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Décision

AC.2002.0111

TA - AC.2002.0111 - 2003-07-10 - ROGGERO Fabio et consorts c/Pully

10 juillet 2003Français42 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. L'hoirie André, à

savoir Marc André, Josiane Volkmar, Léonard André, Evelyne Richir,

Anne-Christine Bataillard et Jean-Daniel André sont propriétaires de la

parcelle 1741 du cadastre de la Commune de Pully. Une importante villa

(bâtiment ECA 2220) est construite sur la partie centrale de ce

bien-fonds, d'une superficie totale de 8'381 m². Le terrain est compris dans la

zone de villas régie par le nouveau règlement communal sur l'aménagement du

territoire et les constructions (RCATC), approuvé par le Département des

infrastructures le 12 mars 2001. Cette zone est réservée à la construction de

villas, destinées à l'habitation, abritant au maximum trois logements

superposés ou juxtaposés (art. 38 RCATC). Le nombre de niveaux habitables est

limité à trois (rez-de-chaussée, étage et comble) et la hauteur au faîte à 10

mètres. Dans le courant du mois de décembre 2000, l'hoirie André a manifesté

l'intention de morceler la parcelle et de la vendre par lots destinés à la

construction de villas. La Municipalité de Pully (ci-après la municipalité) a

alors signé le 26 août 2002 la convention suivante avec l'hoirie André :

"(...)

Considérant que la stricte application des

règles constructives applicables à cette parcelle pouvait conduire à une

occupation déraisonnable de cette dernière et de porter ainsi atteinte aux

qualités environnementales qui la distinguent et qui distinguent son proche

voisinage, la Municipalité a décidé de faire procéder à une étude d'aménagement

spécifique, avec l'accord et en concertation avec le représentant de l'hoirie

propriétaire et de ses mandataires.

Cette étude a abouti à la définition d'un

concept d'utilisation du sol et de l'espace ainsi qu'à différentes règles

architecturales qui répondent aux préoccupations d'un morcellement et d'un

aménagement cohérent et harmonieux de cette parcelle, en adéquation avec ses

caractéristiques et ses qualités paysagères et celles de son environnement

immédiat.

Ce concept et ces règles architecturales ont

reçu l'accord de la Municipalité de Pully et de l'hoirie propriétaire,

respectivement en date des 24 septembre 2001 et 5 février 2002.

***********

Cela étant, les parties conviennent de ce qui

suit :

La parcelle no 1741 du cadastre de Pully sera

mise en valeur selon le concept urbanistique et paysager défini par le plan de

situation annexé à la présente convention, dressé le 2 mai 2002, par le bureau

ARIAM Architecture (M. G. Peytrignet, architecte), chemin de la Charrettaz 8

bis, 1094 Paudex, lequel repose, en substance sur les principes suivants :

L'entier de la parcelle ne peut recevoir que cinq constructions au

maximum, construction existante comprise, chacune répondant à la définition de

villas au sens des articles 38 et 39 RCATC. Une servitude de restriction au

droit de bâtir, reprenant cette condition sera inscrite au Registre foncier

parallèlement à la présente convention.

La maison existante (ECA no 2220) peut être transformée et agrandie

dans les limites prévues par l'article 80 de la loi cantonale sur l'aménagement

du territoire et les constructions (LATC), dans le respect de son identité

d'origine et du périmètre d'implantation que le plan de situation susmentionné

lui attribue.

Le cas échéant, elle peut être reconstruite conformément aux

dispositions du règlement communal sur l'aménagement du territoire et les

constructions (RCATC), dans le respect de son identité et du périmètre

d'implantation que le plan de situation susmentionné lui attribue.

Le secteur Nord ne peut recevoir que deux constructions nouvelles,

accessibles par un chemin privé à créer à partir de la branche Nord-Sud du

chemin des Graminées, pour desservir aussi une future construction à édifier

sur la parcelle no 1818.

Le secteur Sud ne peut être divisé qu'en deux parcelles distinctes

au maximum, permettant chacune la construction d'une maison nouvelle, reliée

obligatoirement au chemin des Graminées et/ou à l'avenue de l'Avenir.

Les règles

architecturales et paysagère suivantes, destinées à garantir la cohérence et

l'harmonie des lieux complètent les données du plan de situation mentionné

ci-dessus :

Le faîte principal des toits des constructions est orienté

parallèlement aux courbes de niveau; la pente de ces derniers est égale ou

supérieure à 60 %.

Le recouvrement des toits est réalisé au moyen de tuiles plates en

terre cuite de petit format, à l'exclusion de tous autres types de revêtements.

L'arborisation de haute futaie existante est conservée; toute

plantation nouvelle est définie sur la base d'un plan paysager global quant à

sa position et à son essence.

Les mesures de protection contre le bruit du trafic routier du

chemin de Rennier sont réalisées soit par un rehaussement du mur de clôture

existant le long de ce chemin, soit par des aménagements paysagers (butte par

exemple), à l'exclusion de toutes palissades en planches de ciment ou en

panneaux de bois.

Par la présente convention l'hoirie André, 6

enfants de Jean s'engage expressément et irrévocablement à

porter à la connaissance de quelconque acquéreur de tout ou partie

de la parcelle no 1741 de Pully le contenu de la présente convention et de son

annexe;

constituer les servitudes de passage à pied, pour tous véhicules et

de canalisations nécessaires à la viabilité de l'ensemble, parcelle no 1818 du

cadastre de Pully comprise;

à défaut de quoi la

Municipalité pourra se prévaloir en tout temps du contenu de la présente

convention et des conséquences financières qui pourraient résulter de sa non

application, l'article 77 de la loi vaudoise sur les constructions et

l'aménagement du territoire étant réservé.

Si des circonstances

objectives et/ou des intérêts prépondérants le justifient dans le domaine de

l'aménagement du territoire et de la police des constructions, la présente

convention pourra être réévaluée d'entente entre les parties."

B. Jean-Michel Sallese et

Raphaël Leroy ont déposé le 31 janvier 2002 une demande de permis de construire

en vue de réaliser une villa de trois appartements sur une parcelle de 1'092 m²

à détacher de la parcelle 1741 (lot C). Le projet comporte un sous-sol avec

l'entrée principale au bâtiment et trois garages, deux garages permettant de

stationner deux voitures en enfilade. Un couloir donne accès à une cage

d'escalier qui distribue les trois niveaux habitables, soit le rez-de-chaussée

constitué d'un appartement de six pièces (cinq chambres, un vaste séjour et une

cuisine), un appartement identique au premier étage et un logement de quatre

pièces situé au niveau des combles (trois chambres, un séjour et une cuisine).

Un balcon d'une profondeur de 2 m 50 longe la façade sud sur une longueur

d'un peu plus de 15 m pour se retourner sur la façade ouest sur une longueur de

10 m et une profondeur de 2 m 50 également. Un balcon de dimensions comparables

est prévu au niveau du premier étage, l'angle du balcon ayant toutefois été

coupé à 45°. Au niveau des combles, deux lucarnes éclairent le séjour et la

cuisine sur la façade sud et un balcon de 2 m 50 de profondeur sur 6 m de

longueur est prévu sur la façade pignon ouest, les deux chambres donnant sur la

façade nord étant éclairées par une lucarne aussi. Le projet comporte entre les

lucarnes du séjour et de la cuisine trois ouvertures en tabatière. Le séjour

ainsi qu'une chambre sont éclairés par des fenêtres donnant sur le balcon de la

façade pignon ouest. Au niveau du sous-sol, un pilier soutient l'angle

sud-ouest du balcon du rez-de-chaussée. L'accès à la parcelle est prévu par un

chemin longeant la limite nord de la parcelle de base 1741 pour accéder à

l'angle nord-est du lot C à détacher de cette parcelle. Une rampe avec une

pente de 12 % permet d'accéder aux garages situés en sous-sol, le long d'un

escalier permettant d'accéder à l'entrée principale du bâtiment au sous-sol. Un

mur de soutènement d'une hauteur de 2 m 80 environ, retient le terrain naturel

en amont de l'escalier et assure le dégagement du terrain aménagé en déblai

devant les garages.

C. La demande de permis de

construire a été mise à l'enquête publique du 19 mars au 8 avril 2002.

L'enquête a notamment soulevé l'opposition de Fabio et Elisabeth Roggero,

propriétaires de la parcelle voisine au nord (no 6647); ils reprochent aux

constructeurs une utilisation excessive des possibilités de construire. Le

dossier a été soumis à la Centrale des autorisations (CAMAC) qui a transmis à

la municipalité son rapport de synthèse le 16 mai 2002. Le Service de

l'environnement et de l'énergie (SEVEN) a fixé les conditions requises pour

autoriser la construction, située à proximité du chemin de Rennier où les

valeurs limites d'exposition au bruit routier sont atteintes. Il convenait

d'ajouter une fenêtre supplémentaire sur la façade nord pour les chambres

No 3 du rez-de-chaussée et du premier étage. En outre, l'indice

d'affaiblissement des fenêtres et des éléments de construction devait être d'au

moins 30 dB pour les fenêtres situées sur la façade est de ces mêmes chambres,

donnant sur le chemin de Rennier. L'avis précisait que sous réserve de ces

conditions, le projet était conforme aux exigences légales en matière de

protection contre le bruit. La municipalité a levé les oppositions par décision

notifiée le 4 juin 2002 aux opposants et elle a délivré le permis de construire

le 5 juin 2002.

D. Fabio et Elisabeth

Roggero ainsi que Kamran et Rohina Darmel ont contesté la décision communale

par le dépôt d'un recours au Tribunal administratif le 26 juin 2002. Ils

critiquent notamment le nombre de logements prévus par le projet litigieux, le

calcul de la hauteur au faîte ainsi que la qualification juridique des balcons.

Ils mettent en cause également la validité de la convention signée entre la

municipalité et l'hoirie André. Ils concluent à l'admission du recours et à

l'annulation des décisions attaquées. Les constructeurs se sont déterminés sur

le recours en concluant à son rejet. La municipalité a également déposé une

réponse au recours en concluant à son rejet. La possibilité a été donnée aux

recourants de déposer un mémoire complémentaire et le tribunal a tenu une

audience à Pully le 12 décembre 2002. A cette occasion, les recourants ont

complété leur motivation en mettant en cause non seulement la validité de la

convention et la qualification des balcons mais également la conformité des

lucarnes et tabatières à la réglementation communale, ainsi que celle des

mouvements de terre et des places de parc.

E. A la suite de

l'audience, les constructeurs ont produit un plan de géomètre indiquant

l'altitude de chacun des angles extérieurs (rentrant et sortant) du bâtiment

tel qu'il s'implante dans le terrain naturel. En outre, le SEVEN s'est

également déterminé sur le recours en produisant une copie du cadastre du

bruit. Il confirme que les exigences de l'ordonnance sur la protection contre

le bruit sont respectées par les conditions fixées dans la synthèse du rapport

CAMAC et que l'orientation du bâtiment n'entraînerait pas des réflexions

significatives sur les façades exposées du bâtiment des recourants Roggero.

Considérants

1.

Les recourants

critiquent la convention signée le 26 août 2002 entre l'hoirie propriétaire et

la municipalité. Ils estiment en substance qu'en matière d'aménagement du

territoire, l'exclusion du procédé contractuel est implicite pour modifier

l'affectation d'un bien-fonds, de sorte que la commune aurait dû établir une

planification de détail selon les règles de procédure prévues par le droit

fédéral et cantonal de l'aménagement du territoire.

a) Selon les art. 22

quater al. 1 aCst et 75 nCst, les cantons doivent établir des plans

d'aménagement en vue d'assurer une utilisation judicieuse et mesurée du sol

ainsi qu'une occupation rationnelle du territoire. La loi fédérale sur

l'aménagement du territoire prévoit à cet effet les plans directeurs, les plans

d'affectation et la procédure d'autorisation de construire. Ces instruments de

planification ont un rapport étroit entre eux et ils doivent former un tout

judicieux au sein duquel chaque élément remplit une fonction spécifique. C'est

dans une procédure assurant la protection juridique des intéressés (art. 33

LAT) et la participation de la population (art. 4 LAT) que sont élaborés les plans

d'affectation à caractère contraignant pour les particuliers (art. 21 al. 1

LAT) après pesée et harmonisation de l'ensemble des intérêts en présence (art.

1.

al. 1 et 2 al. 1 LAT) et selon les indications des plans directeurs (art. 6

ss et 26 al. 2 LAT). La procédure d'autorisation de bâtir, sert

seulement à vérifier si les constructions ou installations sont conformes à la

réglementation exprimée par les plans d'affectation; elle vise à assurer la

réalisation du plan cas par cas, mais elle ne doit pas créer des mesures de

planification indépendantes. Cette procédure ne dispose pas de l'instrument

matériel nécessaire et n'est pas apte, sous l'angle de la protection juridique

et de la participation de la population, - en particulier du contrôle

démocratique exercé lors de l'adoption du plan par l'organe législatif communal,-

à compléter ou à modifier le plan d'affectation (ATF 116 Ib 53 consid. 3a).

C'est pourquoi le plan d'affectation doit comporter tous les éléments

essentiels permettant d'atteindre les objectifs d'aménagement retenus par les

plans directeurs, notamment (ATF 121 I 117 ss, Brandt / Moor, Commentaire LAT art. 18 N° 127).

b) La loi fédérale sur

l'aménagement du territoire ne permet pas de modifier les règles fixant

l'utilisation du sol par d'autres instruments que celui du plan d'affectation.

Seul un plan d'affectation au sens de l'art. 14 LAT, adopté conformément aux

exigences de protection juridique prévues par l'art. 33 LAT, dans le cadre

d'une procédure qui permet la participation de la population requis selon

l'art. 4 LAT, permet de fixer le mode d'utilisation du sol. Une convention

signée entre le propriétaire d'un bien-fonds et l'autorité communale ne peut

modifier l'affectation du sol tant que la mesure d'aménagement qui en découle

n'a pas fait l'objet d'une enquête publique exigée par l'art. 33 al. 1 LAT, et

n'a pas été approuvée par une autorité cantonale conformément à l'art. 26 LAT,

et sans que les propriétaires et tiers concernés n'aient pu bénéficier des

règles de protection juridique garanties par l'art. 33 LAT. Il convient donc de

déterminer la portée juridique d'une telle convention.

c) Le droit de se

prévaloir de l'annulabilité d'une décision ne peut être exercé que par les

parties à une procédure dans les formes et délais prescrits par la loi auprès

d'une autorité compétente pour en connaître. En revanche le droit de se

prévaloir de la nullité d'une décision appartient à toute personne et autorité

et peut exercer en tout temps dans toute procédure. Le tribunal est ainsi

appelé à se saisir d'office de la question de la nullité d'un acte administratif,

même si les exigences de forme ou de délai pour contester la décision en cause

ne sont pas respectées (ATF 115 a p. 1 ss. consid. 3). L'acte annulable est en

principe valable vis-à-vis des administrés et des organes de l'Etat jusqu'au

moment où la décision sur le recours ou sur la demande de révision formée

contre cet acte en suspend ses effets. L'acte annulable déploie donc ses effets

jusqu'à l'entrée en force de la décision qui l'annule définitivement. En

revanche, l'acte frappé par une cause de nullité est dépourvu de tout effet

juridique en ce qui concerne les administrés et son invalidité implique celle

de tous ses actes d'exécution (André

Grisel, Traité de droit administratif, vol. 1 p. 418 et 419). La

jurisprudence a posé le principe selon lequel l'annulabilité des actes

administratifs constitue la règle à leur nullité et l'exception pour des motifs

de sécurité juridique (ATF 104 a 176). Selon la jurisprudence, la nullité d'une

décision, c'est-à-dire son inefficacité absolue, n'est admise que si le vice

dont elle est entachée est particulièrement grave et manifeste, ou du moins

facilement détectable et si, en outre, la constatation de la nullité ne met pas

sérieusement en danger la sécurité du droit (ATF 116 Ia 219 consid. 2c,

104.

Ia 176 ss consid. 2c). Par exemple, le Tribunal fédéral a jugé que le

permis de construire délivré par l'autorité communale pour l'édification d'une

villa hors des zones à bâtir sans autorisation cantonale préalable est

radicalement nul et ne pouvait déployer aucun effet (ATF 111 Ib 220-221 consid.

5b). En revanche, la décision adoptant la modification d'un plan d'affectation

dont l'enquête publique s'est déroulée par le seul affichage au pilier public

est seulement annulable, les propriétaires lésés par une telle publication

défectueuse pouvant attaquer la décision d'adoption du plan dès qu'ils en ont

connaissance (ATF 116 Ia 219-220 consid. 2c). Mais la clause d'un plan de

quartier imposant à l'un des propriétaires de constituer un droit de superficie

en faveur d'un tiers sans base légale pouvait être considérée comme nulle et le

juge devait en tous les cas examiner la validité d'une telle clause (ATF 115 Ia

1.

ss)

d) En l'espèce, la

convention signée entre l'hoirie propriétaire et la municipalité est entachée

de plusieurs défauts importants. Cette convention définit les possibilités de

construire sur la parcelle en cause et fixe l'implantation des bâtiments, les conditions

d'accès aux futures villas; elle règle de manière précise et détaillée

l'utilisation du sol comme le ferait un plan de quartier ou un plan partiel

d'affectation au sens des art. 44 let. b et c de la loi vaudoise sur

l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC). La

convention a ainsi la portée matérielle d'un plan d'affectation, de sorte

qu'elle est soumise aux exigences de procédure et de protection juridique

prévues par les art. 4, 26 et 33 LAT. En particulier, l'enquête publique prévue

à l'art. 33 al. 1 LAT est indispensable pour assurer une pesée complète de tous

les intérêts en présence et pour veiller à ce que toutes les parties concernées

puissent faire valoir leurs intérêts dans la procédure. Or, la mesure de

planification qui résulte de la convention n'a pas fait l'objet d'une telle

enquête publique. De plus, elle ne respecte pas l'exigence de l'examen

préalable prévue par l'art. 56 LATC ni celle relative à l'approbation d'une

autorité cantonale requise par les art. 26 al. 1 et 61 LATC pour lui conférer

force obligatoire (v. art. 26 al. 3 LAT et 61 al. 4 LATC). L'absence d'examen

préalable et d'approbation par une autorité cantonale ne permet pas d'assurer

la coordination avec les différentes tâches des services concernés de

l'administration cantonale notamment en ce qui concerne l'application de

législation spéciale liée à la planification, en particulier celle concernant

la protection de l'environnement, ainsi que la protection des eaux et des

milieux naturels dignes de protection (biotope, arbre, etc.). Il n'est

cependant pas nécessaire de déterminer si ces défauts entraînent la nullité

absolue de la convention ou seulement son annulabilité. En effet, les exigences

spécifiques de planification qui résultent de la convention pour la parcelle en

cause, se limitent à reprendre l'application de la réglementation communale. En

d'autres termes, la convention ne prévoit pas de modifier les règles

d'affectation du sol sur la parcelle des constructeurs de sorte que le projet

de construction ne compromet en tous les cas pas le développement futur du

quartier.

2.

Les recourants

critiquent le nombre de logements prévus par le projet contesté. Ils estiment

que la notion de "villa" prévue par la réglementation communale

n'autoriserait qu'à titre exceptionnel un troisième logement, lequel ne serait

qu'un logement d'appoint, de surface limitée; cette interprétation permettrait

d'éviter que le quartier de villas change de nature et que les villas

individuelles existantes ou à deux logements soient progressivement remplacées

par des petits immeubles "locatifs" comprenant trois grands

appartements.

a) La loi vaudoise sur

l'aménagement du territoire et les constructions ne comporte pas une définition

de la villa qui lierait les communes dans l'élaboration de leur réglementation

sur les constructions. L'ancienne Commission cantonale de recours en matière de

constructions (ci-après la commission) avait défini la notion de villa à défaut

de disposition communale contraire. Elle a jugé que la notion de villa ne

pouvait exclure la possibilité de loger plusieurs familles dans un bâtiment, à

raison d'une famille par étage, en s'exprimant dans les termes suivants :

"Il faut admettre par le terme de villa

une maison destinée à l'habitation d'une seule famille, villa proprement dite,

ou de plusieurs familles à raison d'une famille par étage, villa locatif." (RDAF 1958 p. 155).

La notion même de

villa n'exclut donc pas la possibilité de créer plusieurs appartements par

étage; la réglementation communale de Pully, qui définit la villa comme toute

construction destinée à l'habitation abritant au maximum trois logements

superposés ou juxtaposés n'est pas en désaccord avec la notion de villa telle

qu'elle a été interprétée par la commission. On ne peut d'ailleurs pas déduire

du texte réglementaire que le troisième logement devrait être un logement

d'appoint ou d'importance secondaire par rapport à deux logements principaux.

Cette interprétation ne ressort en tout cas pas du texte de la réglementation

communale.

b) Il se pose

toutefois la question de savoir si les recourants n'invoquent pas une utilisation

excessive des possibilités de bâtir en rapport avec les exigences spécifiques

liées à l'intégration des constructions dans le paysage urbain et le quartier

(art. 86 LATC).

aa) Selon la

jurisprudence, un projet de construction peut être interdit sur la base de ces

dispositions même s'il est conforme aux autres règles cantonales et communales

qui lui sont applicables en matière de police des constructions. Mais il faut

que les possibilités de construire réglementaires apparaissent déraisonnables

et irrationnelles; tel est par exemple le cas lorsque le projet de construction

est de nature à porter atteinte à un site digne de protection ou que sa

réalisation peut mettre en péril les qualités esthétiques remarquables d'un

bâtiment ou d'un ensemble de bâtiments (ATF 114 Ia 346 consid. b; 101 Ia

223.

consid. 6c). L'autorité communale dispose à cet effet d'un pouvoir

d'appréciation relativement important (ATF 115 Ia 118-119 consid. 3d) et le

pouvoir d'examen du tribunal est limité à un contrôle en légalité de la

décision communale (art. 36 lit. a LJPA). Cependant, lorsque la clause générale

d'esthétique n'a pas pour seul but d'assurer l'intégration de nouvelles

constructions et donne un contenu concret à la réglementation de la zone, par

exemple lorsque le règlement communal ne comporte pas de dispositions sur la

longueur ou la hauteur des bâtiments, le pouvoir d'examen du tribunal s'étend à

l'opportunité en application de l'art. 33 al. 3 let. b LAT (voir notamment les

ATF 118 Ia 235 consid. 1b, 117 Ia 93 consid. 2a, 112 Ia 90, 415 consid. 1b 1

ainsi que l'ATF 118 Ib 31 consid. 4b et l'arrêt TA AC 94/0062 du

9.

janvier 1996 consid. 3 c aa/c bb p. 9 à 10). En l'espèce, ni l'art.

86.

LATC, ni la disposition communale qui renvoie à l'application de cette règle

(art. 32 RCATC) n'ont pour effet de compléter une réglementation lacunaire. Les

règles concernant l'implantation, la volumétrie, les dimensions du bâtiment

sont clairement définies par la réglementation communale tout comme le nombre

de niveaux admissibles. C'est donc seul sous l'angle d'un examen en légalité

que le tribunal peut apprécier si le projet respecte les exigences résultant de

l'art. 86 LATC.

bb) A cet égard, la

jurisprudence fédérale a précisé qu'une intervention de l'autorité communale ou

cantonale sur la base de la clause d'esthétique ne pouvait s'inscrire que dans

la ligne tracée par la loi elle-même et par les règlements communaux des plans

d'affectation. Ce sont en effet ces textes qui définissent l'orientation que

doit suivre le développement des localités. Il faut certes admettre que les

plans des zones ont un caractère de généralité qui ne permet pas de prendre en

considération les situations particulières de telle ou telle portion restreinte

du territoire. Les buts qu'ils poursuivent indiquent dans quelle mesure il peut

être tenu compte de situations de fait particulières. Ainsi, lorsqu'un plan de

zone prévoit que les constructions d'un certain volume peuvent être édifiées

dans tel ou tel secteur du territoire, une interdiction de construire basée sur

la clause d'esthétique en raison du contraste que formerait par son volume le

bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne peut se justifier que

par un intérêt public prépondérant. Il faut alors que l'utilisation des

possibilités de construire réglementaires apparaisse comme étant déraisonnable

et irrationnelle. Tel serait par exemple le cas s'il s'agit de protéger un

site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités

esthétiques remarquables, qui font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait

en péril cette construction.

cc) En l'espèce, le

quartier en cause est formé de villas individuelles et de villas jumelles,

d'une volumétrie légèrement inférieure au projet contesté; le secteur présente

ainsi les caractéristiques d'un quartier de villas largement arborisé. Un tel

espace urbain ne constitue pas pour autant un site à protéger ou un ensemble de

bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables au sens de la

jurisprudence. La municipalité peut donc considérer sans excéder son pouvoir

d'appréciation que les exigences spécifiques d'intégration posées par l'art. 86

LATC sont respectées par le projet contesté (v. ATF 101 I 213, consid. 6c et d,

p. 222-223). Ainsi, le seul fait que la nouvelle réglementation permet

l'édification de villas dites "locatives" de trois logements

superposés dans un volume qui s'inscrit dans les limites de hauteur fixées par

la réglementation communale, ne saurait être assimilée à une utilisation

excessive des possibilités de construire.

3.

Les recourants

critiquent également les balcons; ils relèvent que le balcon du rez-de-chaussée

est soutenu par un pilier et qu'il s'agirait d'un avant-corps dont il faudrait

tenir compte dans le calcul du coefficient d'occupation du sol.

a) La nouvelle

réglementation communale fixe le coefficient d'occupation du sol maximum à 20 %

et précise que cette proportion correspond au rapport entre la surface bâtie de

la construction et la surface constructible de la parcelle (art. 10 RCATC). Selon

l'art. 11 RCATC, la surface bâtie d'un bâtiment est mesurée au niveau qui

présente la plus grande surface en plan et doit également tenir compte des

dépendances à raison de 50 % dans le calcul de la surface bâtie (art. 26

RCATC). L'art. 11 al. 2 let. d RCATC fixe les conditions requises pour exclure

les balcons du calcul de la surface bâtie. Cette disposition a la teneur

suivante :

"Ne sont pas pris en considération :

(...)

d. Les balcons ouverts, les balcons-loggias et les jardins d'hiver

d'une saillie ne dépasseront pas 2.50 m. par rapport à la façade, pour autant

que ceux-ci remplissent les conditions suivantes :

- balcons

ouverts : non fermés latéralement ou frontalement par des éléments pleins ou

ajourés;

- balcons

loggias : dont la longueur cumulée n'excède pas à chaque étage, celle de la

plus grande façade du bâtiment;

- jardins

d'hiver : espace vitré de 12 m² au plus, couvert et fermé, associé à une pièce

d'habitation principale, séparé de celle-ci par un mur, une cloison ou un

vitrage, et non destiné au logement ou à l'exercice d'une activité

professionnelle."

b) Le projet contesté

prévoit au niveau du rez-de-chaussée et du premier étage un balcon de

dimensions relativement importantes, qui longe toute la façade sud pour se

retourner sur plus de la moitié de la façade ouest contre laquelle il est fermé

par un décrochement permettant l'accès à une des chambres du logement. Il

présente une longueur d'environ 15 mètres sur la façade sud et de 10 mètres sur

la façade ouest avec une profondeur de 2 m 50. Le décrochement de la façade

ouest sur une profondeur d'un peu moins de 2 mètres, constitue une fermeture

latérale ou plus précisément un seul élément latéral d'un balcon-loggia. Il n'y

a pas d'autre fermeture latérale sur le balcon, lequel ne répond pas ainsi à la

qualification de loggia. Le balcon dessert plusieurs pièces, à savoir la

cuisine et le séjour sur la façade sud, ainsi que le séjour et deux chambres

sur la façade ouest. L'angle extérieur du balcon du rez-de-chaussée est soutenu

par un pilier. Le balcon sur la façade sud dépasse d'un peu plus d'un mètre la

longueur de la façade. La surface totale du balcon est supérieure à 50 m². Le

balcon du premier étage se superpose au balcon du rez-de-chaussée; il est

surmonté d'un avant-toit d'une largeur de 1 m 50 sur la façade sud et sur la

façade ouest, par le balcon donnant sur l'étage des combles.

c) A défaut de

dispositions réglementaires communales contraires, un élément de construction

d'un bâtiment n'entre pas dans le calcul du coefficient d'occupation du sol ou

dans le calcul de la longueur du bâtiment s'il est de dimensions réduites,

conserve un caractère accessoire dans ses fonctions par rapport au bâtiment

principal et dans ses effets sur son aspect ou son apparence extérieure.

L'ancienne Commission cantonale de recours en matière de construction

(commission) a ainsi jugé que les balcons dont la profondeur n'excédait pas 1 m

50.

ne devaient pas être pris en compte dans le calcul du coefficient

d'occupation du sol, pour autant qu'ils ne soient pas fermés latéralement, que

leur fonction ne soit pas destinée au séjour et qu'elle reste limitée à l'usage

d'une seule pièce (v. RDAF 1977 p. 188, 1975 p. 262 et 208, 1974 p. 222 et

229, 1973 p. 360, 1972 p. 414 et 1957 p. 152); les balcons ne devaient en outre

pas être reliés verticalement par un pilier ou par des séparations s'élevant

sur toute la hauteur des niveaux habitables (v. arrêts TA AC 2001/0226 du

28.

mai 2002 et AC 2000/0135 du 3 mai 2001). La commission a ainsi admis que des

balcons de 1 m 50 de large courant sur toute la longueur de la façade,

dépassant de 1 m 50 à un angle de celle-ci et se retournant sur une longueur de

6.

m 50 sur une façade latérale, superposés sur trois niveaux, constituaient un

cas limite admissible d'un élément de construction secondaire qui n'entre pas

en considération dans le calcul de la longueur du bâtiment ou du coefficient

d'occupation du sol (RDAF 1977 p. 188). En revanche, des éléments de

construction se recouvrant les uns les autres sur une profondeur de 2 m 30 et se

retournant sur les façades latérales et recouverts par un avant-toit ne

pouvaient être assimilés à des éléments secondaires tels que des balcons mais

constituaient des terrasses couvertes destinées au séjour, prolongeant l'espace

vital de la pièce d'habitation pendant la belle saison; de telles terrasses

devaient ainsi compter dans le calcul de la longueur du bâtiment ainsi que du

coefficient d'occupation du sol à défaut de disposition communale contraire

(RDAF 1978 p. 421 et la jurisprudence citée; v. aussi Jean-Luc Marti,

Distance, coefficient et volumétrie des constructions en droit vaudois,

p. 91).

d) La loi vaudoise sur

l'aménagement du territoire et les constructions ne définit pas la notion de

coefficient d'occupation du sol qui est simplement mentionnée à l'art. 48 al. 3

LATC. Le droit cantonal ne précise donc pas quelles sont les surfaces qui doivent

être prises en compte pour déterminer la surface bâtie d'un projet de

construction et en particulier dans quelle mesure les éléments extérieurs tels

que les balcons, doivent ou non être comptés dans ce calcul. Il ressort de

l'art. 47 al. 1 LATC que le législateur cantonal a délégué aux communes la

compétence de fixer de manière précise dans leurs plans et règlements

d'affectation les prescriptions relatives à la mesure de l'utilisation du sol,

par quoi il faut entendre également la définition du coefficient d'occupation

du sol (arrêt AC 1999/0213 du 27 avril 2001). Le coefficient d'occupation du

sol a pour fonction d'assurer une limitation de l'emprise des constructions sur

une parcelle en maintenant des espaces de verdure autour de chaque

construction; il permet donc d'assurer à la fois des conditions d'aération et

d'ensoleillement du bâtiment en limitant la densité de la surface construite au

sol dans un quartier donné et de maintenir une proportion de surface verte. Le

coefficient d'occupation du sol assure une fonction importante d'aménagement du

territoire en influençant sur la structure et la trame urbanistique et

architecturale d'un quartier et en permettant de préserver les caractéristiques

d'un tissu bâti ou d'un quartier (Jean-Luc Marti, op. cit., p. 151-152).

e) La réglementation

communale détermine de manière précise les règles définissant le coefficient

d'occupation du sol et son mode de calcul. Les règles ainsi définies sont plus

larges que les critères fixés par la jurisprudence; en effet, la largeur admissible

du balcon est portée de 1 m 50 à 2 m 50; en outre, les loggias fermées sur

chacun des côtés peuvent également être déduites de la surface bâtie lorsque

leur longueur additionnée ne dépasse pas celle de la plus grande façade du

bâtiment. Mais la réglementation communale prime sur les critères fixés par la

jurisprudence de la commission, reprise par le tribunal, qui restent subsidiaires

et ne s'appliquent pas (arrêt AC 2002/0132 du 16 juin 2003). En

l'espèce, et les balcons projetés sont conformes à la règle communale

autorisant leur déduction de la surface bâtie; ces balcons présentent toutes

les caractéristiques prédominantes de balcons ouverts dont la profondeur ne

dépasse pas 2 m 50 et ils répondent aux conditions requises par l'art. 11 al. 2

let. d RCATC, indépendamment de l'existence d'un pilier soutenant l'angle

sud-ouest du balcon. Un tel pilier ne constitue pas en effet un élément de

fermeture prohibé par la réglementation communale.

4.

Les recourants

soutiennent encore que les lucarnes et tabatières prévues par le projet

litigieux ne seraient pas conformes à la réglementation communale; ils visent

en particulier les trois châssis-rampants prévus entre la lucarne éclairant le

séjour et celle donnant sur la cuisine de l'étage des combles.

a) La nouvelle

réglementation communale précise à l'art. 24 RCATC les conditions applicables

aux lucarnes et aux autres ouvertures en toiture. Cette disposition est

formulée comme suit :

"Par leur forme et leur proportion, les

lucarnes s'intègrent de manière harmonieuse à leur support et respectent

l'expression architecturale des niveaux inférieurs.

Leur largeur additionnée ne peut excéder, par

rapport à la longueur de la façade correspondante 50 %, qu'il s'agisse de

lucarnes inscrites dans le gabarit du toit (lucarnes négatives) ou en saillie

sur celui-ci (lucarnes positives).

Le choix de l'une de ces typologies exclut

l'autre sur un même pan de toit. Les lucarnes positives observent en outre les

règles suivantes :

• leur parement se situe à l'aplomb ou en

retrait de la façade;

• leur hauteur au nu du parement n'excède

pas 1.70m.

En complément aux lucarnes définies à l'alinéa

2.

ci-dessus, les châssis pivotants, inscrits dans la pente du toit sont

autorisés aux emplacements où ils sont objectivement nécessaires. Leurs

dimensions ne peuvent excéder 0.80 m x 1.20 m."

b) La réglementation

concernant les ouvertures en toiture a essentiellement pour objet de protéger

l'aspect des toitures, en veillant à ce que le toit ne soit pas dénaturé par

des ouvertures trop importantes qui auraient pour seul but d'augmenter les surfaces

habitables dans l'espace des combles. A cet effet, l'art. 24 al. 1 RCATC fixe

les exigences spécifiques concernant les ouvertures dans la toiture qui doivent

s'intégrer de manière harmonieuse et respecter l'expression architecturale des

niveaux inférieurs. Une telle réglementation poursuit essentiellement des buts

d'esthétique (voir arrêt AC 2000/0178 du 25 avril 2001).

c) En l'espèce, la

longueur additionnée des lucarnes prévues sur les pans nord et sud de la

toiture du bâtiment projeté respecte la proportion de moitié fixée par rapport

à la longueur des façades respectives; en particulier, la longueur additionnée

des lucarnes sur le pan de toiture dominant la façade sud s'élève à 7 m 20

alors que l'effet visuel donné par l'avant-toit et la longueur totale de la

façade sud au droit de l'avant toit s'élève à 14 m 40. La longueur des deux

lucarnes prévues sur le pan nord de la toiture s'élève à 8 m 15 et la longueur

de la façade correspondante, située directement sous l'avant toit, présente une

longueur de 16 m 30 (voir plan toiture n°35 du 21. 12. 01).

En revanche, les trois

ouvertures en tabatière, prévues entre la cuisine et le séjour à l'étage des

combles, ne sont pas nécessaires à l'éclairage des locaux car les surfaces

éclairantes des lucarnes et des ouvertures sous les façades pignon respectent

largement les proportions requises par l'art. 28 du règlement du 19 septembre

1996.

d'application de la loi sur l'aménagement du territoire et les

constructions (RATC). Ces trois ouvertures en tabatière doivent donc être

supprimées, la municipalité pouvant imposer cette condition en complétant les

conditions déjà fixées par le permis de construire litigieux (art. 117 LATC).

Toutefois, l'ouverture en tabatière prévue sur la façade nord pour éclairer la

salle de bains est le seul éclairage naturel de cet espace de sorte qu'il est objectivement

nécessaire et peut être maintenu.

Enfin, la hauteur du

parement extérieur des lucarnes, mesuré depuis son intersection avec le pan de

toiture, respecte la hauteur de 1 m 70. Il est vrai que le mode de calcul

retenu par la municipalité pour déterminer la hauteur du parement extérieur de

la lucarne ne prend pas en compte la partie du parement qui est englobée dans

le gabarit du volume de toiture. Une telle interprétation de la règle communale

est admissible dès lors qu'elle n'a pas pour effet d'augmenter l'aspect et le

volume en saillie de la lucarne par rapport au pan de toiture.

5.

Les recourants

soutiennent également que le projet litigieux ne respecte pas les exigences

réglementaires communales concernant les mouvements de terre admissibles.

a) L'art. 49 RCATC

fixe les règles applicables aux remblais, déblais et murs de soutènement dans

les termes suivants :

"Les remblais, déblais ou murs de

soutènement doivent faire l'objet d'une autorisation.

Ils doivent respecter les règles suivantes :

• Les mouvements de terre en remblai ou en déblai ne peuvent

dépasser 1.00 m. de hauteur, mesurée depuis le terrain naturel à l'endroit le

plus défavorable. La pente maximum des talus ne peut excéder 60 %.

• Lorsque les remblais sont soutenus par des murs, la hauteur du

mur, mesurée depuis le niveau du terrain naturel à l'endroit le plus

défavorable, ne peut dépasser 3.00 m."

Cette disposition

réglementaire est interprétée par la municipalité en ce sens que les mouvements

de terre sans mur de soutènement sont limités à un mètre en dessus ou en

dessous du terrain naturel alors qu'ils peuvent atteindre trois mètres

lorsqu'ils sont réalisés par l'exécution d'un mur de soutènement. Le tribunal

n'a pas de motifs objectifs pour s'opposer à une telle interprétation qui est

conforme au texte réglementaire. En effet, les murs de soutènement sont par

nature destinés à modifier le terrain naturel; la limitation de la hauteur du

mur de soutènement à trois mètres s'applique donc également aux mouvements de

terre que la réalisation de tels murs peut impliquer. En l'espèce, le projet

prévoit des mouvements de terre relativement importants pour permettre l'accès

aux garages du sous-sol depuis l'entrée sur la parcelle. Ces mouvements de

terre atteignent une hauteur de l'ordre de 2 m 50 au point le plus bas mais

sont réalisés par le mur de soutènement longeant l'escalier qui donne accès à

l'entrée au sous-sol depuis le haut de la parcelle. La hauteur du mur de

soutènement longeant l'accès respecte la limite de trois mètres et les

mouvements de terre liés à la réalisation de ce mur de soutènement doivent être

considérés comme conformes à la réglementation communale; le grief des

recourants peut être écarté sur ce point.

6.

Les recourants ont

également critiqué le projet de construction en ce qui concerne le nombre de

places de stationnement.

a) L'art. 27 RCATC

fixe les exigences à respecter en matière de places de stationnement lors de

nouvelles constructions notamment. Cette disposition réglementaire a la teneur

suivante :

"Des emplacements de stationnement pour

véhicules automobiles doivent être aménagés simultanément avec toute nouvelle

construction et toute transformation de bâtiments impliquant des besoins

nouveaux.

Le nombre de places exigible est fixé par la

Municipalité lors de la demande de permis de construire en fonction des normes

de l'Union suisse des professionnels de la route (USPR) en vigueur à ce

moment-là.

La moitié au moins des places de stationnement

exigibles doit être prévue à l'intérieur, soit dans des dépendances, soit dans

des garages souterrains, au sens de l'article 26.

La municipalité n'a

pas fixé dans le permis de construire le nombre de places de stationnement

exigé pour la construction litigieuse. La norme de l'Union suisse des

professionnels de la route (USPR-VSS) applicable au stationnement (norme VSS SN

640'280) définit les besoins limites en places de stationnement pour les

bâtiments résidentiels. Pour les maisons individuelles, la norme prévoit une

case pour 80 m² de surface brute de plancher et au minimum deux places par

maison sans case supplémentaire pour les visiteurs. Pour les maisons

d'habitation collective, la norme fixe une case pour 80 à 100 m² de surface

brute de plancher et au minimum une case par appartement auquel s'ajoute une

proportion de 10% pour les visiteurs.

b) En l'espèce, la

demande de permis de construire mentionne une surface brute de plancher de 617

m² pour la villa projetée, ce qui nécessite au plus sept cases auxquelles

s'ajoute une case pour visiteurs. Le projet comporte trois garages couverts, à

savoir un garage à une place et deux garages avec deux places pour deux

voitures disposées l'une derrière l'autre; en outre, le plan des aménagements

extérieurs montre deux places de stationnement extérieures. Il est encore

possible d'aménager une place de stationnement sous le balcon au niveau du

sous-sol. Ainsi, les huit places de stationnement prévues par le projet

litigieux répondent aux exigences de la norme de l'Union suisse des

professionnels de la route, de sorte que le projet doit être considéré comme

conforme à la réglementation communale sur ce point.

b) En outre, le nouvel

art. 40a RATC, introduit par la modification du règlement du 14 mai 2001,

précise que le nombre de places de stationnement doit tenir compte des facteurs

de réduction liés aux possibilités d'utiliser les transports publics selon les

critères fixés par la norme VSS SN 640'280. Ces critères se rapportent à la

distance du projet par rapport aux arrêts de transports publics et au niveau de

qualité de la desserte (fréquence etc.); en l'espèce, le projet litigieux se

trouve à une distance légèrement supérieure à 500 mètres du terminus du bus no

7.

dont la fréquence est inférieure à neuf minutes et de 500 mètres également de

la gare CFF de Pully-Nord (ligne de Lausanne-Berne). Ainsi le besoin en places

de stationnement pourrait encore être réduit jusqu'à 30% pour tenir compte des

exigences du nouvel art. 40a RATC et des possibilités de réduction prévues par

la norme VSS SN 640'280.

7.

Les recourants

formulent également des critiques en ce qui concerne les exigences en matière

de protection contre le bruit. Toutefois, le SEVEN a fixé les conditions à

respecter pour satisfaire à l'ordonnance sur la protection contre le bruit dans

la synthèse adressée par la CAMAC à la municipalité le 16 mai 2002. Ces

exigences ont été confirmées dans les déterminations que le service a adressées

au Tribunal administratif. Les recourants estiment toutefois que des mesures de

protection contre le bruit devraient être prises pour protéger non seulement

les futurs habitants mais aussi pour éviter l'effet de réflexion que

provoquerait la villa sur leur bien-fonds; le plan serait lacunaire à leur avis

sur ce point. Mais le SEVEN n'a pas exigé d'autres mesures de protection que

celles qui ont été transmises à la municipalité par la Centrale des

autorisations concernant l'aménagement de fenêtres supplémentaires pour les

chambres à coucher du rez-de-chaussée et du premier étage et l'indice

d'affaiblissement pondéré des fenêtres situées sur la façade est, fixée à 30

dB. Il n'y a pas lieu de compléter ces exigences; en outre, le SEVEN a précisé

dans ses déterminations que le projet contesté n'était pas de nature à

entraîner des réflexions significatives pour le bâtiment des recourants. Le

tribunal n'a pas de raison de s'écarter de cette appréciation.

8.

Les recourants

critiquent également le plan des aménagements extérieurs en particulier

l'absence de précisions concernant les plantations.

En l'espèce,

l'inspection locale a démontré qu'il n'existait pas d'arbre protégé par la

réglementation communale sur le terrain litigieux; en outre, le permis de

construire fixe les conditions très précises à respecter pour les aménagements

extérieurs en exigeant notamment de planter au moins deux arbres de haute

futaie dont la taille, l'essence et l'emplacement définitifs seront définis en

accord avec les services de la municipalité sur la base d'un plan paysager

global. Cette exigence est conforme à la réglementation communale en

particulier à l'art. 46 al. 3 RCATC précisant que lors de toute nouvelle

construction les propriétaires sont tenus de planter sur leur fonds un arbre de

taille majeure et d'essence appropriée au lieu par 500 m² de parcelle. Au

surplus, l'art. 69 ch. 1 let g et ch. 8 RATC n'impose pas de prévoir déjà au

stade de la demande de permis de construire l'emplacement des arbres à planter

qui ne sont pas destinés au remplacement d'arbres protégés dont l'abattage

serait autorisé.

9.

Les recourants

critiquent encore le calcul de la hauteur du bâtiment. Ils estiment que la

hauteur au faîte devrait être mesurée depuis la moyenne des cotes d'altitude de

tous les angles du bâtiment y compris les angles des balcons.

L'art. 39 RCATC

réglemente la manière de calculer la hauteur au faîte d'une construction de la

manière suivante :

"La hauteur des constructions est mesurée

depuis le niveau moyen du terrain naturel, calculé en prenant la moyenne des

cotes d'altitudes à tous les angles du bâtiment (hauteur au faîte) et ceux de

la façade concernée (hauteur à la corniche).

(...)"

Dans la zone de

villas, la hauteur au faîte, mesurée conformément à l'art. 19 RCATC, est

limitée à 10 mètres (art. 39 al. 2 RCATC). En l'espèce, le constructeur a

produit un plan de géomètre comprenant le relevé de tous les angles entrant et

sortant de la construction, dont l'altitude moyenne s'élève à 518.65 mètres.

L'altitude du faîte de 528.65 respecte donc très précisément la limite de 10

mètres fixée par l'art. 39 RCATC. Il est vrai que les angles des balcons n'ont

pas été pris en considération dans le calcul de la moyenne du terrain naturel.

Mais les balcons ne peuvent de toute manière être comptés ni dans le calcul du

coefficient d'occupation du sol ni dans celui de la longueur du bâtiment. La

municipalité a donc interprété l'art. 19 RCTAT en ce sens que seuls les angles

qui font partie de la surface du bâtiment déterminante pour le calcul du

coefficient d'occupation sont pris en considération pour fixer le niveau moyen

du terrain naturel. Le tribunal n'a pas de raison de s'écarter d'une telle

interprétration qui est fondée sur des motifs objectifs. Le grief des

recourants doit donc également être écarté sur ce point.

10.

Il résulte des

considérants qui précèdent que le recours n'est que très partiellement admis en

ce sens que les trois ouvertures en tabatière prévues sous la toiture entre le

séjour et la cuisine doivent être supprimées. Il doit être en outre rejeté pour

le surplus. Au vu de ce résultat, il y a lieu de mettre les frais de justice à

la charge des recourants solidairement entre eux. La commune, qui obtient gain

de cause et qui a consulté un homme de loi, a droit aux dépens qu'elle a

requis.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

très partiellement admis.

II. La décision de

la Municipalité de Pully du 5 juin 2002 délivrant le permis de construire et

levant l'opposition des recourants est réformée en ce sens que les trois

ouvertures en tabatière prévues en toiture entre le séjour et la cuisine sont

supprimées; la décision est maintenue pour le surplus.

III. Un émolument

de justice de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge des

recourants, solidairement entre eux.

IV. Les recourants

sont solidairement débiteurs de la Commune de Pully d'une somme de 2'000 (deux

mille) francs à titre de dépens.

ft/np/Lausanne, le 10 juillet 2003.

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint

Dans la mesure où il applique le droit

public fédéral, le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente jours dès

sa notification, d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral. Le

recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi fédérale d'organisation

judiciaire (RS 173.110)