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Décision

AC.2002.0066

TA - AC.2002.0066 - 2003-02-11 - NILSSON Mats-Ola et consorts c/ Nyon/Dartez, Schmid, Kirchner/SLOG

11 février 2003Français60 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Eliane Kirchner, Irma

Dartez et Evelyne Schmid, sont propriétaires en main commune de l'immeuble dont

elles ont hérité de leur père Anton Schmid, à savoir la parcelle 161 du

cadastre communal de Nyon, sise dans la vieille ville, angle ruelle du Forum 2/

rue Maupertuis 5. Sur cette parcelle est érigé un bâtiment d'habitation ECA no

658 de deux étages sur rez plus sous-sol et combles, dont la construction

remonte au XVIIIème siècle et qui comprend actuellement huit logements, à

savoir : deux logements de six pièces, quatre appartements de deux pièces et

deux appartements de trois pièces. Début 2000, l'un des logements de six pièces

était apparemment occupé quelques jours par an par les propriétaires, tandis

que les autres logements étaient tous habités, à l'exception d'un deux pièces

au rez-de-chaussée.

On relève que cet

immeuble est inclus dans le périmètre du plan d'extension partiel "Le

Forum" adopté par le Conseil communal de Nyon dans sa séance du 19

décembre 1977 et entré en vigueur par son approbation par le Conseil d'Etat le

15 février 1978. Ce plan prévoit diverses affectations, le bâtiment précité

étant colloqué en zone de l'ancienne ville. La légende du plan précise en outre

ce qui suit pour cette zone :

"Constructions en principe maintenues. Le

gabarit actuel des bâtiments doit être respecté à l'intérieur des limites de

constructions. Tous travaux de démolition, fouilles et reconstruction sont

subordonnés à l'approbation préalable du Service Cantonal des Monuments

Historiques."

B. Les propriétaires

précitées ont présenté un premier projet de transformation de ce bâtiment,

lequel a été mis à l'enquête publique du 22 février au 13 mars 2000. A l'issue

de celle-ci, le SLOG a délivré l'autorisation requise à teneur des art. 3 ss de

la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la

rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à

d'autres fins que l'habitation (ci-après : LDTR); la municipalité, pour sa

part, a également autorisé ce projet, qui impliquait la création dans ce

bâtiment de trois logements de sept pièces, en lieu et place des appartements

existants. Mats-Ola et Karine Nilsson, ainsi que divers consorts ont recouru au

Tribunal administratif contre ces décisions; ce dernier, dans un arrêt du 13

décembre 2000 a admis le pourvoi et annulé la décision du SLOG du 26 avril

précédent.

Un recours des

propriétaires de l'immeuble contre ce jugement a été déclaré irrecevable par le

Tribunal fédéral (décision du 22 novembre 2001).

C. a) Eliane Kirchner et

consorts ont déposé un nouveau projet auprès du SLOG courant avril 2001.

Cependant, ce service, considérant que le projet en question était par trop

similaire à celui condamné par le Tribunal administratif, n'est pas entré en

matière.

b) Les propriétaires

précitées ont alors modifié à nouveau leur projet, avant de le présenter à la

municipalité, puis au SLOG.

aa) On retire tout

d'abord du questionnaire 53 produit à cette occasion que l'immeuble à

transformer comprendrait après travaux un logement de 7 pièces, un logement de

5 ½ pièces, deux logements de 3 pièces et trois logements de 2 pièces; le

projet entraîne donc, par rapport à la situation avant travaux, la suppression

d'un logement de 2 pièces (au troisième niveau; les logements existants de 2 et

6 pièces, seraient désormais remplacés par un seul logement de 7 pièces). Au

chiffre 53.2.4 de ce document, les propriétaires indiquent que les logements

occupés par elles pourraient éventuellement faire l'objet d'une vente.

Certaines surfaces, dans le nouveau projet, seraient affectées à un usage de

bureau; à cet égard, le questionnaire indique que le bénéficiaire de ces locaux

devrait être déterminé ultérieurement. Ce document indique enfin que, à la date

en question, quatre appartements n'étaient plus occupés; plus précisément,

trois logements étaient encore loués, un quatrième étant occupé

occasionnellement par l'une des propriétaires (soit celui du troisième niveau),

les quatre autres étant vides.

bb) Dans le cadre de

la procédure précédente, les locataires-recourants avaient mandaté un expert,

l'architecte Dieter Hüni; celui-ci avait déposé le 18 octobre 2000 une analyse

MERIP de cet immeuble, cela dans l'optique que les travaux d'assainissement à

entreprendre puissent permettre de maintenir des loyers abordables dans ces

logements. Sur la base de l'indice zurichois des coûts de construction

s'élevant à cette date à 172.20, il a défini des coûts de remise en état de

l'immeuble, cela sans changement de celui-ci, ascendant à 1'376'270 francs (v.

également la lettre explicative de ce dernier, du 28 novembre 2000, produite

par les recourants sous pièce 7).

S'agissant du

programme des travaux, les constructrices indiquent (dans le questionnaire 53)

s'être référées au rapport de l'expert Hüni; cette option de base est

d'ailleurs rappelée en tête du document intitulé "Devis détaillé du coût

des travaux" du 5 septembre 2001. S'agissant de la transformation du

bâtiment, ce devis parvient ainsi à un montant total de 1'376'270 fr.; la

réalisation dans cet immeuble d'un ascenseur est indiquée au surplus hors

devis, à hauteur de 100'000 fr., et une nouvelle construction (garage pour six

voitures) est prévue pour un montant de 300'000 francs. Il faut toutefois

préciser qu'un autre document ajoute au coût de transformation de l'immeuble

existant des montants d'honoraires estimés à près de 400'000 francs.

cc) Le programme des

travaux porte sur de nombreux éléments. On mentionnera tout d'abord la

réfection des façades et celle des dalles, avec isolation thermique et

phonique; au niveau des structures, le projet comporte également la réfection,

mais aussi l'adjonction de balcons (selon les indications des documents établis

par le mandataire des constructrices). Les circulations à l'intérieur de

l'immeuble, sont profondément transformées, avec l'aménagement du hall

d'entrée, la création d'un ascenseur et d'un nouvel escalier. Au sous-sol, il

est prévu de procéder à la réfection de la chaufferie et de la chaudière, ainsi

que du système de distribution d'eau chaude de chauffage et d'eau chaude

sanitaire; s'y ajoutent la réfection complète du chauffage, des installations

électriques et des colonnes de chute. Dans les différents logements, on

procéderait également à la réfection des cuisines et des salles de bains; au

surplus, la structure des différents logements serait modifiée, de manière plus

ou moins profonde selon les niveaux, notamment compte tenu de l'installation

d'un ascenseur; cette modification de structure est plus marquée encore au

niveau des combles, celui-ci étant transformé en un seul logement, comme on l'a

vu plus haut. Ce dernier niveau est d'ailleurs marqué également par une

modification de la toiture en divers points (surélévation de la toiture en

façade sud, création d'une verrière; création de lucarnes sur le pan de toiture

nord).

dd) Le 13 septembre

2001, le chef du Service de la sécurité sociale de la Ville de Nyon indiquait

ce qui suit au sujet du projet précité :

"...Nous relevons d'une part que dans un

marché du logement "sinistré", cette opération contribuerait encore à

diminuer le nombre d'appartements à loyer abordable, et d'autre part, qu'après

réalisation des travaux de transformation, les conséquences sur le prix

sortiraient ces appartements de la catégorie où sévit la pénurie."

Ce préavis se réfère apparemment

à un document établi par les constructrices le 12 septembre 2001, contenant une

estimation de l'état locatif après les travaux, lequel conclut à une

augmentation de 367 fr. par pièce et par mois, cela pour les trois logements

encore loués; le même document laisse entendre que les autres logements

resteraient à disposition des propriétaires.

Quoi qu'il en soit, la

municipalité, tout en tenant compte de la note précitée du 13 septembre 2001, a

émis le 8 octobre suivant un préavis favorable à cette transformation.

ee) Ce projet a fait

l'objet d'une enquête publique du 19 octobre au 7 novembre 2001; il a suscité

diverses oppositions, dont celles des locataires du bâtiment à transformer.

ff) Après l'issue de

l'enquête, le SLOG a encore recueilli diverses informations, notamment auprès

de la Ville de Nyon, ce au sujet des logements pouvant être considérés comme

entrant dans la catégorie à pénurie. A ce propos, le chef du Service de l'urbanisme

de la Ville de Nyon a indiqué ce qui suit, dans une lettre au SLOG du 25

février 2002 :

"Comme vous le savez certainement, la

situation du logement en Ville de Nyon se caractérise par une pénurie totale

quel que soit le prix de location.

Dans ces conditions, il ne nous est pas

possible de déterminer à partir de quel prix il n'y a plus pénurie sur le

marché du logement de notre ville.

En revanche, nous pouvons indiquer, par rapport

aux loyers pratiqués en Ville de Nyon, le niveau qui est d'une manière générale

estimé acceptable et qui se situe, à notre avis, entre 500,--/600.-- Fr. par

pièce.

Cela signifie que le loyer pour un 2 pièces se

situe entre 1'000,--/1'200,-- Fr., pour un 2½ pièces entre 1'300,--/1'500,--

Fr., pour un 3 pièces entre 1'500,--/1'800,-- Fr. et ainsi de suite."

Avant de statuer, le

SLOG a repris l'expertise MERIP établie par l'expert Dieter Hüni, en l'adaptant

pour tenir compte essentiellement de l'évolution de l'indice zurichois des

coûts de construction (lequel s'élevait désormais à 180.40); le coût de remise

en état était ainsi arrêté à 1'457'782 francs.

D. a) La synthèse CAMAC du

1er mars 2002 comporte notamment une décision du SLOG favorable au projet,

cela, aux conditions suivantes :

"1.

A l'exception du logement de 7 pièces à aménager dans les combles à partir d'un

logement de 2 pièces vacant et d'un logement de 6 pièces occupé jusqu'alors

durablement par son propriétaire, 3 logements de 2 pièces, 2 logements de 3

pièces et un logement de 5,5 pièces sont soumis au contrôle des loyers lors de

leur première mise en location après travaux, le revenu locatif annuel net

desdits logements ne pouvant excéder la somme de fr. 100'284.- ou

le prix moyen de fr. 194.-/m2/an, sous réserve des modifications légales.

2.

Ce contrôle consistera en la production des baux ou notification de hausse de

loyer, qui devra intervenir aussitôt que les loyers auront été adaptés. Ces

documents devront informer les locataires en terme non équivoques sur les

moyens de contestation que leur offre la voie civile.

3.

Ce contrôle fera l'objet d'une mention de restrictions de droit public à la

propriété au registre foncier, qui sera inscrite une fois le délai de recours

échu; cette mention ne sera radiée qu'une fois que le contrôle dont il est fait

mention sous chiffres 1 et 2 aura été effectué.

En cas de constitution de cet immeuble en

propriété par étages, cette mention devra être intégralement reportée sur les

feuillets concernés, qui, à l'exception des logements des combles, devront

impérativement être mis en location.

4.

Le décompte final du coût des travaux devra être produit en même temps que les

baux ou notifications de hausse de loyer.

Il est spécifié toutefois que la présente

autorisation se rapporte exclusivement au projet qui a été soumis à l'examen du

Service du logement. Toute modification de celui-ci devra être approuvée par

dit service. De même, tout imprévu rencontré en cours de réalisation devra lui

être annoncé avant exécution.

Enfin, conformément à l'art. 4 al. 5 de la loi,

la vente de l'immeuble est soumise à autorisation, pour autant qu'une transaction

intervienne avant la fin des travaux. Cette soumission à autorisation fera

l'objet d'une inscription au registre foncier, qui sera radiée dès que les

travaux auront été exécutés.

La présente autorisation réserve expressément

l'application d'autres dispositions légales ou réglementaires (police des

constructions, code des obligations, etc....). Elle tient lieu d'autorisation

spéciale au sens de l'art. 120 litt. c LATC.

Enfin l'application subséquente de la loi

vaudoise concernant l'aliénation d'appartements loués est en outre expressément

réservée en cas de vente des appartements concernés."

b) Quant à la

municipalité, dans sa décision du 25 mars 2002, elle a levé l'opposition formée

par Mats-Ola Nilsson et consorts, et accordé le permis de construire demandé.

Cette décision a été communiquée aux intéressés par lettre-signature confiée à

la poste le 27 mars 2002.

E. Agissant par

l'intermédiaire de l'avocat Jean-Claude Perroud le 17 avril 2002, soit en temps

utile, Mats-Ola Nilsson et consorts ont recouru au Tribunal administratif

contre l'une et l'autre de ces décisions; ils concluent en substance avec

dépens principalement à leur annulation; subsidiairement, ils demandent la

modification de l'autorisation délivrée par le SLOG, en ce sens que celle-ci

est subordonnée à un contrôle des loyers durant dix ans, les loyers des

appartements de 2 pièces ne devant pas dépasser 700 fr. et ceux des logements

de 3 pièces 800 francs.

Tant la municipalité

que le SLOG concluent au rejet du recours (v. réponse de la municipalité du 14

mai et ses déterminations complémentaires du 9 juillet 2002; réponse du SLOG du

17 mai et écriture complémentaire du 5 juillet 2002). Ils sont rejoints en cela

par les propriétaires, lesquelles ont déposé des observations le 3 juin 2002 et

une écriture complémentaires le 30 juillet suivant, par l'intermédiaire de

l'avocat Liron; elles concluent avec dépens au rejet du recours.

Les parties ont encore

complété leurs moyens les 29 août (soit les recourants et le SLOG), 11 et 12 septembre

2002 (les constructrices et enfin la municipalité).

F. Le Tribunal

administratif a tenu audience à Lausanne le 30 septembre 2002, en présence des

parties et de leurs conseils ou représentants.

a) Les constructrices

ont alors indiqué qu'elles réduisaient le programme des travaux; elles ont

ainsi renoncé à la réfection des façades, ainsi qu'au remplacement des fenêtres

et de la chaufferie. Il leur est en effet apparu que seules des mesures de ce

type étaient susceptibles de leur permettre de respecter le plan financier

imposé par le SLOG. Pour étayer leurs chiffres, elles ont produit un classeur

de pièces comportant un nouveau devis détaillé accompagné de soumissions.

L'ingénieur Frank

Meylan, mandaté par les constructrices, a relevé pour sa part que l'expertise

MERIP, établie par l'architecte mandaté par les recourants, Dieter Hüni,

retenait une solution s'agissant de la remise en état des planchers; il en a

suggéré d'autres (impliquant le remplacement d'éléments existants par des

éléments en béton, ainsi que la réalisation d'une isolation phonique plus

performante) nécessitant des coûts similaires. Face à une alternative de ce

type, il était logique de retenir une solution plus performante que celle, plus

classique, découlant de la méthode MERIP.

Le SLOG, sur cet

aspect-là, a répété qu'il a visé ici au premier chef une cible financière

permettant d'assurer le maintien de l'état locatif de l'immeuble dans la

catégorie à pénurie; il n'a donc pas tenu compte directement de l'ascenseur

prévu par le projet. Il a d'ailleurs indiqué brièvement sa pratique en la

matière; selon celle-ci, il entre en matière sur des demandes d'ascenseur pour

les immeubles comportant quatre niveaux et plus, cela pour autant que la

réalisation d'une telle installation n'entraîne pas des changements de

structure importants dans les différents logements existants.

Au surplus, l'audience

a été l'occasion pour le tribunal de passer en revue les différents moyens

soulevés, qui seront repris ci-après dans la mesure utile.

b) Le devis détaillé

produit par les constructrices a été remis aux recourants pour déterminations.

G. a) Le 2 octobre 2002, la

municipalité, par son Service de l'urbanisme, a produit divers documents; elle

a également complété l'argumentation qu'elle avait développée en audience, au

sujet de la réglementation applicable au périmètre en cause.

b) Le SLOG, dans un

envoi du 15 octobre suivant, a produit un rapport relatif aux surfaces des

logements à compenser dans le nouveau projet, soit une surface nette, comptée

"intra muros" de 703,44 m².

c) Les recourants ont

produit un mémoire le 31 octobre 2002, lequel porte aussi bien sur les

questions relevant de la LDTR que de la police des constructions; en outre, par

envoi du 8 novembre suivant, ils ont produit une expertise complémentaire

émanant de Dieter Hüni, accompagnée d'annexes. L'expert privé précité a tout

d'abord confirmé son expertise antérieure d'octobre 2000, tout en relevant que

le montant obtenu alors devait faire l'objet d'une indexation en fonction de

l'indice zurichois de la construction, ce qui aboutissait à un coût total de

1'440'208 francs. Il a ensuite procédé à une comparaison entre le programme

contenu dans le descriptif des travaux de 2001 joint au dossier d'enquête, avec

le devis détaillé produit lors de l'audience précitée, aboutissant à un montant

final de 1'371'792 francs. Il constate que les constructrices, dans le cadre de

ce dernier document, ont renoncé à une partie des travaux initialement

projetés, notamment en relation avec la réfection des façades ou celle des

cuisines. Ce point n'est d'ailleurs pas contesté par les constructrices

elles-mêmes. Pour Dieter Hüni, de nombreux autres éléments envisagés auparavant

ont été abandonnés dans la dernière version du projet; à lire cependant la

lettre du 6 décembre 2002 de Me Liron, cette conclusion supplémentaire serait

pour une large part erronée.

d) Il reste que le

programme des travaux, au regard de ce qui était projeté en 2001, a bien été

revu à la baisse; dans sa lettre du 20 décembre 2002, le SLOG se détermine à ce

propos et retient ce qui suit :

"Dans la mesure où la suppression de ces

travaux entre le devis initialement soumis en septembre 2001 et le devis actuel

n'a pas été annoncée au Service du logement, ce dernier n'en tiendra pas compte

dans la détermination des loyers admissibles après travaux.

Cela ressort d'ailleurs de la décision initiale

du Service du logement qui spécifie expressément que l'examen du décompte final

est réservé (voir chiffre 4 de son dispositif), d'une part, et que «la présente

autorisation se rapporte exclusivement au projet soumis à l'examen du Service

du logement, toute modification de celui-ci devant lui être annoncée», d'autre

part."

Considérants

1.

a) Dans son arrêt du 13

décembre 2000, le tribunal a indiqué pour quels motifs il tenait pour recevable

les recours formés par les locataires de l'immeuble à transformer; ces

considérations restent valables aujourd'hui, de sorte que le présent pourvoi est

recevable.

b) On peut tout au

plus réserver le problème des conclusions des recourants tendant globalement à

l'annulation "des autorisations spéciales" délivrées par les

services cantonaux; sous réserve des nombreux moyens soulevés à l'encontre de

la décision émanant du SLOG, le recours n'apparaît en effet en rien motivé en

tant qu'il concernerait les autres autorisations cantonales. Le magistrat

instructeur a d'ailleurs interpellé expressément les recourants à ce sujet dans

l'accusé de réception du 18 avril 2002; ces derniers ont d'ailleurs admis qu'ils

ne s'en prenaient pas à la décision de l'architecte cantonal ni à la décision

du Service de la protection civile ou encore à l'avis du voyer; en revanche,

ils réservaient leur position s'agissant de l'autorisation spéciale de la

Section monuments historiques et archéologie, dont l'autorisation n'était pas

motivée (lettre du 23 avril 2002); toutefois, les recourants dans leurs

écritures ultérieures n'ont pas présenté de motif à l'encontre de cette

décision.

Cela étant, le recours

apparaît comme irrecevable en tant qu'il concerne la décision de la section

précitée.

I. Le recours contre la décision du Service du logement

2.

a) La LDTR, qui

concerne la démolition, la transformation et la rénovation de maisons

d'habitation, soumet ces opérations à autorisation (art. 1er al. 1), à moins

qu'il ne s'agisse de travaux d'entretien courant (art. 1er al. 2). Cette

autorisation est en règle générale refusée lorsque l'immeuble en cause comprend

des logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3). Elle est accordée

lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement

d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de

salubrité ou d'intérêt général, ou encore, à titre exceptionnel, si d'autres

circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1). L'octroi de

l'autorisation peut être soumis à certaines conditions, notamment à un contrôle

des loyers afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du but visé

par la loi (art. 4 al. 2 et 3). Par rapport au dispositif législatif

précédemment en vigueur, il s'agit de faire face à une pénurie de logements non

plus quantitative, mais "catégorielle", qui ne touche que

certains types d'appartements et qui n'affecte que certaines couches de la

population, notamment celles à revenus bas (v. BGC, février 1985, p. 1423;

rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil sur la politique du logement, BGC février

1987, p. 5). Le règlement d'application du 6 mai 1988 précise ainsi que la loi

est applicable dans l'ensemble des communes du canton (art. 3 al. 1), mais que

seuls les logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de

manière générale, les caractéristiques, à un besoin de la population, peuvent

entrer dans une catégorie touchée par la pénurie (art. 4). Cette réglementation

répond à un but d'intérêt public (conserver sur le marché des logements dont le

loyer est en rapport avec les ressources de la majorité des familles) et elle

est compatible avec la garantie de la propriété, ainsi que le Tribunal fédéral

a déjà eu l'occasion d'en juger à propos du décret du 5 décembre 1962

concernant la démolition et la transformation de maisons d'habitation et

d'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation, auquel la LDTR a

succédé (v. ATF 89 I 178; 101 Ia 502; v. aussi, pour une réglementation

analogue, ATF 113 Ia 132 c. 7 et 119 Ia 355 c. 3b; v. également ATF 116 Ia 401,

relatif à la réglementation genevoise correspondant à la législation ici en

cause).

L'art. 4 LDTR ne doit

pas nécessairement être appliqué au pied de la lettre lorsqu'il exige que la

démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation

apparaissent "indispensables". Que le refus de l'autorisation

soit la règle lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une

catégorie où sévit la pénurie (art. 3 LDTR), et son octroi l'exception,

n'imposent pas une interprétation restrictive de ce terme. Les dispositions exceptionnelles

ne doivent être interprétées ni restrictivement, ni extensivement, mais selon

leur sens et leur but dans le cadre de la réglementation générale (ATF 114 V

302.

c. 3e; 118 Ia 179 c. 2d). Une dérogation importante peut se révéler

indispensable pour éviter les effets rigoureux de la réglementation ordinaire

(ATF 120 II 114 consid. 3d Ia; 118 Ia 178/179 consid. 2d; 114 V 302/303 consid.

3e; 108 Ia 79 consid. 4a et les références citées). Mais dans tous les cas, la

dérogation doit servir la loi ou, à tout le moins, les objectifs recherchés par

celle-ci : l'autorisation exceptionnelle doit permettre d'adopter une

solution reflétant l'intention présumée du législateur s'il avait été confronté

au cas particulier. S'agissant du but de la LDTR, il est de prévenir la

diminution du nombre de logements à loyer modéré, que l'on trouve

principalement dans les immeubles anciens, et dont le coût est en rapport avec

les ressources de la majeure partie de la population, et notamment les

personnes les plus défavorisées (v. BGC, automne 1985, v. 1423 à 1427). Le

moyen d'y parvenir est l'interdiction de principe de démolir, de transformer ou

de changer d'affectation (art. 3 LDTR). Les travaux préparatoires fournissent

peu d'indications sur les motifs d'intérêt général dont on envisageait qu'ils

puissent justifier une exception. L'exposé des motifs accompagnant le projet de

décret du 5 décembre 1962 mentionne l'hypothèse de l'immeuble détruit pour

céder la place à une construction permettant de loger un plus grand nombre de

personnes, si le caractère social de l'opération est déterminant (BGC automne

1962, p. 718); il indique également qu'une exception ne devrait pas être

consentie "en faveur d'opérations ayant un caractère spéculatif ou

effectuées pour échapper au contrôle ou à la surveillance des prix"

(ibid.). Bien que des propositions formelles d'amendement dans ce sens aient

été rejetées, la nécessité du caractère social d'une construction nouvelle pour

justifier une démolition a été confirmée lors des débats parlementaires (BGC

automne 1962, p. 738 à 741). En pratique, l'autorisation de démolir ou de

transformer a généralement été accordée lorsque le projet permettait de

maintenir ou d'augmenter le nombre de logements loués à des prix raisonnables

dans une catégorie où sévit la pénurie (v. BGC aut. 1973 p. 228/229). On voit

ainsi que dans la seule hypothèse de dérogation qui ait été expressément

envisagée, l'intérêt général justifiant la démolition coïncide exactement avec

celui poursuivi par la loi (sur ces points, v. arrêt du 13 juin 2000, AC

99/0023 précité).

b) On remarque ici que

la LDTR a été complétée par un règlement d'application adopté par le Conseil

d'Etat le 6 mai 1988 (ci-après : RDTR; l'adoption de ce règlement était

annoncée dans un rapport du Conseil d'Etat sur la politique du logement, BGC

février 1987, p. 1633 ss), dont on a déjà cité les art. 3 et 4. Par ailleurs,

le département procède fréquemment à une expertise technique avant de statuer

sur la demande d'autorisation (art. 10 al. 1 RDTR); dans ce cas, l'expertise

est conduite en suivant la méthode MERIP ("Méthode de diagnostic sommaire

d'évaluation des dégradations et estimation du coût de remise en état des

immeubles") ou ses extensions, complétées par des directives du

département définissant un standard de référence et tenant compte de

l'évolution de l'habitat. La méthode précitée a été élaborée dans le cadre d'un

programme d'impulsion PI-BAT Entretien et Rénovation des constructions, sous

l'égide de l'Office fédéral des questions conjoncturelles. Le programme répond

à la nécessité qu'il y a d'entretenir correctement les constructions de tous types;

il vise à combattre les défauts techniques et fonctionnels dont souffrent les

bâtiments et les équipements en raison de leur vieillissement, ainsi que de

l'évolution des besoins et des sollicitations (MERIP, Manuel d'utilisation, éd.

1993, p. 3, avant-propos). Cet instrument n'a donc pas été mis sur pied avec la

seule préoccupation de la préservation du parc de logements à loyer modéré. Les

directives du département complétant la méthode MERIP vont dans le même sens,

en soulignant (au ch. 1.1 du chapitre 1) l'objectif "de préservation du

parc locatif existant", cela sans rappeler que la LDTR vise surtout le

maintien de logements à loyers abordables; néanmoins, cette méthode doit être

"appliquée dans une perspective d'intervention simple mais conforme aux

règles de l'art et aux exigences légales. Elle tient compte d'une intervention

visant à la remise en état des éléments existants, en principe sans changement

qualitatif du standard du bâtiment" (ibidem). Ces directives admettent

cependant des travaux supplémentaires par référence aux éléments MERIP; elles

consentent ainsi notamment la création de balcons ou d'ascenseurs dans les

bâtiments qui n'en sont pas dotés, respectivement le remplacement ou la

création d'agencements de cuisine, ou encore d'éléments sanitaires (chapitre 3,

ch. 05, 24, 46 et 47). En d'autres termes, ces directives autorisent des

modifications non négligeables des standards existants.

L'art. 12 RDTR indique

enfin que l'autorisation prévue à l'art. 4 de la loi "est notamment

accordée lorsque l'opération envisagée apparaît indispensable ou opportune sur

le plan technique". On relève cependant ici que le Tribunal

administratif (dans une jurisprudence publiée à la RDAF 1993, 217; confirmée au

consid. 4 de l'arrêt du 13 décembre 2000) a considéré que cette dernière

disposition outrepassait le cadre légal tracé à l'art. 4 LDTR, lorsqu'elle

envisageait l'octroi de l'autorisation en présence de travaux opportuns sur le

plan technique.

c) Il résulte de

l'arrêt du 13 décembre 2000, rendu sur le précédent projet (consid. 3), que

l'immeuble à transformer comporte actuellement des logements entrant dans la

catégorie à pénurie; dès lors, la rénovation de celui-ci est soumise à la LDTR.

Cependant, dans la mesure où le but de cette législation consiste notamment à

assurer le maintien du parc de logements à loyer abordable, il convient de se

demander si cet objectif doit être assuré pour l'ensemble des surfaces de

plancher de l'immeuble en question ou seulement pour certaines d'entre elles.

Assez logiquement, on

peut en effet admettre qu'un immeuble à affectation mixte, comprenant des

locaux commerciaux et des logements, peut, en cas de transformation, conserver

ses surfaces commerciales, pour autant que celles qui sont affectées à la

location aux fins de logement soient elles-mêmes maintenues. De même, si un

immeuble comporte des appartements, dont l'un sert d'habitation à son

propriétaire, ce dernier n'a pas à être pris en considération dans la

compensation des logements qui doit être exigée dans la situation après

travaux; il en va ainsi également en présence d'un logement qui doit être

qualifié de luxueux. Peu importe que les dispositions légales ne soient à cet

égard pas très claires (on se réfère ici à l'art. 1er al. 3, 2ème et 3ème

phrases LDTR; v. également art. 2 RDTR).

Dans le cas présent,

cela implique que le SLOG a renoncé à juste titre à une compensation de

l'appartement de 6 pièces du troisième niveau, occupé en dernier lieu par son

propriétaire. En revanche, les constructrices, dans un document du

12.

septembre 2001, soutiennent à tort que les logements, antérieurement

occupés par des locataires et quittés par ces derniers, peuvent être considérés

dans le cadre du projet comme "occupés par les propriétaires";

cette qualification est en effet contraire à celle que retient l'art. 2 RDTR,

puisque cette disposition ne l'admet que pour les logements vacants occupés en

dernier lieu par leur propriétaire. Là encore, c'est donc à juste titre, que le

SLOG a inclus, en principe, l'ensemble des logements précédemment loués à

l'exigence de compensation découlant de la LDTR; ce constat vaut en particulier

pour l'appartement de deux pièces sis au troisième niveau.

d) Le SLOG a cependant

apporté une entorse à ce principe, s'agissant de ce logement; en effet, il a

considéré que ce dernier niveau, déjà occupé de manière prépondérante par l'une

des propriétaires, pouvait être revendiqué par celles-ci dans son entier pour

leur propre usage. A vrai dire, cette formule n'est pas tout-à-fait appropriée;

le projet des constructrices consiste en effet à réaliser une transformation

complète du troisième niveau, non pas tant pour pouvoir l'occuper elles-mêmes

que pour pouvoir vendre ce logement en la forme d'une propriété par étages; il

ne s'agit donc pas d'un usage propre, mais d'un objectif de valorisation de ce

bien immobilier. Marcela Martin, architecte des constructrices, a précisé que,

dans le cadre du premier projet, une famille, avec enfants, souhaitant héberger

en outre leurs parents, était intéressée à l'acquisition de ce logement; dans

ce contexte, la réalisation d'un ascenseur (accès pour des personnes âgées,

limitées dans leurs mouvements) apparaissait nécessaire.

Dans un premier temps,

le SLOG a fait valoir ici la jurisprudence de la Commission cantonale de

recours auparavant compétente en cette matière (v. arrêt du 4 décembre 1987, en

la cause Banque de Dépôts et de Gestion SA; le SLOG semble d'ailleurs s'être forgé

une pratique allant dans ce sens: v. l'état de faits de l'arrêt du TA

concernant la même banque, du 26 juin 1997, AC 94/0250 lit. B). On rappellera

ici que l'affaire jugée en 1987 avait trait à deux logements de 6 pièces, sis

dans un immeuble propriété de la banque précitée; après le départ des

locataires, celle-ci souhaitait en effet affecter ces logements à son propre

usage, afin d'y créer des bureaux; l'arrêt, sans justifier longuement cette

solution, avait retenu que l'on se trouvait en présence de circonstances

exceptionnelles au sens de l'art. 4 LDTR qui permettaient l'octroi de

l'autorisation de changement d'affectation. En d'autres termes, cet arrêt

estimait que le besoin propre de la banque propriétaire primait l'intérêt

public au maintien des logements existants. En se référant à la notion de

besoin du propriétaire, cette jurisprudence peut être rapprochée des règles du

droit du bail, qui utilisent également ce critère; plus exactement, on se

réfère ici au "besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés

peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin"

(art. 272 al. 2 lit. d CO; v. également 271a al. 3 lit. a; v. au surplus, sur

les relations entre LDTR et droit privé, notamment le droit du bail, Dominique

Favre, Droit de la rénovation et force dérogatoire du droit fédéral, RDAF 2002

I 1ss). On sera en présence d'une telle situation lorsque le propriétaire a

besoin du logement en question pour se loger lui-même; mais telle n'est pas la

seule hypothèse visée par cette disposition du droit privé (v. à ce sujet ATF

118.

II 50, dans lequel le propriétaire disposait certes d'un autre logement,

mais faisait valoir un intérêt économique important à ne pas devoir assumer un

loyer très élevé pour un autre appartement, alors qu'il souhaitait pouvoir

disposer de l'appartement qu'il avait acquis; sur ces questions, v. en outre

David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 502 ss et les références

citées). Il doit s'agir d'un besoin sérieux, concret et actuel; ce besoin doit

en outre être urgent (v. sur tous ces points ATF 118 II 54), étant entendu que,

lorsque ces conditions sont réunies, l'intérêt du propriétaire à pouvoir

disposer de son bien prime en principe l'intérêt du locataire (selon la

jurisprudence, cependant, le besoin ne devrait pouvoir être considéré comme

urgent qu'une fois les autorisations administratives accordées : ATF 99 II

164). La jurisprudence précitée de la commission de recours pourrait être

comprise comme une transposition de ces considérations du droit privé dans le

domaine de la LDTR; l'on devrait ainsi retenir, dans le cadre d'un projet de transformation,

que le propriétaire peut revendiquer pour lui-même des surfaces précédemment

louées dans les circonstances décrites par l'art. 272 al. 2 lit. d CO; dans ce

cas, on pourrait retenir l'existence de circonstances exceptionnelles au sens

de l'art. 4 al. 1 LDTR.

Dans le cas d'espèce,

le SLOG a indiqué en audience qu'il avait suivi une approche différente,

distincte de celle de la Commission de recours. Il a estimé en effet qu'il

convenait de considérer le troisième niveau comme un tout; or, par rapport à

cet ensemble, la suppression du logement de deux pièces qui s'y trouve

actuellement apparaît comme peu significative, de sorte qu'il serait

disproportionné de la refuser. En d'autres termes, il n'est pas question du

besoin des constructrices d'un usage propre s'étendant à l'ensemble de ce

troisième niveau. Il convient donc d'examiner si l'on se trouve bien en

présence, dans le cas d'espèce, de circonstances commandant impérativement

l'octroi de l'autorisation. Ainsi posée, la question appelle d'emblée une

réponse négative, le souci des constructrices d'obtenir une meilleure

valorisation de leur immeuble (soit par le jeu d'une vente, envisagée, portant

sur l'ensemble du troisième niveau) ne pouvant en effet remplir une telle

condition. Par ailleurs, la jurisprudence du Tribunal fédéral retient dans la

règle qu'il n'y a pas violation du principe de la proportionnalité lorsque, à

l'intérêt public visé par la mesure, s'oppose exclusivement un intérêt

financier de l'administré (v. dans ce sens Pierre Moor, Droit administratif I,

2ème éd.; p. 421 et 400, avec les références).

Les considérations qui

précèdent conduisent ainsi à retenir que l'autorisation requise pour la

suppression du logement de deux pièces au troisième niveau a été délivrée à

tort par le SLOG. Le recours doit donc être admis sur ce premier point.

Dans le même sens, les

recourants se plaignaient de la réduction de la surface du logement du

rez-de-chaussée, celle-ci étant affectée désormais à l'usage de bureau. La

surface touchée étant minime, ces derniers ont toutefois renoncé en audience à

maintenir ce moyen.

3.

Au surplus, selon

l'art. 4 al. 1 LDTR, la transformation ou la rénovation projetée, pour être

autorisée, doit apparaître indispensable.

Sur ce terrain, le

SLOG a repris l'expertise établie par Dieter Hüni, l'expert mandaté par les

recourants dans la précédente procédure, tout en l'adaptant sur un point (à

savoir l'évolution de l'indice zurichois des coûts de construction); il a donc

considéré que le programme de travaux usuellement admis dans le cadre de la

méthode MERIP, cela sans aucun changement de standard, pouvait être qualifié

d'indispensable; il a retenu surtout que ce programme induisait des coûts

chiffrés par lui à 1'457'782 francs. Après avoir constaté que le devis présenté

par les constructrices respectait la limite de coût découlant de la méthode

MERIP, le SLOG a considéré que le projet pouvait être autorisé. Les recourants

critiquent cette démarche en relevant que le service intimé n'a ainsi pas

vérifié si les travaux, concrètement inclus dans le programme retenu par le

projet, étaient bien indispensables; ils incriminent à cet égard notamment la

construction de nouveaux balcons, ainsi que celle d'un ascenseur. Ils vont même

jusqu'à soutenir que le SLOG s'est prononcé sur un projet théorique (celui

correspondant à la réalisation de travaux correspondant à ceux de l'expertise

MERIP), qui diffère de ceux projetés dans la réalité et aujourd'hui litigieux.

a) L'art. 260 CO

autorise le bailleur à rénover ou modifier la chose louée, cela pour autant que

les travaux puissent raisonnablement être imposés aux locataires et que le bail

n'ait pas été résilié. Cette règle touche au demeurant directement les

relations entre bailleur et locataire. Les législations cantonales sur la

démolition, la transformation et la rénovation d'immeubles comportant des

logements à louer ont une approche plus large, s'agissant notamment des travaux

de rénovation; elles partent du constat que de telles opérations (plus

importantes que celles que vise l'art. 260 CO) sont susceptibles d'entraîner de

fortes majorations des loyers et, par voie de conséquence, la raréfaction du

nombre de logements (souvent anciens) à loyer abordable. Ces législations

tendent donc à préconiser des rénovations "douces"

n'entraînant une augmentation des loyers que dans des proportions raisonnables.

De par sa nature même, un tel dispositif de droit public, qui intervient en

complément des règles du droit du bail, porte sur le programme des travaux de

rénovation qu'il s'agit donc de contenir, dans un souci de prévention des

majorations de loyer (dans ce sens, v. Lachat, op. cit., p. 190 s.). En

d'autres termes, le centre de gravité de l'examen de l'autorité compétente doit

bien porter sur la nécessité de la rénovation, respectivement celle des travaux

envisagés dans l'opération en question. Par effet-réflexe, elle peut également

examiner le coût de l'opération, mais elle ne doit bien évidemment pas se

contenter d'analyser une enveloppe de coût, sans procéder à une vérification du

programme des travaux. C'est ainsi qu'il faut comprendre l'art. 4 al. 1 LDTR

lorsqu'il exige que la transformation ou la rénovation apparaisse comme

indispensable; l'arrêt du 13 décembre 2000 allait d'ailleurs déjà dans ce sens

et il doit être confirmé sur ce point (v. notamment consid. 4).

b) Cela étant, le SLOG

n'avait sans doute pas à procéder à un examen fouillé, allant jusque dans les

moindres détails du projet présenté. La méthode MERIP, dont l'utilisation doit

être admise pour autant qu'elle n'implique pas une modification des standards

existants, présente en effet un certain schématisme. En conséquence, un

programme des travaux adapté à l'immeuble en cause et respectant ces standards

doit pouvoir être approuvé. Le plafond des coûts définis selon la méthode MERIP

offre en effet également certaines garanties, empêchant le propriétaire de se

lancer dans des investissements inconsidérés.

On relève ici que les

constructrices ont déposé, lors de l'audience, un devis détaillé (accompagné de

soumissions) distinct du devis initial; elles ont expliqué à ce propos que la

cible financière fixée par le SLOG les obligeaient à restreindre leur programme

de travaux. Il en découle que le premier devis présenté était par trop

optimiste dans ses estimations; en d'autres termes, le SLOG a délivré une

autorisation pour un ensemble de travaux dont le coût n'a pas été apprécié de

manière réaliste. Lors de l'audience, les constructrices ont fait valoir que

cela n'était pas décisif, dans la mesure où elles n'étaient pas tenues

d'épuiser l'ensemble des droits que leur conférait l'autorisation de construire

(on reviendra sur ce point ci-après, lit. c).

Quoiqu'il en soit,

l'application de la méthode MERIP ne doit pas déboucher sur un pur blanc-seing

au constructeur moyennant le respect d'une enveloppe financière déterminée. En

d'autres mots, l'autorité compétente ne saurait donner son aval à des travaux

qui ont clairement pour but une augmentation du standard de l'immeuble, cela

quand bien même le constructeur annoncerait qu'il est en mesure de les réaliser

tout en respectant le coût maximum prescrit. On pourrait tout d'abord craindre

que le propriétaire ne réalise pas l'ensemble des travaux indispensables au

sens de la méthode MERIP; dans ce cas, il ne serait pas exclu qu'il revienne à

la charge après coup avec un deuxième projet comportant ces travaux et demande

à cette occasion une nouvelle augmentation des loyers. Par ailleurs, le SLOG

indique certes que le plafond de coûts retenu est déterminant pour la

définition de l'état locatif admissible, puis pour le montant des loyers

contrôlés lors de la première mise en location après travaux; cependant,

l'autorité intimée perd de vue le fait que la fixation des loyers - à teneur de

la décision attaquée - ne serait plus contrôlée lors des mises en location

ultérieures. A cette occasion, soit lors de la fixation du loyer initial du

second locataire ou des occupants ultérieurs, le montant de celui-ci sera fixé

en application de la méthode dite absolue (v. à ce propos Lachat, op. cit., p.

357.

ss). Le bailleur pourra alors motiver la fixation du nouveau loyer par

référence au rendement net des fonds propres (art. 269 CO); il pourrait aussi

le faire en s'appuyant sur le critère du rendement brut couvrant les frais

(art. 269a lit. c CO, mais seulement s'agissant de constructions récentes;

cette disposition est dès lors sans pertinence ici); dans ce cadre, il pourra

faire valoir, sans que la décision du SLOG n'y fasse aucun obstacle, l'ensemble

des frais consentis dans l'opération, qu'il s'agisse de coûts dépassant le

plafond autorisé par le SLOG ou des investissements non indispensables qu'il

aurait renoncé à reporter sur les loyers, dans le cadre de la première mise en

location (dans ce sens, arrêt de la Chambre d'appel en matière de Baux et

loyers du canton de Genève, du 21 décembre 2000, in Cahiers du droit du bail

2001, 49). Tel est en particulier le cas du coût de l'ascenseur, mentionné

"hors devis" par les constructrices; il en va de même de la

verrière, dont le coût, à lire l'écriture du conseil des constructrices du 6

décembre 2002 (p. 2 lit. B/b) sera assumé exclusivement par les propriétaires

des combles.

De manière plus

générale enfin, l'autorité compétente n'a pas à autoriser un projet au seul

motif que les loyers après travaux resteraient encore dans la catégorie des

logements à pénurie, c'est-à-dire atteindraient un niveau proche de la limite

qui les ferait sortir de cette catégorie; compte tenu des objectifs du

dispositif législatif, il convient en effet de s'en tenir aux travaux

essentiels, de les réaliser cas échéant par étape, et non pas de réaliser

d'emblée et nécessairement un programme maximum (comprenant même les éléments

superflus) au risque, sinon d'atteindre un niveau de loyer hors pénurie, du

moins de s'en approcher fortement. A cet égard, le Tribunal administratif a

retenu par trop hâtivement et à tort que le requérant à l'autorisation devait

pouvoir effectuer l'ensemble des travaux pour lesquels il sollicitait

l'autorisation à la seule condition que ce programme ne débouche pas sur un

dépassement du plafond du niveau des loyers de la catégorie à pénurie (v. à ce

propos TA, arrêt du 9 juillet 2002, AC 01/0263, consid. 4 lit. e/bb/aaa).

c) Les recourants, à

ce titre, critiquent de nombreux aspects du projet, que l'on va maintenant

passer brièvement en revue.

aa) Ils formulent

notamment de nombreux griefs au regard de l'évolution récente du projet; on se

réfère ici surtout au fait que les constructrices, lors de l'audience précitée,

ont annoncé une réduction du programme des travaux, tout au moins s'agissant de

la réfection des façades (qui devrait se limiter désormais à une peinture sur

une face côté ruelle du Forum, écriture de Me Liron du 6 décembre 2002, lit.

B/a in fine), alors que les agencements de cuisines devraient quant à eux

subsister tels quels (ibidem. lit. c). En revanche, l'enveloppe de coûts telle

que décrite dans le cadre de la demande d'autorisation présentée en 2001 serait

maintenue sans changement.

Dans le domaine du

droit des constructions, on retient en règle générale que le constructeur, qui

bénéficie d'une autorisation de construire, conserve la faculté de renoncer à

certains éléments de son projet, pour autant qu'il n'en modifie pas l'économie.

Par exemple, il pourra renoncer à construire les balcons faisant l'objet de

l'autorisation, mais non pas une paroi antibruit (si elle est nécessaire au

regard des exigences de lutte contre le bruit). La même solution peut prévaloir

également dans le cadre de l'application de la LDTR, le propriétaire devant avoir

la faculté de réaliser les travaux indispensables (désignés à l'aide de la

méthode MERIP) en plusieurs étapes successives. Dans une telle hypothèse (pour

autant que les travaux autorisés soient tous indispensables; en conséquence,

cela doit être le cas aussi de ceux auxquels le propriétaire renonce dans

l'immédiat), l'on pourrait admettre que l'autorisation délivrée soit maintenue

en tant qu'elle concerne les travaux que le constructeur s'apprête à réaliser.

En revanche, pour ce

qui a trait à l'aspect financier de l'autorisation, cette dernière apparaît

caduque ou doit à tout le moins faire l'objet d'un réexamen, en fonction

notamment de la nature des travaux maintenus (on se souvient en particulier que

le SLOG doit déterminer la part des coûts susceptibles, à titre de travaux à

plus-value, d'être reportée sur l'état locatif et celle qui ne peut pas l'être;

or, cette détermination doit notamment être appréciée en fonction de la nature

des travaux entrepris). Le SLOG, dans son écriture du 20 décembre 2002, ne dit

d'ailleurs pas autre chose, à juste titre. Un tel procédé s'impose d'autant

plus en l'espèce que, dans le cadre du devis de 2001, l'enveloppe de coût était

fixée pour l'intégralité des travaux, alors que, désormais, la même enveloppe

ne permettra de couvrir qu'une partie de ceux-ci. Cela revient à dire que,

s'agissant des travaux maintenus, leur coût a augmenté par rapport au devis

initial. Il s'agit-là à l'évidence d'éléments nouveaux devant conduire le SLOG

à réexaminer sa décision en ce qui concerne l'état locatif après travaux.

On peut, il est vrai,

se demander si l'autorisation du SLOG doit être comprise comme un tout, portant

à la fois sur le programme des travaux et l'état locatif après travaux; dans

cette approche, il ne serait alors pas possible de dissocier ces deux aspects,

soit par exemple de confirmer l'autorisation relative aux travaux ou une partie

de ceux-ci, tout en annulant la fixation de l'état locatif après travaux. Cette

solution pourrait apparaître nécessaire dans certains cas, mais excessivement

rigoureuse dans d'autres, notamment dans l'hypothèse d'une modification modeste

des travaux projetés, voire d'une correction de l'enveloppe des coûts entre le

devis et le décompte final. On note d'ailleurs qu'il est en règle générale dans

l'intérêt du constructeur de connaître le sort de sa demande sur les deux

aspects simultanément; avant d'engager les travaux autorisés par le SLOG, il

souhaitera en effet savoir dans quelle mesure il sera admis à en répercuter le

coût sur les loyers. Quoi qu'il en soit, cette question peut ici demeurer

ouverte dans la mesure où le programme des travaux, ainsi qu'on va le voir, ne

peut pas être confirmé.

bb) Un autre grief

concerne la création simultanée d'un ascenseur et d'un nouvel escalier. Il

s'agit-là d'un élément nouveau important, qui implique de nombreuses

conséquences à tous les étages de l'immeuble, notamment des modifications de

structure des logements existants. L'ascenseur lui-même est devisé à quelque

100'000 francs; il emporte cependant avec lui de nombreux coûts induits, liés

au changement de structure précité et à la nécessité de créer une nouvelle cage

d'escalier. Il s'agit-là incontestablement d'un changement de standard par

rapport à la situation existante. Les constructrices elles-mêmes paraissent

d'ailleurs en convenir et le SLOG a exclu ici la possibilité d'inclure la

création de cet ascenseur dans les travaux indispensables au sens de l'art. 4

LDTR. Cette appréciation n'apparaît guère contestable, notamment au regard de

la pratique de ce service, telle qu'il l'a décrite en audience (v. également

art. 96 LATC, selon lequel la suppression des barrières architecturales dans

des bâtiments existants lors de transformations ne doivent pas entraîner de

frais disproportionnés).

Dans le cas d'espèce

cependant, le SLOG a retenu une solution de compromis. En effet, s'il a exclu

la prise en compte de l'investissement correspondant à la réalisation de

l'ascenseur au titre des frais à prendre en compte pour le nouvel état locatif,

il a admis en revanche de le faire s'agissant des coûts liés aux modifications

de structures des appartements existants (nouvelle cage d'escalier, nouvelle

distribution des appartements liée à l'emprise de l'ascenseur). En d'autres

termes, une partie des coûts induits par cet investissement sera prise en

compte dans le nouvel état locatif, cela impliquant dès lors une pression à la

hausse des loyers. A cela s'ajoute le fait que le coût de l'ascenseur lui-même

pourrait devoir être pris en considération lors d'une deuxième mise en location

(seule la première étant soumise à un contrôle par le SLOG; v. ci-dessus lit.

b).

Il apparaît ainsi que

l'ascenseur querellé, même si son coût figure hors devis dans la documentation

présentée par les constructrices, doit faire l'objet de l'examen du SLOG et,

partant, être refusé en l'occurrence, dans la mesure où il ne s'agit pas là de

travaux indispensables au sens de l'art. 4 LDTR.

cc) Le même constat

vaut peut-être s'agissant de la réalisation de nouveaux balcons (à cet égard, v.

cependant l'arrêt du 9 juillet 2002 précité qui a certes admis la réalisation

de balcons; on relèvera, il est vrai, que ceux-ci devaient prendre place dans

un immeuble reconstruit et non, comme en l'espèce, dans un bâtiment à

transformer). On laissera toutefois cette question ouverte ici.

dd) D'autres éléments,

également critiqués par les recourants, appellent des questions similaires.

Ainsi, la verrière en

toiture a-t-elle un statut proche de celui de l'ascenseur, puisque, selon le

conseil des constructrices, celle-ci doit être financée exclusivement par le

futur propriétaire des combles. Le projet prévoit également une entrée à

colonne, ainsi que des percements de forme circulaire. Ces éléments du

programme entraînent une amélioration du standard actuel de l'immeuble et ne

présentent dès lors pas un caractère indispensable dans l'optique d'un maintien

de la substance du bâti existant.

ee) On notera par

ailleurs que la volonté, exprimée notamment par l'ingénieur Frank Meylan,

d'adapter le bâtiment litigieux aux normes techniques les plus récentes (en

matière de protection contre les incendies ou le bruit, en matière statique,

notamment) ne se matérialise pas non plus par des travaux à caractère

indispensable. En effet, la règle de l'art. 80 LATC, relative à la garantie des

situations acquises, permet, même en cas de transformation, le maintien de

l'état existant à cet égard; il faut bien évidemment réserver d'éventuelles

règles divergentes, fondées par exemple sur des motifs de police (tel n'est toutefois

pas le cas en matière de protection contre le bruit, notamment; v. au surplus

RDAF 1993, 219, spéc. consid. 4c, p. 221).

ff) De manière

beaucoup plus générale, l'on doit s'interroger sur la nature du projet,

autrement dit s'il répond à la notion de "rénovation douce" visée par

le législateur. C'est ce que contestent les recourants; au demeurant, les

constructrices plaident au contraire pour des investissements plus importants,

affectant en profondeur le bâtiment existant, mais, en cela, elles s'écartent -

même si leur position à cet égard est compréhensible - de l'objectif poursuivi

par la LDTR.

Pour tenter de cerner

les travaux susceptibles d'être qualifiés d'indispensables au sens de l'art. 4

LDTR (entrant dès lors dans la notion de "rénovation douce"), trois

types de critères paraissent pouvoir être retenus. Tel doit être le cas tout

d'abord de travaux qui visent à maintenir la valeur du patrimoine bâti existant

(travaux de rénovation des façades ou de la toiture, par exemple). Dans le même

esprit, doivent également pouvoir être admis les travaux relevant de

considérations de sécurité (par exemple le remplacement des installations

électriques). On pourrait aller encore un peu plus loin, en admettant certaines

opérations tendant à adapter les installations intérieures (cuisines, salles de

bains) à des standards actualisés (en restant dans le cadre tracé par la

méthode MERIP); on pourrait y ajouter, cas échéant, des travaux favorables aux

économies d'énergie.

Confronté à ces

différents critères, le projet apparaît en définitive aux yeux du tribunal -

qui s'appuie ici sur l'avis de ses assesseurs spécialisés - comme dépassant le

cadre d'une "rénovation douce". Il va en effet beaucoup plus loin, en

ce sens qu'il comporte de nombreuses modifications de structures, d'ailleurs

liées pour partie à la création d'un ascenseur et d'une nouvelle cage

d'escalier. Dans la mesure où les constructrices entendent en outre remplacer

les planchers existants par un dallage, cela devrait impliquer aussi, semble-t-il,

la suppression et le remplacement des cloisons actuelles. On se référera

également aux plans lesquels figurent en effet de très nombreux éléments

supprimés (en jaune), ainsi que beaucoup d'éléments nouveaux (figurés en

rouge). L'ambition même du projet paraît aussi expliquer le fait que

l'enveloppe financière retenue par l'expert privé Hüni ne puisse pas être

respectée par les constructrices.

gg) Il résulte des

considérations qui précèdent (lit. bb, ss) que le projet comporte des éléments

d'importance (ascenseur, verrière, notamment) qui ne revêtent pas le caractère

indispensable prescrit par l'art. 4 LDTR; par son ampleur également, il déborde

de la notion de "rénovation douce" qu'entendait autoriser le

législateur. Il en découle que l'autorisation du SLOG, en tant qu'elle porte

sur le programme des travaux lui-même, ne peut pas être confirmée. Le recours

doit donc également être accueilli sur ce second point.

4.

Les recourants s'en

prennent une fois encore au calcul des loyers après travaux, tel que l'a retenu

le SLOG dans la décision attaquée, notamment au motif que ceux-ci dépasseraient

le montant maximum de loyers pouvant être considérés comme abordables. Il n'est

pas nécessaire d'examiner ce point dans la mesure où le programme des travaux,

tel qu'il découle du projet, ne peut pas être confirmé. Un calcul concret du

niveau des loyers admissibles implique en effet de connaître l'ensemble des

travaux admis, avant de vérifier dans quelle mesure le coût de ceux-ci peut

être répercuté sur les loyers.

On rappelle aussi les

considérations évoquées ci-dessus au sujet de la réduction du programme des

travaux, annoncée par les constructrices lors de l'audience (v. ci-dessus

consid. 3 lit. c/aa). A cette occasion, ces dernières avaient indiqué avoir

renoncé dans une large mesure à la réfection des façades et à celle des

cuisines, tout en évoquant une enveloppe de coût identique. Or, en l'état de la

procédure, le SLOG n'a pas été mis en mesure d'approuver cette nouvelle

enveloppe de coût, correspondant à une augmentation des frais relatifs aux

seuls travaux maintenus. Là encore, une telle opération ne peut que précéder la

détermination de l'état locatif après travaux.

Le tribunal de céans

estime dès lors prématuré d'examiner ici ces questions.

5.

Les recourants

critiquent également le fait que la décision du SLOG subordonne l'autorisation

à un contrôle des loyers limité à la première mise en location.

On a vu que cette

mesure est insuffisante à maintenir les loyers après travaux à un niveau

modéré, à tout le moins dès l'instant où le loyer autorisé lors de la première

mise en location ne permet pas de renter la totalité de l'investissement

consenti par les constructrices dans le cadre du présent projet; tel est

précisément le cas des coûts relatifs à la création d'un ascenseur, à hauteur

de 100'000 fr., dont les intéressées ont indiqué (et la décision attaquée est

fondée sur cet engagement) qu'ils ne seraient pas reportés sur les locataires.

Il n'y a cependant pas

lieu de se déterminer définitivement sur ce point, qui résulte de l'application

du principe posé par l'art. 15 RDTR. En effet, ce n'est que sur la base d'un

nouveau projet et d'un nouveau plan financier, que l'on pourrait déterminer

s'il est judicieux ou non de s'en tenir à la solution usuelle prévue par cette

disposition, à savoir un contrôle limité à la première mise en location (dans

la pratique, le contrôle est étendu à une durée de dix ans au maximum en

présence de projets d'une ampleur plus importante, à savoir ceux comportant la

démolition et la reconstruction des immeubles en cause, voire des projets de

rénovation-transformation de grande ampleur; ce n'est pas le lieu pour

l'autorité de céans d'examiner le bien-fondé de cette pratique).

6.

Les recourants font

valoir encore que les constructrices (avec les auteurs des plans) ont en

réalité en vue une promotion immobilière et par conséquent la vente des

différents logements en propriété par étages. A leurs yeux, il conviendrait dès

lors d'appliquer à ce stade déjà la loi du 11 décembre 1989 concernant

l'aliénation d'appartements loués (ci-après LAAL).

Selon l'art. 2 de

cette loi, l'ali¿ation à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, d'un

appartement à usage d'habitation jusqu'alors loué est soumise à autorisation

(al. 1); l'al. 2 énumère un certain nombre d'exceptions. Or, dans le cas

d'espèce, les constructrices n'excluent sans doute pas un transfert immobilier,

qui porte sur l'immeuble en bloc ou encore sur des appartements individuels;

ces dernières ont en effet indiqué dans le questionnaire 53, qu'elles avaient

en vue une telle éventualité pour les appartements occupés par elles (dans un

autre document du 12 septembre 2001, elles décrivent l'ensemble des logements

vacants comme étant occupés par les propriétaires). Il reste que tel n'est pas

l'objet de la présente procédure; au surplus, la décision attaquée elle-même

réserve aussi bien l'art. 4 al. 5 LDTR, qui soumet à autorisation la vente de

l'immeuble, si celui-ci intervient avant la fin des travaux, que l'application

de la LAAL aux opérations éventuelles ultérieures (ventes par appartement ou en

bloc; v., sur cette dernière hypothèse, TA arrêt du 29 janvier 2002, FO

01/0005).

Ces cautèles

apparaissent en l'état suffisantes; on pourrait tout au plus se demander, dans

l'hypothèse où les opérations de transfert seraient d'emblée prévues de manière

suffisamment concrètes, si les autorisations LDTR et LAAL ne devraient pas être

coordonnées. Compte tenu de l'issue du recours, il n'y a pas lieu d'envisager

ici un tel traitement simultané des autorisations relevant de ces deux

dispositifs législatifs.

II. Le recours contre la décision de la Municipalité de Nyon

7.

Les recourants

soulèvent tout d'abord la question de la conformité du projet à la zone; ils le

font, il est vrai, de manière quelque peu maladroite, dans la mesure où ils

considèrent que le bâtiment litigieux serait colloqué en zone d'utilité

publique, alors qu'il se trouve dans la zone de l'ancienne ville, dans le

périmètre du PEP "Le Forum". Il faut relever néanmoins que la légende

de ce plan prescrit pour cette zone que le gabarit actuel des bâtiments doit

être respecté "à l'intérieur des limites de construction".

a) Deux thèses

s'affrontent sur l'interprétation à donner de cette réglementation.

Selon la municipalité

tout d'abord, cette disposition se borne à répéter, pour la zone en question la

règle de l'art. 88 al. 1 du règlement communal sur le plan d'extension et la

police des constructions (ci-après : RC); la seconde phrase de cette disposition

se lit comme suit :

"En aucun cas, la limite des constructions

ne peut être dépassée."

A vrai dire, cette

disposition générale rappelle la portée des limites de construction

(anciennement "alignements"); on la trouvait généralement, formulée

de manière expresse, sur les plans fixant de telles limites. Cela étant, il

apparaît curieux que le législateur communal ait pu souhaiter répéter une telle

règle, en la reformulant d'une autre manière, cela non plus dans un plan fixant

des limites de construction, mais cette fois dans un plan d'extension partiel.

Une autre

interprétation apparaît ainsi pouvoir être retenue; cette règle viserait au

maintien du gabarit des bâtiments existants, cela pour autant que ceux-ci

n'empiètent pas sur les limites de construction. Dans une telle approche, cette

règle aurait ainsi pour objectif la protection du bâti existant (à l'instar de

réglementations communales délimitant des zones de bâtiments à protéger).

b) A ce stade, on

relèvera que le tribunal se doit de respecter la liberté dont les autorités communales

doivent disposer dans l'interprétation des normes qu'elles ont adoptées. Il

reste que, en l'espèce, l'interprétation suggérée par le représentant de la

municipalité n'est aucunement convaincante; elle tend à donner à la règle ici

en cause une portée exclusivement redondante et celle-ci serait au surplus

déplacée dans le cadre, non pas de la légende relative aux limites de

construction, mais dans celle commentant les différentes zones du plan

d'extension partiel.

On notera encore que

les travaux préparatoires de la réglementation en question ne confirment pas la

thèse de la municipalité. Le plan, on le rappelle, figure un certain nombre de

bâtiments avec une teinte rose (alors que d'autres sont teintés en blanc; il

s'agit de constructions basses, comme l'indique les photographies produites par

la municipalité). Le projet de règlement relatif au plan d'extension partiel

indiquait à ce propos en son art. 2 ce qui suit :

"En zone de l'ancienne ville, les

constructions sont en principe maintenues. Le gabarit actuel des bâtiments doit

être respecté à l'intérieur des limites de construction. Tous travaux de

démolition, fouilles et reconstruction sont subordonnés à l'approbation

préalable du Service cantonal des bâtiments, Section des monuments historiques."

Bien que les pièces au

dossier ne fournissent pas d'indication selon lesquelles ce projet aurait été

amendé, cette règle a été déplacée, avec une formulation légèrement différente,

dans la légende du plan en regard de la teinte rose en question, cela sans que

cette modification de forme s'accompagne d'une modification d'ordre matériel.

Il en résulte plus clairement encore que la volonté du législatif communal

était, dans ce contexte, un maintien du bâti existant dans son gabarit actuel,

cela dans le but de préserver le site correspondant au périmètre du plan. Cette

règle paraît d'ailleurs converger dans une large mesure avec celles du RC

relatives à la zone de l'ancienne ville (art. 8 ss); la municipalité elle-même

se réfère expressément aux dispositions du RC qui régissent cette zone.

c) aa) Divers éléments

du projet ont été évoqués à propos de la conformité de ce dernier avec la règle

précitée du plan spécial.

On admettra tout

d'abord avec la municipalité que le gabarit de l'immeuble est défini par

l'enveloppe formée par les façades et la toiture; l'art. 14 RC, qui a trait

précisément aux toitures, interdit les saillies hors toiture, tout en prévoyant

une exception en faveur des lucarnes, des cheminées et sorties de ventilation.

Cette solution montre que les nouvelles lucarnes projetées ne sauraient être

considérées comme entraînant une violation de la règle relative au maintien du

gabarit existant.

Selon la jurisprudence

de la Commission cantonale de recours en matière de constructions (CCRC), à

laquelle le tribunal s'est rallié, on ne saurait qualifier de balcons les

éléments se recouvrant les uns les autres reliés entre eux verticalement pour

former une saillie usuellement limitée à partir de la façade (v. à ce sujet,

par ex. TA, arrêt du 8 juillet 1994, AC 93/0097). En l'occurrence, les balcons

projetés sont précisément reliés par des piliers de soutien s'implantant sur le

sol; selon l'arrêt précité, l'ensemble formé par ces "balcons" doit

ainsi être qualifié d'avant-corps; on pourrait dès lors se demander si cette

partie du projet violerait la règle relative au respect du gabarit existant.

Cette question peut toutefois demeurer indécise en l'espèce, dans la mesure où

le tribunal doit de toute façon condamner le projet sur d'autres points.

bb) Le projet prévoit

enfin un rehaussement de la toiture de la partie du bâtiment donnant sur la rue

Maupertuis. L'examen des divers plans de façade suffit à démontrer que l'on a

ici affaire à une modification du gabarit actuel de l'immeuble, ce qui conduit à

conclure que la règle prescrite pour la zone de l'ancienne ville - dans

l'interprétation retenue par le tribunal - n'est ici pas respectée.

Au surplus, la légende

du plan réserve l'approbation de la Section monuments historiques, laquelle a

été délivrée en l'espèce par l'archéologue cantonal (dans le cadre de la

synthèse CAMAC); ce dernier s'est assuré que les travaux envisagés n'étaient

pas susceptibles de porter atteinte aux vestiges d'époque romaine (v. synthèse

précitée; dans ce cadre, le maître de l'ouvrage est invité à avertir la Section

monuments historiques avant la réalisation des travaux, de manière qu'une

surveillance archéologique puisse être assurée). Pour le surplus, on ne voit

pas que l'intervention de cette autorité cantonale soit décisive pour

l'application de la règle prévue par le plan d'extension partiel, laquelle

relève de l'autorité communale. Par ailleurs, on ne trouve pas trace au dossier

de l'exigence de la Section monuments historiques, alléguée par la

municipalité, selon laquelle ce dernier aurait exigé des tuiles plates,

impliquant dès lors un rehaussement de toiture pour permettre une pente accrue

par rapport à la situation actuelle. Les recourants font d'ailleurs valoir sur

ce point qu'une telle solution est d'autant plus curieuse que la toiture

existante - et sa pente - résulte déjà d'un rehaussement antérieur, peu heureux

(on en voit la trace sur la photographie produite par la municipalité).

cc) Les recourants

critiquent également les garages projetés dans une construction basse, réalisée

en partie à l'emplacement actuel de la dépendance ECA 657, laquelle sera

démolie. Quoi qu'il en soit, ce garage donnera sur la rue Maupertuis au sud-est

et s'implantera en limite de la parcelle 160 au sud-ouest, en se rapprochant

enfin de la limite de cette même parcelle en façade nord-ouest. Les recourants

estiment que cette construction ne respecte pas les règles relatives aux

distances aux limites.

On relèvera tout

d'abord que la dépendance ECA 657 est teintée en rose sur le plan, de sorte

qu'il s'agit d'une construction qui devrait en principe être maintenue. Au

surplus, selon l'art. 10 al. 1 RC, à l'arrière des bâtiments principaux, des

constructions basses, d'une hauteur hors-tout maximum de 3 m 50, à toiture

horizontale, sont autorisées jusqu'en limite de propriété; elles peuvent être

notamment à usage de garage (al. 2). Selon l'art. 11 al. 1 RC, dans le secteur

de l'ordre contigu, la distance minimum entre les façades ajourées et la limite

des propriétés voisines est de 3 mètres, alors que cette distance est portée à

6.

mètres dans le secteur de l'ordre non contigu (al. 2); pour les constructions

basses, cette distance est de 3 mètres.

aaa) Une analyse

serrée du plan conduit tout d'abord à quelques constatations. Le bâtiment ECA

657, déjà cité, figure en rose sur le plan; cela résulte d'une volonté expresse

du législateur communal qui a modifié simultanément pour cela la limite de

construction qui prévalait auparavant et qui coupait cette ancienne dépendance.

On observe au surplus que, s'agissant des constructions existantes figurant en

blanc sur le plan (que l'on distingue d'ailleurs bien sur les photographies

produites par la municipalité), ce sont des constructions basses, qui

correspondent - dans les grandes lignes en tout cas - au statut prévu à l'art.

10.

RC, même si cette disposition prévoit pour celles-ci une implantation à

l'arrière des bâtiments principaux (on pourrait d'ailleurs soutenir qu'elles se

trouvent à l'arrière des bâtiments formant un front sur la rue du Vieux-Marché);

quoiqu'il en soit, le plan prévoit au droit de ces constructions "une

limite des constructions nouvelle au rez-de-chaussée", limite qui ne

se prolonge pas devant le bâtiment ECA 657.

En résumé, et il

résulte de ce plan que le bâtiment ECA 657 doit en principe être maintenu; en

revanche, rien ne paraît s'opposer à la réalisation de constructions basses,

conformes à l'art. 10 RC à l'arrière de celui-ci. On ajoutera que, dans

l'hypothèse où le bâtiment ECA 657 devrait être démoli (en application de l'art.

17, notamment al. 1 lit. b RC), une reconstruction devrait en principe

maintenir le gabarit ancien (art. 18 al. 1 RC); un accès devrait sans doute

pouvoir être autorisé, de manière à pouvoir rejoindre cas échéant une

construction basse prenant place à l'arrière.

Quoiqu'il en soit, le

projet n'est donc pas réglementaire non plus sur ce point.

8.

Les recourants

invoquent ensuite une violation de l'art. 31 al. 4 RATC s'agissant de

l'appartement du rez-de-chaussée, la cuisine constituant désormais un local

borgne; on remarque d'ailleurs que la réalisation de cette cuisine borgne

découle au premier chef de la création du garage, dont on vient de voir qu'il

s'agissait d'un élément du projet condamné, mais l'on examinera néanmoins, par

surabondance, ce grief.

La municipalité fait

valoir à cet égard que l'inversion suggérée par les recourants à ce propos

entre la cuisine et la salle de bains entraînerait une augmentation des coûts,

de sorte que l'octroi d'une dérogation se justifierait sur ce point.

L'art. 31 al. 4 RATC

exige effectivement que la cuisine ait une ouverture directe sur l'extérieur,

des exceptions pouvant cependant être admises lorsque les contraintes de l'état

existant l'imposent ou pour des logements inférieurs à 50 m². La première hypothèse

permettant une exception n'est pas réalisée, puisque la cuisine est dotée

actuellement d'une ouverture sur l'extérieur; la seconde ne l'est pas non plus.

L'art. 123 RC (pour autant qu'il puisse être appliqué à une règle cantonale, ce

qui est douteux) ne prévoit d'ailleurs d'autres dérogations que pour les

édifices publics ou d'utilité publique, ce qui n'est pas le cas du bâtiment

litigieux.

En définitive, le

rappel de ces textes, certes rigoureux, ne laisse pas la place à l'octroi d'une

dérogation, de sorte que celle-ci, quoiqu'en dise la municipalité, doit être

refusée.

9.

Il résulte des

considérations qui précèdent que le recours doit être accueilli, à tout le

moins dans son principe, tant s'agissant de la décision du SLOG, que de celle

de la municipalité, ces décisions devant ainsi être annulées.

Il en découle que les

frais de la cause devront être supportés par les constructrices, qui

succombent; celles-ci verseront également aux recourants une indemnité à titre

de dépens, dès lors que ces derniers sont intervenus à la procédure par

l'intermédiaire d'un mandataire professionnel.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

admis.

II. a) La décision du Service du logement, contenue

dans la synthèse CAMAC du 1er mars 2002, est annulée.

b) La décision de la Municipalité de Nyon du 25

mars 2002 est annulée également.

III. L'émolument

d'arrêt, par 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge des

constructrices Eliane Kirchner, Irma Dartez et Evelyne Schmid, solidairement

entre elles.

IV. Les

constructrices précitées, solidairement entre elles, doivent également un

montant de 4'000 (quatre mille) francs à titre de dépens aux recourants

Mats-Ola et Karine Nilsson, Antonio et Rosaria Frusciante et Erika Mahltig,

solidairement entre eux.

ft/Lausanne, le 11 février 2003

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.