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Décision

AC.2001.0058

TA - AC.2001.0058 - 2003-05-23 - NEYROUD Jean-Pierre et consorts c/Tour-de-Peilz/CHERVET Madeleine/MEYLAN Simone

23 mai 2003Français18 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Les parcelles nos 777

et 778 du cadastre de La Tour-de-Peilz, copropriétés de Madeleine Chervet pour

5/8 et Simone Meylan pour 3/8, sont situées dans un triangle formé par l'avenue

de la Condémine, au nord-est, les voies de chemin de fer de la ligne Lausanne-Sion,

au sud-ouest, et les parcelles nos 776, propriété de Norbert Cailler, et 775,

propriété de Philippe Conne, au nord-ouest.

D'une surface de 2097

m², la parcelle no 777 supporte trois bâtiments, dont une ancienne maison

vigneronne (no ECA 724) et un garage (no ECA 1362). La parcelle no 778, d'une

surface de 295 m², forme la pointe du triangle, à l'endroit où l'avenue de la

Condémine s'écarte des voies de chemin de fer. Elle est séparée de la parcelle

no 777 par une mince bande de terrain, longue d'une vingtaine de mètres et

large d'une quarantaine de centimètres, affectée au domaine public et sous

laquelle passe un ruisseau canalisé (DP 1119). Les lieux sont situés en zone

d'ordre non contigu de forte densité selon le règlement sur le plan d'extension

et la police des constructions approuvé par le Conseil d'Etat le 5 juillet 1972

(ci-après : RPE).

B. Le 31 août 2000

Madeleine Chervet et Simone Meylan (ci-après : les constructrices) ont déposé

une demande de permis pour la construction, après démolition des trois

bâtiments existants sur la parcelle no 777, d'un immeuble locatif de seize

appartements. Le bâtiment projeté comporterait trois étages sur rez-de-chaussée

et un sous-sol comprenant notamment des garages pour seize voitures. Il aurait

une forme de L inversé, sa plus grande façade, d'une longueur de 29,3 m,

regardant sur les voies de chemin de fer. La façade nord-ouest, longue de 20

mètres et regardant sur la propriété de Norbert Cailler, correspondrait au pied

du L. La façade ouvrant sur l'avenue de la Condémine se diviserait en deux

parties, respectivement de 18,1 m et 11,2 m, avec un décrochement de 6,05 m en

profondeur. L'immeuble serait à toit plat, avec un avant-toit formant une

saillie de 1,5 m sur tout son pourtour, au niveau de l'acrotère. Les plans

initiaux prévoyaient des balcons d'une profondeur de 2 mètres sur les façades

nord-est, ainsi que sur leur décrochement. Des balcons de même profondeur

étaient également prévus sur les autres façades, mais devaient être fermés par

des vitrages et constituer ainsi des vérandas, sauf au troisième étage. Cet

aménagement répondait à la nécessité de réduire les immissions sonores

provoquées par les voies de chemin de fer. Le projet implique, pour disposer

d'une surface constructible suffisante, la désaffectation et l'acquisition par

les constructrices de la surface appartenant au domaine public communal et sa

réunion avec les parcelles nos 777 et 778.

C. Mis à l'enquête du 26

janvier au 16 février 2001, ce projet de construction a suscité quatre

oppositions, dont celle des actuels recourants. Les oppositions mettaient

notamment en cause l'octroi de dérogations aux règles sur la surface bâtie

(art. 33 bis RPE) et la dimension des balcons (art. 113 RPE); elles

critiquaient également le caractère massif et peu esthétique du bâtiment

projeté.

Dans sa séance du 5

mars 2001, la Municipalité de La Tour-de-Peilz (ci-après : la municipalité) a

décidé de lever les oppositions et d'accorder le permis de construire

sollicité. Elle a communiqué cette décision aux opposants par lettres du 14

mars 2001. Le permis de construire précise qu'il "ne sera pas

exécutoire avant la réunification des parcelles nos 777 et 778 et l'acquisition

de la parcelle DP 1119, à cadastrer selon les termes de l'engagement passé par

devant Me Olivier Golay notaire, le 4 décembre 2000".

D. Jean-Pierre Neyroud,

Norbert Cailler et les héritiers de René Eugène Burnier, soit Jacques, Monique

et Else Burnier (ci-après : les recourants) ont recouru contre cette décision

le 3 avril 2001. En bref, ils reprennent leurs critiques concernant la longueur

et la largeur des balcons, ainsi que le respect du coefficient d'occupation du

sol; ils relèvent en particulier que ce dernier ne peut être observé que

moyennant réunion des parcelles nos 777 et 778, ce qui implique préalablement

la désaffectation de la mince bande de terrain dévolue au domaine public qui les

séparent, laquelle ne pourrait intervenir qu'au terme d'une procédure analogue

à celle que prévoit la loi sur les routes. Ils mettent également en cause le

respect des règles sur la distance minimum entre bâtiment et limite de

propriété.

Les constructrices ont

communiqué leurs observations le 27 avril 2001, concluant implicitement au

rejet du recours.

La municipalité a pour

sa part déposé sa réponse le 16 mai 2001, concluant également au rejet du

recours.

En juin 2001, les

constructrices ont présenté à la municipalité un nouveau jeu de plans sur

lesquels la dimension des balcons avait été réduite, tant en largeur qu'en

profondeur. Ces plans prévoient que tous les balcons des façades nord-ouest,

sud-ouest et sud-est, y compris ceux du troisième étage, seront fermés par des

vitrages. Par lettre du 21 juin 2001, la municipalité a fait savoir qu'elle

avait révoqué le permis de construire initial, s'agissant de la largeur et de

la longueur des balcons, et le subordonnait désormais à la condition que la largeur

de tous les balcons soit réduite à 1,5 mètre et leurs longueurs additionnées,

par étage, à la moitié de la longueur de chaque façade. Elle a en conséquence

approuvé les nouveaux plans.

Les recourants se sont

exprimés sur cette nouvelle décision le 25 juin 2001.

A la requête du juge

instructeur, la municipalité a fourni des explications complémentaires sur les

balcons vitrés, désignés par les plans sous le terme de bow-windows. Elle a

précisé qu'en raison des exigences de l'ordonnance du 15 décembre 1986 sur la protection

contre le bruit (OPB), les balcons prévus initialement avaient été modifiés et

que, contrairement à ce que laissait entrevoir les plans approuvés au mois de

juin, les balcons vitrés ne seraient pas entièrement fermés, un espace ouvert

de 42 cm subsistant entre la partie supérieure des châssis et la dalle du

balcon supérieur (ou l'avant-toit, s'agissant des balcons du troisième étage).

Les détails de construction de ces balcons ont fait l'objet d'une coupe et

d'une vue à l'échelle 1:20, approuvés par la municipalité le 3 septembre 2001.

Les recourants ont

pour leur part fait savoir que, même aménagés de la sorte, les balcons vitrés

constituaient des bow-windows à prendre en considération aussi bien dans le

calcul de la surface bâtie que dans celui de la distance entre bâtiment et

limite de propriété (lettre du 28 août 2001).

La municipalité a

formulé d'ultimes observations le 13 septembre 2001.

Considérants

1.

Tout en regrettant

"l'absence de qualité esthétique du projet et (...) son aspect massif",

les recourants ont renoncé à faire valoir une violation de l'art. 86 de la loi

du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC)

et de l'art. 52 RPE, qui imposent à la municipalité de veiller au bon aspect et

à l'intégration des constructions. A juste titre. Sans doute un projet peut-il

être interdit sur la base de l'art. 86 LATC, quand bien même il satisferait par

ailleurs à toutes les dispositions cantonales et communales en matière de

constructions. Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que les

constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de

construire fondée sur l'art. 86 LATC, en raison - par exemple - du contraste

formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne

peut se justifier que par un intérêt public prépondérant, notamment s'il s'agit

de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des

qualités esthétiques remarquables qui feront défaut à l'ouvrage projeté ou que

mettrait en péril sa construction (ATF 101 Ia 223 consid. 6). Il faut alors que

l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse

déraisonnable et irrationnelle (ATF M. c/Ormont-Dessus, du 1er novembre 1989;

ATF 115 Ia 114; 114 Ia 345; 101 Ia 213ss; TA, arrêt AC 1993/0125 du 2 mai

1994). Ces conditions ne sont manifestement pas réunies en l'espèce.

2.

Les recourants font

valoir que pour juger de la réglementarité du projet, spécialement sous l'angle

de la surface constructible, on ne saurait tenir compte de la surface

additionnée des parcelles nos 777 et 778, aussi longtemps que celles-ci sont

séparées par une bande de terrain affectée au domaine public et dont la

désaffectation, puis la vente aux constructrices, n'ont pas été dûment

autorisées.

Avec raison les

recourants rappellent que le domaine public est en principe inaliénable, et que

sa désaffectation exige un acte formel, précédé d'une enquête publique (v.

Denis Piotet, Le droit privé vaudois de la propriété foncière, p. 270 et 271,

n. 456 et 457; s'agissant du domaine public routier, v. art. 17 de la loi du 10

décembre 1991 sur les routes). Ils se trompent en revanche lorsqu'ils

considèrent que la procédure de désaffectation devrait être menée avant ou

simultanément à celle tendant à la délivrance du permis de construire. Pour

assurer le respect de la réglementation en matière de constructions et

d'aménagement du territoire, il suffit que le permis de construire soit

subordonné à la condition suspensive de la réunion effective des parcelles

concernées et de la bande de terrain précédemment affectée au domaine public.

Tel est bien le cas en l'espèce, où le permis de construire précise, sous la

rubrique "Validité", qu'il ne sera pas exécutoire avant la réunification

des parcelles nos 777 et 778 et l'acquisition de la parcelle DP 1119.

Excessivement formaliste, le grief des recourants apparaît donc dépourvu de

tout fondement.

3.

Dans la zone d'ordre

non contigu de forte densité, où se situe le projet litigieux, le rapport entre

la surface bâtie et la surface totale de la parcelle ne peut être supérieur à

20.

% (art. 33 bis RPE). La surface bâtie future, telle qu'elle peut être facilement

calculée sur la base du plan du géomètre figurant au dossier, est de

477,96 m² (conformément à l'art. 53 al. 2 RPE, la surface des garages

semi-enterrés, figurée en brun sur le plan du géomètre, n'a pas à être prise en

considération). La surface additionnée des parcelles nos 777, 778 et du domaine

public no 1119, dont la réunion constitue une condition du permis de

construire, est de 2'400 m². La proportion de 20 % est dès lors respectée, pour

autant qu'il ne faille pas ajouter à la surface bâtie tout ou partie des

balcons, ce que l'on examinera plus loin (consid. 5).

4.

Pour un bâtiment tel

que projeté, dont la hauteur sur la corniche est comprise entre 10 et 12 m 50,

la distance minimum entre les grandes façades et la limite de propriété est de

10.

m, et de 8 m pour les petites façades. La distance minimum de 10 m est

respectée par rapport au domaine des Chemins de fer fédéraux, pour autant qu'on

la mesure dès le nu de la façade, sans tenir compte des balcons vitrés

(bow-windows). Elle l'est également, sous la même réserve, en ce qui concerne

la façade nord-ouest, par rapport à la limite de la propriété de Norbert

Cailler (v. art. 59 al. 2 RPE). Comme pour la surface bâtie, la question de

savoir si les balcons vitrés doivent être pris en compte sera examinée plus

loin.

Les recourants font

valoir que pour les façades nord-est les distances susmentionnées par rapport à

la limite du domaine public de l'avenue de la Condémine ne sont pas respectées.

Cet argument n'est toutefois pas pertinent. La distance minimum entre bâtiment

et voie publique n'est pas fixée par les règles sur la distance entre façades

et limite de propriété, mais par celles définissant l'ordre des constructions,

en l'occurrence les art. 11 à 13 relatifs à l'ordre non contigu (v. art. 30

RPE). Le bâtiment projeté peut ainsi être implanté sur la limite des

constructions ou en retrait de celle-ci (art. 12 al. 1 RPE). Si l'on en croit

le plan de situation approuvé par la municipalité le 18 juin 2001 (échelle

1:500), tel est bien le cas en l'occurrence.

5.

En ce qui concerne la

mesure des distances entre bâtiment et limite de propriété et celle de la

surface bâtie, les art. 59 al. 3 et 59 bis al. 2 RPE disposent que les alinéas

3.

et 4 de l'art. 113 sont applicables par analogie. L'art. 113 RPE traite des

empiétements qui peuvent être autorisés sur le domaine public ou au-delà de la

limite des constructions pour les balcons, marquises ou autres saillies

analogues. Ses alinéas 3 et 4 disposent :

"La saillie peut atteindre le dixième de

la largeur de la voie ou de la distance entre alignements, sans dépasser 1.50

m, mais doit s'arrêter à 30 cm en retrait de l'aplomb du trottoir.

"Ces balcons, marquises ou autres saillies

sont admis si leurs parapets, barrières, etc., ne dépassent pas 1.10 m de

hauteur. Leurs longueurs additionnées ne peuvent dépasser, par étage, la moitié

de la longueur de la façade."

Le projet de

construction mis à l'enquête, de même que le projet modifié selon les plans

approuvés par la municipalité le 18 juin 2001, prévoyaient une fermeture

complète des balcons des façades nord-ouest, sud-ouest et nord-est par des

châssis vitrés reliant les dalles inférieures et supérieures desdits balcons

(sauf au troisième étage, où le vitrage s'interrompait une quarantaine de

centimètres en dessous de l'avant-toit). Le Tribunal administratif a déjà eu

l'occasion de juger que ce type d'aménagement transformait les balcons en

vérandas ou en bow-windows, soit des avant-corps qui, sauf disposition

communale contraire, doivent être pris en compte dans le calcul des dimensions

du bâtiment, de la surface bâtie et de la distance jusqu'à la limite de

propriété (arrêts AC 1994/0280 du 9 mai 1995, consid. 2; AC 1996/0147 du 27

novembre 1996, consid. 3).

Par lettre du 19

juillet 2001 la municipalité a exposé que si le dessin des façades, plus

précisément le trait vertical continu marquant la limite extérieure des

balcons, faisait penser à une fermeture complète, confirmée par l'indication

"bow-windows", "les balcons prévus initialement ont été

modifiés en ce sens que la partie inférieure, jusqu'à hauteur du parapet est

totalement fermée par des vitrages. Au-dessus, et jusqu'à une hauteur de 2 m. à

partir du sol du balcon, le vitrage est fixe devant les fenêtres et coulissant

à côté. La hauteur restante, entièrement ouverte, est de 42 cm". A

l'appui de ces explications une coupe et une vue de face, à l'échelle 1:20,

figurant le détail de l'aménagement des balcons, ont été versées au dossier.

Elles montrent effectivement une fermeture partielle des balcons par des

châssis vitrés atteignant une hauteur de 2 m par rapport au fini de la dalle inférieure,

et laissant un espace libre de 42 cm sous l'isolation de la dalle du balcon

supérieur. La partie inférieure des châssis recevrait des vitrages translucides

fixes, la partie supérieure des vitrages transparents, coulissants

latéralement. Cette fermeture partielle devrait suffire à réduire à un niveau

acceptable les immissions sonores provenant des voies de chemin de fer.

Avec la municipalité,

on peut admettre que des balcons ainsi aménagés, qui ne forment pas un espace

clos potentiellement chauffable et habitable, ne peuvent être qualifiés de

loggias ou de bow-windows, mais demeurent des balcons qui, selon la

jurisprudence susmentionnée, et en l'absence de règle communale contraire, ne

devraient être comptés ni pour calculer la surface construite, ni pour

déterminer la distance jusqu'à la limite de propriété (outre les arrêts déjà

cités, v. AC 1996/0110 du 20 janvier 1997 et RDAF 1975 pp. 63 et 214; 1974 pp.

229.

et 304; 1957 p. 152).

La réglementation de

La Tour-de-Peilz est cependant plus contraignante : suivant l'art. 113 al. 4

RPE, auquel renvoient les art. 59 al. 3 et 59 bis al. 2, les balcons ne sont

admis que "si leurs parapets, barrières, etc., ne dépassent pas 1.10 m

de hauteur". Cette condition n'est à l'évidence pas remplie en

l'espèce, où la traverse supérieure des châssis vitrés fermant les balcons sur

trois côtés, se situerait à 2 mètres de hauteur. Ainsi, la règle parfaitement

claire de l'art. 113 al. 4 RPE, ne permet pas d'exclure du calcul de la

distance minimum jusqu'à la limite de propriété, ni de celui de la surface

bâtie, les balcons prévus en façades nord-ouest, sud-ouest et sud-est du

bâtiment projeté. Il s'ensuit que le projet n'est pas réglementaire.

6.

A noter qu'une

dérogation à l'application analogique de l'art. 113 al. 4 RPE n'est pas

envisageable : l'art. 62 RPE autorise des exceptions aux règles sur la distance

entre bâtiments et limites de propriété à la condition que le double de la

distance réglementaire "soit réservé, entre les bâtiments les plus

proches, par la constitution d'une servitude appropriée en faveur de la

commune". De même des exceptions aux règles fixant la proportion entre

surface bâtie et surface de la propriété ne sont permises que moyennant la

constitution en faveur de la commune d'une servitude limitant dans une mesure

équivalente la construction sur le fonds voisin. Ces conditions ne sont

manifestement pas réalisées. Quant à l'art. 128 RPE, qui autorise des

exceptions aux prescriptions réglementaires concernant l'ordre et les

dimensions des constructions s'il s'agit d'édifices publics ou destinés à un

but d'utilité publique ou si une situation acquise avant l'entrée en vigueur du

RPE le justifie, il n'entre pas en ligne de compte. Enfin, le fait que les

vitrages projetés constituent un moyen de protéger les locaux contre le bruit,

conformément à l'art. 31 al. 1 let. b OPB, ne constitue pas non plus un motif

de déroger à la réglementation sur la surface constructible et les distances

aux limites de propriété : le droit fédéral de la protection de l'environnement

et le droit cantonal sur les constructions ne doivent pas s'opposer, mais

s'appliquer de manière coordonnée; leurs exigences sont complémentaires (v.

arrêt AC 2000/0025 du 9 octobre 2001; ATF non publié 1A.194/2001 et 1P.712/2001

du 19 mars 2002).

7.

Conformément aux art.

38.

et 55 LJPA, un émolument de justice et des dépens seront mis à la charge de

la partie déboutée. Lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et

l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont

opposés à ceux du recourant, c'est en principe à cette partie adverse déboutée,

à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou

modifiée, de supporter les frais et dépens (RDAF 1994 p. 324). L'émolument de

justice sera en conséquence mis à la charge des propriétaires, qui supporteront

également les dépens auxquels peuvent prétendre les recourants, qui ont procédé

par l'intermédiaire d'un avocat et obtiennent gain de cause.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

admis.

II. La décision de

la Municipalité de La Tour-de-Peilz du 5 mars 2001 levant les oppositions et

accordant à Madeleine Chervet et Simone Meylan le permis de démolir les

bâtiments existants et de construire un immeuble locatif de seize appartements

sur leurs parcelles nos 777 et 778, à l'avenue de la Condémine, est annulée.

III. Un émolument

de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de Madeleine

Chervet et Simone Meylan, solidairement.

IV. Madeleine

Chervet et Simone Meylan verseront solidairement aux recourants une indemnité

de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 23 mai 2003

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint