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Décision

AC.1998.0115

TA - AC.1998.0115 - 1998-10-12 - HAARI Werner et SCHNEITER Emile c/Municipalité de Montreux

12 octobre 1998Français14 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. La société Charles

Payot SA est propriétaire à Clarens, Commune de Montreux, d'un immeuble

immatriculé au registre foncier sous no 957. Il s'agit d'une parcelle de forme

rectangulaire, d'une surface totale de 1'338 m², occupée par deux vieux

bâtiments (nos d'assurance incendie 3507 et 3881), et bordée au nord par

l'avenue Mayor-Vautier, à l'ouest par l'avenue Rousseau, à l'est par la rue du

Gramont et au sud par un chemin piétonnier appartenant au domaine public

communal. Selon le plan d'affectation communal et le règlement y afférent

(ci-après RPA) cette parcelle est en zone urbaine de l'ordre non contigu. Elle

est en outre soumise à des alignements fixés par un plan d'alignement des

constructions approuvé en 1928 par le Conseil d'Etat.

B. Du 31 octobre au 20

novembre 1997 a été mis à l'enquête un projet de construction prévoyant la

démolition des bâtiments existants et l'édification d'un immeuble d'habitation

avec surface commerciale et garage souterrain. Ce projet a suscité plusieurs

oppositions dont celle des recourants Schneiter et Haari (déposée après

l'échéance du délai d'enquête). La Centrale des autorisations du Département

des travaux publics, de l'aménagement et des transports (actuellement Département

des infrastructures) a établi un rapport de synthèse, daté du 5 novembre 1997,

dont il résulte que les autorisations spéciales nécessaires en application des

art. 113, 120 et 121 LATC ont été délivrées, avec des conditions en ce qui

concerne le Service des eaux et de la protection de l'environnement

(actuellement Service des eaux, sols et assainissement) et une observation

relative à la restriction au droit de bâtir découlant du plan d'affectation

approuvé par le Conseil d'Etat le 2 novembre 1928. Le projet a également fait

l'objet d'une observation du Service communal de l'urbanisme, relative d'une

part aux questions posées par l'évacuation des ordures ménagères, et d'autre

part à la protection de sept arbres situés sur le domaine public. Le 2 avril

1998, la municipalité a avisé l'architecte de la société constructrice que le

permis de construire serait délivré avec des réserves. Elle a admis que

certains plans soient modifiés sans enquête publique et fixé le paiement d'une

taxe compensatoire de 95'000 fr. pour le non-aménagement de 19 places de parc.

Le 11 mai 1998, l'architecte a remis ses nouveaux plans, soit un plan de

situation établi par un géomètre, une coupe transversale, un plan du parking,

un plan du rez-de-chaussée, un plan des étages, un plan de l'attique deux et un

plan de l'attique un.

C. Le projet litigieux

prévoit la construction d'un bâtiment de sept niveaux, comprenant 37 logements,

une surface commerciale et un parking souterrain de 40 places. Selon les plans

modifiés, le rez-de-chaussée, affecté à l'usage commercial, a une hauteur de

4,55 m, les quatre étages suivants ayant chacun une hauteur de 2,70 m et une

surface de 779,6 m². Le sixième niveau a une hauteur identique, mais sa surface

est réduite (648,3 m²) les murs nord et sud étant en retrait de la façade

principale. Il est surmonté par un septième niveau, d'une surface de 600,9 m².

La dalle du septième niveau atteint une hauteur de 18,05 m (calculée depuis le

niveau moyen d'altitude aux angles du bâtiment, soit depuis la cote 393.6 m).

D. Par lettre du 17 juin

1998, la municipalité a avisé les recourants d'une part que leur opposition,

tardive, n'était pas recevable, et d'autre part qu'elle avait décidé de

délivrer le permis de construire moyennant la production de nouveaux plans

rectifiant certains éléments (définition de la hauteur de la corniche,

implantation du garage souterrain, distance du bâtiment principal par rapport à

l'axe du passage piétons; suppression des parties habitables en anticipation

sur le domaine public). La municipalité a précisé que les modifications

requises, conduisant à des réductions du projet, étaient dispensées d'une

enquête publique complémentaire.

