TA - AC.2001.0263 - 2002-07-09 - ANSERMET Serge et crts c/SLOG/Vevey

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N° affaire:

AC.2001.0263

Autorité:, Date décision:

TA, 09.07.2002

Juge:

EP

Greffier:

Publication (revue juridique):

Ref. TF:

Nom des parties contenant:

ANSERMET Serge et crts c/SLOG/Vevey

AUTORISATION DÉROGATOIRE{PERMIS DE CONSTRUIRE}

LATC-47-3 (07.04.1998)

LATC-6-2

LATC-85

Résumé contenant:

La question de savoir si l'art. 47 al. 3 LATC, adopté postérieurement, prive l'art. 85 LATC de l'essentiel de sa portée ou au contraire s'il ne s'applique que dans le cadre des nouveaux instruments d'aménagement est laissée ouverte. En l'occurrence, même l'art. 85 LATC ne permet pas d'accorder la dérogation demandée aux règles de distance (entre bâtiments; entre bâtiment et limite), dès lors que celle-ci reviendrait de fait à modifier le plan en vigueur.

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

A R R E T

du 9 juillet 2002

sur le recours formé par Serge ANSERMET,

Michel DEVRIENT, Claude et Erica FERRERO, Michel FOURNIER,

Alain HUCK, Nathalie JACQUART, Jean-Marie RACINE et Claudia SAMELI,

copropriétaires d'étage de la PPE Quai Maria-Belgia 8, à Vevey, représentés par

Me Thierry Thonney, avocat à Lausanne

contre

1) les décisions du 4 décembre 2001 de la Municipalité

de Vevey, représentée par Me Philippe Vogel, avocat à Lausanne, levant

leur opposition et autorisant tant la démolition des immeubles sis Quai

Maria-Belgia 2 à 6 et rue de la Madeleine 1 à 5 que la construction en lieu et

place de trois bâtiments avec garage souterrain sur la parcelle 68 (projets A

et B);

2) la décision du Service cantonal du

logement autorisant, dans le cadre du projet précité, la démolition des

immeubles touchés.

* * * * * * * * * * * * * * * *

Composition

de la section: M. Etienne

Poltier, président; M. Rolf Ernst et M. Jean-Daniel Rickli, assesseurs.

Greffier: M. Patrick Gigante.

Faits

Vu les faits suivants:

A. La Caisse de pensions

de Centrales suisses d'électricité, désormais la Caisse de pensions énergie

(ci-après : CPE), est propriétaire, depuis 1998, de la parcelle no 68 du

registre foncier de la Commune de Vevey. Ce bien-fonds de 3'806 m² supporte

plusieurs bâtiments vétustes, sis aux nos 2 à 6 du quai Maria-Belgia et aux nos

1 à 5 de la rue de la Madeleine, construits à la fin du XIXème siècle pour les

besoins d'une manufacture de tabac et reconvertis en habitation au début des

années 1930. Ils comportent 54 appartements (les parties divergent cependant

sur l'exactitude de ce chiffre; on y reviendra plus loin) sans confort, de 2 à

6 pièces, vacants ou occupés à bien plaire par des squatters. En décembre 1996,

un incendie a détruit le dernier étage et la toiture de l'immeuble sis au no 5

de la rue de la Madeleine, endommageant les structures en bois et les éléments

verticaux porteurs.

B. a) On signalera que la

parcelle 68 précitée a déjà fait l'objet de projets antérieurs, de réhabilitation

d'abord, puis de démolition-transformation. Ainsi, avant même son acquisition

par la CPE, le Tribunal administratif a été amené à traiter l'un de ces projets

(arrêt du 31 juillet 1996, AC 95/0003).

b) Dans ce contexte,

les propriétaires successifs du bien-fonds sont notamment entrés en contact

avec le Service cantonal des bâtiments, Section monuments historiques et

archéologie (ci-après : MH), pour définir l'avenir du site et spécialement pour

aborder la question du maintien ou non du bâti existant. Le périmètre en

question figure en effet à l'inventaire ISOS, qui suggère une mesure de

sauvegarde A (sauvegarde de la substance); ce périmètre est qualifié à cet

égard de résidentiel et industriel du XIXème siècle. Pour examiner de plus près

la valeur du site, les MH ont mandaté Geneviève Heller, historienne, pour une

étude de ces bâtiments. C'est sur la base de cette analyse que ceux-ci se sont

vus attribuer une note 3, cela pour la valeur d'ensemble de ces constructions.

Compte tenu de cette note (qui signifie que les bâtiments concernés présentent

un intérêt au niveau local, en raison de leur valeur de témoins pour l'histoire

industrielle de Vevey), les MH ont renoncé à l'adoption d'une mesure de

protection de cet ensemble bâti; en revanche, ils ont estimé judicieux de

suivre l'évolution du projet de reconstruction, afin de préserver la valeur du

site, correspondant notamment à son organisation autour de la cour existante

(v. à cet égard lettre des MH du 12 mars 1999 au Tribunal administratif, dans

le cadre du dossier AC 99/0023; v. en outre la lettre de la même autorité du 29

janvier 2002).

c) La CPE a élaboré un

nouveau projet en 1998, qui a d'ailleurs fait l'objet d'une enquête

complémentaire en 1999; en substance celui-ci comportait la réalisation de 75

appartements, avec un parking souterrain de 55 places, les constructions

prévues correspondant à un standard de qualité supérieure. Saisi par les

opposants à ce projet, le Tribunal administratif, dans un arrêt du 13 juin

2000, a retenu qu'il ne pouvait pas bénéficier de l'autorisation nécessaire au

regard de la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et

la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à

d'autres fins que l'habitation (ci-après : LDTR); sur recours de la

constructrice, le Tribunal fédéral a d'ailleurs confirmé la décision précitée

(ATF du 21 décembre 2000,1P.457/2000). On précisera à cet égard que les

autorisations délivrées par le Service cantonal du logement (ci-après : SLOG)

l'avaient été sans conditions.

C. a) Du 15 juin au 16

juillet 2001, la CPE a à nouveau mis à l'enquête publique un projet de

démolition-reconstruction des immeubles sis quai Maria-Belgia 2 à 6 et rue de

la Madeleine 1 à 5. Ce projet, formellement, est divisé en deux volets A et B.

Le premier concerne exclusivement la partie ouest de la parcelle 68, soit la

démolition-reconstruction des bâtiments sis sur le quai Maria-Belgia, au sud de

la parcelle 64; le solde du projet (qui concerne l'angle quai Maria-Belgia -

rue de la Madeleine) relève du volet B. S'agissant du projet A, il consiste

exclusivement dans la construction d'un bâtiment sur la bande étroite (de

l'ordre de 12 à 15 mètres) que constitue l'extrémité ouest de la parcelle 68.

L'immeuble prévu comporterait cinq niveaux sur rez; cet ensemble n'est

réalisable que moyennant une dérogation à la règle de distance aux limites.

Quant au projet B, il comporte la réalisation de bâtiments similaires, l'un

s'ouvrant sur le quai Maria-Belgia, l'autre sur la rue de la Madeleine. Par

ailleurs, une partie importante de la parcelle 68 est occupée (dans ce projet

B) par un parking souterrain. L'ensemble comporterait ainsi 75 logements, avec

un parking souterrain de 56 places.

Serge Ansermet et ses

consorts ont formé opposition à ce projet, sans succès toutefois; en effet, la

municipalité a levé celle-ci par décision du 4 décembre 2001 et elle a autorisé

les projets précités de la constructrice; elle leur a notifié simultanément la

synthèse CAMAC du 20 novembre 2001, comportant notamment les autorisations

délivrées par le SLOG; ces dernières soumettent au demeurant leur approbation

du projet à des charges, sous la forme d'un contrôle des loyers portant sur une

partie des logements à créer, cela pour une durée de dix ans.

L'autorité cantonale

précitée, pour définir les logements existants entrant dans la catégorie à

pénurie et devant être remplacés dans le cadre de la reconstruction, s'est

fondée dans une large mesure sur un préavis communal du 9 août 2001. Ce

document rappelle d'ailleurs la statistique établie en juin 2000 par le Service

cantonal de recherches et d'informations statistiques (SCRIS), qui retenait

pour la Commune de Vevey les taux de logements vacants suivants :

a. 1 pièce 6,90

%

b. 2 pièces 1,57

%

c. 3 pièces 1,19

%

d. 4 pièces 0,46

%

e. 5 pièces et plus 0,14

%

La municipalité

proteste contre une première appréciation par le SLOG des surfaces à compenser

dans le cadre du projet, estimées en effet à 1169,2 m². La municipalité (soit

pour elle la Direction des services sociaux) estime ensuite que "les

appartements objets de la présente demande de démolition sont, par leur prix

après rénovation, et par leur nombre de pièces, incontestablement d'une

catégorie où sévit la pénurie, à l'exception des 2 pièces" (p. 3 de ce

préavis); estimant ainsi que tous les appartements de 3 et 4 pièces actuels

doivent être compensés dans le cadre du nouveau projet, elle retient une

surface totale de 2519,40 m² à compenser (p. 4). Par lettre du 16 octobre 2001,

la municipalité a complété le préavis précité, en informant notamment le SLOG

des chiffres de la statistique 2001; s'agissant des deux pièces, le taux de

vacance était désormais de 1,08 %, inférieur lui aussi désormais au taux de

1,5 %. Cependant, la municipalité poursuivait en affirmant que la

situation de pénurie de la Commune de Vevey était générale, l'offre faisant

défaut pour tous les types de logement. Pour elle, l'ensemble de la population

était désormais concernée par l'actuelle crise et n'était pas en mesure de

trouver un logement approprié à ses besoins; les familles étaient les plus

touchées, toutes couches sociales confondues. En d'autres termes, la pénurie ne

serait désormais plus catégorielle, mais bien générale. En définitive, elle

estimait que la compensation des logements à loyers abordables devait être

limitée à des fourchettes de prix de 1'900 fr. maximum (pour des trois pièces)

à 2'300 fr. maximum (pour des 5 pièces); au-delà, il n'y aurait pas lieu à

compensation, une telle renonciation pouvant entrer dans la réalisation des

objectifs énoncés à l'art. 3 de la loi du 9 septembre 1975 sur le logement

(ci-après LLog). En substance, l'idée était de favoriser la construction de

nouveaux logements, sans égard au fait que ces derniers n'appartiendraient plus

à la catégorie des logements à loyers abordables; en d'autres termes, il

convenait de prévoir également des logements en faveur de la classe moyenne. En

d'autres termes, la municipalité confirmait son préavis du mois d'août

précédent suggérant de limiter la compensation aux appartements de trois et

quatre pièces qui seraient supprimés, cela à concurrence d'une surface de 2'519

m² (la municipalité suggérait également des niveaux de loyers pour les

logements de compensation).

Dans sa décision, le

SLOG, en substance, a pratiquement repris les propositions municipales (sans

changement quantitatif en tout cas).

D. a) Serge Ansermet et ses

consorts ont recouru au Tribunal administratif, par acte du 24 décembre 2001,

soit en temps utile, tout à la fois contre les décisions de la municipalité et

celles du SLOG; ils en proposent avec dépens l'annulation.

b) Dans le cadre de

l'échange d'écritures, la constructrice, représentée par l'avocat Denis

Sulliger, et la municipalité, représentée par l'avocat Philippe Vogel,

concluent toutes deux avec dépens au rejet du pourvoi. Le SLOG propose de même

le rejet du recours en tant qu'il concerne ses décisions. Les MH, dans une

prise de position du 29 janvier 2002, ont pour leur part rappelé leurs

interventions dans ce dossier.

Les recourants ont

encore déposé un mémoire complémentaire le 5 mars 2002; la municipalité et la

constructrice en ont fait de même les 27 mars et 5 avril 2002.

E. Le Tribunal

administratif a tenu audience à Vevey le 29 mai 2002, en présence des parties

et de leurs représentants; il les a entendues dans leurs explications.

Celles-ci sont résumées comme il suit :

a) L'instruction a

porté en premier lieu sur les aspects de protection du patrimoine bâti.

Mme Michèle Antipas,

de la Section monuments historiques, a expliqué que la teneur de l'inventaire

ISOS avait sensibilisé la section précitée à la valeur historique que

présentait l'ancienne usine de cigares Ormond. Des projets privés ayant été

élaborés (notamment un projet qui prévoyait la réalisation d'un EMS de luxe), les

MH ont estimé nécessaire, pour définir l'option de conservation applicable à

cet îlot, de disposer d'une étude historique; c'est ainsi qu'a été élaboré le

rapport de l'historienne Geneviève Heller du 4 juin 1991. Elle documente au

demeurant l'évolution du site, l'ancienne usine Ormond étant transformée dans

les années 1930 en logements pour ouvriers. Se fondant tout à la fois sur cette

étude, les documents que cette dernière avait collationnés et d'autres éléments

encore, les MH ont retenu qu'il s'agissait-là d'un témoin historique

intéressant, ne présentant au surplus qu'une valeur architecturale moyenne, non

significative; ce dernier constat était lié notamment au fait que la

construction d'origine avait subi ultérieurement diverses atteintes, notamment à

l'occasion des travaux de 1930 (création de balcons; rehaussement des

bâtiments). Cette appréciation justifiait l'octroi d'une note 3 au recensement

architectural, ce qui correspond à un élément présentant un intérêt

d'importance locale; en d'autres termes, les MH avaient écarté une note 2,

synonyme d'inscription à l'inventaire et avaient ainsi pris l'option d'exclure

le classement de cet ensemble bâti. Cela étant, les MH admettaient que les

immeubles existants précités soient démolis, quand bien même ils étaient

favorables à des solutions qui auraient permis de les conserver; de même, ils

souhaitaient que la structure du bâti dans ce secteur soit maintenue, avec une

distribution des constructions autour d'une cour intérieure. Il reste que, dès

l'instant que l'option de non-classement avait été retenue, leur position ne

pouvait plus être que celle d'une autorité de préavis dans le cadre de la

procédure d'autorisation communale.

Me Thonney, au nom des

recourants, a déclaré que ceux-ci ne remettaient pas en cause le principe du

non-classement des immeubles existants ici concernés; il a en revanche souligné

la contradiction entre l'approche de l'inventaire ISOS et celle des MH; il a

estimé que cet aspect de protection du patrimoine bâti aurait dû être pris en compte

dans une plus large mesure par la municipalité, cela notamment dans le cadre

des dérogations accordées à la constructrice; ces considérations auraient même

dû inciter la municipalité à engager un processus de planification, afin de

mettre en oeuvre le postulat de conservation, qui avait la faveur des MH.

b) L'instruction a

porté ensuite sur l'application de la LDTR.

aa) S'agissant tout

d'abord du moyen tiré de la force de chose jugée de l'arrêt du Tribunal

administratif du 13 juin 2000 (AC 99/0023) confirmé par le Tribunal fédéral le

21 décembre 2000 (ATF 1P.457/2000), le tribunal a pu disposer, lors de

l'audience, du dossier relatif à ces enquêtes antérieures. Les parties ont

d'ailleurs admis que le projet actuel concordait, sous réserve de points de

détail, avec les projets précédemment jugés. Pour les parties intimées, la

différence entre les projets successifs réside, pour le projet de 1998/1999,

dans le fait que l'autorisation du SLOG avait été délivrée alors sans aucune

condition, alors que, pour le projet actuel, l'autorisation se rapportait à un

projet comportant un régime de loyers contrôlés après travaux, cela pendant dix

ans. Aux yeux des recourants, cependant, cet élément serait sans pertinence

pour écarter la force de chose jugée des arrêts précités.

Le SLOG a encore fait

valoir que l'autorisation se justifierait, dans la présente procédure, par un

nouveau motif, soit dans un but lié à la sécurité et la salubrité des bâtiments

existants (v. cependant la lettre du 7 juin 2002 de ce service, dont on retire

que ses propos sur ce point auraient été mal transcrits ou mal compris).

bb) La municipalité

souligne que, le territoire de Vevey étant très largement bâti, la LDTR

implique pour elle des contraintes extrêmement lourdes. Il n'est ainsi possible

de réaliser de nouvelles constructions qu'en procédant au préalable à des

démolitions; par ailleurs, elle est confrontée également à de nombreuses

opérations de rénovation. En d'autres termes, la plupart des projets sont

soumis au champ d'application de la LDTR, pour autant bien sûr que les

bâtiments existants en cause accueillent des logements appartenant à la

catégorie à pénurie, ce qui est dans les faits extrêmement fréquent en ville de

Vevey.

cc) Les parties ont

ensuite été interpellées sur le problème de la substance locative existant dans

les immeubles du quai Maria-Belgia - rue de la Madeleine qui doit être

maintenue après la réalisation des travaux projetés.

aaa) Le SLOG, dans la

décision attaquée, a exclu de la compensation exigée les logements de deux

pièces existants, cela en se fondant essentiellement sur le préavis de la

municipalité, autorité qui dispose d'une meilleure connaissance des conditions

locales.

A cet égard, M. Franco

Cortolezzis a expliqué la position de la municipalité. Celle-ci a en effet

arrêté sa position en août 2001, sur la base des statistiques de l'année 2000;

cette dernière (taux de vacance pour les deux pièces de 1,57 %) permettait de

considérer qu'il n'y avait pas pénurie pour cette catégorie de logements. Cependant,

la municipalité a complété son préavis le 16 octobre 2001; à cette date, les

statistiques 2001 étaient connues et le taux de vacance pour les logements de

deux pièces avait passé sous la barre de 1,5 %. Malgré cela, la municipalité a

maintenu son préavis. Elle a estimé en effet qu'il convenait de mettre l'accent

sur la nécessité de mettre sur le marché des logements destinés aux familles,

soit des logements de trois et quatre pièces (sa position était fondée

également sur les objectifs généraux décrits à l'art. 3 LLog).

S'agissant enfin de la

situation actuelle, l'ensemble des intervenants ont admis que le marché du

logement est aujourd'hui asséché, cela de manière généralisée (toutes

catégories confondues, qu'il s'agisse de logements à loyer abordable ou non).

M. Cortolezzis a évoqué la collecte de chiffres actuellement en cours pour la

statistique 2002 et il relève que l'on s'acheminerait vers un taux de vacance

de 0,4 % pour les deux pièces en ville de Vevey. Il confirme cependant que les

statistiques ne présentent pas un caractère exhaustif, de sorte que les taux

évoqués ne sauraient guère avoir plus de valeur que celle d'une approximation

(par exemple les logements loués par les propriétaires directement - et non par

l'intermédiaire de gérances - ne sont de loin pas tous recensés).

M. Cortolezzis a

encore relevé que la municipalité avait renoncé à demander la compensation des

logements de deux pièces, car, au vu de la surface de ces logements, les loyers

de ceux-ci après travaux atteindraient des niveaux trop élevés pour être

compris encore dans la catégorie des logements à pénurie.

bbb) Les parties sont

divisées également sur la question du nombre des logements existants dans les

bâtiments à démolir. Les recourants produisent à ce propos un inventaire du

Collectif d'architectes Abbet et crts, qui conclut à l'existence de 54

logements; les autres parties se détermineront sur la base des pièces produites

pour étayer ce chiffre (soit des plans établis par le Collectif d'architectes

précité).

dd) Le SLOG fournit

ensuite diverses explications sur le thème du contrôle des loyers.

aaa) Il a pour

pratique de prévoir une telle mesure étendue à une durée de dix ans dans les

cas de démolition/reconstruction; il s'agit en effet d'assurer dans ce type de

cas une protection adéquate du locataire. Une telle mesure ne se justifie en

revanche pas dans des projets de moindre ampleur, intégrant seulement des

transformations (dans ces cas, il se contente fréquemment de soumettre à son

approbation le loyer de la première mise en location après les travaux).

bbb) Le SLOG a précisé

par ailleurs que le montant du loyer qu'il a admis en l'espèce après travaux,

soit un montant de 210 fr. 30 par m² devait être considéré comme valable quelle

que soit l'ampleur de la compensation exigée en définitive à l'issue de la

procédure de recours, respectivement sans égard à une éventuelle annulation de

l'autorisation délivrée pour le volet A du projet.

ccc) Il a ensuite

exposé les grandes lignes du calcul fondant le loyer admis après travaux. Pour

leur part, les recourants ont produit des pièces sur le même thème, établies

par le Collectif d'architectes déjà cité; ceux-ci concluent à un loyer admis

après travaux de 184 fr. 40 par m².

Les recourants ont

repris leurs critiques relatives aux coûts à prendre en considération pour le

calcul du loyer admis (ces critiques ont trait au standard MERIP, ainsi qu'aux

travaux complémentaires admis); le document du Collectif d'architectes précité

présenté en audience contient cependant une partie de ces travaux

complémentaires (séparatif et noyau sanitaire), mais non ceux afférents à la

création de balcons. Le conseil de la constructrice a relevé pour sa part que

la LDTR évoque, dans son titre même, la rénovation des bâtiments à usage

d'habitation, de sorte qu'elle admet implicitement la possibilité d'une

amélioration des standards par rapport à l'état existant. Il apparaît au

surplus que l'indemnité versée par l'ECA dans le cadre de l'incendie de

l'immeuble sis rue de la Madeleine 5 s'est élevée 800'000 francs; le Collectif

d'architectes précité a tenu compte de ce montant dans son plan financier,

alors que le SLOG estime que ce montant n'a pas à être pris en considération.

Les parties sont

également divisées sur la part des travaux susceptibles d'être considérés comme

à plus-value. L'art. 14 OBLF prévoit une présomption de 50 à 70 %. Le SLOG,

pour sa part retient que cette part peut être fixée entre 50 et 100 %, dans le

cadre de l'application de la LDTR. Pour arrêter la part en question, il prend

en considération notamment l'état locatif existant et examine si ce dernier

permet ou non au propriétaire de constituer des réserves d'entretien. Il

vérifie également, concrètement, si le propriétaire du bâtiment a été en mesure

d'effectuer des travaux d'entretien. Dans le cas d'espèce le SLOG a retenu que

des travaux d'entretien avaient été effectués en l'espèce, de sorte que le taux

de 100 % devait être écarté, au profit d'une part à plus-value de 70 %. Les

recourants soutiennent au contraire que l'entretien a été négligé, de sorte

qu'il faudrait descendre à une part de 50 %.

Enfin, s'agissant du

taux de rendement (fixé à 6,25 %) en l'occurrence, le SLOG a indiqué que son

modèle de calcul était tiré de la LLog (il a été invité à produire ce modèle de

calcul sous forme écrite).

c) S'agissant du volet

relatif à la police des constructions, l'instruction a porté tout d'abord sur

l'octroi de la dérogation à la règle de la distance aux limites pour le volet A

du projet.

aa) Les parties

paraissent d'accord pour admettre que ce projet ne serait pas réalisable si

l'art. 47 al. 3 LATC devait s'appliquer en l'occurrence à une telle dérogation.

Cependant, municipalité et constructrice s'accordent à contester une telle

application, au contraire des recourants.

bb) Dans la mesure où

l'octroi de la dérogation relèverait de l'art. 85 LATC, il conviendrait alors

de procéder à une pesée globale des intérêts en présence. La municipalité se

réfère à cet égard principalement aux intérêts mentionnés à l'art. 61 litt. c

RCVV; elle a en effet considéré que l'hypothèse visée par cette disposition,

qui permet l'octroi d'une dérogation lorsque le respect de dispositions

réglementaires restreint d'une manière excessive l'utilisation du terrain,

était remplie. En effet, pour elle, la partie de la parcelle 68 en forme de

bande, concernée par le projet A, est non seulement affectée en zone II (vouée

à l'habitation, au commerce et à l'administration), mais est située en bordure

de lac, dans un secteur extrêmement favorable pour un usage d'habitation. Il

serait pour elle absurde en quelque sorte de geler cette surface de terrain, en

application rigoureuse des règles sur les distances.

Mme Hitz, de la

Direction de l'équipement de la ville de Vevey, a été interpellée sur l'origine

du parcellement entre les biens-fonds 68 et 64; elle a signalé que celui-ci

était extrêmement ancien, puisqu'un plan de 1917 (figurant dans l'étude

historique de Geneviève Heller) comportait déjà la limite actuelle entre ces

deux parcelles.

Pour le surplus, elle

a évoqué la réalisation dans les années 1980 du bâtiment ECA 3477 sur la

parcelle 64 (propriété des Retraites Populaires). L'idée a été, avec cette

réalisation, de se retirer du front de rue (sur la rue des Jardins), à l'image

de l'immeuble construit vis-à-vis (sur la parcelle 60). Par ailleurs, ce projet

a été accepté sous une forme impliquant une rupture de l'ordre contigu.

Cependant, il a été admis en dérogation aux règles applicables ici en matière

de distance à la limite, respectivement de distance entre bâtiments; il est en

effet constant que le bâtiment 2301 (sur la parcelle 68) et le bâtiment 3477

(sur la parcelle 64) sont situés à une distance inférieure à celle résultant du

calcul prévu à l'art. 20 RCVV (soit 17 m 70). La municipalité a sans doute considéré,

selon les explications de Mme Hitz, qu'il eût été excessif de poser une telle

exigence, qui aurait réduit par trop les possibilités de bâtir sur la parcelle

64, et qu'elle s'est ainsi contentée d'exiger pour le bâtiment 3477 qu'il soit

reculé, par rapport à la limite de parcelle, d'une distance approximativement

égale à la moitié de celle qui vient d'être calculée. Mme Hitz indique que les

conséquences de l'octroi de cette dérogation n'ont sans doute pas été perçues

dans toute leur ampleur pour la constructibilité de la parcelle 68.

d) L'instruction n'a

pas par ailleurs pas amené d'éléments nouveaux, par rapport aux écritures,

s'agissant des autres moyens relevant de la police des constructions, sous deux

réserves. Me Thonney a en effet corrigé son mémoire de recours (en page 17, il

faut lire au chiffre 4.5, dernière ligne, 19 m 20 et non 18 m 20); la

constructrice, pour sa part, a produit un plan pour démontrer que la toiture

prévue en arrondi, s'inscrirait entièrement dans le gabarit d'une toiture à deux

pans usuelle.

F. Les parties ont encore

complété leurs moyens après l'audience, eu égard notamment aux pièces produites

lors de celle-ci et ultérieurement.

Considérants

1.

La qualité pour agir

des recourants a été reconnue par le Tribunal administratif dans le cadre de la

précédente procédure. Elle doit l'être pour les mêmes motifs dans la présente

cause, de sorte qu'il convient d'entrer en matière sur le fond.

2.

Les recourants

invoquent l'intérêt des bâtiments existants au regard de la protection du

patrimoine bâti.

a) Tout d'abord, Vevey

figure dans l'inventaire fédéral des sites construits à protéger en Suisse

(ISOS), annexé à l'ordonnance correspondante (RS 451.12), où elle est

mentionnée "en tant que ville". Il en va cependant de cet inventaire

comme de l'inventaire fédéral des paysages, sites et monuments naturels (OIFP).

On se trouve dans les deux cas en présence d'un inventaire fédéral au sens de

l'art. 5 LPN (voir art. 1 al. 1 OIFP et art. 1 al. 1 OISOS). Le Tribunal

fédéral a jugé à ce propos (arrêt dit "du pont de Fégire", ATF 120 Ib

27) qu'aux termes de l'art. 6 LPN, l'inscription d'un objet dans un tel

inventaire montre que cet objet mérite spécialement d'être conservé intact ou

en tout cas d'être ménagé le plus possible (al. 1); lorsqu'il s'agit de

l'accomplissement d'une tâche de la Confédération, cette règle ne souffre

d'exception que si des intérêts équivalents ou supérieurs, d'importance

nationale également, s'opposent à cette conservation (al. 2). La loi fédérale

sur la protection de la nature et du paysage n'impose pas directement aux

cantons de protéger les sites naturels, même s'ils sont reconnus d'importance

nationale; les règles pertinentes relèvent du droit cantonal (cf. art. 24

sexies al. 1 Cst.) et les cantons ne reçoivent du législateur fédéral aucun

mandat à cet égard (cf. ATF 120 Ib 27 consid. 2 c/dd). Quant à la protection de

l'aspect caractéristique des localités et des sites évocateurs du passé, elle

s'impose à la Confédération dans l'accomplissement de ses tâches (art. 24

sexies al. 2 Cst), mais non aux cantons en dehors de ces tâches fédérales. Ici

également, les règles pertinentes relèvent du droit cantonal. Dès lors, même si

les prescriptions d'un plan d'affectation doivent s'appliquer à des terrains

compris dans le périmètre d'un objet figurant à l'inventaire ISOS, les

autorités cantonales qui accordent des autorisations de construire

n'accomplissent pas pour autant une tâche de la Confédération (par analogie ATF

121.

II 190, consid. 3 c bb p. 196 s., ainsi que la référence à l'ATF 120 Ib 27

déjà cité; DC 2002, 15; v. aussi RDAF 1996, 485).

Il en découle que les

autorités compétentes, ici essentiellement la municipalité, doivent prendre en

considération l'inventaire ISOS, cela dans le cadre des décisions pour lesquelles

la règle à appliquer leur confère une certaine liberté d'appréciation (tel

n'est pas le cas en revanche de dispositions précises donnant droit au

requérant à l'autorisation de construire sollicitée). En l'occurrence, cet

aspect pourrait par exemple entrer en considération dans le cadre de l'octroi

d'une dérogation fondée sur les art. 61 ss du règlement sur les constructions

de la ville de Vevey, du 28 novembre 1952, entré en vigueur par son approbation

par le Conseil d'Etat le 19 décembre suivant (ci-après : RCVV). Il n'en va pas

autrement de la note 3 dont bénéficient les bâtiments existants au recensement

architectural.

b) Au surplus, on note

en effet que les bâtiments en question, dont toutes les parties s'accordent à

reconnaître qu'ils présentent un certain intérêt sur le plan historique, ne

bénéficient d'aucune mesure de protection proprement dite, puisqu'ils ne

figurent pas à l'inventaire cantonal et ne sont pas non plus classés. On

notera, pour être complet à cet égard, que les recourants n'ont pas demandé le

classement de ces bâtiments (une contestation sur ce point n'aurait d'ailleurs

pas relevé en première instance du Tribunal administratif, mais bien plutôt du

Département des institutions et des relations extérieures; v. à cet égard art.

24.

de la loi du 10 décembre 1969 sur la protection de la nature, des monuments

et des sites - ci-après : LPNMS - et son renvoi à l'art. 73 LATC, relatif aux

plans d'affectation cantonaux). Ils ont cependant évoqué la valeur de ce site

construit pour en déduire que le périmètre concerné aurait dû faire l'objet

d'une planification spéciale; il s'agit à cet égard plus d'une suggestion,

relevant en quelque sorte de l'opportunité, que d'un moyen devant conduire à

constater le caractère mal fondé d'une autorisation de démolir ces immeubles.

Il faut d'ailleurs

relever que, même en cas de conflit portant sur une mesure de classement ou de

planification impliquant la conservation des bâtiments existants, un projet de

cette nature ne pourrait pas faire obstacle à la construction ici litigieuse,

sauf en application du mécanisme de l'art. 77 LATC; cette disposition donne la

faculté à l'autorité qui envisage de modifier la planification existante de

prendre des mesures provisionnelles pour faciliter le processus d'élaboration

de ce plan et, notamment, pour s'opposer à un projet qui, bien que conforme à

la loi et aux plans et règlements en vigueur, serait en revanche contraire à

l'affectation envisagée (al. 1 de cette disposition). Selon la jurisprudence,

les opposants à un projet de construction ont certes la faculté de faire valoir

que la municipalité (voire l'autorité cantonale) en délivrant le permis de

construire, a omis d'appliquer l'art. 77 LATC; cependant, cette dernière

dispose dans ce cadre d'un large pouvoir d'appréciation et le Tribunal

administratif n'intervient qu'en cas d'abus ou d'excès dans l'exercice de

celui-ci (v. à cet égard TA, arrêt du 9 octobre 1996, AC 96/0128; dans un autre

arrêt, du 13 avril 1999, AC 98/0101, l'autorité de céans a retenu que le régime

de l'art. 77 LATC était applicable dans le cadre de la LPNMS). En l'état, les

recourants ont renoncé à demander le classement des immeubles existants; ils

ont en revanche déploré que la municipalité ne se soit pas engagée dans une

procédure de planification tendant à la conservation des bâtiments existants, à

vrai dire sans s'attarder longuement sur ce point. Dans ces conditions, on ne

peut guère discerner dans les décisions de la municipalité (voire dans

l'inaction des MH) un abus du pouvoir d'appréciation que lui laisse l'art. 77

LATC; certes, une solution de conservation de ce patrimoine bâti eût été

également envisageable et défendable, mais on ne saurait retenir qu'elle

s'imposait.

En conséquence, on

reviendra ci-après sur les aspects de protection du patrimoine bâti en relation

avec l'examen des dérogations accordées par la municipalité (v. ci-dessous

consid. 5).

I. Le recours dirigé contre la décision

du Service cantonal du logement

4.

On abordera ci-après

successivement le point de savoir si les dispositions de la LDTR font obstacle

au principe même du projet, puis si ces dernières doivent conduire à des

corrections dans les modalités de l'autorisation délivrée par le SLOG.

a) La LDTR, qui

concerne la démolition, la transformation et la rénovation de maisons

d'habitation, soumet ces opérations à autorisation (art. 1er al. 1), à moins

qu'il ne s'agisse de travaux d'entretien courant (art. 1er al. 2). Cette

autorisation est en règle générale refusée lorsque l'immeuble en cause comprend

des logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3). Elle est accordée

lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement

d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de

salubrité ou d'intérêt général, ou encore, à titre exceptionnel, si d'autres

circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1). L'octroi de

l'autorisation peut être soumis à certaines conditions, notamment à un contrôle

des loyers afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du but visé

par la loi (art. 4 al. 2 et 3). Par rapport au dispositif législatif

précédemment en vigueur, il s'agit de faire face à une pénurie de logements non

plus quantitative, mais "catégorielle", qui ne touche que

certains types d'appartements et qui n'affecte que certaines couches de la

population, notamment celles à revenus bas (v. BGC, février 1985, p. 1423;

rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil sur la politique du logement, BGC

février 1987, p. 5). Le règlement d'application du 6 mai 1988 (ci-après : RDTR)

précise ainsi que la loi est applicable dans l'ensemble des communes du canton

(art. 3 al. 1), mais que seuls les logements correspondant par le prix, le

nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un besoin de

la population, peuvent entrer dans une catégorie touchée par la pénurie (art.

4). Cette réglementation répond à un but d'intérêt public (conserver sur le

marché des logements dont le loyer est en rapport avec les ressources de la

majorité des familles) et elle est compatible avec la garantie de la propriété,

ainsi que le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion d'en juger à propos du

décret du 5 décembre 1962 concernant la démolition et la transformation de

maisons d'habitation et d'utilisation de logements à d'autres fins que

l'habitation, auquel la LDTR a succédé (v. ATF 89 I 178; 101 Ia 502; v. aussi,

pour une réglementation analogue, ATF 113 Ia 132 c. 7 et 119 Ia 355 c. 3b; v.

également ATF 116 Ia 401, relatif à la réglementation genevoise correspondant à

la législation ici en cause).

L'art. 4 LDTR ne doit

pas nécessairement être appliqué au pied de la lettre lorsqu'il exige que la

démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation

apparaissent "indispensables". Que le refus de l'autorisation

soit la règle lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une

catégorie où sévit la pénurie (art. 3 LDTR), et son octroi l'exception,

n'imposent pas une interprétation restrictive de ce terme. Les dispositions

exceptionnelles ne doivent être interprétées ni restrictivement, ni

extensivement, mais selon leur sens et leur but dans le cadre de la

réglementation générale (ATF 114 V 302 c. 3e; 118 Ia 179 c. 2d). Une dérogation

importante peut se révéler indispensable pour éviter les effets rigoureux de la

réglementation ordinaire (ATF 120 II 114 consid. 3d Ia; 118 Ia 178/179 consid.

2d; 114 V 302/303 consid. 3e; 108 Ia 79 consid. 4a et les références citées).

Mais dans tous les cas, la dérogation doit servir la loi ou, à tout le moins,

les objectifs recherchés par celle-ci : l'autorisation exceptionnelle doit

permettre d'adopter une solution reflétant l'intention présumée du législateur

s'il avait été confronté au cas particulier. S'agissant du but de la LDTR, il

est de prévenir la diminution du nombre de logements à loyer modéré, que l'on

trouve principalement dans les immeubles anciens, et dont le coût est en

rapport avec les ressources de la majeure partie de la population, et notamment

les personnes les plus défavorisées (v. BGC, automne 1985, v. 1423 à 1427). Le

moyen d'y parvenir est l'interdiction de principe de démolir, de transformer ou

de changer d'affectation (art. 3 LDTR). Les travaux préparatoires fournissent

peu d'indications sur les motifs d'intérêt général dont on envisageait qu'ils

puissent justifier une exception. L'exposé des motifs accompagnant le projet de

décret du 5 décembre 1962 mentionne l'hypothèse de l'immeuble détruit pour

céder la place à une construction permettant de loger un plus grand nombre de

personnes, si le caractère social de l'opération est déterminant (BGC automne

1962, p. 718); il indique également qu'une exception ne devrait pas être

consentie "en faveur d'opérations ayant un caractère spéculatif ou

effectuées pour échapper au contrôle ou à la surveillance des prix"

(ibid.). Bien que des propositions formelles d'amendement dans ce sens aient

été rejetées, la nécessité du caractère social d'une construction nouvelle pour

justifier une démolition a été confirmée lors des débats parlementaires (BGC

automne 1962, p. 738 à 741). En pratique, l'autorisation de démolir ou de

transformer a généralement été accordée lorsque le projet permettait de

maintenir ou d'augmenter le nombre de logements loués à des prix raisonnables

dans une catégorie où sévit la pénurie (v. BGC aut. 1973 p. 228/229). On voit

ainsi que dans la seule hypothèse de dérogation qui ait été expressément

envisagée, l'intérêt général justifiant la démolition coïncide exactement avec

celui poursuivi par la loi (sur ces points, v. arrêt du 13 juin 2000, AC

99/0023 précité; v. à cet égard RDAF 2001 I 332 - il s'agit de l'arrêt rendu

sur le projet précédent de la constructrice - et 344).

Selon l'art. 7 LDTR,

l'autorisation de démolition sera en règle générale refusée lorsque le mauvais

état de l'immeuble est dû à un défaut d'entretien intentionnel ou résultant de

négligences graves (al. 1; là encore, l'al. 2 prévoit la possibilité d'octroyer

une autorisation exceptionnelle en application de l'art. 4 LDTR).

On pourrait soutenir

que le régime instauré par l'art. 4 LDTR est celui d'autorisations

exceptionnelles, qui ne sont délivrées qu'en présence de circonstances très

particulières. Ainsi, le Tribunal administratif avait-il considéré, suivant en

cela les travaux préparatoires du décret de 1962 que seul un projet débouchant sur

la création d'un nombre de logements sociaux supérieurs à ceux existants

pouvait bénéficier de cette autorisation; le Tribunal fédéral a toutefois

considéré cette approche comme arbitraire, l'autorité ne pouvant pas étendre le

régime de contrôle des loyers prévu à l'art. 4 al. 3 LDTR à de nouveaux

logements ne correspondant pas, en nombre et en surface, à des habitations

démolies (ATF du 2 février 1993,1P.545/1992, dans la cause AC 91/0027).

L'arrêt rendu par le Tribunal fédéral sur le précédent projet de la

constructrice paraît d'ailleurs aller dans le même sens, dans la mesure où il

se contente apparemment d'un maintien du parc de logements appartenant à la

catégorie à pénurie, sans qu'un accroissement de ceux-ci ne soit nécessaire

(ATF du 21 décembre 2000, consid. 3b litt. dd; en revanche un accroissement du

nombre absolu de logements n'est pas déterminant au regard des objectifs de

cette législation, ibidem).

Les recourants font

certes valoir - cette opinion n'apparaît pas d'emblée dénuée de fondement - que

le remplacement de logements entrant dans la catégorie à pénurie par de

nouveaux appartements dans des bâtiments nouvellement construits, cela

moyennant un contrôle des loyers limité à dix ans ne constitue pas une

compensation intégrale de l'état existant. Tout d'abord, en effet, les nouveaux

logements comportent généralement des loyers plus élevés ensuite des travaux;

la "garantie d'affectation" est pour le surplus limitée à une période

de dix ans. On aurait dès lors pu imaginer d'exiger, dans le cadre de l'octroi

de l'autorisation dérogatoire, une augmentation du nombre des logements entrant

dans la catégorie à pénurie pour admettre une véritable compensation de l'état

existant. Le Tribunal fédéral a néanmoins qualifié cette approche d'arbitraire (ATF

du 2 février 1993); le Tribunal administratif ne voit pas de motifs

prépondérants de s'écarter de cette solution. En d'autres termes et sur le

principe, l'autorisation de l'art. 4 al. 1 LDTR devrait donc être accordée pour

autant que le projet comporte une compensation intégrale des appartements à

démolir entrant dans la catégorie des logements à pénurie.

Après ce rappel

introductif du régime général découlant de l'art. 4 LDTR, l'on peut revenir à

l'examen des moyens des parties.

b) Les recourants font

valoir en premier lieu que l'arrêt du Tribunal administratif du 13 juin 2000,

confirmé sur recours par le Tribunal fédéral, a acquis force de chose jugée, ce

qui empêcherait selon eux la constructrice de revenir à la charge avec un

nouveau projet, pratiquement identique à celui objet de la procédure

précédente.

aa) On rappelle tout

d'abord (pour ce qui suit, on se réfère à Pierre Moor, Droit administratif II,

2ème éd. 2002, p. 323 ss) qu'une décision administrative, dès qu'elle n'est

plus susceptible de recours ordinaire, est définitive; elle bénéficie alors de

la force de chose décidée (ou autorité formelle de chose décidée). On admet en

règle générale que les décisions administratives, une fois entrées en force, ne

bénéficient pas de l'autorité matérielle de chose décidée; tel est à tout le

moins le cas s'agissant des décisions prises en première instance qui ont de

surcroît des effets à caractère durable (celles-ci peuvent donc être adaptées

par la suite). En revanche, les arrêts émanant de la juridiction administrative

bénéficient, au même titre que les jugements civils ou pénaux, de l'autorité

matérielle de chose jugée, la règle ne bis in idem trouvant également

application à leur égard (il reste que l'autorité administrative pourrait

revoir une décision à effets durables, quand bien même celle-ci aurait été

confirmée par l'autorité de recours : v. à cet égard TA VD, RDAF 1998 I 215).

Le principe ne bis in

idem empêche les mêmes parties de remettre en cause, devant quelque juridiction

que ce soit, sur la base des mêmes faits et des mêmes règles de droit, une

prétention déjà jugée par l'autorité compétente (Moor, op. cit., p. 323). Il

convient ainsi de vérifier si - comme les recourants le soutiennent - ce

principe condamne le projet litigieux.

bb) Comme on vient de

le rappeler, ce principe suppose une identité des situations de faits à juger;

il doit en outre s'agir des éléments de faits pertinents pour la question de

droit à trancher.

A cet égard, la

précédente cause concernait (c'est le seul point qui a été tranché dans l'arrêt

du Tribunal administratif du 13 juin 2000) des décisions du SLOG autorisant

sans condition la démolition des immeubles existants quai Maria-Belgia 2 à 6 et

rue de la Madeleine 1 à 5. Le service précité avait considéré dans ce cadre que

l'objectif invoqué par la municipalité, soit principalement rééquilibrer sa

balance fiscale, pouvait être considéré comme un intérêt général justifiant

l'octroi de l'autorisation prévue à l'art. 4 LDTR, en conséquence de quoi il

n'était pas nécessaire non plus d'assortir celle-ci de conditions, tel un

contrôle des loyers. Les autorités intimées et la constructrice soulignent en

revanche que le projet comporte une part substantielle (soit quelque 2'520 m²)

qui doit être soumise à un contrôle des loyers pour une durée de dix ans; pour

elles, il s'agit-là très clairement d'un élément de fait qui distingue la

présente cause de la précédente affaire, sur un aspect pertinent au regard de

l'application de la LDTR. Le Tribunal fédéral, dans son arrêt du 21 décembre

2000.

a d'ailleurs indiqué expressément (consid. 3 b/dd, p. 14; il s'exprime à

propos du projet antérieur) ce qui suit :

"De ce point de vue, le projet litigieux

ne répondrait à un intérêt général, au sens de l'art. 4 al. 1 LDTR, que

moyennant un contrôle des loyers propre à assurer le maintien de ceux-ci à un

niveau encore accessible pour la majorité de la population."

Pour les recourants,

il conviendrait cependant de respecter la démarche en deux temps que suppose

l'application de l'art. 4 LDTR; il faudrait d'abord examiner s'il existe un

motif de s'écarter de l'interdiction générale de démolir posé à l'art. 3 LDTR

et ce n'est qu'ensuite, soit dans l'hypothèse où un tel motif serait réalisé,

que pourrait entrer en considération l'examen de charges pouvant accompagner

l'octroi de l'autorisation.

aa) L'exposé qui

précède (portant aussi bien sur la genèse de la loi que sur la jurisprudence du

Tribunal fédéral) montre que la LDTR n'a pas pour objectif essentiel la

conservation des immeubles eux-mêmes, affectés à la location, mais vise au

premier chef le maintien d'un parc locatif suffisant; certes, les logements

situés dans les immeubles anciens ont généralement des niveaux de loyer

abordable, mais cela peut aussi être le cas, en cas de démolition de ceux-ci,

dans les logements de compensation moyennant contrôle des loyers. En d'autres

termes, tout au moins dans la lecture qu'en a faite la jurisprudence du

Tribunal fédéral, l'objectif central de cette législation est celui d'un

maintien de la substance locative à son niveau actuel, bien plutôt qu'une

conservation, voire une protection du patrimoine bâti voué à la location.

Il en découle,

contrairement à ce font valoir les recourants, que la démolition/reconstruction

des immeubles sis quai Maria-Belgia/rue de la Madeleine sans aucune mesure de

contrôle des loyers apparaît comme une situation de fait profondément

différente d'un projet similaire, mais assorti d'un contrôle des loyers; seul

le second en effet assure le maintien (partiel à tout le moins) de la substance

locative existante. Par ailleurs, la solution découlant de la jurisprudence du

Tribunal fédéral précitée revient à gommer également la césure, invoquée par

les recourants, entre l'analyse de l'existence d'un motif justifiant une

démolition, puis la définition de charges liées à l'octroi de cette

autorisation. De toute manière, même dans la logique suivie par les recourants,

force serait de constater que les motifs justifiant la démolition dans la

première, puis dans la seconde procédure ne sont pas identiques; alors que dans

la première, le motif d'intérêt général était celui d'un redressement de la

balance fiscale, il s'agit au contraire dans la seconde de restituer des

appartements au marché du logement, pour partie spécialement celui à loyer

abordable. En audience certes, le SLOG avait (apparemment; dans une lettre du 7

juin 2002, ce service est toutefois revenu sur ce point, en faisant valoir que

tels n'avaient pas été ses propos ou que ces derniers avaient été mal compris)

invoqué un autre motif susceptible de justifier une démolition, à savoir celui

relevant de la sécurité et de la salubrité; toutefois, cette argumentation

apparaît en réalité contradictoire avec celle suggérée dans les écritures,

laquelle souligne que les immeubles en question se trouvaient dans un état

d'entretien qui permettait au contraire une réhabilitation (le calcul des

loyers admis après travaux est d'ailleurs entièrement fondé sur ce

raisonnement); il est donc contradictoire de soutenir en outre qu'une

démolition serait justifiée par la dégradation excessive de ces mêmes

immeubles. Cet argument du SLOG (que l'on pourrait d'ailleurs tenir pour

retiré) doit ainsi être écarté, mais cela reste sans incidence sur le sort de

ce premier moyen.

cc) En d'autres

termes, on ne saurait déduire, tant du jugement du Tribunal administratif du 13

juin 2000, que de l'arrêt du Tribunal fédéral du 21 décembre suivant, qui

concernait tous deux une autorisation de démolir accordée sans condition,

qu'une autorisation assortie d'un contrôle des loyers serait exclue. On se

trouve ainsi en présence de deux situations de fait qui diffèrent sur des

points déterminants au regard des règles de la LDTR à appliquer; en d'autres

termes, le principe ne bis in idem ne saurait faire obstacle à l'examen du

projet ici en cause.

c) Les recourants

voient ensuite un obstacle de principe à l'octroi de l'autorisation sollicitée

dans le non-respect de l'art. 7 LDTR.

aa) On relève ici

toutefois que, de l'avis du SLOG (v. les expertises MERIP, ainsi que l'expertise

produite par les recourants au cours de la procédure précédente), les bâtiments

en cause sont susceptibles d'être rénovés à des coûts raisonnables; l'on ne se

trouve donc pas en présence, à proprement parler, d'un immeuble en mauvais état

d'entretien, au sens de l'art. 7 al. 1 LDTR, qui devrait être détruit pour des

motifs de sécurité ou de salubrité. La municipalité observe d'ailleurs que sa

commission de salubrité est intervenue auprès de la constructrice à une date

récente pour l'inviter à effectuer des travaux d'entretien, ce à quoi elle a

donné suite (ces mesures pouvaient notamment se fonder sur l'art. 8 LDTR; v. à

cet égard la lettre du 14 septembre 2001 de la Municipalité de Vevey, fondée

sur le rapport de sa commission de salubrité); de telles interventions étant

censées prévenir un mauvais état d'entretien, cette circonstance confirme la

conclusion que l'art. 7 al. 1 LDTR n'est pas applicable ici.

En d'autres termes, on

ne saurait voir d'obstacle à l'octroi de l'autorisation de l'art. 4 al. 1 LDTR

dans les exigences résultant de l'art. 7 de la loi.

Il n'est dès lors pas

nécessaire de s'étendre plus longuement sur le point de savoir si le mauvais

état d'entretien en question peut être imputé à la constructrice, quand bien

même il découlerait du comportement de l'ancien propriétaire (il est en

revanche acquis que le comportement de tiers, responsables par exemple de

l'incendie survenu dans l'immeuble sis rue de la Madeleine 5, ne saurait être

imputé à la constructrice, dans le cadre de cette disposition); cette question

peut donc demeurer ouverte (si l'on prend en compte l'objectif légal et

l'existence d'immeubles devenus dangereux ou insalubres, il paraît

vraisemblablement judicieux d'autoriser le nouveau propriétaire - non

responsable de la dégradation du bâtiment existant - à réaliser des travaux de

nature à réhabiliter ou reconstruire des logements adéquats entrant dans la

catégorie à pénurie).

d) Se pose ensuite la

question de savoir si le projet litigieux offre bien la compensation exigée par

la LDTR de l'ensemble des logements entrant dans la catégorie à pénurie sis

dans les bâtiments à détruire.

aa) On se souvient que

la notion de "catégorie de logements touchés par la pénurie"

est définie à l'art. 4 RDTR, déjà cité. En substance, par rapport au dispositif

législatif précédemment en vigueur, il s'est agi, avec la LDTR, de faire face à

une pénurie de logements non plus quantitative, mais "catégorielle";

seul est visé le manque de certains types d'appartements n'affectant que certaines

couches de la population, en particulier celles à bas revenus (v. références

citées au consid. 2 ci-dessus). Concrètement, la statistique des logements

vacants, établie essentiellement sur la base du critère du nombre de pièces (2,

3, 4 ou 5 pièces), constitue à cet égard un premier élément; il faut ensuite

apprécier si les logements en cause, de par leur prix, appartiennent ou non à

la catégorie où sévit la pénurie, respectivement à celle répondant à un besoin

de la population. Sur ce second aspect, le service intimé s'en remet dans une

large mesure à l'appréciation de la commune, celle-ci étant la mieux informée

en la matière (v. à ce sujet BGC février 1985, p. 1494). L'analyse est sur ce

point facilitée par l'existence de statistiques communales portant également

sur le niveau des loyers, par catégorie d'appartements (telle est la situation

à Lausanne; il n'en est rien à Vevey); en l'absence de telles données ici, le

tribunal doit dès lors se fonder à ce sujet pour l'essentiel sur les

indications fournies par la Direction des Services sociaux de Vevey. Enfin,

l'appréciation devrait prendre en compte, comme l'indique l'art. 4 RDTR, les

caractéristiques générales du logement considéré; selon le service intimé, il

en découlerait que le logement doté d'une surface trop importante au regard du

nombre de pièces offert devrait d'emblée être exclu de la catégorie dite à

pénurie. Tel serait le cas en l'occurrence pour l'ensemble des appartements de

2.

pièces.

bb) S'agissant du

loyer à prendre en considération pour déterminer si le logement concerné

appartient ou non à la catégorie de ceux présentant des loyers abordables, le

SLog se fonde sur un loyer objectif, lequel doit rentabiliser la valeur

objective calculée selon le modèle décrit plus loin; en d'autres termes, cette

méthode fait abstraction du loyer tel qu'il résulte des baux en cours. En

théorie, un logement qui serait loué à un prix très élevé - ce loyer sortant

clairement de la catégorie à pénurie - pourrait néanmoins être considéré sur

cette base comme soumis à la LDTR. A l'inverse, l'existence d'un loyer bon

marché n'est pas déterminante dans une telle approche, puisque le service

intimé, en recalculant un loyer objectif plus élevé, pourrait considérer que le

logement en question n'appartient de ce fait pas à la catégorie dite à pénurie.

cc) S'agissant des

caractéristiques intrinsèques des logements entrant dans la catégorie à

pénurie, on peut mentionner principalement le nombre de pièces de ceux-ci,

d'une part, la surface et les équipements, d'autre part. Le SLog adopte à cet

égard une approche restrictive. La loi ne s'appliquerait pas lorsque les

logements en question présenteraient des surfaces trop élevées, voire des

équipements tels des cheminées de salon (v. à ce sujet TA, arrêts GE 93/0059 du

12.

juin 1997 et FO 94/0036 du 13 novembre 1996, rendus en matière d'aliénation

d'appartements loués); on doit assurément donner raison au SLog, lorsqu'il

entend exclure du champ d'application de la LDTR les objets luxueux (c'est

précisément une exigence formulée par la jurisprudence du Tribunal fédéral :

ATF 116 Ia 401, spéc. consid. 11, p. 418; pour un exemple genevois

d'appartement qualifié de luxueux : v. le cas, jugé par le TA GE, décrit par

Bindschedler/Paychère, op. cit., p. 376), voir ceux présentant un caractère résidentiel.

Cependant, cette dernière notion ne doit pas être interprétée de manière trop

large; on ne perdra en effet pas de vue que le législateur vaudois, lors de

l'adoption de la LDTR, avait particulièrement à l'esprit le cas des immeubles

anciens, parce que ces derniers comportaient généralement des logements à

loyers abordables. Cela étant, l'on ne saurait se focaliser sur le critère de

la surface de certaines pièces, voire sur la présence de certains éléments

d'agrément, telle une cheminée de salon, pour exclure un logement donné de la

catégorie à pénurie. Il convient en effet de prendre en considération

l'ensemble des caractéristiques des logements concernés (agencement, cuisine,

salle de bains) pour apprécier si ces derniers présentent ou non des qualités

supérieures à la moyenne, en d'autres termes pour vérifier s'ils répondent ou

non à un besoin de la population (RDAF 2001 I 344).

dd) aaa) Pour

déterminer si l'on se trouve en présence de logements entrant dans la catégorie

à pénurie, la jurisprudence se réfère donc en premier lieu à la statistique des

logements vacants, l'existence d'une pénurie étant admise lorsque ce taux est

inférieur à 1,5 % (TA, arrêt du 26 juin 1997, AC 94/0250).

S'agissant des deux

pièces, la municipalité s'est fondée, pour émettre son préavis, sur les

statistiques de l'année 2000, soit les derniers chiffres dont elle avait

connaissance au moment où elle s'est prononcée (soit en août 2001); or, ce taux

s'élevait à 1,57 % pour les deux pièces, ce qui l'a amenée à renoncer à demander

la compensation dans les constructions à réaliser pour ces catégories de

logements. Pour leur part, les recourants font valoir la statistique 2001,

d'ailleurs citée par la municipalité dans son préavis complémentaire du 16

octobre 2001, laquelle dénote une chute de ce taux à 1 % environ de logements

vacants pour les deux pièces. La constructrice, pour sa part, tente de

relativiser la portée de ces chiffres en évoquant la prochaine mise sur le

marché de nombreux logements de ce type. A la demande du magistrat instructeur,

la municipalité a d'ailleurs produit - sous forme d'un tableau - un document

évoquant les chantiers en cours et les projets sur le point d'aboutir,

impliquant la mise sur le marché à courte ou moyenne échéance de nouveaux

logements (soit 88 appartements de 2 pièces, au total; v. lettre du conseil de

la municipalité du 16 avril 2002). La constructrice a souligné aussi le

caractère extrêmement lacunaire des statistiques relatives au marché du

logement, ce qui commande la prudence dans le cadre de l'usage de ces chiffres.

Au demeurant, l'évolution plus récente encore va dans le sens d'un assèchement

plus marqué encore du marché du logement (v. ci-dessus, Faits, lit. E); les

parties sont d'accord sur ce point, de sorte qu'il n'est guère de douteux que

la situation pour les appartements de deux pièces doivent être qualifiés de

pénurie.

Quant au SLOG, il

considère de toute manière que les deux pièces existants présentent des

surfaces trop importantes pour entrer dans la catégorie des logements à

pénurie.

On relèvera tout

d'abord que la juridiction administrative est conçue comme une autorité d'appel

et qu'elle peut dès lors prendre en considération des faits survenus

postérieurement à la décision attaquée (v. à cet égard Pierre Moor, Droit administratif

II, 2ème éd., p. 663; v. également ATF 126 II 522, spéc. consid. 3b/bb et

références citées). En d'autres termes, la décision du SLOG, en tant qu'elle

reprend sans réserve le préavis communal fondé sur un taux de logements vacants

pour les deux pièces de 1,57 %, repose sur un état de fait inexact; la

municipalité en était d'ailleurs elle-même consciente d'emblée (v. ses lettres

au SLOG du 9 août, sous ch. 6.2 et du 16 octobre 2001). Quant à la

constructrice, elle a tenté de montrer que la situation allait s'améliorer sur

ce front, compte tenu des projets en cours de réalisation en ville de Vevey.

Cependant, un tel optimisme apparaît très largement comme réfuté par le

constat, opéré par toutes les parties, d'une pénurie du logement généralisée; on

peut ainsi conclure sans véritable risque d'erreur que cette pénurie s'étend

aux logements de deux pièces.

bbb) C'est sur le

terrain qualitatif que s'est placé le SLOG pour exclure les deux pièces

considérés de la catégorie des logements à pénurie. Pourtant, dans sa lettre du

9.

août 2001 précitée, la Direction des services sociaux (sous ch. 5.1 in fine)

s'est prononcée en sens contraire, suggérant de ne pas retenir le critère des

surfaces :

"... ce dernier ne lui paraît pas

déterminant, dans la mesure où c'est, en l'état actuel du marché, le manque

d'objets et leur cherté qui sont de nature à empêcher la majorité de la

population de se loger à des conditions correspondant à leurs besoins et à

leurs moyens."

En d'autres termes, la

position de la municipalité paraissait rejoindre (on verra ci-après qu'elle

recouvre une autre divergence) à cet égard celle de la jurisprudence du

Tribunal administratif (publiée à la RDAF 2001 I 344, p. 353 s.), laquelle ne

s'attache pas uniquement au critère de la surface, mais prend également en

considération les autres qualités du logement considéré, notamment son

agencement.

A cet égard, il

ressort de l'instruction que les logements en question, issus de la

transformation de l'usine de cigares Ormond, étaient destinés à des ouvriers;

ils ont été conçus sans confort, mais, compte tenu de la structure d'origine de

ces bâtiments, ils présentaient des surfaces généreuses. Cette situation est

encore d'actualité, tant s'agissant de l'absence de commodités et d'agencements

adaptés aux standards d'aujourd'hui, que s'agissant de la superficie de ces

logements. Au demeurant, ces éléments sont largement documentés tant dans les

expertises MERIP que dans le rapport établi par le Collectif d'architectes

Abbet et consorts, versés au dossier (v. encore les photographies produites par

la municipalité). Ce point n'est d'ailleurs pas disputé par les parties.

Aussi, si l'on prend

en compte les caractéristiques de ces logements dans leur ensemble, force est

au tribunal de retenir que ces appartements - créés initialement, on le

rappelle, pour des ouvriers - répondent au plan qualitatif également à la

notion de logements à pénurie.

On signalera encore

que le complexe à démolir comporte même (selon le questionnaire 53 relatif au

projet B), deux logements de six pièces; le Tribunal administratif, dans sa

jurisprudence récente, n'a pas exclu les logements de six pièces du champ

d'application de la LDTR, du seul fait de leur taille (arrêt du 13 décembre

2000, AC 00/0082, consid. 3a/cc).

ccc) La municipalité,

s'appuyant sur l'art. 3 LLog, a considéré cependant qu'il était possible de

renoncer à exiger le maintien de l'intégralité des logements à loyer abordable

existants au profit d'objectifs de politique du logement plus larges; en

d'autres termes, il fallait tenir compte aussi, en application de l'art. 3

LLog, de l'intérêt général à créer des logements pour les familles de la classe

moyenne - notamment -, ce but pouvant en quelque sorte primer sur l'objectif

poursuivi par la LDTR, qui a trait au maintien de logements à loyer abordable.

Cela justifierait donc, malgré une situation de pénurie, d'admettre la

démolition d'une partie des logements à loyer abordable existants pour les

remplacer par d'autres logements, cela sans aucune condition relative au contrôle

de leur loyer. Sur cet aspect-là, on peut sérieusement se demander - à l'instar

de ce que les recourants faisaient valoir de manière plus générale - si cette

dernière solution ne fait pas fi - pour la partie des logements libérés du

contrôle des loyers - de l'autorité de chose jugée des arrêts rendus par le

Tribunal administratif, puis par le Tribunal fédéral dans le cadre de la

précédente procédure (l'arrêt du Tribunal fédéral indiquait expressément,

consid. 3b/dd, qu'un accroissement du nombre absolu de logements n'était pas

déterminant au regard des buts de la LDTR). De toute manière, il apparaît

erroné de retenir que les objectifs de la LDTR, respectivement ceux de la LLog

sont divergents, car ces deux dispositifs législatifs tendent à lutter contre

la pénurie de logements et plus particulièrement celle qui frappe des logements

à loyers modérés (ce constat est évident pour la LDTR; on se réfère au surplus

à l'art. 22 LLog, qui prévoit un contrôle des loyers, ainsi que la

détermination de limites de revenus pour les locataires admis à occuper des

logements réalisés sur la base des aides prévues par cette législation; v. au

surplus art. 19 ss du règlement du 24 juillet 1991 d'application de cette loi

et le règlement de la même date sur les conditions d'occupation des logements

construits ou rénovés avec l'appui financier des pouvoirs publics). En d'autres

termes, les objectifs de ces deux législations concordent au contraire et l'on

ne saurait dès lors se prévaloir de l'art. 3 LLog pour paralyser le régime des

art. 3 et 4 LDTR.

ddd) Il découle des

développements qui précèdent que l'ensemble des logements compris dans les

immeubles à démolir doivent faire l'objet d'une compensation dans le nouveau

projet, soit y compris notamment les appartements de deux pièces.

Cependant, le tribunal

constate, avec les autorités intimées, que les logements existants offrent des

surfaces extrêmement généreuses; aussi, si l'on appliquait une compensation

stricte, aussi bien en nombre de logements, de pièces qu'en surfaces, on

aboutirait, avec l'application du loyer admis après travaux, à des logements

comportant des niveaux de loyers excessivement élevés, sortant de la catégorie

des logements abordables. Cette difficulté réelle ne peut être surmontée qu'en

admettant que la compensation exigée soit limitée au nombre de logements et de

pièces, sans s'étendre à un maintien des surfaces; on peut d'ailleurs justifier

un tel raisonnement en relevant que la diminution des surfaces des logements

retenus en compensation est contrebalancée par une amélioration de l'équipement

de ces derniers.

eee) Il découle des

considérations qui précèdent que le recours doit être admis sur ce premier

point; on examinera plus loin quelles conséquences concrètes en tirer sur la

décision du SLOG (v. ci-dessous consid. 7).

e) Les calculs du SLOG

se présentent schématiquement de la manière suivante (on renvoie au surplus aux

expertises MERIP produites par le SLOG et aux calculs qui y ¿aient joints) :

valeur

intrinsèque

- (déduction de vétusté)

valeur objective (avant-travaux)

loyer

objectif avant travaux = (6,25% x valeur objective)

valeur

objective

+ (70 % travaux admis)

valeur après travaux

loyer après travaux = (6,25

% x valeur après travaux)

aa) Les recourants

critiquent tout d'abord le calcul de la valeur objective avant travaux. Ils

estiment que le SLOG, en retenant une déduction de vétusté (de 1%,

respectivement de 1,05% par année depuis la transformation de 1930), s'est

fourvoyé; pour eux, il serait nécessaire de déduire dans cette première phase

également un montant correspondant à 50 à 70 % des travaux admis. Cette

argumentation ne peut pas être suivie (v. la critique de cette solution dans

l'arrêt AC 00/0082, RDAF 2001, 344, spéc. consid. 5, p. 360 ss). Il faut

constater surtout que la déduction de vétusté calculée par le SLOG correspond à

un montant plus élevé que le 70 % des travaux admis; en d'autres termes, le

SLOG aboutit à une valeur objective et, partant, à un loyer objectif avant

travaux inférieur à celui que suggérerait les recourants, ce qui va en quelque

sorte à l'encontre de leur thèse. Cet argument peut dès lors être écarté.

bb) Ces derniers

soulèvent également divers griefs en relation avec le loyer admis après

travaux.

aaa) Ils s'en prennent

tout d'abord au coût des travaux admis, lesquels comprennent les coûts computés

selon la méthode MERIP, ainsi que des travaux complémentaires. A la réflexion,

le tribunal estime adéquat de retenir l'ensemble des travaux MERIP, malgré une

amélioration du standard par rapport à la situation existante, pour autant que

de tels travaux n'impliquent pas un dépassement du niveau des loyers considérés

comme abordable au sens de la LDTR. De même, il est raisonnable de tenir compte

de travaux complémentaires, tels la création d'installations en séparatif et

l'adaptation des sanitaires ou encore la création de balcons (pour ces

derniers, à la condition toutefois que l'investissement correspondant ne fasse

pas sortir les logements en question de la catégorie à pénurie).

S'agissant de l'indemnité

versée par l'ECA en relation avec l'incendie qui a détruit des éléments

essentiels de l'immeuble sis rue de la Madeleine 5, on observe que le SLOG n'en

a pas tenu compte dans ses calculs; on relève en effet que l'expertise MERIP y

relative a traité l'ensemble Madeleine 1-3-5 de la même manière, soit par une

appréciation des coûts de réhabilitation de ces bâtiments. Il n'a donc pas

traité spécialement l'immeuble sis Madeleine 5, en considérant que celui-ci ne

pouvait qu'être démoli, puis reconstruit. Dans cette option de réhabilitation

(théorique), il n'y avait logiquement pas place pour la prise en considération

de l'indemnité ECA (celle-ci entrait en quelque sorte dans le montant calculé

de la valeur objective de l'immeuble avant travaux et - peut-on ajouter - avant

incendie). Même si les calculs du SLOG apparaissent de ce fait quelque peu

schématiques, on ne saurait encore en déduire que ces derniers se révèlent

ainsi arbitraires.

bbb) S'agissant par

ailleurs du taux de 70 % appliqué au coût total des travaux, considéré comme

apportant une plus-value à l'objet existant, les recourants le critiquent en

faisant valoir que la ou plutôt les propriétaires des immeubles ont négligé

dans une très large mesure l'entretien de ceux-ci, de sorte qu'il faudrait plutôt

se référer à un taux de 50 % (soit le bas de la fourchette suggéré à titre de

présomption par l'OBLF à son art. 14 al. 3). Le SLOG indique qu'il retient pour

sa part une fourchette plus large que celle de cette disposition, comprise

entre 50 et 100 %. Il retient ainsi un taux de 100 % lorsque les immeubles en

question présentent un état locatif qui ne permet pas aux propriétaires

d'accumuler les réserves nécessaires à l'entretien courant; dans le cas

d'espèce, l'autorité intimée, ayant constaté que les propriétaires ont

effectué, malgré l'absence d'état locatif pendant près de dix ans, les travaux

d'entretien nécessaires, a estimé pouvoir retenir le taux de 70 %.

Le tribunal considère

ici que cette appréciation échappe à la critique.

ccc) Le taux de rendement

retenu par la décision attaquée s'élève à 6,25 %. Les recourants font valoir à

cet égard que le taux devrait être plutôt égal au taux hypothécaire, majoré de

1,5 %, soit 5.75 % (on trouve quelques arrêts du Tribunal administratif qui

vont dans ce sens, mais tel n'est pas le cas de l'arrêt cité par les

recourants, publié à la RDAF 2001 I 360, qui n'aborde pas cette question, ni ne

confirme même implicitement la solution suggérée par eux; on en trouve d'autres

qui sont en revanche plus nuancés et qui suivent le modèle de l'art. 14 al. 2

OBLF : arrêt ASLOCA, FO 94/0036 du 16 novembre 1996).

Dans une lettre du 4

juin 2002, le SLOG a explicité le taux retenu de la manière suivante :

"Ce calcul est basé sur le taux

hypothécaire de référence 1er rang de la Banque cantonale vaudoise, pour la

période considérée (en l'espèce, s'agissant d'une décision rendue le 16

novembre 2001, le taux de référence BCV au 1er juillet 2001 fixé à 4,25 %).

Sur cette base, le modèle appliqué par le

Service du logement en fonction d'un financement usuel en matière

d'investissement immobilier (20 % de fonds propres; 65 % d'hypothèque 1er rang;

15.

% d'hypothèque 2ème rang; montant des charges admis en prenant comme

référence les normes applicables en matière de logement mis au bénéfice de

l'aide des pouvoirs publics, soit 1,7 %) est le suivant :

Fonds propres (= taux BCV +

1.

%)

(20

%)

x

5,25

%

=

1.05

%

Hypothèque 1er rang (= taux

BCV)

(65

%)

x

4,25

%

=

2.77

%

Hypothèque 2ème rang (=

taux BCV + 0,5 %)

(15

%)

x

4,75

%

=

0.71

%

Charges (normes cantonales)

100.

%

x

1,70

%

=

1.70

%

6.23

%

Ce montant (arrondi à 0,25%) donne un taux de rendement brut théorique de 6.25

%."

Ce modèle de calcul,

qui s'inspire d'ailleurs de celui qu'appliquent les autorités de

subventionnement en matière de construction de logements, apparaît approprié;

il est en outre adapté aux modèles de financement usuels et il est aussi plus

nuancé que les solutions que le tribunal a avalisées par le passé sans avoir

traité la question de façon approfondie. En l'absence de moyens plus étoffés à

cet égard, ce schéma de calcul, ainsi que la date choisie pour la détermination

du taux hypothécaire de référence (soit celle de la décision du SLOG) peuvent

être confirmés.

ddd) Il résulte des

éléments qui précèdent que le SLOG, en fixant le loyer admis après travaux à un

montant de 210,3 francs par m², n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation. En

tous les cas, les calculs présentés par les recourants (établis par le

Collectif d'architectes Abbet et consorts; plus nuancés que ceux du mémoire

complémentaire des recourants) n'emportent pas d'emblée la conviction (ils

concluent à un loyer au m² de 184 francs par an, ce qui implique une différence

de l'ordre de 10 % par rapport à celui retenu par l'autorité intimée; dans un

premier rapport, ils étaient parvenus à un chiffre de 210 fr. par m²

également), ce d'autant qu'ils suivent un modèle de calcul différent de celui

appliqué par l'autorité intimée. Ces calculs présentent de surcroît de

nombreuses incertitudes (d'ailleurs mises en évidence par l'architecte Faessler

dans sa note du 20 juin 2002); il apparaît ainsi que l'écart de quelque 10 %

entre les estimations ici en cause n'est nullement significatif, s'agissant de

travaux de rénovation où les imprévus peuvent être nombreux.

II. Le recours dirigé contre les décisions

de la municipalité (autorisations de construire)

5.

Les recourants, au

chapitre de la police des constructions, font notamment valoir une violation de

la règle sur les distances aux limites, figurant à l'art. 11 RCVV. Ce point

n'est pas contesté par la municipalité et la constructrice, la première

indiquant toutefois qu'elle avait accordé une dérogation à cette règle pour la

réalisation du projet.

a) Selon l'art. 11

RCVV, les façades non mitoyennes et non implantées sur l'alignement des

constructions doivent être éloignées des limites des propriétés voisines à une

distance qui est au moins égale à la moitié de celle fixée à l'art. 20 (al. 1);

ces façades doivent être ajourées, c'est-à-dire munies de vues (al. 2). Pour sa

part, l'art. 20 RCVV régit la distance à observer entre bâtiments. Cette

disposition prévoit trois cas de figure, soit celle de deux petites façades se

faisant face, celle de deux grandes façades et enfin l'hypothèse dans laquelle

une grande et une petite façade se font face. Les recourants, dans un calcul

qui n'est pas contesté par leurs parties adverses, retiennent que la distance

qui devrait séparer l'immeuble à réaliser quai Maria-Belgia de la limite des

parcelles 64 et 68, compte tenu du bâtiment existant sur le premier de ces

biens-fonds, devrait être de 8 m 35. Or, cette distance n'est très clairement

pas respectée, celle-ci se situant entre 3 m et 1 m 50, voire 0 m.

On l'a vu, la

municipalité et la constructrice n'en disconviennent pas, mais estiment que

l'octroi d'une dérogation sur ce point était justifié.

b) Le régime des

dérogations, tant au plan du droit cantonal qu'au plan communal, apparaît

extrêmement complexe. On procédera dès lors à un rappel des diverses règles

susceptibles d'entrer en considération, avant d'en établir les relations et la

hiérarchie, puis d'aborder le cas d'espèce.

aa) aaa) L'art 6 al. 2

LATC prévoit que l'Etat et les communes ne peuvent accorder de dérogations que

dans les limites autorisées par la loi, les règlements et les plans; en

d'autres termes, celles-ci sont soumises à la réserve de la loi. L'art. 85

LATC, qui découle de la novelle du 14 décembre 1995 instaure un régime général

pour l'octroi de dérogations par l'autorité communale. Il faut tout d'abord que

le règlement communal comporte une disposition d'application de l'art. 85 LATC;

l'octroi de dérogations doit ensuite se justifier soit par des motifs d'intérêt

public, soit par des circonstances objectives; enfin, l'octroi de dérogations

ne doit pas porter atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts

prépondérants de tiers (al. 1). Ces dérogations peuvent en outre être assorties

de conditions ou de charges (al. 2). Cette disposition, au demeurant, paraît

répéter les principes très généraux que la doctrine a dégagés pour tenter de

guider les autorités amenées à délivrer des dérogations ou des autorisations

exceptionnelles (v. à cet égard Augustin Macheret, La dérogation en droit

public de la construction, règle ou exception ?, in Mélange André Grisel,

Neuchâtel 1983, p. 557 ss; v. également Pierre Moor, Droit administratif I,

2ème éd., p. 319 ss). On relèvera encore que l'art. 85 LATC ancien était pour

sa part beaucoup plus restrictif dans l'octroi de dérogations (v. à ce propos

Raymond Didisheim, Modification de limites et dérogations en droit vaudois de

la construction : quelques réflexions à propos des art. 83 et 85 LATC, in RDAF

1991, 400 ss).

Quant à la novelle du

4.

février 1998, elle a introduit une disposition supplémentaire relative aux

dérogations à l'art. 47 al. 3 LATC. Celle-ci distingue tout d'abord les règles

visées à l'art. 47 al. 1, qui ne sont pas susceptibles de dérogations, de

celles de l'al. 2, qui le sont. Sont visées à l'al. 2 notamment les

dispositions relatives aux distances entre bâtiments ou aux limites (al. 2 ch.

1), de sorte que la règle ici en cause relève de l'application de cet alinéa.

Selon l'art. 47 al. 3 LATC, les règlements communaux peuvent prévoir qu'un

projet de construction peut s'écarter de certaines dispositions adoptées en

application de l'al. 2,

"pourvu que ces dispositions soient

exhaustivement énumérées dans le règlement ou le plan lui-même, que le projet

soit conforme aux prescriptions mentionnées à l'alinéa 1er et qu'il respecte en

outre le plan directeur localisé approuvé par le Conseil d'Etat."

Selon les

commentateurs (Alexandre Bonnard et al., Droit fédéral et vaudois de la

construction annotés, note 3 ad art. 47 LATC), qui ne s'étendent pas plus

longuement sur la question, cette règle "paraît restreindre

sensiblement la portée de l'art. 85 al. 1 LATC".

L'interprétation de

l'art. 47 al. 3 LATC se révèle au demeurant extrêmement délicate. Pour tenter

d'en cerner le sens, on citera ici en premier lieu quelques éléments des

travaux préparatoires. La novelle du 4 février 1998 avait pour objectif

principal d'introduire de nouveaux instruments d'aménagement du territoire,

dans le but d'offrir aux autorités communales des moyens plus souples et mieux

adaptés aux diverses situations auxquelles elles pouvaient être confrontées.

L'un d'entre eux était désigné par l'expression "Plan d'affectation

avec liberté de conception", lequel devait être réglé apparemment (la

citation ci-après ne mentionne pas l'art. 47 al. 3, mais l'art. 47 est

néanmoins cité sur la même page; au surplus le concept de "liberté de

conception" est traité au surplus toujours à propos de l'art. 47 al. 3

du projet) par l'art. 47 al. 3; l'exposé des motifs du Conseil d'Etat indique à

propos de cet instrument ce qui suit (BGC janvier 1998, p. 7190) :

"Il arrive qu'un ou plusieurs

propriétaires désirent réaliser une proposition d'aménagement qui s'écarte de

certaines dispositions du plan général d'affectation (ou du plan partiel

d'affectation ou plan de quartier approuvé) tout en respectant par un autre

moyen de façon égale ou même meilleure les objectifs d'aménagement relatifs à

un territoire donné. Dans ce cas ils sont obligés, à l'heure actuelle,

d'enclencher une procédure de modification du plan général d'affectation ou de

légaliser un plan partiel d'affectation ou un plan de quartier. Le projet de

modification de la LATC prévoit qu'une commune peut introduire dans son plan

général d'affectation la possibilité de faire usage d'une certaine «liberté

de conception». L'introduction d'une telle clause permet à une autorité

communale d'autoriser des projets de construction qui s'écartent de certaines

dispositions du plan général d'affectation sans être obligée de procéder à

l'élaboration d'un plan partiel d'affectation ou de quartier.

Pour que cette possibilité puisse être

utilisée, le plan général d'affectation devra mentionner, pour la zone ou le

territoire en question, qu'un propriétaire peut faire usage de la liberté de

conception par rapport à des prescriptions réglementaires explicitement

désignées. Cela signifiera concrètement que son projet pourra s'écarter de ces

prescriptions dans la mesure où il respecte d'une autre manière les exigences

inscrites au plan directeur localisé. Les prescriptions relatives aux

affectations, au degré de sensibilité au bruit et à la mesure de l'utilisation

du sol contenues dans le plan général d'affectation devront être

respectées."

Le commentaire de

l'exposé des motifs relatif à l'introduction de l'art. 47 al. 3 LATC, pour sa

part, distinguait clairement le noyau dur de l'al. 1, qui ne pouvait pas faire

l'objet de dérogations, des autres règles de l'al. 2 qui pouvaient l'être.

Cependant la "liberté de conception" admise pour écarter les

normes visées à l'al. 2 "n'est donnée qu'à condition de respecter le

plan directeur localisé" (BGC janvier 1998, p. 7217; v. aussi p. 1300,

le passage consacré à cette question dans le rapport de la commission). Selon

ce rapport, le "Conseil communal doit énumérer les points sur lesquels

il donne délégation à la municipalité d'accorder la liberté de conception"

(ibidem, p. 1300).

Les parties

s'accordent pour admettre que, si l'art. 47 al. 3 LATC devait s'appliquer au

projet A ici litigieux, celui-ci serait alors condamné. En particulier, force

est de relever que l'art. 61 RCVV rédigé en la forme d'une "clause

échappatoire" ne satisfait pas aux exigences de l'art. 47 al. 3 LATC,

selon lequel les dispositions dont il est possible de s'écarter doivent être

énumérées exhaustivement. Pour résoudre cette difficulté, il est ainsi

nécessaire de définir le champ d'application de l'art. 47 al. 3 LATC.

A cet égard, les

parties ont soutenu essentiellement deux thèses opposées. Selon la première,

l'art. 47 al. 3 LATC est propre au régime des nouveaux instruments

d'aménagement du territoire; le "plan d'affectation avec liberté de

conception" serait en outre lié étroitement à l'adoption d'un plan

directeur localisé. En d'autres termes, en l'absence d'un tel plan ou en dehors

du périmètre de celui-ci, seul le régime de l'art. 85 resterait applicable, à

l'exclusion de l'art. 47 al. 3 LATC. Les recourants suggèrent une autre

interprétation; ils remarquent que, dans sa formulation, l'art. 47 vise tous

les plans d'affectation (v. al. 1 et 2 de cette disposition); dès lors, une

interprétation systématique conduirait plutôt à retenir que l'al. 3 vise lui

aussi l'ensemble de ces plans. Au surplus, les art. 47 al. 3 et 85 LATC ne

seraient nullement incompatibles; la seconde de ces règles pose essentiellement

des exigences matérielles à l'octroi de dérogations, alors que l'art. 47 al. 3

poserait pour sa part des exigences formelles.

Le tribunal constate

pour sa part que les art. 6 al. 2, 47 al. 3 et 85 LATC concordent en ce sens

qu'ils exigent tous que l'octroi de dérogations repose sur une base

réglementaire communale; l'art. 85 LATC, prévoit pour sa part des conditions

générales d'octroi des dérogations. Quant à l'art. 47 al. 3 LATC, adopté

postérieurement, il pourrait avoir pour sens de canaliser l'application de la

règle très générale de l'art. 85 LATC; c'est ce que l'on pourrait déduire du

rapport de la commission parlementaire (BGC janvier 1998, 7300), lorsque cette

dernière insiste sur le rôle du conseil communal, qui doit définir les points

sur lesquels la municipalité disposera de la liberté de conception. Au surplus,

la mention des exigences du plan directeur localisé n'aurait alors de portée

que dans les cas où un tel plan aurait été adopté (sans que cette circonstance

soit pour autant une condition d'application de la règle). Mais le champ

d'application de l'art. 47 al. 3 LATC, à la lumière notamment de l'exposé des

motifs précité, pourrait également être limité aux nouveaux instruments

introduits avec la novelle de 1998. Il apparaît au demeurant extrêmement

difficile au tribunal de trancher entre ces deux lectures; aussi laissera-t-il

cette question ouverte, le litige pouvant être tranché sur une autre base.

bbb) Le titre VIII du

RCVV porte par ailleurs sur les dérogations. Au titre des "Généralités",

l'art. 61 RCVV prévoit que la municipalité peut autoriser des dérogations aux

dispositions réglementaires, générales ou spéciales, lorsqu'il s'agit

d'édifices publics ou ayant un caractère d'intérêt public et dont l'utilisation

et l'architecture réclament des dispositions spéciales (litt. a),

respectivement lorsque la dérogation est justifiée par des motifs évidents

d'esthétique ou par toute autre considération d'intérêt général (litt. b),

lorsque le respect des dispositions réglementaires exige des dépenses hors de

proportion avec l'importance de la construction en cause ou restreint de

manière excessive l'utilisation du terrain (litt. c), lorsque, malgré la

dérogation, le but de la disposition réglementaire peut être atteint (litt. d).

Cette règle très

générale (qui peut être rapprochée de l'art. 85 LATC) est complétée par

d'autres qui autorisent des dérogations spéciales, notamment aux règles

relatives aux distances (on peut citer ici les art. 12 et 21 RCVV).

ccc) S'agissant des

relations entre ces différentes règles, l'on doit observer tout d'abord que le

droit cantonal prime le droit communal, les dispositions communales n'ayant

donc de valeur que dans la mesure où elles s'inscrivent dans le cadre délimité

par le droit cantonal; cette démarche s'impose dans la mesure où le RCVV paraît

n'avoir guère été adapté aux révisions successives du droit cantonal (il

pourrait ainsi en découler que l'art. 61 RCVV verrait sa portée réduite par

l'art. 47 al. 3 LATC, notamment s'agissant des règles de distance aux limites).

On peut se demander

également si l'art. 61 RCVV est applicable malgré les dispositions spécifiques

fixant les conditions prévalant pour l'octroi de dérogations aux règles sur les

distances aux limites (l'art. 12 RCVV ne permettrait de toute façon pas la

réalisation du projet; quant à l'art. 21 RCVV, il est rédigé sur le modèle de

l'ancien art. 85 al. 1 LATC : en d'autres termes, il exige le respect de la

distance réglementaire minimum entre bâtiments les plus rapprochés, celle-ci

devant en outre être garantie par l'inscription de conventions ou de servitudes

en faveur de la commune; sur ce mécanisme voir d'ailleurs l'étude précitée de

Raymond Didisheim). La question est ainsi de savoir si l'art. 61 RCVV permet de

déroger à des règles qui ont elles-mêmes un caractère dérogatoire.

bb) aaa) De manière

plus générale, on doit se demander si l'octroi d'une dérogation aussi

importante que celle prévue par le projet reste admissible en application des

art. 85 LATC et 61 RCVV, ce que contestent les recourants.

La problématique des

dérogations est au demeurant assez délicate à systématiser. Cependant, le cas

d'espèce l'illustre d'ailleurs assez bien, deux approches sont possibles à cet

égard. Tout d'abord, le législateur, après avoir adopté un régime juridique,

peut prévoir également, à côté de la solution principale, un régime juridique

secondaire, dérogeant au premier; il désignera ainsi l'un et l'autre de ces

régimes par des règles générales et abstraites (v. à titre d'exemple art. 21

RCVV). Il peut également préférer assouplir le régime de base qu'il a défini par

une "clause échappatoire"; une telle solution, dans la mesure où elle

cherche à atténuer la rigueur d'un texte légal, apparaît comme une

concrétisation du principe de la proportionnalité (sur ces points, Moor, op.

cit., p. 320 et les références citées). C'est ce second modèle que suivent les

art. 85 LATC et 61 RCVV.

La jurisprudence et la

doctrine énoncent par ailleurs quelques jalons à l'intention des autorités

chargées d'accorder de telles autorisations exceptionnelles (l'autorisation de

l'art. 4 LDTR a d'ailleurs elle aussi un caractère exceptionnel; les

développements qui lui sont consacrés au consid. 4a sont transposables ici,

pour partie en tout cas). Tout d'abord, de par leur nature même, ces

dérogations, en tant qu'exceptions, ne doivent bien évidemment pas devenir la

règle, à défaut de quoi la règle légale serait précisément vidée de son contenu

(ATF 117 Ia 141, consid. 4; 117 Ib 125, consid. 6d; 112 Ib 51, consid. 5; 107

Ia 214, spéc. p. 216; v. aussi JAB 1985, 267 spéc. 277). Par ailleurs, l'octroi

d'une dérogation doit apparaître comme une réponse à la particularité du cas;

celui-ci, en d'autres termes, doit apparaître comme extraordinaire par rapport

à une situation normale, seule visée par le législateur, et la dérogation doit

tenir compte précisément de ces circonstances spéciales (celles-ci peuvent

tenir à l'intérêt privé en jeu, voire aussi à un intérêt public; ainsi, il est

fréquent que les règlements communaux prévoient des dérogations en faveur de

constructions publiques, voire de bâtiments d'intérêt public : v. d'ailleurs

art. 61 litt. a RCVV). Enfin, l'intérêt à la dérogation ne suffit pas; il faut

au contraire le mettre en balance avec celui que poursuit la norme dont il

s'agirait de s'écarter ou avec d'autres intérêts publics ou privés opposés

(c'est d'ailleurs, on l'a vu, ce qu'exprime l'art. 85 al. 1 LATC et qui ressort

implicitement de l'art. 61 RCVV; dans le cadre d'une telle balance d'intérêts,

la jurisprudence du Tribunal fédéral paraît donner une portée plutôt secondaire

à la perte d'un avantage économique de même qu'aux conséquences financières :

ATF 107 Ia 216 précité; v. aussi Moor, op. cit., p. 323, et Macheret, op.

cit., p. 563 ou encore Rhinow/Krähenmann, Schweizerische

Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Bâle 1990 § 37 B/III; v. également

A. Ruch, in Aemisegger et al., Commentaire de la loi fédérale sur l'aménagement

du territoire, Zurich 1999, no 11 ad art. 23 LAT).

Dans le domaine de

l'aménagement du territoire, il convient de prêter garde à la délimitation

entre le régime de la planification (comparable à celui de la loi, en droit

ordinaire) et celui des autorisations de construire. De même que la dérogation

ne saurait suppléer la loi, en devenant la règle, celle-ci ne doit pas, en

matière d'aménagement du territoire, jouer un rôle relevant du niveau de la

planification (Peter Hänni, Planungs-, Bau und besonderes Umweltschutz, 4e éd.

Berne 2002, p. 193s; Aldo Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern vom 9

Juni 1985, 2e éd., Berne 1995, remarques préliminaires aux art. 26 à 31, no 4,

ainsi que art. 19/20, no 18 et JAB 2000, 268 consid. 2; Kistler/Müller,

Baugesetz des Kantons Aargau, 2e éd. Brugg 2002, no 4 ad art. 67, ainsi que

Erich Zimmerlin, Bangesetz des Kantons Aargau, 2e éd. Aarau 1985, no 6 ad §

155; Fritzsche/Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht 2e éd., Wädenswil 2000, p.

198). Cela a d'ailleurs conduit le Tribunal fédéral à considérer que, dans

certains cas, l'octroi d'une dérogation était exclue, seule la voie de la

planification pouvant être empruntée (v. à cet égard ATF 116 Ib 53 s., consid.

3a; v. également TA, arrêt du 6 mars 2001, AC 00/0087).

Ces principes sont

d'application difficile, notamment parce qu'ils mettent en jeu trois types de

paramètres au moins. Il faut en effet prendre en considération l'importance

(l'intérêt public) de la norme à laquelle on entend déroger, l'intérêt du

constructeur à obtenir la dérogation (ce sont les circonstances particulières -

ou objectives selon l'art. 85 LATC - justifiant celle-ci), enfin la nature et

l'ampleur de la dérogation requise (v. à ce propos JAB 2002, 1 consid. 3), sans

perdre de vue en outre les intérêts publics ou privés opposés.

S'agissant des normes

concernées par la demande, la pratique de certains cantons tend à retenir que

les règles de sécurité, de salubrité, de protection de l'environnement, de la

nature et des sites appellent la plus extrême réserve dans l'octroi de

dérogations; il en va de même des dispositions arrêtant des coefficients

d'utilisation (sur les points qui précèdent, v. Zaugg, op. cit., no 4 ad art.

26/27 de la loi bernoise) ou des règles sur les distances (Zimmerlin, op. cit.,

no 6 ad § 155 de la loi argovienne). La jurisprudence bernoise, en particulier,

pourrait constituer une source d'inspiration, dans la mesure où le droit

vaudois, dans la formulation de l'art. 85 LATC, se rapproche des solutions du

droit bernois (ce dernier connaît également la notion de "liberté de

conception" : art. 75 de la loi bernoise).

bbb) Il s'agit en

l'occurrence de l'application d'un plan ancien, du 31 décembre 1963; celui-ci

s'appuie sur un dispositif réglementaire entré en vigueur le 19 décembre 1952.

S'agissant du plan tout d'abord, le secteur en cause figure en zone II "habitation,

commerce, administration", dans laquelle l'ordre contigu et l'ordre

non contigu sont admis; sous la rubrique distance minimum aux limites, on lit 6

mètres et une référence aux art. 11, 18, 19 et 20. Toutefois, sur le plan

lui-même, le périmètre délimité par la rue de la Madeleine, le quai

Maria-Belgia et la rue des Jardins est dessiné en ordre contigu. L'art. 6 al. 1

RCVV confirme par ailleurs que l'ordre contigu n'est obligatoire que dans les

parties de la ville réservée à la construction de forte densité (c'est-à-dire

la zone I et non la zone II ici en cause). Est également annexé au règlement

précité un plan, arrêté par la municipalité, des densités de population et des

coefficients d'utilisation; pour le secteur en cause prévaut un coefficient de

1,2.

Si l'on se rapporte

ensuite à la situation sur le terrain, on constate que les bâtiments existants

- à démolir - s'inscrivent en ordre contigu sur la rue de la Madeleine et le

quai Maria-Belgia. Il y a en revanche une rupture de l'ordre contigu entre la

parcelle 68 et la parcelle 64, cela sur la rue des Jardins. Ce secteur soulève

au demeurant un double problème. Le premier relève du parcellaire lui-même et a

trait à la bande de terrain sise le long du quai Maria-Belgia, directement au

sud de la parcelle 64; compte tenu de cette configuration, il est extrêmement

difficile de réaliser des constructions sur cette bande de terrain, en

respectant la règle de la distance à la limite de parcelle (v. à cet égard art.

11.

RCVV). Le second problème découle de la présence de l'immeuble ECA 3477 sur

la parcelle 64. Lors de la réalisation de ce dernier, la municipalité a accepté

une interruption de l'ordre contigu, ce qui était assurément possible en zone

II, en application de l'art. 7 RCVV; cependant, elle a accordé à cette occasion

une première dérogation, sans doute non pas à l'art. 11 ou 18, mais bien plutôt

à l'art. 20 RCVV (v. aussi art. 21 de ce même texte).

On peut donner acte à

la municipalité du fait que le parcellaire précité est très ancien, puisqu'il

figurait déjà sur un plan de 1917; en revanche, c'est bien la municipalité qui

a contribué à rendre plus aiguës les difficultés que soulève la configuration

de la parcelle 68 dans sa partie ouest, lorsqu'elle a autorisé la construction

du bâtiment ECA 3477, en dérogation déjà avec les dispositions de son règlement

(semble-t-il également en application de l'art. 61 litt. c ou 62 ch. 6 RCVV).

Il apparaît dès lors clairement que la dérogation initiale, en apparence

anodine, avait des conséquences (par un "effet domino" en quelque

sorte) sur le statut de la parcelle 68. On pourrait ainsi se demander si une

telle dérogation entraînait ainsi des effets relevant du niveau de la

planification.

Cependant, il s'agit

ici d'analyser la dérogation accordée pour le projet A ici litigieux; on le

fera en suivant le schéma évoqué ci-dessus. Tout d'abord, on relève que la zone

II où il prend place permet aussi bien l'ordre contigu que l'ordre non contigu;

dès lors, on ne saurait parler, pour le secteur en cause, de dérogation à

l'ordre contigu. En l'occurrence, il s'agit bien plutôt de dérogations aux

règles sur les distances, aussi bien celles prévalant entre bâtiments que

celles entre bâtiments et limites de propriété. S'agissant des distances entre

bâtiments, ce sont des règles qui visent au premier chef des buts d'hygiène

publique, les distances en question permettant d'assurer la salubrité des

bâtiments et de leurs occupants. Souvent, les distances prescrites vont

toutefois au-delà de préoccupations de pure hygiène publique et visent en outre

des objectifs d'urbanisme, voire de protection des sites, mais aussi de

protection des intérêts des voisins. Par ailleurs, ces règles, historiquement,

ont fréquemment été édictées dans l'intérêt de la protection contre l'incendie

(sur ces questions, v. Jean-Luc Marti, Distances, coefficients et volumétrie

des constructions en droit vaudois, thèse Lausanne 1988, p. 101; v. également

p. 85 s.). Quant aux règles sur les distances entre bâtiments et limites de

parcelle, elles visent des objectifs similaires, les aspects d'hygiène publique

étant toutefois moins présents dans ce cas. Compte tenu de l'importance de ces

règles (et tout particulièrement de celles sur les distances entre bâtiments),

il convient d'adopter une certaine retenue dans l'octroi de dérogations à ces

dispositions.

S'agissant ensuite de

l'intérêt du propriétaire à bénéficier à cet égard d'une autorisation

exceptionnelle, l'on peut admettre que la constructrice se trouve en

l'occurrence dans une situation particulière, respectivement que l'on se trouve

en présence de circonstances objectives (au sens de l'art. 85 al. 1 LATC) qui

justifient à tout le moins d'entrer en matière sur la demande de dérogation. Le

tracé de la parcelle 68 est incontestablement insolite, en tous les cas

s'agissant de la "corne" que forme son extrémité ouest (immédiatement

au sud de la parcelle 64); il s'agit-là en effet d'une situation particulière

qui ne correspond pas aux hypothèses usuelles du législateur (soit celle d'un

parcellaire normal). A contrario, l'existence de motifs financiers ne

suffiraient pas à justifier une dérogation; le Tribunal fédéral a d'ailleurs

souligné que des raisons de cet ordre se rencontrent pratiquement toujours, de

sorte que, si elles étaient admises, l'on aboutirait, par le jeu de telles

dérogations, à une modification de la loi, ce qui n'est pas admissible (ATF 107

Ia 216; v. également l'arrêt, qui serait d'ailleurs transposable s'agissant

d'une règle de surface minimum d'une parcelle, publié aux ATF 117 Ia 146).

Il reste que, dans le

cas d'espèce, le projet ne serait possible que moyennant l'octroi d'une

dérogation de très forte ampleur; elle consisterait, d'une part, à écarter la

règle de distance à la limite sur toute la longueur du projet A (sous une

petite réserve, côté est, la distance serait au demeurant fortement réduite par

rapport à la limite ordinaire de 6 mètres et serait même réduite à zéro à

proximité de l'angle est de la parcelle 64) et, d'autre part et surtout, dans

une réduction très importante de la distance entre bâtiments (ici le bâtiment

ECA no 3477; cette distance varie en effet entre 13 m 50 et 12 mètres pour ce

bâtiment; au lieu de 16m70, selon le calcul de la litt. a ci-dessus). A cela

s'ajoute que le projet comporte une surélévation des volumes bâtis (dans les

espaces réglementaires) par rapport à la situation existante; or, si la

constructrice s'était bornée précisément à des travaux de transformation des

bâtiments existants (sis dans le périmètre du projet A), consistant en une

surélévation de ceux-ci, elle se serait heurtée à la règle de l'art. 80 al. 2

LATC (RDAF 1990, 255 et 1991, 98). Compte tenu de ces différents éléments, le

tribunal retient en définitive que la dérogation ici litigieuse, de par son

ampleur, excède ce que permet l'art. 85 LATC (v. à titre de comparaison un

exemple bernois, publié à la JAB 2000, 268, consid. 2; pour un exemple

d'octroi, dans le cadre d'une dérogation moins importante à une règle de

distance aux limites, v. JAB 1992, 312).

Compte tenu de ce

résultat, il n'apparaît pas indispensable d'apprécier encore si d'autres

intérêts, publics ou privés, font ou non obstacle à l'octroi de la dérogation.

Le tribunal relève

toutefois, en conclusion, que d'autres solutions paraissent envisageables en

l'espèce, ce constat rendant également moins rigoureux le refus de la

dérogation ici requise. En premier lieu, la voie d'une rénovation du bâti

existant (soit celui correspondant au périmètre du projet A) semble réalisable

(cela moyennant des transformations ne comportant pas d'agrandissement dans les

espaces réglementaires); c'est d'ailleurs ce que suggèrent les recourants

eux-mêmes. On pourrait également imaginer la réalisation d'un projet similaire

à celui contesté ici, mais comportant le même nombre de niveaux que les

bâtiments existants (dans un tel cas, il n'est pas exclu que l'art. 85 puisse trouver

application; la portée de l'art. 47 al. 3 LATC étant en outre réservée). Enfin,

les difficultés que soulève le secteur ici en cause pourraient également

justifier une procédure de plan partiel d'affectation ou de plan de quartier,

la municipalité devant se voir reconnaître ici une grande latitude quant à la

définition du périmètre d'un tel plan.

6.

a) Dans le cadre du

projet B, les recourants voient une violation des règles relatives à l'ordre

contigu dans la liaison entre les corps de bâtiments sis quai Maria-Belgia et

celui projeté rue de la Madeleine. Selon eux, le projet précédent comportait

une rupture de la contiguïté que les nouveaux plans ont supprimée de manière

factice.

Selon l'art. 6

applicable ici, l'ordre contigu implique que, le long des voies publiques, les

bâtiments sont adjacents, implantés sans interruption et sur les alignements. A

lire les plans des façades, tel est le cas désormais, un front de constructions

continu étant en effet créé le long de la rue de la Madeleine. Cette continuité

est créée - à teneur du plan de situation - par un élément de liaison entre les

corps de bâtiments sis au quai Maria-Belgia et celui de la rue de la Madeleine.

Cet élément de liaison est composé d'une pièce d'habitation prenant place à

chacun des niveaux projetés, sauf au rez-de-chaussée (celui-ci laisse la place

à un passage entre la rue de la Madeleine et la cour intérieure) et au

cinquième étage. Cependant, contrairement à ce que font valoir les recourants,

l'interruption présente au cinquième étage ne saurait être qualifiée de rupture

de l'ordre contigu; la règle de l'art. 6 RCVV n'implique en effet pas que les

immeubles adjacents présentent tous le même nombre de niveaux, ni même qu'un

seul et même bâtiment atteigne en tous points le même nombre de niveaux (tel

n'est précisément pas le cas à l'heure actuelle, puisqu'un passage sous les

bâtiments existants, relie la rue de la Madeleine à la cour intérieure). Par

ailleurs, la présence d'une arcade ne peut pas non plus être considérée comme

une rupture de l'ordre contigu.

Ce moyen doit ainsi

être écarté.

b) Par ailleurs, les

recourants voient une violation de la règle de l'art. 8 RCVV s'agissant des

aménagements prévus pour le parking souterrain.

Cette disposition, qui

traite des murs mitoyens, murs aveugles ou murs en attente, limite leur

longueur à 14 mètres, mesurée horizontalement entre la façade placée sur

l'alignement des constructions et la façade qui lui est parallèle, côté cour.

Cette disposition est un complément nécessaire des règles de l'ordre contigu,

ce régime étant destiné à créer un front de constructions le long des voies

publiques, notamment pour des motifs esthétiques. De par sa nature, l'art. 8

RCVV ne concerne que des bâtiments hors terre (les murs mitoyens ou aveugles ou

murs en attente concernés doivent en effet être dépourvus de jours; art. 11 al.

2.

RCVV a contrario). Cela étant, elle ne s'applique pas à l'hypothèse du

parking souterrain; le contraire n'aurait d'ailleurs guère de sens (ce résultat

découle d'une interprétation littérale de l'art. 8 RCVV; on ne voit au surplus

pas qu'il y ait là matière à retenir une violation de l'art. 84 LATC, qui ne

régit d'ailleurs pas cette hypothèse).

c) Les recourants font

valoir ensuite une violation des règles de hauteur, tant pour l'immeuble

donnant sur la rue de la Madeleine que s'agissant de celui donnant sur le quai

Maria-Belgia.

Selon l'art. 14 RCVV,

la hauteur à retenir en l'espèce est de 18 mètres; celle-ci doit être mesurée

au milieu de la façade, à partir du sol ou du trottoir existant ou définitif,

jusqu'à l'arête supérieure de la corniche (art. 13 al. 1 RCVV).

Dans le cas d'espèce,

le plan 199/57 indique sur la rue de la Madeleine une hauteur de façade à 17 m

95, réglementaire.

S'agissant de

l'immeuble donnant quai Maria-Belgia, le plan 199/56 donne le bâtiment B à une

hauteur de façades de 17 m 97, calculée par rapport à l'ancien niveau de la

cour (celui-ci sera toutefois rehaussé de 1 m 29, ce qui réduira encore la

hauteur de cette façade). Cette hauteur est calculée à partir de l'arête

supérieure de la dalle couvrant le quatrième niveau sur rez, laquelle est

encore surplombée d'une attique; les recourants critiquent au demeurant ce mode

de calcul, considérant en substance que la hauteur devrait être computée en

relation avec la corniche de la toiture surplombant le cinquième niveau en

question.

On relève que l'art.

44.

RCVV autorise expressément les "étages en attique, au-dessus de la

corniche [...] L'attique doit s'inscrire dans le gabarit maximum des toitures

fixé par l'art. 43". Cette disposition indique clairement que le

cinquième niveau sur rez, réalisé en attique, prend place au-dessus de la

corniche, celle-ci correspondant à l'arête supérieure de la dalle couvrant le

quatrième niveau; au surplus l'attique en question s'inscrit clairement dans le

gabarit de toiture décrit à l'art. 43 RCVV (v. encore à ce propos le plan

produit par la constructrice lors de l'audience).

Dans la même optique,

les recourants critiquent la présence d'une superstructure atteignant 18 m 50,

dans le cadre du projet A. Celle-ci a cependant été autorisée en application de

l'art. 44 al. 1 RCVV, sans que l'on puisse voir là un abus du pouvoir

d'appréciation de la municipalité.

d) Les griefs des

recourants portent également sur la forme des toitures.

Cependant, le Tribunal

administratif avait déjà traité cette question lors de l'examen du premier

projet devant prendre place sur ce bien-fonds (v. arrêt du 31 juillet 1996, AC

95/0003); on extrait le passage suivant de cet arrêt :

"Les recourants reprochent en outre

vainement à la nouvelle toiture projetée de ne pas respecter l'art. 43 al. 2

RCVV, faute d'avoir une pente suffisante. La municipalité peut en effet, dans

les zones II à V, autoriser une toiture plate pour autant que cette dérogation

ne nuise pas à l'aspect de l'ensemble du quartier (art. 43 al. 5 RCVV); a

fortiori peut-elle autoriser une toiture telle que prévue (un seul pan

légèrement convexe). D'autres bâtiments dans le secteur sont déjà pourvus d'un

toit plat, et la solution architecturale retenue par le projet n'apparaît pas

critiquable sur le plan esthétique, ainsi qu'on va le voir."

Le tribunal ne voit au

demeurant pas de motif de s'écarter de cette appréciation; le moyen soulevé ici

doit donc être écarté.

e) Les recourants

invoquent également l'art. 67 ter RCVV, selon lequel celui qui construit une

habitation nouvelle à l'obligation d'aménager sur son terrain une ou plusieurs

places de jeux pour petits enfants; la surface minimum aménagée à cet effet est

de 7 mètres par logement de plus d'une pièce. En d'autres termes, le projet

litigieux devrait prévoir, pour 75 logements, une surface de 525 m², dont les

plans ne feraient toutefois pas mention. La municipalité et la constructrice

indiquent que la cour intérieure présente une surface de 1'300 m² et que

celle-ci, partiellement engazonnée et arborisée sera ouverte à une telle

utilisation; en réalité le plan du niveau zéro indique également des zones de

jeux. Quoi qu'il en soit, la cour intérieure (à l'écart des voies de

circulation) satisfait à l'exigence posée à cet égard par l'art. 67 ter RCVV.

f) Les recourants

critiquent enfin à plusieurs égards la solution retenue à propos du garage

souterrain, lequel ne respecterait pas les règles de distance aux limites

(applicables également en l'absence d'une disposition adoptée sur la base de

l'art. 84 LATC).

Ce moyen n'est pas

fondé. En façade sud et est, le garage est adjacent, implanté sans interruption

sur les alignements et il est à cet égard conforme à l'art. 6 RCVV. S'agissant

des flancs ouest et nord, ceux-ci sont implantés sur la limite de propriété

pour les trente premiers mètres (art. 12 RCVV); au-delà de cette distance, le

parking a été reculé à une distance à la limite de 6 mètres, cela en

application de l'art. 18 al. 1 RCVV (v. sur ce point le plan de situation du

projet B).

Ce moyen doit dès lors

être écarté.

g) Les recourants

soutiennent enfin que les projets A et B sont étroitement liés, au point que,

si le projet A devait être condamné, cela devrait entraîner simultanément l'admission

du recours s'agissant du projet B.

Le tribunal ne partage

pas ce point de vue. Sans doute, les deux projets présentent une grande parenté

et leur réalisation coordonnée aboutirait à un résultat plus adéquat, au plan

de l'esthétique, que la réalisation isolée, par exemple, du projet B, assortie

du maintien des bâtiments existants pour le surplus. Il reste que cette

dernière solution ne déboucherait pas encore sur une situation choquante sous

l'angle de la clause d'esthétique; d'ailleurs, cette situation pourrait évoluer

selon la solution que retiendra la constructrice pour valoriser l'extrémité

ouest de la parcelle 68 (sur ces différentes solutions, v. ci-dessus, consid. 5

in fine). Au demeurant, les MH, s'ils ont certes pris position sur l'ensemble du

projet, ne l'ont fait que dans le cadre d'un préavis portant pour l'essentiel

sur des aspects d'ordre esthétique (en relation avec la structure du bâti).

Quant à la décision du SLOG, si elle porte sur l'ensemble du projet, rien

n'empêche d'en limiter la portée à la partie B (au surplus voir ci-dessous ch.

7.

litt. b).

III. Considérations finales

7.

a) Les considérants qui

précèdent conduisent à l'admission du recours s'agissant du permis de

construire délivré par la municipalité pour le projet A; celui-ci doit être

annulé. S'agissant par ailleurs du projet B, le permis de construire peut en

revanche être confirmé.

b) La décision du SLOG

se rapporte quant à elle globalement aux projets A et B; l'annulation du permis

de construire communal pour le projet A rend caduque l'autorisation spéciale

cantonale précitée en tant qu'elle se rapporte à cette partie du projet. En

tant que cette décision concerne le projet B, cette décision doit encore être

annulée partiellement, plus précisément quant à son chiffre 1; la compensation

prévue par ce chiffre est en effet insuffisante, puisque l'ensemble des

logements existants à démolir en relation avec le volet B du projet (soit 41

logements, selon les chiffres de la constructrice; v. à ce sujet, annexe à la

note Faessler du 20 juin 2002) doit être compensé par des logements à loyer

abordable dans les nouveaux immeubles à réaliser; comme on l'a vu ci-dessus,

cette compensation doit être mesurée en nombre de logements et de pièces, mais

non, compte tenu de la particularité de l'objet en cause, en surfaces. Pour le

surplus, le loyer admis après travaux peut être maintenu.

c) Les recourants

l'emportent sur des points essentiels, mais leurs conclusions ne sont pas

entièrement accueillies néanmoins. Dans ces conditions, il convient de répartir

l'émolument d'arrêt entre la constructrice (qui en supportera la part

principale) et les recourants. Ces derniers auront en outre droit à des dépens

réduits (art. 55 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

partiellement admis.

II. a) La décision

de la Municipalité de Vevey délivrant le permis de construire pour le projet A

est annulée.

b) La décision

de la Municipalité de Vevey relative au projet B est en revanche confirmée.

c) La décision

du Service du logement, dans la mesure où la lettre a ci-dessus ne la rend pas

caduque, est confirmée, sous réserve du chiffre 1 de son dispositif, lequel est

annulé; le dossier est en conséquence renvoyé audit service pour nouvelle

décision sur ce point dans le sens des considérants.

III. L'émolument

d'arrêt est fixé à 4'000 (quatre mille) francs; il est mis à la charge des

recourants Serge Ansermet et consorts, solidairement entre eux, par 1'000

(mille) francs et à la charge de la Caisse de pensions Energie pour le solde,

soit 3'000 (trois mille) francs.

IV. La Caisse de

pensions Energie doit au surplus à Serge Ansermet et consorts, solidairement

entre eux, un montant de 3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.

gz/ft/Lausanne, le 9 juillet 2002

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.