AC.2000.0087

TA - AC.2000.0087 - 2001-03-06 - PPE RESIDENCE OLYMPIA et crts c/Pully

6 mars 2001Français11 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. International School of

Lausanne est notamment propriétaire des parcelles 1380 et 6481 du cadastre de

la Commune de Pully. Ces terrains sont classés dans la zone de moyenne densité

de l'ordre non contigu par le plan général d'affectation de la commune. La zone

d'habitation à moyenne densité est régie par les art. 74 à 76 du règlement sur

l'aménagement du territoire et les constructions approuvé par le Conseil d'Etat

du canton de Vaud le 9 décembre 1983 (RCATC). Cette zone est destinée

principalement à la construction de bâtiments voués au logement (art. 74

RCATC); dans la mesure où les dispositions générales et particulières qui leur

sont applicables sont observées, les bâtiments abritant des bureaux, des

établissements publics, des institutions scolaires et éducatives, culturelles

et religieuses, des établissements médico-sociaux et de l'artisanat ainsi que

du commerce et des surfaces de vente n'excédant par 500 m² sont également

autorisés dans la zone (art. 75 RCATC). Selon l'art. 14 RCATC, le coefficient

d'occupation du sol, qualifié comme le rapport numérique entre la surface bâtie

et la surface de la parcelle, ne peut excéder 20 % de la surface de la

parcelle.

La parcelle 6481 a une

surface cadastrale totale de 1'485 m² comprenant un bâtiment ECA no 1395 d'une

surface au sol de 297 m². La parcelle 1380 a une surface cadastrale totale de

2'752 m² sur laquelle deux bâtiments distincts sont construits, soit le

bâtiment ECA 852 d'une surface de 222 m² et le bâtiment ECA 3124 d'une surface

de 217 m². Les bâtiments construits sur ces deux terrains sont utilisés à des

fins d'enseignement.

B. International School of

Lausanne a déposé une demande de permis de construire en vue de l'édification

d'un pavillon préfabriqué provisoire sur la parcelle 6481, le long du chemin de

Chamblandes sur un espace aménagé en court de tennis. Il s'agit d'une

construction préfabriquée et démontable sans fondation posée sur des plots de

ciment qui ne nécessitent pas de raccordement spécifique autre que

l'électricité. La demande a été mise à l'enquête publique du 29 février au 20

mars 2000 et elle a soulevé l'opposition du groupement des copropriétaires du

bâtiment sis au chemin de Chamblandes 42 qui invoquaient notamment le non

respect du coefficient d'occupation du sol. Après avoir reçu la synthèse des

différentes autorisations cantonales par la centrale des autorisations CAMAC,

la municipalité a décidé de lever l'opposition par lettre du 22 mai 2000 et

elle a délivré le permis de construire le 30 mai 2000. Elle a estimé notamment

que la construction pouvait bénéficier des dérogations prévues par l'art. 88 du

règlement communal en ce qui concerne le coefficient d'occupation du sol.

C. La propriété par étage

Résidence Olympia ainsi que divers copropriétaires à savoir Sangouane et Thao

Lane, Brigitta et André Nguyen, Jacqueline Petitpierre-Bauer et Daniel

Petitpierre, Eleni et Jean-François de Preux, Caroline Rusconi et Jean-Marie

Pidoux, ont contesté la décision communale par le dépôt d'un recours au

Tribunal administratif. Ils estiment en substance que les conditions d'une

dérogation au sens de l'art. 88 RCATC ne seraient pas remplies même si la

construction présentait une durée provisoire de 5 ans.

International School

of Lausanne ainsi que la municipalité se sont déterminées sur le recours en

concluant à son rejet. Le Bureau des constructions scolaires s'est également

déterminé sur le recours. Le tribunal a tenu une audience à Pully le 12 octobre

2000 au cours de laquelle il a procédé à une visite des lieux.

Considérants

1.

a) L'art. 6 de la loi

sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC)

prévoit que les restrictions au droit de bâtir résultant de la loi, des

règlements et des plans constituent des limitations de droit de propriété de

caractère de droit public et que les particuliers ne peuvent y déroger

conventionnellement (al. 1). L'Etat et les communes ne peuvent accorder des

dérogations à des particuliers que dans les limites autorisées par la loi, les

règlements et les plans (al. 2). L'ancien art. 85 LATC prévoyait que la

municipalité pouvait accorder des dérogations de minime importance lorsque la

topographie, la forme des parcelles, les accès, l'intégration et la conception

des constructions imposaient des solutions particulières et s'il ne résultait

pas d'inconvénient majeur et pour autant que le règlement communal le prévoit

(al. 1); lorsque ces dérogations portaient sur les règles concernant les

distances entre un bâtiment et la limite de propriété ou sur le coefficient

d'occupation d'utilisation du sol elle devait dans la même zone être respectée

sur un ensemble formé par la parcelle en cause et une ou des parcelles

voisines; ces dérogations devaient faire l'objet d'une mention au Registre

foncier sur les parcelles en cause (al. 2). La réglementation communale pouvait

prévoir d'autres dérogations en vertu de l'art. 6 al. 2 LATC pour autant que

les conditions posées à leur octroi soient suffisamment précises (Raymond

Didisheim, modification de limites et dérogation en droit vaudois de la

construction : quelques réflexions à propos des art. 83 et 85 LATC, in RDAF

1991.

p. 415-416).

b) L'art. 85 LATC a

été modifié le 14 novembre 1995. Le but de la modification consistait à supprimer

la notion de minime importance; en outre les conditions supplémentaires posées

au 2ème alinéa de l'ancien art. 85 LATC ont été supprimées au motif que

l'inscription au Registre foncier des mentions grevant plusieurs bien-fonds

contigus ne permettaient plus de parler de dérogation aux règles sur les

distances ou sur le coefficient d'occupation du sol. Le nouvel art. 85 LATC a

ainsi la teneur suivante :

"Dans la mesure où le règlement communal

le prévoit, des dérogations aux plans et à la réglementation y afférente

peuvent être accordées par la municipalité pour autant que des motifs d'intérêt

public ou des circonstances objectives le justifient. L'octroi de dérogations

ne doit pas porter atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts

prépondérants de tiers.

Ces dérogations peuvent être accordées à titre

temporaire ou définitif et être assorties de conditions et charges

particulières."

Cette nouvelle

disposition permet d'accorder des dérogations aux règles fixant la distance

entre bâtiments et limites de propriété sans exiger de compensation sur les

fonds voisins par la voie de mention. Mais l'autorité qui statue sur une

demande de dérogation doit encore respecter certains principes : tout d'abord,

elle n'est pas tenue d'accorder la dérogation et elle dispose d'un pouvoir

d'appréciation (ATF 99 Ia 471 consid. 3a; André Grisel, Traité de droit

administratif, vol. I p. 413). Ensuite, l'octroi de la dérogation doit

respecter les buts recherchés par la loi et il sert avant tout à éviter des

solutions trop rigoureuses en présence d'une situation spéciale (ATF 107 Ia 212

ss; DFJP OFAT Etude relative à la loi fédérale sur l'aménagement du

territoire, ad art. 23 No 6 et 7 p. 278); aussi, la dérogation ne peut

porter atteinte à des intérêts publics importants ou heurter des intérêts

privés prépondérants; elle doit résulter d'une pesée globale d'intérêts,

prenant en compte l'ensemble des circonstances (Augustin Macheret, La

dérogation en droit de la construction, règles et exceptions, séminaire du

droit de la construction, Fribourg 1983). Enfin, la dérogation doit s'inscrire

dans le processus de planification défini par le droit fédéral selon lequel la

destination du sol est fixée par les plans d'affectation (art. 14 LAT) dans une

procédure assurant la protection juridique (art. 33 LAT) et la participation de

la population (art. 4 LAT); une dérogation, qui, par son importance aurait pour

effet de fixer de nouvelles règles d'affectation du sol dans le cadre de la

procédure d'autorisation de construire violerait l'art. 2 LAT, même si elle

était justifiée par des circonstances objectives ou si elle répondait à un

intérêt public (ATF 116 Ib 53-54 consid. 3a).

c) L'art. 88 RCATC

prévoit que la municipalité peut accorder, dans des cas exceptionnels, des

dérogations aux prescriptions réglementaires concernant l'affectation, la

surface bâtie, la longueur, la hauteur et les toitures des constructions, s'il

s'agit d'édifices publics ou des bâtiments privés dont la destination et

l'architecture réclament des dispositions spéciales. Le nouvel art. 34 du

règlement communal en voie d'approbation par le Conseil d'Etat prévoit que la

municipalité peut accorder ces dérogations aux dispositions réglementaires

communales dans les limites des art. 85 et 85a LATC.

2.

a) En l'espèce, la parcelle

6481.

présente une surface de 1'485 m² ce qui correspond à une surface bâtie

admissible de 297 m². Or, le bâtiment déjà construit sur ce terrain présente

exactement la même surface de 297 m². La surface au sol du nouveau pavillon

scolaire projeté sur le terrain s'élève à 103 m² et déroge entièrement aux

règles concernant le coefficient d'occupation du sol. Ce qui entraînerait un

coefficient d'occupation du sol d'environ 27 % au lieu de 20 %. Il convient

donc de déterminer si les dispositions de l'actuel art. 88 RCATC permettaient à

la municipalité de déroger à la règle concernant la surface bâtie.

b) L'art. 88 RATC

soumet l'octroi de la dérogation à la condition que la destination ou

l'architecture du bâtiment réclame des dispositions spéciales. Or, cette

exigence n'est pas remplie pour le bâtiment litigieux. Le projet de pavillon

envisagé comporte en effet 4 classes avec des dimensions qui correspondent à

celles utilisées habituellement pour les bâtiments d'habitation dans la zone de

moyenne densité. Il ne s'agit pas, contrairement à une salle de gymnastique ou

un ouvrage de protection civile, d'une destination qui nécessite une dérogation

particulière sur le coefficient d'occupation du sol. Un tel bâtiment peut être

construit dans la zone de moyenne densité en respectant toutes les dispositions

réglementaires. Il est vrai qu'il existe un lien fonctionnel important avec le

bâtiment déjà construit sur la parcelle qui est accentué par la présence

d'autres bâtiments de la même école à proximité dans le même quartier. Il est

aussi vrai que le terrain sur lequel les deux autres bâtiments sont construits

présente un coefficient d'occupation du sol qui pourrait compenser le déficit

constaté sur la parcelle 6481 mais ces circonstances ne peuvent être prises en

considération selon le texte réglementaire actuel qui fixe pour seuls critères

les dispositions spéciales requises par la destination ou l'architecture du

bâtiment projeté. A cela s'ajoute le fait que la dérogation est relativement

importante puisqu'elle entraîne un accroissement de l'ordre de 35 % du

coefficient d'occupation du sol et que le bâtiment projeté se trouve

entièrement en dérogation avec la règle du coefficient d'utilisation du sol.

Même si la condition de minime importance a été supprimée par le nouvel art. 85

LATC, l'ampleur de la dérogation a les mêmes effets qu'une planification fixant

de nouvelles règles d'utilisation du sol sur un périmètre donné; le caractère

provisoire de la construction ne permet pas non plus d'apprécier différemment

les conditions d'octroi de la dérogation dès lors que la construction projetée

est appelée à rester en place et à être utilisée pendant plusieurs années.

Ainsi, les conditions d'octroi de la dérogation ne sont pas remplies pour le

projet litigieux.

3.

Il résulte des

considérants qui précèdent que le recours doit être admis et la décision

attaquée annulée. Les recourants, qui obtiennent gain de cause, on droit aux

dépens qu'ils ont requis arrêtés à 1'000 fr. Les frais de justice, fixés à

2'500 fr., sont mis à la charge d'International School of Lausanne.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

admis.

II. La décision de

la Municipalité de Pully du 22 mai 2000 accordant un permis de construire un

pavillon scolaire provisoire sur la parcelle 6481 est annulée.

III. Un émolument

de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge d'International

School of Lausanne.

IV. International

School of Lausanne est la débitrice des recourants d'une somme de 1'500 (mille

cinq cents) francs à titre de dépens.

ft/pe/Lausanne, le 6 mars 2001

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint