AC.2000.0205

TA - AC.2000.0205 - 2003-05-20 - BECKER Dieter, CHIADO-RANA Carlo et Ilse c/Montreux/Pieren Liselotte

20 mai 2003Français20 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Liselotte Pieren est

propriétaire à Chernex, sur le territoire de la Commune de Montreux, de la

parcelle no 6361. D'une surface de 1532 m², ce bien-fonds surplombe la gare de

Chernex, sur un terrain en forte pente; une maison d'habitation (no ECA 4550a) est

construite dans sa partie supérieure. La parcelle voisine au sud-est (no 6362),

propriété des époux Carlo et Ilse Chiado-Rana supporte également une maison

familiale. Ces deux parcelles sont bordées au nord-est par la propriété de

Dieter Becker (parcelle no 3573), elle aussi bâtie d'une maison familiale

située en contre-haut de celle de Liselotte Pieren. L'accès à ces trois maisons

se fait par un chemin privé partant du chemin du Closalet et empruntant d'abord

la partie supérieure de la parcelle no 6362, puis le bas de la parcelle no

3573, enfin le haut de la parcelle no 6361, où il rejoint une plate-forme

permettant aux véhicules de manoeuvrer et de repartir en sens inverse, par

derrière la maison de Liselotte Pieren, vers celle des époux Chiado-Rana. La

partie supérieure de la parcelle no 6361, entre la maison de Liselotte Pieren

et la limite de propriété, forme ainsi une surface asphaltée et plane, qui se

prolonge sur la parcelle no 6362 des époux Chiado-Rana. On la désignera plus

loin sous le terme de "plate-forme supérieure".

B. La maison de Liselotte

Pieren est une construction quelque peu disparate. A l'origine villa familiale

d'un étage sur rez-de-chaussée et sous-sol, elle a fait l'objet en 1978 d'un

important agrandissement par l'adjonction, au nord-ouest, d'un nouveau corps de

bâtiment accolé au premier. A cette occasion le sous-sol, semi-enterré, a été

rendu habitable. Il dispose de sa propre entrée, ouvrant sur une terrasse au

pied du bâtiment, et comporte, outre la chaufferie et une cave, deux chambres

et un local de douche-WC; au rez-de-chaussée se trouvent la cuisine, le séjour

et une troisième chambre, ainsi qu'une salle de bains et WC; à l'étage, dans la

partie ancienne du bâtiment, se trouvent encore quatre chambres, une salle de

bains et un WC ainsi que, dans la partie agrandie en 1978, un garage pour deux

véhicules, dont les portes s'ouvrent au nord-est sur la plate-forme supérieure.

L'entrée principale se

trouve à l'étage, dans l'angle sud-est de la maison d'où quelques marches

conduisent à la plate-forme supérieure. Un escalier extérieur, sur la façade

nord-ouest, relie ce niveau à celui de la terrasse aménagée devant la façade

principale, au sud-ouest. D'autres escaliers permettent d'accéder, par paliers

successifs, au couvert pour quatre véhicules situé au bas de la parcelle no

6361. La différence d'altitude entre le niveau de ce couvert (auquel on accède

par la route de Chaulin) et celui de la plate-forme supérieure est d'environ 14

mètres.

L'espace compris entre

la façade sud-est de la maison de Liselotte Pieren et la limite de la propriété

des époux Chiado-Rana est occupé par une terrasse, sur laquelle ouvre la salle

de séjour du rez-de-chaussée, par des talus recouverts de végétation et par un

mur haut d'environ 2 m 50, perpendiculaire à la limite de propriété et

soutenant la plate-forme supérieure. En aval de ce mur, qui se prolonge sur la

parcelle des époux Chiado-Rana, une haie d'environ 2 m de haut est implantée

sur la limite de propriété et suit la pente du terrain.

C. Le 8 mai 2000 Liselotte

Pieren a présenté une demande de permis de construire pour des transformations

et une surélévation partielle de sa maison. Les travaux consisteraient pour

l'essentiel à créer à l'étage un appartement indépendant, ce qui impliquerait

la suppression de l'escalier intérieur entre l'étage et le rez-de-chaussée et

la transformation du garage en locaux d'habitation supplémentaires (après

agrandissement et surélévation de la partie du bâtiment ajoutée en 1978).

S'agissant des aménagements extérieurs, il est prévu de déplacer la partie

supérieure de l'escalier situé devant la façade nord-ouest, afin d'agrandir la

place de rebroussement pour y aménager deux places de parc, tout en laissant un

espace de manoeuvre permettant aux véhicules d'accéder à la propriété des époux

Chiado-Rana. Au sud-est du bâtiment est également prévu un nouvel escalier

extérieur, accolé au mur de soutènement, qui permettrait d'accéder directement

de la place supérieure à la terrasse située au niveau du rez-de-chaussée,

offrant ainsi un accès plus commode au second appartement.

D. Mis à l'enquête du 6 au

26 juin 2000, ce projet de transformations a suscité l'opposition des époux

Chiado-Rana, ainsi que celle de Dieter Becker.

Les premiers mettaient

d'une part en cause l'aspect inesthétique des nouveaux escaliers extérieurs qui

seraient aménagés au sud-est de la maison de Liselotte Pieren, ainsi que la

place de parc prévue en haut de cet escalier, à proximité de leur propriété.

Ils contestaient d'autre part la compatibilité de l'agrandissement prévu dans

la partie nord du bâtiment avec la servitude de passage dont ils bénéficient

sur le bien-fonds de Liselotte Pieren.

Dieter Becker faisait

valoir le même grief. Il évoquait en outre une distance insuffisante entre

l'agrandissement projeté et la limite de sa propriété, ainsi qu'un dépassement

de la hauteur maximum du bâtiment.

Le 2 août 2000, la

Municipalité de Montreux (ci-après : la municipalité) a fait savoir à Liselotte

Pieren qu'elle avait décidé de lui accorder le permis de construire, sous

réserve de la "suppression du porte-à-faux devant les places de parc,

côté Nord", du "retrait de la nouvelle façade, côté Est pour

satisfaire à l'exigence de la servitude privée" et de la "modification

des nouveaux escaliers, côté Sud-Est". Cette communication précisait

que les modifications requises n'exigeaient pas d'enquête publique

complémentaire. De nouveaux plans, conformes aux exigences municipales, ont été

établis le 29 août 2000 et visés par la Direction des travaux et de l'urbanisme

le 21 novembre 2000.

La municipalité a par

ailleurs communiqué à Dieter Becker et aux époux Chiado-Rana la levée de leurs

oppositions le 14 novembre 2000.

E. Dieter Becker, ainsi que

Carlo et Ilse Chiado-Rana, ont recouru contre cette décision le 5 décembre

2000, concluant à l'annulation du permis de construire.

Liselotte Pieren

(ci-après : la constructrice) et la municipalité ont répondu au recours

respectivement les 8 et 18 janvier 2001, concluant à son rejet. Les recourants

ont répliqué le 9 février 2001.

Le tribunal a procédé

à une visite des lieux et tenu séance sur place le 6 septembre 2001, en

présence des parties, assistées de leurs avocats et, pour la municipalité, du

chef du Service de l'urbanisme. Les arguments développés de part et d'autre

seront repris plus loin, dans la mesure utile.

Considérants

1.

Dans la zone de moyenne

densité où sont situées les parcelles nos 6361, 6362 et 3573, la distance

minimale entre un bâtiment et les limites de parcelles voisines "est

égale à la hauteur sur la corniche mesurée conformément à l'art. 66, mais au

minimum à 7 mètres" (art. 29 al. 1 du règlement du 15 décembre 1972

sur les plan d'affectation et la police des constructions, ci-après : RPA). La

maison de la constructrice, dont la façade nord-est se trouve à quelque 3 m de

la limite de la parcelle no 3573, ne respecte pas cette distance. La

transformation et l'agrandissement du bâtiment no ECA 4550a ne peuvent dès lors

être autorisés que dans les limites de l'art. 80 al. 2 de la loi du 4 décembre

1985.

sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC), c'est-à-dire

qu'ils "ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en

vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage". Le

projet litigieux comporte un agrandissement sensible (augmentation de la

surface utile et surélévation de la toiture) de la partie nord-ouest du

bâtiment, au niveau supérieur, où se trouve actuellement le garage. La façade

nord-est de celui-ci, qui est en retrait de la façade nord-est du corps de

bâtiment principal, serait avancée et se trouverait, sur les nouveaux plans

approuvés par la direction des travaux le 21 novembre 2000, à 6 m 50 de la

limite de la parcelle 3573, soit dans l'espace inconstructible de 7 m qui

devrait normalement séparer le bâtiment à transformer de la propriété voisine.

Or, selon une jurisprudence constante de l'ancienne Commission cantonale de

recours en matière de constructions, confirmée par le Tribunal administratif,

la création de volumes supplémentaires dans un espace où la construction est

proscrite doit être considérée comme une aggravation de l'atteinte à la

réglementation (v. notamment prononcés nos 5766 du 10 janvier 1989; 6178 du 9

juin 1989 et 6532 du 18 mai 1990; arrêts AC 7581 du 1er juin 1992; 1991/0217 du

26.

novembre 1992; 1995/0238 du 25 janvier 1996; 1998/0098 du 30 novembre 1999

et 2000/0025 du 9 octobre 2001). Dans un arrêt du 6 avril 1995 (AC 1994/0170)

le Tribunal administratif a par ailleurs précisé que "l'implantation

d'une construction vouée à l'habitation ou à une activité professionnelle dans

les espaces où cette faculté est exclue constitue déjà en soi une transgression

importante des intérêts que tendent à protéger les règles relatives aux

distances entre bâtiment et limite de propriété" (consid. 3b/bb). Peu

importe donc qu'en l'occurrence l'agrandissement projeté prenne place sur une

surface déjà bâtie au niveau du rez-de-chaussée (soit en sous-sol par rapport

au niveau de la plate-forme supérieure). Cet agrandissement aggrave l'atteinte

à la réglementation en vigueur et est ainsi incompatible avec l'art. 80 al. 2

LATC. Le recours doit en conséquence être admis sur ce point.

2.

S'agissant des

aménagements extérieurs, les recourants critiquent l'agrandissement vers

l'ouest de la place de rebroussement située à l'extrémité nord du chemin

d'accès. Selon eux, l'aménagement à cet endroit d'une place de parc

supplémentaire empêcherait les véhicules se rendant sur la propriété des époux

Chiado-Rana, ou en revenant, de manoeuvrer, si bien que l'exigence d'une voie

d'accès adaptée au sens des art. 19 LAT et 49 LATC ne serait plus remplie. Cet

argument est sans fondement : l'agrandissement de la plate-forme, la

modification de l'escalier permettant de passer de cette plate-forme au pied de

la façade nord-ouest, de même que les places de parc prévues, se situent hors

de l'assiette de la servitude de passage no 231'286 qui confère aux

propriétaires des parcelles nos 3573, 6361 et 6362 "le droit d'utiliser

comme place de manoeuvre pour véhicules la dalle en béton située entre l'angle

Nord du bâtiment (No ass. 4550) compris dans la parcelle No 6361 et la limite

de ce fonds". Si tant est que l'accès à la parcelle no 6362 soit

insuffisant, cela découle du droit de passage existant, et les aménagements

extérieurs prévus ne sont pas de nature à aggraver la situation. On notera de

surcroît que la création d'un second appartement dans le bâtiment no ECA 4550a

n'exige pas un nombre de places de stationnement supérieur à ce que permet la

servitude de passage (v. avenant du 16 décembre 1997). En outre, le nombre de

places disponibles sur la parcelle no 6361 (six au total) satisfait aux

exigences de l'art. 89 RPA. Sur ce point, les griefs des recourants s'avèrent

donc mal fondés.

3.

Les recourants

contestent également le nouvel escalier extérieur qui devrait être aménagé

entre la façade sud-est du bâtiment no 4550a et la limite de la parcelle des

époux Chiado-Rana. Selon les plans visés le 21 novembre 2000, il s'agirait d'un

escalier de vingt-six marches, en béton, formé de trois volées successives

d'une largeur de 85 cm. Partant du niveau de la terrasse sur laquelle ouvre le

séjour et la cuisine, au rez-de-chaussée, la première volée, de cinq marches,

serait parallèle à la façade du bâtiment, sous la fenêtre de la cuisine, alors

que les deux volées principales, reliées par un palier intermédiaire dont

l'extrémité se situerait à une cinquantaine de centimètres de la limite de

propriété, seraient parallèles au mur de soutènement, et conduiraient au niveau

de la plate-forme supérieure. Cet escalier serait muni de balustrades

métalliques. Il ferait face à la fenêtre d'une petite pièce située au

rez-de-chaussée de la maison des époux Chiado-Rana, à quelque 6 m de distance.

En raison de la présence de la haie séparant ces deux propriétés, seule la

partie supérieure de l'escalier serait visible de cette fenêtre. Du haut de

l'escalier, on aurait en revanche une vue plongeante à l'intérieur de la pièce,

utilisée comme chambre d'amis et comme dressing-room.

La municipalité a

considéré que cet escalier constituait une installation semblable aux terrasses

non couvertes, seuils, perrons ou balcons qui, selon l'art. 62 RPA, ne sont pas

pris en compte dans le calcul de la distance entre un bâtiment et les limites

de la parcelle voisine. Les recourants contestent cette façon de voir. Selon

eux l'escalier extérieur projeté, de par sa taille et son volume, se distingue

nettement des installations mentionnées à l'art. 62 RPA. Ils considèrent

également que cet escalier ne constitue pas une dépendance de peu d'importance

qui, selon l'art. 39 du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC

(RATC), peut être autorisée "dans les espaces réglementaires entre

bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriétés". Il s'agirait

d'un agrandissement inadmissible au regard de l'art. 80 LATC, parce

qu'aggravant l'atteinte à la réglementation en vigueur et présentant de

surcroît des inconvénients pour les voisins.

Dans un arrêt du 7

septembre 1998 (AC 1998/0051) le tribunal de céans a jugé que, de manière

générale, les escaliers à l'air libre constituaient en principe non pas un

élément de la construction, mais un aménagement extérieur, et devaient être

traités de la même manière que les perrons ou rampes d'accès, passerelles,

etc., qui peuvent prendre place dans les "espaces de non-bâtir",

pour reprendre l'expression utilisée dans certains arrêts. Il a ainsi admis

qu'un escalier extérieur donnant accès au jardin depuis la terrasse d'un

appartement situé au rez-de-chaussée, pouvait être construit hors du périmètre

d'implantation prescrit, en vertu d'une disposition communale prévoyant, comme

l'art. 62 RPA, que l'on ne tient pas compte des terrasses non couvertes, des

seuils, des perrons, des balcons et autres installations semblables pour

calculer la distance à la limite. On pourrait certes objecter que ce genre de

disposition ne vise que des éléments de construction attenant au bâtiment et

formant saillie par rapport à la façade, ce qui n'est pas le cas de l'escalier

litigieux, qui n'est pas accolé à la façade, mais au mur de soutènement courant

entre la maison de la constructrice et celle des époux Chiado-Rana. Toutefois,

même détaché du bâtiment qu'il dessert, un escalier extérieur donnant accès à

ce bâtiment reste en principe soustrait aux règles sur les distances entre

bâtiments et limites de propriété, à l'instar d'un chemin ou d'une rampe de

parking souterrain (arrêt AC 1993/0257 du 10 mai 1994, consid. 3b). La

jurisprudence admet en effet que les voies d'accès échappent à l'application

des règles sur les distances à ménager entre bâtiments et limites de propriété,

dans la mesure où elles constituent un équipement de la construction; leur

implantation n'est pas soumise à d'autres restrictions que celle de l'exigence

d'un titre juridique, lorsqu'elles empruntent la propriété d'autrui (art. 104

al. 3 in fine LATC), et de leur adéquation à l'usage pour lequel elles sont

prévues (art. 19 al. 1 LAT); elles peuvent donc en principe prendre place en

bordure immédiate de la limite de propriété, pour autant qu'elles ne soient pas

source de nuisances excessives et qu'elles ne compromettent pas la sécurité des

usagers (Commission cantonale de recours en matière de constructions, prononcés

nos 6866 du 27 mars 1991; 7079 du 23 décembre 1991; 6280 du 19 décembre 1989;

TA, arrêts AC 1991/0071 du 12 mai 1992, consid. 10; 1993/0034 du 29 décembre

1993).

Quoique le dernier de

ces arrêts affirme, de manière lapidaire, que les accès ne sont pas des

dépendances au sens de l'art. 39 RATC - ce qui est exact si l'on songe aux

petites constructions visées à l'al. 2 de cette disposition - on peut en

revanche admettre qu'il s'agit d'ouvrages assimilables aux dépendances, selon

l'al. 3 de l'art. 39 RATC (v. dans ce sens, pour la sortie d'un abri de

protection civile, arrêt AC 1998/0123 du 7 mars 2001, consid. 4c) et qu'à ce

titre ils ne peuvent être autorisés dans les "espaces réglementaires"

que pour autant qu'ils n'entraînent aucun préjudice pour les voisins (art. 39

al. 4 RATC), ce qui est une autre manière de dire, comme le faisait la

jurisprudence antérieure, qu'ils ne doivent pas être source de "nuisances

excessives" pour le voisinage.

Malgré le texte clair

de l'art. 39 al. 4 RATC il est admis que la condition de l'absence de préjudice

pour les voisins ne doit pas être prise au pied de la lettre mais doit être

interprétée, selon une jurisprudence constante, en ce sens que l'ouvrage

projeté ne doit pas entraîner d'inconvénients appréciables, c'est-à-dire insupportables

sans sacrifices excessifs (RDAF 2000 I 257; arrêt AC 2001/0255 du 21 mars 2002,

consid. 2c, et les références). En l'occurrence la gêne que peut présenter

l'escalier litigieux pour les voisins immédiats que sont les époux Chiado-Rana

tient essentiellement au fait que l'on aurait une vue plongeante du haut de cet

escalier sur la petite chambre d'amis lui faisant face et, à travers cette

pièce, sur le corridor qui sépare la salle de bains des époux Chiado-Rana de

leur chambre à coucher. Cet inconvénient, auquel il est possible de remédier

dans une large mesure par l'usage d'un simple rideau, est commun à de nombreux

bâtiments se faisant face à faible distance. Il existe déjà maintenant, dans la

mesure où la chambre d'amis n'est pas à l'abri des regards des personnes qui

peuvent se trouver sur la plate-forme supérieure, au haut du mur de

soutènement, près de l'actuelle entrée principale de la maison de la

constructrice; il ne sera que faiblement augmenté par la présence d'un escalier

dont l'usage sera réservé aux habitants d'un seul logement et à leurs

visiteurs, ce qui n'engendrera qu'un nombre très limité d'allées et venues.

Pour la constructrice, dans la perspective de la création de deux appartements

indépendants, cet escalier présente un intérêt certain. On ne saurait en effet

attendre d'elle qu'elle maintienne une cage d'escalier intérieure, ce qui

conduirait à une importante perte de surface habitable, ni qu'elle se contente

des escaliers situés au nord-ouest du bâtiment, qui permettent certes d'accéder

à l'appartement inférieur, mais au niveau du sous-sol et par un cheminement

plus long. Compte tenu de la configuration des lieux, la création d'un second

escalier extérieur apparaît comme un aménagement normal du bâtiment, et les

inconvénients qui peuvent en résulter sont de ceux qu'on peut attendre que les

voisins tolèrent dans une zone de moyenne densité.

4.

Sur la plate-forme

supérieure, en haut du nouvel escalier, les plans font mention d'une place de

parc. Selon les recourants, l'espace disponible à cet endroit, entre l'angle

sud-est de la maison de la constructrice, l'assiette de la servitude dont ils

bénéficient et la limite de la parcelle no 6362, serait insuffisant pour

parquer un véhicule sans empiéter sur ladite parcelle ou sur la servitude.

Compte tenu de la suppression des marches donnant accès à l'actuelle entrée

principale de la maison de la constructrice et du léger élargissement de la

plate-forme lié à la construction du nouvel escalier extérieur, l'espace

disponible serait d'environ 2 m 50 sur 4 m 50, ce qui paraît inférieur aux

dimensions recommandées par l'Union des professionnels suisses de la route pour

un parcage longitudinal. La question de savoir si l'emplacement en question

peut être utilisé comme place de parc supplémentaire peut toutefois demeurer

indécise : avec quatre places sous le couvert situé au bas de la parcelle no

6361.

et deux places dans la partie nord de la plate-forme supérieure, le nombre

de places exigibles en application de l'art. 89 RPA pour une maison familiale

de deux appartements totalisant une surface habitable de plancher de 440 m² est

dépassé, si bien qu'il pourrait être renoncé à cette place supplémentaire, si

des motifs de droit privé, qu'il n'appartient pas au tribunal de céans

d'examiner, devaient y faire obstacle.

5.

Les considérants qui

précédent conduisent à une admission partielle du recours, en ce sens que le

permis de construire délivré le 21 novembre 2000 doit être annulé en ce qui

concerne les travaux d'agrandissement et de surélévation du niveau supérieur de

la partie nord-ouest du bâtiment no ECA 4550a (garage actuel), mais qu'il peut

être maintenu pour le surplus (transformations intérieures dans la partie

sud-est dudit bâtiment et aménagements extérieurs).

6.

Les recourants

n'obtenant que partiellement gain de cause, mais sur un élément prépondérant de

l'ensemble des transformations projetées, il apparaît équitable de répartir

l'émolument de justice à raison de deux tiers pour la constructrice et un tiers

pour les recourants. Les dépens auxquels auraient pu prétendre la constructrice

ou les recourants s'ils avaient obtenu entièrement gain de cause peuvent être

arrêtés à 2'100 fr. et réduits dans la même proportion soit 1'400 fr. en faveur

des recourants et 700 fr. en faveur de la constructrice, de sorte que la

seconde versera aux premiers, après compensation, un montant de 700 francs.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

partiellement admis.

II. Le permis de

construire délivré à Liselotte Pieren le 21 novembre 2000 est annulé en ce qui

concerne les travaux d'agrandissement et de surélévation de la partie

nord-ouest du bâtiment no ECA 4550a; il est confirmé pour le surplus.

III. Un émolument

de 1'600 (mille six cents) francs est mis à la charge de Liselotte Pieren.

IV. Un émolument de

800 (huit cents) francs est mis à la charge de Dieter Becker et de Carlo et

Ilse Chiado-Rana, solidairement.

V. Liselotte

Pieren versera à Dieter Becker et à Carlo et Ilse Chiado-Rana une indemnité de

700 (sept cents) francs à titre de dépens.

ft/Lausanne, le 20 mai 2003

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint