AC.2002.0168

TA - AC.2002.0168 - 2002-12-17 - SCHAFFNER Philippe c/Municipalité de Jouxtens-Mézery

17 décembre 2002Français19 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Par acte de vente

conditionnelle dressé le 8 mars 2002 par Me Antoine Perrin, notaire à Lausanne,

la société anonyme Plazza Immobilien, dont le siège est à Zurich, a vendu la

parcelle no 848 du cadastre de Jouxtens-Mézery, d'une surface de 4'717 m²,

propriété de ZZ Immobilien, société anonyme ayant son siège à Zurich, à

Philippe Schaffner, pour le prix de 472'000 francs, la vente étant expressément

subordonnée à la condition résolutoire selon laquelle M. Schaffner n'ait pas

obtenu un permis de construire une ou plusieurs habitations familiales sur la

parcelle 848 de Jouxtens-Mézery, décision définitive et exécutoire, d'ici au 23

décembre 2002.

Sise en zone de villas

I, cette parcelle est régie par le plan des zones adopté par le Conseil d'Etat

le 1er juin 1984 et le règlement sur l'aménagement et les constructions du 21

septembre 1999 (RAC) approuvé en dernier lieu par le Département des infrastructures

le 27 juin 2000, plus spécialement aux art. 17 à 27. Cette parcelle est limitée

au nord par une zone résidentielle bâtie de villas et au sud par la zone

industrielle de Crissier.

B. Le 25 avril 2002,

Philippe Schaffner, architecte, a dressé trois plans relatifs à un avant-projet

de construction de villa jumelle qu'il a soumis à la municipalité.

Par courrier du 10

juin 2002, M. Schaffner a transmis un plan révisé en ce qui concerne les places

de parc et la dénomination de l'objet, de "maison pluri-familiale",

modifications demandées par la municipalité lors d'une rencontre avec l'intéressé.

Par préavis du 13 juin

2002, la municipalité s'est prononcée sur l'avant-projet précité en considérant

qu'il surexploite les possibilités constructives et aboutit à une image de

volume très massive en plan côté sud (chemin de Crissier), que la surface de

l'appartement de deux pièces paraît également excessive. La municipalité a

néanmoins accepté que M. Schaffner soumette le projet à l'enquête publique,

mais en apportant les modifications notables pour répondre aux réserves

susmentionnées.

C. Le 28 juin 2002, M.

Schaffner a adressé un dossier à la municipalité sur un projet de construction

d'une maison pluri-familiale, indiquant que les remarques et suggestions faites

dans le préavis du 13 juin 2002 ont été pleinement entendues et appliquées. Le

dossier comprend le questionnaire général de demande de permis de construire,

l'autorisation de fractionnement de la parcelle 494 et le regroupement avec la

parcelle 848, octroyée par l'inspecteur des forêts et la procuration du

propriétaire en sa faveur, réservant le prochain envoi du calcul des géomètres

des niveaux moyens du terrain naturel et du terrain aménagé.

D. Selon le formulaire de

demande de permis de construire déposé en annexe du courrier précité, l'ouvrage

projeté qui est affecté à un usage mixte, principalement à l'usage

d'habitation, dont le coût de la construction est estimé à 2'877'000 francs et

qui ne nécessite aucune demande de dérogation, comprend deux accès, trois

logements, à savoir deux triplex et un logement de deux pièces ainsi que

dix-neuf places de parc, dont sept intérieures et douze extérieures.

Plus précisément, il

s'agit d'une parcelle d'une surface totale de 4'890 m² (4'717 m² plus 173 m²

provenant de la parcelle no 494), l'immeuble projeté comprenant une surface au

sol de 392,82 m², représentant 1'298 m² de surface brute utile de plancher,

dont 1'242 m² consacré à l'habitation, le cube SIA étant de 4'920 m³, le COS

étant de 0,083 et le CUS étant de 0,27. L'immeuble comprend trois niveaux avec

combles et un sous-sol, chaque étage étant desservi par une cage d'escalier

avec un ascenseur, un abris de protection civile étant prévu.

E. Durant l'enquête

publique effectuée du 12 juillet au 2 août 2002, deux oppositions émanant de

douze copropriétaires des six villas sises au chemin de Crissier 2, 7, 9, 10,

12 et 14 ont été déposées.

F. La municipalité a

transmis le dossier à la CAMAC pour examen de celui-ci par les différents

services cantonaux compétents qui ont émis un préavis favorable.

G. La Commission communale

de police des constructions a dressé un rapport, les 12 et 22 juillet 2002,

dont il résulte que le projet respecte des normes numériques, mais pas l'esprit

dans lequel le RAC a été conçu, en particulier s'agissant du calcul des

hauteurs h et H à partir de l'amont du bâtiment, que la démesure du projet, qui

comprend deux accès laisse penser à un usage professionnel de ces locaux,

malgré sa dénomination "maison pluri-familiale". Selon ce rapport, il

s'agit là d'un premier pas vers une nouvelle direction et il sera très

difficile de refuser des projets semblables dans d'autres quartiers de la

commune.

H. Par décision du 15 août

2002, la municipalité a refusé de délivrer le permis de construire, indiquant

que le projet a suscité des oppositions. Elle expose s'être fondée sur les art.

86 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC) en ce

sens que le projet tend à surexploiter les possibilités constructives, avis

partagé par la Commission communale d'urbanisme; de plus, le nombre de places

de parc est largement excessif, la disposition des accès inadéquate et la

création de deux accès n'est pas admissible, à quoi s'ajoutent plusieurs observations

d'ordre technique. La municipalité ajoute que la décision de refus ne signifie

en rien que par principe elle soit opposée à l'installation d'une construction

destinée à des activités de service à cet endroit. Au pied de cette décision

figure l'indication de la voie et du délai de recours au Tribunal

administratif.

Par lettre du même

jour, la municipalité a informé les opposants de sa décision de refuser de

délivrer le permis de construire.

I. Par mémoire de recours

du 9 septembre 2002, Philippe Schaffner s'est pourvu contre la décision

précitée concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à

l'annulation de celle-ci et à la délivrance du permis de construire sollicité

et subsidiairement à l'annulation de celle-ci et au renvoi du dossier à la

municipalité pour nouvelle décision dans le sens des considérants de l'arrêt.

Les moyens soulevés par le recourant à l'appui de son mémoire seront repris,

ci-dessous, dans la mesure utile.

Philippe Schaffner a

effectué, en temps utile, l'avance de frais requise de 2'500 francs.

J. Par lettres du 18

septembre 2002, la municipalité a informé les opposants du dépôt du recours

auprès du Tribunal administratif et de la possibilité leur étant offerte

d'intervenir dans le cadre de la procédure. Partie d'entre eux se sont

déterminés par courrier de leur fiduciaire du 7 octobre 2002 auprès de la

municipalité.

K. Par mémoire de réponse

du 14 octobre 2002, la municipalité a conclu avec dépens au rejet du recours,

au maintien de sa décision, indiquant qu'elle est prête à entrer en matière sur

un projet analogue de dimensions plus réduites avec un nombre de places de parc

plus faible et un seul accès sur la voie publique. Les moyens invoqués par la

municipalité seront repris, ci-dessous, dans la partie droit.

L. Une audience s'est

déroulée le 4 décembre 2002 à Jouxtens-Mézery, en bordure de la parcelle no 848

en présence du recourant personnellement, assisté de son conseil, Me Thévenaz,

de M. Rivier, municipal des travaux, qui ont fourni leurs explications et ont

confirmé leurs moyens, d'abord sur le caractère réglementaire du projet, la

municipalité relevant qu'en revanche, le projet est trop important, qu'il y a

un accès de trop, des places de parc en nombre excessif (douze extérieures et

sept intérieures), que les deux triplex et l'appartement de deux pièces et demi

représentent une utilisation exagérée du sol. Le recourant a relevé la

situation particulière de la parcelle, sise au sud de la zone construite de

villas et au nord de la zone industrielle de Crissier. Selon lui, le projet

comprend de l'habitation et de l'activité de service pouvant être, par exemple,

le directeur d'une fiduciaire et une vingtaine de collaborateurs, représente

une bonne transition entre les deux zones précitées. A la demande de Me Thévenaz,

le président a indiqué aux partie que le dispositif de l'arrêt sera notifié

rapidement à leur intention.

Le tribunal a statué à

huis clos à l'issue de l'audience et a notifié le dispositif du présent arrêt

aux parties, le 5 décembre 2002.

Considérants

1.

Déposé dans la forme et

le délai prescrits par l'art. 31 LJPA, le recours est recevable à la forme.

2.

a) La parcelle no 848

est régie par les art. 17 à 27 RAC (zone de villas I) et les art. 31 à 56 RAC

(règles applicables à toutes les zones). La zone de villas I est destinée à

l'habitation et aux activités de service dans les villas ou maisons familiales,

qui comptent au plus deux logements principaux, un troisième logement de deux

pièces au plus pouvant être autorisé par la municipalité (art. 17). L'ordre non

contigu est obligatoire, la construction de deux villas jumelées ne comprenant

chacune qu'un logement principal et devant être construite en même temps,

pouvant être autorisée (art. 18). L'art. 19 règle les distances aux limites, l'art.

20.

la surface bâtie, d'au minimum 80 m² et au maximum de 1/10ème de la surface

de la parcelle d'au moins 1'200 m² pour les villas A et d'au minimum 100 m² et

au maximum de 1/12ème de la surface de la parcelle d'au moins 1'500 m² pour les

villas B, dont les hauteurs maximales au faîte et à la corniche sont de 8 et 4

mètres (villas A) et de 10,50 et 6, 50 mètres (villas B) (art. 22).

b) L'art. 47 RAC

stipule que la municipalité impose au propriétaire le nombre de places

minimales de stationnement en fonction des caractéristiques des nouvelles

constructions et en accord avec les normes professionnelles reconnues (norme SN

641-400 de l'Union des professionnels de la route). Il sied désormais de se

référer à la norme SN 640'290 (anciennement 641'400) de l'Union suisse des

professionnels de la route, à laquelle renvoie également l'art. 40a al. 2 RATC

à défaut de réglementation communale. Cette norme prévoit, pour une maison

d'habitation collective, un besoin limite en cases de stationnement pour

bâtiments résidentiels, de une case pour 80 à 100 m² de surface brute de

plancher (SPB), mais au minimum une case par logement plus 10 % pour visiteurs

(Tableau 2). Quant au besoin limite en cases de stationnement pour entreprises

industrielles ou artisanales, il est de 0,6 case par place de travail, mais au

minimum une case par entreprise, plus 0,13 case par place de travail, mais au

minimum une case par entreprise, pour visiteurs (Tableau 3). La notion de

besoin limite correspond au besoin en cases de stationnement d'un objet ou d'un

secteur desservi exclusivement au moyen de la voiture particulière. Il

correspond donc à la limite supérieure de la demande en cases de stationnement.

c) La question des

accès, réglée en droit fédéral et cantonal par les art. 19 LAT et 49 LATC, est

régie en droit communal par l'art. 68 RAC. Cette disposition prévoit en

particulier l'obligation pour tout propriétaire qui possède une entrée pour

véhicules de la raccorder à la chaussée (al. 1) et la possibilité, pour la

municipalité, de limiter le nombre de sorties sur la voie publique et d'en

fixer l'emplacement, pour des raisons de sécurité ou d'esthétique (al. 2).

Cette disposition, tout comme du reste les art. 19 LAT et 49 LATC, ne prévoient

pas de limitation du nombre d'accès, les conditions qu'elles posent visant

plutôt à garantir des accès suffisants et adéquats, réservant expressément des

motifs de sécurité ou d'esthétique.

d) Il n'est pas

contesté par la municipalité que le projet de construction est conforme aux

dispositions réglementaires du RAC relatives à la zone de villa I, y compris

s'agissant du nombre de places de stationnement et d'accès, les dispositions

topiques visant dans un cas comme dans l'autre à fixer un nombre et/ou les

conditions maximaux mais plutôt minimaux. Le litige porte dès lors

principalement sur la question de savoir si la municipalité est fondée à

refuser le permis de construire en raison de la surexploitation des

possibilités constructives, du nombre excessif de places de stationnement et

des accès, cet examen devant être effectué en application de la clause

d'esthétique contenue aux art. 86 LATC et 4 RAC.

3.

a) L'art. 86 al. 1 LATC

prévoit que la municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit

leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un

aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement. L'alinéa 2

de cette disposition précise que le permis de construire doit être refusé pour

les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect ou

le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire

à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle. L'art.

4.

RAC prévoit que la municipalité prend toute mesure pour éviter

l'enlaidissement du territoire communal. Cette disposition ne prévoyant pas une

protection plus étendue que l'art. 86 LATC, le litige doit être examiné à la

lumière de cette dernière disposition.

b) Selon la jurisprudence

constante du Tribunal administratif, le soin de veiller à l'aspect

architectural des constructions appartient en première ligne aux autorités

locales qui disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia

118.

consid. 3d; arrêts AC 99/0148 du 20 mars 2000; AC 96/0160 du 22 avril

1997). Cela ne vide toutefois pas le contrôle judiciaire de son sens, le

tribunal devant être à même de vérifier si l'autorité intimée s'est fondée sur

des critères pertinents et si l'application de ceux-ci à la situation concrète

est correcte (arrêt AC 96/0160 du 22 avril 1997 et les références citées). Dans

ce cadre, l'autorité doit notamment veiller à ne pas appliquer la clause

d'esthétique de telle sorte que cela viderait pratiquement de sa substance la

réglementation de la zone en vigueur (arrêt AC 00/0195 du 3 décembre 2002; ATF

114.

Ia 345 consid. 4b; RDAF 1996 p. 103 consid. 3b et les références citées),

mais dans le respect du principe de la proportionnalité à l'instar de toute

restriction à la garantie de la propriété (ATF 1P. 581/1998 du 1er février

1998, consid. 3c, in RDAF 2000 I 288, sp. p. 292). Certes, un projet peut être

interdit sur la base de l'art. 86 LATC quand bien même il satisferait par

ailleurs à toutes les dispositions cantonales et communales en matière de

constructions. Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que des

constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de

construire fondée sur l'art. 86 LATC, en raison du contraste formé par le

volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne peut se

justifier que par un intérêt public prépondérant (arrêts AC 00/0044 du 26

octobre 2000; AC 00/0036 du 10 juillet 2000). Il faut alors que l'utilisation

des possibilités de construire réglementaires apparaisse déraisonnable et

irrationnelle (voir les arrêts AC 00/0195 du 3 décembre 2002; AC 00/0179 du 21

novembre 2001; AC 00/0119 du 10 octobre 2001, p. 7 citant les ATF 115 Ia 114;

385; ATF 114 Ia 345; ATF 101 Ia 233 ss. et l'arrêt AC 93/0125 du 2 mai 1994).

D'autre part, l'examen de l'esthétique interviendra sur la base de critères

objectifs généralement reçus et sans sacrifier à un goût ou à un sens

esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité,

inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principe

éprouvé et par référence à des notions communément admises (RDAF 1976 p. 268;

TA, arrêts AC 93/240 du 19 avril 1994; AC 93/257 du 18 mai 1994; AC 95/268 du

1er mars 1996; AC 99/0228 du 18 juillet 2000; AC 00/0119 du 10 octobre 2001).

Enfin, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC et ses

dispositions d'application ne peut se justifier que par un intérêt public

prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un

ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font

défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF 101 Ia

223.

consid. 6; arrêts AC 95/0137 du 11 janvier 1996, AC 95/0235 du 22 janvier

1996; AC 96/0188 du 17 mars 1998; AC 97/0084 du 2 décembre 1997; AC 98/0181 du

16.

mars 1999; AC 99/0228 du 18 juillet 2000).

c) Sur la question de

l'esthétique, la pesée des intérêts met en balance, d'une part, l'intérêt que

présente pour le recourant la possibilité de conclure la vente de la parcelle

no 848, de construire l'immeuble projeté, ce eu égard à l'importance du projet,

de ses coûts de construction, estimés à 2'887'000 francs et, par voie de

conséquence, des répercussions financières découlant du refus de délivrer le

permis de construire et, d'autre part, l'intérêt public à sauvegarder

l'environnement qui, quand bien même le projet de construction serait

réglementaire, peut être prépondérant.

Il résulte de l'instruction

et de la vision locale effectuée par le tribunal de céans lors de l'audience du

4.

décembre 2002, que le projet litigieux, bien que réglementaire, exploite

néanmoins à l'excès les possibilités constructives du RAC de la zone de villas

I : l'immeuble est trop imposant et volumineux; les triplex et l'appartement de

deux pièces et demie ont une surface brute de plancher utile totale de l'ordre

de 1'300 m² (ce qui, dans la norme, correspond à un locatif de cinq ou six

logements ou villas rangées), soit de 500, voire 600 m² par triplex, ce qui

donnerait, au prix de 5'000 fr. le m² par exemple, un prix de vente total de

6'500'000 francs, ou un prix de 3'000'000 francs pour chaque triplex de sept

pièces, disposant de trois places de parc intérieures et deux places de parc

extérieures. Tant les surfaces que les prix apparaissent totalement

incompatibles avec l'affectation mixte principalement vouée à l'habitation de

la zone de villas I - et s'apparentent davantage à une affectation

principalement axée sur le service du secteur tertiaire. Ces constatations

s'imposent également au vu de la conception des triplex, dont les surfaces des

pièces sont manifestement hors de proportion avec des surfaces d'habitation

"normale", même de haut standing (chambre

d'amis/bureau/disponible/jeux/bricolage de 68 m², deux chambres à coucher de 34

m², séjour de 69 m², cuisine et salle à manger d'au total 41,6 m², etc.). On

peut signaler encore, dans ce registre, l'escalier menant à l'étage de combles

qui est lui aussi un élément de construction presque "monumental"

pour un étage de combles.

Tous ces éléments laissent

plutôt transparaître des objectifs dirigés vers des activités du secteur

tertiaire. Le recourant n'a du reste pas du tout exclu cette hypothèse, en

citant l'exemple de la présence d'un directeur de fiduciaire avec une vingtaine

de collaborateurs, ce qui explique vraisemblablement le nombre élevé de places

de stationnement et le double accès prévu. Un tel usage rendrait le projet

contraire à l'art. 17 RAC qui prévoit une utilisation principale d'habitation,

de même qu'il engendrerait une augmentation du trafic et des nuisances qui y

sont liées.

Quant à l'intérêt financier

du recourant, il est vrai que la vente conditionnelle subordonne l'exécution du

contrat à l'obtention d'un permis de construire d'ici au 23 décembre 2002 et

que vu l'issue de la cause, le recourant ne peut acquérir la propriété de la

parcelle ce qu'il l'empêcherait, cas échéant, de présenter un nouveau projet de

moindre envergure et compatible avec le milieu déjà bâti. Son intérêt personnel

doit néanmoins céder le pas, en l'espèce, à l'intérêt public, dès lors que le

projet litigieux fait une utilisation déraisonnable et irrationnelle des normes

constructives, qui ne peut s'intégrer, en amont et à l'ouest, avec la zone

occupée de villas, ce quand bien même le projet litigieux représenterait une

surface de transition entre la zone de villas I et la zone industrielle de

Crissier au sud. Partant, le tribunal de céans considère que la municipalité

n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en considérant que la construction

projetée, bien que réglementaire, n'est pas compatible avec la clause

d'esthétique en tant qu'elle exploite de manière déraisonnable et

irrationnelle, au sens de la jurisprudence précitées, les possibilités

constructives de la zone de villas I. La décision dont est recours doit ainsi

être confirmée.

4.

Au vu de ce qui

précède, le recours est rejeté aux frais du recourant débouté qui supportera le

paiement de l'émolument de 2'500 francs. Vu le sort de la cause, il n'y a pas

lieu à allocation d'une indemnité de dépens (art. 55 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté.

II. La décision de

la Municipalité de Jouxtens-Mézery du 15 août 2002 refusant le permis de

construire une maison familiale est confirmée.

III. Un émolument

de justice de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge du

recourant Philippe Schaffner.

IV. Il n'est pas

alloué de dépens.

Lausanne, le 17 décembre 2002

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint