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Décision

AC.2002.0202

TA - AC.2002.0202 - 2004-10-14 - BC Immobilier Sàrl/Municipalité de Montreux

14 octobre 2004Français41 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. La société BC

Immobilier Sàrl est au bénéfice d'une promesse de vente portant sur les

parcelles 8729 et 8678 du cadastre de la commune de Montreux. La parcelle 8729

est formée par le fond du vallon du ruisseau des

Vuarennes; elle est entourée sur ses limites sud et est par la route des

Vuarennes et sur la limite ouest par le chemin des Vuarennes. La parcelle 8678

se situe de l'autre côté de la route des Vuarennes dans le prolongement

nord-est de la parcelle 8729. La parcelle 8729 est classée dans la zone de

forte densité du plan d'affectation communal du 15 décembre 1972. Selon le

règlement sur le plan d'affectation et les polices des constructions (RPA), la

zone de forte densité est destinée à assurer l'extension de l'agglomération

selon des plans partiels d'affectation de quartiers établis par secteur au fur

et à mesure des besoins. A défaut de plan de quartier, la réglementation

communale fixe les distances à respecter entre bâtiments et limites de

propriété, le mode de calcul de la hauteur à la corniche ainsi que la longueur

maximale des bâtiments (50 m) et le nombre d'étages limité à 5 sous la

corniche.

B. a) Le Service

d'urbanisme de la Commune de Montreux a établi le 30 juin 1994

un cahier des charges du secteur d'aménagement des Vuarennes. Le cahier des

charges fixe les principes d'aménagement tendant à maintenir la structure

villageoise située de part et d'autre du chemin des Vuarennes et d'en assurer

le prolongement le long de la route des Vuarennes par des constructions de type

villageoises. Les caractéristiques principales des nouveaux immeubles doivent

s'inspirer de celles des maisons villageoises situées de part et d'autre du

chemin des Vuarennes avec une implantation en ordre contigu et des volumétries

s'articulant au gré des décrochements en élévation. La hauteur de la façade

aval ne dépassera pas 5 niveaux habitables sous la corniche pour le bâtiment le

plus élevé et 4 niveaux pour les autres éléments. L'expression architecturale

des façades doit s'harmoniser avec celle du hameau; il en va de même en ce qui

concerne les toitures (matériaux de couverture et pentes). Le cahier des

charges comporte deux variantes d'aménagement. La première comprend le maintien

d'un bâtiment ECA 1374, construit le long du chemin des Vuarennes, sur la

parcelle 8729, et la création de deux bâtiments en contiguïté, articulés par un

élément de liaison, et deux bâtiments longeant la route des Vuarennes sur le

flan est du vallon. La deuxième variante prévoit la démolition du bâtiment ECA

1374 avec aussi deux bâtiments en contiguïté reliés par un même type

d'articulation et une construction moins importante longeant la route des

Vuarennes sur le flan est du vallon. Le cahier des charges a la portée d'un

schéma directeur qui sert de référence pour les futures demandes d'autorisation

de bâtir.

b) Sur la base du

cahier des charges, la commune de Montreux a élaboré un plan partiel

d'affectation fixant la limite des constructions en bordure de la route des

Vuarennes et du chemin des Vuarennes, approuvé par le Conseil d'Etat le 6

décembre 1995 (ci-après : PPA Vuarennes). Ce plan fixe une nouvelle limite des

constructions à respecter le long du chemin des Vuarennes et de la route des

Vuarennes en désignant des bandes d'implantation obligatoires pour les

constructions principales et, une limite

secondaire pour les constructions souterraines; les bâtiments existants,

grevés par la limite des constructions, peuvent faire l'objet de travaux de

transformation ou d'agrandissement sans convention préalable de précarité. Le

règlement du plan partiel d'affectation prévoit que le plan fixe le gabarit

d'espace libre et précise que les règles de la zone de forte densité sont pour

le reste applicables (art. 1). Sont toutefois réservés les articles 22 et 65

al. 1 RPA qui ne sont pas applicables aux bâtiments situés dans les bandes

d'implantation (art. 2). Aussi, la hauteur de la corniche des bâtiments au

droit des bandes d'implantation ne doit pas dépasser deux niveaux par rapport à

la chaussée adjacente, sous réserve de surhauteur dégagée par la pente de la

chaussée (art. 3 RPA). L'altitude maximale des constructions souterraines

correspond au profil des voies publiques adjacentes.

c) La commune de

Montreux a adopté un plan directeur communal qui a modifié les objectifs

d'aménagement concernant le secteur des Vuarennes.

Des

propositions de mesures d'aménagement, pour ce secteur, sont formulées comme

suit :

"Traiter par PQ, le secteur qui jouxte le

hameau des Vuarennes en veillant à ne pas dénaturer le site et créer des accès

indépendants du châble. Modifier le statut du sol pour le hameau et son

environnement immédiat, notamment le vallon adjacent, tout en laissant la

possibilité de construire sur le flan opposé.(cahier des charges "Les

Vuarennes" 1994 à revoir)."

L'illustration du

schéma directeur sectoriel prévoit pour le flan nord-ouest du vallon un

dégagement à préserver tout en regroupement le front d'implantation des

constructions sur le flanc sud-est du vallon.

C. a) La société BC

Immobilier Sàrl a entrepris l'étude d'un projet de construction d'habitation

collective sur la parcelle 8729. La Direction des travaux et de l'urbanisme

avait refusé un premier projet le 10 décembre 2001 qui n'était pas conforme au

cahier des charges d'aménagement et aux limitations de hauteur. Elle avait

encore précisé à la constructrice que le plan

directeur communal avait récemment été approuvé par le Conseil d'Etat et qu'il

convenait de consulter encore ce document qui était plus restrictif que le

cahier des charges d'aménagement.

b) La société BC

Immobilier Sàrl a déposé un nouveau projet établi d'entente avec les

représentants de la Direction des travaux et de l'urbanisme. Le projet

s'inspire de la variante 2 du cahier des charges d'aménagement; il est formé

par trois corps de bâtiments reliés entre eux par des cages d'escaliers. Chacun

des corps de bâtiments comporte cinq niveaux habitables dont le dernier niveau

est situé sous la toiture (combles). Depuis la route des Vuarennes, une rampe

donne accès au parking souterrain comprenant 18 places, lequel dessert les

cages d'escaliers et un abri de protection civile ainsi que les caves de

l'immeuble. Le niveau du rez inférieur comporte uniquement des logements

donnant sur la façade sud-ouest du bâtiment, les locaux situés sur la façade

nord étant partiellement enterrés et affectés à l'usage de caves et de

buanderies. Les niveaux des rez supérieur, 1er et 2ème

étages sont identiques. Le corps de bâtiments longeant le chemin des Vuarennes

comprend à chaque niveau un logement de 6 pièces. Le corps de bâtiments

central,

desservi par les deux cages d'escaliers des éléments de liaison, comporte à

chaque niveau deux logements de 5 pièces et le corps de bâtiments situé au

sud-est,

un

seul logement de 5 pièces par niveau. Chacun des corps de

bâtiments est légèrement décalé dans la pente avec des niveaux différents qui

correspondent à des décrochements en toiture. Au niveau des combles, le corps

de bâtiments longeant le chemin des Vuarennes comporte un logement de cinq

pièces; la cuisine, le séjour et le coin à manger sont situés sous une partie

surrabaissée de la toiture. Les autres corps de bâtiment (central et sud-est)

comportent au niveau des combles, des logements identiques que ceux des niveaux

inférieurs avec des espaces habitables aménagés sous la toiture et des

ouvertures organisées sous forme de lucarnes et de balcons baignoires.

c) La demande de

permis de construire a été mise à l'enquête publique du 6 au 26 août 2002 et

elle a soulevé une vingtaine d'oppositions. Parallèlement, le dossier a été

transmis aux différentes autorités cantonales et la Centrale des autorisations

(CAMAC) qui

a transmis le 3 septembre 2002 à la Municipalité de Montreux

(ci-après : la municipalité) les préavis et décisions des différents services

concernés. Il en résulte que le permis de construire sollicité ne pouvait être

accordé. Le Centre de conservation de la faune et de la nature refusait de

délivrer une autorisation spéciale requise par les législations sur la pêche,

la protection de la nature, des monuments et des sites ainsi que par la

loi sur la faune. Les autres services concernés délivraient les autorisations

spéciales requises notamment le Service des forêts, de la faune et de la

nature. Le Service des eaux, sols et assainissement accordait également une

autorisation en considérant que le statut cadastral privé du ruisseau

l'excluait du champ d'application de la loi sur la police des eaux dépendant du

domaine public.

D. a) Par décision du 26

septembre 2002, la municipalité a refusé de délivrer le permis de construire en

se référant à la décision du Centre de conservation de la faune et de la

nature. Elle a relevé encore que la distance à la limite des propriétés

voisines était insuffisante à l'angle sud-ouest du bâtiment. En outre, le

nombre de niveaux au-dessus de la route des Vuarennes n'était pas conforme au

règlement du plan partiel d'affectation. La municipalité précisait à ce sujet

que l'étage sous toiture ne correspondait pas à la notion de combles et

constituait un niveau supplémentaire. Aussi, la largeur des lucarnes excédait

celle autorisée par la réglementation communale. La municipalité rappelait

qu'elle avait adopté un cahier des charges d'aménagement et que ce document

avait été établi d'entente avec les divers propriétaires concernés pour leur

permettre de valoriser leur terrain par une solution commune et solidaire sans

devoir recourir à la solution du plan de quartier. Or, le projet mis à

l'enquête publique tirait parti du cahier des charges pour développer un

potentiel à bâtir sur un seul bien-fonds rendant "impossible" toute

nouvelle construction sur les autres propriétés. Dans cette mesure, le projet

ne respectait pas "l'esprit du cahier des charges".

b) La société BC

Immobilier Sàrl a recouru contre cette décision auprès du Tribunal

administratif le 18 octobre 2002. Elle conclut à ce que la décision municipale

du 26 septembre 2002 soit réformée en ce sens que l'autorisation de construire

sollicitée lui soit délivrée. Subsidiairement, la société conclut à

l'annulation de la décision attaquée et au renvoi du dossier à l'autorité

intimée pour nouvelle décision. La municipalité s'est déterminée sur le recours

le 20 décembre 2002 en concluant à son rejet. A la suite du dépôt d'une

pétition munie de 247 signatures, le Conseil communal de Montreux a décidé dans

sa séance du 11 décembre 2002, de demander à la municipalité

d'entreprendre l'étude d'un plan de quartier sur le secteur considéré.

c) Le Centre de

conservation de la faune et de la nature s'est déterminé sur le recours le 19

novembre 2002; il constatait que le ruisseau en question ne tombait pas sous le

coup des législations qu'il avait la responsabilité d'appliquer et qu'aucune

autorisation spéciale n'était nécessaire pour la réalisation du projet. Le

Service des eaux, sols et assainissement s'est déterminé sur le recours le 22

novembre 2002. Il confirme que le ruisseau a un statut cadastral privé qui

excluait l'application de la loi sur la police des eaux dépendante du domaine

public. Le ruisseau constituait une "cunette" rectangulaire en

ciment, qui collectait les eaux claires d'un fonds voisin. Un tel aménagement,

qui débouchait sur un voûtage en amont et en aval, ne pouvait être qualifié de

cours d'eau. La société recourante a déposé un mémoire complémentaire le 2 juin

2003 en confirmant ses conclusions tendant à l'admission du recours.

d) L'un des opposants,

Michel Bongard, biologiste, a produit un dossier concernant le ruisseau des

Vuarennes. Ce document reprend les données historiques et géomorphologiques du

ruisseau pour constater qu'il doit être considéré comme un cours d'eau et non

pas comme une simple évacuation artificielle des eaux de surface. Il relevait

que la structure morphologique du vallonnement était parfaitement lisible en

aval jusqu'à son intersection par l'avenue de Belmont et que le creusement du

vallon s'était fait dans un dépôt morainique du quaternaire. Le ruisseau des

Vuarennes était alimenté par une source avec un débit variable au long de

l'année, mais le temps de réponse lors de précipitations n'était pas immédiat

et attestait qu'il n'était en aucun cas alimenté uniquement par des drainages

ou un réseau d'évacuation des eaux de surface. Ainsi, une source devait

alimenter de manière certaine le ruisseau. Il ressort également du dossier

transmis par l'opposant au tribunal que le ruisseau a fait l'objet d'un

aménagement complet avec la pose d'une cunette en béton à ciel ouvert

constituant un renforcement imperméable. Le cours d'eau était d'ailleurs relevé

dans les cartes topographiques de la région de Montreux éditées à l'échelle

1/25'000ème en 1929, 1934 et 1974, bien que les cartes plus récentes ne

mentionnent pas sa présence. Ainsi, le ruisseau des Vuarennes devait être

considéré comme un cours d'eau et en aucun cas comme une simple évacuation

artificielle des eaux de surface. Une revitalisation du ruisseau devait donc

être opérée afin de lui restituer ses fonctions biologiques

e) Le Service des

eaux, sols et assainissement s'est déterminé sur ce document le 10 novembre

2003 en confirmant sa position antérieure. Le Centre de conservation de la

faune et de la nature s'est également déterminé le 15 décembre 2003 sur le

rapport établi par l'opposant Bongard. Il relève que le cours d'eau est

actuellement encore à ciel ouvert sur une longueur d'au moins 100 m. dans le

secteur concerné, mais en étant toutefois confiné dans une cunette en béton.

Compte tenu du fait que le cours d'eau disparaît définitivement sous terre

jusqu'au lac Léman en aval du segment concerné, il n'exerçait aucune fonction

biologique par rapport aux cours d'eau piscicoles et ne tombait pas sous le

coup de la législation fédérale ou cantonale sur la pêche. Aussi, le vallon ne

figurait dans aucun inventaire de biotope digne de protection et ne tombait pas

non plus sous le coup de la loi sur la protection de la nature, des monuments

et des sites, même si le vallon présentait un certain intérêt biologique local

qui pouvait être mis en valeur par une revitalisation. Le Centre de

conservation de la faune et de la nature constatait que le ruisseau n'était pas

simplement une rigole d'évacuation d'eau de surface mais bien un cours d'eau et

il convenait d'examiner la conformité des travaux projetés avec la législation

sur la protection des eaux. Le projet pouvait toutefois être admis moyennant

une compensation éventuelle sous la forme d'une revitalisation d'un cours d'eau

dans la région.

gf)

La société constructrice s'est également déterminée sur le document établi par

M. Bongard en relevant qu'il ne s'agissait pas d'un moyen de preuve mais

simplement de l'allégué d'un des opposants.

EF. a)

Le tribunal a tenu une audience à Montreux le 22 janvier 2004. En ce qui

concerne le cours d'eau, les recherches effectuées par les opposants ont relevé

que le ruisseau a été transféré du domaine public au domaine privé lors du

remaniement parcellaire lié à la construction de l'autoroute en 1974. C'est en

outre une société qui exploitait une source d'eau alcaline située plus en

profondeur qui a procédé à l'étanchéification de toutes les surfaces pouvant

présenter un risque de pollution. Dans ce but, elle a fait réaliser en 1911 la

cunette destinée à reprendre les eaux d'écoulement de l'ancien ruisseau des

Vuarennes. La société, disparue aujourd'hui, exploitait la source pour la

commercialisation d'une eau minérale "La Meilleure". Le représentant

du Centre de conservation de la faune a précisé que le ruisseau faisait partie

des eaux publiques provenant d'une source en amont. Mais un tel cours d'eau,

sans un effort de revitalisation, ne présentait que peu de valeur pour la faune

et la nature. La couverture d'un tel cours d'eau était compatible avec les

exigences de la législation fédérale sur la protection des eaux. Les

représentants du Service des eaux, sols et assainissement ont estimé que l'eau

pouvait être qualifiée de publique dès qu'elle s'écoulait sur un autre

bien-fonds que celui d'où la source jaillit. Mais pour qualifier l'écoulement

de "cours d'eau", il fallait encore tenir compte à la fois de son

débit, de son flux potentiel, du statut cadastral et de la qualité de la

source.

b) Le tribunal a

procèdé à l'examen des griefs formulés par la municipalité sur la conformité du

projet à la réglementation communale en matière de police des constructions. La

société constructrice s'est déclarée prête à opérer toutes les modifications

nécessaires qui permettraient de rendre le projet de construction

réglementaire, notamment réduire la distance à la limite de la propriété,

réduire la longueur des lucarnes ainsi que les surfaces habitables dans l'étage

des combles.

c) Le tribunal a

procèdé ensuite à une visite des lieux; il est constaté que les constructions

situées de part et d'autre du chemin des Vuarennes présentent un caractère

villageois. En ce qui concerne le ruisseau, les représentants des services de

l'Etat sont étonnés par l'importance du débit. La question de savoir si un tel

écoulement doit être considéré comme un cours d'eau reste ouverte.

Les parties ont eu la

possibilité de se déterminer sur le procès-verbal résumé, mis au net à la suite

de l'audience.

Considérants

1.

La commune intimée

soutient que la distance réglementaire entre le bâtiment et la limite de

propriété ne serait pas respectée pour l'angle sud-ouest du corps de bâtiment

longeant le chemin des Vuarennes.

a) Selon l'art. 21 al.

1.

RPA, la distance minimale entre un bâtiment et les limites de parcelles

voisines est égale à la moitié de la hauteur à la corniche mesurée conformément

à l'art. 66. Elle est de 5 m. au moins. L'art. 66 RPA précise que la hauteur

sur la corniche est mesurée dès le niveau moyen du terrain naturel (moyenne des

cotes d'altitude prises aux angles sortants de la construction). Lorsque la

cote d'altitude de la corniche n'est pas la même sur toute la longueur des

façades, la corniche la plus élevée est alors déterminante (al. 2).

b) En l'espèce, il

ressort du plan de détail annexé au plan de situation que la cote moyenne des

altitudes aux angles des trois corps de bâtiments est de 470.24 m. En outre

l'altitude de la corniche la plus élevée, sur la façade sud-est du corps de bâtiment

central, s'élève à 483.14 m. Ainsi, la hauteur à la corniche, mesurée

conformément à l'art. 66 al. 1 et 2 RPA, s'élève à 12.90 m. de sorte que la

distance à respecter par rapport aux limites des propriétés voisines est de

6.45

m. Or, la distance comprise entre l'angle sud-ouest du bâtiment et la

limite de la parcelle voisine n° 8728 s'élève à 4.65 m. L'art. 62 al. 2 RPA

permet toutefois, dans les cas où la façade du bâtiment se présente obliquement

par rapport à la limite de propriété, de mesurer la distance depuis le milieu

de la façade, perpendiculairement à la limite, et de réduire la distance

réglementaire d'un mètre par rapport au point le plus rapproché. Ainsi l'angle

sud-ouest du corps de bâtiment longeant le chemin des Vuarennes peut se rapprocher

jusqu'à 5.45 de la limite de propriétaire voisine (6.45 m – 1 m).

L'implantation prévue à 4.65 m dépasse donc de 80 cm. la distance

réglementaire.

c) L'art. 21 al. 2 RPA

fixe encore des règles particulières pour mesurer les distances des façades frontales

aux limites de propriété. Selon cette disposition, la distance s'élève aux 40%

de la longueur de la façade d'un bâtiment de quatre étages sous la corniche. A

cet égard, la dimension en plan d'une construction de forme irrégulière est sa

plus grande projection octogonale de toutes les façades sur l'une d'elle (v.

RDAF 1975 p. 60, 1974 p. 59 et 226, 1973 p. 359). La projection orthogonale du

bâtiment sur la façade du corps de bâtiment central longeant le chemin des

Vuarennes s'élève à plus de 40 m. de sorte que la distance à respecter

perpendiculairement à la façade frontale est de 16 m. En l’espèce, La

réglementation communale ne précise toutefois pas le mode de calcul de cette

distance lorsque la façade frontale principale comporte trois éléments distincts.

Sile tribunal constate que la distance

de 16 m. doit être mesurée perpendiculairement

à chacun des trois éléments principaux de la façade frontale est respectée, de sorte que

la condition l'exigence poposée à l'art. 21

al. 2 RPA est satisfaite est respectée par

le projet litigieux; en revanche si cette distance doit être mesurée

perpendiculairement à la façade du corps de bâtiment central, pour éviter un

rétrécissement du dégagement par l'orientation des corps de bâtiment latéraux,

la distance de 16 m. ne serait plus respectée aux angles sud-ouest et sud-est

de la construction. Il n'est toutefois pas nécessaire de trancher cette

question compte tenu de l'issue du recours.

2.

L'autorité communale

reproche également au projet litigieux de ne pas respecter les règles

concernant les ouvertures en toiture.

a) Selon l'art. 81

RPA, les lucarnes peuvent être placées à l'aplomb du mur de façade.

L'avant-toit ne doit alors pas être interrompu, sauf dans les cas où

l'ouverture donne accès à une terrasse, ou lorsque l'expression architecturale

de la façade le justifie. Mais la largeur additionnée des ouvertures ne peut

dépasser le tiers de la longueur de la façade. Les lucarnes négatives,

désignées "balcons-baignoire", de même que les lucarnes rampantes,

les verrières et les lanterneaux sont assimilés aux lucarnes traditionnelles.

b) En l'espèce, la

façade nord-est du corps de bâtiments central présente une longueur de 17.77 m.

selon le plan de l'étage type. Le plan de la toiture recouvrant cette façade

mentionne deux lucarnes de 3.10 m. de large chacune et trois ouvertures en

châssis rampant de 0.80 m. soit une largeur totale de 8.60 m. correspondant à

peu près à la moitié de la longueur de la façade. La façade sud-ouest du même

corps de bâtiments central, d'une longueur d'environ 16 m., comporte une

ouverture sous forme de terrasse intégrée dans la toiture de 2.50 m. de large,

une autre ouverture dans la toiture sous forme de terrasse de 2 m. de large et

quatre châssis rampants de 0.80 m. de large chacun, soit une

largeur totale de 7.70 m. correspondant à un peu moins de la moitié de la

longueur de la façade (alors que la largeur additionnée des lucarnes ne devrait

pas dépasser 5.30 m). Pour la façade sud ouest du dernier corps de bâtiments au

sud-est, situé le long de la route des Vuarennes, la longueur de la façade

s'élève à environ 10 m. et comporte une lucarne de 3.10 m. de large ainsi

qu'une ouverture sous forme de terrasse de 2 m. de long, soit une largeur

additionnée de 5.10 m. alors que la limite réglementaire s'élève à 3.35 m. le maximum

réglementaire. La façade sud-ouest du dernier corps

de bâtiment longeant le chemin des Vuarennes présente une longueur de 14 m

recouverte par une toiture qui présente les ouvertures suivantes : une lucarne

d'une largeur de 1.70 éclairant la chambre des parents, un châssis rampant de

80.

cm. de large, constituant le seul éclairage d'une chambre d'enfant, et une

terrasse de 2 m. de large donnant sur le séjour, soit une largeur additionnée

de 4.50 m. qui correspond au tiers de la longueur de la façade.

c) La société

recourante conteste dans son mémoire complémentaire ce mode de calcul en

estimant que la longueur totale de la façade sud-est des trois corps de

bâtiment doit être prise en considération. En l'espèce, les façades des trois

corps de bâtiments au sud-ouest présentent une longueur totale de 40 m (10 m +

16.

m + 14 m) et la largeur additionnée des ouvertures s'élève à 17.30 m. (7.70

m + 5.10 m + 4.50 m.) alors que la proportion fixée par l'art. 81 al. 2 RPA ne

permet pas de dépasser 13.30 m. Il est vrai que la réglementation communale

prévoit à l'art. 81 al. 7 RPA que la municipalité peut encore autoriser la

création en nombre restreint de petites tabatières parallèles au pan de

toiture, dont la plus grande dimension est dans le sens de la pente et qui ne

sont pas assimilées aux lucarnes. Mais les châssis rampants prévus par la

société constructrice présentent des dimensions relativement importantes de

1.40

m x 0.80 m qui offrent une surface ouverte de plus d'un mètre carré

permettant d'éclairer une pièce habitable de plus de 16 m2 (voir art. 28 RATC).

Or, de telles ouvertures, par leurs dimensions et leurs fonctions, ne peuvent

être assimilées à de petites tabatières (voir la planche 1 de l'ouvrage de A. Bonnard et crt. "Droit fédéral

et vaudois de la construction" aux pages. 498-499, qui distingue la

tabatière de service du châssis rampant appelé aussi lucarne rampante ou

"velux"). Ainsi, la largeur additionnée des ouvertures en toiture

dépasse de quatre mètres la proportion maximale sur la façade frontale sud-est

du bâtiment litigieux.

3.

L'autorité communale

reproche également au projet litigieux de ne pas respecter les règles fixant

une proportion à respecter entre la surface aménagée de l'étage des combles et

la surface des autres étages.

L'art. 72 RPA prévoit

que l'étage compris dans la toiture est considéré comme combles lorsque la

dalle est située à 1 m. au plus en dessous du niveau supérieur de la panne

sablière (hauteur d'embouchature). En l'espèce, le tribunal constate que la

hauteur de 1 m de l'embouchature est respectée, car elle doit être comptée

depuis le niveau de la dalle jusqu'au niveau du mur porteur supportant la panne

sablière et non pas en mesurant la hauteur du doublage intérieure depuis le

niveau du sol fini. Mais la surface aménagée dans les combles, mesurée à

1.50

m. sous rampant, escaliers et dégagement compris, ne peut excéder les

3/5èmes de la surface de l'étage inférieur. La surface aménagée des étages

inférieurs s'élève à 580 m². et la surface habitable du niveau des combles ne

devrait pas être supérieure à 348 m². En l'espèce, en prenant en considération

au niveau des combles la surface dépassant la hauteur utile de 1.50 m., le

tribunal obtient une surface aménagée de 520 m², sans compter les surfaces

supplémentaires créées par les volumes des lucarnes. Une surface de 172 m²

dépasse ainsi le maximum de la surface qui peut être aménagée au niveau des

combles au sens de l'art. 72 al. 5 RPA.

4.

La société recourante

estime toutefois que le permis de construire pourrait être délivré sous réserve

des conditions nécessaires permettant de rendre le projet réglementaire. La

distance à la limite de la propriété voisine pourrait être corrigée par une

légère modification de l'implantation du corps de bâtiment; la largeur

additionnée des lucarnes serait rendue conforme par la réduction ou la

suppression de quelques ouvertures; pour les surfaces habitables dans les

combles, il suffirait que la municipalité exige dans le permis de construire

que la surface aménagée soit limitée à 348 m2.

a) Dans la procédure

d'autorisation de construire, l'exercice du droit d'être entendu est réglementé

par les art. 109, 111, et 117 LATC. Selon l'art. 109 LATC, la demande de permis

de construire un ouvrage soumis à une autorisation selon l'art. 103 LATC doit

être mise à l'enquête publique par la municipalité pendant vingt jours; les

oppositions motivées et les observations pouvant être déposées par écrit au

greffe municipal dans le délai d'enquête; les auteurs d'oppositions motivées ou

d'observations sont avisés de la décision accordant ou refusant le permis, avec

l'indication des dispositions légales et réglementaires invoquées lorsque

l'opposition est écartée (art. 116 LATC). L'art. 111 LATC, dans sa teneur

modifiée le 4 février 1998, précise que la municipalité peut dispenser de

l'enquête publique les travaux de minime importance, notamment ceux mentionnés

dans le règlement cantonal. L'art. 117 LATC permet à la municipalité d'imposer

des modifications de minime importance en subordonnant l'octroi du permis de

construire à la condition que ces modifications soient apportées au projet

(arrêts AC 1999/0143 du 18 octobre 2000, 1996/0126 du 7 novembre 1996, AC 1995/0206

du 13 février 1996, AC 1993/0306 du 9 janvier

1996).

b) Selon la

jurisprudence de l'ancienne Commission de recours en matière de construction

(ci après : la commission), la municipalité ne peut octroyer le permis de

construire sur la base de l'art. 117 LATC que si des modifications d'importance

secondaire suffisent à rendre le projet réglementaire (RDAF 1972, p. 68). Si le

projet de construction peut aisément être rendu réglementaire par une telle modification

des plans, la municipalité a l'obligation de délivrer le permis à titre

conditionnel (RDAF 1966, p. 133; 1972, p. 418). La modification de

l'implantation d'un bâtiment de plusieurs mètres nécessite une mise à l'enquête

publique (RDAF 1972, p. 342). En revanche, une modification d'implantation de

1.55

m. tendant à garantir le respect des normes réglementaires en matière

de distance entre bâtiments et limite de propriété constituait une modification

de peu d'importance pour un bâtiment de plus de 40 m. de façade qui pourrait

être imposée par une condition au permis de construire sans nouvelle enquête

(RDAF 1974, p. 449).

c) En l'espèce, le

léger retrait de 0.80 m. de l'implantation du bâtiment contesté permet de

respecter la distance à la limite de la propriété voisine et il entre ainsi

dans le cadre des modifications de peu d'importance qui peuvent être imposées

comme une condition du permis de construire au sens de l'art. 117 LATC. En

effet, il s'agit de modifier l'implantation du bâtiment 80 cm. alors que la

longueur totale de la façade principale s'élève à 40 m. Une telle adaptation

qui a pour effet de réduire la distance du bâtiment par rapport à la limite de

propriété peut d'ailleurs aussi être dispensée de l'enquête publique.

Toutefois, cette modification n'est pas isolée.

aa) La largeur

additionnée des ouvertures en toiture sur la façade principale sud-est dépasse

de 4 m. la proportion admise par la réglementation communale. Les modifications

nécessaires pour adapter le projet à l'exigence réglementaire impliquent de prévoir une

nouvelle conception des ouvertures sur l'ensemble du pan de la toiture pour

déterminer quelle lucarne peut être réduite et quelle ouverture supprimée;

l'auteur du projet doit en outre tenir compte dans ce travail de la destination

des surfaces éclairées par ces ouvertures et dles

conditions fixées par la réglementation cantonale en matière d'éclairage et

d'aération des locaux habitables (art. 28 RATC). En fait, la conception des

ouvertures en toiture doit être repensée et il est douteux que les

modifications qu'il est nécessaire d'apporter au projet puissent être

qualifiées de secondaires. A cela s'ajoute le fait que, la conception des

ouvertures en toiture est liée à l'aménagement des surfaces habitables au

niveau des combles. A cet égard, plus de 170 m² de surface aménagée devraient

être rendus inhabitables. Mais la société recourante estime que la municipalité

pourrait exiger dans le permis de construire que la surface aménagée des

combles soit limitée à 348 m2. Une telle modification serait alors réalisable

par l'avancement de cloisons et la création de zones non habitables par exemple

en réduisant la surface des salons ou en créant des réduits (caniards) sans

éclairages naturels, ou encore, en abandonnant l'un des appartements

pour l'aménager en galetas à disposition de chaque appartement.

bb) Pour décider si un

niveau de construction est habitable ou non, il convient de déterminer si

objectivement, les aménagements prévus au niveau considéré permettent aisément

de rendre ces surfaces habitables (voir dans ce sens l’ATF 108 Ib 130 ss). La

commission a jugé ainsi qu'un niveau, désigné comme "galetas"

sur un plan, pouvait être considéré comme habitable et entrait dans le calcul

du nombre d'étages autorisés, s'il était éclairé par des fenêtres de même

dimension que les autres chambres des niveaux inférieurs, et accessible par

l'escalier ainsi que par l'ascenseur avec une pièce donnant sur des balcons

(RDAF 1975 p. 277). La commission a également jugé qu'il convenait d'assimiler

à un étage habitable supplémentaire la partie du niveau des combles formant une

galerie à laquelle on peut accéder par un escalier (RDAF 1972 p. 414).

Ainsi, pour déterminer si le niveau des combles est habitable, il faut examiner

si les conditions d'éclairage, d'accessibilité permettent objectivement une

utilisation à des fins d’habitation (voir notamment RDAF 1972 p. 275 ainsi que

les prononcés de la commission non publiés 6'302 du 20 décembre 1989 et

6'879 du 7 mai 1991). Il convient en particulier d’examiner si les locaux

prévus répondent aux exigences de salubrité fixées par la réglementation

cantonale notamment en ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur des

pièces habitables (voir arrêt TA AC 2002/0052 du 11 novembre 2002).

cc) La seule volonté

de la société recourante de remplacer un logement par un galetas ne suffit pas,

même si cette modification faisait l'objet d'une condition à insérer dans le

permis de construire; ce sont en effet les caractéristiques des volumes

concernés qui sont seules déterminantes; en particulier, la possibilité

objective d'utiliser ces volumes pour l'habitation en fonction des conditions

fixées par les art. 27 et 28 RATC pour la hauteur des locaux et leur éclairage

naturel. Pour transformer une surface de plus de 170 m2 en galetas, la

société constructrice doit repenser la conception du niveau des combles, qui

serait modifié de manière importante et présenter un nouveau plan à la

municipalité. Une telle modificationadaptation doit

en outre être étudiée en tenant compte des modifications qui doivent être

apportées aux ouvertures en toitures ce qui nécessite d'étudier d'élaborer une

nouvelle conception architecturale de ce niveau. Dans ces conditions, les

modifications qui doivent être apportées au projet semblent trop importantes

pour être admises dans le cadre restreint de l'art. 117 LATC.

5.

a) La municipalité a

également refusé le permis de construire en raison du fait que le Centre de

conservation de la faune et de la nature avait refusé de délivrer une

autorisation spéciale en considérant quepour la

couverture du cours d’eau n’était pas admise par la législation fédérale sur

la protection des eaux. Dans sa réponse au recours du

19.

novembre 2002, le Centre de conservation de la faune et de la nature a

précisé qu’il ne maintenait pas son préavis en considérant qu’aucune

autorisation spéciale n’était nécessaire car le ruisseau ne tombait pas sous le

coup des lois dont qu’il avait la responsabilité

charge d’appliquer car aucun biotope

naturel digne de protéger protection n’était

présent. Le Service des eaux, sols et assainissement a également considéré dans

sa lettre du 22 novembre 2002, que l’écoulement d’eau ne pouvait

être assimilé à un cours d’eau. A la suite du dépôt du rapport réalisé par

l’opposant Michel Bongard, le Centre de conservation de la faune et de la

nature a précisé qu’il maintenait son avis du 19 novembre 2002 tout en

relevant que le ruisseau n’était pas une simple rigole d’évacuation d’eau de

surface mais bien un cours d’eau. Il s’agissait donc d’examiner le projet sous

l’angle de la législation fédérale en matière de protection des eaux. Le Centre

de conservation de la faune et de la nature précisait encore : « il

nous semble que le projet pourrait être admis, éventuellement moyennant une

compensation sous la forme d’une revitalisation de cours d’eau dans la

région. » A la suite de l’inspection locale, le Service des eaux, sols et

assainissement a maintenu sa position selon laquelle le ruisseau ne constituait

pas un cours d’eau.

b) En l’espèce, Le droit fédéral

laisse aux cantons la

compétence définir les eaux publiques par rapport

aux eaux privées (Denis Piotet,

Le droit privé vaudois de la propriété foncière, n° 337 p.

218). L’art. 138a al. 1 de la loi

vaudoise d’introduction dans le canton de Vaud du Code

civil suisse du 30 novembre 1910 (LVCC) précise que ;donne la

définition suivante : « sont dépendant du

domaine public : (…) les eaux de sources, dès

qu’elle ont abandonné le fonds sur lequel elle jaillissent » (chiffre 3). L’eau

dépendant du domaine public peut ainsi s’écouler sur

un fond privé sans que cela ne modifie sa qualification, qui ne

dépend pas du statut juridique du sol (Denis Piotet

op. cit n° 341 et 342 p. 220). il n’est pas

douteux que le ruisseau des Vuarennes n’est pas soumis à la loi du 3 décembre

1957.

sur la police des eaux dépendant du domaine public dès lors que l’art. 1er

de cette loi précise quelles règles la police des eaux dépendent du domaine

public. En revanche, lLa loi fédérale sur la protection des

eaux du 24 janvier 1991 (LEaux) ne fait pas non plus dépendre

la notion de cours d’eau de à l’appartenance ou pas du

lit du

cours d’eau au domaine public. L’art. 2 LEaux précise que la loi

s’applique aux eaux superficielles et souterraines ; selon l’art. 4 LEaux,

les eaux superficielles sont les eaux de surface, les lits, les fonds et les

berges de même que la faune et la flore qui y vivent. Par ailleurs, la

législation fédérale distingue les cours d’eau à débit permanent, qui font

l’objet de la réglementation sur le maintien de débits résiduels convenables

aux art. 29 à 36 LEaux, de l’ensemble des cours d’eau dont il est fait mentionmentionnés

aux art. 37 et 38 LEaux, qui concernentrégissent

concernant

les mesures de prévention contre dles

autres atteintes nuisibles aux eaux. C’est ainsi que l’art. 38 LEaux réglemente

la couverture ou la mise sous terre des cours d’eau de la manière suivante :

« Alinéa

1.

: Les cours d’eau ne doivent ni être couverts ni mis sous terre.

Alinéa 2 :

L’autorité peut autoriser des exceptions pour :

a. Les canaux des déversoirs de

crues et les canaux d’irrigation,

b. Les passages sous des voies

de communication,

c. Les passages sous des chemins

agricoles ou forestiers,

d. Les petits fossés de drainage

à débit non permanent,

e. La réfection de tronçons

couverts ou mis sous terre, dans la mesure où un écoulement à l’air libre ne

peut pas être rétabli ou causerait d’importants préjudices à

l’agriculture. »

Le message du Conseil fédéral concernant

l’initiative populaire « pour la sauvegarde de nos eaux » et la

révision de la loi fédérale sur la protection des eaux précisent les

motifs pour lesquels la couverture de cours d’eau doit être soumise à une

autorisation ; en précisantil en

résulte que que les

voutages de cours d’eau entrepris par le passé ont eu pour conséquence la

perte irrémédiable pour l’environnement de nombreuses petites rivières. C’est

ainsi qu’entre 1890 et 1972, plus de 300 km de cours d’eau ont été mis sous

voutage sur une surface correspondant à celle du canton d’Argovie. Or les

voutages soustraient une partie de leur volume au régime des eaux d’une région,

éliminant les échanges entre eaux superficielles et eaux souterraines et par

conséquent, entravent l’influence des microclimats. En outre, un cours d’eau

enterré voit sa capacité d’autoépuration réduite à l’extrême. Les tronçons

recouverts interrompent le cours d’une rivière ; ils rendent impossible

aux animaux toute migration du cours inférieur vers le cours supérieur. Aussi, les

voutages ne répondent que rarement à une impérieuse nécessité et ne seront donc

autorisés qu’à titre exceptionnel, par exemple en cas de forte concentration

d’habitations et de manque flagrant de place. Pour les nouvelles zones

d’habitation, les cours d’eau devront en revanche être englobés dans la

planification (message précité in FF 1987 II p. 1165-1166).

c) Le tribunal ne saurait retenir l’opinion du Service

des eaux, sols et assainissement selon lequelEn l’espèce, il est douteux

que l’écoulement d’eau servel’écoulement

en cause serait destiné exclusivement à évacuer les

eaux de ruissellement du secteur constitué par le front fond du vallon.

Les relevés cartographiques, la topographiques

des

lieux, en particulier la présence du

cours d’eau au fondconfiguration du vallon, sont des

éléments qui sont en faveur de la qualification d’un du ruisseau des

Vuarennes montrent qu’il s’agit en réalité d’un écoulement cours d’eau,

qui

est alimenté par une source à l’amont, dont la

permanence du débit permet d’exclure l’origine d’un simple exutoire de drainages.

Le seul transfert du lit du cours d’eaucours d’eau du

domaine public au domaine privé en 1974 ne suffit pas à lui dénier la qualification

de cours d’eau au sens de l’art. 38 LEaux. Aussi, le fait que des travaux de

canalisation du cours d’eau aient été entrepris au début du siècle passé ne

suffit pas non plus à exclure la qualification de cours d’eau mais

démontrent au contraire que le débit était suffisamment important

pour nécessiter les travaux d’étanchéification

entrepris à cette époque. Il en va de même en ce qui concerne le

voutage existant en amont et en aval du tronçon à l’air libre. Mais ces

éléments peuvent en revanche être pris en considération pour déterminer si une

autorisation pour la couverture ou la mise sous terre du cours d’eau au sens de

l’art. 38 LEaux sont remplies. Les travaux de couverture du cours d’eaucours d’eau

prévus par le projet en cause doivent donc faire

l’objet de l’autorisation spéciale prévue par l’art. 38 LEaux et

le dossier ne comporte aucune décision à cet égard. Or, l’art. 75 RATC précise

que le permis de construire ne peut être délivré par la municipalité avant

l’octroi des autorisations spéciales cantonales requises par le projet (al. 1).

Ainsi, en l’absence de l’autorisation prévue par l’art. 38 LEaux, la décision

municipale refusant le permis n’est pas contraire à l’art. 75 RATC.

6.

a) La municipalité a encore invoqué le caractère

inesthétique du projet. Elle estime en substance que par sa volumétrie et son

architecture, le projet litigieux ne permettrait pas de s’intégrer aux

constructions villageoises situées de part et d’autre du chemin des Vuarennes.

b)

Selon la jurisprudence, un projet de construction peut être interdit sur la

base de l'art. 86 LATC, même s'il est conforme aux autres règles cantonales et

communales qui lui sont applicables en matière de police des constructions.

Mais il faut que les possibilités de construire réglementaires apparaissent

déraisonnables et irrationnelles; tel est par exemple le cas lorsque le projet

de construction est de nature à porter atteinte à un site digne de protection

ou que sa réalisation peut mettre en péril les qualités esthétiques

remarquables d'un bâtiment ou d'un ensemble de bâtiments (ATF 114 Ia 346

consid. b; 101 Ia 223 consid. 6c). L'autorité communale dispose à cet effet

d'un pouvoir d'appréciation relativement important (ATF 115 Ia 118-119 consid.

3d) et le pouvoir d'examen du tribunal est limité à un contrôle en légalité de

la décision communale (art. 36 lit. a LJPA). La jurisprudence fédérale a

précisé qu'une intervention de l'autorité communale ou cantonale sur la base de

la clause d'esthétique ne pouvait s'inscrire que dans la ligne tracée par la

loi elle-même et par les règlements communaux des plans d'affectation. Ce sont

en effet ces textes qui définissent l'orientation que doit suivre le

développement des localités. Il faut certes admettre que les plans des zones

ont un caractère de généralité qui ne permet pas de prendre en considération

les situations particulières de telle ou telle portion restreinte du

territoire. Les buts qu'ils poursuivent indiquent dans quelle mesure il peut

être tenu compte de situations de fait particulières. Ainsi, lorsqu'un plan de

zone prévoit que les constructions d'un certain volume peuvent être édifiées

dans tel ou tel secteur du territoire, une interdiction de construire basée sur

la clause d'esthétique en raison du contraste que formerait par son volume le bâtiment

projeté avec les constructions existantes, ne peut se justifier que par un

intérêt public prépondérant. Il faut alors que l'utilisation des possibilités

de construire réglementaires apparaisse comme étant déraisonnable et

irrationnelle. Tel serait par exemple le cas s'il s'agit de protéger un site,

un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques

remarquables, qui font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril

cette construction (ATF 101 Ia 213, consid. 6c et d, p. 222-223).

c) En l’espèce, la société recourante s’est

inspirée du cahier des charges d’aménagement pour établir le projet litigieux.

Toutefois, le tribunal constate que la volumétrie du projet est plus importante

que celle prévue par l’illustration du cahier des charges d’aménagement pour le

secteur des Vuarennes ; en particulier, la coupe A mentionne en élévation

un bâtiment de quatre niveaux habitables le long du chemin des Vuarennes alors

que le projet prévoit cinq niveaux habitables pour ce corps de bâtiment. Cette

situation est délicate dès lors que l’objectif de la planification communale

vise précisément à conserver le caractère villageois des anciennes maisons

longeant le chemin des Vuarennes. Il se pose donc la question de savoir si la

volumétrie du projet en particulier le nombre de niveaux prévus le long du

chemin des Vuarennes sont de nature à mettre en péril la caractéristique des

lieux. A cet égard, le tribunal relève que le plan directeur communal prévoit

un changement des règles d’affectation du secteur en cause notamment pour

préserver les éléments caractéristiques du hameau des Vuarennes et son

environnement immédiat. La question de savoir si en l’espèce, la municipalité a

excédé ou non son pouvoir d’appréciation en refusant le permis de construire

sur la base de la clause d’esthétique peut toutefois rester ouverte, car le

refus du permis de construire se justifie déjà en raison des modifications trop

importantes à apporter au plan du niveau des combles (surfaces aménagées et

ouvertures en toiture) pour faire l’objet d’une condition à insérer dans le

permis de construire au sens de l’art. 117 LATC, et de l’absence au dossier de

l’autorisation requise par l’art. 38 LEaux.

d) Enfin, le tribunal relève encore que le délai de huit mois fixé par l'art. 77 al. 2 LATC pour

mettre à l'enquête publique le projet de plan modifiant l'affectation

du secteur en cause a commencé à courir dès la

communication par la municipalité de la décision refusant le permis, soit le 27

septembre 2002; iet il

est arrivé à échéance le 27 mai 2003. Ce délai n’a pas été prolongé et il n'est

pas suspendu pendant la procédure de recours, car il tend à

protéger le constructeur en limitant la période pendant laquelle il ne peut

faire usage des possibilités de construire résultant de la réglementation en

vigueur.

7.

Il résulte des

considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision

attaquée maintenue. Le recours portaitétait aussi dirigé

implicitement contre le refus de l’autorisation du Centre de Conservation de

la faune et de la nature (voir arrêt AC 2003/0248

du 6 octobre 2004 consid. 6b), qui a été rapporté en cours de

procédure. Au vu de ce résultat, il y a lieu de mettre les

frais de justice, arrêtésCompte tenu de cette

situation, il y a lieu de réduire les frais de justice à 1'500 fr.,

à la charge de la société recourante à 1'500 fr. Les opposants Arlette

Blattner et consorts qui sont intervenus dans la procédure par l'intermédiaire

d'un conseil et qui obtiennent gain de cause, ont droit aux dépens requis,

arrêtés à 1'000 fr.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté.

II. La décision de

la Municipalité de Montreux du 26 septembre 2002 est maintenue.

III. Un émolument

de justice de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge de la société

recourante BC Immobilier Sàrl.

IV. La société

recourante BC Immobilier Sàrl est débitrice des opposants Arlette Blattner et

consorts d'une somme de 1'000 (mille) francs à titre de dépens.

sb/np/Lausanne, le 14 octobre

2004.

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint

Le présent arrêt peut faire l'objet, dans

les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au

Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi

fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)