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Décision

AC.1997.0004

TA - AC.1997.0004 - 1997-03-24 - DELACUISINE (hoirie) c/ VEVEY et crts

24 mars 1997Français18 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. L'hoirie recourante est

propriétaire d'immeubles d'habitations dans le quartier de la Valsainte à

Vevey. Il s'agit d'immeubles anciens. Le processus de planification concernant

les parcelles qui les portent fait l'objet d'un contentieux de longue date. Un

précédent projet de plan partiel d'affectation a été annulé par le Tribunal

fédéral pour violation de la garantie de la propriété (ATF 106 Ia 365). Un

nouveau plan partiel d'affectation "Quartier de la Valsainte" a fait

l'objet d'un recours du propriétaire du 23 juin 1995, en cours d'instruction

devant le département compétent.

Les diverses parties à

la procédure sont divisées sur l'appréciation à porter sur l'état d'entretien

des immeubles. Le conseil de la recourante se prévaut d'une lettre du conseil

de la commune qui, dans le cadre de la procédure relative au recours contre le

plan de quartier, transmettait à l'autorité de recours le procès-verbal de la

commission de salubrité dont il sera question plus bas en ajoutant que "l'état

des immeubles litigieux n'est pas si mauvais qu'on pouvait le craindre et que,

dans l'immédiat, il n'y a pas de péril en ce qui concerne la sécurité des

occupants de ces immeubles". Le conseil de la commune expose qu'il

s'agissait de démentir les affirmations de l'hoirie recourante qui aurait

exposé dans cette procédure-là (dont le dossier n'est pas en possession du

tribunal) que le Quartier de la Valsainte dans son ensemble n'était plus qu'une

ruine vouée à la démolition. De leur côté, les locataires, qui sont constitués

en association (AQV), font valoir qu'ils ont effectué bénévolement des travaux

d'amélioration intérieure, ainsi que des travaux urgents sur l'enveloppe du

bâtiment, pris en charge par l'association. L'association ajoute dans sa lettre

du 6 février 1997, en déclarant s'exprimer au nom des locataires, que même si

certaines installations faites par les locataires ne sont pas tout à fait dans

les normes, le bilan de ces travaux lui permet d'affirmer qu'ils ont largement

contribué au maintien de la salubrité des bâtiments. L'une des locataires

expose dans une lettre du 4 février 1997 que les installations en cause sont de

petits appareils pour l'eau chaude et le chauffage que les habitants ont

installés à leurs frais et qui constituent un minimum en matière de salubrité,

d'hygiène et de confort.

Les photos figurant au

dossier font une impression lamentable, tant à cause de l'état des façades et

autres éléments de construction qu'on peut y apercevoir que du désordre qui

règne à l'intérieur des locaux et dans la cour intérieure. Ces photos ne

renseignent cependant guère sur les travaux litigieux dont il sera question

ci-dessous.

Chargée de suivre le

dossier par la municipalité en collaboration avec le conseil de la commune

mandaté dans le cadre de la procédure relative au plan partiel d'affectation de

la Valsainte, la Direction de l'urbanisme de Vevey a convoqué une réunion

plénière de la Commission d'urbanisme pour effectuer la visite des immeubles de

la Valsainte ainsi que d'un autre immeuble voisin.

Le procès-verbal de la

visite de la Commission de salubrité qui s'est déroulée le 8 octobre 1996

indique notamment que la commission a examiné les lieux locaux par locaux en

détaillant notamment les installations de chauffage et d'eau chaude, ainsi que

certaines installations électriques. Elle a notamment relevé à plusieurs

endroits une isolation manquante ou insuffisante entre des calorifère ou

chauffe-eau et des murs, plafonds ou sol en bois ou autre matériaux combustibles.

Le four à poterie installé dans l'un des ateliers est en revanche correctement

installé. En outre, à la rue du Collège 8, la commission a relevé ceci au 2e

étage-galetas: "Cheminée de grande section: il n'est pas nécessaire de

remettre l'installation au goût du jour, toutefois la souche extérieure devrait

être refaite (briques dégradées visibles de la cour, dangereuses si elles se

détachent". A la rue du Collège 10, la commission a relevé qu'une

partie de l'atelier située dans le même immeuble a été renforcée aux frais de

l'AQV où le mur était sur le point de s'écrouler côté rue. Les photos

correspondantes montrent des étais contre un mur soutenant le plafond.

Le

procès-verbal se termine de la manière suivante :

"Décisions

de la Commission

Rue du Collège 8

Caveau (AQV) : Evacuer

le calorifère et démonter les tuyaux.

Atelier : Remplacer

les tuyaux du fourneau à bois ou poser une réduction.

Procéder à un contrôle de stabilité des étais.

Rue du Collège 10

1er étage (Sud) : Supprimer

le meuble installé au-dessus du chauffe-eau de la cuisine.

Protéger le plafond boisé du séjour au droit des canaux

de fumée.

Toiture : Consolider

la souche extérieure de la cheminée et poser une barre

à neige.

Rue du Collège 12

Atelier Est : Contrôler

l'installation électrique (mise en conformité).

Atelier Ouest : Protéger

le plafond au droit du tuyau du poêle.

Contrôler l'installation électrique (mise en

conformité).

1er étage : Chauffe-eau

à gaz à réinstaller (logement de gauche).

2ème étage : Raccorder

le chauffe-eau et la cheminée de chauffage à une cheminée

réglementaire. Le chauffe-eau tel qu'il est installé

présente un danger pour le locataire, M. Hunziker.

2ème Ouest : Raccorder

le chauffe-eau à une cheminée réglementaire.

Rue du Collège 14

1er étage : Poser

des plaques de protection devant les deux poêles.

Délais d'exécution :

10 jours pour le chauffe-eau mal raccordé dans le logement de M. Hunziker.

14 février 1997 pour l'ensemble des autres travaux (compte tenu des fêtes de fin

d'année)."

B. Par décision du 18

décembre 1996, la municipalité a décidé de ratifier les décisions de la

Commission de salubrité reproduites ci-dessus et d'ordonner l'exécution des

travaux dans les délais impartis, à charge de l'hoirie propriétaire. Elle

rappelle que selon l'art. 92 LATC, en cas d'urgence ou si les travaux ordonnés

ne sont pas exécutés dans le délai imparti, la municipalité les fait exécuter

aux frais du propriétaire.

Cette décision a été

notifiée aux membres de l'hoirie personnellement, au gérant des immeubles, à

l'Association du Quartier de la Valsainte, ainsi qu'aux six locataires

concernés.

Par acte du 9 janvier

1997, l'hoirie s'est pourvue contre cette décision en concluant à son

annulation.

Les locataires

concernés ont été interpellés. La locataire Florence Masoni s'est déterminée

par lettre du 4 février 1997 sans prendre de conclusions formelles, mais en se

prononçant en substance pour l'exécution des travaux qui incombent en général

au bailleur selon elle. L'Association du quartier de la Valsainte s'est

déterminée le 6 février 1997 en concluant implicitement au maintien de la

décision attaquée. La municipalité a conclu le 7 février 1997 au rejet du

recours.

Accordé

provisoirement, l'effet suspensif a été levé par décision du 14 février 1997

qui ordonne concurremment à chacun des locataires d'exécuter les travaux

litigieux, au motif que l'existence d'un risque empêche de différer les travaux

et qu'il n'y a pas lieu de trancher au stade provisionnelle la question de

savoir si les travaux incombent aux propriétaires au titre de l'entretien de

l'immeuble ou aux locataires en tant qu'auteurs des installations litigieuses.

Au cours de la

procédure, les parties ont encore échangé diverses correspondances entre elles.

C. Le Tribunal

administratif a délibéré à huis clos.

Considérants

1.

L'Association du

Quartier de la Valsainte a été interpellée sur sa qualité pour être partie à la

procédure. Elle n'a pas démontré qu'elle soit habilitée à représenter les

locataires. On rappelle que le Tribunal administratif a abandonné la

jurisprudence cantonale qui étendait précédemment la qualité pour recourir des

associations au-delà du cercle défini par la loi (AC 95/153 du 28 juin 1996,

RDAF 1996 p. 485, et divers arrêts ultérieurs). En l'espèce, seul pourrait entrer

en considération l'art. 90 LPNMS, mais l'association n'est pas d'importance

cantonale selon cette disposition et l'application de cette loi n'est de toute

manière pas en cause. Toutefois, un examen attentif du dossier montre que

l'association est désignée comme locataire de l'un des caveaux. L'association

sera donc considérée comme partie pour ce motif.

2.

La décision attaquée

est fondée sur les dispositions suivantes :

"Art. 8 de la loi du 4 mars 1985

concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons

d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements d'autres fins que

l'habitation (ci-dessous LDTR).

Lorsque le propriétaire, intentionnellement ou

par négligence grave, laisse l'immeuble se dégrader à un point tel que son

utilisation risque d'en devenir impossible, le département lui ordonne de faire

exécuter les travaux d'entretien indispensables.

La même compétence appartient à la commune sur

le territoire de laquelle se trouve situé l'immeuble.

En cas d'inexécution des travaux dans le délai

fixé par l'autorité, celle-ci peut les faire exécuter aux frais du

propriétaire.

Art. 92 LATC -

Consolidation ou démolition

La municipalité ordonne la consolidation, le

cas échéant la démolition, de tout ouvrage menaçant ruine ou présentant un danger

pour le public ou les habitants.

Les mesures prescrites par la municipalité sont

communiquées par écrit au propriétaire et au locataire ou à l'occupant. La

municipalité désigne la personne à qui elles incombent et fixe le délai

d'exécution.

En cas d'urgence ou si les travaux ordonnés ne

sont pas exécutés dans le délai imparti, la municipalité les fait exécuter aux

frais du propriétaire.

En cas de carence de la municipalité, le

Département des travaux publics peut prendre les mesures prévues aux alinéas 1

à 3."

L'art. 92 LATC du 4

décembre 1985 a été repris sans commentaire de l'ancienne LCAT de 1941 (art. 89

du projet du Conseil d'Etat, BGC automne 1985 p. 379 et 421). Le rapport de la

commission parlementaire renvoie sans autre au projet et à l'exposé de motifs

(BGC précité p. 484, art. 92 dans le texte de la commission). L'adoption aux

débats a eu lieu sans discussion (BGC p. 665 et 1197). La jurisprudence est

rare (AC 91/027 du 14 août 1992, sur la nécessité d'une autorisation pour

désaffecter des logements, annulé par le Tribunal fédéral sur la question du

contrôle de loyers selon la LDTR, et AC 95/146 du 10 août 1995, concernant

l'ordre de démolir des parties d'un bâtiment qui menaçaient ruine et dont

l'avant-toit s'était déjà effondré, et de consolider les autres parties du

bâtiment pouvant présenter des carences au plan statique).

L'art. 8 LDTR (RSV 6.2

A) a été introduit dans la loi du 4 mars 1985 mais ne figurait pas dans le

décret qui la précédait. L'exposé des motifs précise seulement qu'il a surtout

une fonction dissuasive (BGC février 1985 p. 1446) mais en réalité, il a été

longuement débattu. La question de savoir comment l'art. 8 LDTR doit

s'articuler avec l'art. 92 LATC a été évoquée aux débats (BGC précité p. 1804,

intervention Derron) mais n'a pas reçu de réponse. Selon un député, l'art. 8

LDTR sert à éviter qu'un propriétaire ne laisse son immeuble d'habitation se

dégrader pour contraindre l'autorité à lui délivrer l'autorisation de le

démolir (intervention Geyer, BGC février 1985 p. 1518). Il faut en effet mettre

l'art. 8 LDTR en relation avec l'art. 4 LDTR, qui fait de l'insalubrité ou de

l'insécurité de l'immeuble un motif d'en autoriser la démolition, et avec

l'art. 7 LDTR, qui prévoit que l'autorisation est au contraire refusée (ou accordée

sous conditions) si le mauvais état de l'immeuble est dû à un défaut

d'entretien intentionnel ou résultant d'une négligence grave.

L'application de

l'art. 8 de la loi du 4 mars 1985 citée ci-dessus présuppose, au vu du texte de

cette disposition, que les travaux à exécuter soient nécessaires pour empêcher

que l'utilisation de l'immeuble risque de devenir impossible. En l'espèce,

quelque captieux que puisse paraître l'usage que fait le conseil des recourants

de la lettre du 6 janvier 1997 du conseil de la commune, on ne saurait affirmer

que l'usage de l'immeuble risque de devenir impossible si les travaux litigieux

ne sont pas exécutés. On ne se trouve pas en présence d'immeubles qui

menaceraient de s'effondrer ou dont les structures porteuses seraient rongées

par le ruissellement, la pourriture ou le gel par exemple. Il faut toutefois

réserver la question du contrôle des étais dans l'atelier de l'avenue du

Collège no 8 et celle de la cheminée du no 10. Toutefois, les travaux y

relatifs tombent aussi dans le champ d'application de l'art. 92 LATC et

l'application de cette disposition, comme on le verra ci-dessous, ne change

rien à la question de savoir si ces travaux-là doivent être mis à la charge du

propriétaire. On peut donc se contenter d'examiner le litige sous le seul angle

de l'art. 92 LATC.

3.

L'art. 92 LATC vise

tout ouvrage menaçant ruine ou présentant un danger. La commune admet

expressément dans sa réponse que les immeubles litigieux sont sains et ne

menacent pas ruine. Il n'est en revanche pas contesté que les installations

litigieuses ne sont pas conformes aux règles de l'art et on s'abstiendra donc

de le vérifier. On présumera aussi, parce que rien n'indique le contraire et

que ce n'est pas contesté, que ce caractère non conforme entraîne un danger au

moins potentiel, si ce n'est immédiat. Cette présomption est en tout cas

conforme à la réalité pour ce qui concerne le chauffe-eau de l'appartement

Hunziker d'après les constatations non contestées de la Commission de

salubrité. Il y a donc bien lieu d'appliquer à tous les travaux litigieux

l'art. 92 LATC.

4.

L'art. 92 LATC permet

d'exiger la consolidation, le cas échéant la démolition, de tout ouvrage

menaçant ruine ou présentant un danger pour le public ou les habitants. On peut

se demander si des chauffe-eau ou des fourneaux à bois peuvent être considérés

comme des ouvrages. Ce n'est toutefois pas contesté non plus.

5.

Le litige porte

exclusivement sur la question de savoir qui doit être le destinataire de la

décision.

a) L'art. 92 al. 2 2ème phrase

LATC prévoit que les mesures prescrites doivent être communiquées non seulement

au propriétaire, mais aussi au locataire ou à l'occupant. Il exige que la

municipalité désigne la personne à qui incombe les mesures prescrites. C'est

donc à tort que la municipalité n'a pas cherché à déterminer à qui incombait la

remise en état des installations non conformes. On observe d'ailleurs que

d'après le procès-verbal de visite, la commune avait demandé communication de

la liste des travaux effectués par les locataires, mais cette pièce ne figure

pas au dossier. Le fait que l'art. 92 al. 3 LATC ne mentionne que le

propriétaire (seul visé par définition par l'hypothèque légale de l'art. 132

LATC) en relation avec les frais de l'exécution par substitution n'y change rien.

La question, évoquée par la commune, de savoir si les installations litigieuses

sont des parties intégrantes (dont le propriétaire répondrait seul selon elle)

de l'immeuble au sens de l'art. 642 CC n'est pas non plus déterminante pour en

imposer la remise en état au propriétaire. En effet, cela reviendrait à

renoncer à déterminer le destinataire de la décision car on ne voit guère quels

seraient les ouvrages visés par l'art. 92 qui ne seraient pas des parties

intégrantes. Ce n'est donc pas ce critère-là qui est déterminant pour désigner

le destinataire de l'ordre de remise en état.

b) Lorsqu'il s'agit

d'ordonner la remise en état d'installations présentant un danger potentiel,

dans le cadre de l'art. 92 al. 2 LATC (et en l'absence d'urgence au sens de l'art.

92.

al. 3 LATC), il n'appartient pas non plus à l'autorité de déterminer si le

rapport de droit entre le propriétaire et les usagers des locaux permettrait à

l'un d'exiger de l'autre l'exécution des travaux litigieux. L'autorité doit au

contraire s'en remettre à la situation de fait et imposer la remise en état des

installations non conformes à celui qui les a installées. A ce point de vue,

l'autorité peut certes présumer, en l'absence d'éléments contraires, que la

responsabilité de la structure de l'immeuble incombe au propriétaire, du moins

dans le cadre de locaux loués.

c) En l'espèce, la

décision attaquée n'a pas examiné la question de savoir à qui les travaux

incombaient. Il y a lieu de le déterminer sur la base du dossier, dans la

mesure du possible.

De ce point de vue,

c'est incontestablement à juste titre que la décision attaquée a exigé du

propriétaire, et non des locataires, l'exécution des travaux consistant, à la

rue du Collège 10, à consolider la souche extérieure de la cheminée et à poser

une barre à neige. Rien n'indique en effet que cet élément de construction

échappe à la présomption selon laquelle la structure de l'immeuble relève de la

responsabilité du propriétaire. De même, il ne peut incomber qu'au propriétaire

de contrôler la stabilité des étais de l'atelier du no 8, dans la mesure où il

s'agit de la structure porteuse de l'immeuble et qu'aucun élément ne permet de

penser que les locataires l'auraient altérée, puisqu'il semble au contraire

qu'ils se sont chargés de l'étayer.

En revanche, force est

de constater, compte tenu de la nature de la plupart des autres installations

qui doivent être remises en ordre, ainsi que des déclarations des parties

elles-mêmes, que les autres aménagements litigieux sont le fait des locataires.

Tel est le cas des dispositifs de chauffage et d'eau chaude évoqués dans les

correspondances des parties. C'est donc aux locataires que doit incomber la

mise en place de plaques d'isolation et autres éléments analogues, notamment,

ainsi que la remise en ordre ou la suppression du chauffe eau désigné comme

présentant un danger par la commission de salubrité. En revanche, la situation

est moins claire pour ce qui concerne les installations électriques des deux

ateliers désignés dans la décision attaquée. En effet, le procès-verbal de la

commission de salubrité ne décrit pas la nature des modifications nécessaires

et rien n'indique par ailleurs si ces installations ont été posées, modifiées

ou adaptées à leurs besoins par les locataires ou si leur non-conformité aux normes

applicables tient à un état de vétusté auquel les locataires seraient

étrangers. Comme il ne s'agit pas d'installations que la commission de

salubrité aurait qualifié d'immédiatement dangereuses (on rappelle à cet égard

que la décision attaquée n'a été rendue que plus de deux mois après le

constat), il y lieu d'annuler la décision attaquée sur ce point et de renvoyer

le dossier à l'autorité intimée pour nouvelle décision.

6.

Vu ce qui précède, le

recours est partiellement admis, ce qui justifie qu'un émolument partiel soit

perçu auprès de l'hoirie recourante, alors que la municipalité doit en revanche

des dépens, réduits toutefois, à l'hoirie recourante assistée d'un mandataire

rémunéré. L'arrêt sera rendu sans frais à l'égard des locataires parties à la

procédure.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

partiellement admis.

II. La décision

attaquée est:

a) maintenue

en ce qui concerne les travaux consistant, à la rue du Collège no 10, à

consolider la souche extérieure de la cheminée et à poser une barre à neige,

ainsi qu'à contrôler la stabilité des étais de l'atelier du no 8,

b) annulée

pour ce qui concerne les installations électriques des deux ateliers désignés

dans la décision, le dossier étant renvoyé à l'autorité pour complément

d'instruction et nouvelle décision,

c) réformée en

ce sens que pour le surplus, les travaux exigés par la décision attaquée

incombent aux locataires respectifs des locaux.

III. Un émolument

de 500 (cinq cents) francs est mis à la charge de l'hoirie recourante.

IV. La Commune de

Vevey versera la somme de 500 (cinq cents) francs à l'hoirie recourante, à

titre de dépens.

fo/Lausanne, le 24 mars 1997

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.