruffinen, ad art. 197 CO N 2).

Le défaut peut affecter

une qualité juridique de la chose. La chose affectée d'un tel défaut ne

correspond pas aux exigences juridiques ou ne permet pas à l'acheteur pour ce

motif d'en tirer toutes les utilités. Tel est le cas d'un terrain affecté de

restrictions de bâtir (Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, Genève/Zurich/Bâle,

2009, N 743). Le fardeau de la preuve du défaut incombe à l'acheteur (CR –

Venturi/Zen-Ruffinen, ad art. 197 CO N 5).

En l'espèce, les

demandeurs considèrent que l'affectation en ZUP du bien-fonds 8275 en totalité

et du bien-fonds 8183 partiellement, constitue un défaut, dans la mesure où ces

terrains ne sont pas constructibles et que la commune de […] dispose d'un droit

de préemption ainsi que d'un droit d'expropriation sur ces terrains.

3) Le défaut peut

résider soit dans l'absence d'une qualité promise par le vendeur, soit dans

l'absence d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les

règles de la bonne foi.

a) Les qualités promises

sont des assurances données par le vendeur eu égard aux qualités de la chose

vendue. Ce dernier peut avoir positivement assuré que la chose présentait une

certaine qualité ou négativement assuré que la chose ne présentait pas un

certain défaut. Toute divergence entre la chose livrée et les assurances

données constitue un défaut, dont le vendeur répond même si le vice n'affecte

pas la valeur ou l'utilité de la chose (CR – Venturi/Zen-Ruffinen, ad art. 197

CO N 11). Une clause d'exclusion de garantie ne s'applique en principe pas aux

qualités promises (Tercier/Favre, op. cit., N 906; ATF 109 II 24,

JdT 1983 I 258, cons. 4).

Selon le Tribunal

Fédéral, le vendeur ne répond des assurances données que si elles ont été

décisives pour l'acheteur lors de la conclusion du contrat. La causalité est

présumée si d'après le cours normal des choses l'assurance était de nature à

emporter la décision de l'acheteur (arrêt du TF du 15.05.2001

[4C.364/2000] , cons. 3.c.bb). Tel est le cas de l'assurance qu'un terrain

est immédiatement constructible (DC 1995/4 N 245 p. 94).

b) Les demandeurs

prétendent que A.X. a informé Y. qu'il envisageait de

construire un hangar à motos sur la parcelle 8275. Celui-ci aurait confirmé la

constructibilité du terrain à A.X. Y. conteste avoir tenu

ces propos. Il soutient, au contraire, qu'il a répondu à A.X. qu'il ne pourrait

pas construire de hangar à motos sur cette parcelle. Selon Y., la question de l'affectation des parcelles en ZUP a fait l'objet de

discussions entre lui et les époux A.X. et B.X. avant et lors de la conclusion

de la vente. Il soutient par ailleurs avoir remis aux demandeurs un plan de

situation de la ZAB sur lequel la ZUP et sa limite étaient expressément

mentionnées.

Les

demandeurs se réfèrent à un arrêt du 04.01.2011

[4A_529/2010] dans lequel le Tribunal Fédéral a reconnu l'existence d'un

défaut pour absence de qualité promise s'agissant d'un terrain situé en zone

agricole alors que les conditions de vente prévoyaient expressément qu'il était

situé en zone à bâtir.

Conformément à l'art. 8 CC, il incombe

à l'acheteur de prouver les assurances de qualité données par le vendeur. Le cas d'espèce se distingue de cet arrêt dans

la mesure où aucun document remis par le défendeur aux époux A.X. et

B.X. ne mentionne le zonage ou la

constructibilité des parcelles. Les demandeurs n'ont pas non plus apporté la

preuve que Y. leur ait promis que

les biens-fonds faisant l'objet de la vente étaient constructibles.

Dès

lors, on ne peut retenir aucune assurance positive de Y. ayant trait à la constructibilité des parcelles.

4) Reste à déterminer si les époux A.X.

et

B.X. pouvaient selon les

règles de la bonne foi s'attendre à ce que les biens-fonds ne soient pas situés

en ZUP, respectivement soient constructibles.

a) Sont des qualités attendues au sens de l'art. 197 al. 1 CO celles qui n'ont pas été promises par le

vendeur, mais auxquelles l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la

bonne foi. Il faut que le vice ait une certaine gravité, entraînant au moins

une diminution notable de la valeur ou de l'usage de la chose. C'est le cas

lorsque l'acheteur n'aurait pas conclu le contrat ou ne l'aurait pas conclu aux

mêmes conditions s'il avait eu connaissance du défaut. S'agissant de l'utilité

prévue de la chose, si les parties n'ont pas prévu explicitement l'usage auquel

l'acheteur destinait la chose, celle-ci devra au moins avoir les propriétés

permettant une utilisation normale eu égard à la catégorie à laquelle elle

appartient (CR – Venturi/Zen-Ruffinen, ad art. 197 CO, N 17, 19).

b) Les règles sur la garantie pour les défauts sont de

droit dispositif. Les parties sont donc libres de conclure des clauses

exclusives ou limitatives de responsabilité, dans les limites de l'art. 199 CO,

qui stipule que toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si

le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts de la chose.

Une telle clause doit s'interpréter comme toute manifestation de volonté. Il

faut ainsi déterminer sa portée en recherchant la volonté réelle et commune des

parties. Si celle-ci ne peut être constatée, il convient de procéder à une interprétation

selon le principe de la confiance (arrêt du TF de 04.01.2011

[4A_529/2010], cons. 4.1). Les simples clauses de style, systématiquement

intégrées dans les contrats par tradition notariale plutôt que par la volonté

délibérée des parties, ne sont pas reconnues. Une clause habituelle n'est

toutefois en principe plus seulement une clause "de style" lorsque

les parties ont été rendues attentives à sa portée (Tercier/Favre, Les contrats

spéciaux, N 895).

c) En l'espèce, le chiffre 1 des

conditions de vente informait expressément les acheteurs que les restrictions

de droit public tels que les plans d'aménagement et de police des constructions

n'étaient pas mentionnées au Registre foncier. "Les restrictions de la

propriété foncière de droit public (plans d'aménagement, plans d'alignement,

restriction de police des constructions, etc.) ainsi que certaines restrictions

légales de la propriété (de droit civil) ne sont pas mentionnées au Registre

foncier, ni la viabilité du terrain, et le vendeur n'assume aucune

responsabilité de ce fait". Le chiffre 2 stipulait lui que les

terrains "sont vendus tels qu'examinés par les acquéreurs, sans

garantie légale ni conventionnelle, pour les défauts matériels ou juridiques,

apparents ou cachés, dont ils pourraient être affectés, que ces défauts soient

connaissables ou non. Cette clause d'exclusion de garantie n'est pas applicable

aux défauts frauduleusement cachés conformément à CO 199."

S'agissant de la portée de la clause d'exclusion de

garantie prévue par le chiffre 2 des conditions de vente, le Tribunal constate

qu'il s'agit d'une exclusion totale de garantie, s'étendant à tous les défauts

dont les biens-fonds pourraient être affectés, y compris les défauts résultant

de restrictions de droit public, ce qui est souligné par le chiffre 1, sous

réserve de l'art. 199 CO, auquel il est expressément fait référence.

Il ne s'agit pas d'une simple clause de style. Outre

que selon dite clause, "les parties déclarent avoir été spécialement

rendues attentives à la portée de cette clause d'exclusion qu'elles

reconnaissent expressément", le projet d'acte de vente a été soumis

aux demandeurs par avance, puis lu intégralement en présence des parties lors de

l'instrumentation. Les demandeurs admettent d'ailleurs s'être préoccupés des

exclusions de garantie et en avoir discuté avec Y. s'agissant de la chaudière, et avec Me Z. s'agissant des défauts cachés. La teneur de

l'exclusion de garantie ne pouvait donc pas échapper aux demandeurs.

d) Dès lors que la clause prévoit une exclusion totale

de garantie, sous réserve de l'art. 199 CO, les demandeurs peuvent uniquement

faire valoir la garantie pour les défauts à l'encontre de Y. dans l'hypothèse où ce dernier leur aurait

frauduleusement caché le zonage au sens de l'art. 199 CO.

aa) L'art. 199 CO suppose que le vendeur connaisse

l'existence du défaut et le dissimule consciemment, et enfin que cette

dissimulation contrevienne aux règles de la bonne foi (Rüegg, Zusicherung und

Freizeichnung, in Der Grundstückkauf, Zurich, 2010, p. 192-193).

Le dol par omission ne peut être admis qu'en cas de

violation d'un devoir d'informer du vendeur (CR – Venturi/Zen-Ruffinen, ad art.

199 CO, N 3). Ce devoir peut trouver sa source dans le contrat, la loi, des

principes généraux ou dans le rapport de confiance entre les parties, tel qu'il

existe par exemple dans le cadre de la négociation du contrat (CR –

Venturi/Zen-Ruffinen, ad art. 199 CO, N 3; arrêt du TF du 13.07.2005

[4C.16/2005], cons. 1.5). En général, on reconnaît un devoir d'informer du

vendeur lorsque celui-ci doit admettre que le défaut connu de lui pourrait

empêcher ou entraver considérablement l'usage prévu par l'acheteur. Le vendeur

est toutefois dispensé d'informer l'acheteur lorsqu'il peut admettre de bonne

foi que l'acheteur réalisera sans autre la situation exacte; à cet égard, il

suffit en principe que l'acheteur puisse s'en rendre compte en faisant preuve

de l'attention commandée par les circonstances. La dissimulation doit jouer un

rôle déterminant dans la conclusion du contrat; cela n'est pas le cas si

l'acheteur aurait de toute façon conclu aux mêmes conditions sans la tromperie.

La dissimulation exige que le vendeur omette consciemment de communiquer un

défaut à l'acheteur tout en sachant qu'il s'agit d'un élément important pour

l'acheteur. La dissimulation doit donc être intentionnelle, le dol éventuel

étant suffisant. Le fardeau de la preuve de la dissimulation incombe à

l'acheteur (arrêt du TF du 12.04.2011

[4A_70/2011], cons. 4.1).

L'obligation d'informer présuppose la connaissance

effective du défaut par le vendeur, l'ignorance due à une négligence même grave

ne suffisant pas (arrêt du TF du 20.08.2009

[4A_226/2009], cons. 3.2.3). La connaissance ne doit cependant pas nécessairement

être complète ni porter sur tous les détails; il suffit que le vendeur soit

suffisamment orienté sur la cause à l'origine du défaut pour que le principe de

la bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur (arrêt du TF du 12.04.2011

4A_70/2011, cons. 4.1).

bb) En l'espèce, il incombait aux

demandeurs de prouver que Y. leur aurait frauduleusement caché l'affectation en

ZUP des parcelles concernées. Sans se prononcer sur l'existence d'un devoir de Y.

d'informer les époux A.X. et B.X. à cet égard, le Tribunal constate que cette

preuve n'a pas été apportée. Y. soutient qu'il a informé les époux X. de

l'affectation des biens-fonds en ZUP et il n'apparaît pas qu'il ait voulu

cacher le zonage des parcelles aux demandeurs. On ne comprend en particulier

pas pourquoi, s'il avait voulu cacher l'affectation en ZUP des biens-fonds, Y. aurait

emmené les demandeurs à une réunion des copropriétaires, alors même que la

question du zonage et de ses effets juridiques faisait l'objet de discussions

entre ceux-ci, et aurait ainsi couru le risque que les époux A.X. et B.X.

apprennent l'affectation des parcelles.

On

ne peut par ailleurs que s'étonner que les demandeurs, s'ils avaient des projets

concrets de construction comme ils le prétendent, ne se soient pas renseignés

sur le zonage et la constructibilité des biens-fonds, alors même que l'acte de

vente indiquait expressément qu'il pouvait exister des restrictions de droit

public affectant la constructibilité des parcelles. Ils auraient facilement pu

obtenir ces renseignements en s'adressant à la commune ou en consultant le

SITN.

cc)

Au vu de ce qui précède, la demande doit être rejetée en tant qu'elle concerne Y.

IV. Responsabilité du notaire

1) Les demandeurs reprochent à Me

Z. de ne pas les avoir informés de l'affectation en ZUP des parcelles, violant

ainsi son devoir de renseigner.

Il convient dans un premier temps de

déterminer dans quel cadre Me Z. est intervenue.

2) Le travail du notaire se

décompose en deux types d'activités: d'une part l'activité ministérielle,

d'autre part les activités accessoires (ATF 126 III 370,

cons. 7.a, 7.b). Ces deux types d'activités obéissent en partie à des règles

différentes, s'agissant en particulier des obligations légales du notaire et de

la responsabilité civile.

L'activité ministérielle

comprend l'ensemble des opérations que le notaire est tenu d'accomplir comme

officier public, en vertu de la loi réglant l'exercice du notariat. Cela

englobe outre l'instrumentation proprement dite des actes, les opérations qui

lui sont directement rattachées, telles que la préparation des actes et leur

exécution, notamment l'encaissement et le versement du prix de vente au vendeur

et les réquisitions d'inscription des actes auprès des registres publics. Les

renseignements que le notaire fournit en cours d'instrumentation ou en relation

avec celle-ci relèvent également de l'activité ministérielle, pour autant

qu'ils s'agissent de renseignements juridiques, à l'exclusion d'informations

économiques ou de conseil sur l'opportunité d'un acte, et que ces

renseignements correspondent au devoir d'informer prévu par la législation

(Mooser, Le droit notarial en Suisse, Berne, 2005, § 7-8, 12).

En l'espèce, Me Z.

n'a pas participé aux discussions et négociations en rapport avec

la vente de l'immeuble qui ont eu lieu entre les époux A.X. et B.X. et Y. Elle est intervenue uniquement dans le

cadre de la préparation et de l'instrumentation de l'acte de vente en la forme

authentique. Partant, Me Z. a uniquement agi dans le cadre

de son activité ministérielle. Peu importe que ce soient les demandeurs qui

l'aient contactée en premier. Selon l'art. 52 al. 2 LN, elle avait

l'obligation de sauvegarder impartialement les intérêts des parties.

3) Lorsqu'il

accomplit une tâche imposée par la législation sur le notariat, le notaire

exerce des actes de puissance publique. Ses relations avec ses clients relèvent

du droit public et échappent aux dispositions sur le contrat de mandat. Sa

responsabilité est réglée par le droit cantonal, réservé par l'art. 61 CO

(Mooser, op. cit., § 296).

Selon l'art. 38 al. 1 LN, le notaire est

civilement responsable de tout dommage qu'il cause dans l'exercice de ses

fonctions, intentionnellement ou par négligence, soit d'une manière illicite,

soit en violation de ses obligations contractuelles. L'art. 39 LN précise que la

responsabilité civile du notaire est soumise aux dispositions du code des

obligations.

Lorsque le droit cantonal

renvoie au droit fédéral, comme en l'espèce, celui-ci s'applique à titre

supplétif. La question de savoir si la responsabilité civile du notaire est

régie par les art. 41ss CO ou 97ss CO est discutée depuis longtemps. La

doctrine majoritaire et la jurisprudence penchent pour l'application des règles

sur la responsabilité délictuelle (Mooser, op. cit., § 300). Dans le

canton de Neuchâtel, le Tribunal cantonal a laissé ouvert la question de

l'application des règles sur la responsabilité délictuelle ou de celle sur la

responsabilité contractuelle (CC.2000.108

du 14 juin 2005, cons. 6).

Mais la question de l'application des

règles des articles 41ss ou 97ss CO peut rester ici sans réponse, dans la

mesure où il sera démontré que Me Z. n'a commis aucune violation de son devoir

de renseigner, et partant qu'aucune violation d'un contrat, acte illicite ou

faute ne peut lui être reproché.

4) Selon l'art. 52 al. 1 LN, le notaire

renseigne les parties sur la nature et les effets juridiques de l'acte qu'elles

veulent faire dresser, sur la portée des obligations qu'elles entendent assumer

et sur les dispositions légales à observer.

L'obligation du notaire de renseigner

les parties trouve son fondement dans l'obligation qu'il a de connaître leur

véritable volonté et de constater dans l'acte la concordance de leurs

déclarations. C'est dans cette optique qu'il convient de déterminer quelles

explications juridiques doivent être données aux parties, de façon à ce

qu'elles puissent se déterminer en toute connaissance de cause. On n'exige en

particulier pas du notaire qu'il renseigne les parties sur l'opportunité d'une

transaction et les conséquences économiques de celle-ci, notamment à propos du

prix convenu entre les parties (Mooser, op. cit., § 211, 225).

Le devoir de renseigner du notaire est

limité, s'agissant des faits concernés, à ce que le notaire sait ou devait

savoir au moment où la question de l'obligation se pose. L'information ne doit

porter que sur ce qui présente un intérêt certain pour les parties et pour le

contenu à donner à l'acte. Le notaire peut attendre des parties qu'elles

fassent preuve d'une certaine diligence, dont la violation est de nature à

écarter toute responsabilité (Mooser, op. cit., § 222-223).

En matière de vente immobilière, le

notaire doit informer l'acheteur sur la situation juridique de l'immeuble telle

qu'elle est révélée par le Registre foncier (Mooser, op. cit., Note de

bas de page 577, ad § 233, p. 103).

La décision administrative, ou son

absence, se rapportant à l'immeuble est une question de fait sur laquelle le

notaire n'a pas à informer les parties, ni à se renseigner lui-même. Ainsi

l'appartenance d'un immeuble à une zone prédéfinie en matière d'aménagement du

territoire, et par conséquent la soumission à telle ou telle réglementation en

matière de constructibilité est une question de fait, dont le notaire ne peut

se charger du règlement concret que sur la base d'un mandat de droit privé. On

peut cependant envisager que le notaire informe l'acheteur du zonage, sur la

base de son devoir de sauvegarde des intérêts des parties, lorsque la

constructibilité est à l'évidence exclue et qu'elle constitue le motif déclaré

de l'acte pour celui-ci (Piotet, Application en droit immobilier, in L'obligation

d'informer du notaire, Zurich, 2006, p. 175-176 N 2.5). Par ailleurs, la zone

dans laquelle se situe l'immeuble, de même que la constructibilité du

bien-fonds ne sont pas des éléments objectivement essentiels du contrat de

vente immobilière (Tercier/Favre, op. cit., N 1065ss), de sorte que la

mention de celle-ci n'a pas à figurer dans l'acte authentique dressé par le

notaire.

Dès lors, contrairement à l'opinion des

demandeurs, il n'appartenait pas à Me Z. de se renseigner, ni de les renseigner

sur le zonage des parcelles. Elle a correctement rempli son devoir de

renseigner les acheteurs en les informant de la situation juridique de

l'immeuble telle qu'elle ressortait du Registre foncier. On ne peut lui

reprocher l'omission de la commune de […]. En effet, bien qu'elle aurait dû le

faire en vertu de l'art. 51 al. 2 LCAT, la commune de […] n'avait pas fait mentionner au Registre foncier l'inclusion des immeubles dans la ZUP.

Au surplus, les demandeurs n'ont pas

démontré qu'ils avaient des projets de construction concrets ou que la

constructibilité des parcelles était le motif essentiel de leur achat comme ils

le prétendent, ni qu'ils en auraient informé Me Z. Partant, on ne peut pas

considérer que le zonage des parcelles présentait un intérêt certain pour les

acheteurs et pour le contenu à donner à l'acte. Au demeurant, on ne peut pas

considérer que la constructibilité était manifestement exclue puisque

l'affectation en ZUP ne ressortait pas du Registre foncier.

Ainsi, il apparaît que la défenderesse Me

Z. n'avait pas à se renseigner et à informer les demandeurs du zonage des

biens-fonds en question. Partant, aucune violation de son devoir de renseigner

ne peut lui être reprochée. La demande doit donc également être rejetée en ce

qui la concerne.

5) Au demeurant, on peine à

voir où se situerait le dommage des demandeurs, qui est une condition de la

responsabilité du notaire. Les demandeurs allèguent qu'ils ont subi un dommage

consistant en un prix supérieur à celui qu'ils auraient payé s'ils avaient eu

connaissance du classement des parcelles en ZUP et de leur inconstructibilité.

Ce raisonnement ne saurait être suivi.

Le dommage se définit comme une

diminution involontaire du patrimoine net du lésé. Elle peut consister en une

perte éprouvée ou un gain manqué. Selon la théorie de la différence, le dommage

consiste en la différence entre le montant du patrimoine du lésé après

l'évènement dommageable et le montant que ce patrimoine aurait atteint si

l'évènement dommageable ne s'était pas produit (CR – Werro, ad art. 41 CO N 7).

La perte éprouvée consiste dans la

diminution de la fortune, due soit à une diminution de l'actif, soit à une

augmentation du passif.

Or en l'espèce, les demandeurs ont

précisément payé le prix du marché, ce qui est attesté par deux experts et un

témoin. L'expert mandaté de façon privée par les époux X. est lui-même parvenu

à la conclusion que les biens-fonds concernés avaient à l'époque où a eu lieu

la vente une valeur vénale de CHF 710'000.00, et ce en tenant compte de l'inconstructibilité

du terrain. A., expert mandaté dans le cadre de la présente procédure, est pour

sa part parvenu à une valeur vénale des biens-fonds à l'époque de la vente

estimée à CHF 718'000.00, et ce en tenant compte de la réglementation

applicable à ces parcelles. Enfin, le témoin B., courtière en immobilier, a

déclaré que, même sans savoir quelle partie était constructible ou non, le bien

valait bien un prix de CHF 730'000.00, au vu des aménagements, qui étaient

bien faits. Force est de constater que les demandeurs ont acheté les

biens-fonds au prix du marché, à un prix tenant compte du classement partiel

des terrains en ZUP.

V. Les

prétentions des demandeurs doivent donc être intégralement rejetées.

VI. Vu le sort de

la cause, les frais sont mis à la charge des demandeurs. Ils devront en outre

verser à une indemnité de dépens.

Vu

les art. 38 et 52 LN, 404 al. 1 CPC, 83 OJN, 152ss, 295ss CPCN, 60ss TFrais,

par ces

motifs :

Considérants

1.

Rejette intégralement la

demande de A.X. et B.X.

2.

Met les frais de la

cause, arrêtés à CHF 12'670.70 au total, avancés par les demandeurs à raison

de CHF 9'220.70, par le défendeur no 1 à raison de CHF 52.00 et par

la défenderesse no 2 à raison de CHF 3'398.00, solidairement à la charge

des demandeurs.

3.

Condamne solidairement

les demandeurs à payer à Y. et à Me Z. une indemnité de dépens de

respectivement CHF 4'000.00 et CHF 12'000.00.

Boudry, le 7

mars 2013

Art. 197 CO

Garantie

en raison des défauts de la chose

1.

Objet de la garantie

a. En général

1.

Le vendeur

est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en

raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose

soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable

mesure.

2.

Il répond de ces

défauts, même s'il les ignorait.

Art. 205 CO

Action

en garantie

a. Résiliation de la vente

ou réduction du prix

1.

Dans les cas

de garantie en raison des défauts de la chose, l'acheteur a le choix ou de

faire résilier la vente en exerçant l'action rédhibitoire, ou de réclamer par

l'action en réduction de prix une indemnité pour la moins-value.

2.

Lorsque

l'acheteur a intenté l'action rédhibitoire, le juge peut se borner à réduire le

prix s'il estime que la résiliation n'est pas justifiée par les circonstances.

3.

Si la

moins-value est égale au prix de vente, l'acheteur ne peut demander que la

résiliation.

Art. 211 CO

Obligations

de l'acheteur

I. Paiement du prix et

acceptation de la chose

1.

L'acheteur

est tenu de payer le prix conformément aux clauses du contrat et d'accepter la

chose vendue, pourvu qu'elle lui soit offerte dans les conditions stipulées.

2.

Sauf usage

ou convention contraire, la réception doit avoir lieu immédiatement.