AC.2003.0089

TA - AC.2003.0089 - 2004-06-09 - A._ et B._ c/Rolle

9 juin 2004Français28 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. La parcelle 172 du

cadastre de la Commune de Rolle est la propriété d'Antonio et Filomena Pignone.

Elle est colloquée en zone de moyenne densité par le Règlement communal sur le

plan d'affectation et la police des constructions, légalisé le 6 novembre

1992 (RPE). D'une surface de 968 m², cette parcelle est bordée par la Route de

Lausanne (RC 1) au sud, par la Route de l'Hôpital (DP 26) à l'ouest, par la

parcelle 1201 au nord et enfin, à l'est, par la parcelle 173, bâtie d'un petit

immeuble locatif de deux étages, propriété de Celestino et Maria Polzella. Cet

immeuble est séparé de la limite est de la parcelle 172 par un chemin d'accès

longeant cette parcelle.

Antonio et Filomena

Pignone (ci-après "les constructeurs") ont mis à l'enquête du 11 au

31 mai 1999 la construction sur leur parcelle d'un immeuble comprenant cinq

appartements, d'une emprise au sol de 251 m². Les plans mis à l'enquête ont été

dessinés par Antonio Pignone lui-même, qui exerce la profession d'architecte.

Ils figurent une construction de quatre niveaux, dont un étage de combles avec

surcombles, et un sous-sol dont l'emprise de quelques 360 m² déborde ainsi

largement des façades principales à l'ouest et à l'est du corps principal du

bâtiment. Ce sous-sol abrite deux garages pour 6 véhicules au total, un abri PC

de 21 places et divers locaux techniques. Les plans indiquent en outre que

seule la façade sud du sous-sol est dégagée. Le mur oriental de ce niveau, sur

lequel s'appuie un talus, s'avance jusqu'à une distance variant entre de 1,32

et 1,42 mètres de la limite de la parcelle 173. Est en outre figuré un muret

existant, haut de quelque 0,9 mètres, et situé sur la parcelle 172, en bordure

de la parcelle 173. Un parking non couvert a été aménagé au sud de la

construction.

B. Ce projet a suscité

plusieurs oppositions, dont celle de Celestino et Maria Polzella. La

municipalité a refusé de délivrer le permis de construire sollicité, décision

contre laquelle les constructeurs se sont pourvus au Tribunal administratif par

acte du 9 août 1999. La cause a été rayée du rôle à la suite d'une

transaction intervenue entre les constructeurs et les opposants. Cette

convention a été approuvée par la municipalité, qui a délivré le permis de

construire par acte du 6 octobre 1999. La modification conventionnelle du

projet initial ne visait pas, apparemment, les parties de la construction

situées à l'est de la parcelle des constructeurs, soit le long de la parcelle

des voisins Polzella.

C. Au cours du printemps

2001, soit avant le début des travaux, Antonio Pignone a entrepris de modifier

son projet et d'étendre l'emprise du sous-sol en direction de l'est jusqu'à la

limite de la propriété de Celestino et Maria Polzella. Cette extension, d'une

vingtaine de mètres carrés, impliquait ainsi la construction du mur oriental de

ce niveau sur la limite de la parcelle 173, en lieu et place du muret existant

à cet endroit. Antonio Pignone a expliqué que la construction du mur oriental

du sous-sol à proximité du muret, conformément au projet initial, présentait de

nombreux inconvénients: l'entretien du talus créé entre les deux murs serait

particulièrement malaisé; il impliquerait de surcroît l'utilisation de la

parcelle 173 aux fins d'accès; l'excavation à venir nécessiterait des travaux

de consolidation du muret hors de proportion avec l'intérêt que pouvait

présenter sa conservation.

Selon Antonio Pignone,

il aurait approché le responsable du service technique communal, lequel

n'aurait pas formulé d'objection à cette extension et aurait invité les

constructeurs à obtenir préalablement l'accord écrit de Celestino et Maria

Polzella sur la modification projetée. Il résulte de l'instruction que Antonio

Pignone s'est entretenu avec Celestino Polzella à ce sujet et lui a fait signer

une photocopie noir/blanc du plan de situation mis à l'enquête en 1999. Au haut

de la page, les mentions suivantes sont inscrites au stylo: "Plan de

situation – Commune de Rolle – Propriété de Pignone Antonio et Filomena –

parcelle n° 172 – Surface 968 m² - Construction d'un immeuble résidentiel

– Rolle, le 28.05.2001". L'ancien mur du sous-sol est biffé, tandis

que le nouveau est dessiné en traitillés au stylo. En bas à droite figure le

texte suivant: "Pour accord: Agrandissement du sous-sol jusqu'en limite

avec la parcelle n° 173 propriété de Mme et M. Polzella Celestino. Le 28.05.01.

M. Polzella (signature)".

Fort de cet accord, le

10 août 2001, Antonio Pignone a adressé le courrier suivant à la municipalité,

à l'attention du responsable du service technique communal:

"Concerne: Construction d'un immeuble

résidentiel, rte de l'Hôpital, n°2 – Parcelle n° 172 – Rolle – Propriété de

Antonio et Filomena PIGNONE – Agrandissement du sous-sol

Monsieur,

Faisant suite à notre entretien téléphonique,

et comme convenu je vous remets ci-joint un plan de situation de l'objet

précité, à l'échelle 1/500 du 28.05.01 dûment signé par notre voisin Monsieur

Polzella Celestino pour accord.

En effet M. Polzella est d'accord pour

l'agrandissement de notre sous-sol jusqu'en limite de la propriété avec sa

parcelle n°173, selon les dimensions indiquées sur le plan annexe.

Nous vous souhaitons bonne réception de la

présente et de son annexe, et vous prions d'agréer, Monsieur, nos salutations

distinguées.

Pignone"

Les constructeurs ont

entrepris les travaux projetés au début du mois de septembre. Le mur oriental

du sous-sol a été érigé en limite de propriété, à la place de l'ancien muret.

Il mesure de 2,1 mètres de hauteur et une quinzaine de mètres de long. Il

s'élève sur les deux tiers de la limite de propriété, à trois mètres de la

façade ouest du bâtiment de Celestino et Maria Polzella.

D. Le 29 novembre 2001, la

municipalité a adressé un courrier à Antonio Pignone, par lequel elle lui

demandait de s'expliquer sur les modifications apportées au sous-sol, dès lors

que, selon expertise du même jour effectuée par le géomètre Daniel Belotti, son

emprise n'était pas conforme au projet mis à l'enquête. L'autorité municipale

relevait en particulier que l'abri PC n'avait pas été réalisé conformément aux

plans, que le nombre d'ouvertures en façade nord et ouest était supérieur à ce

qui avait été projeté et que l'emprise du sous-sol allait jusqu'en limite de la

parcelle 173. Elle ne faisait aucune référence au courrier d'Antonio Pignone du

10 août 2001.

Celui-ci a répondu à

la municipalité le 12 décembre 2001 que, s'agissant de l'abri PC, une réduction

de 21 à 16 places avait été exécutée en raison de la nouvelle législation

applicable et que la sortie de secours avait été remplacée par une voie

d'évacuation au nord, ce dont le responsable communal avait été informé

verbalement. Il ajoutait que le nombre d'ouvertures en façade nord du sous-sol

avait été effectivement augmenté de quatre (sauts-de-loup) à six (cinq

sauts-de-loup et une voie d'évacuation). Au sujet de l'agrandissement du

sous-sol et de l'extension de son emprise jusqu'en limite de la parcelle 173,

il expliquait que, n'ayant pas reçu de nouvelle de la part de la municipalité

depuis son courrier du 10 août 2001, il pensait que "le problème était

réglé". Il joignait en annexe un nouveau plan du sous-sol, daté du 4

décembre 2001, ainsi qu'un plan d'implantation du géomètre Daniel Belotti, daté

du 21 août 2001, dont il pensait que la municipalité avait déjà reçu un

exemplaire.

Celle-ci répondit par

courrier du 5 février 2002 qu'elle exigeait la mise à jour complète de tous les

plans et indiquait qu'elle dispenserait les constructeurs d'enquête publique

s'ils obtenaient l'accord écrit des opposants sur les modifications exécutées.

La municipalité n'a cependant délivré aucune autorisation formelle concernant

ces modifications du projet. Les plans d'exécution, datés du 8 mars 2002, lui

ont été soumis.

Par lettre-signature

du 17 mai 2002, la municipalité impartissait aux constructeurs un délai au 30

juin 2002 pour que la construction soit mise en conformité avec le permis

délivré le 6 octobre 1999. La municipalité motivait sa position en ces termes: "En

effet, il ressort d'un entretien que vous avez eu avec M. le Municipal

Beetschen le 9 avril 2002 en présence du Préfet du district ainsi que lors

d'une séance avec la Municipalité le 11 mars 2002 que vous vous êtes

délibérément opposés à mettre à l'enquête publique les modifications apportées

à votre projet". La municipalité se limitait en fin de compte à

ordonner, au sens de l'art. 105 de la loi sur l'aménagement du territoire et

les constructions du 4 décembre 1985 (LATC), la mise en conformité de l'emprise

du sous-sol vers l'est.

E. Par la plume de son

conseil, en date du 7 juin 2002, la municipalité a informés les constructeurs

qu'elle rapportait purement et simplement sa décision du 17 mai 2002.

Invoquant les négociations en cours, le conseil de la municipalité ajoutait: "Je

vous confirme également le fait que la Municipalité de Rolle se réserve la

possibilité de rendre une nouvelle décision dans l'hypothèse où les conditions

de la convention dont j'attends le projet à bref délai, ne satisferaient pas

aux exigences de la Municipalité de Rolle." Ainsi, un projet de

convention a été élaboré par le conseil des constructeurs et celui de la

municipalité. Ce projet mentionne formellement comme parties que les

constructeurs et la municipalité, mais réserve cependant l'accord de Celestino

et Maria Polzella. En fin de compte, ce projet n'a été signée que par la

Municipalité de Rolle. Les autres voisins et opposants ont signifié leur accord

par la plume de leur conseil. Celestino et Maria Polzella, en revanche, ont

refusé de la signer.

En substance, ceux-ci

ont motivé leur refus par l'existence d'un malentendu sur la portée de l'accord

du 28 mai 2001. Celestino Polzella a expliqué à l'audience qu'il n'aurait pas

consenti à ce que le mur du sous-sol soit contigu à sa parcelle, s'il en avait

connu la hauteur. Il relève que le plan qu'il a signé le 28 mai 2001 était un

plan de situation ne rendant pas compte des coupes et qu'il n'aurait pu

réaliser l'importance de la partie du nouveau mur située hors-sol.

F. Cet accord n'ayant pas

abouti, la Municipalité de Rolle a rendu une nouvelle décision le 22 avril

2003, réitérant les termes de sa décision du 17 juin 2002 et impartissant à

Antonio et Filomena Pignone un délai au 30 juin 2003 pour mettre en conformité

avec le permis délivré le 6 octobre 1999 la partie orientale du sous-sol. Cet

ordre de remise en état était assorti de la menace des peines de l'art. 292 du

Code pénal.

G. Antonio et Filomena

Pignone ont recouru au Tribunal administratif contre cette décision. Ils

concluent à son annulation et à ce que les travaux d'extension du sous-sol et

d'aménagement de la propriété jusqu'en limite de propriété de la parcelle 173

soient définitivement autorisés. Les recourants soutiennent en substance que

les travaux aujourd'hui litigieux auraient reçu l'accord de la municipalité par

la voix du responsable du service technique communal, à tout le moins qu'ils

sont admis à pouvoir invoquer leur bonne foi et que le respect du principe de

proportionnalité commande que l'ordre de remise en état soit annulé et la

modification litigieuse autorisée. Selon eux, Celestino et Maria Polzella ne

subissent aucun désavantage du fait de l'extension du sous-sol vers leur

parcelle.

La municipalité

conclut, avec suite de frais et dépens, à la confirmation de sa décision du 22

avril 2003 et à ce qu'un délai immédiat soit imparti aux recourants pour mettre

en conformité leur construction avec le permis de construire. Celestino et

Maria Polzella, qui ont consulté un avocat et pris part à la procédure, concluent

avec suite de frais et dépens au rejet du recours et à la confirmation de

l'ordre de remise en état.

Les moyens des parties

seront examinés en tant que de besoin dans les considérants ci-après.

H. Le Tribunal a convoqué

les parties à son audience du 4 mai 2004, lors de laquelle il a entendu leurs

explications et effectué une visite des lieux. A cette occasion, le tribunal a

constaté que la terrasse prévue au niveau du rez n'a pas été étendue par

rapport au projet mis à l'enquête. Sa balustrade orientale est située à environ

1,3 mètres de la limite de propriété. Au-delà de cette balustrade et jusqu'au

droit du mur, les constructeurs ont créé un bac, dans lequel ils ont prévu de

planter une haie d'arbustes. Ce bac est haut d'environ une trentaine de centimètre

et porte à 2,4 mètres la hauteur du mur oriental.

Considérants

1.

Les recourants

soutiennent que les travaux litigieux ont été autorisés par la municipalité.

Ils considèrent qu'elle se serait exprimée dans ce sens par l'intermédiaire du

responsable du service technique communal, qui aurait formulé une seule

exigence, remplie en l'espèce, à savoir l'accord des voisins. En tout état de

cause, selon eux, ces travaux ont été autorisés après-coup par la municipalité,

lorsque celle-ci a apposé sa signature au projet de convention établi par leur

conseil.

a) Dans le canton de

Vaud, l'autorité désignée par la loi pour la délivrance du permis de construire

est la municipalité (art. 17 et 104 LATC). Selon une jurisprudence constante du

tribunal administratif, les décisions d'octroi ou de refus des autorisations de

construire ressortissent à la compétence de la municipalité, à l'exclusion de

celle d'un conseiller municipal, du syndic, d'une direction des travaux ou d'un

fonctionnaire communal (RDAF 1991, 99; 1976, 265; 1972, 341 et jurisprudence

citée). Les recourants ne sauraient dès lors être suivis lorsqu'ils soutiennent

être au bénéfice d'un permis de construire en bonne et due forme, au motif,

contesté au demeurant, qu'ils auraient satisfait à la seule condition

prétendument exigée par le fonctionnaire communal, à savoir l'obtention de

l'accord du voisin. Antonio Pignone, fort de son expérience professionnelle

dans le domaine de la construction, ne pouvait au surplus ignorer que le

renseignement fourni par celui-ci pouvait tout au plus concerner les exigences

pour obtenir une dispense d'enquête publique, celle-ci ne remettant pas en

question la nécessité d'obtenir une autorisation de construire délivrée par la

municipalité. On ne saurait également soutenir que la municipalité aurait en

quelque sorte délivré le permis de construire par "actes concluants"

en ne réagissant pas immédiatement après l'envoi du plan de situation le

10.

août 2001 et le début des travaux, intervenu au mois de septembre selon

les déclarations du recourant. On relèvera à cet égard que le délai de

péremption fixé par la jurisprudence pour exiger la remise en état d'une

construction illicite est de 30 ans (cf. arrêt TA 1998/0171 du 24 avril 2001 et

références citées). Quand bien même un délai plus court peut s'appliquer

lorsque l'autorité tolère un état de fait illicite dont elle a connaissance

sans prendre les mesures qui s'imposent, on ne saurait considérer qu'une

autorité municipale agit tardivement en réagissant moins de 3 mois après le

début d'exécution des travaux. On relèvera par surabondance qu'Antonio Pignone

ne saurait soutenir de bonne foi qu'il a été trompé par l'absence de réaction

de la municipalité, vu l'empressement avec lequel il a débuté les travaux

litigieux, un mois à peine après l'envoi de son courrier à l'autorité

municipale.

b) aa) Les recourants

ne sauraient également être suivis lorsqu'ils soutiennent que la municipalité a

autorisé les travaux litigieux en signant la convention élaborée par leur

conseil dans le courant de l'année 2002. Les circonstances ayant présidé à

l'élaboration du projet de convention, notamment la volonté de prendre en

compte les intérêts de chacun des protagonistes et voisins, montrent clairement

que la municipalité a toujours subordonné la délivrance d'une autorisation de

construire à l'accord des voisins Polzella. L'extension du sous-sol portant

tout particulièrement atteinte à la situation de ces derniers, leur accord ne

pouvait en effet être conçu que comme une condition essentielle de la validité

de la convention. Or, cet accord n'est pas intervenu puisqu'ils ont refusé de

la signer. En outre, cet accord ne peut pas être déduit de la signature par

Celestino Polzella du plan de situation qui lui a été présenté par le recourant

au mois de mai 2001. On peut se référer ici, à tout le moins par analogie, aux

exigences propres à la procédure d'enquête, selon lesquelles les plans doivent

permettre de se faire une idée claire, précise et complète d'un projet mis à

l'enquête. En l'occurrence, on constate que Celestino Polzella a certes donné

son accord à une extension du sous-sol, mais que la portée de cet accord ou,

plus précisément, celle de l'extension admise ne ressort pas du document qu'il

a signé. En effet, le croquis et les termes utilisés ne permettaient pas de se

faire une idée claire et précise au sujet des travaux litigieux: ce document ne

comporte ainsi aucune coupe permettant de se faire une idée de la hauteur de la

construction et fait référence à l'agrandissement d'un sous-sol. Si, par cet

accord, Celestino Polzella acceptait indiscutablement la contiguïté de la

construction à sa parcelle, en revanche, l'on ne peut en déduire qu'il avait

conscience du fait que l'extension d'un sous-sol aurait pour conséquence

l'érection d'un mur de 2,1 m de haut le long de sa propriété. L'on ne saurait à

cet égard exiger de Celestino Polzella qu'il ait gardé à l'esprit les coupes et

indications altimétriques figurant dans le dossier d'enquête, ce d'autant

qu'elles ne correspondent pas à celles de la construction finalement réalisée,

comme son conseil l'a fait remarquer à l'audience en superposant les deux plans

de coupe. Le plan de situation contient une altitude de référence de 377

mètres, mais cette donnée ne figure ni sur le croquis signé par Polzella, ni

sur les plans d'architecte mis à l'enquête en 1999. Sur ces derniers, le chemin

d'accès longeant la limite de propriété est dessiné à 1,4 mètres en-dessous du

niveau du rez. Sur les plans du mars 2002, en revanche, il est indiqué que le

niveau du rez se trouve à une altitude de 378,7 mètres, et à une hauteur de 2,1

mètres plus haut que le chemin d'accès. Il en résulte que l'altitude de la

construction par rapport au chemin a été augmentée de 0,6 mètres lors de

l'exécution des travaux. Ainsi, le consentement de Celestino Polzella n'était

pas éclairé lors de la signature du croquis et, l'eût-il été, sa confiance

aurait été trompée lors de la réalisation des travaux. C'est d'ailleurs

vraisemblablement pour remédier a posteriori à cette lacune affectant l'accord

du 28 mai 2001 que des plans de façades ont été annexés au projet de

convention établi ultérieurement par le conseil des recourants.

bb) Compte tenu de

tous ces éléments, la signature du projet de convention par la municipalité ne

saurait signifier son intention d'autoriser la modification sans l'accord,

éclairé, des voisins Polzella sur toutes les modifications de nature à porter

atteinte à leurs intérêts protégés. Il est au surplus douteux que cet accord

éclairé eût suffi à remédier à l'absence de délivrance formelle d'un permis de

construire. Vu ce qui précède, cette question peut cependant rester indécise.

c) Il résulte de ce

qui précède que les recourants ne peuvent pas se prévaloir d'une autorisation

de construire valablement délivrée par la municipalité, pour s'opposer à

l'ordre de remise en état litigieux.

2.

A titre subsidiaire,

les recourants invoquent le principe constitutionnel de la bonne foi en se

référant aux assurances qui auraient été données par le responsable du service

technique communal au sujet de la possibilité de réaliser les travaux

litigieux, moyennant l'accord des voisins.

a) En droit

administratif, le principe de la bonne foi est prévu aussi bien par la

Constitution fédérale (art. 5 al. 3 et art. 9) que par la Constitution

cantonale (art. 7 al. 2). En substance, il implique que les relations entre

administration et administrés soient interprétées de telle manière que règne le

principe de la bonne foi de part et d'autre (ATF 126 ch. II 97 consid. 4b) et

les réf. cit.). Cette règle de comportement permet à l'administré d'obtenir,

dans certaines circonstances, le respect d'assurances données par l'autorité,

même si elles sont contraires au droit matériel, pour autant que l'autorité ait

agi dans l'exercice de ses compétences et que le destinataire des assurances

données n'ait pas pu, de bonne foi, reconnaître leur caractère contraire à la

loi, qu'il ait pris sur cette base des dispositions irréversibles, enfin que la

réglementation n'ait pas changé entre-temps (ATF 125 I 209 consid. 9c, et la

jurisprudence citée).

b) aa) Selon la

jurisprudence, on ne peut pas exiger du citoyen qu'il connaisse dans le détail

les règles relatives à la répartition des compétences entre les différentes

autorités administratives; ce n'est que lorsque l'incompétence de l'autorité

est clairement reconnaissable que la protection de la bonne foi peut être

exclue ( Arrêt TA AC 1997/0205 du 22 septembre 1998; RDAF 1993 p. 315 et

les arrêts cités). En l'espèce, il est établi que Antonio Pignone est un professionnel

de la construction. Lors de l'audience, ce dernier a notamment indiqué qu'il

exerce son métier d'architecte au service d'un des plus importants promoteurs

de suisse romande et qu'il est appelé quotidiennement à gérer d'importants

dossiers de construction, notamment dans le canton de Vaud. Ce dernier ne

saurait par conséquent soutenir de bonne foi qu'il ne savait pas qu'une

autorisation de construire doit faire l'objet d'une décision formelle rendue

par la municipalité et qu'il pouvait se contenter d'une assurance fournie par

un employé communal, fût-il le responsable du service technique communal.

bb) Vu ce qui précède,

une des conditions impératives pour que les recourants puissent se prévaloir du

principe de la bonne foi en relation avec les assurances qui leur auraient été

données par le responsable du service technique communal n'est pas remplie.

d) Les recourants ne

sauraient au surplus se prévaloir de leur bonne foi au motif que la

municipalité n'a pas immédiatement réagi après avoir reçu leur courrier du

10.

août 2001 et le début des travaux au mois de septembre. On l'a vu, il

leur appartenait en effet d'attendre la délivrance d'une autorisation

municipale en bonne et due forme, cas échéant en relançant la municipalité. On

peut au demeurant douter que le silence de la municipalité ait eu une

quelconque incidence sur le comportement des recourants puisqu'ils estimaient -

à tort, comme relevé ci-avant – pouvoir se fonder sur les assurances données

par le responsable du service.

3.

L'extension litigieuse

n'ayant pas été autorisée et les recourants ne pouvant se prévaloir du principe

de la bonne foi, reste à examiner si l'ordre municipal de mise en conformité du

22.

avril 2003 est conforme au principe de proportionnalité.

a) L'ordre de démolir

une construction édifiée sans permis et pour laquelle une autorisation ne

pouvait être accordée n'est en principe pas contraire au principe de la

proportionnalité. L'autorité doit certes renoncer à une telle mesure à

certaines conditions, notamment si les dérogations à la règle sont mineures et

si l'intéressé pouvait de bonne foi se croire autorisé à agir (ATF 111 Ib 221;

108.

Ia 216; 104 Ib 303). Mais le principe reste que celui qui place l'autorité

devant le fait accompli doit s'attendre à ce qu'elle accorde plus d'importance

à la nécessité de rétablir une situation conforme au droit (et aux intérêts des

autres propriétaires concernés) qu'aux inconvénients qui en découlent pour le

constructeur (ATF 180 Ia 218). Le Tribunal administratif se montre strict à cet

égard et confirme en principe les ordres de remise en état (AC 1996/0183 du

21.

septembre 1996, AC 1997/0007 du 30 mai 1997, AC 1997/0205 du

22.

septembre 1998, AC 1998/0142 du 28 novembre 1998, AC 102/008 du 6

juin 2002, AC 2000/0091 du 3 juillet 2002), ne renonçant à cette sévérité que

lorsqu'il est possible de remédier aux irrégularités (AC 1996/0206 du 15 mai

1998, AC 1999/0007 du 28 avril 1999, AC 2002/0008 du 6 juin 2002, AC

2000/0091 du 3 juillet 2002). En vertu du principe de proportionnalité, la

seule violation de la procédure d'autorisation de construire ne suffit pas pour

ordonner la démolition d'un ouvrage non autorisé lorsqu'il est conforme aux

dispositions matérielles qui lui sont applicables (v. arrêt TA, AC 2001/0010 du

8.

mai 2001 et références citées).

b) Il convient dès

lors, en premier lieu, de trancher la question de savoir si les modifications

apportées à la construction par rapport au projet mis à l'enquête et autorisé

en 1999 sont conformes au RPE.

aa) L'art 7 RPE

prévoit qu'en zone de moyenne densité, la distance aux limites de propriété est

de 4 mètres au minimum. En l'espèce, le mur oriental du sous-sol s'avance

jusqu'à la limite de la parcelle 173. La construction réalisée enfreint par

conséquent cette disposition du règlement communal, ce que les recourants ne

contestent pas.

bb) L'art. 9 RPE

institue dans la zone considérée un coefficient d'occupation du sol (COS), en

prescrivant que la surface bâtie ne peut excéder le quart de la surface de la

parcelle. Le bien-fonds des recourants mesure 968 m², de sorte que la surface

bâtie ne peut dépasser 242 m². L'art. 9 RPE doit être lu en relation avec

l'art. 56 al. 2 RPE, aux termes duquel les locaux enterrés ne sont pas pris en

considération dans le calcul du COS. Sont considérés comme des locaux enterrés,

ceux dont les trois quarts au moins du volume est situé en-dessous du niveau du

terrain naturel, dont une seule face est visible une fois le terrain aménagé et

dont la toiture est recouverte d'une couche de terre végétale de 0,5 mètres

d'épaisseur au moins (art. 56 al. 3 RPE). Ces critères sont cumulatifs. En

l'espèce, le niveau du bâtiment désigné comme sous-sol comporte trois faces

dégagées. Il supporte en outre une terrasse, dont seul une bande de quelques

vingt mètres carrés serait végétalisée, à savoir le bac destiné à recevoir une

haie d'arbustes. Il ne constitue donc pas un local enterré au sens de l'art. 56

RPE, de telle sorte que sa surface doit être comprise dans le calcul de la

surface bâtie. Selon le projet mis à l'enquête, la surface bâtie mesurait 251

m². Par la modification réalisée, celle-ci a été portée à quelques 380 m², soit

très largement au-delà de la limite autorisée.

cc) L'art. 11 RPE

prévoit que le nombre de niveaux est limité à deux sous la corniche, sans préciser

ce qu'il faut entendre par "niveau".

Pour qualifier un

niveau de sous-sol, la Commission cantonale de recours en matière de

construction avait renoncé à se lier à une définition stricte qui ne tiendrait

pas compte de la grande variété des terrains et de la diversité des

prescriptions réglementaires; il convenait plutôt de tenir compte de toutes les

caractéristiques de chaque cas particulier et notamment des buts de la

réglementation communale; il était ainsi préférable de se référer à un faisceau

de critères, assurant la prise en considération de l'ensemble des circonstances

(prononcé n° 2'528 du 30 juin 1971). Par exemple, lorsque la façade du niveau

considéré est entièrement dégagée et les façades latérales partiellement

dégagées, il y a lieu d'examiner si ce niveau comprend l'entrée principale du

bâtiment, car il s'agit alors d'un élément qui inciterait à ne pas le qualifier

de sous-sol. Mais lorsque ce niveau n'est pas affecté à l'habitation et que

plus de la moitié de son volume se situe en dessous du terrain naturel, il peut

être qualifié de sous-sol, pour autant qu'il ne donne pas l'apparence à un

observateur d'un étage supplémentaire et que la hauteur maximale de la

construction reste sensiblement inférieure au maximum réglementaire et si, en amont

du bâtiment, le terrain naturel se situe sensiblement au-dessus du niveau du

rez-de-chaussée afin que la qualification de sous-sol ne serve pas à détourner

les dispositions fixant le nombre de niveaux admissibles dans la zone (RDAF

1974.

p. 224). Dans une jurisprudence récente, le Tribunal administratif a

énoncé quelques critères supplémentaires: tend notamment à écarter la

qualification de sous-sol le fait que, au niveau considéré, une façade (la

façade aval) soit entièrement dégagée et qu'elle comporte une grande baie

vitrée de forme arrondie, que trois pièces soient affectées à l'habitation avec

les installations sanitaires nécessaires (douche, bain et WC), et enfin que ce

niveau donne l'apparence d'un niveau entier à l'observateur. D'autres éléments

conduisent plutôt à retenir la qualification de sous-sol : notamment le fait

que plus de la moitié du volume se situe en dessous du niveau du terrain

naturel, que les murs latéraux et amont soient complètement enterrés, enfin

l'importance des mouvements de terre en déblais devant la façade aval (v. arrêt

TA AC 2002/0052 du 11 novembre 2002). En l'espèce, le fait que trois

des façades du prétendu sous-sol soient dégagées et qu'il comporte la porte

d'entrée principale de l'immeuble porte à considérer qu'il s'agit d'un niveau

entier supplémentaire. La vision locale a permis de se convaincre que le

bâtiment donne aujourd'hui l'apparence d'un immeuble comportant en réalité

trois niveaux sous la corniche, en infraction à l'art. 11 RPE.

c) Ces violations du

règlement communal sont loin d'être mineures. En ce qui concerne plus

spécialement la violation de la distance réglementaire aux limites de

propriété, le tribunal a pu constater qu'elle a un impact particulièrement

lourd pour les voisins Polzella. En lieu et place d'un muret haut de 0,9

mètres, adossé à un talus arborisé, ceux-ci ont désormais en bordure ouest de

leur propriété un mur en béton d'environ 2,4 mètres de haut sur une longueur de

vingt mètres environ. Cette violation apparaît particulièrement grave eu égard

aux objectifs poursuivis par les normes de distance aux limites. L'on rappelle

que ces normes tendent principalement à préserver un minimum de lumière, d'air

et de soleil entre les constructions afin de garantir un aménagement sain et

rationnel; elles ont pour but d'éviter notamment que les habitants de

bien-fonds contigus aient l'impression que la construction voisine ne les

écrase (Jean-Luc Marti, Distances, coefficients et volumétrie des constructions

en droit vaudois, Payot Lausanne, p. 87). Elles visent également à garantir un

minimum de tranquillité aux habitants (AC 1991/0129 du 4 novembre 1992).

d) La démolition du

mur existant et sa reconstruction à l'endroit autorisé par le permis du 6

octobre 1999 occasionnerait un coût supplémentaire d'environ cinquante mille

francs selon l'estimation d'Antonio Pignone lors de l'audience. En tenant

compte de l'importance des violations du règlement communal, de l'impact de la

construction réalisée sur la situation des voisins Polzella et du fait que les recourants

ne sauraient prétendre avoir de bonne foi procédé aux travaux litigieux, ce

coût n'apparaît pas excessif. Il s'avère notamment admissible en comparaison du

coût total de la construction annoncé lors de la demande de permis, soit 1,2

millions de francs.

e) Au vu de tous ces

éléments et après avoir procédé à une pesée de tous les intérêts en présence,

le tribunal estime que l'ordre de remise en état du 22 avril 2003 respecte le

principe de proportionnalité. Il convient dès lors de le confirmer. Un nouveau

délai échéant au 30 septembre 2004 semble adéquat pour permettre l'exécution de

la mise en conformité du bâtiment ordonnée par la municipalité.

4.

Vu les considérants qui

précèdent, le recours formé par Filomena et Antonio Pignone doit être rejeté et

les frais de la cause mis à leur charge. La Municipalité de Rolle, d'une part,

et Maria et Celestino Polzella, d'autre part, ayant consulté chacun un avocat,

il se justifie de leur allouer des dépens.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

rejeté.

II. La décision de

la Municipalité de Rolle du 22 avril 2003 est confirmée.

III. Un délai

échéant au 30 septembre 2004 au plus tard est imparti à Filomena et

Antonio Pignone pour se conformer à l'ordre de remise en état, sous la menace

des peines prévues à l'art. 292 du Code pénal.

IV. Les frais de la

présente procédure, fixés à 2'500 (deux mille cinq cents) francs, sont mis à la

charge de Filomena et Antonio Pignone.

V. Filomena et

Antonio Pignone verseront 2'000 (deux mille) francs à Celestino et Maria

Polzella, pris conjointement et solidairement, et 2'000 (deux mille) francs à

la Commune de Rolle, à titre de dépens.

Lausanne, le 9 juin 2004

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint