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Décision

AC.2000.0082

TA - AC.2000.0082 - 2000-12-13 - MURISIER François et consorts c/SLOG/Nyon

13 décembre 2000Français42 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Eliane Kirchner, Irma

Dartez et Evelyne Schmid, sont propriétaires en main commune de l'immeuble dont

elles ont hérité de leur père Anton Schmid, à savoir la parcelle 161 du

cadastre communal de Nyon, sise dans la vieille ville, angle ruelle du Forum 2/

rue Maupertuis 5. Sur cette parcelle est érigé un bâtiment d'habitation ECA no

658 de deux étages sur rez plus sous-sol et combles, dont la construction

remonte au XVIIIème siècle et qui comprend actuellement huit logements, à

savoir : deux logements de six pièces, quatre appartements de deux pièces et

deux appartements de trois pièces. Début 2000, l'un des logements de six pièces

était apparemment occupé quelques jours par an par les propriétaires, tandis

que les autres logements étaient tous habités, à l'exception d'un deux pièces

au rez-de-chaussée.

B. En date du 15 février

2000, Eliane Kirchner et consorts ont requis, par l'intermédiaire de

l'architecte Michel Martin, à Nyon, l'autorisation d'effectuer la

transformation intérieure complète de cet immeuble, en vue de la création de

trois appartements de sept pièces, destinés à la vente en propriété par étages;

en outre, la démolition de la dépendance no ECA 657 a été requise. L'enquête

publique s'est déroulée du 22 février au 13 mars 2000; elle a suscité, outre

celle de l'ASLOCA, l'opposition conjointe de cinq des six occupants qui, début

2000, étaient encore locataires de l'immeuble, à savoir, François et Valérie

Murisier, Mats-Ola et Karine Nilsson, Antonio et Rosaria Frusciante, Christine

Vuagniaux et Erika Mahltig. On précisera que tous les baux ont été résiliés,

excepté toutefois l'appartement de deux pièces au rez dont le locataire a

lui-même dénoncé le bail pour fin 1999 - une procédure étant actuellement

pendante et suspendue dans l'attente de l'arrêt du tribunal de céans - devant

la juridiction compétente, suite à la contestation par les locataires de la

validité des congés notifiés. Ce projet a également rencontré l'opposition du

propriétaire d'un immeuble voisin, Jean-Pierre Christen.

Le dossier

d'autorisation a, notamment, été transmis au Service cantonal du logement

(ci-après: SLog) comme objet de sa compétence. Ce dernier service avait déjà

visité les lieux le 30 septembre 1999 en compagnie de l'architecte, d'une

représentante de l'urbanisme communal et en présence des locataires; il a

délivré une première fois l'autorisation spéciale de transformer l'immeuble

habité, ce qui ressort de la synthèse de la CAMAC du 6 mars 2000 et a reconduit

cette autorisation dans la synthèse du 26 avril 2000, les oppositions lui ayant

entre-temps été communiquées. En substance, le SLog a considéré, d'une part,

que l'état de vétusté de l'immeuble nécessitait une rénovation complète par ses

propriétaires, d'autre part, que le coût de cette rénovation pouvait être

estimé à un montant d'au moins 2'500'000 francs; cela aurait pour conséquence

de faire passer les logements en-dehors des catégories dites "à

pénurie", puisque le prix au mètre carré serait porté à 208 francs au

minimum, soit des loyers mensuels de 1'384 fr. pour chacun des deux pièces,

1'730 fr. pour chaque trois pièces et 2'595 fr. pour l'appartement de six

pièces.

En date du 15 mai

2000, la Municipalité de Nyon a, d'une part, octroyé à Eliane Kirchner et

consorts le permis de construire requis et, d'autre part, écarté les

oppositions faites au projet.

C. En temps utile, François

et Valérie Murisier, Mats-Ola et Karine Nilsson, Antonio et Rosaria Frusciante

se sont pourvus auprès du Tribunal administratif, par le ministère de l'avocat

Jean-Claude Perroud, contre l'autorisation spéciale délivrée par le SLog, en

concluant à l'annulation de cette dernière; ils ont requis du juge instructeur

l'octroi de l'effet suspensif.

Le juge instructeur a

provisoirement assorti ce pourvoi de l'effet suspensif requis et a interpellé

les autres parties sur cette question. Les constructrices en ont, par la plume

de l'avocat Robert Liron, requis la levée afin de pouvoir entreprendre sans

délai les travaux de transformation sur la toiture et dans les combles, ces

derniers étant vides; s'agissant des autres locaux, elles ont indiqué que

l'effet suspensif ne pouvait pas s'étendre au delà du 31 décembre 2000. Tant la

municipalité que le SLog se sont rapportés à justice sur cette question.

Invités par le juge instructeur à se déterminer sur ce point, François Murisier

et consorts ont indiqué qu'ils s'opposaient à la levée, même partielle, de

l'effet suspensif. Ils ont par ailleurs produit la copie d'un acte notarié

Burnier dont il ressort que les constructrices auraient promis-vendu l'immeuble

en question à l'architecte Michel Martin et à F. M. Frank Meylan SA, le 25 mai

1999, déjà.

Une audience du

tribunal, avec vision locale en présence des parties et de leurs représentants,

a été agendée à Nyon au 20 septembre 2000.

Par décision du 4 août

2000, le juge a confirmé l'effet suspensif provisoirement accordé au recours.

D. Les parties, à la

demande du juge instructeur, ont complété leurs moyens (le SLog dans des

écritures des 22 août, 7 et 14 septembre 2000; les constructrices le 4

septembre 2000; les recourants dans une écriture du 19 septembre suivant).

E. Le Tribunal administratif

a tenu audience le 20 septembre 2000 à Nyon, en présence des parties et de

leurs représentants. A cette occasion il a procédé à une visite complète de

l'immeuble à rénover. A cette occasion, il a entendu les explications de

l'architecte Bernard Quartenoud relative à l'expertise MERIP, établie par ses

soins et versée au dossier. Celle-ci a fait l'objet de critiques émanant des

différents recourants, notamment quant à la notation retenue par l'architecte

du service intimé pour les différents éléments du bâtiment à transformer. Le

tribunal a également entendu les explications de l'ingénieur civil Frank

Meylan, mandaté par les constructeurs.

F. Le conseil des

recourants a enfin produit, le 20 octobre 2000 un mémoire complémentaire,

auquel était jointe une expertise MERIP établie par Dieter Hüni, mandaté par

eux. Les constructrices, la municipalité et le SLog en ont fait de même, en

dates respectivement des 3, 6 et 10 novembre 2000; les constructrices ont

produit à cette occasion un rapport de l'ingénieur Frank Meylan, relatif aux

structures de l'immeuble, alors que le service précité a pour sa part produit

un bordereau complémentaire de neuf pièces, pour partie entièrement nouvelles

(on reviendra sur celles-ci plus loin, dans la mesure utile).

Les parties intéressées

ont eu l'occasion de prendre position sur ces derniers éléments.

Considérants

1.

a) Selon l'art. 37 al.

1.

de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure

administratives (LJPA), le droit de recours appartient à toute personne

physique ou morale qui est atteinte par la décision attaquée et a un intérêt

digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. Cette règle

correspond à celle de l'art. 48 de la loi fédérale sur la procédure

administrative (PA) et de l'art. 103 lit. a de la loi fédérale d'organisation

judiciaire (OJ); elle peut être interprétée à la lumière de la jurisprudence du

Tribunal fédéral concernant ces deux dispositions (v. arrêt AC 98/0088 du 19

août 1999 et les arrêts cités).

L'art. 37 al. 1 LJPA,

de même que l'art. 103 lit. 1 OJ, n'exige pas que le recourant soit touché dans

ses droits ou ses intérêts juridiquement protégés; un simple intérêt de fait

suffit. Mais il faut que le recourant soit touché dans une mesure et avec une

intensité plus grandes que la généralité des administrés et qu'il se trouve

avec l'objet du litige dans un rapport spécial, direct et digne d'être pris en

considération (ATF 112 Ib 158 ss; 116 Ib 450); il faut en outre que l'admission

du recours lui procure un avantage, de nature économique, matérielle ou idéale

(ATF 121 II 39 spéc. 43). La qualité pour recourir est ainsi reconnue au voisin

qui devrait tolérer une habitation nouvelle à proximité immédiate de sa propre

maison (ATF 104 Ib 245 consid. 7d; v. aussi ATF 121 II 171 consid. 2b; 115 Ib

508.

consid. 5c) ou qui serait menacé d'immissions telles que le bruit (ATF 119

Ib 179 consid. 1c), les odeurs (ATF 103 Ib 144 consid. 4c) ou les inconvénients

causés par le trafic (ATF 112 Ib 170 consid. 5b).

b) Selon la

jurisprudence récente de l'autorité de céans, les considérations qui précèdent

sont transposables dans l'hypothèse d'un recours portant sur l'application de

la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la

rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à

d'autres fins que l'habitation (ci-après : LDTR; arrêt du 13 juin 2000 AC

99/0023, consid. 2).

Le SLog revient il est

vrai sur cette question, plus spécialement dans son écriture du 10 novembre

2000, en invoquant l'art. 11 LDTR, dans sa version en vigueur avant l'adoption

de la LJPA; il fait en particulier valoir que cette disposition ne

reconnaissait implicitement la faculté de recourir contre de telles décisions

qu'au propriétaire de l'immeuble concerné, à l'exclusion du locataire. A vrai

dire, cette disposition ne comportait pas de mention expresse de ce problème;

en conséquence, la jurisprudence examinait la question à l'aide du critère de

l'intérêt juridiquement protégé, consacré d'ailleurs par l'art. 37 LJPA, en son

ancienne teneur (v. à ce propos Etienne Poltier, La juridiction administrative

vaudoise deux ans après l'entrée en fonction du Tribunal administratif, RDAF

1994, 241, spéc. p. 251ss). En d'autres termes, la question de la légitimation

active s'agissant de décisions fondées sur la LDTR a toujours été réglée par

l'art. 37 LJPA; ainsi, au critère de l'intérêt juridiquement protégé a succédé

aujourd'hui celui de l'intérêt digne de protection, expressément retenu

désormais par l'art. 37 al. 1 LJPA dans sa nouvelle teneur. On ne voit pas que

cette disposition de caractère général puisse trouver une exception dans le

cadre particulier de la LDTR, cela en l'absence de toute disposition spécifique

dans cette dernière loi (qu'elle soit antérieure ou postérieure à la LJPA);

dans ces conditions, il est exclu d'admettre, sur la base de l'historique de la

LDTR, que le problème de la légitimation active devrait, en cette matière,

rester régi par le critère de l'intérêt juridiquement protégé, malgré

l'adoption de l'art. 37 al. 1 nouveau LJPA. Cela étant, il est vain en l'état

de rechercher si les locataires recourants peuvent se prévaloir, comme ils

l'allèguent, d'un intérêt juridiquement protégé.

c) Il s'agit donc

uniquement d'examiner si, en leur qualité de locataires, les intéressés peuvent

se voir reconnaître la qualité pour agir, un intérêt de fait seulement devant

être considéré à cet égard comme suffisant; on relèvera tout d'abord que la

jurisprudence récente retient, sur le principe, que l'intérêt invoqué par un

locataire pour s'opposer à un projet de construction est susceptible de fonder

sa légitimation à recourir (v. notamment RDAF 1997 I 234; v. également arrêt AC

99/0143 du 18 octobre 2000 et références citées; l'un des précédents mentionnés

par cet arrêt - AC 00/0001 - dénie cependant la qualité pour agir aux

locataires qui n'occupent plus les locaux, l'usage de ceux-ci ayant été cédé à

un sous-locataire; v. enfin arrêt AC 00/0086 du 29 novembre 2000, dans lequel a

été admise la recevabilité d'un recours formé par des bénéficiaires d'un prêt à

usage immobilier reconduit régulièrement depuis plusieurs années). En d'autres

termes, il convient à cet égard d'apprécier l'enjeu de la procédure pour le

locataire concerné en fonction de sa situation concrète, soit d'apprécier la

gravité de l'atteinte apportée par le projet à ses intérêts. Dans le cas

d'espèce, les recourants ont obtenu des prolongations de leurs baux, étant de

surcroît précisé que ces derniers contestent en outre le principe même du congé

qui leur a été notifié (au demeurant, l'autorité de céans n'a pas à juger du

mérite de cette conclusion; elle peut se borner à constater que celle-ci n'est

pas dénuée de toute chance de succès, à lire l'arrêt du Tribunal fédéral

produit en pièce 3 du bordereau des recourants du 20 octobre 2000).

Cela étant, l'intérêt

de fait poursuivi par les recourants n'apparaît nullement ténu, de sorte que la

légitimation active de ces derniers doit être reconnue.

2.

a) La LDTR, qui

concerne la démolition, la transformation et la rénovation de maisons

d'habitation, soumet ces opérations à autorisation (art. 1er al. 1), à moins

qu'il ne s'agisse de travaux d'entretien courant (art. 1er al. 2). Cette

autorisation est en règle générale refusée lorsque l'immeuble en cause comprend

des logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3). Elle est accordée

lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement

d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de

salubrité ou d'intérêt général, ou encore, à titre exceptionnel, si d'autres

circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1). L'octroi de

l'autorisation peut être soumis à certaines conditions, notamment à un contrôle

des loyers afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du but visé

par la loi (art. 4 al. 2 et 3). Par rapport au dispositif législatif

précédemment en vigueur, il s'agit de faire face à une pénurie de logements non

plus quantitative, mais "catégorielle", qui ne touche que

certains types d'appartements et qui n'affecte que certaines couches de la

population, notamment celles à revenus bas (v. BGC, février 1985, p. 1423;

rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil sur la politique du logement, BGC

février 1987, p. 5). Le règlement d'application du 6 mai 1988 précise ainsi que

la loi est applicable dans l'ensemble des communes du canton (art. 3 al. 1),

mais que seuls les logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et,

de manière générale, les caractéristiques, à un besoin de la population,

peuvent entrer dans une catégorie touchée par la pénurie (art. 4). Cette

réglementation répond à un but d'intérêt public (conserver sur le marché des

logements dont le loyer est en rapport avec les ressources de la majorité des

familles) et elle est compatible avec la garantie de la propriété, ainsi que le

Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion d'en juger à propos du décret du 5

décembre 1962 concernant la démolition et la transformation de maisons

d'habitation et d'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation,

auquel la LDTR a succédé (v. ATF 89 I 178; 101 Ia 502; v. aussi, pour une

réglementation analogue, ATF 113 Ia 132 c. 7 et 119 Ia 355 c. 3b; v. également

ATF 116 Ia 401, relatif à la réglementation genevoise correspondant à la

législation ici en cause).

L'art. 4 LDTR ne doit

pas nécessairement être appliqué au pied de la lettre lorsqu'il exige que la

démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation

apparaissent "indispensables". Que le refus de l'autorisation

soit la règle lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une

catégorie où sévit la pénurie (art. 3 LDTR), et son octroi l'exception,

n'imposent pas une interprétation restrictive de ce terme. Les dispositions

exceptionnelles ne doivent être interprétées ni restrictivement, ni

extensivement, mais selon leur sens et leur but dans le cadre de la

réglementation générale (ATF 114 V 302 c. 3e; 118 Ia 179 c. 2d). Une dérogation

importante peut se révéler indispensable pour éviter les effets rigoureux de la

réglementation ordinaire (ATF 120 II 114 consid. 3d Ia; 118 Ia 178/179 consid.

2d; 114 V 302/303 consid. 3e; 108 Ia 79 consid. 4a et les références citées).

Mais dans tous les cas, la dérogation doit servir la loi ou, à tout le moins,

les objectifs recherchés par celle-ci : l'autorisation exceptionnelle doit

permettre d'adopter une solution reflétant l'intention présumée du législateur

s'il avait été confronté au cas particulier. S'agissant du but de la LDTR, il

est de prévenir la diminution du nombre de logements à loyer modéré, que l'on

trouve principalement dans les immeubles anciens, et dont le coût est en

rapport avec les ressources de la majeure partie de la population, et notamment

les personnes les plus défavorisées (v. BGC, automne 1985, v. 1423 à 1427). Le

moyen d'y parvenir est l'interdiction de principe de démolir, de transformer ou

de changer d'affectation (art. 3 LDTR). Les travaux préparatoires fournissent

peu d'indications sur les motifs d'intérêt général dont on envisageait qu'ils

puissent justifier une exception. L'exposé des motifs accompagnant le projet de

décret du 5 décembre 1962 mentionne l'hypothèse de l'immeuble détruit pour

céder la place à une construction permettant de loger un plus grand nombre de

personnes, si le caractère social de l'opération est déterminant (BGC automne

1962, p. 718); il indique également qu'une exception ne devrait pas être

consentie "en faveur d'opérations ayant un caractère spéculatif ou

effectuées pour échapper au contrôle ou à la surveillance des prix"

(ibid.). Bien que des propositions formelles d'amendement dans ce sens aient

été rejetées, la nécessité du caractère social d'une construction nouvelle pour

justifier une démolition a été confirmée lors des débats parlementaires (BGC

automne 1962, p. 738 à 741). En pratique, l'autorisation de démolir ou de

transformer a généralement été accordée lorsque le projet permettait de

maintenir ou d'augmenter le nombre de logements loués à des prix raisonnables

dans une catégorie où sévit la pénurie (v. BGC aut. 1973 p. 228/229). On voit

ainsi que dans la seule hypothèse de dérogation qui ait été expressément

envisagée, l'intérêt général justifiant la démolition coïncide exactement avec

celui poursuivi par la loi (sur ces points, v. arrêt du 13 juin 2000, AC

99/0023 précité).

b) On remarque ici que

la LDTR a été complétée par un règlement d'application adopté par le Conseil

d'Etat le 6 mai 1988 (ci-après : RDTR; l'adoption de ce règlement était

annoncée dans un rapport du Conseil d'Etat sur la politique du logement, BGC

février 1987, p. 1633 ss), dont on a déjà cité les art. 3 et 4. Par ailleurs,

le département procède fréquemment à une expertise technique avant de statuer

sur la demande d'autorisation (art. 10 al. 1 RDTR); dans ce cas, l'expertise

est conduite en suivant la méthode MERIP ("Méthode de diagnostic sommaire

d'évaluation des dégradations et estimation du coût de remise en état des

immeubles") ou ses extensions, complétées par des directives du

département définissant un standard de référence et tenant compte de l'évolution

de l'habitat. On remarque que la méthode précitée a été élaborée dans le cadre

d'un programme d'impulsion PI-BAT Entretien et Rénovation des constructions,

sous l'égide de l'Office fédéral des questions conjoncturelles. Le programme

répond à la nécessité qu'il y a d'entretenir correctement les constructions de

tous types; il vise à combattre les défauts techniques et fonctionnels dont

souffrent les bâtiments et les équipements en raison de leur vieillissement,

ainsi que de l'évolution des besoins et des sollicitations (MERIP, Manuel

d'utilisation, éd. 1993, p. 3, avant-propos). Comme on le voit, cet instrument

a été mis sur pied indépendamment de préoccupations liées à la préservation du

parc de logements à loyer modéré. Les directives du département complétant la

méthode MERIP vont dans le même sens, en soulignant (au ch. 1.1 du chapitre 1)

l'objectif "de préservation du parc locatif existant", cela

sans rappeler que la LDTR vise surtout le maintien de logements à loyers

abordables; néanmoins, cette méthode doit être "appliquée dans une

perspective d'intervention simple mais conforme aux règles de l'art et aux

exigences légales. Elle tient compte d'une intervention visant à la remise en

état des éléments existants, en principe sans changement qualitatif du standard

du bâtiment" (ibidem). Ces directives admettent cependant des travaux

supplémentaires par référence aux éléments MERIP; elles consentent ainsi

notamment la création de balcons ou d'ascenseurs dans les bâtiments qui n'en

sont pas dotés, respectivement le remplacement ou la création d'agencements de

cuisine, ou encore d'éléments sanitaires (chapitre 3, ch. 05, 24, 46 et 47). En

d'autres termes, tout en restant très raisonnables, ces directives permettent

des modifications non négligeables des standards existants.

L'art. 12 RDTR indique

enfin que l'autorisation prévue à l'art. 4 de la loi "est notamment

accordée lorsque l'opération envisagée apparaît indispensable ou opportune sur

le plan technique". On relève cependant ici que le Tribunal

administratif (dans une jurisprudence publiée à la RDAF 1993, 217) a considéré

que cette dernière disposition outrepassait le cadre légal tracé à l'art. 4

LDTR, lorsqu'elle envisageait l'octroi de l'autorisation en présence de travaux

opportuns sur le plan technique.

c) A ce stade, on

signalera donc que la LDTR soulève préalablement plusieurs questions quant à

son champ d'application. La première a trait à la notion d'immeubles comprenant

des logements d'une catégorie où sévit la pénurie. On laissera ici de côté la question

du champ d'application territorial du régime de la LDTR, ce point étant en

effet résolu par l'art. 3 RDTR, étant précisé ici que la Commune de Nyon figure

parmi celles frappée par la pénurie au sens de l'art. 2 LDTR. Il est en

revanche beaucoup plus délicat de définir la notion de logement de la catégorie

à pénurie; on y reviendra ci-après au consid. 3. On en fera de même pour les

travaux soumis à la loi, plus particulièrement s'agissant des notions de

transformation et rénovation, par opposition aux travaux d'entretien.

3.

a) Il convient tout

d'abord d'examiner si les logements de l'immeuble en cause ou certains d'entre

eux seulement font partie ou non de la catégorie où sévit la pénurie et,

partant, sont soumis à la LDTR.

aa) On se souvient que

la notion de "catégorie de logements touchés par la pénurie"

est définie à l'art. 4 RDTR, déjà cité. En substance, par rapport au dispositif

législatif précédemment en vigueur, il s'est agi, avec la LDTR, de faire face à

une pénurie de logements non plus quantitative, mais "catégorielle";

seul est visé le manque de certains types d'appartements n'affectant que

certaines couches de la population, en particulier celles à bas revenus (v.

références citées au consid. 2 ci-dessus). Concrètement, la statistique des logements

vacants, établie essentiellement sur la base du critère du nombre de pièces (2,

3, 4 ou 5 pièces), constitue à cet égard un premier élément; il faut ensuite

apprécier si les logements en cause, de par leur prix, appartiennent ou non à

la catégorie où sévit la pénurie, respectivement à celle répondant à un besoin

de la population. Sur ce second aspect, le service intimé s'en remet dans une

large mesure à l'appréciation de la commune, celle-ci étant la mieux informée

en la matière (v. à ce sujet BGC février 1985, p. 1494). L'analyse est sur ce

point facilitée par l'existence de statistiques communales portant également

sur le niveau des loyers, par catégorie d'appartements (telle est la situation

à Lausanne; il n'en est rien à Nyon); en l'absence de telles données ici, le

tribunal doit dès lors se fonder à ce sujet pour l'essentiel sur les

indications fournies à l'audience par le représentant de l'Office communal du

logement. Enfin, l'appréciation devrait prendre en compte, comme l'indique

l'art. 4 RDTR, les caractéristiques générales du logement considéré; selon le

service intimé, il en découlerait que le logement doté d'une surface trop

importante au regard du nombre de pièces offert devrait d'emblée être exclu de

la catégorie dite à pénurie. Tel serait le cas en l'occurrence de certains des

logements considérés.

bb) S'agissant du

loyer à prendre en considération pour déterminer si le logement concerné

appartient ou non à la catégorie de ceux présentant des loyers abordables, le

SLog se fonde sur un loyer objectif, lequel doit rentabiliser la valeur

objective calculée selon le modèle décrit plus loin (consid. 5); en d'autres

termes, cette méthode fait abstraction du loyer tel qu'il résulte des baux en

cours. En théorie, un logement qui serait loué à un prix très élevé - ce loyer

sortant clairement de la catégorie à pénurie - pourrait néanmoins être

considéré sur cette base comme soumis à la LDTR. A l'inverse, l'existence d'un

loyer bon marché n'est pas déterminante dans une telle approche, puisque le service

intimé, en recalculant un loyer objectif plus élevé, pourrait considérer que le

logement en question n'appartient de ce fait pas à la catégorie dite à pénurie.

On peut en l'état se

demander - avec les constructrices elles-mêmes; les recourants (écriture du 28

novembre 2000) approuvent au contraire cette méthode, tout en critiquant son

application (v. plus bas consid. 5) - si l'approche du service intimé

consistant à computer un loyer objectif (on relève cependant ici que la

jurisprudence a approuvé à plusieurs reprises cette méthode objective : TA,

arrêts FO 94/0036 du 13 novembre 1996, FO 97/0037 du 7 juillet 1999, FO 99/0020

du 11 octobre 2000 et AC 94/0250 du 26 juin 1997) est correcte ou si l'on ne

devrait pas plutôt s'en tenir au loyer effectivement perçu (tel est le cas à

Genève), cas échéant moyennant certaines corrections (par exemple, en présence

d'un logement vacant, il serait sans doute nécessaire de tenir compte du loyer

précédemment perçu, plutôt que d'un montant de loyer fictif, n'ayant pas

débouché sur la conclusion d'un bail).

cc) S'agissant des

caractéristiques intrinsèques des logements entrant dans la catégorie à

pénurie, on peut mentionner principalement le nombre de pièces de ceux-ci,

d'une part, la surface et les équipements, d'autre part. Le SLog, suivi sur ce

point par la municipalité (v. sa lettre du 6 novembre 2000) adopte à cet égard

une approche restrictive. Il considère ainsi que la loi ne s'appliquerait pas

aux appartements comportant plus de 5 pièces. Cette solution ne s'impose pas

d'emblée à la lecture de la loi, du règlement, voire des statistiques (le taux

de logements vacants de 6 pièces est voisin de zéro à Nyon); pour sa part, le

canton de Genève prévoit que le dispositif légal correspondant s'applique aux

logements comportant jusqu'à 7 pièces (soit l'équivalent de 6 pièces dans le

canton de Vaud). Par ailleurs, selon les autorités précitées, la loi ne

s'appliquerait pas non plus lorsque les logements en question présenteraient

des surfaces trop élevées, voire des équipements tels des cheminées de salon

(v. à ce sujet TA, arrêts GE 93/0059 du 12 juin 1997 et FO 94/0036 du 13

novembre 1996, rendus en matière d'aliénation d'appartements loués); on doit

assurément donner raison au SLog, lorsqu'il entend exclure du champ d'application

de la LDTR les objets luxueux (c'est précisément une exigence formulée par la

jurisprudence du Tribunal fédéral : ATF 116 Ia 401, spéc. consid. 11, p. 418;

pour un exemple genevois d'appartement qualifié de luxueux : v. le cas, jugé

par le TA GE, décrit par Bindschedler/Paychère, op. cit., p. 376), voir ceux

présentant un caractère résidentiel. Cependant, cette dernière notion ne doit

pas être interprétée de manière trop large; on ne perdra en effet pas de vue

que le législateur vaudois, lors de l'adoption de la LDTR, avait

particulièrement à l'esprit le cas des immeubles anciens, parce que ces

derniers comportaient généralement des logements à loyers abordables. Cela

étant, l'on ne saurait se focaliser sur le critère de la surface de certaines pièces,

voire sur la présence de certains éléments d'agrément, telle une cheminée de

salon, pour exclure un logement donné de la catégorie à pénurie. Il convient en

effet de prendre en considération l'ensemble des caractéristiques des logements

concernés (agencement, cuisine, salle de bains) pour apprécier si ces derniers

présentent ou non des qualités supérieures à la moyenne, en d'autres termes

pour vérifier s'ils répondent ou non à un besoin de la population.

dd) aaa) Dans le cas

d'espèce les statistiques démontrent tout d'abord une pénurie de logements de

deux et trois pièces tant dans le district que sur le territoire de la Commune

de Nyon (v. le document produit à cet effet par le SLog).

bbb) S'agissant du

prix, le représentant de l'Office communal du logement a évoqué des montants de

1'100 francs par mois pour un logement de deux pièces, respectivement de 1'400

à 1'500 francs par mois pour un logement de trois pièces (contra, arrêt du 26

juin 1997, AC 94/0250, qui concernait la ville de Lausanne, consid. 4f; v.

aussi, s'agissant de Genève, TA, arrêt du 7 décembre 1993, RDAF 1994, 109 : ce

jugement fixe une fourchette de loyers admissibles par pièce - y compris la

cuisine - et par an comprise entre 2'400 et 3'225 - montant repris désormais à

l'art. 6 LDTR GE, sous réserve d'indexation - voire 3'500 fr.; sur la

législation genevoise, v. Alain Maunoir, La nouvelle LDTR au regard de la

jurisprudence, RDAF 1996, 307 ss; Olivier Bindschedler et François Paychère, La

jurisprudence récente du Tribunal administratif du canton de Genève en matière

d'entretien des immeubles, RDAF 1998 I 363).

Au demeurant, sous

réserve des développements ci-après relatifs aux caractéristiques des logements

touchés par le projet, on observe que le SLog admet que ceux-ci ou du moins

certains d'entre eux (les 2 et 3 pièces) appartiennent de par leur prix

avant-travaux (loyer "objectif" et théorique) à la catégorie où sévit

la pénurie (v. notamment lettre du 7 septembre 2000, in fine); on peut à ce

stade se contenter de ce constat, encore que la méthode de calcul des loyers ne

paraisse pas à l'abri de toute critique. A vrai dire, ce dernier point peut

demeurer indécis dans la mesure où la même conclusion s'imposerait si l'on

tenait compte des loyers effectifs perçus avant-travaux (v. à ce propos

notamment le formulaire 53, comportant la demande d'autorisation à forme de

l'art. 4 LDTR), dans la mesure où ces derniers sont très proches (tantôt

légèrement inférieurs, tantôt légèrement supérieurs) des loyers théoriques

utilisés comme base par le SLog.

ccc) S'agissant des

caractéristiques des logements ici en cause, il est décisif de relever que

l'immeuble litigieux comporte de nombreux appartements de moins de 6 pièces,

qui ne présentent nullement les caractéristiques d'objets luxueux. Tel est

notamment le cas du logement des époux Frusciante, lequel est ainsi assurément

soumis à la loi. Pour d'autres appartements, la question est moins évidente;

cependant, aucun d'entre eux ne peut être considéré comme luxueux ou même comme

présentant des qualités supérieures à la moyenne, au regard des critères

évoqués ci-dessus (lettre cc; on notera en particulier que les deux pièces en

cause, selon les dernières mesures présentées par le SLog - dans le cadre de la

seconde expertise MERIP produite par ce dernier le 9 novembre 2000 -

n'atteignent pas les dimensions de l'appartement traité dans la cause GE

93/0059 précitée).

b) La délimitation du

champ d'application de la LDTR intervient également à raison des travaux

entrepris.

aa) On se souvient en

particulier que les travaux d'entretien courant ne sont pas inclus dans la

notion de rénovation soumise à la LDTR (art. 1er al. 2, 2ème phrase, LDTR);

dans la même approche, l'art. 1er al. 2 RDTR précise que le Département peut

dispenser d'autorisation les travaux dont le coût est inférieur à 20 % de la

valeur à neuf de l'assurance incendie de l'immeuble. Au contraire, sont soumis

à la loi, outre l'hypothèse d'une démolition, les travaux de transformation

(impliquant une modification du volume bâti, ainsi qu'une nouvelle distribution

des locaux à l'intérieur de celui-ci), ainsi que les travaux de rénovation (sur

le débat au sujet de ces notions en droit genevois : voir

Bindschedler/Paychère, op., cit.; voir également ATF 116 I 401, consid. 5,

selon lequel les travaux d'entretien, même importants, ne devraient pas être

soumis à autorisation).

bb) Dans le cas

d'espèce, les recourantes envisagent la réalisation d'une arcade au

rez-de-chaussée et celle de trois appartements de 7 pièces dans les étages. Il

s'agit là incontestablement de travaux de transformation importants, de sorte

que ceux-ci sont soumis à la LDTR.

On ajoutera à ce sujet

que la question qui précède doit être résolue au regard du projet concret des

constructrices et non pas au regard de travaux théoriques de remise à neuf, au

sens de la méthode MERIP. Au demeurant, le SLog n'a appliqué cette méthode qu'à

titre de simulation; il a ainsi considéré que les travaux nécessaires au regard

de cette simulation entraîneraient la sortie des logements existants de la

catégorie à pénurie, si leur coût était répercuté sur les loyers. A ce stade,

on précise cependant que cette dernière question ne relève pas de la

problématique du champ d'application de la loi; une réponse positive, selon le

SLog, devrait en effet conduire à l'octroi de l'autorisation. Ce point a donc

trait au bien-fondé matériel de la décision attaquée et sera donc examiné dans

le considérants ci-après.

4.

Dans le cas d'espèce,

le service intimé a invoqué la clause de l'art. 12 RDTR permettant d'autoriser

des travaux en raison de leur opportunité technique; cela soulève la question

de la portée, voire du maintien de la jurisprudence précitée qui considère que

cette règle n'est pas conforme à la loi (RDAF 1993, 217), point qu'il convient

d'examiner maintenant.

a) Le SLog a tout

d'abord relevé que l'arrêt précité concernait l'hypothèse d'une démolition et

non celle d'une transformation; il se pourrait dès lors, selon lui, que cette

jurisprudence ne concerne que le premier type de cas. Par ailleurs, le service

intimé met en avant l'intérêt public à "encourager des réalisations qui

favorisent le bon entretien des immeubles" (mémoire de réponse du 7

juillet 2000); de plus, l'analyse MERIP à laquelle il procède usuellement

cherche à définir "les travaux ordinaires et sans luxe de réfection qui

s'avéreraient indispensables à un entretien durable du bâtiment"

(écriture du même service du 22 août 2000). Dans le même esprit, le SLog, dans

son écriture du 10 novembre 2000 invoque encore un rapport du Conseil d'Etat

sur la politique du logement portant notamment sur l'application de la LDTR

(BGC, séance de février 1987, p.1634), l'analyse MER, qui prévalait à l'époque

a "pour but, en retenant les données objectives des dossiers, de

vérifier que les travaux envisagés sont conformes aux fins poursuivies par la

loi, à savoir que seuls sont autorisés les travaux dont la nécessité ou

l'opportunité est établie". Le SLog invoque également un autre passage

de ce rapport, dans lequel le Conseil d'Etat suggérait de permettre, en dehors

des travaux admissibles au regard la méthode MER, des améliorations éventuelles

de l'habitabilité (ibidem p. 1634 ss; mémoire complémentaire du 10 novembre

2000, p. 3s.). Cela étant, le service précité estime que sa pratique, décrite

plus haut et codifiée en partie dans les directives précitées du département,

est pleinement conforme à la volonté du législateur, ce d'autant que le Grand

Conseil a pris acte du rapport précité.

b) aa) En premier

lieu, il faut rappeler que, selon l'art. 3 LDTR, l'autorisation est refusée

lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la

pénurie. Ce principe est posé sans opérer de distinction selon que le projet

vise une démolition, suivie d'une reconstruction, ou simplement une transformation

d'immeuble; dans les deux cas, il s'agit de préserver les logements à loyers

modérés existants. En d'autres termes, il n'y a pas de motif d'appliquer la loi

de manière différente dans chacune de ces deux hypothèses, ni de restreindre la

portée de la jurisprudence du Tribunal administratif (le SLog fait au demeurant

une lecture trop littérale du précédent précité) à l'une, à l'exclusion de

l'autre; la condamnation de la formule finale (opportunité sur le plan

technique) de l'art. 12 al. 1 RDTR vaut ainsi également en matière de

transformations d'immeuble, pour autant qu'elle doive être confirmée.

bb) Il résulte des

écritures du SLog, des propos tenus par les représentants dudit service en

audience et enfin de la pratique de ce dernier, fondée sur la méthode MERIP et

les directives du département, que sont en règle générale autorisés les travaux

sans luxe, correspondant à une rénovation raisonnable du bâtiment existant. Au

demeurant, le caractère raisonnable des travaux correspond à la notion

d'opportunité technique, notion elle-même cernée à l'aide de la méthode MERIP,

avec ses amendements cantonaux. L'autorité intimée considère ainsi qu'il y a

lieu de donner la priorité à l'objectif - circonscrit en quelque sorte par

l'Office fédéral des questions conjoncturelles dans le cadre de la méthode

MERIP - d'assurer un entretien correct des bâtiments existants, de manière à

permettre une conservation durable du tissu bâti. En présence de travaux

permettant d'atteindre un tel but, ceux-ci sont autorisés par le service intimé

indépendamment du fait qu'ils sont susceptibles de faire sortir les logements

considérés de la catégorie à pénurie.

Cette pratique, si

elle paraît répondre à un objectif d'intérêt public, à savoir celui de la

conservation du parc de logements existants, néglige en revanche le but

spécifique assigné à la LDTR, soit celui d'éviter que des logements ne sortent

de la catégorie où sévit la pénurie. Cela étant, le SLog - qu'il se fonde sur

l'art. 12 al. 1 in fine RDTR ou sur l'art. 10 du même texte, voire sur d'autres

préoccupations encore - s'écarte clairement de la loi et des buts qu'elle

énonce expressément. Quoi qu'ait pu indiquer le Conseil d'Etat dans son rapport

de 1987, postérieur à l'adoption de la loi, il ressort en effet du texte de

cette dernière que tout le dispositif légal est axé sur la lutte contre

l'érosion du parc locatif de la catégorie à pénurie et non sur l'idée d'un

simple maintien (en bon état d'entretien) des logements en général. Dans un tel

contexte, force est de donner la préférence à la lettre de la loi, qui consacre

l'intérêt public spécifique du maintien des logements à loyers abordables et ne

se borne pas à un simple rappel, en quelque sorte, de préoccupations déjà

présentes notamment dans le droit de l'aménagement du territoire.

Sans doute, l'art. 4

LDTR prévoit-il un certain nombre d'hypothèses dans lesquelles l'autorisation

de démolir ou de transformer peut être accordée. On pourrait ainsi être tenté

d'interpréter de manière extensive l'hypothèse de motifs d'intérêt général

faisant apparaître comme indispensables les travaux projetés; cependant, si

l'on peut admettre dans un tel contexte de prendre en considération un intérêt

public précis, protégé par une autre législation spéciale de droit public, tel

ne saurait être le cas d'autres intérêts généraux, n'ayant pas reçu une

consécration du législateur. Ainsi, la construction d'une autoroute rendant

nécessaire la démolition d'un bâtiment abritant des logements abordables

devrait être admise sur la base de la pesée d'intérêts que postule cette

disposition. Il en irait sans doute de même s'agissant d'un immeuble comportant

de tels appartements et présentant simultanément un très grand intérêt

historique et partant classé (pour les assesseurs spécialisés du tribunal, un

tel conflit n'est guère susceptible de se produire, dès lors que, dans la

plupart des cas, seule une rénovation "douce" peut être envisagée

dans un monument historique). La solution ne saurait en revanche être similaire

en présence d'un bâtiment présentant uniquement une architecture intéressante

ou des qualités esthétiques certaines, ce qui est d'ailleurs le cas en l'espèce

(v. la note 3 accordée au recensement architectural). Il apparaît par ailleurs

exclu de faire prévaloir l'intérêt au bon entretien à long terme des immeubles

sur le but spécifique de la LDTR, à savoir le maintien des logements à loyers

modérés existants (dans le même sens, arrêt AC 99/0023 précité). Une telle

approche reviendrait à lever d'un trait de plume l'interdiction de principe que

contient l'art. 3 LDTR au profit de considérations toutes générales d'intérêt

public.

cc) Au demeurant, les

recourants paraissent admettre comme "indispensables", au sens de

l'art. 4 LDTR les travaux qui seraient requis pour une remise en état de

l'immeuble conformément à une analyse fondée sur la méthode MERIP; ils s'en

prennent désormais exclusivement, à teneur de leur écriture du 28 novembre

2000, aux amendements apportés par le département à la méthode en question, en

tant que ceux-ci permettent notamment une amélioration des standards, ainsi

qu'aux travaux complémentaires.

Le Tribunal

administratif, au vu des considérations qui précèdent, confirme tout d'abord la

jurisprudence qu'il a rendue à propos de l'art. 12 RDTR; en d'autres termes,

les travaux jugés opportuns sur le plan technique au regard de cette

disposition ne sauraient - sans un glissement de sens - être considérés de ce

seul fait comme indispensables au sens de l'art. 4 LDTR. Quant au point de

savoir si l'intégralité des travaux qui seraient retenus selon la méthode MERIP

au sens strict sont bien indispensables dans l'acception précitée, il peut ici

demeurer indécis dès lors qu'il paraît possible de les réaliser en maintenant

les logements en cause dans la catégorie à pénurie; il est en revanche certain

que les travaux admis comme opportuns par le SLog, notamment sur la base des

directives cantonales (voire d'autres éléments, tels les surcoûts particuliers

invoqués par les constructrices), ne sauraient être autorisés, de surcroît sans

aucune condition relative à une surveillance des loyers, dans la mesure où ils

sont de nature à faire sortir les logements considérés de la catégorie où sévit

la pénurie. Cette conséquence doit au contraire conduire à confirmer le

principe légal de l'interdiction de tels travaux (v., dans le même sens, TA GE,

RDAF 1994, 107).

Dans le souci d'être

complet, on notera encore que les constructrices n'ont pas établi à

satisfaction l'existence de circonstances commandant impérativement la

réalisation des travaux complémentaires précités, hypothèse dans laquelle

ceux-ci seraient susceptibles d'être autorisés à titre exceptionnel au sens de

l'art. 4 al. 1 in fine LDTR; le tribunal retient en particulier, sur la base de

l'avis de ses assesseurs spécialisés, que les travaux de renforcement des

structures évoqués par les constructrices se justifient sans doute dans la

perspective du projet contesté (lequel pourrait entraîner des surcharges

pondérales), mais non dans le cadre d'une remise en état selon les standards

MERIP (en tous les cas, le document établi par l'ingénieur Frank Meylan le 2

novembre 2000 ne le démontre pas).

c) En définitive,

force est ainsi au tribunal de constater que le SLog, dans la décision

attaquée, ne pouvait pas admettre comme "indispensables" la totalité

des travaux pris en considération dans ses deux expertises MERIP successives;

ce faisant, il a négligé les objectifs poursuivis par la loi et violé l'art. 4

LDTR.

5.

Les recourants émettent

cependant une crainte : le fait qu'ils obtiennent raison s'agissant de

l'ampleur des travaux susceptibles d'être autorisés (comme on vient de le voir)

resterait sans conséquence en définitive au regard de la méthode de calcul

choisie par le SLog; au contraire, ce résultat provisoire pourrait avoir pour

conséquence dans ce cadre que l'immeuble considéré n'appartiendrait plus à la

catégorie à pénurie, le loyer objectif avant-travaux apparaissant alors comme

trop élevé. Les recourants en viennent ainsi à contester la méthode de calcul

du SLog elle-même.

a) Les calculs du SLog

se présentent schématiquement de la manière suivante (on renvoie au surplus aux

deux expertises MERIP produites par le SLog et aux calculs qui y étaient

joints) :

valeur

intrinsèque

- (70 % travaux admis)

valeur objective (avant-travaux)

loyer

objectif avant travaux = (6,5% x valeur objective)

valeur

objective

+ (70 % travaux admis)

valeur après travaux

loyer

après travaux = (6,5 % x valeur après travaux)

Selon ce modèle de

calcul, la valeur intrinsèque paraît en effet correspondre à la valeur après

travaux; en d'autres termes, la valeur actuelle, avant travaux, serait fonction

de l'ampleur des travaux admis. Les recourants remarquent à cet égard que les

travaux de rénovation, qu'ils soient considérables ou au contraire très

modestes, n'auraient alors plus aucune influence sur le maintien ou non de

logements dans la catégorie dite à pénurie; en effet, dans ce calcul, les

travaux à effectuer auraient plutôt une incidence directe sur la valeur

actuelle de l'immeuble (en d'autres termes, si les travaux à autoriser étaient

moins importants, la valeur de l'immeuble serait plus élevée; v. au surplus les

calculs des recourants en pièces 2a à 2c de leur bordereau du 20 octobre 2000).

On a donc bien le sentiment, à ce stade, que le SLog adopte un raisonnement

"en boucle", qui est loin d'être convaincant; les représentants de ce

dernier, en audience, n'ont d'ailleurs pas été en mesure de démontrer le

bien-fondé de cette méthode.

b) En réalité, comme

le suggère le SLog dans son écriture du 10 novembre 2000, la méthode précitée

pourrait sans doute être admise - étant entendu qu'elle comporte un certain

schématisme, cela à plusieurs niveaux - pour autant qu'il y ait découplage

entre les deux étapes du calcul; en d'autres termes, le calcul de la valeur objective

avant travaux, ne saurait être le simple reflet de celui de la valeur

après-travaux (égale à la valeur intrinsèque), mais doit au contraire permettre

de dégager d'une certaine manière la valeur de marché de l'objet à transformer.

Dans une telle perspective, l'utilisation de la méthode MERIP apparaît comme

une approche (parmi d'autres) justifiée, le calcul devant alors se présenter

comme suit :

valeur

intrinsèque

- (100 % des travaux de remise

en état selon MERIP)

valeur actuelle (avant

travaux)

On remarque en effet

qu'un retard d'entretien entraîne une valeur vénale réduite de l'objet en

cause; il n'y a donc a priori pas de motif, dans le calcul ci-dessus, de ne

tenir compte que de 70 % des travaux MERIP.

La seconde étape de

calcul se présente en revanche comme suit :

valeur

actuelle

+ (50 % à 70 % des travaux admis)

valeur

après travaux

On se réfère ici à la

fourchette retenue à l'art. 14 al. 1 in fine de l'ordonnance du Conseil fédéral

du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitation et de locaux

commerciaux (ci-après : OBLF). On sait en effet que les prestations

supplémentaires du bailleur permettent, en droit privé, l'augmentation du loyer

(art. 269a lit. b CO); dans le cas d'importantes réparations, l'on présume que

les frais consentis se répartissent en une part de frais d'entretien et une

part de plus-value, cette dernière s'élevant, en règle générale, à une part de

50.

à 70 % du coût total (art. 14 al. 1, dernière phrase OBLF). En d'autres

termes la part de 50 % à 70 % des travaux admis constitue uniquement une

présomption. De surcroît et comme l'indique le SLog, ce taux ne porte pas sur

la totalité des travaux de remise en état qui seraient requis selon la méthode

MERIP (voire ses amendements cantonaux), mais seulement sur les travaux

autorisés conformément à l'art. 4 LDTR.

c) Ainsi explicitée,

voire nuancée, la méthode retenue par le SLog pour le calcul de la valeur

actuelle de l'immeuble (servant à la détermination du loyer objectif

avant-travaux) paraît pouvoir être admise; elle n'aboutit pas, contrairement à

ce que craignaient les recourants et par l'effet en quelque sorte d'un

"retour en arrière", à considérer que l'immeuble à transformer

n'appartiendrait plus à la catégorie à pénurie parce que les travaux à réaliser

seraient moins importants.

Au vu de cette

vérification et des considérants qui précèdent (spéc. consid. 4 b/cc et c), les

travaux projetés ne peuvent être autorisés à forme de l'art. 4 LDTR, ce qui

conduit à l'admission du recours.

d) Il n'est donc pas

nécessaire d'examiner plus avant d'autres critiques, émises de part et d'autre,

à l'encontre des différents éléments du calcul du SLog, étant tout au plus

observé que, dans l'ensemble, la méthode choisie paraît plus appropriée aux cas

d'immeubles de construction récente.

6.

Il découle des

considérations qui précèdent que le service intimé a violé la loi en

autorisant, en application de l'art. 12 RDTR, des travaux théoriques, qualifiés

par lui d'opportuns, puis en tirant la conclusion que ces travaux faisaient

sortir les logements considérés de la catégorie dite à pénurie. Le tribunal

constate pour sa part que les logements de deux et trois pièces touchés par le

projet présentent effectivement, avant travaux et quelle que soit la méthode

retenue pour les calculer, des loyers abordables, de sorte que les travaux

projetés sont bien soumis à autorisation; celle-ci ne pouvait pas être

délivrée, puisque la rénovation entreprise (comme aussi le coût théorique d'une

rénovation selon les calculs du SLog) a pour effet de faire sortir ceux-ci de

la catégorie où sévit la pénurie. La décision attaquée doit dès lors être

annulée. Il appartiendra aux constructrices, avec le concours cas échéant du

SLog, d'examiner s'il est possible de réduire l'ampleur des travaux de manière

qu'ils puissent être autorisés, au vu de leur caractère indispensable (ce qui

est le cas d'une partie d'entre eux, de l'aveu des recourants ou plutôt de

Dieter Hüni, l'expert privé qu'ils ont mandaté), moyennant d'éventuelles

conditions relatives à la surveillance des loyers.

Vu l'issue du pourvoi,

l'émolument d'arrêt doit être mis à la charge des constructrices; celles-ci

verseront également aux recourants, qui ont procédé par l'intermédiaire d'un

mandataire professionnel, une indemnité à titre de dépens (art. 55 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête :

I. Le recours est

admis.

II. La décision du

26 avril 2000 du Département de l'économie, Service du logement est annulée.

III. L'émolument

d'arrêt, fixé à 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge des

constructrices Eliane Kirchner, Irma Dartez et Evelyne Schmid, solidairement

entre elles.

IV. Ces dernières,

solidairement entre elles, doivent en outre aux recourants, solidairement entre

eux, un montant de 3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.

ft/pe/Lausanne, le 13 décembre 2000

Le

président

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint