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Décision

AC.1998.0136

TA - AC.1998.0136 - 2001-04-27 - DE RHAM Antoine et LIECHTI Martin c/Buchillon

27 avril 2001Français20 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. La Commune de Buchillon

(ci-après: la commune) est propriétaire de la parcelle no 395 sur son

territoire sise à l'angle de la route des Deux-Communes et de la rue des

Petits-Champs. Martin Liechti est propriétaire de la parcelle no 9 du cadastre,

contiguë à l'est de la parcelle no 395. Antoine de Rham est propriétaire de la

parcelle no 7 du cadastre, qui jouxte les parcelles nos 395 et 9 au sud.

Nicolas Buchler est propriétaire des parcelles nos 3 et 5; ces deux parcelles

sont voisines de la parcelle no 2, qui est propriété de la commune. Selon le

procès-verbal de la séance du Conseil communal de Buchillon du 4 mars 1997, la

commune est entrée en contact avec Nicolas Buchler, afin d'échanger les

parcelles nos 3 et 5 contre la parcelle no 395; Nicolas Buchler devait en outre

renoncer à son droit d'emption sur la parcelle no 4 pour que la commune puisse

acquérir cette dernière.

Max Zimmermann,

propriétaire de la parcelle no 4, et Nicolas Buchler, avaient signés le 19

janvier 1989 un acte d'emption portant sur la parcelle no 4; par acte notarié

du 26 novembre 1993, ils ont reconduit le pacte d'emption jusqu'au 30 juin

2000. Par ailleurs, dans une lettre adressée à Nicolas Buchler, Ferenc Magoni

avait confirmé son accord pour revendre la parcelle no 4 à la commune si

l'échange de terrains qu'il préparait avec celle-ci se réalisait. Le prix de

vente de la parcelle serait dans ce cas de 250 fr. le m². En contrepartie, soit

si l'échange n'avait pas lieu, il se réservait la possibilité de garder cette

parcelle pour mettre à l'enquête un plan de quartier et exiger de Nicolas

Buchler qu'il lui vende le solde du terrain en sa possession dans ce périmètre,

soit les parcelles nos 3 et 5.

B. Nicolas Buchler a déposé

auprès de la Municipalité de Buchillon (ci-après: la municipalité) une demande

de permis de construire trois villas jumelées sur la parcelle no 395. L'enquête

publique concernant ce projet a eu lieu du 8 au 28 mai 1998 et elle a suscité

quatre oppositions, dont celles de Antoine de Rham et de Martin Liechti. Les

opposants faisaient valoir que le projet de construction était non

réglementaire, notamment que le coefficient d'utilisation du sol (CUS) était

dépassé et que le projet ne respectait ni le style du village ni les distances

aux limites.

C. Par décision du 21

juillet 1998, la municipalité a levé les oppositions formulées lors de

l'enquête publique et elle a délivré le permis de construire tout en précisant

que ce dernier deviendrait caduc si l'échange de parcelles envisagé (nos 3 et 5

contre no 395) ne pouvait pas se réaliser; si l'échange se concrétisait, le

permis serait transféré à Nicolas Buchler. Par décisions datées également du 21

juillet 1998, la municipalité a notifié à chacun des opposants la décision

levant leurs oppositions.

Sur l'opposition de

Martin Liechti, la municipalité a expliqué que le dépassement de 0,1 m² était

admissible. Sur la critique concernant les combles, la municipalité a considéré

qu'il s'agissait d'un procès d'intention et qu'il était clair que ces combles

ne seraient pas habitables en l'état de la réglementation communale.

Concernant

l'opposition de Antoine de Rham, la municipalité a fait valoir que les volumes

étaient respectés, de même que le CUS. En outre, le style du bâtiment n'était

pas étranger à celui d'autres constructions voisines. L'aménagement des places

de parc ne générerait pas un trafic excessif. En outre, la seule dérogation au

périmètre et à la limite des constructions était constituée par la terrasse

servant de couvert à voiture, qui ne comptait pas dans le calcul de la surface

de plancher. Quant au rehaussement du logement central, il n'était pas

contraire à la réglementation communale, d'autant plus que le terrain fini sera

en continuité avec les parcelles voisines. Enfin, le système prévu pour les

places de parc était conforme à la réglementation.

D. Antoine de Rham a

recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif par acte du 7

août 1998, par l'intermédiaire de Me Yves Burnand. Il a invoqué la violation

des art. 4 et 58 de la Constitution fédérale et l'art. 6 § 1 CEDH; selon lui,

la municipalité aurait dû se récuser d'office car la demande de permis de

construire concernait un terrain dont elle était encore propriétaire. Il a

également invoqué la violation de l'art. 11 du règlement communal qui proscrit

des combles habitables pour les immeubles de plus de deux étages, la violation

de l'art. 13 du règlement communal sur le volume et le style du bâtiment, la

violation de l'art. 2 1ère phrase du règlement du PPA concernant les périmètres

d'implantation, la violation de l'art. 2 2ème phrase du règlement du PPA sur le

CUS, la violation de l'art. 3 du règlement du PPA pour ce qui concerne le

parking souterrain et la violation de l'art. 4 du règlement du PPA concernant

les toitures. Il a conclu à l'admission du recours et à la réforme de la

décision attaquée en ce sens que le permis de construire sollicité par Nicolas

Buchler est refusé.

Martin Liechti a

également recouru contre la décision de la municipalité du 21 juillet 1998

auprès du Tribunal administratif par acte du 7 août 1998, par l'intermédiaire

de Me Denis Bettems. Il a invoqué le principe selon lequel nul ne peut être

juge de sa propre cause; il a estimé que la commune n'avait pas le recul

nécessaire, en sa qualité de propriétaire de la parcelle en cause, pour prendre

une décision sur le permis de construire. Il a également fait valoir que les

règles sur le périmètre d'implantation n'étaient pas respectées, que les places

de parc étaient contraires au PPA, que le mode de construction ne respectait

pas le PPA concernant les toitures, que le CUS n'était pas respecté et que le

bâtiment projeté n'était pas intégré à l'ensemble des constructions. Il a

conclu à l'admission de son recours et à l'annulation de la décision attaquée.

E. Par courrier du 12

octobre 1998 adressé au Tribunal administratif par l'intermédiaire de Me Pierre

Mathyer, la municipalité a informé le tribunal que l'échange de parcelles (nos

3 et 4 contre no 395) mentionné comme condition dans le permis de construire

n'était plus réalisable et qu'elle considérait en conséquence que le permis de

construire délivré le 21 juillet 1998 était caduc.

A la suite de ce

courrier, les recourants, par l'intermédiaire de leurs conseils respectifs, de

même que la municipalité, par l'intermédiaire de son conseil, ont considéré que

la procédure pendante devant le tribunal n'avait plus d'objet. Nicolas Buchler

a cependant sollicité la suspension de l'instruction de la cause par lettre du

20 novembre 1998, jusqu'à droit connu sur le différend l'opposant à la commune.

Le 25 novembre 1998, Antoine de Rham s'est opposé à la requête de suspension de

la cause. Il a considéré que la procédure devant le tribunal était devenue sans

objet. Martin Liechti s'est également opposé à la suspension de la procédure

par lettre reçue par le tribunal le 27 novembre 1998.

Nicolas Buchler a

déposé un mémoire-réponse le 30 novembre 1998 par l'intermédiaire de Me Benoît

Bovay. Il a fait valoir que la procédure de demande du permis de construire

suivie était régulière. Concernant le périmètre d'implantation du côté ouest,

la commune avait accepté une implantation qui dépassait le périmètre. Les

places de parc étaient situées dans le volume des bâtiments, conformément à

l'art. 3 du règlement du PPA le projet litigieux respectait la réglementation

concernant les toitures. Quant au dépassement de 0,1 m² du CUS, il s'agissait

d'un dépassement usuel. Concernant le niveau des combles, il n'était clairement

pas habitable. S'agissant de l'intégration du bâtiment, celle-ci était

réalisée. Il a conclu au rejet des recours formés respectivement par Martin

Liechti et Antoine de Rham.

Le 14 décembre 1998,

la municipalité a déposé un mémoire auprès du tribunal par l'intermédiaire de

son conseil. Il a précisé que M. Zimmermann avait vendu la parcelle no 4 à M.

Magoni, architecte de M. Buchler; or, ce dernier ne bénéficierait pas d'un

droit d'emption ou de préemption sur cette parcelle. La parcelle no 395 n'était

en outre pas promise-vendue à M. Buchler; l'échange envisagé n'avait pas pu

être réalisé et la commune avait ainsi considéré que le permis de construire

était caduc. Nicolas Buchler ne pouvait donc pas être considéré comme le

constructeur dans la procédure. Elle a par ailleurs contesté que la procédure

suivie avait été irrégulière. Sur les autres points soulevés par les

recourants, elle a conclu au rejet des arguments en considérant que le projet

était réglementaire. Elle a conclu principalement à la caducité du permis de

construire et subsidiairement au rejet des recours de Martin Liechti et

d'Antoine de Rham, le permis de construire sollicité étant déclaré définitif et

exécutoire.

F. Entre-temps, par acte

notarié du 22 juillet 1998, Max Zimmermann a vendu la parcelle no 4 à Ernst

Ferenc, architecte et auteur du projet litigieux. Puis, par acte notarié du 21

décembre 1998, Ernst Ferenc a concédé à Nicolas Buchler un droit d'emption sur

la parcelle no 4 avec une échéance au 21 décembre 2008.

Par lettre du 23

décembre 1998, Nicolas Buchler a informé le tribunal qu'il s'était fait céder

un droit d'emption sur la parcelle no 4, au prix de 250 fr. le m². Il était

ainsi toujours prêt à céder ce droit d'emption à la commune, avec l'échange de

terrains prévu. L'échange était donc toujours possible. Le 1er février 1999, la

municipalité a confirmé l'argumentation et les conclusions de son mémoire du 14

décembre 1998.

G. Le Tribunal

administratif a tenu audience sur place le 6 septembre 1999 en présence du

recourant Martin Liechti, assisté de Me Bettems, du recourant Antoine de Rham,

assisté de Me Burnand, du constructeur Nicolas Buchler, accompagné de

l'architecte Magoni, et assisté de Me Bovay, et, au nom de la municipalité, de

Andréa Arn, Luisanna Breitling, et Yvan Salzmann, municipaux, assistés de Me

Mathyer. Me Mathyer a précisé que la municipalité a retiré son accord pour la

réalisation d'une construction sur le fonds no 395. Selon Me Burnand, il y a

lieu d'examiner préjudiciellement la question de savoir si la lettre du conseil

de la municipalité du 12 octobre 1998 considérant que le permis de construire

est caduc a pour conséquence de rendre sans objet la procédure pendante devant

le tribunal. Me Bovay s'oppose à un arrêt sur la question préjudicielle. La

municipalité admet qu'il n'y a pas eu de décision formelle retirant le permis

de construire; elle estime que la situation est toutefois comparable à un

constructeur qui renonce à un permis de construire; la commune a simplement

retiré son accord au permis de construire. Selon Me Bovay, la municipalité ne

peut pas se dispenser de soumettre cette question au conseil communal. Me

Bettems précise le conseil communal n'a jamais pris de décision à ce sujet.

Selon Me Mathyer, une

décision du conseil communal pour retirer le permis de construire n'est pas

nécessaire dans la mesure où il n'y a pas eu de décision du conseil communal quant

à l'échange envisagé et quant au dépôt du projet à l'enquête publique. Nicolas

Buchler explique que la commune lui avait proposé le rachat du terrain à 250

fr. le m², mais il n'avait pas accepté; par la suite, M. Zimmermann a eu besoin

d'argent; c'est à ce moment-là que M. Buchler aurait dit que cela ne

l'intéressait plus et que M. Magoni a acheté le terrain pour un prix se situant

entre 200 à 250 fr. le m²; il ne s'attendait pas à ce que la municipalité

change sa position en quelques jours.

Me Bettems considère

que la municipalité est le constructeur dans cette affaire et que dans la

mesure où celle-ci renonce au permis de construire, ce dernier est caduc. Me

Burnand estime que Nicolas Buchler n'est pas partie à la procédure et qu'il n'a

aucun droit dans la mesure où l'auteur de la demande du permis de construire

est la commune et que cette dernière a de plus retiré son consentement à

l'échange de parcelles. Selon la municipalité, il y a une rupture de confiance

entre elle et Nicolas Buchler qui avait vendu la parcelle à un tiers sans

l'informer.

Considérants

1.

Déposés dans les formes

et délais prescrits par l'art. 31 de la loi du 18 décembre 1989 sur

la juridiction et la procédure administratives (LJPA), les recours sont

recevables à la forme; il y a donc lieu d'entrer en matière sur le fond.

2.

La municipalité

soutient dans son mémoire-réponse que le permis de construire qu'elle a délivré

serait caduc en raison du fait que le constructeur Nicolas Buchler n'était plus

en mesure d'exécuter la condition fixée dans le permis de construire relative à

l'échange de terrains.

a) L'article 6 de la

loi sur l'aménagement du territoire et des constructions du 4 décembre 1985

(LATC) précise que les restrictions au droit de bâtir résultant de la loi, des règlements

et des plans constituent des limitations du droit de propriété de caractère de

droit public et que les particuliers ne peuvent y déroger conventionnellement.

Selon l'art. 104 LATC, la municipalité doit s'assurer, avant de délivrer un

permis de construire, que le projet est conforme aux dispositions légales et

réglementaires et aux plans d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration;

de telles règles sont impératives et leur application doit être imposées.

L'autorité chargée de délivrer le permis de construire devra appliquer les

règles relevant du droit public des constructions. Mais elle ne peut refuser

l'autorisation en invoquant des normes de droit privé relatif aux conflits de

voisinage (prononcé de l'ancienne Commission de recours en matière de

construction, CCRC N°4153, du 28 septembre 1982). Il en va de même pour les

conditions ou les charges assorties au permis de construire, qui doivent

présenter un rapport de connexité relativement étroit avec le projet: les

clauses accessoires ne peuvent pas être étrangères aux dispositions visées par

la procédure de permis de construire et au but d'intérêt public du droit de la

police des constructions (arrêt TA AC 97/0141 du

30.

décembre 1997, Benoît Bovay,

Le permis de construire en droit vaudois, 1988, p.175 ss., p.182 ss.).

b) En l'espèce, la

municipalité a subordonné la validité du permis de construire à la condition

que l'échange des parcelles 3 et 5 du constructeur ainsi que de la parcelle 4,

propriété de M. Zimmermann à l'époque, puisse se réaliser; dans cette

hypothèse, le permis de construire, formellement délivré à la commune, serait

cédé à Nicolas Buchler. Une telle condition s'écarte cependant des règles de

droit public. La municipalité ne peut prescrire des clauses accessoires dans un

permis de construire qui relèvent d'une convention de droit privé concernant un

échange de parcelles. L'autorité communale doit examiner le projet

exclusivement à la lumière du droit public. La municipalité ne bénéficie en

effet pas des compétences légales lui permettant de subordonner la validité

d'un permis de construire à un échange de terrain entre un particulier et la

commune. Par ailleurs, s'il est vrai que le permis de construire a été

formellement délivré à la Commune de Buchillon, il n'en demeure pas moins que

Nicolas Buchler apparaît clairement comme le maître de l'ouvrage dans le

formulaire de la demande de permis de construire; il a lui-même engagé les

frais pour l'établissement des plans du projet de construction et il se pose

donc la question de savoir s'il ne devait pas être considéré directement comme

le titulaire du permis de construire.

c) Il résulte des

explications qui précèdent que le permis de construire ne peut devenir caduque

par le seul fait qu'une condition accessoire qui ne relève pas du droit public

de la police des constructions n'a pas été exécutée par le constructeur.

3.

Il convient cependant

d'examiner la portée de refus de la commune d'autoriser les travaux sur le bien

fonds dont elle est restée propriétaire par rapport aux dispositions de l'art.

108.

LATC.

a) L'art. 108 al. 1

LATC prévoit que la demande de permis doit être signée par le propriétaire du

fonds, lorsqu'il s'agit de travaux à effectuer sur le fonds d'autrui. A défaut,

la municipalité ne peut délivrer le permis de construire. Cette exigence peut

se comprendre en relation avec les articles 671 et ss CC; elle est une des

conséquences du principe civil de l'accession qui veut que le droit du

propriétaire s'étende à tout ce qui est incorporé au sol, dont les

constructions (art. 667 al. 2 CC; v. Robert Haab/August Simonius/Werner

Scherrer/Dieter Zobl, in Commentaire zurichois, IV, 1, no 18 ad art. 667 CC;

Paul-Henri Steinauer, Droits réels II, 2ème édition, Berne 1994, no 1622). La

signature des plans par le propriétaire du fonds déploie donc des effets

concrets sur le plan du droit public; l'ancienne Commission cantonale de

recours en matière de construction a en effet rappelé que cette exigence

n'était pas une prescription de pure forme (prononcé 6802 du 18 février 1991, T.

S.A. c/Lausanne, rés. in RDAF 1992, 220). Elle permet à la municipalité de

vérifier que celui qui entreprend une construction a obtenu l'accord de celui

qui a la maîtrise juridique du bien-fonds et que ce dernier consent aux travaux

et à tous les effets de droit public qui en découlent le cas échéant (révision

de l'estimation fiscale, taxe de raccordement, diminution des possibilités

d'utilisation de l'immeuble). Indirectement, cette règle a aussi pour effet de

prévenir des conflits ultérieurs de droit privé lorsqu'ils interviennent une

fois les travaux achevés (voir RVJ 1999 p. 203 et ss). Il est cependant admis

que l'absence de signature du propriétaire sur les plans mis à l'enquête

publique et le formulaire de la demande de permis de construire peut être réparée

en principe par la signature subséquente, notamment dans le cadre de la

procédure de recours (RDAF 1972 p. 281, RDAF 1993 p. 127, voir aussi AC 93/0010

du 20 janvier 1994), ou même par la production d'une procuration du

propriétaire en faveur de l'auteur des plans (arrêt TA AC 00/051 du 10 avril

2001).

b) En l'espèce, la

commune de Buchillon, agissant pas sa municipalité dans les formes prévues par

l'art. 67 de la loi sur les communes du 28 février 1956 (LC), a bien signé le

formulaire de la demande de permis de construire ainsi que les plans du projet

de construction en sa qualité de propriétaire de la parcelle 395. La signature

des plans et de la demande de permis de construire par le propriétaire du

terrain permet ainsi de présumer son accord à la réalisation des travaux. Mais

en l'espèce, la municipalité, qui représente la commune propriétaire, a retiré

son accord à l'exécution des travaux sur le fonds communal de telle sorte que

le constructeur ne pourra de toute manière pas exécuter les travaux autorisés

par le permis de construire. Si la jurisprudence admet que le défaut de

signature des plans peut être réparé pendant la procédure de recours par le

propriétaire ou par la production d'une procuration, il faut aussi considérer

que le propriétaire peut encore retirer son accord à la réalisation des travaux

pendant la procédure de recours. Dans ce cas, sa signature sur les plans de la

demande de permis de construire ne déploie plus les effets juridiques prévus

par l'art. 108 al. 1 LATC car elle ne permet plus de présumer son accord à la

réalisation des travaux; ainsi, la condition matérielle de l'accord du

propriétaire, qui résulte de l'exigence formelle de la signature des plans

prévue à l'art. 108 al. 1 LATC, n'est plus remplie. Or, il résulte clairement

du dossier de procédure que la municipalité a retiré son accord à la

réalisation des travaux de sorte que le permis de construire doit être annulé

pour ce motif

c) Le conseil du

constructeur a encore prétendu lors de l'audience du 6 septembre 1999 que le

retrait de l'accord de la commune devait être ratifié par le conseil communal.

Cependant, si l'acquisition ou l'échange d'immeubles ainsi que la réalisation

de constructions nouvelles entrent dans les attributions du conseil de la

commune au sens de l'art. 4 chiffres 6 et 12 LC, la signature des plans d'une

demande d'autorisation de construire apparaît plutôt comme un acte préparatoire

de gestion, qui relève des compétences municipales en vertu de l'art. 44

chiffre 1 LC, en vue d'élaborer une proposition à l'organe délibérant; tout

comme la renonciation à présenter une telle proposition, et donc le retrait de

l'accord à la réalisation des travaux sur le bien fonds communal. Il n'apparaît

donc pas nécessaire de subordonner la décision municipale retirant son accord

aux travaux à une ratification par le conseil communal, lequel n'avait

d'ailleurs pas non plus été saisi pour donner son accord à ces travaux.

4.

Il résulte des

considérants qui précèdent que les recours doivent être admis et la décision

communale annulée. Au vu de ce résultat, et compte tenu de l'ensemble des

circonstances, il convient, en application de l'art. 55 al. 3 LJPA, de

compenser les dépens et de répartir les frais de justice entre toutes les

parties, y compris la Commune de Buchillon, qui est intervenue dans la

procédure de recours non pas seulement en qualité de d'autorité chargée

d'appliquer les prescriptions de police des constructions, mais également comme

propriétaire d'un bien-fonds.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Les

recours sont admis.

II. La

décision de la Municipalité de Buchillon du 21 juillet 1998 est annulée.

III. Un

émolument de justice de 500 (cinq cents) francs est mis à la charge du

recourant Antoine De Rham.

IV. Un

émolument de justice de 500 (cinq cents) francs est mis à la charge du

recourant Martin Liechti.

V. Un

émolument de justice de 500 (cinq cents) francs est mis à la charge de la

Commune de Buchillon.

VI. Un

émolument de justice de 500 (cinq cents) francs est mis à la charge du constructeur

Nicolas Büchler.

VII. Les

dépens sont compensés.

Lausanne, le 27 avril 2001

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint