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Décision

AC.2000.0095

TA - AC.2000.0095 - 2001-10-04 - MAIRE Daniel et FERBOS Odette c/ Bex et Maire et crts

4 octobre 2001Français20 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. La parcelle 351 de Bex,

au lieu-dit "L'Allex d'En-Haut", a été constituée en propriété par

étages par actes notariés des 12 août et 6 octobre 1977: le propriétaire de

l'époque, Alfred Maire, avait constitué sa maison existante (d'un seul niveau)

en propriété par étage "avant construction" pour permettre à son

fils, Christian Maire, de construire un étage supplémentaire sur le bâtiment

existant; simultanément, la part correspondant à l'étage à construire avait

fait l'objet d'une donation à Christian Maire.

Aux termes de l'acte

du 6 octobre 1977 auxquels sont joints les plans déposés au registre foncier,

la part de Christian Maire est l'unité de PPE nº 1105, soit 50/100 de la

parcelle 351, avec droit exclusif sur le 1er étage et les combles, l'étage comprenant

un appartement de 93,50 m² environ avec escalier d'accès et balcons. Quant à la

part d'Alfred Maire, il s'agit de l'unité de PPE nº 1106, soit 50/100 de la

parcelle 351, avec droit exclusif sur le sous-sol (garage, cave-abri, cave et

chauffage) et le rez de chaussée comprenant un appartement de 93,5 m².

L'acte du 6 octobre

1977 précise ce qui suit:

"Outre la parcelle de base dont

l'utilisation fera du reste l'objet de deux servitudes d'usage de jardin, sont

parties communes toutes celles qui ne font pas l'objet d'un droit privatif,

notamment les vides sous charpente, charpente, murs porteurs et caetera."

L'examen des extraits

du registre foncier figurant au dossier, tant pour la parcelle de base que pour

les unités de PPE, montre qu'en fait, aucune servitude de jardin n'a été

constituée. D'après les explications recueillies en audience, Daniel Maire

cultivait un jardin potager sur la parcelle de son père mais il y a renoncé au

moment où son frère Christian est venu habiter sur cette parcelle.

S'agissant des parts,

les propriétaires inscrits au registre foncier sont les suivants:

Unité de PPE 1105

(sous-sol et rez-de-chaussée)

(usufruit en faveur de Marguerite Maire)

Propriété commune, société simple:

Ferbos Odette 10.5.1997 succession

Maire Daniel 10.5.1997 succession

Maire Georges 10.5.1997 succession

Maire Michel 10.5.1997 succession

Maire Raymonde 27.2.1998 Donation

Unité de PPE 1106

(1er étage et combles)

Maire Raymonde 03.8.1990 Donation

On précisera encore

qu'Odette Ferbos, Georges Maire, Michel Maire, Christian Maire et Daniel Maire

sont les enfants d'Alfred et Marguerite Maire.

Après le décès

d'Alfred Maire, l'unité de PPE 1105 a fait l'objet d'un acte notarié du 24

février 1998 dans lequel Marguerite Maire a fait donation à ses cinq enfants de

sa part de liquidation sur l'unité de PPE 1105 et reçu simultanément l'usufruit

de cette même unité de PPE 1105. Christian Maire a été nommé administrateur de

la PPE dans le même acte.

Raymonde Maire est

l'épouse de Christian Maire. Ce dernier, comme l'indique le tableau ci-dessus,

s'est dessaisi en faveur de son épouse de l'unité de PPE 106 ainsi que de sa

part à l'unité de PPE 1105.

D'après les

explications recueillies en audience, Christian et Raymonde Maire occupent le

premier étage de la maison. Le rez-de-chaussée est inoccupé en l'état car

Marguerite Maire, qui a été placée sous curatelle au sens de l'art. 393 ch. 2

CC (curatelle de gestion) par décision de la justice de paix du 7 septembre

2000, séjourne actuellement dans un EMS. L'usufruit en sa faveur est inscrit au

registre foncier où il grève l'unité 1105.

B. Sous la signature de

Christian Maire en tant qu'administrateur, la PPE "L'Allex d'En-Haut"

a déposé le 5 avril 2000 une demande de permis de construire portant sur la

construction d'une piscine sur la parcelle 351, plus précisément au nord-ouest

de la maison, dans le jardin qui s'étend devant la maison.

Odette Ferbos, de même

que Daniel Maire sous la plume de l'avocat Mattenberger, ont formé opposition

en faisant valoir en bref que Christian Maire n'est plus propriétaire depuis

1998 et que l'accord de tous les propriétaires selon l'art. 647e CC, ou tout au

moins de la majorité prévue par l'art. 647d, devait être requis.

La municipalité a

interpellé Christian Maire qui a fourni un document intitulé

"protocole", daté du 17 mars 2000 (mais la signature de Georges Maire

est datée du 5 juin 2000) dans lequel Marguerite Maire déclare donner son

accord à la construction de la piscine. Ce document, signé par Marguerite

Maire, est contresigné pour accord par Christian et Raymonde Maire, ainsi que

par Georges Maire et Michel Maire. Il manque les signatures des recourants

Odette Ferbos et Daniel Maire. Christian et Raymonde Maire y déclarent en outre

qu'ils laissent la jouissance de la piscine aux quatre autres enfants jusqu'à

la fin de l'usufruit de Marguerite Maire ou au changement de régime de la PPE.

Selon une lettre 11

mai 2000 (produite à l'audience par le conseil des recourants) adressée à ses

frères et soeurs par Christian Maire, ce dernier a démissionné de sa fonction

d'administrateur de la PPE.

C. Par décisions du 21 juin

2000, la municipalité a informé les opposants et le constructeur qu'elle

écartait les objections des opposants et qu'elle délivrerait le permis de

construire à l'échéance du délai de recours.

D. Sous la plume de

l'avocat Mattenberger, Daniel Maire et Odette Ferbos ont recouru contre cette

décision. Les conclusions qu'ils prennent tendent à faire "annuler la

décision attaquée au sens des considérants". Ils reprennent les moyens

formulés dans leur opposition.

La municipalité

conclut au rejet du recours en exposant que l'attestation fournie par le

constructeur établit l'accord de la majorité des copropriétaires. Par la plume

de l'avocat Siegenthaler à Monthey, Christian, Georges, Michel et Raymonde

Maire, tout en relevant qu'ils avaient satisfait aux exigences de la commune,

s'en sont remis à justice.

Le tribunal a encore

requis production de diverses pièces (acte constitutif, plans de la PPE, etc.).

Interpellés, les intimés ont indiqué par leur conseil qu'aucun procès-verbal de

l'assemblée générale des copropriétaires n'a été établi au sujet de la décision

de construire une piscine sur la parcelle 351

E. Le Tribunal

administratif a tenu audience à Bex le 3 octobre 2001.

Le conseil de

Christian, Georges, Michel et Raymond Maire a annoncé par fax reçu la veille

que ses clients renonçaient à participer à l'audience.

Le tribunal a entendu

Daniel Maire, assisté de son conseil, ainsi que, pour la municipalité, François

Cadosch, municipal, et Eric Maendly, ingénieur communal.

Daniel Maire a

notamment précisé que son frère Christian, se comportant en propriétaire, avait

déjà entrepris de couper les arbres à l'emplacement prévu pour la piscine sans

le consulter et avant même qu'il ait pu lui faire part de son désaccord. Selon

Daniel Maire, il est possible de construire une maison à l'emplacement prévu

pour la piscine.

Considérants

1.

La loi du 4 décembre

1985.

sur l'aménagement du territoire et les constructions prévoit ce qui suit:

Art. 108 - Forme de la demande de permis

La demande de permis est adressée à la

municipalité. Elle est signée par celui qui fait exécuter les travaux et, s'il

s'agit de travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le propriétaire du

fonds. Elle indique les dérogations requises et les dispositions réglementaires

sur lesquelles elles sont fondées.

a) De manière générale, le

but de cette disposition est de sauvegarder les intérêts du propriétaire du

fonds touché par les aménagements à exécuter (voir notamment AC 91/172 du 31

août 1992, ou plus anciennement prononcé no 4962, du 10 avril 1986, D. Petetin

contre St-Légier-La Chiésaz, RDAF 1986, p. 196-197; v. en outre la position

détaillée du Service de l'aménagement du territoire reproduite dans AC 00/136

du 27 février 2001).

Comme le Tribunal

communal a déjà eu l'occasion de le rappeler (AC 01/136 du 27 février 2001), la

jurisprudence de la Commission cantonale de recours avait interprété l'art. 108

al. 1 LATC de manière particulièrement rigoureuse pour le constructeur. Ainsi,

elle considérait que l'existence d'une servitude de passage en faveur du

constructeur, sur l'assiette de laquelle l'accès doit être aménagé, ne pouvait

pas remplacer la signature des plans par le propriétaire du fonds grevé, seul

le juge civil étant censé pouvoir juger du caractère abusif de l'obstruction

systématique du propriétaire du fonds grevé (cité par Bovay in RDAF 1992 page

219). De même, en matière de copropriété, elle considérait que la construction

d'une maison d'habitation sur un lot de PPE non construite suppose l'accord

exprès de tous les copropriétaires (RDAF 1988 page 53; on peut toutefois se

demander si cet arrêt ne perd pas de vue le caractère privatif du lot de

propriété par étages constituée avant construction).

Le Tribunal

administratif s'est montré plus souple dans l'interprétation de l'article 108

al. 1 LATC en considérant que le juge administratif peut trancher à titre

préjudiciel des questions de droit privé que pose cette disposition (AC 91/172

du 31 août 1992, RDAF 1993 p. 127, concernant la question des signatures

requises en cas de PPE en application de l'art. 647d CC; cet arrêt constate

aussi qu'un propriétaire d'étage ne peut exercer valablement le droit de veto

qui résulte de l'article 647d al. 2 CC que si l'usage de la chose est entravé

non seulement de manière durable, mais encore dans une certaine mesure). Ainsi,

le Tribunal administratif examine à titre préjudiciel si le refus du

propriétaire grevé par une servitude de passage est abusif ou non, et si l'on

se trouve en présence d'une aggravation de la servitude au sens de l'article

739.

CC (AC 93/162 du 6 août 1993, qui constate également que la procédure

d'expropriation en cours se substitue à l'exigence de l'accord préalable du

nu-propriétaire du fond). En cas de copropriété par étages constituée avant

construction, le tribunal a jugé que la signature des plans par les

copropriétaires n'est pas nécessaire si le projet ne prend pas place sur la

parcelle de base soustraite à tout droit exclusif (art. 712b al. 2 ch. 1 CC)

mais au contraire correspond précisément à la construction sur laquelle la part

de copropriété confère au constructeur un droit exclusif (AC 95/199 du 2

février 1996; v. aussi AC 96/204 du 21 janvier 1997 qui juge la même question

sous l'angle du droit de veto de l'art. 647d al. 2 CC, rejeté en l'espèce). Le

Tribunal administratif a également limité la portée de l'art. 108 LATC en

jugeant qu'il n'impose pas au constructeur de faire signer sa demande de permis

au titulaire d'une servitude de droit de passage sur son fonds (AC 98/004 du 5

mai 1998; AC 96/092 du 18 septembre 1998). Enfin, le tribunal a jugé que les

travaux consistant à transformer une place de parc en garage enterré ne

correspondent pas à un changement de destination de la chose et ne nécessitent

pas l'accord du copropriétaire (AC 98/042 du 5 mai 1999, appliquant apparemment

les art. 712 a al. 2 CC et 648 al. 2 CC).

On rappellera pour

terminer (voir AC 96/092 du 18 septembre 1998) que la signature exigée par

l'art. 108 LATC est simplement destinée à permettre à l'autorité administrative

de s'assurer que l'autorisation sollicitée n'entrera pas en conflit avec les

droits de propriété existants (les droits réels restreints comme les servitudes

n'entrent en revanche pas en considération, voir AC 98/004 du 5 mai 1998 déjà

cité) sur le terrain où prennent place les travaux projetés. Il n'y a en

revanche pas lieu de s'attarder à l'absence de cette signature lorsqu'il est

démontré d'une autre manière que l'accord des propriétaires concernés est

acquis au constructeur.

2.

S'agissant plus

particulièrement des régimes juridiques de la copropriété ou de la propriété

par étages, l'art. 108 LATC ne précise pas dans quelle situation une

transformation projetée par l'un des propriétaires d'étage nécessite la

signature des plans par les autres propriétaires. L'art. 108 LATC ayant pour

but de prévenir des litiges pouvant survenir sur le terrain du droit privé, en

protégeant celui ou ceux qui peuvent se prévaloir d'un droit réel sur le fond

touché, la jurisprudence (v. AC 91/172 du 31 août 1992 publié dans RDAF 1993 p.

127) a précisé que c'est à la lumière des règles du droit civil, en

l'occurrence celles régissant la propriété par étages, que cette question doit

être tranchée. Certes, l'application des règles de droit privé relève de la

compétence du juge civil. Cependant, selon la jurisprudence et la doctrine

dominante, le juge du contentieux administratif doit, sous réserve des

dispositions contraires, trancher les questions qui, posées isolément, relèvent

d'un autre organe (questions préjudicielles), mais dont dépend sa décision

(André Grisel, Traité de droit administratif, Neuchâtel 1984, p. 187 et ss et

les nombreuses références citées). La solution des questions préjudicielles

n'apparaîtra toutefois que dans les considérants de la décision; elle

n'acquerra pas l'autorité de la chose jugée et ne liera donc pas l'autorité

compétente pour en connaître normalement (Grisel, ibid.). Conformément à ces

principes, le tribunal examinera ci-après, au regard des dispositions régissant

la propriété par étages, quelle(s) signature(s) les constructeurs devaient

faire figurer sur les documents d'enquête, ou plus exactement quelles sont les

personnes dont l'accord doit être réuni pour que la construction litigieuse

puisse être autorisée.

3.

Aux termes de l'art.

712a al. 2 CC, le propriétaire d'étage a le pouvoir d'administrer, d'utiliser

et d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du

droit des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et

installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en

modifie pas l'aspect extérieur.

En l'espèce, la

piscine litigieuse prendrait place dans le jardin de la maison dont les niveaux

sont constitué en propriété par étage. Le projet litigieux entraînerait donc

une modification d'une partie commune de la parcelle, d'ailleurs expressément

désignée comme telle dans l'acte constitutif du 6 octobre 1977. La modification

envisagée n'entre donc pas dans le cadre des travaux visés par l'art. 712a al.

2.

CC que le propriétaire d'étage peut entreprendre seul.

A défaut de

dispositions contraires prévues dans l'acte constitutif de la propriété par

étages ou adoptées par tous les propriétaires d'étage (on observe d'ailleurs au

passage, outre qu'il n'existe pas en l'espèce de règlement de copropriété, que

les servitudes d'usage de jardin envisagées dans l'actes constitutif du 6

octobre 1977 n'ont pas non plus été créées), ce sont les règles de la

copropriété qui fixent les conditions auxquelles il peut être procédé à des

actes d'administration et à des travaux de construction touchant les parties

communes (art. 712g CC).

Comme les parties

l'ont admis à juste titre, les règles déterminantes sont les dispositions

suivantes du Code civil:

5.

Travaux de construction

a. Nécessaires

Art. 647c Une

décision prise à la majorité de tous les copropriétaires est nécessaire pour

les travaux d’entretien, de réparation et de réfection qu’exige le maintien

de la valeur et de l’utilité de la chose, sauf s’il s’agit d’actes

d’administration courante que chacun d’eux peut faire.

b.

Utiles

Art. 647d Les travaux de réfection et de transformation destinés à augmenter la

valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son utilité sont décidés à

la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts

réunies, plus de la moitié de la chose.

Les modifications ayant pour effet de gêner

notablement et durablement, pour un copropriétaire, l’usage ou la jouissance

de la chose selon sa destination actuelle ou qui en compromettent le

rendement ne peuvent pas être exécutées sans son consentement.

Lorsque des modifications entraîneraient pour

un copropriétaire des dépenses qui ne sauraient lui être imposées, notamment

parce qu’elles sont disproportionnées à la valeur de sa part, elles ne

peuvent être exécutées sans son consentement que si les autres

copropriétaires se chargent de sa part des frais, en tant qu’elle dépasse le

montant qui peut lui être demandé.

c. Pour l’embellissement et la commodité

Art. 647e Les travaux de construction destinés exclusivement à embellir la

chose, à en améliorer l’aspect ou à en rendre l’usage plus aisé ne peuvent

être exécutés qu’avec le consentement de tous les copropriétaires.

Si ces travaux sont décidés à la majorité de

tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de

la moitié de la chose, ils peuvent aussi être exécutés malgré l’opposition

d’un copropriétaire dont le droit d’usage et de jouissance n’est pas entravé

durablement de ce fait, pourvu que les autres copropriétaires l’indemnisent

de l’atteinte temporaire portée à son droit et se chargent de sa part de

frais.

Dans sa réponse au

recours du 27 juillet 2000, la municipalité invoque l'art. 647e al. 2 CC en

relevant que l'attestation fournie par le constructeur le 5 juin 2000 confirme

que la majorité des copropriétaires est acquise au projet.

On peut laisser

ouverte la question de savoir si la piscine litigieuse fait partie des travaux

utiles, augmentant la valeur de la chose ou améliorant son rendement ou son

utilité au sens de l'art. 647d CC, ou s'il s'agit d'un travail d'embellissement

et de commodité au sens de l'art. 647e CC. En effet, il n'est pas contesté que

dans le premier comme dans le second cas (sous réserve des conditions de l'art.

647e al. 2 CC), c'est la majorité de tous les copropriétaires représentant en

outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose, qui est requise.

Il est vrai que si

l'on prend en considération l'ensemble des personnes qui disposent d'un droit

réel en l'espèce, on constate qu'elles sont au nombre de six, ou éventuellement

de cinq si l'on exclut l'usufruitière. C'est apparemment sur la base de cette

constatation que la commune a considéré, puisqu'il ne manquait que la signature

des recourants Odette Ferbos et Daniel Maire, que la majorité était acquise au

projet de construction d'une piscine. Ce raisonnement est toutefois erroné. En

effet, pour établir si les parts qui adhèrent au projet de piscine représentent

plus de la moitié de la chose, il faut prendre en considération les parts de

copropriété qui existent sur la parcelle de base no 351. Or ces parts sont au

nombre de deux, chacune représentant 50/100 de la chose. Certes, l'accord de la

part no 1105, propriété de Raymonde Maire, est acquis au projet présenté sous

la signature de son époux Christian Maire. En revanche, il n'en va pas de même

pour la part no 1106 car celle-ci, ainsi que cela résulte clairement de

l'inscription au registre foncier, est détenue en propriété commune, société

simple, par cinq personnes qui sont l'épouse de Christian Maire et les quatre

frères et soeur de ce dernier. Sur ce point, le conseil des recourants fait

valoir à juste titre que les droits des propriétaires communs de la part 1106

s'exercent conformément à l'art. 653 du code civil, qui prévoit ce qui suit

aux sujet des propriétaires en main commune ("communistes"):

2.

Effets

Art. 653

Les droits et les devoirs des communistes sont déterminés par les règles de

la communauté légale ou conventionnelle qui les unit.

A défaut d’autre règle, les droits des

communistes, en particulier celui de disposer de la chose, ne peuvent être

exercés qu’en vertu d’une décision unanime.

Le partage et le droit de disposer d’une

quote-part sont exclus aussi longtemps que dure la communauté.

En l'espèce, la

communauté dont le registre foncier révèle l'existence est une société simple

pour laquelle l'art. 534 de code des obligations prévoit ce qui suit:

III.

Décisions de la société

Art. 534 Les décisions de la

société sont prises du consentement de tous les associés.

Lorsque le contrat remet ces décisions à la

majorité, celle-ci se compte par tête.

Il résulte de ces

dispositions que les propriétaires de la part no 1106 sont, puisqu'ils n'en ont

pas convenu entre eux autrement, soumis dans l'exercice de leurs droits au

principe de l'unanimité. Dans ces conditions, puisqu'ils sont en désaccord

entre eux, on ne peut pas compter leur part de la chose comme ayant adhéré au

projet litigieux si bien qu'en définitive, la construction de la piscine ne

recueille l'accord que de 50 % de la chose, ce qui n'est pas une majorité.

On pourrait d'ailleurs

aboutir au même résultat en rappelant la teneur de l'art. 712o CC qui prévoit,

s'agissant expressément de la propriété par étages, que lorsque plusieurs

personnes sont propriétaires en commun d'un étage, elles n'ont qu'une voix et

l'expriment par un représentant. Faute de représentant commun et de volonté

unanime quant aux instructions dont il serait muni, les propriétaires communs

de la part no 1106 ne peuvent pas entrer en considération dans le calcul des

majorités prévues par les art. 647c ou 647d CC.

Pour le surplus, on

peut s'abstenir d'examiner encore la question du consentement de

l'usufruitière, dont la capacité de discernement semble contestée par les

recourants, puisqu'au vu de la jurisprudence rappelée ci-dessus, l'art. 108

LATC n'exige pas la signature des titulaires de servitude.

4.

Il résulte des

considérants qui précèdent que la décision municipale attaquée doit être

réformée en ce sens que le permis de construire est refusé. Comme on ne peut

guère faire grief à la commune de l'erreur relevée ci-dessus, il n'y a pas lieu

de lui imposer le paiement d'un émolument, qui sera en revanche mis à la charge

des intimés. De même, ceux-ci doivent des dépens aux recourants qui obtiennent

gain de cause en étant assistés d'un mandataire rémunéré.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

admis.

II. La décision de

la Municipalité de Bex du 21 juin 2000 est réformée en ce sens que

l'autorisation de construire une piscine sur la parcelle 351 est refusée.

III. Un émolument

de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de Christian Maire, Raymonde

Maire, Georges Maire et Michel Maire, solidairement entre eux.

IV. Une somme

unique de 1'500 (mille cinq cents) francs est allouée à Daniel Maire et Odette

Ferbos à titre de dépens à la charge de Christian Maire, Raymonde Maire,

Georges Maire et Michel Maire, solidairement entre eux.

Lausanne, le 4 octobre 2001

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint