15.2025.77@140315

Numero d'incarto: 15.2025.77

Data decisione, Autorità: 03.12.2025, CEF

Titolo: Realizzazione di un pegno gravante un fondo dato in locazione. Ricorso dell’inquilino contro l’invito dell’ufficio d’esecuzione a pagare le pigioni e i prospettati avvio di un’esecuzione e disdetta del contratto di locazione

Incarto n.
15.2025.77

Lugano

9 dicembre 2025

In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Bellotti, presidente

Jaques e Grisanti

cancelliere:

Ferrari

statuendo sul ricorso 3 giugno 2025 di

RI 1, __________

(patrocinata dall’avv. PA 1, __________)

contro

l’operato dell’Ufficio d’esecuzione, sede di Mendrisio, o meglio contro il provvedimento con cui ha diffidato la ricorrente al pagamento di pigioni, emesso il 21 maggio 2025 nell’e­­secuzione n. __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare promossa dalla

PI 4, __________

nei confronti di

PI 1, __________ (__________)

procedura che interessa, quale proprietario comune del pegno, anche

PI 2, __________

Fatti

in fatto: A. Mediante contratto di locazione del 5 luglio 2023, PI 2 e PI 1 hanno concesso in locazione a RI 1 e __________ l’abitazione di cui al fondo n. __________ RFD Morcote contro il pagamento di una pigione annuale di fr. 90'000.–, da pagare in rate trimestrali di fr. 22'500.– ciascuna.

B. Mediante contratto di mutuo del 7 settembre 2023, RI 1 si è impegnata a trasferire ad PI 1 e PI 2 un capitale di fr. 1'100'000.– ed essi si sono impegnati a restituirle tale somma entro il 31 dicembre 2024, oltre a pagarle gli interessi al tasso annuo del 2%, elevato al 7% annuo in caso di mancata restituzione entro il termine.

C. Con precetto esecutivo n. __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare emesso il 19 dicembre 2024 dalla sede di Lugano dell’Ufficio d’esecuzione (UE), la PI 4 ha escusso PI 1 per l’incasso di fr. 2'694'103.73 oltre agli accessori; quale oggetto del pegno__________ RFD __________, proprietà comune dell’escussa e di PI 2.

D. Con scritto del 7 gennaio 2025, l’UE ha informato la conduttrice del fondo, RI 1, che da quel momento avrebbe dovuto versargli le pigioni anziché ai proprietari e locatori. La conduttrice ha ricevuto la decisione il giorno seguente.

E. Con lettera del 31 marzo 2025, RI 1 ha comunicato all’Ufficio l’esistenza (e il contenuto) del contratto di mutuo, nonché il fatto che i locatori/mutuatari non avevano restituito il capitale entro il termine e che perciò le parti avevano concordato la compensazione del credito relativo agli interessi dovuti per i mesi da gennaio a marzo 2025 (fr. 19'250.–) con il credito relativo alle pigioni dovute per i mesi da aprile a giugno 2025 (fr. 22'500.–), l’eccedenza di fr. 3'250.– costituendo un rimborso parziale del capitale mutuato.

F. Il 9 aprile 2025, l’Ufficio ha chiesto a RI 1 di tra­smettergli copia del contratto di mutuo, ciò ch’ella ha fatto con lettera del 24 aprile 2025, ribadendo l’avvenuta compensazione e la conseguente estinzione del credito riferito alle pigioni.

G. Tramite scritto del 25 aprile 2025, l’UE ha comunicato a RI 1 che dal contratto di mutuo non risulta alcun accor­do di compensazione e ha reiterato l’invito a pagare le pigioni (a decorrere dal 7 gennaio). La conduttrice ha ricevuto la decisione il 28 aprile 2025.

H. Tramite scritto del 21 maggio 2025 l’Ufficio, ricordata la decisione del 7 gennaio e rilevato che non aveva ricevuto alcuna pigione per i mesi da aprile a giugno, ha assegnato a RI 1 un termine di dieci giorni per provvedere, riservandosi di disdire il rapporto di locazione per mora e di promuovere un’esecuzione nei suoi confronti.

I. Con ricorso del 3 giugno 2025, RI 1 si è aggravata contro lo scritto del 21 maggio, chiedendo, previa concessio­ne dell’effetto sospensivo, 1) di annullarlo, 2) di accertare la validità della nota compensazione e 3) di ordinare all’UE di non disdi­re il rapporto di locazione e di non avviare una procedura esecutiva nei suoi confronti, protestate tasse, spese e ripetibili.

L. Con osservazioni del 4 giugno 2025, l’Ufficio si è opposto alla concessione dell’effetto sospensivo e ha chiesto alla Camera di valutare la possibilità di dichiarare il ricorso irricevibile senza ulteriori atti istruttori giusta l’art. 9 cpv. 2 LPR.

Considerandi

in diritto: 1. Salvo che la legge prescriva di adire il giudice, ogni provvedimento di un ufficio d’esecuzione o dei fallimenti è impugnabile mediante ricorso all’autorità di vigilanza cantonale (art. 17 cpv. 1 LEF) – nel Canton Ticino la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR [RL 280.200]) – entro il termine di dieci giorni dalla conoscenza del provvedimento (art. 17 cpv. 2 LEF).

1.1 L’atto di un ufficio d’esecuzione o dei fallimenti che ne conferma uno precedente non costituisce un atto indipendente e, di conseguenza, non fa decorrere un nuovo termine di ricorso (DTF 113 III 29, consid. 1; tra tante: CEF 15.2024.3 dell’8 aprile 2024, consid. 1).

1.2 Nella fattispecie l’atto impugnato, ossia lo scritto del 21 maggio 2025, ribadisce l’invito a pagare le pigioni all’UE (sopra F), invito che l’Ufficio aveva già formulato con lo scritto del 7 gennaio 2025 (sopra ad B) e (reiterato) con lo scritto del 25 aprile 2025 (sopra ad E), entrambi ricevuti da RI 1 pochi giorni do­po l’invio (sopra ad B ed E). Dunque, l’atto impugnato – come del resto quello del 25 aprile 2025 – non costituisce un atto indipendente, bensì la (seconda) conferma del primo, ossia quello del 7 gennaio 2025, e “l’ingiunzione” relativa al pagamento delle pigioni (ex art. 152 cpv. 2 LEF) avrebbe dovuto essere contestata (invocando l’asserita compensazione, menzionata già a partire da mar­zo 2025) ben prima di quanto fatto dalla ricorrente. Nella misura in cui chiede l’annullamento del provvedimento, il ricorso è tardivo ed è pertanto irricevibile. È del resto dubbio che l’invito dell’UE con­figuri davvero un provvedimento impugnabile giusta l’art. 17 LEF (cfr. DTF 142 III 643 segg.).

1.3 È pure irricevibile la richiesta di RI 1 volta ad accertare la validità della compensazione. L’autorità di vigilanza non è infatti un’autorità giudiziaria e non è pertanto competente per statuire su questioni di diritto materiale come l’estinzione di un credito per compensazione (cfr. art. 17 cpv. 1 LEF; STF 5A_714/2024 del 16 aprile 2025 consid. 4.2; CEF 15.2022.68 del 12 settembre 2022 pag. 2). Se accoglie il ricorso, essa può soltanto annullare o riformare il provvedimento impugnato (art. 21, 1° periodo LEF e 21 cpv. 4 LPR) oppure ordinare all’ufficio di esecuzione o dei fallimenti di eseguire il provvedimento omesso (art. 21, 2° periodo LEF; cfr. CEF 15.2022.33 del 20 luglio 2022, consid. 5.1; Wohl in: Kurzkommentar, SchKG, 3ª ed. 2025, n. 1 e 3 ad art. 21 LEF; Jeandin in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2ª ed. 2025, n. 10 ad art. 21 LEF; Cometta/Möckli, in: Basler Kommentar, SchKG I, 3ª ed. 2021, n. 3 ad art. 21 LEF). Solo a titolo abbondanziale si accenna pertanto all’art. 806 cpv. 3 CC, secondo cui le convenzioni con cui il proprietario avesse disposto delle mercedi non ancora scadute (o i pignoramenti di queste da parte di altri creditori) non sono opponibili al creditore pignoratizio che avesse promosso l’esecuzione in via di realizzazione del pegno prima della scadenza delle mercedi stesse.

1.4 È parimenti irricevibile la domanda della ricorrente volta a ordinare all’UE di astenersi dal disdire il rapporto di locazione per mora e dall’avviare un’esecuzione nei suoi confronti per incassare le pigioni scadute. L’organo esecutivo si è infatti solo riservato la facoltà di adottare i provvedimenti in questione nel caso in cui il suo invito a pagare le pigioni formulato con lo scritto del 7 gennaio 2025 fosse rimasto disatteso ma non li ha ancora attuati. Orbene, atti puramente informativi o comunicazioni interlocutorie che non creano, modificano o estinguono una situazione di diritto dell’ese­cuzione forzata non sono provvedimenti impugnabili nel senso dell’art. 17 LEF (CEF 15.2025.101 del 16 ottobre 2025 consid. 1, con rinvio alla DTF 150 III 223 consid. 3.2.3, e CEF 15.2023.84 del 24 novembre 2023 consid. 1.1.2). È in particolare il caso delle dichiarazioni d’intenti rilasciate da un funzionario del­l’ufficio riferite a provvedimenti futuri (DTF 96 III 35 consid. 2c; CEF 15.2001.254 del 17 settembre 2001 consid. 2/c; Jeandin in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2ª ed. 2025, n. 19 ad art. 17 LEF; Cometta/Möckli in: Basler Kommentar, SchKG I, 3ª ed. 2021, n. 22 ad art. 17 LEF). Un ricorso all’autorità di vigilanza è possibile solo contro il provvedimento effettivamente adottato dall’ufficio, segnatamente contro gli atti di amministrazio­ne coatta del fondo gravato da pegno di cui il procedente ha chiesto l’estensione ai crediti per pigioni e affitti (art. 91 RFF; cfr. sentenza della CEF 15.2017.85 del 6 dicembre 2017, pag. 2, massimata in RtiD 2018 II 856 n. 60c), tra i quali rientrano l’incasso delle pigioni in via di esecuzione e la disdetta dei contratti di locazione (art. 94 RFF). Sono legittimati a ricorrere le parti e l’eventuale ter­zo incaricato dall’ufficio di amministrare il fondo (cfr. DTF 129 III 400 consid. 1.3). Se lo sia anche il conduttore del fondo è una questione che può rimanere aperta in questa sede dal momento che l’UE non ha ancora messo in atto i provvedimenti prospettati.

2. In definitiva il ricorso si rivela integralmente irricevibile. Con l’ema­nazione della presente decisione la richiesta di effetto sospensivo diviene priva d’oggetto.

3. Visto l’esito del ricorso, si può prescindere dal notificare lo stesso e la presente decisione agli altri interessati (art. 9 cpv. 2 LPR), giacché ciò non può provocare loro alcun pregiudizio (tra tante: 15.2025.114 del 3 settembre 2025, pag. 3).

4. Per legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Il ricorso è irricevibile.

2. Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3. Notificazione all’avv. PA 1, __________,

__________, __________.

Comunicazione all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

La presidente Il cancelliere

Rimedi giuridici (pagina seguente)

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2 LTF.