AC.2000.0117

TA - AC.2000.0117 - 2000-12-05 - DU BOIS Roland c/Pully

5 décembre 2000Français24 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Nicolas Conrad est

propriétaire de la parcelle no 1656 du cadastre de Pully, d'une surface totale

de 1'159 m² en nature de chalet (12 m²) et de pré-champ (1'147 m²). Cette

parcelle se situe sur un coteau abritant des milieux naturels de valeur (murs,

prairies maigres) formant un site porté à l'inventaire des biotopes du canton

de Vaud (objet no 16, prairies maigres). La topographie très tourmentée des

lieux au pied d'un escarpement rocheux a conduit la municipalité à considérer

cette parcelle comme inconstructible, durant de nombreuses années, jusqu'en

1991, époque à laquelle elle a admis que ce bien-fonds puisse être mis en valeur,

mais avec diverses restrictions constructives à fixer par analogie avec le

contenu des conventions de droit privé qui réglaient alors la construction des

terrains voisins à l'est.

Le 4 mars 1997, suite

à la demande présentée par M. Conrad le 30 novembre 1996, la municipalité a

admis que les dispositions constructives de la zone de villas, dans laquelle

cette parcelle est colloquée, puissent être appliquées sans restrictions.

Depuis lors, cette parcelle est régie par le plan général d'affectation et le

règlement sur l'aménagement du territoire et les constructions approuvé par le

Conseil d'Etat le 9 décembre 1983 (RCATC), en particulier par les art. 77 à 79

de celui-ci.

Roland du Bois est

propriétaire de la parcelle voisine no 1676, sise plus au nord et débouchant

sur l'avenue de Rochettaz 61, bâtie d'une villa où sont domiciliés M. du Bois

et sa famille.

B. Le 5 décembre 1997,

agissant par l'intermédiaire de son architecte, M. Conrad a soumis à la commune

une demande de permis préalable d'implantation d'une villa locative d'une

surface de 178 m² comprenant trois appartements sur la parcelle no 1656 (deux

logements de 5 pièces et un logement de 6 pièces), le bâtiment comprenant

quatre niveaux (sous-sol, rez inférieur, rez supérieur et combles). Le projet

prévoit la construction d'un garage souterrain annexe et l'aménagement de

places de stationnement extérieures, de même qu'il nécessite la démolition d'un

petit chalet de 12 m² (no 3520) et l'abattage de cinq arbres (deux cyprès, deux

sapins et un pin).

Mis à l'enquête

publique du 30 janvier au 18 février 1998, ce projet de construction n'a

suscité aucune opposition ni intervention.

Par décision du 25

mars 1998, la municipalité a délivré le permis préalable d'implantation no 5195

à M Conrad, sous réserve du respect de diverses dispositions générales,

particulières et finales. La municipalité a décidé d'accorder à M. Conrad

l'autorisation d'abattage de cinq arbres d'ornement (art. 4 al. 2 du règlement

communal sur la protection des arbres du 5 décembre 1975) et l'autorisation

d'aménager et construire quatre places de stationnement en anticipation

partielle sur la limite des constructions de l'avenue de Rochettaz (art. 12

RCATC). La municipalité a par ailleurs réservé les conditions spéciales posées

par la décision de synthèse de la CAMAC du 13 février 1998, en particulier

celle posée par le Service des forêts, de la faune et de la nature quant à la

préservation du coteau et des bouleaux existants. Elle a enfin décidé, en

application des art. 52 et 53 RCATC, que la superstructure sise sur le pan

ouest du toit devrait être ou serait supprimée ou intégrée de façon harmonieuse

dans le gabarit de la toiture, lors de l'élaboration définitive du projet.

C. Le 10 février 2000, un

projet de construction définitif a été soumis à la municipalité pour

l'obtention du permis de construire. Selon le formulaire ad hoc et les plans

d'architecte des 24 janvier et 3 février 2000 déposés en annexe du dossier, la

villa locative, dont le coût de la construction est estimé à 1'700'000 francs,

a toujours une surface projetée de 178 m² et comprend trois logements, comme

dans le premier projet de construction précité, mais prévoit des surcombles,

partiellement habitables, d'où une augmentation de la hauteur au faîte depuis

la première dalle de l'immeuble et de la largeur des avant-toits. Par ailleurs,

la construction a été déplacée en direction de l'avenue de Rochettaz, sud-est,

étant dès lors plus éloignée de la parcelle de M. du Bois, à l'exception de la

construction souterraine qui jouxte désormais la limite de propriété nord-est.

Une dérogation quant à l'anticipation sur la limite des constructions (art. 12

RCATC) a en outre été expressément requise concernant deux places de

stationnement, des balcons et un escalier extérieur. Enfin, s'il n'est plus

question de démolition du chalet existant, le déplacement de celui-ci a été

requis.

D. L'enquête publique

définitive s'est déroulée du 7 au 27 mars 2000 lors de laquelle une

intervention du service de l'électricité de la Ville de Lausanne signalant la

présence de lignes à moyenne tension a été enregistrée, de même qu'une

opposition formée par M. du Bois le 24 mars 2000.

Se plaignant de la non

conformité de ce nouveau projet par rapport au permis d'implantation délivré le

25 mars 1998, ce dernier a soulevé divers griefs relatifs à la hauteur du

bâtiment en zone de villas - largement excessive par rapport au RCATC -, à sa

proximité d'avec sa propriété, au caractère inesthétique de celui-ci (art. 51

et 52 RCATC) - le bâtiment disproportionné et mal intégré selon lui. De plus,

M. du Bois se plaint de ce qu'il n'épouse pas les courbes de niveaux du terrain

naturel, la pente allant jusqu'à 45 degrés, la façade principale du bâtiment

donnant à l'ombre, de même qu'il critique la construction projetée le privant

de la moitié de sa vue sur le lac et du fait qu'à son avis, la construction du

garage enterré et des canalisations d'eau en limite de sa propriété est

impossible sans détruire les aménagements extérieurs sis sur sa parcelle. Il

s'oppose enfin à l'anticipation des balcons sur la limite des constructions.

E. Le 17 avril 2000, des

nouveaux plans d'architecte, modifiant ceux des 24 janvier et 3 février 2000,

ont été déposés auprès de la municipalité. Il prévoient un abaissement du faîte

de la villa, la suppression des surcombles partiellement habitables et des

ouvertures prévues en toiture, une réduction de la largeur des avant-toits, de

même que l'éloignement du garage souterrain de la limite de propriété est.

F. Par décision du 4

juillet 2000, la municipalité a informé M. du Bois de sa décision de délivrer

le permis de construire, de lever son opposition et de prendre acte de

l'intervention du service de l'électricité de la Ville de Lausanne. La

municipalité indique d'une part qu'elle a jugé l'opposition tardive, pour ce

qui est des caractéristiques générales du projet, qui sont au bénéfice du

permis préalable d'implantation délivré le 25 mars 1998 au sens de l'art. 119

LATC. D'autre part, la municipalité indique que l'opposition est infondée, dès

lors que le projet se révèle conforme aux dispositions légales et

réglementaires. Plus précisément, elle mentionne le fait que le constructeur et

l'architecte ont revu et complété leur projet, en déposant de nouveaux plans à

la municipalité, tout d'abord en abaissant la hauteur du faîte de la villa à la

cote altimétrique de 463.00, conformément aux plans sur la base desquels le

permis d'implantation a été délivré, ensuite en modifiant l'implantation du

garage souterrain à 0,50 mètre en retrait de la limite de propriété est et

enfin en diminuant à 1,18 mètre la largeur des avant-toits. Elle a jugé le

projet réglementaire, en particulier eu égard aux art. 79, 20 et 12 RCATC et

satisfaisant également d'un point de vue esthétique.

G. Le 4 juillet 2000, la

municipalité a délivré à M Conrad un permis de construire conditionnel, au sens

de l'art. 117 LATC, portant le no 5406, au vu notamment des plans d'architecte

modifiés du 17 avril 2000 précités et réserve faite du respect des diverses

dispositions générales expressément prévues dans la décision et des conditions

spéciales posées dans la décision de synthèse de la CAMAC du 28 avril 2000. En

application des art. 12, 32 et respectivement 25 RCATC, la municipalité a

d'ores et déjà accordé à M. Conrad l'autorisation d'aménager et construire, en

anticipation partielle sur la limite des constructions de l'avenue de

Rochettaz, deux places de stationnement, des balcons et un escalier extérieur,

lui accordant aussi l'autorisation d'aménager des locaux habitables dans une

partie du premier niveau inférieur du bâtiment.

H. Par mémoire de recours

du 20 juillet 2000, M. du Bois s'est pourvu contre la décision précitée

concluant, implicitement à l'annulation de celle-ci. Il invoque le fait que

suite à l'opposition formée par ses soins le 24 mars 2000, dont il confirme les

griefs, le Service de l'urbanisme de la commune a fait modifier les plans pour

les rendre conformes à la réglementation et aux gabarits du permis préalable

d'implantation. Selon lui, l'importance des modifications apportées au projet

initial - dont il résulte que l'ensemble du dossier ne correspond plus au

projet modifié - nécessite une nouvelle mise à l'enquête. Plus précisément, le

recourant indique que les plans ont été modifiés pour les sous-sols, la toiture

(abaissée de 0,9 mètre), les avant-toits, également réduits de même que la

hauteur à la corniche, par rapport à la dalle du 1er étage et un abaissement du

toit à la sablière. Le recourant rappelle enfin que la parcelle litigieuse a

été pendant longtemps - et jusqu'à très récemment - considérée comme

inconstructible, ce qui justifie selon lui que lui soient appliquées les mêmes

restrictions au droit de bâtir qui ont été dans l'intervalle imposées aux

parcelles voisines.

Le recourant a

effectué, en temps utile, l'avance de frais requise de 2'500 francs.

I. Par avis du 24 juillet

2000, le juge instructeur a informé M. Conrad du dépôt du recours auprès du

Tribunal administratif et de la possibilité lui étant offerte d'intervenir dans

le cadre de la procédure.

J. Par mémoire de réponse

du 8 septembre 2000, la municipalité a conclu avec suite de frais et dépens au

rejet du recours. Tout en confirmant le contenu de la décision attaquée, elle

précise que le nouveau projet, tel qu'issu des plans modifiés du 17 avril 2000,

va non seulement dans le sens des critiques du recourant dans l'opposition

qu'il a formée, mais qu'il est également réglementaire et conforme au permis

préalable d'implantation, ce dernier ne privant pas son titulaire de la faculté

de présenter, dans le délai de deux ans prévu par l'art. 119 al. 2 LATC, un

projet réglementaire différent.

M. Conrad s'est

déterminé le 12 septembre 2000, concluant avec suite de frais et dépens au

rejet du recours. Il soutient en bref que le projet modifié après mise à

l'enquête publique est en tous points conforme au permis préalable

d'implantation, de sorte que le recourant est à tard lorsqu'il discute de la

hauteur du faîte, de la longueur des avant-toits, ou encore des anticipations

sur la limite des constructions. Pour ce qui est de l'absence d'intégration du

bâtiment dans le quartier, il invoque que l'examen de la question de

l'esthétique a été fait correctement, le pouvoir d'appréciation de la

municipalité étant étendu sur cette question.

K. Conformément à l'avis du

13 septembre 2000 du juge instructeur aux parties, le Tribunal administratif a

statué à huis clos, sans autre mesure d'instruction.

Considérants

1.

a) La construction dans

la zone de villas est régie, de manière générale, par les art. 8 ss RCATC et de

manière spéciale par les art. 77 à 79 RCATC. En procédure, la municipalité

s'est fondée expressément sur les dispositions suivantes. Il s'agit d'une part

de l'art. 12 RCATC, selon lequel des anticipations sur les limites des

constructions peuvent être autorisées par la municipalité lorsqu'il s'agit

d'avant-corps ou d'encorbellements, de dépendances ou d'aménagements ne

présentant pas d'inconvénients pour la visibilité, la circulation ou

l'élargissement futur de la chaussée. Il s'agit d'autre part des art. 25 et 32

RCATC qui prévoient respectivement les conditions permettant d'autoriser, sur

les terrains en fortes pente, la création d'un étage partiellement habitable en

dessous du rez-de-chaussée, la deuxième disposition prévoyant que la

municipalité peut accorder des dérogations à la proportion et à la situation

des lucarnes.

Quant aux art. 77 à 79

RCATC, plus spécialement applicables à la zone de villas, ils prescrivent que

l'on entend par villa toute construction destinée à l'habitation, abritant au

maximum trois logements superposés ou juxtaposés, dont le nombre d'étages est

limité à un étage sur rez-de-chaussée et la hauteur au faîte, calculée par

rapport au terrain naturel moyen, est limitée à 10 mètres.

Enfin, les art. 51 et

52.

RCATC régissent l'esthétique et l'environnement des constructions. Ils

autorisent la municipalité à prendre des dispositions exceptionnelles pour

sauvegarder l'esthétique d'un quartier ou pour tenir compte de situations

acquises, notamment à la limite de deux zones. De plus, toute construction

indépendamment de son caractère réglementaire est interdite lorsque par ses

dimensions, la proportion de ses façades, la forme de sa toiture, les matériaux

utilisés ou par toute autre de ses caractéristiques architecturales, elle ne

s'intègre pas à son environnement, rompt l'harmonie avec les constructions

avoisinantes ou compromet la mise en valeur d'un édifice, privé ou public,

digne d'intérêt.

b) Prévue à l’art. 119

de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre

1985.

(LATC), la demande de permis préalable d’implantation tend à procurer au

constructeur, après enquête publique, une autorisation réglant en principe non

seulement la question de l’implantation proprement dite, mais aussi celle du

volume, de la hauteur, voire de l’affectation de l’ouvrage projeté (voir Droit

vaudois de la construction, Payot Lausanne, 1994. note 1 ad art. 119 LATC;

ci-après : Droit vaudois...,). L’octroi d’un permis d’implantation a les mêmes

effets juridiques - en ce qui concerne les éléments contenus dans cette

autorisation - que celui du permis de construire. En d'autres termes, si dans

les deux ans après sa délivrance, le constructeur dépose une demande

d’autorisation de construire pour un bâtiment dont le gabarit d’ensemble est

conforme à l’avant-projet ayant fait l’objet de l’enquête préliminaire, cet

élément ne peut être réexaminé par l’autorité, qui ne peut imposer que des

modifications de détail au vu du projet définitif. En revanche, si le

constructeur laisse son permis d’implantation se périmer ou s’il présente un

projet qui ne respecte pas les conditions fixées par cette autorisation,

l’autorité examine librement toutes les questions que soulève le projet, sans

être liée par le permis d’implantation (Droit vaudois..., note 2 ad art. 119

LATC). C’est donc au moment de l’enquête dite d’implantation, que les opposants

doivent formuler leurs griefs à l’égard des éléments définis par l’avant-projet

présenté car la décision municipale prise à l’issue de cette enquête portera,

en règle générale, sur le principe de la construction, la position de

l’ouvrage, sa masse, la forme globale de sa toiture, soit le gabarit d’ensemble

du bâtiment, seules des modifications de détail pouvant être imposées ensuite

au vu du projet définitif (prononcé CCRC no 3377, du 1er février 1978, G.

c/Morrens, publié in RDAF 1979, p. 362; AC 95/0030 du 10 mai 1996; AC 99/0018

du 19 juillet 1999; Robert Zimmermann, Le Tribunal fédéral et l'autorisation

préalable de construire, in RDAF 1996, p. 281 et ss, références citées).

Autrement dit, s'agissant des éléments susmentionnés, l'octroi du permis

d'implantation a les mêmes effets juridiques que celui du permis de construire,

lequel doit être délivré si la demande est présentée dans le délai légal de deux

ans (art. 119 al. 2 LATC) et si le projet de construction est conforme aux

conditions fixées par le permis d'implantation (AC 97/0200 du 2 juin 1999; RO

101.

Ia 213 = JT 1977 I 92; RDAF 1979 p. 362).

c) Selon l'art. 109 LATC, la demande de permis de construire

est mise à l'enquête publique par la municipalité pendant 20 jours. L'enquête

publique a un double but. D'une part, elle est destinée à porter à la

connaissance de tous les intéressés, propriétaires voisins, associations à but

idéal ou autres, les projets de construction au sens large du terme, y compris

les démolitions et modifications d'affectation d'un fonds ou d'un bâtiment, qui

pourraient les toucher dans leurs intérêts. D'autre part, elle doit permettre à

l'autorité d'examiner si le projet est conforme aux dispositions légales et

réglementaires ainsi qu'aux plans d'affectation légalisés ou en voie

d'élaboration en tenant compte des éventuelles interventions de tiers

intéressés, d'associations à but idéal ou des autorités cantonales; le cas

échéant, de fixer les conditions nécessaires au respect de ces dispositions

(RDAF 1994 p. 53-54, voir aussi TA AC 92/049, du 26 mars 1993; AC 91/198, du 7

septembre 1992; CCRC 6736, du 20 novembre 1990). L'art. 111 LATC, dans sa

première version du 4 décembre 1985, permettait à la municipalité de dispenser

de l'enquête publique les travaux intérieurs ainsi que ceux qui n'apportent pas

de changement notable à l'aspect du sol et du bâtiment ou à sa destination et

qui ne sont pas de nature à porter atteinte à l'environnement ou à influer sur

le volume des eaux à traiter. Cette disposition a été modifiée le 4 février

1998; le nouveau texte précise que la municipalité peut dispenser de l'enquête

publique les travaux de minime importance, notamment ceux mentionnés dans le

règlement cantonal. Le règlement d'application de la loi sur l'aménagement du

territoire et les constructions du 19 septembre 1986 (RATC) n'a pas encore été

adapté à cette nouvelle disposition et il ne comporte pas de liste des travaux

de minime importance pouvant être dispensés de l'enquête publique; cette notion

peut cependant être interprétée par rapport aux buts de l'enquête publique,

rappelés ci-dessus, et par rapport à l'étendue du droit d'être entendu (voir B.

Bovay, De nouveaux instruments d'aménagement du territoire? in RDAF 1998 p

349-350). Il est aussi possible de se référer à la procédure d'adoption des

plans d'affectation; à cet égard, l'art. 58 al. 3 et 4 LATC prévoit que les

modifications susceptibles de porter atteinte à des intérêts dignes de

protection ne peuvent être adoptées par le conseil de la commune sans une

enquête publique complémentaire; il s'agit essentiellement des modifications

pouvant porter préjudice au voisinage ou celles qui ont une influence accrue

sur la destination de la zone, l'équipement ou l'environnement; de telles

modifications ne peuvent faire l'objet d'une dispense d'enquête publique.

d) Dans le cas

d'espèce, la demande d’autorisation définitive a été déposée avant l’échéance

légale de péremption du permis d’implantation, de sorte que le constructeur a

le droit d’obtenir un permis de construire conforme à l’avant-projet admis par

la municipalité. Il s'en suit que les conditions fixées par le permis préalable

d’implantation sont respectées et le recours, tardif, est irrecevable

s'agissant de l’implantation proprement dite, du volume, de la hauteur, et de

l’affectation de l’ouvrage projeté, suite aux modifications apportées au projet

après l'enquête publique définitive quant à l'abaissement du faîte de la villa,

la suppression des surcombles partiellement habitables et les ouvertures

prévues en toiture, la réduction de la largeur des avant-toits, de même que

l'éloignement du garage souterrain de la limite de propriété est, tous ces

éléments étant conformes au permis préalable d'implantation.

D'un autre point de

vue, il apparaît que toutes les modifications vont dans le sens de la

suppression des griefs du recourant et le projet tel qu'autorisé par la

décision attaquée étant non seulement réglementaire mais également conforme au

permis préalable d'implantation, c'est à bon droit que la municipalité a

délivré un permis de construire conditionnel, en application de l'art. 117

LATC, et qu'elle a par là-même dispensé les modifications du 17 avril 2000

d'une nouvelle enquête publique (AC 96/126 du 7 novembre 1996 et AC 95/206 du

13.

février 1996, consid. 2). On ne saurait en effet soumettre à une enquête

publique complémentaire des modifications apportées à un projet de construction

après l'enquête publique, dès lors que celles-ci tendent à supprimer ou

dissimuler divers éléments critiqués par les opposants, d'autant plus que le

permis de construire érige en conditions le respect de ces modifications (AC

99/0048 du 20 septembre 2000 ; B. Bovay, Le permis de construire en droit vaudois,

2ème éd., 1988, p. 229 et la casuistique citée).

2.

S'agissant de la clause

d'esthétique prévue par les art. 86 LATC et 51 et 52 RCATC dont le recourant se

prévaut à tout le moins implicitement, il soutient que le bâtiment projeté ne

s'intègre pas dans le quartier et use des possibilité constructive de manière

excessive.

a) L'art. 86 al. 1

LATC prévoit que la municipalité veille à ce que les constructions, quelle que

soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés,

présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à

l'environnement. L'alinéa 2 de cette disposition précise que le permis de

construire doit être refusé pour les constructions ou les démolitions

susceptibles de compromettre l'aspect ou le caractère d'un site, d'une

localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de

valeur historique, artistique ou culturelle. En vertu des art. 51 et 52 RCATC,

la municipalité peut prendre des dispositions exceptionnelles pour sauvegarder

l'esthétique d'un quartier ou pour tenir compte de situations acquises,

notamment à la limite de deux zones, toute construction indépendamment de son

caractère réglementaire étant interdite lorsque par ses dimensions, la

proportion de ses façades, la forme de sa toiture, les matériaux utilisés ou

par toute autre de ses caractéristiques architecturales, elle ne s'intègre pas

à son environnement, rompt l'harmonie avec les constructions avoisinantes ou

compromet la mise en valeur d'un édifice, privé ou public, digne d'intérêt.

b) Selon la

jurisprudence constante du Tribunal administratif, le soin de veiller à

l'aspect architectural des constructions appartient en première ligne aux

autorités locales qui disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation

(ATF 115 Ia 118-119 consid. 3d; AC 99/0148 du 20 mars 2000; AC 96/0160 du 22

avril 1997). Cela ne vide toutefois pas le contrôle judiciaire de son sens, le

tribunal devant être à même de vérifier si l'autorité intimée s'est fondée sur

des critères pertinents et si l'application de ceux-ci à la situation concrète

est correcte (arrêt AC 96/0160 du 22 avril 1997 et les références citées). Dans

ce cadre, l'autorité doit notamment veiller à ne pas appliquer la clause

d'esthétique de telle sorte que cela viderait pratiquement de sa substance la

réglementation de la zone en vigueur (ATF 114 Ia 345 consid. 4b; RDAF 1996 p.

103.

consid. 3b et les références citées). Certes, un projet peut être interdit

sur la base de l'art. 86 LATC quand bien même il satisferait par ailleurs à

toutes les dispositions cantonales et communales en matière de constructions.

Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions

d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire

fondée sur l'art. 86 LATC, en raison du contraste formé par le volume du

bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne peut se justifier que

par un intérêt public prépondérant. Il faut alors que l'utilisation des

possibilités de construire réglementaires apparaisse déraisonnable et

irrationnelle (ATF 115 Ia 114; 385; 114 Ia 345; 101 Ia 233 ss.). D'autre part,

l'examen de l'esthétique interviendra sur la base de critères objectifs

généralement reçus et sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique

particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable

dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principe éprouvé et

par référence à des notions communément admises (RDAF 1976 p. 268; TA, arrêt AC

95/268 du 1er mars 1996; AC 93/257 du 18 mai 1994; AC 93/240 du 19 avril 1994).

Enfin, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC et ses

dispositions d'application ne peut se justifier que par un intérêt public

prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un

ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font

défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF 101 Ia

223.

consid. 6; arrêts AC 95/0137 du 11 janvier 1996, AC 95/0235 du 22 janvier

1996; AC 96/0188 du 17 mars 1998; AC 97/0084 du 2 décembre 1997; AC 98/0181 du

16.

mars 1999; AC 98/0231 du 29 avril 1999; AC 99/0203 du 18 avril 2000; AC

99/0228 du 18 juillet 2000).

c) La pesée des

intérêts en présence met en balance, d'une part, l'intérêt que présente pour le

propriétaire de construire l'immeuble projeté, eu égard à l'importance du

projet, de ses coûts de construction, in casu estimés à 1'700'000 francs et,

par voie de conséquence, des conséquences financières découlant d'un refus de

délivrer le permis de construire et, d'autre part, l'intérêt public à

sauvegarder l'environnement qui, quand bien même le projet de construction

serait réglementaire, peut apparaître prépondérant. Cette hypothèse n'est

toutefois pas réalisée en l'espèce, bien que la parcelle litigieuse se situe

sur un coteau abritant des milieux naturels de valeur (murs, prairies maigres)

formant un site porté à l'inventaire des biotopes du canton de Vaud (objet no

16, prairies maigres). Cette situation ne saurait en effet remettre en cause la

validité du permis d'implantation, - non contesté également sous l'angle de

l'esthétique -, sur la base duquel le permis de construire doit désormais être

délivré. De toute manière, même si le projet litigieux fait une utilisation

imposante des possibilités constructives, force est de conclure qu'il ne heurte

pas la particularité de l'environnement immédiat et du coteau, qui ne constitue

pas un site exceptionnel, pas plus qu'il n'existe des constructions

extraordinaires qui présenteraient, au sens de la jurisprudence précitée, des

qualités esthétiques remarquables qui feraient défaut au projet litigieux ou

que mettrait en péril sa construction. Partant, le tribunal de céans considère

que la municipalité n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en considérant

que la construction projetée, réglementaire, est compatible avec la clause

d'esthétique. La décision dont est recours doit ainsi être confirmée de ce

point de vue également.

3.

Les considérants qui

précèdent conduisent au rejet du recours, aux frais de son auteur, débouté, qui

supportera l'émolument de justice dont le montant sera réduit pour tenir compte

de l'instruction simplifiée (pas de visite des lieux) et versera des dépens à

la Commune de Pully et au constructeur Nicolas Conrad, qui obtiennent gain de

cause avec l'assistance d'un avocat (art. 55 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté.

II. La décision de

la Municipalité de Pully du 4 juillet 2000 est confirmée.

III. Un émolument

de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge du recourant Roland du

Bois.

IV. Le recourant

Roland du Bois versera à titre de dépens une indemnité de 1'000 (mille) francs

à la Commune de Pully.

V. Le recourant

Roland du Bois versera à titre de dépens une indemnité de 1'000 (mille) francs

à Nicolas Conrad.

Lausanne, le 5 décembre 2000

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint