15.2025.86@140889

Numero d'incarto: 15.2025.86

Data decisione, Autorità: 20.02.2026, CEF

Titolo: Ricorso contro la realizzazione ai pubblici incanti. Termine di ricorso. Principio inquisitorio e suo corollario. Motivi di contestazione dell’aggiudicazione; manovre illecite o contrarie ai buoni costumi: definizione e grado della prova

Incarto n.
15.2025.86

Lugano

20 febbraio 2026

In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta della

giudice:

Bellotti, presidente

cancelliere:

Ferrari

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b LOG) sul ricorso 23 giugno 2025 di

RI 1, __________ (__________)

(rappresentato dall’avv. PA 1, __________)

contro

l’operato dell’Ufficio d’esecuzione, sede di Bellinzona, o meglio contro il verbale d’in­canto del 12 giugno 2025, emesso nell’esecuzione n. __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare, promossa nei confronti del ricorrente dalla

PI 1, __________

e attestante l’aggiudicazione a

PI 2, __________

PI 3, __________

della PPP n. __________3 di cui al fondo base n. 4075 RFD __________, appartenente al ricorrente;

Fatti

in fatto: A. Il fondo n. __________5 RFD __________ è costituito nelle due unità di proprietà per piani (PPP) n. __________2 e __________3, appartenenti, la prima, in comproprietà a PI 2 e PI 3 (in seguito: i coniugi), la seconda, a RI 1; la PPP n. __________3 è gravata da 11 cartelle ipotecarie (CI) a favore del portatore, a garanzia di altrettanti crediti di fr. 60'000.–, fr. 5'000.–, fr. 10'000.–, fr. 225'000.–, fr. 30'000.–, fr. 30'000.–, fr. 50'000.–, fr. 30'000.–, fr. 10'000.–, fr. 365'000.– e fr. 550'000.–, tutte oltre agl’interessi del 10%; le prime 10 CI sono in possesso della __________ (in seguito: PI 1).

B. Con lettera del 28 luglio 2021, l’allora patrocinatrice dei coniugi, rilevato che la caldaia del fondo n. __________5 non era più funzionante, ha chiesto alla patrocinatrice di RI 1, tra l’altro, di prendere contatto con la PI 1, che stava cercando di fare lo stesso con lui, “ritenuta la disponibilità dell’Istituto bancario di intercedere alfine di definire le formalità per la concessione di un finanziamento per i necessari ed urgenti lavori al mapp. __________5 RFD __________, e meglio al riscaldamento tramite la ditta __________, conformemente all’offerta già approvata dal suo cliente e comprensiva del contratto di allacciamento e fornitura di energia termica […]”.

C. Con istanza (supercautelare e) cautelare del 13 ottobre 2021, i coniugi hanno chiesto alla Pretura del Distretto di Bellinzona di autorizzarli a far sostituire la caldaia del fondo n. __________5 con un’al­tra, già individuata; hanno motivato l’istanza con il fatto che la sostituzione della caldaia era “necessari[a] e urgente per ovviare al rischio di ammalarsi per i membri della famiglia […], tra cui un figlio molto piccolo”, e che “un impianto di riscaldamento funzionante è una condizione assolutamente necessaria, e non solo in pieno inverno, per vivere adeguatamente e senza rischi per la salute degli abitanti soprattutto se bimbi piccoli (questi ultimi di norma restano a casa per l’intera giornata)”.

Con osservazioni e duplica, rispettivamente, del 24 novembre e del 6 dicembre 2021, RI 1 ha chiesto la reiezione dell’i­stanza. Nella prima memoria, il convenuto ha affermato, segnatamente, che i coniugi, “senza […] chiedere alcun consenso [… avevano] iniziato degli importanti lavori di ristrutturazione […] Intervenendo anche in modo pesante ed avventato sulle parti comuni e costitutive dell’immobile. Tali da metterne in pericolo anche la stabilità strutturale”, e che la circostanza era comprovata da documenti rubricati quali doc. 6-10; egli ha sostenuto che, a causa di tale circostanza, “la caldaia [… era] stata danneggiata per lo meno per imperizia dai o per il tramite dei qui istanti, nell’ambito dei lavori da loro effettuati”. Nella seconda memoria, il convenuto ha ribadito gli eventi già indicati e ha insistito, in particolare, che i coniugi avevano “effettuat[o], senza consenso o autorizzazione alcuna dei lavori che hanno rischiato di compromettere la stabilità (statica) delle strutture portanti dell’immobile”; egli ha pure ribadito che “le osservazioni di risposta (tra cui i doc. 6, 7 e 8 e 10), comprovano quanto accaduto”.

D. Mediante sentenza del 22 dicembre 2021 (CA.__________), il Pretore aggiunto ha respinto l’istanza di PI 2e PI 3; ha statuito, segnatamente, che i coniugi sapevano già a febbraio o al più tardi a luglio 2021 che la caldaia non era funzionante e, di conseguenza, che avrebbero dovuto rendersi conto del rischio di pregiudizio dettato dal loro mancato agire, sicché la loro domanda, presentata solo il 12 ottobre 2021, non adempiva al presupposto dell’urgenza.

E. Nell’esecuzione n. __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare, promossa nei confronti di RI 1 dalla PI 1 per la realizzazione delle dieci CI in suo possesso, il 12 giugno 2025 la sede di Locarno dell’Ufficio d’esecuzione (UE) ha aggiudicato agl’incanti la PPP n. __________3PI 2e PI 3, al prezzo di fr. 760'000.–, dopo una prima offerta di fr. 750'000.– da parte dell’escutente.

F. Con ricorso del 23 giugno 2025, RI 1 si è aggravato contro l’aggiudicazione, chiedendo in via principale che venga annullata e in via subordinata che “il presente ricorso venga preso in considerazione e che mi venga concesso il tempo necessario per integrare i documenti mancanti”.

G. Con osservazioni del 23 luglio 2025, l’UE ha chiesto che il ricorso venga respinto, motivo per cui non lo aveva notificato agli altri interessati.

Considerandi

in diritto: 1. La realizzazione può essere contestata soltanto mediante ricorso ex art. 17 cpv. 1 LEF all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR) – contro l’aggiudicazione agl’incanti o l’atto di vendita a trattative private (art. 132a cpv. 1 LEF; per l’aggiudi­cazione, v. anche art. 230 cpv. 2 CO), da presentare entro il termine di dieci giorni da quando il ricorrente ha saputo dell’aggiudi­cazione o dell’atto di vendita e poteva conoscere i motivi di ricorso (art. 132a cpv. 2 LEF), ma comunque non oltre un anno dopo la realizzazione (art. 132a cpv. 3 LEF).

RI 1 ha saputo dell’aggiudicazione il 12 giugno 2025 e che la motivazione del ricorso è fondata su circostanze a lui già note in quel momento (sotto consid. 3), il termine ha cominciato a decorrere il 13 giugno 2025 (art. 142 cpv. 1 CPC per il rinvio dell’art. 31 LEF) ed è scaduto domenica 22 giugno 2025 e, di conseguenza, riportato a lunedì 23 giugno 2025 (art. 142 cpv. 4 CPC per il rinvio dell’art. 31 LEF); interposto l’ultimo giorno del termine, il ricorso è tempestivo.

2. RI 1 chiede (in via subordinata) che gli “venga concesso il tempo necessario per integrare i documenti mancanti”.

2.1 Sennonché, il termine di ricorso di cui all’art. 17 cpv. 2 LEF è perentorio (nello stesso senso: CEF 15.2024.44 del 23 agosto 2024, consid. 3, e 15.2022.25 del 1° luglio 2022, consid. 1) e, di conseguenza, non è prorogabile, anche perché RI 1 non abita all’estero e non dev’essere avvisato mediante pubblicazione (art. 33 cpv. 2 LEF). Nella misura in cui postula una proroga del termine di ricorso, l’impugnativa dev’essere pertanto respinta.

2.2 Quanto all’implicita richiesta di acquisire agli atti “i documenti mancanti”, dopo la loro produzione (sopra consid. 2), sia detto quanto segue.

2.2.1 Giusta l’art. 20a cpv. 2 n. 2 LEF (come l’art. 19 cpv. 1 LPR), l’au­torità di vigilanza accerta i fatti d’ufficio (c.d. principio inquisitorio). Tuttavia, il principio inquisitorio dev’essere relativizzato dal suo corollario, ovvero dal dovere delle parti di collaborare, che comprende l’obbligo di produrre, nella misura in cui è ragionevolmente esigibile, i mezzi di prova richiesti dalla natura della lite e dei fatti addotti, specialmente quando la parte adisce l’autorità di sorveglianza nel proprio interesse oppure quando si tratta di circostanze ch’ella è meglio in grado di conoscere o che incidono sulla sua situazione personale (DTF 148 II 465 consid. 8.3; STF 5A_362/2024 del 19 settembre 2024, consid. 6.1.3; tra tante: CEF 15.2025.119 del 22 ottobre 2025, pag. 2).

Con il ricorso all’autorità di vigilanza (art. 17 LEF) il ricorrente deve indicare i mezzi di prova di cui chiede l’assunzione (art. 7 cpv. 3 lett. c LPR) e produrre i mezzi di prova già disponibili (art. 7 cpv. 4 lett. c LPR).

2.2.2 Nella fattispecie, poiché RI 1 chiede di assumere mezzi di prova già esistenti e per quanto è dato capire già in suo possesso, per provare fatti passati (sotto consid. 3), in altre parole, chiede di assumere mezzi di prova di cui già dispone, per provare fatti di cui è già a conoscenza, l’acquisizione agli atti d’ufficio dei documenti costituirebbe, di fatto, un aggiramento del termine di ricorso a favore dell’insorgente, che avrebbe invece potuto e, di conseguenza, dovuto produrli già con l’impugnativa (sopra consid. 2.2.1). Ne viene che la Camera non può (neppure d’ufficio) acquisire i documenti, per tacere del fatto che neppure sarebbe in grado d’identificarli, giacché il ricorrente non ha indicato di quali documenti si tratta.

3. RI 1 premette di avere comprato il fondo n. __________5 RFD __________ nel 2013 al prezzo di fr. 1'050'000.– e di avervi apportato diverse migliorie, che ne hanno aumentato il valore a fr. 1'200'000.–. Ciò premesso, il ricorrente dapprima afferma che la PI 1 lo ha “indotto, obbligato, a svendere la [sua] proprietà PPP n. __________2 […], a un prezzo nettamente inferiore al valore di mercato effettivo, pregiudicando di conseguenza la commerciabilità della PPP n. __________3, rimasta di [sua] proprietà”. Poi asserisce che i coniugi PI 2, dopo aver acquisito la PPP n. 2612 e per potersi aggiudicare la PPP n. __________3, agendo “in violazione alle disposizioni di legge e del regolamento condominiale”, hanno commesso “infrazioni nei suoi confronti”, ovvero da un lato hanno manomesso l’impianto di riscaldamento centrale del fondo n. __________5, sostituendolo con uno che serve soltanto la PPP n. __________2, ciò che configura il reato di danneggiamento, e dall’altro hanno abusivamente occupato i suoi spazi, ciò che gli ha impedito d’in­stallare una caldaia che serva la PPP n. __________3; allude anche a un mutuo, che i coniugi gli avrebbero “fatto ’concedere’” dalla PI 1, benché egli non lo avesse richiesto. Scrive che la PPP n. __________3 è perciò diventata inabitabile e, di conseguenza, ch’egli non ha potuto locarla e tacitare l’escutente con le relative pigioni, evitando l’esecuzione forzata. L’insorgente afferma inoltre ch’essi hanno agito nel modo descritto anche per provocare un forte deprezzamento della PPP n. __________3, che hanno infatti acquistato per soli fr. 760'000.– (la differenza con il valore di fr. 1'200'000.–, derivante dalle migliorie, costituendo la prova di tale deprezzamento), “architettando verosimilmente un piano metodico per acquisire l’intero stabile…”. Il ricorrente precisa di aver già esposto le “problematiche legali” sia all’UE, senza essere ascoltato, sia alla PI 1, nonché di aver chiesto chiarimenti a quest’ultima, nei confronti della quale formulerà pretese al riguardo. Per tutti questi motivi, chiede (in via principale) che l’aggiudica­zione venga annullata.

4. L’aggiudicazione agli incanti o l’atto di vendita a trattative private può essere contestato mediante ricorso dinanzi all’autorità di vigilanza indipendentemente dai motivi addotti, siano essi di natura esecutiva, procedurale o sostanziale, e indipendentemente dal fatto che si tratti di irregolarità commesse durante le operazioni di aggiudicazione o durante la procedura preparatoria ex art. 25 seg. RFF (STF 5A_40/2025 del 9 maggio 2025, consid 5.1). Il ricorrente può segnatamente invocare la violazione del diritto civile, ad esempio un vizio del consenso e, in particolare, l’errore essenziale (DTF 129 III 363 consid. 5; tra tante: CEF 15.2024.89/98 del 17 gennaio 2025, consid. 5.1-5.1.1). Inoltre, l’aggiudicazione può essere contestata per “manovre illecite o contrarie ai buoni costumi” che hanno “influito sull’esito dell’incanto” (art. 230 cpv. 1 CO).

4.1 Nella misura in cui si riferisce alle manovre “illecite”, l’art. 230 cpv. 1 CO proibisce l’atto che viola un obbligo o un divieto, scritto o non scritto, previsto dall’ordinamento, che serve a tutelare il bene giuridico leso (DTF 109 II 123 consid. 2/a; STF 7B.239/2004 del 24 dicembre 2004, consid. 2.1). Nella misura in cui si riferisce alle manovre “contrarie ai buoni costumi”, l’art. 230 cpv. 1 CO non tutela contro qualsivoglia atto, bensì soltanto contro quello che provoca una distorsione importante della concorrenza; la disposizione vieta infatti d’influenzare la concorrenza in modo sleale, ossia mediante un inganno o qualunque altro mezzo contrario al principio della buona fede (citata 5A_40/2025 ibidem con riferimento alla DTF 109 II 123 consid. 2/b). In entrambi i casi, il ricorrente deve dimostrare l’esistenza delle “manovre” (DTF 109 II 123 consid. 3 e 4: rispettivamente, “Nachweis” e “darzutun”; citata 5A_40/2025 consid. 5.3: “demontre[r]”; citata: 7B.239/2004 ibidem: “beleg[en]”; art. 8 CC).

4.2 Nel caso di specie, per chiarezza, sia dapprima rilevato che RI 1 non lamenta alcuna violazione del diritto, alcun errore di apprezzamento e alcuna manovra illecita o contraria ai buoni costumi da parte dell’UE, bensì ch’egli lamenta una simile “manovra” da parte della PI 1 e dei coniugi Tesic.

4.3 Ciò posto, è giocoforza constatare che RI 1 non riesce a dimostrare, come gl’incombeva, la sussistenza di alcuna delle condotte rimproverate alla PI 1 e ai coniugi, ossia 1) la “svendita” della PPP n. __________2, 2) il conseguente pregiudizio alla commerciabilità della PPP n. __________3, 3) la “manomissione” e la sostituzione della caldaia del fondo n. __________5 con una che serve soltanto la PPP n. __________2, 4) l’“occupazione abusiva” degli spazi riservati alla PPP n. __________3 e la conseguente impossibilità di installare una caldaia che serva la stessa, 5) la conseguente inabitabilità della PPP n. __________3, nonché impossibilità di locarla e di tacitare l’e­scutente con le relative pigioni, 6) l’“induzione” alla concessione del mutuo da parte della banca, infine, 7) il “deprezzamento” della PPP n. __________3, e più in generale l’esistenza di un piano volto ad ottenere la proprietà dello stabile a un prezzo eccessivamente basso.

4.3.1 In effetti, nell’incarto dell’UE non figura ed RI 1 non indica alcun documento che dimostri le predette condotte.

4.3.2 Quanto ai documenti prodotti con il ricorso, è dimostrato unicamente che la caldaia (perlomeno tra il febbraio e il dicembre 2021) non era funzionante, come risulta dalla decisione del 22 dicembre 2021 (doc. C e sopra ad D). Invece, il fatto che la caldaia sia stata “manomessa” e sostituita senza il consenso di RI 1 o il fatto che la caldaia sostitutiva abbia occupato abusivamente gli spazi riservati alla PPP n. 2613 e, di conseguenza, che per il ricorrente sia diventato impossibile installare una caldaia che serva la stessa, sono rimasti allo stadio dell’ipotesi, e non sono comprovati dai doc. C, D, E ed F annessi al ricorso, né dalle due foto di cui al doc. I. È pure soltanto una congettura, o un’eventualità, che a causa dell’asserita occupazione abusiva la PPP n. __________3 sia diventata inabitabile, nonché, di conseguenza, che per il ricorrente sia diventato impossibile locarla e tacitare la PI 1 con le relative pigioni; tali circostanze non emergono infatti dai documenti annessi all’impugnativa. Inoltre, pur risultando verosimile dalla lettera del 28 luglio 2021 (doc. G e sopra ad B) che la banca volesse concedere un mutuo al ricorrente, da quest’ultima non risulta però alcuna “induzione” a concederlo. Né emerge dagli atti qualsivoglia riscontro circa la “svendita” della PPP n. __________2, il conseguente pregiudizio alla commerciabilità della PPP n. __________3, il deprezzamento della PPP n. __________3 o il fatto che tali circostanze facessero parte di un “piano” per ridurre il prezzo del fondo in vista di un’acquisizione. A proposito dell’asserito deprezzamento, sia detto per abbondanza che, in assenza di prove (perfino) sul valore raggiunto dal fondo n. __________5 dopo le asserite migliorie apportate dall’insorgente (fr. 1'200'000.–), per la Camera è impossibile stabilire se la PPP n. __________3 è stata “svenduta” agli incanti (per fr. 760'000.–); questo per tacere del fatto che notoriamente il prezzo di aggiudicazione è inferiore al prezzo di mercato e che, in concreto, il prezzo di aggiudicazione non era vincolato ad alcun c.d. piede d’asta, giacché l’escutente è titolare dei pegni poziori gravanti sulla PPP n. __________3 (art. 126 cpv. 1 LEF a contrario).

4.4 Riassumendo, RI 1 non ha dimostrato alcuna manovra illecita o contraria ai buoni costumi (art. 230 cpv. 1 CO), sicché l’aggiudicazione non può essere annullata per quel motivo; poiché è interamente fondato su quel motivo, il ricorso deve essere perciò respinto.

5. Visto l’esito del ricorso, non occorre notificare né lo stesso né la presente decisione agli altri interessati (art. 9 cpv. 2 LPR), giacché ciò non può provocare loro alcun pregiudizio (tra tante: CEF 15.2025.114 del 3 settembre 2025, pag. 3 e la precedente).

6. Per legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Il ricorso è respinto.

2. Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3. Notificazione a:

– avv. PA 1, __________, __________.

Comunicazione all’Ufficio d’esecuzione, Bellinzona, c/o Ufficio d’esecuzione, Locarno.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

La presidente Il cancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2 LTF.