C'est contre cette

décision qu'est dirigé le présent recours, déposé par acte du 30 juin 1998. La

municipalité et la société constructrice se sont déterminées, respectivement

les 30 et 31 juillet 1998. Les arguments des parties seront repris ci-après

pour autant que de besoin.

Le tribunal a en outre

procédé à une visite des lieux en présence des parties et de leur conseil le 3

septembre 1998.

Considérants

1.

Déposé en temps utile

et selon les formes légales par des propriétaires d'immeubles sis dans le

voisinage immédiat de la construction projetée, le recours est recevable à la

forme, le fait que l'opposition des recourants soit intervenue après l'échéance

du délai d'enquête ne jouant pas de rôle à cet égard (v. Droit vaudois de la

construction, 2e éd., remarque 1.1 lit. c ad art. 37 LJPA). Le Tribunal

administratif entrera donc en matière.

2.

Ces derniers font tout

d'abord valoir un motif d'ordre formel, soit l'absence de mise à l'enquête des

modifications apportées aux plans au printemps 1998. Ils contestent qu'il

s'agisse de modifications de minime importance au sens de l'art. 111 LATC et

indiquent que l'absence d'une nouvelle enquête publique nécessaire doit

conduire à l'annulation de la décision attaquée. La municipalité intimée et la

société constructrice font valoir à cet égard que les modifications vont toutes

dans le sens d'une diminution des dimensions du projet, conformément aux

souhaits des opposants s'étant manifestés durant l'enquête, et que de toute

manière les recourants ont pu prendre connaissance des plans modifiés. Le

Tribunal administratif peut toutefois se dispenser d'examiner ce grief dans la

mesure où, le projet n'étant de toute manière pas réglementaire, l'autorisation

attaquée doit être annulée pour des motifs de fond.

3.

L'argument principal

sur lequel est fondée l'opposition des recourants tient au non-respect de la

hauteur maximum de 19 m (art. 8 RPA), au fait que le projet prévoit deux

attiques superposées (ce qui serait contraire à l'art. 72 RPA), enfin à la

surface des attiques, qui ne respecterait pas la règle des 3/5e de la surface

de l'étage inférieur (art. 72bis RPA).

3.1

Les parties s'accordent

sur la hauteur maximale autorisée pour le bâtiment prévu, qui est de 19 m. Il

n'est pas davantage contesté que cette hauteur doit être calculée depuis le

niveau moyen du terrain naturel, soit in casu depuis la cote 393.6 m. Elles

divergent en revanche d'avis sur le point de savoir où doit être située la

corniche, que les recourants placent au sommet de la façade du deuxième

attique, alors que la constructrice, suivie par la commune intimée, se fonde

sur le niveau de la dernière dalle. Dans le premier cas, la façade a une

hauteur de 22,2 m, alors que dans le second cas, la hauteur correspond

exactement au maximum autorisé de 19 m (selon le plan complémentaire établi au

printemps 1998).

Conformément à l'art.

66.

al. 3 RPA, lorsque le dernier étage est en attique, c'est-à-dire qu'il est

aménagé en retrait des murs de façade, la corniche correspond à l'altitude du

décrochement mesurée sur l'acrotère ou, cas échéant sur le parapet. Appliquée

strictement au projet litigieux, cette règle conduit à admettre que l'altitude

maximum doit être mesurée à la dalle du premier attique, éventuellement au

parapet de ce niveau (c'est du reste ce que prévoyaient les plans mis à

l'enquête en automne 1997). Ce point est incontestablement situé en dessous de

la limite maximum de 19 m, le tribunal ne pouvant suivre l'opinion des

recourants, qui placent la corniche tout au sommet de la façade, en opposition

directe avec le texte de la disposition réglementaire applicable. Cela ne

suffit toutefois pas à conclure à la réglementarité du projet parce que, comme

le relève à juste titre les recourants, les deux niveaux supérieurs du bâtiment

projeté ne sont pas conformes aux art. 72 et 72bis RPA.

3.2

L'art. 72 RPA autorise

l'aménagement de locaux habitables dans les combles sur un seul étage, en

admettant le cas échéant un demi niveau mais sans qu'il résulte un étage

supplémentaire utilisable à des fins d'habitation. L'aménagement d'un surcomble

est possible, à certaines conditions, mais seulement pour les bâtiments

existants (al. 3). L'étage de combles est défini comme celui qui est compris

dans la toiture du bâtiment, l'embouchature maximum autorisée étant de un

mètre.

En l'espèce, les

concepteurs du projet ont choisi de réaliser les deux derniers niveaux sous forme

d'attique, puisque le décrochement des façades correspond à la dalle du sixième

niveau. Or l'art. 72bis RPA n'admet la création d'une attique qu'en lieu et

place de combles, ce qui signifie que les locaux habitables créés sous cette

forme ne peuvent avoir qu'un seul niveau. La société constructrice fait certes

valoir qu'en réalité seul le dernier niveau doit être considéré comme attique,

le niveau six étant en fait un étage "ordinaire" dont la

surface a été diminuée. Cette interprétation des plans se heurte tant à leur

intitulé (attique 1 et attique 2) qu'à leur conception même. Les sixième et

septième niveaux du bâtiment litigieux comprennent en effet des logements

aménagés sur deux étages avec liaison interne, de sorte qu'on a une situation

qui correspond assez exactement à celle qu'autorise exceptionnellement l'art.

72.

al. 3 RPA (combles plus surcombles formant une seule unité d'utilisation)

mais seulement pour les bâtiments existants. S'agissant d'un bâtiment nouveau,

une telle conception est exclue par le règlement.

3.3

A cela s'ajoute que,

même si on suivait l'opinion de la société constructrice selon laquelle le

sixième niveau est un étage ordinaire de surface réduite, seul le septième

devant être considéré comme une attique réalisée en lieu et place de combles,

le projet ne serait pas conforme à la règle de l'art. 72bis al. 1, 2ème phrase

RPA, qui limite la surface de l'étage de combles à 3/5e de la surface de

l'étage intérieur. Selon les plans, la surface au plancher du sixième niveau

est d'environ 650 m², ce qui signifie que la surface du 2ème étage en attique

est largement excessive (600 m² au lieu d'un maximum de 390 m²). Le tribunal ne

peut à cet égard pas suivre le calcul de la constructrice, qui établit la

proportion exigée par le règlement en fonction de la moyenne des surfaces des

étages un à quatre et en prenant en compte globalement les surfaces des deux

étages d'attique. Cette manière de faire ne correspond pas à la règle imposée

par l'art. 72bis, qui est claire. Même si le 6e niveau a une surface réduite

par rapport aux niveaux 1 à 5, c'est cette surface qui est déterminante pour le

calcul de la surface de l'attique.

Il résulte de ce qui

précède que le bâtiment projeté n'est pas conforme au règlement en raison de la

conception de ces deux niveaux supérieurs, le permis de construire délivré

devant dès lors être annulé pour cette raison déjà. Le Tribunal administratif

pourrait dans ces conditions se dispenser d'examiner les autres moyens, mais il

le fera malgré tout de manière sommaire, étant rappelé que les considérants

émis à ce sujet n'ont pas force de chose jugée et ne sauraient lier une section

du Tribunal administratif examinant, par hypothèse, ultérieurement un projet

remanié.

4.

Les recourants font

valoir une violation des règles fixant les limites des constructions résultant

tant du plan du 2 novembre 1928 que de l'art. 36 LR. En réalité, le bâtiment

projeté n'empiète pas sur ces limites. Seul le garage souterrain réalise un tel

empiétement, ce qui n'est pas contraire au plan de 1928, dans la mesure où

celui-ci ne réglemente pas les constructions souterraines. En revanche, et dans

la mesure où la municipalité indique avoir fait usage de la faculté que lui

reconnaît l'art. 37 LR de délivrer des autorisations en dérogation aux limites prévues,

la légalité de l'autorisation accordée est extrêmement douteuse: d'une part,

les deux rampes d'accès au garage sont prévues à l'intérieur de l'alignement,

et il est difficile de les considérer comme des "dépendances de peu

d'importance"; d'autre part, l'art. 37 impose le respect d'une

distance de 3 m au moins du bord de la chaussée, règle qui n'est pas observée

par le projet litigieux. Le fait que la voie communale longeant la propriété de

la constructrice au sud de la parcelle ne soit qu'un chemin piétonnier, dont la

transformation ultérieure en voie de circulation plus importante apparaît très

peu vraisemblable (selon les déclarations faites à l'audience par le

représentant de la municipalité), n'y change rien. Enfin le règlement

d'application de la loi sur les routes, du 19 janvier 1994, auquel l'art. 37

al. 3 LR renvoie expressément, prévoit le respect d'une distance de 5 m. Or,

l'art. 65bis RPA, qui admet l'implantation en limite de parcelle, réserve

expressément la législature routière.

5.

Les autres griefs

formulés par les recourants ne sont en revanche pas fondés. S'agissant du

nombre des places de stationnement, la municipalité n'a certes pas abusé du

très large pouvoir d'appréciation que lui reconnaît l'art. 89 RPA en se bornant

à exiger une place de stationnement par logement prévu et en imposant une taxe

compensatoire correspondant à 19 places manquantes, ni en renonçant à exiger la

création de places de parc pour les usages commerciaux, l'objectif étant, selon

la municipalité, de limiter dans le quartier la circulation et les nuisances

que pourrait générer un parking commercial d'une capacité excessive.

L'insuffisance

alléguée de l'isolation phonique entre appartements est une pure affirmation :

cette question dépend de manière essentielle des matériaux utilisés, que l'on

ne connaît pas en l'état du projet et de toute manière cela ne met pas en cause

les intérêts propres des recourants qui ne sont pas des utilisateurs futurs du

bâtiment.

Quant à l'argument

tiré de la violation de la clause d'esthétique (art. 86 LATC), la vision des

lieux à laquelle le Tribunal administratif a procédé démontre à l'évidence que

le bâtiment projeté, tout à fait comparable aux bâtiments réalisés dans le

voisinage immédiat, y compris par les recourants, ne portera aucunement

atteinte à l'aspect du quartier. La référence à une éventuelle perte

d'ensoleillement pour les immeubles voisins est dépourvue de toute pertinence

parce que, de même qu'il n'existe aucun droit à la vue, selon la jurisprudence

constante du Tribunal administratif (AC 96/226, du 11.11.96; AC 96/087 du

07.04

; AC 97/198 du 07.05.98), aucun propriétaire ne peut prétendre à un "droit

au soleil". Pour le surplus, les critères retenus par l'art. 86 LATC

concernent l'aspect architectural et l'intégration à l'environnement, d'une

part, ainsi que la protection qu'il convient d'accorder à un site, une

localité, un quartier ou une rue, ou encore un édifice de valeur historique,

artistique ou culturel. De telles circonstances n'existent pas dans le quartier

de Clarens où doit s'édifier la construction litigieuse.

6.

Le recours doit dans

ces conditions être admis. L'émolument judiciaire doit être mis à la charge de

la société constructrice, qui versera en outre des dépens aux recourants, qui

ont procédé avec l'aide d'un conseil (art. 55 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

admis.

II. La décision de

la Municipalité de Montreux du 17 juin 1998 autorisant la construction d'un

bâtiment locatif après démolition d'ouvrages existants sur la parcelle

appartenant à Charles Payot SA est annulée.

III. L'émolument

judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de

Charles Payot SA.

IV. Charles Payot

SA versera à Werner Haari et Emile Schneiter, solidairement, une indemnité de

2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.

ft/mp/Lausanne, le 12 octobre 1998

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint