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Décision

AC.1999.0042

TA - AC.1999.0042 - 1999-09-14 - SPERA et SORRENTINO c/Montreux

14 septembre 1999Français13 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Les recourants André

Spera et Giuseppe Sorrentino ont soumis à l'enquête publique, du 5 au 25

janvier 1999, un projet de transformation du bâtiment d'habitation sis sur la

parcelle no 105 du registre foncier de la Commune de Montreux no ECA 1075. Il

s'agit d'une petite parcelle (361 m²), sise entre la rue de la Gare et la rue

du Marché, et occupée pour l'essentiel par le bâtiment en question. Celui-ci

est très ancien et il comprend sept appartements destinés au logement (une fois

une pièce, deux fois deux pièces, deux fois trois pièces et deux fois 4

pièces), qui ne sont plus occupés depuis plus de dix ans. Les travaux mis à

l'enquête prévoient la transformation du bâtiment, la création de châssis

rampants, d'un appartement dans les combles, ainsi que l'aménagement d'une

place de parc (en dérogation à la limite des constructions). Ces travaux

doivent permettre la création de quatre appartements (une fois quatre pièces et

trois fois cinq pièces) destinés à la vente en PPE.

B. La mise à l'enquête n'a

soulevé aucune opposition et les travaux projetés ont été admis par les

différents services de l'Etat amenés à délivrer une autorisation spéciale, en

particulier du Service du logement (application de la loi du 4 mars 1985

concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maison

d'habitation ainsi que l'utilisation de logement à d'autres fins que

l'habitation). La municipalité a décidé, dans sa séance du 29 janvier 1999, de

délivrer le permis de construire en renonçant notamment à exiger onze places de

stationnement pour véhicules moyennant paiement d'une taxe compensatoire de

44'000 fr. C'est cette dernière qui fait l'objet du présent litige, la

municipalité ayant entre-temps délivré le permis de construire le 15 avril 1999

après avoir obtenu une garantie bancaire (cautionnement solidaire de la BCV).

C. La décision attaquée a

été communiquée le 9 mars 1999 aux recourants, qui l'ont contestée par acte de

recours du 29 mars 1999. La municipalité s'est déterminée le 31 mai 1999,

concluant au rejet du pourvoi, les parties déposant encore chacune une écriture

(le 22 juin 1999 pour la municipalité, le 5 juillet 1999 pour les recourants).

Le Tribunal

administratif a statué par voie de circulation, après avoir écarté une requête

tendant à une inspection locale (avis du 11 juin 1999).

Considérants

1.

Interjeté en temps

utile selon les formes légales, le recours est recevable à la forme. Les

recourants, à qui la décision attaquée impose une charge financière, sont

habilités à recourir conformément à l'art. 37 LJPA.

2.

La seule question

litigieuse dans la présente cause est celle de l'obligation faite aux

recourants de s'acquitter d'une contribution compensatoire de 44'000 fr. en

contrepartie de la dispense de l'aménagement de places de stationnement imposé

par l'art. 89 du règlement sur le plan d'affectation et la police des

constructions de la Commune de Montreux (ci-après: RPE). Sont plus précisément

applicables les al. 5 et 9 de cette disposition, dont la teneur est la suivante

:

(...)

"Lorsque le propriétaire établit qu'il se

trouve dans l'impossibilité de construire sur son propre fonds ou à proximité

tout ou partie des places imposées en vertu de l'alinéa premier, la

Municipalité peut l'exonérer totalement ou partiellement de cette obligation

moyennant versement d'une contribution compensatoire d'un montant de

fr. 5'000.-- par place dans les zones urbaines, à restructurer et de forte

densité et de fr. 4'000.-- par place sur le reste du territoire".

(...)

"Les dispositions qui précèdent sont

également applicables dans les cas de transformation ou de changement

d'affectation d'un immeuble existant entraînant une augmentation des besoins en

places de stationnement."

(...)

Les recourants, qui

admettent que leur projet débouche sur une transformation du bâtiment, au sens

de l'art. 89 RPE, contestent en revanche qu'il entraîne une augmentation des

besoins en places de stationnement, s'agissant finalement de réaménager des

logements modernes (en nombre inférieur) dans un immeuble dont l'affectation

n'est nullement modifiée puisqu'il comprenait exclusivement des logements avant

d'être abandonné en 1989. La municipalité, quant à elle, invoque principalement

que les travaux équivalent à une véritable reconstruction du bâtiment

litigieux, entraînant l'application sans réserve de l'art. 89 RPE, comme s'il

s'agissait d'une construction nouvelle. Subsidiairement, et même pour le cas où

l'on serait en présence d'une transformation, l'autorité municipale fait valoir

que la création de nouveaux appartements, dans un bâtiment abandonné depuis

longtemps, entraînera des besoins nouveaux justifiant la création de places de

parc correspondantes ou, à défaut, la perception de taxes compensatoires.

3.

Conformément à la

jurisprudence, la contribution compensatoire pour places de stationnement

manquantes doit être considérée comme une condition spéciale assortissant le

permis de construire. La notion de transformation pouvant justifier l'obligation

d'aménager ces places ou le prélèvement d'une telle taxe doit être interprétée

restrictivement, de telles transformations n'existant que lorsque les travaux

projetés modifient le volume extérieur ou l'affectation de l'immeuble et

augmentent les besoins futurs de parcage de véhicules (sur tous ces points,

voir Droit vaudois de la construction, 2ème édition, rem. 2.7.11 ad art. 47

LATC).

De son côté, le

Tribunal administratif a eu l'occasion de préciser les notions de

reconstruction et de transformation.

Selon sa jurisprudence

(voir notamment AC 95/145 du 6 novembre 1995), il y a reconstruction lorsque

les éléments d'un ouvrage sont remplacés par d'autres éléments semblables ne

laissant subsister que quelques parties secondaires de l'ouvrage primitif, les

travaux devant être mis en regard de l'ensemble du bâtiment touché et ne pas

entraîner une rupture de l'unité fonctionnelle de celui-ci. Le coût des

travaux, et sa comparaison avec le coût estimatif des éléments qui

subsisteraient, peuvent être pris en compte, mais ne constituent pas un critère

absolu (sur tous ces points, Droit vaudois de la construction, remarques 5.1 ad

art. 80 LATC; RDAF 1993 p. 137 et ss, plus spéc. 141 et 142). On est en

revanche en présence d'une transformation lorsque les travaux ne comportent que

des modifications intérieures, des agrandissements ou des changements de

destination d'importance réduite par rapport à l'ensemble de la construction et

qu'il n'en résulte pas d'effets notables sur l'affectation du sol, l'équipement

ou l'environnement (AC 97/052 du 16 décembre 1998 qui rappelle la teneur de

l'art. 81 al. 4 LATC).

4.

En l'espèce, les

travaux autorisés par la municipalité ne modifieront nullement l'enveloppe ni

l'aspect extérieur du bâtiment, dont la toiture et les façades seront

conservées (sous réserve des couleurs à définir). Le volume (à peu près 4'400

m³) restera identique, de même que l'affectation à l'habitation. Sous ces

aspects, on ne peut pas parler de reconstruction, au sens où l'entend la

jurisprudence citée précédemment.

Il est vrai que les

aménagements intérieurs prévus modifieront complètement la disposition des

locaux par la création d'un grand appartement par étage (soit quatre au total)

en lieu et place de sept logements, précédemment. Mais la structure essentielle

du bâtiment (dalles, murs porteurs) sera malgré tout conservée, les ouvertures

sur l'extérieur (entrée, fenêtres) demeurant les mêmes (avec la création de

deux châssis rampants supplémentaires), de sorte que les travaux ne sauraient

être qualifiés de reconstruction. Il s'agit bel et bien d'une transformation,

certainement très importante, mais qui laisse subsister le bâtiment lui-même

dans son aspect et son volume utilisable.

L'argument soulevé par

la municipalité du coût des travaux (400'000 fr.) qui serait totalement hors de

proportion avec la valeur résiduelle du bâtiment n'est pas davantage fondé.

L'extrême délabrement des locaux intérieurs n'empêche pas le bâtiment lui-même

de garder une certaine valeur intrinsèque puisque ses structures principales

sont intactes et seront réutilisées. Il faut d'ailleurs observer qu'en 1986,

alors que ce bâtiment était encore partiellement occupé par des locataires,

l'estimation fiscale avait été arrêtée à 500'000 fr. ce qui, compte tenu d'un

rendement locatif relativement bas (18'000 fr., selon le questionnaire établi à

l'intention du Service du logement) impliquait une valeur vénale approchant les

800'000 fr. Cette valeur a du reste été reprise lors de la révision générale de

1992, et même si on admet qu'elle a diminué depuis cette époque, tant en raison

de la situation du marché des immeubles qu'en raison de la détérioration des

locaux intérieurs, il n'en demeure pas moins qu'une valeur intrinsèque de

l'ordre de 650'000 fr. (4'400 m³ à 150 fr./m³) peut être considérée comme

réaliste. A cela s'ajoute la valeur du terrain qui, s'agissant de terrain

constructible au centre de la ville de Montreux, est certainement de l'ordre de

100'000 fr. (361 m² à 250 fr./m²). Il en résulte que l'investissement consenti,

sans doute très important par rapport à la valeur de l'immeuble, n'est pas hors

de proportion au point de conduire à la conclusion que l'on a affaire à une

reconstruction (on est en tout cas très loin des circonstances du cas jugé par

le Tribunal administratif dans l'arrêt AC 95/0145 déjà cité, le coût des

travaux étant alors six fois supérieur à la valeur résiduelle du bâtiment).

On ne peut pas non

plus considérer que les travaux entrepris entraînent un changement

d'affectation, contrairement à l'avis exprimé sur ce point par la municipalité.

Il est vrai que l'immeuble n'est plus habité depuis relativement longtemps,

mais il n'en demeure pas moins que la précédente affectation était le logement,

et qu'elle ne changera pas avec les nouveaux locaux. Le fait que le bâtiment

soit demeuré vide pendant une dizaine d'années ne peut pas être assimilé à une

affectation.

5.

De toute manière,

l'obligation de réaliser des places de stationnement ou de s'acquitter d'une

contribution compensatoire en cas de dispense suppose que les besoins en places

de stationnement soient accrus (art. 89 al. 9 in fine RPE). Or, tel n'est

manifestement pas le cas.

Jusqu'à la fin des

années 80, l'immeuble permettait d'abriter sept locataires dans des

appartements occupant une surface de plancher de 900 m², ce qui aurait

impliqué, en admettant que la norme du règlement actuel soit applicable, dix

places de stationnement, au minimum sept (art. 89 al. 2 RPE). Les

transformations litigieuses augmentent certes la surface de plancher, portant

les exigences réglementaires en matière de places de stationnement de dix à

douze. Mais une telle augmentation mathématique ne correspond pas encore

nécessairement à un accroissement des besoins effectifs. En effet, dans l'état

ancien, le confort des locaux était très sommaire et destiné à des locataires

n'ayant pas plus d'un véhicule automobile, le besoin effectif pouvant être

ainsi estimé à sept places de parc (plus les places visiteurs). Même si on

retient que l'aménagement de nouveaux appartements correspondant à des

standards de confort beaucoup plus élevés (PPE) rend possible ou même

vraisemblable l'installation dans ces appartements de personnes disposant de

deux véhicules (ce qui implique huit places de parc), force est d'admettre que

le besoin en places de stationnement est resté quasiment identique. Cette

condition, nécessaire à la perception d'une taxe compensatoire conformément à

l'art. 89 RPE, n'est donc pas réalisée en l'espèce.

6.

On ne parvient pas à un

résultat différent si on se réfère aux normes de l'Union suisse des

professionnels de la route (SN 640'400 et son annexe) ou aux directives du

Service de l'aménagement du territoire relatives aux exigences en matière de

stationnement (même si ces normes n'ont pas d'effet obligatoire, elles fournissent

des indications utiles en la matière). On distingue en effet dans ce cadre-là

les besoins limites des besoins réduits, cette dernière notion tenant compte de

la situation locale, notamment de l'équipement en transports publics. En

l'espèce, s'agissant d'un bâtiment ancien transformé dans un quartier situé au

centre de la localité de Montreux, proche aussi bien des gares CFF et MOB

(environ 300 mètres) que du réseau des bus locaux, on peut admettre que les

besoins réduits correspondent à 50 % des besoins limites définis par le

règlement. Or l'augmentation des besoins limites s'établit dans le cas présent

à 2,3 places de stationnement "habitant" (210 m² : 90) et 0,23 place

de stationnement "visiteurs" (2,3 : 10). Cela signifie que le besoin

réduit en places de stationnement "habitant" est de 1,15 (50 % de

2,3) et le besoin réduit en places de stationnement "visiteurs" est

de 0,115 (50 % de 0,23). L'augmentation des besoins réduits au total s'établit

donc à 1,27 place (1,15 + 0,115), dont il faut déduire la place de parc prévue

par le projet litigieux, de sorte qu'on arrive à une augmentation de besoins en

place de stationnement de 0,27, c'est à dire pratiquement insignifiant.

Il en résulte que la

condition de l'augmentation des besoins, nécessaire à la perception d'une taxe

compensatoire conformément à l'art. 89 RPE, n'est pas réalisée en l'espèce.

7.

Le recours doit dans

ces conditions être admis et la décision de la municipalité, octroyant le

permis de construire requis par les recourants doit être réformée en ce sens

que la condition relative au paiement d'une contribution compensatoire pour les

places de parc manquantes doit être supprimée. L'émolument de justice sera mis

à la charge de la commune (art. 55 al. 2 LJPA) qui versera des dépens, aux

recourants, qui ont procédé avec l'aide d'un conseil.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

admis.

II. La décision de

la Municipalité de Montreux du 9 mars 1999 est annulée en tant qu'elle impose

le paiement d'une contribution compensatoire de 44'000 fr., à l'occasion

de la transformation du bâtiment ECA 1075 à Montreux.

III. Un émolument

judiciaire de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de la Commune de

Montreux.

IV. La Commune de

Montreux versera aux recourants, solidairement, une indemnité de 1'500 (mille

cinq cents) francs à titre de dépens.

ft/pe/Lausanne, le 14 septembre 1999

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint