AC.2002.0251

TA - AC.2002.0251 - 2004-11-03 - CURCHOD, CURCHOD, BLUNIER, BLUNIER, CURCHOD, GAILLARD-VUILLERMINAZ, GAILLARD-VUILLERMINAZ, JEAN-PETIT-MATILE, JEAN-PETIT-MATILE, MIEVILLE, OBRIST, OBRIST, Association

3 novembre 2004Français36 min

Des balcons de type tout à fait traditionnel, entièrement ouverts dans leur partie faisant saillie par rapport au plan extérieur des façades et ne débordant pas de plus de 1 m 50 hors des périmètres d'implantation, ne contreviennent pas à la réglementation, même s'ils présentent, sur une partie de leur longueur, une profondeur de 2 m 50, agrandissement obtenu par un retrait de la façade à l'intérieur du périmètre d'implantation. La création de ces sortes de loggias, de dimensions très réduites (1 m de profondeur), n'aggrave pas l'impact visuel des balcons en donnant l'impression d'un volume bâti plus important que celui que présenterait le bâtiment sans ces décrochements de façades (consid. 5). Les surfaces en question n'entrent pas dans le calcul de la surface brute de plancher utile (consid. 11).

Faits

Vu les faits suivants

Maria Zerilli-Marimo est propriétaire

au no 8 du chemin de la Cure, à Prilly, de la parcelle n°240. D’une surface

totale de 7'698 m2,

ce bien-fonds supporte actuellement une imposante villa, dans un vaste jardin

arborisé. Elle est bordée au sud-ouest par le chemin de la Cure, au sud-est et

au nord-est par des parcelles privées sur lesquelles sont édifiés des bâtiments

d’habitation collective et au nord-ouest, sur le territoire de la Commune de

Jouxtens-Mézery, par des parcelles privées sur lesquelles se trouvent des

maisons familiales.

La parcelle n°240, de même

que celles qui l’entourent au sud-est et au nord-est, est incluse dans le

périmètre du plan de quartier « Les Lauriers », approuvé par le

Conseil d’Etat le 7 septembre 1994. Les parcelles situées au sud-ouest du chemin

de la Cure sont situées dans la zone de villas du plan des zones (plan général

d’affectation) approuvé par le Conseil d’Etat le 15 décembre 1951.

Promettante-acquéresse de la parcelle

n°240, GDR Promotions et Réalisations Immobilières SA projette d’y construire,

en lieu et place de la villa existante, trois bâtiments d’habitation de deux

étages sur rez-de-chaussée et sous-sol partiellement enterré. Le plus grand

(bâtiment F, dont la façade principale serait parallèle au chemin de la Cure,

au sud-ouest de la parcelle) comprendrait 14 appartements. Les deux autres

(bâtiment G, au centre, sur l’emplacement de la villa actuelle, et bâtiment H,

au nord-est) 9 appartements chacun. Des parkings collectifs partiellement

enterrés, l’un de 17 places, l’autre de 16, relieraient les trois bâtiments au

niveau de leurs sous-sols. 27 places supplémentaires, dont 10 couvertes,

seraient en outre aménagées en surface. L’accès aux trois bâtiments se ferait

par l’allée existante, débouchant sur le chemin de la Cure.

Ce projet a été mis à l’enquête

publique du 16 août au 4 septembre 2002. Il a fait l’objet de plusieurs

oppositions, dont une opposition collective émanant d’une quarantaine

d’habitants du quartier, la plupart domiciliés au chemin de la Cure ou au chemin

des Charmilles. Dans sa séance du 9 décembre 2002, la Municipalité de Prilly a

décidé de délivrer le permis de construire. Cette décision, ainsi que les

réponses aux oppositions, ont été communiquées aux opposants une première fois,

sous pli simple, le 11 décembre 2002, puis, par envoi recommandé, le 18

décembre 2002.

Pierre et Catherine Curchod, Samuel

et Sabine Blunier, Lucie Curchod, Denis et Véronique Gaillard-Vuillerminaz,

Maurice et Nelly Jean-Petit-Matile, René Miéville, Bernard Obrist, François

Obrist ainsi que l’Association de défense des intérêts de Prilly-ouest

(ci-après : Pierre Curchod et consorts) ont recouru conjointement contre

cette décision le 20 décembre 2002, concluant à l’annulation du permis de

construire.

L’effet suspensif a été

provisoirement accordé au recours le 24 décembre 2002. GDR Promotions et

Réalisations Immobilières SA et Maria Zerilli-Marimo (ci-après : les

constructrices) ne se sont pas opposées à cette mesure.

La Municipalité de Prilly

a déposé sa réponse le 14 mars 2003, concluant au rejet du recours, dans la

mesure où il est recevable. GDR Promotions et Réalisations Immobilières SA et

Maria Zerilli-Marimo (ci-après : les constructrices) ont également conclu

au rejet du recours, par mémoire du 21 mars 2003.

Le tribunal a procédé à

une visite des lieux le 18 novembre 2003 en présence des parties ou de leurs

représentants, qui ont en outre été entendus dans leurs explications.

A la demande du juge

instructeur, les constructrices ont encore fourni des explications

complémentaires sur l’exclusion de certains locaux du calcul des surfaces brutes

de plancher utile des trois bâtiments, et la municipalité a produit quelques

documents supplémentaires, qui ont été communiqués aux recourants.

Considérants

1.

a) L'art. 37 al. 1 de la loi

du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA)

reconnaît le droit de recourir à quiconque est atteint par la décision attaquée

et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée.

Cette délimitation correspond à celle des art. 103 let. a OJ et 48 PA (v. Exposé

des motifs et projet de loi modifiant la LJPA, BGC février 1996, p. 4487 ss);

elle peut être interprétée à la lumière de la jurisprudence du Tribunal fédéral

concernant ces deux dispositions (RDAF 1997 I 146). Un intérêt de fait suffit,

mais le recourant doit être touché de façon plus intense que n'importe quel

citoyen et se trouver avec l'objet du litige dans un rapport spécial, direct et

digne d'être pris en considération (ATF 125 I 9, consid. 3c; 124 V 398 consid.

2b et les références); il faut en outre que l'admission du recours lui procure

un avantage, de nature économique, matérielle ou idéale (ATF 121 II 43, consid.

2c aa). Pour qu'une relation suffisante avec l'objet du litige existe, il faut

qu'il y ait véritablement un préjudice porté de manière immédiate à la

situation personnelle du recourant (Pierre Moor, Droit administratif, vol.

II, ch. 5.6.2.1, p. 414).

b) La jurisprudence

reconnaît la qualité pour agir des voisins lorsque leur terrain se trouve à

proximité immédiate de la parcelle du constructeur (Piermarco

Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction,

expropriation, p. 695, et les références citées). L'appréciation de la notion

de "proximité immédiate" s'effectue en fonction des nuisances

générées par la nouvelle construction et des particularités et caractéristiques

du terrain (le dénivelé par exemple) et de son environnement (ATF 121 II 171,

consid. 2 b, p. 174). Il peut notamment s'agir de nuisances visuelles ou

sonores, ces dernières étant souvent liées à l'augmentation du trafic généré

par la nouvelle construction.

c) La propriété de M. René

Miéville (parcelle n°426 de la Commune de Jouxtens-Mézery) n’est séparée de la

parcelle litigieuse que par un étroit chemin privé conduisant à la maison de M.

François Gillard. Les propriétés de M. et Mme Maurice et Nelly

Jean-Petit-Matile (parcelle n°998 de la Commune de Prilly) et celle de Mme

Lucie Curchod (parcelle n°283) se trouvent également à proximité immédiate du

terrain en question, dont ils sont séparés par le chemin de la Cure. La qualité

pour agir de ces recourants n’est pas discutable. Les constructrices mettent en

revanche en doute celle des autres recourants, propriétaires ou locataires de

bâtiments plus éloignés, situés dans la zone de villas s’étendant au sud-ouest

et en contrebas du chemin de la Cure, ainsi que celle de l’Association de

défense des intérêts de Prilly-ouest. Cette question peut toutefois demeurer

indécise, dès lors que, parmi les recourants, trois au moins ont

indiscutablement un intérêt digne de protection à ce que la décision attaquée

soit annulée ou modifiée, ce qu’admettent d’ailleurs les constructrices.

2.

a) Dans la mesure où il implique

l’obligation de réaliser un abri de protection civile, le projet litigieux est

assujetti, en plus du permis de construire municipal, à l’autorisation

cantonale spéciale du Département de la sécurité et de l’environnement (art. 24

de la loi du 11 septembre 1995 d’exécution de la législation fédérale sur la

protection civile ; art. 120 let. c et d de la loi du 4 décembre 1985 sur

l’aménagement du territoire et des constructions [LATC] et annexe II au

règlement du 19 septembre 1986 d’application de la LATC [RATC]). La demande de permis

de construire et les pièces annexes ont en conséquence été transmises à la

Centrale des autorisations du Département des infrastructures (CAMAC), laquelle

a considéré que les deux places de jeux prévues dans les aménagements

extérieurs des bâtiments projetés nécessitaient en outre une autorisation du Service

de l’éducation physique et des sports. La CAMAC a communiqué à la municipalité

les décisions et préavis des services concernés le 23 août 2002. Le Service de

la sécurité civile et militaire a délivré l’autorisation requise, alors que le

Service de l’éducation physique et du sport s’est borné à la remarque

« Le délégué communal BPA à la sécurité

devrait être associé à la réflexion sur l’aménagement/équipement des places de

jeux ».

b) S’étant aperçue que la

demande de permis de construire ne mentionnait pas l’existence d’une piscine,

la Direction des travaux, de l’urbanisme et des constructions de la Commune de

Prilly a fait compléter la demande sur ce point et l’a transmise à la CAMAC le

11.

décembre 2002. La Direction des travaux, de l’urbanisme et des constructions

a également communiqué à la CAMAC le 17 décembre 2002 « une copie de la

décision municipale adressée aux opposants concernant le projet [litigieux]. »

Le dossier a été soumis, en plus des services qui avaient déjà été

consultés, au Service des eaux, sols et assainissement (SESA), au Service des forêts,

de la faune et de la nature (SFFN), au Laboratoire cantonal, Inspection des

denrées alimentaires et des eaux, (LCI) et au Service de l’environnement et de

l’énergie (SEVEN). La nouvelle « synthèse » des autorisations et

préavis cantonaux a été communiquée à la municipalité le 18 février 2003. Cette

dernière l’a à son tour transmise aux opposants, en attirant leur attention sur

les voie et délai de recours mentionnés dans ce document. Aucun recours n’a été

déposé à la suite de cette communication.

c) Les recourants

considèrent que la procédure du permis de construire est entachée

d’irrégularité dans la mesure où la décision de délivrer le permis de

construire et de rejeter les oppositions a été prise sur la base de la

communication de la CAMAC du 23 août 2002, laquelle est intervenue alors que

l’enquête publique n’était pas encore terminée et que les oppositions n’avaient

pas été communiquées aux autorités cantonales comme le prescrit l’art. 113 al.

2.

LATC.

Sur le plan formel, ce

grief est fondé. Les oppositions et observations qu’a suscitées le projet n’ont

été transmises à la CAMAC que le 17 décembre 2002, soit après le rejet de ces

oppositions par la municipalité. On observera toutefois qu’aucun des griefs

soulevés dans les oppositions ne concernait des questions qui devaient en

l’occurrence faire l’objet d’une autorisation cantonale (les seules

autorisations requises étaient celles du Service de la sécurité civile et

militaire pour la construction d’un abri PCI et du Laboratoire cantonal pour la

piscine destinée à l’usage de plusieurs familles ; contrairement à ce

qu’indique la « synthèse » de la CAMAC, les places de jeux [ch. 365

de l’actuel questionnaire général] n’exigent pas d’autorisation spéciale). Tout

au plus certains opposants ont-ils prétendu que l’étang aménagé en 1997 dans

l’angle nord de la parcelle constituait un biotope et qu’aucune atteinte ne

pouvait lui être portée sans l’autorisation de la Conservation de la faune (v.

art. 22 de la loi du 28 février 1989 sur la faune). Or, comme le tribunal a pu

s’en rendre compte lors de la visite des lieux, l’étang récemment aménagé sur

la parcelle n°240 et ses alentours immédiats ne constituent assurément pas un

biotope digne de protection au sens de la loi fédérale du 1er

juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage (LPN) ni de la loi

cantonale sur la faune. Le Centre de conservation de la faune et de la nature a

d’ailleurs confirmé qu’il ne présentait pas d’intérêt écologique particulier

(v. « synthèse » CAMAC du 18 février 2003), décision qui a été

communiquée aux opposants le 10 mars 2003 et n’a pas fait l’objet de recours.

Dans ces conditions, il

serait excessivement formaliste d’annuler la décision municipale levant les

oppositions au seul motif que celles-ci n’avaient pas été préalablement

communiquées aux services cantonaux dont les autorisations spéciales étaient

requises.

3.

a) Le 7 juillet 2002, une

quarantaine de propriétaires de parcelles sises au chemin de la Cure, au chemin

des Charmilles et à la route de la Broye ont requis des Municipalités de Prilly

et de Jouxtens-Mézery l’établissement d’un plan de quartier dont le périmètre

correspondrait, au sud-ouest du chemin de la Cure, au secteur actuellement

classé par la Commune de Prilly en zone de villas et, au nord-est dudit chemin,

à la parcelle n°240, ainsi qu’à quelques parcelles voisines, classées en zone

de villas A sur le territoire de la Commune de Jouxtens-Mézery. La Direction

des travaux, de l’urbanisme et des constructions de la Commune de Prilly a pris

acte de cette demande, tout en rappelant à ses auteurs que la municipalité

n’était pas liée par les propositions des propriétaires, qu’elle pouvait

notamment étendre ou restreindre le périmètre d’un plan de quartier et que, à

première vue, il n’y avait pas de motif de modifier les prescriptions du plan

de quartier « Les Lauriers » auxquelles était soumise la parcelle

n°240.

Les recourants reprochent à

la municipalité d’avoir accordé le permis de construire litigieux, ce qui

reviendrait à exclure d’emblée la parcelle n°240 du périmètre du plan de

quartier proposé, avant même d’avoir formellement statué sur cette demande de nouveau

plan de quartier. Ils considèrent que l’art. 77 LATC (qui permet de refuser un

projet de construction lorsqu’il est contraire à un plan ou un règlement

d’affectation envisagé, mais non encore soumis à l’enquête publique) aurait dû être

opposé au projet.

b) L’art. 77 LATC aménage

les conditions dans lesquelles l’autorité communale (ou cantonale) peut être

amenée, dans le cadre d’un examen préjudiciel de la validité des dispositions

d’affectation en vigueur, à en bloquer l’application pour mettre en chantier

une modification de la planification existante (arrêt AC 1996/0128 du 9 octobre

1996, consid. 2a, in fine). Il s’agit d’une mesure provisionnelle qui doit

empêcher que la réalisation d‘un projet conforme à une réglementation devenue

inadaptée ne compromette la révision de cette dernière (pour une analyse plus

détaillée de l’art. 77 LATC, v. RDAF 1996 p. 476). Comme d’autres restrictions

au droit de propriété, une telle mesure doit reposer sur l’intérêt public et

respecter le principe de la proportionnalité. Sa mise en œuvre doit par

conséquent se concilier avec le principe de la stabilité des plans, qui est un

aspect du principe plus général de la sécurité du droit et qui doit permettre

au propriétaire foncier, comme aux autorités chargées de mettre en œuvre la

planification, de compter sur la pérennité des plans d’affectation (ATF 128 I

190.

consid. 4.2 p. 198 ; 120 I a 227 consid. 2b p. 232). Dès lors, pour

répondre à l’intérêt public, l’application de l’art. 77 LATC suppose que les

circonstances se soient sensiblement modifiées depuis l’adoption de la

planification en vigueur pour qu’une adaptation de celle-ci apparaisse

nécessaire, conformément à l’art. 21 al. 2 de la loi du 22 juin 1979 sur

l’aménagement du territoire (LAT). Pour justifier l’application de l’art. 77

LATC, l’intention de réviser la réglementation en vigueur doit avoir fait

l’objet d’un début de concrétisation et reposer sur des motifs objectifs ;

il faut que l’autorité compétente ait procédé au moins à quelques études

préliminaires mettant en évidence des problèmes d’affectation et les solutions

envisageables pour les résoudre (v. arrêt AC 2003/0256 du 7 septembre 2004,

consid. 9 a ; AC 1996/0128 du 9 octobre 1996, consid. 2 b).

En l’occurrence la

municipalité a clairement fait savoir qu’elle n’avait pas l’intention de

modifier le plan de quartier « Les Lauriers » en incluant la parcelle

n°240 dans le nouveau plan de quartier dont l’élaboration lui a été demandée.

Elle estime qu’il n’y a aucune raison de modifier l’affectation de ce

bien-fonds, comprise dans un plan de quartier conforme aux objectifs du plan

directeur communal et qui représente une entité bien définie, dont la

transition est assurée par deux voies publiques, la route de la Broye au

sud-est et le chemin de la Cure au nord-ouest, « démarquées de surcroît

par des différences de niveaux et par un cordon boisé très dense ». De

leur côté, les recourants n’expliquent pas quelles seraient les circonstances

nouvelles qui justifieraient la révision du plan de quartier « Les

Lauriers ». La demande d’un nouveau plan incluant la parcelle n°240 n’est

guère plus explicite. On peut en déduire que ses auteurs mettent en cause les

caractéristiques (volume, nombre de niveaux, orientation, implantation, etc.)

des bâtiments que le plan de quartier « Les Lauriers » permet de

construire sur la parcelle n°240, mais ils ne démontrent pas en quoi ces

caractéristiques ne seraient « plus adaptées au développement des

constructions dans ce secteur », ni quelles circonstances nouvelles

exigeraient que l’on renonce à achever le programme de construction prévu par

le plan de quartier, dont près des deux tiers sont déjà réalisés. Leurs

critiques auraient pu être formulées contre le plan lui-même, au moment de son

adoption. Que les conceptions des habitants du quartier aient pu changer depuis

lors ne constitue pas une modification sensible des circonstances au sens de

l’art. 21 al. 2 LAT (ATF 128 I 190 consid. 42 p. 199 ; 109 I 113 consid. 3

p. 115 et la jurisprudence citée).

c) Peu importe que la

demande d’un nouveau plan de quartier ait été présentée par plus de la moitié

des propriétaires du périmètre, dont les immeubles représentent également plus

de la moitié de l’estimation fiscale totale. En effet, même en pareil cas, la

municipalité n’est tenue d’établir un plan de quartier qu’à condition que

celui-ci respecte les objectifs d’aménagement de la commune (v. art. 66 et 67

LATC). Au demeurant, la municipalité n’est pas liée par les propositions des

propriétaires ; elle peut notamment étendre ou restreindre le périmètre

(art. 67 al. 2, 2ème phrase, LATC). Dans le cas particulier, il est

évident que la proposition de nouveau plan de quartier a pour but essentiel

(les recourants le soulignent eux-mêmes) de réduire considérablement les

possibilités de bâtir sur la parcelle n°240, ce qui va à l’encontre de

l’objectif de densification – conforme au plan directeur de la Commune de

Prilly – qui a présidé à l’adoption du plan de quartier « Les

Lauriers ». Dans son préavis du 21 février 1994 à l’appui de ce dernier,

la municipalité relevait que les terrains concernés étaient alors colloqués en

zone villas, et qu’une telle destination n’avait plus sa raison d’être et ne

répondait plus aux critères de développement de la localité ni au besoin de sa

population. Les recourants n’avancent aucun élément qui donnerait à penser que

cette constatation n’est plus d’actualité. Il est de surcroît frappant de

constater qu’hormis la parcelle n°240, les terrains inclus dans le périmètre du

plan de quartier proposé se trouvent en zone villas, sont déjà bâtis pour la

majeure partie d’entre eux et qu’aucune modification de cette affectation ne

paraît être envisagée.

Dans ces conditions, la

municipalité n’a manifestement pas abusé de son pouvoir d’appréciation en

refusant de faire application de l’art. 77 LATC.

4.

Les trois bâtiments projetés

comportent chacun quatre niveaux, soit un sous-sol, un rez-de-chaussée et deux

étages. La majeure partie du volume des sous-sols se trouve au-dessus du niveau

du terrain naturel. Les sous-sols des bâtiments G et H seraient partiellement

enterrés et affectés au stationnement des véhicules ou à des locaux communs

(cave, chauffage, buanderie, etc.). Le sous-sol du bâtiment F serait

entièrement dégagé et partiellement affecté à l’habitation.

Les recourants considèrent

que des bâtiments ainsi conçus ne correspondent pas aux exigences du plan de

quartier, qui limiterait à trois le nombre de niveaux constructibles ; ils

mettent également en cause l’affectation à l’habitation d’une partie du

sous-sol du bâtiment F. La municipalité a répondu à ces arguments en ces

termes :

« Le plan de

quartier « Les Lauriers » comprend le plan proprement dit, des élévations

(profils 1, 2 et 3) et une légende. Ces éléments constituent, avec le règlement

spécial, un ensemble parfaitement cohérent. Il en résulte notamment que les

bâtiments F, G et H sont destinés à l’habitation (art. 3.1 du règlement) ;

et que le nombre de niveaux constructibles est fixé par le plan (art. 4.2.1). A

cet égard, le profil 2 indique sans ambiguïté que les bâtiments F, G et H

comptent chacun quatre niveaux constructibles. En outre, contrairement à

ce qu’insinuent les recourants, le plan de quartier distingue les niveaux

constructibles des niveaux habitables. En effet, le nombre de niveaux

habitables est indiqué, sur le plan proprement dit, par un chiffre romain qui,

selon la légende du plan, correspond au nombre de niveaux habitables, rez-de-chaussée

inclus. Pour chacun des bâtiments F, G et H, le plan prévoit trois niveaux

habitables, ce qui concorde parfaitement avec les indications figurant sur les

élévations du profil 2.

C’est dire que le nombre

de niveaux constructibles et habitables correspond rigoureusement aux données

du plan de quartier et de son règlement.

Cela précisé, et

contrairement à ce que suggèrent les recourants, on ne saurait discerner la

moindre incohérence entre l’art. 4.1.1, 1ère ligne, selon lequel les

bâtiments sont représentés à titre indicatif sur le plan et l’art. 4.2.1, 1ère

phrase, selon lequel le nombre de niveaux constructibles est fixé par le plan.

Bridé par le nombre de niveaux constructibles, le constructeur ne l’est pas par

l’enveloppe schématique représentée sur les profils.

Les recourants

incriminent enfin, sans conviction, l’aménagement d’un niveau partiellement

habitable au sous-sol du bâtiment F. Or, cet aménagement, dicté par la

configuration et la topographie du terrain, est rigoureusement conforme à l’art.

4.2

, 2ème alinéa du règlement spécial. En particulier, ces

surfaces habitables supplémentaires sont incluses dans la surface brute du

plancher utile du bâtiment, de 1'980 m2 (voir note de calcul ad

sous-dossier 2), ce qu’à juste titre les recourants ne contestent pas. »

Ces explications sont

parfaitement convaincantes, et le tribunal y adhère. Tout au plus pourrait-on

ajouter que si le nombre de niveaux indiqués sur le plan par des chiffres

romains et dont la légende précise qu’il s’agit « de niveaux habitables,

rez-de-chaussée inclus » se confondrait avec le nombre de niveaux

constructibles, l’alinéa 2 de l’art. 4.2.1 du règlement du plan de quartier

(ci-après : RPQ) qui permet d’affecter partiellement à l’habitation

« les sous-sols des bâtiments A–F-E », n’aurait aucun sens. A

noter également que le projet fixe le niveau supérieur des sous-sols des

bâtiments F, G et H au-dessous de la quote d’altitude indicative pour les

toitures des constructions enterrée ou semi-enterrées (v. art. 7.3 RPQ) comme

le prévoit le profil 2 du plan.

5.

a) Sur une partie des

façades nord-ouest et sud-est du bâtiment H (petites façades) sont prévus, au

rez-de-chaussée et à chaque étage, des balcons qui se retournent à l’angle du

bâtiment et se poursuivent en façade sud-ouest (façade principale) sur une

longueur de 3 m 50. Leur profondeur par rapport au nu de la façade serait de 1

m 50, hormis sur une partie des petites façades, où les balcons présentent un

enfoncement de 1 m, sur une longueur de 3 m 10, formant une petite loggia en

face de la cuisine. Ces balcons débordent du périmètre d’implantation de 1 m 50

en façade sud-est et de moins de 1 m en façade nord-ouest.

Une situation analogue se

présente en façade sud-est du bâtiment G, où la partie des balcons formant

loggias, également profonde de 1 m, présente une longueur d’un peu plus de 5 m

et ouvre sur le séjour.

En ce qui concerne le

bâtiment F, il serait également doté de balcons aux angles ouest et sud,

formant une saillie de 1 m 50 par rapport au nu des façades nord-ouest et

sud-est (petites façades) et de 2 m 50 en façade sud-ouest (grande façade, ceci

en raison d’un décrochement de cette dernière à chacune de ses extrémités. Le

bâtiment F présenterait également dans la partie centrale de sa façade

sud-ouest deux rangées de balcons, longs de 6 m et profonds de 2 m 50 (dont 1 m

par enfoncement dans la façade sous forme de loggias). En façade sud-ouest et

nord-ouest, ces balcons débordent de 1 m 50 le périmètre d’implantation du

bâtiment F.

Les recourants contestent ces

dépassements ; selon eux « certains prétendus balcons sont en fait

des avants corps qui ne sauraient être dispensés du respect des

périmètres ».

b) L’alinéa de l’art.

4.1.1

RPQ dispose : « Les périmètres d’implantation figurant sur

le plan doivent être respectés – toutefois, les balcons ouverts, porches

d’entrée, corniches d’avants-toits, marquises, réseaux de canalisations

souterraines, regards de contrôles, sorties de secours, etc… ainsi que les

éléments de modénature, pourront déborder. »

Le Tribunal administratif

et, avant lui, la Commission cantonale de recours en matière de police des constructions

(CCRC) se sont efforcés de définir la notion de balcons lorsque, comme en

l’espèce, la réglementation communale l’utilise sans autres précisions. Leurs

arrêts fournissent une abondante casuistique (v. notamment à ce sujet l’arrêt

AC 2003/0256 du 7 septembre 2004, consid. 6, p. 20 ss), dont le dénominateur

commun pourrait s’exprimer en ces termes : « Peuvent être

qualifiés de balcons, quelle qu’en soit la longueur, les ouvrages formant une

saillie réduite sur une façade (sauf disposition contraire de 1,5 m en

profondeur), qui se recouvrent l’un l’autre et dont le dernier est recouvert

pas la toiture du bâtiment. En revanche, leur fermeture latérale aux extrémités

ou dans le courant de la façade en fait des avants-corps (v. A. Bonnard et

al., Droit fédéral et vaudois de la construction, Lausanne 2002, glossaire,

sous la rubrique balcons, p. 454).

En l’occurrence la partie des balcons formant saillie par rapport au

volume simple dans lequel s’inscrivent les trois bâtiments litigieux (c’est-à-dire

sans tenir compte des enfoncements ou décrochements de façades) ne dépasse pas

1.

m 50 de profondeur. Les empiétements hors des périmètres d’implantation

n’excédent pas non plus cette distance. Sans doute ces balcons présentent-ils,

sur une partie de leur longueur, une profondeur de 2 m 50, mais cet

agrandissement est obtenu par un retrait de la façade à l’intérieur du

périmètre d’implantation. La création de ces sortes de loggias, de dimensions

très réduites (1 m de profondeur), n’aggrave pas l’impact visuel des balcons en

donnant l’impression d’un volume bâti plus important que celui que présenterait

le bâtiment sans ces décrochements de façades. En cela, la présente cause se

distingue nettement de celle jugée dans l’affaire AC 2003/0256 (précitée) où

les balcons terrasses entourant les angles des bâtiments litigieux étaient de

surcroît reliés les uns aux autres par des éléments verticaux. On a au

contraire affaire dans la présente cause à des balcons de type tout à fait

traditionnel, entièrement ouverts dans leur partie faisant saillie par rapport

au plan extérieur des façades et ne débordant pas de plus de 1 m 50 hors des

périmètres d’implantation. L’art. 4.1.1 RPQ est par conséquent respecté.

6.

Selon les recourants, les

superstructures des bâtiments ne sont pas réduites au minimum comme l’impose

l’art. 4.2.3 RPQ.

Ce grief est manifestement

mal fondé. Les superstructures en question se résument à des cheminées dépassant

de 1 m le niveau supérieur du toit plat et à une surélévation d’environ 80 cm

pour la cage d’ascenseur de chaque bâtiment. Ces superstructures sont ainsi

conformes au règlement qui exige qu’elles soient limitées au minimum et

réduites à ce qui est techniquement possible. De surcroît, elles demeurent à un

niveau inférieur aux cotes d’altitude maximum des corniches et bâtiments

projetés.

7.

Selon les recourants la

position des immeubles et des aménagements extérieurs vont à l’évidence porter

atteinte à des arbres protégés, dont rien ne justifie l’abattage, qui n’a

d’ailleurs pas été requis et ne fait pas l’objet de la décision municipale.

La Commune de Prilly est

dotée d’un règlement de protection des arbres (ci-après : RPA), approuvé

par le Conseil d’Etat le 20 novembre 1981, dont l’art. 3 déclare protégés « tous

les arbres d’essence majeure, dont la circonférence mesurée à 1 m. du sol est

supérieure à 1 m. », ainsi que « les cordons boisés, haies,

boqueteaux mentionnés sur le plan annexé au règlement ». L’art. 4 RPA

dispose en outre : « Lors de l’adoption ou modification de plans

d’extension ou de quartier, des dispositions particulières relatives à la

plantation et protection des arbres pourront être édictées tenant compte des

fonctions biologiques que ceux-ci devront assurer et de leur valeur

esthétique. » En l’occurrence le plan de quartier « Les

Lauriers » figure les arbres qui peuvent être maintenus, ceux qui devront

être plantés, ainsi les arbres à abattre. Par définition, ces derniers

échappent à la protection générale instituée par le RPA ; une autorisation

d’abattage (art. 8 RPA) n’est pas requise en ce qui les concerne.

Le projet litigieux

implique la disparition de quatre bouleaux dont l’abattage est prévu par le

plan de quartier et pouvait dont être admis sans autre dans le cadre de la

demande de permis de construire. Pour le reste, la décision municipale exposait

de façon convaincante que le bâtiment projeté et les garages semi-enterrés

étant très peu excavés, la pérennité des arbres à maintenir à proximité de ces

constructions était assurée et qu’en outre des mesures avaient été prises, sur

la base d’un rapport de spécialiste, le tracé des canalisations ayant été modifié

de manière à préserver les plantations. Le recours, à peine motivé sur ce

point, ne mérite pas qu’on s’y attarde.

8.

L’art. 7.6 RPQ

dispose :

«Rétention et infiltration des eaux

claires : les projets de constructions ainsi que les aménagements

extérieurs devront être conçus par des mesures constructives pour opérer la

rétention des eaux de surface afin de réaliser les débits de pointe rejetés à

l’exutoire (toits plats aménagés de manière ad hoc, places inondables,

etc). »

Les recourants considèrent que le

projet ne satisfait pas à ces exigences. Ce grief, auquel la municipalité avait

déjà répondu à ceux des opposants qui l’avaient invoqué, est sans consistance.

On peut sur ce point renvoyer à la réponse à la municipalité :

« Les toitures des constructions semi-enterrées

à l’usage de parkings seront végétalisées. Toutes les places extérieures seront

en grille-gazon. Il sera tenu compte, dans le choix du revêtement du chemin

c’accès, de la nécessité de permettre une infiltration efficace de l’eau de

pluie ainsi qu’un bon déneigement. Sont en outre prévues des naissances surélevées

par rapport au plan d’écoulement de l’eau sur la toiture. On se réfère à cet

égard au ch. 11 de la lettre de l’atelier d’architectures V. Sgarzi SA du 19

novembre 2002 (sous-dossier 4). Enfin, les surfaces imperméabilisées seront

réduites au minimum. » (mémoire de réponse, p. 11,

cf. 7).

9.

Les recourants considèrent que la « banalité

des constructions et leur gabarit excessif, même s’il paraît légèrement

inférieur au niveau maximal qui serait admis par le plan de quartier, devaient

conduire la municipalité à les refuser en application de l’art. 86 LATC et des

dispositions communales sur le développement harmonieux des

constructions. »

Ici encore, le grief est à

peine motivé. L’art. 86 LATC impose à la municipalité de veiller « à ce

que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les

aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural

satisfaisant et s’intègrent à l’environnement » (al. 1). Elle doit

refuser le permis pour « les constructions ou les démolitions

susceptibles de compromettre l’aspect et le caractère d’un site, d’une

localité, d’un quartier ou d’une rue, ou de nuire à l’aspect d’un édifice de

valeur historique, artistique ou culturelle » (al. 2). Selon la

jurisprudence du Tribunal fédéral, il incombe au premier

chef aux autorités municipales de veiller à l'aspect architectural des

constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation

(voir notamment ATF 115 Ia 370, consid. 3, 115 Ia 363, consid. 2 c; 115 Ia 114,

consid. 3d; ATF 101 Ia 213, consid. 6a, RDAF 1987, 155; voir aussi Droit

vaudois de la construction, note 3 ad art. 86 LATC). Dans ce cadre, l'autorité

doit prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide pas pratiquement de

sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 115 Ia 114; 114 Ia

345.

consid 4 b). Certes, un projet peut être interdit sur la base de l'art. 86

LATC quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les dispositions

cantonales et communales en matière de construction. Toutefois, lorsque la réglementation

applicable prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être

édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC, en raison -

par exemple - du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les

constructions existantes, ne peut se justifier que par un intérêt public

prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un

ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font

défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF 101 Ia

223.

consid. 6). Il faut alors que l'utilisation des possibilités de construire

réglementaires apparaisse déraisonnable et irrationnelle (ATF M. c/

Ormont-Dessus, du 1er novembre 1989; ATF 115 Ia 114; 115 Ia 345; 114 Ia 345;

ATF 101 Ia 213 ss; AC 1993/0125 du 2 mai 1994). Dès lors que l'autorité

municipale dispose dans ce domaine d'un large pouvoir d'appréciation, le

Tribunal administratif observe une certaine retenue dans l'examen du problème,

en ce sens qu'il ne substitue pas sans autre son propre pouvoir d'appréciation

à celui de l'autorité municipale (AC 1993/0034 du 29 décembre 1993). En effet,

l'autorité de recours ne revoit que l'abus ou l'excès du pouvoir

d'appréciation, dans la mesure où il s'agit de questions dont la solution

dépend étroitement des circonstances locales (art. 36 let. a LJPA; TA, arrêt AC

1992/0101, du 7 avril 1993). L'examen de l'esthétique interviendra sur la base

de critères objectifs généralement reçus et sans sacrifier à un goût ou à un sens

esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité,

inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes

éprouvés et par référence à des notions communément admises (TA, arrêt AC

1993/0240 du 19 avril 1994; AC 1993/0257 du 10 mai 1994; AC 1995/0268 du 1er

mars 1996; AC 1999/0228 du 18 juillet 2000; AC 1998/0166 du 20 avril 2001).

Dans

le cas particulier le projet correspond exactement à ce que prévoit le plan de

quartier. Invoquer le « gabarit excessif » des constructions

projetées revient à mettre en cause l'opportunité de la réglementation à

laquelle ces constructions sont soumises. Or les griefs formulés dans le cadre

de la procédure de permis de construire à l'encontre des dispositions d'un plan

d'affectation en vigueur sont irrecevables, sous réserve des cas où les

personnes touchées n'avaient pas pu, au moment de l'adoption du plan, se rendre

pleinement compte des restrictions qui leur étaient imposées, ou si elles n'ont

pas eu, au cours de la procédure, la possibilité de défendre leurs droits de

façon adéquate (ATF 116 Ia 211, consid. 3b) ou encore lorsque les circonstances

ou les dispositions légales se sont modifiées, depuis l'adoption du plan, dans

une mesure telle que l'intérêt public au maintien des restrictions imposées aux

propriétaires concernés pourrait avoir disparu (ATF 121 II 346 consid. 12c; 120

Ia 232 consid. 2c; 120 Ib 452 consid. 2d et les arrêts cités; v. aussi Walter

Haller/Peter Karlen Raumplanungs und Baurecht, 2ème éd., Zürich 1992, p. 246).

Ces hypothèses ne sont pas réalisées en l’espèce, comme on l’a vu plus haut (v.

consid. 3 b p. 8). Quant à la qualité architecturale du projet, elle apparaît à

tout le moins conforme aux standards actuels.

10.

Lors de la visite des lieux

du 18 novembre 2003, les recourants ont encore soulevés le problème du passage

des canalisations sur la parcelle voisine no 1'781, propriété de la Commune de

Prilly, suggérant que ce passage ne serait pas au bénéfice d’un titre

juridique, comme l’exige l’art. 104 al. 3 LATC. Vérification faite, la parcelle

no 240 est bien au bénéfice d’une servitude de canalisation sur les parcelles

nos 1'780 et 1'781 (no R.F. 316'295 bis).

11.

Le plan de quartier limite la

surface brute de plancher utile constructible, à 1'980 m² pour le bâtiment F et à 1'030 m² chacun pour les bâtiments G et H. Ces surfaces peuvent varier pour

chaque bâtiment dans une fourchette de plus au moins 5%, mais la surface totale

ne peut dépasser 4'040 m² pour les

trois bâtiments (v. art. 4.1.2 RPQ). Selon les plans et les calculs fournis par

les constructrices, la surface brute de plancher utile serait de 2'057,485 m² pour le bâtiment F, de 987,3342 m² pour le bâtiment G et de 987,7482 m² pour le bâtiment H, soit au total 4'032,5 m² (arrondi). Selon une note de calcul manuscrite

émanant - semble-t-il - des services communaux, ces chiffres seraient très

légèrement inférieurs, pour aboutir à un total de 4'031,8 m². La différence est infime et provient vraisemblablement

de la méthode utilisée (calcul informatisé dans un cas, manuel, sur la base des

plans cotés, dans l’autre).

A l’issue de la visite des

lieux du 18 novembre 2003, les recourants ont prétendu que des locaux de

concierge, un local « fitness, sauna » et des halls d’entrée avaient

été à tort exclus du calcul de la surface de plancher utile.

En ce qui concerne les

locaux de concierge et le local « fitness,sauna », cette critique

n’est pas fondée. Conformément à l’art. 4.1.3 RPQ, les surfaces brutes de

plancher utile doivent être calculées conformément aux directives de l’Institut

für Orts, Regional, und Landesplanung (ORL) de l’Ecole polytechnique fédérale

de Zurich (norme no 514'420, éd. 1966). Selon ces directives, n’entrent pas en

considération pour déterminer la surface brute de plancher utile : « toutes

les surfaces non utilisées ou non utilisables pour l’habitation ou le travail, telles

que par exemple les caves, les greniers, les séchoirs et les buanderies des

logements ; les locaux pour le chauffage, les soutes à charbon ou à

mazout ; les locaux pour la machinerie des ascenseurs, des installations

de ventilation et de climatisation ; les locaux communs de bricolage dans

les immeubles à logements multiples ; les garages pour véhicules à moteur,

vélos et voitures d’enfants, non utilisés pour le travail ; les couloirs,

escaliers et ascenseurs desservant exclusivement des surfaces non directement

utiles ; les portiques d’entrée ouverts ; les terrasses d’attique,

couvertes et ouvertes ; les balcons et les loggias ouverts pour autant qu’ils

ne servent pas de coursive. » Les locaux réservés au concierge dans

les sous-sols des bâtiments F,G et H sont manifestement des locaux de dépôt

pour le matériel de nettoyage et d’entretien, inutilisables pour l’habitation

ou le travail. Quant au local « fitness,sauna » il s’agit d’un local

commun, également inutilisable pour l’habitation et le travail, qui peut être

exclu du calcul de la surface brute de plancher utile, au même titre qu’une

buanderie ou un local commun de bricolage.

En revanche c’est à tort que

les halls d’entrée des bâtiments n’ont pas été pris en compte. Il ne s’agit en

effet pas de « portiques d’entrée ouverts », comme le prétend

la municipalité, mais bien de halls d’entrée fermés, auxquels ont accède de

l’extérieur par une porte, et qu’une seconde porte sépare de la cage

d’escalier. C’est ainsi une surface brute de plancher utile de 12,64 m² (2 x 6,32) pour le bâtiment F et de 8,06m² pour chacun des bâtiments

G et H, soit au total 28,76 m², qui doivent être ajoutés à la surface brute de

plancher utile figurant dans la demande de permis de construire.

On observera toutefois que

cette dernière inclut à tort la partie des balcons aménagés en loggias sur les

façades sud-est et nord-ouest des bâtiments G et H, ainsi qu’en façade

sud-ouest du bâtiment F, ce qui conduit à une surestimation de la surface brute

de plancher utile de 35,16 m pour le bâtiment G (6 x 5,86), 30,3 m² pour le

bâtiment H (6 x 3,1 et 3 x 3,9) et 74,85 m² pour le bâtiment F (3 x 13,75 et 6

x 5,10). La norme ORL 514'420 exclut en effet du calcul les « balcons

et les loggias ouverts pour autant qu’ils ne servent pas de coursive »

(v. aussi RDAF 1974 p. 304).

Il s’ensuit que les

bâtiments litigieux ne dépassent pas la surface brute maximum de plancher utile

fixée par le plan de quartier et son règlement.

12.

Conformément aux art. 38 et

55.

LJPA un émolument de justice sera mis à la charge des recourants déboutés,

de même que les dépens auxquels peuvent prétendre la municipalité et les

constructrices, qui ont procédé par l’intermédiaire d’avocats et obtiennent

gain de cause.

L’émolument dépassera le

montant ordinaire fixé par l’art. 4 du règlement du 24 juin 1998 sur les

émoluments et les frais perçus par le Tribunal administratif, pour tenir compte

de l’importance et de la complexité de la cause (art. 5 du règlement).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

Le recours est rejeté.

II.

La décision de Municipalité de Prilly

du 9 décembre 2002 levant les oppositions et accordant le permis de construire

pour trois bâtiments d’habitation au chemin de la Cure, parcelle no 240, est

confirmée.

III.

Un émolument de 3'500 (trois mille

cinq cents) francs est mis à la charge de Pierre Curchod et consorts,

solidairement.

IV.

Pierre Curchod et consorts verseront solidairement

à la Commune de Prilly une indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de

dépens.

Pierre Curchod et consorts verseront solidairement

à GDR Promotions et Réalisations Immobilières SA et à Maria Zerilli-Marino une

indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 3 novembre 2004

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint