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Décision

AC.2003.0156

TA - AC.2003.0156 - 2004-07-22 - LITTMAN Bruce c/Municipalité de Rolle

22 juillet 2004Français17 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. La Commune de Rolle est

propriétaire au lieu-dit "Le Rosey" de la parcelle n° 525, d’une

surface de 36'127 m2, pour l’essentiel en nature de pré-champs. Une

partie de ce bien-fonds (11'985 m2), incluse dans le périmètre du

plan de quartier "Au Maupas" approuvé par le Conseil d’Etat le 21

février 1996, fait l’objet d’une promesse de vente en faveur de la SI Le Maupas

SA, qui projette d’y construire plusieurs groupes de bâtiments d’habitation

comportant au total 60 logements. La localisation de ces bâtiments est

représentée sur le plan ci-après (la surface grisée correspond aux 11'985 m2

qu’il est prévu de détacher de la parcelle n° 525) :

B. Les bâtiments

D5 et D6 forment un bloc de 12 m de large (façades nord-ouest et sud-ouest) et

15 m de profondeur (façades nord-est et sud-ouest, aveugles). Comportant deux

étages sur rez-de-chaussée et un attique, il est divisé verticalement en deux

unités d’habitation comprenant chacune deux appartements en duplex

(rez-de-chaussée et 1er étage – 2ème étage et attique).

Les deux unités d’habitation sont desservies verticalement par une cage

d’escalier et un ascenseur communs. Les bâtiments D1 à D4 et D7 à D10 sont

formés de la réunion de deux blocs semblables à celui des bâtiments D5 et D6.

Des espaces de 3 mètres, désignés comme "passages couverts"

séparent le bloc D5 – D6 de ses voisins. La couverture de ces passages est

prévue au niveau du plancher du 1ère étage, par une structure

légère, vraisemblablement de verre et de métal.

Les

bâtiments E5 et E6 forment un bloc de 12 m sur 12 m sur 10 m au niveau du

rez-de-chaussée). Comportant un étage sur rez-de-chaussée, il est divisé

verticalement en deux unités d’habitation comprenant chacune un appartement en

duplex. Les bâtiments E1 à E4 et E7 à E10 sont formés de la réunion de deux

blocs semblables aux bâtiments E5 – E6.

Implantés

de manière symétrique par rapport à un axe nord-est sud-ouest partageant la

parcelle à bâtir en deux parties à peu près égales, les bâtiments E11 à E20 et

D11 à D20 présentent les mêmes caractéristiques que leurs homologues D1 à D10

et E1 à E10.

Un parking

souterrain commun de 110 places est également prévu (surface foncée dans le

plan ci-dessus).

C. Ce projet a

été soumis à l’enquête publique du 22 avril au 12 mai 2003. Il a suscité deux

oppositions, dont celle de M. Bruce Littman, propriétaire de la parcelle n°

652, contiguë à la limite sud-est de la parcelle n° 525. Celui-ci contestait

notamment le fait que les bâtiments E soient affectés exclusivement à

l’habitation, alors qu’ils seraient implantés dans une aire de construction destinée

prioritairement à des activités professionnelles ou des activités de loisirs.

La

municipalité a décidé de lever les oppositions et de délivrer le permis de

construire dans sa séance du 10 juillet 2003. Elle a communiqué cette décision

à Bruce Littman par lettre recommandée du 17 juillet 2003. Le permis de

construire a été formellement délivré le 7 août 2003.

D. Bruce Littman

a recouru contre cette décision le 6 août 2003, concluant à son annulation.

La SI Le

Maupas SA s’est déterminée sur le recours le 8 septembre 2003, concluant à son

rejet. La Municipalité de Rolle en a fait de même, par mémoire réponse du 8

octobre 2003.

Le tribunal

a tenu séance à Lausanne le 1er avril 2004 en présence du recourant

Bruce Littman, assisté de l’avocat Laurent Trivelli, des représentants de la

Municipalité de Rolle, M. Michel Beetschen, municipal des bâtiments et de

l’urbanisme, et M. Serge Gambarasi, ingénieur, assistés de l’avocat

Pierre-Alexandre Schlaeppi, ainsi que de M. Stefan Ritter, administrateur de la

SI Le Maupas SA, assisté de l’avocat Jacques Haldy et accompagné de MM. Georges

Tornier et Laurent Cistellini, architectes.

Les parties

ont été entendues dans leurs explications. Le tribunal a délibéré à huis clos

et arrêté séance tenante le dispositif de son arrêt, qui a été communiqué aux

parties le 2 avril 2004.

Considérants

1.

L'art. 37 al. 1 de la

loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives

(LJPA) reconnaît le droit de recourir à quiconque est atteint par la décision attaquée

et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée.

Cette délimitation correspond à celle des art. 103 lit. a OJ et 48 PA (v.

exposé des motifs et projet de loi modifiant la LJPA, BGC février 1996, p. 4487

ss); elle peut être interprétée à la lumière de la jurisprudence du Tribunal

fédéral concernant ces deux dispositions (RDAF 1997 I 146). Un intérêt de fait

suffit, mais le recourant doit être touché de façon plus intense que n'importe

quel citoyen et se trouver avec l'objet du litige dans un rapport spécial,

direct et digne d'être pris en considération (ATF 125 I 9 consid. 3c; 124 V 398

consid. 2b et les références); il faut en outre que l'admission du recours lui

procure un avantage, de nature économique, matérielle ou idéale (ATF 121 II 43

consid. 2c/aa). Pour qu'une relation suffisante avec l'objet du litige existe,

il faut qu'il y ait véritablement un préjudice porté de manière immédiate à

la situation personnelle du recourant (Pierre Moor, Droit administratif,

vol. II, ch. 5.6.2.1, p. 414).

La jurisprudence

reconnaît la qualité pour agir du voisin lorsque son terrain jouxte celui du

constructeur où se trouve à sa proximité immédiate (v. ATF 121 II 171 consid. 2

b p. 174, et les références). Tel est le cas du recourant. Bien qu’il n’habite

pas la maison implantée sur sa parcelle, il a expliqué lors de l’audience qu’il

avait acquis cette dernière en 1997, en parfaite connaissance de la

réglementation prévue par le plan de quartier "Au Maupas", et que la

perspective de voir se développer un quartier qui ne serait pas voué

exclusivement à l’habitation, mais où pourraient s’implanter des commerces,

avait joué un rôle dans son choix. Il a indubitablement un intérêt digne de

protection à ce que les constructions prévues sur la parcelle n° 525 soient

conformes à la réglementation.

2.

Le rez-de-chaussée des

bâtiments E1 à E10 et E11 à E20 serait implanté sur deux rectangles de 66 m sur

10.

formant chacun une fraction de l’aire de construction D du plan de quartier

"Au Maupas" approuvé par le Conseil d’état le 21 février 1996.

L’espace central compris entre ces deux rectangles est désigné comme une "partie

de l’aire de mouvement affectée à l’usage des piétons" ;

selon l’art. 4.1 du règlement du plan de quartier (ci-après : RPQ), il est

affecté à la circulation des véhicules et à l’usage des piétons, la circulation

de ces derniers y étant toutefois prioritaire.

Selon l'art. 2.1 RPQ,

les bâtiments édifiés dans l'aire de construction D doivent être affectés à des

"activités professionnelles ou activités de loisirs ne provoquant pas

de nuisances telles que bruits ou émanations en dehors des limites de l'aire de

construction; l'habitation peut y être autorisée si elle a le statut de

dépendance d'un bâtiment principal implanté dans l'aire de construction B

respectivement C." Or les bâtiments projetés dans l'aire de

construction D (E 1 à E 20) sont exclusivement destinés à l'habitation et

personne ne prétend qu'ils auraient "le statut de dépendance d'un

bâtiment principal" implanté dans l'aire de construction C (D1 à D20).

La municipalité estime néanmoins pouvoir déroger à l'affectation prescrite;

elle invoque l'art. 13.1 RPQ qui est ainsi libellé :

"La délimitation des aires

d'affectation et des voies de circulation peut subir des petites modifications

de forme et d'implantation pour s'adapter aux nécessités résultant des études

de détail et de l'introduction d'un nouvel état parcellaire. Ces modifications

ne peuvent toutefois mettre en cause, ni les caractéristiques du plan de

quartier, ni la cohérence du parti urbanistique choisi. La municipalité peut

également, à titre exceptionnel et dans les limites de la législation

cantonale, accorder des dérogations aux dispositions du présent document :

- lorsqu'il s'agit de tenir compte

de cas non prévus par le présent document;

- lorsqu'il importe de régler le

cas d'un statut provisoire;

- lorsque l'application stricte

d'une mesure d'aménagement du plan ou du règlement empêche la réalisation d'une

solution architecturale intéressante à dire d'expert;

pour permettre la réalisation d'un bâtiment ou

d'une installation d'intérêt public ou nécessaire à un service public."

La municipalité se

prévaut d'un rapport d'expertise du bureau d'architectes urbanistes GEA

Valloton-Chanard du 5 décembre 2002 selon lequel "l'application stricte

des dispositifs prévus pour l'aire de construction D empêche réellement une

solution architecturale intéressante." Cette affirmation est

sommairement motivée en ces termes :

"En effet, la proposition contenue dans

la demande de permis de construire améliore le traitement de l'espace central

qui devient un espace piétonnier bordé essentiellement de logements en lieu et

place d'une zone d'activité comme le prévoit le PQ. De plus, l'aire de

mouvement destinée aux véhicules prévue par le plan de quartier est donc

abandonnée au profit d'une solution urbanistique et architecturale nettement

plus intéressante que ne la fixe le plan de quartier.

"En conclusion, il faut autoriser la

possibilité de créer des logements dans la partie centrale (périmètre

"D") du quartier en lieu et place des locaux d'activité. Cette mesure

ne compromet ni la cohérence, ni le parti urbanistique du plan de

quartier."

Ce raisonnement procède d'un abus de langage manifeste : la "solution",

soit l'affectation de l'aire de construction D à l'habitation et celle de

l'aire de mouvement à l'usage exclusif des piétons, n'a rien d'architecturale

(l'architecture, soit l'art de construire des édifices ou la disposition d'un

édifice [Le nouveau Petit Robert, dictionnaire alphabétique et analogique de la

langue française, Paris 1993], n'est pas synonyme d'urbanisme, soit l'étude des

méthodes permettant d'adapter l'habitat urbain au besoin des hommes et

l'ensemble des techniques d'application de ces méthodes [ibid.]). De surcroît,

il paraît plutôt paradoxal d'affirmer que ce changement d'affectation ne

compromettrait pas le parti urbanistique du plan de quartier alors que,

quelques lignes plus haut, le même rapport expose : "Le parti

urbanistique choisi par les auteurs du plan de quartier implique que la partie

centrale soit essentiellement vouée aux activités professionnelles."

En fait, la démarche

du bureau d'architectes et de la municipalité revient à opposer les règles

d'affectation définies par le plan de quartier à une variante qui aurait certes

été envisageable, mais n'a pas été retenue, puis à affirmer péremptoirement,

sans l'ombre d'une démonstration, que cette variante est préférable aux

dispositions adoptées par le conseil communal. A supposer que ce jugement de valeur

soit correct, ce qui ne saute pas aux yeux, il permettrait tout au plus de

proposer une modification du plan de quartier, dans le respect des règles de

procédure applicables. La modification de l'affectation d'une aire de

construction de plus de 1'300 m² va largement au-delà des dérogations qui

peuvent être permises sur la base d'une disposition telle que l'art. 13.1 RPQ

sans affecter la sécurité du droit.

Au demeurant, la

solution "urbanistique et architecturale" intéressante que

constituerait la création d'un espace exclusivement piétonnier dans la partie

de l'aire de mouvement séparant les deux fractions de l'aire de construction D,

n'exige nullement que celle-ci soit affectée à l'habitation. Le plan donne déjà

la priorité à la circulation des piétons dans cette partie de l'aire de

mouvement; il permet ainsi la création d'une véritable zone piétonne,

parfaitement compatible - compte tenu des possibilités de parking en sous-sol -

avec des activités professionnelles et de loisirs telles qu'elles sont prescrites

dans l'aire de construction D.

3.

Les bâtiments D1 à D10

et D11 à D20 seraient implantés sur deux rectangles de 66 m sur 15 qui

constituent chacun une fraction de l'aire de construction C.

Selon l'art. 2.1 RPQ,

l'aire de construction C doit être occupée par "des bâtiments

distincts, accolés les uns aux autres et comprenant chacun au plus 2 logements;

chacune des fractions de l'aire de construction doit comprendre au moins 4

bâtiments distincts." L'article 2.2 al. 1 précise encore : "A

l'intérieur de chaque fraction des aires de construction, les bâtiments doivent

être édifiés en ordre contigu et être implantés de façon à ne pas compromettre

l'utilisation totale des surfaces constructibles." Les termes

"distincts" et "accolés" (ou "contigus")

ne posent pas des exigences contradictoires, mais complémentaires : l'idée du

plan de quartier est de promouvoir la construction "de plusieurs

bâtiments, construits en contiguïté, comme à la Grand'Rue, avec des

décrochements en plan et en élévation, des balcons ou bow-windows diversifiés,

etc." (v. réponse de la municipalité à l'opposition no 15 de M. L.

Bello, Préavis municipal no 11-1992, p. 54).

Les constructions

projetées ne répondent manifestement pas à ces exigences. Les bâtiments D 1 à D

4.

et D 7 à D 10, pour la fraction ouest de l'aire de construction C, ainsi que

D 11 à D 14 et D 17 à D 20, pour la fraction est, ne constituent pas des

constructions distinctes, mais des blocs formés de deux bâtiments symétriques,

dont la séparation médiane est à peine marquée, sur l'une des façades, par la

descente d'eau pluviale. Quant aux paires désignées comme bâtiments D 1 et D 2,

D 3 et D 4, D 5 et D 6, etc, elles ne sont pas formées de deux bâtiments

accolés, mais d'un seul : malgré la symétrie qu'elles présentent, on ne peut en

effet pas considérer comme des bâtiments séparés ces constructions

monolithiques dont les quatre appartements sont desservis par une cage

d'escalier et un ascenseur communs. Enfin, la contiguïté exigée par le

règlement est rompue dans chacune des fractions de l'aire de construction C,

entre les corps de bâtiment D 4 et D 5, D 6 et D 7, D 14 et D 15, ainsi que D

18.

et D 17. Les mêmes ruptures de contiguïté affectent les bâtiments prévus

dans l'aire de construction D.

A l'audience du 1er

avril 2004, les constructeurs ont tenté de justifier la répartition des

bâtiments en trois blocs séparés, dans chacune des fractions des aires de

constructions C et D, par l'art. 2.2 al. 3 RPQ, qui dispose qu'entre façades

aveugles ou parties aveugles de façades, la distance entre deux bâtiments non

mitoyens peut être réduite à 3 m pour autant que les prescriptions concernant

la protection contre l'incendie soient respectées. Cette disposition apparaît

toutefois en complète contradiction avec l'alinéa 1 du même article, qui

prévoit qu'à l'intérieur de chaque fraction des aires de constructions les

bâtiments doivent être édifiés en ordre contigu, ainsi qu'avec la

réglementation de l'aire de construction C, qui exige des bâtiments accolés les

uns aux autres : on ne voit pas comment, à l'intérieur d'une même fraction de

l'aire de construction C, des bâtiments pourraient être à la fois contigus,

accolés les uns aux autres, et non mitoyens. Il est vrai qu'au moment de

l'adoption du plan, la municipalité paraît avoir considéré que chaque fraction

de l'aire de construction C pouvait être fractionnée de manière à créer quatre

groupes de bâtiments (v. réponse de la municipalité à l'opposition no 22 du

GRAL, Préavis municipal no 11-1992, p. 74). Mais cette façon de voir les choses

est incompatible avec l'art. 2.1 RPQ qui exige dans l'aire de construction C

que les bâtiments soient accolés les uns aux autres, sans ajouter : par groupe

de deux, trois, quatre, ou plus, de même qu'avec l'art. 2.2 al. 2, qui ne

prévoit aucune dérogation à l'exigence de l'ordre contigu.

4.

Au niveau du premier

étage, les bâtiments E présentent un encorbellement formant une saillie de 2 m

au-dessus de l'aire de mouvement. La municipalité et la constructrice

prétendent que cet empiétement serait couvert par l'art. 2.2. al. 4 RPQ, qui

permet aux "avant-corps de bâtiments, par exemple, corniches,

marquises," d'empiéter "sur les espaces limitrophes des aires

de construction pour autant que l'usage de ces espaces ne soient pas

compromis." Il n'en est rien.

Le RPQ ne comporte pas

de règles générales sur le calcul de la surface bâtie ou de la distance entre

bâtiments et limites de propriété (applicables par analogie lorsque les espaces

constructibles sont définis par des périmètres d'implantation - v. arrêts AC

2002/0028 du 8 juillet 2003 et AC 1998/0051 du 7 septembre 19998, consid.

3.

). Il renvoie sur cette question aux dispositions du règlement communal

sur le plan d'affectation et la police des constructions du 6 novembre 1992 (v.

art. 1.3 RPQ), dont l'art. 56 al. 1 précise que la surface bâtie est mesurée

sur le plan du niveau de la plus grande surface, sans tenir compte des

terrasses non couvertes, seuils, perrons, balcons, garages enterrés et autres

éléments semblables, et dont l'art. 62 dispose que la distance entre la

construction projetée et la limite de propriété ou entre bâtiments, est

calculée dès les éléments les plus extérieurs du bâtiment, à l'exception des

balcons et loggias. Or il est en l'occurrence évident qu'au niveau de leur plus

grande surface, les bâtiments E débordent largement du périmètre de

construction et que cet empiétement, qui touche la totalité du premier étage,

ne peut pas être assimilé à un simple avant-corps tel que seuil, perron,

corniche, marquise, balcon ou loggia. On observera de surcroît que l'art. 2.2

al. 5 RPQ contient une règle spéciale concernant les balcons et les loggias,

qui peuvent empiéter exclusivement sur l'aire de prolongement et sur l'aire de

dégagement, de 2 m au plus, et qui sont donc prohibés au-dessus de l'aire de

mouvement. Il en va a fortiori de même pour un empiétement qui ne se limite pas

à un balcon, mais porte sur la totalité d'un étage.

5.

En résumé, le projet

litigieux déroge à la réglementation en vigueur sur plusieurs points

fondamentaux. Il ne saurait être mis en conformité sans être profondément

remanié, de sorte qu'il est inutile d'examiner les autres arguments du

recourant.

6.

Conformément aux

articles 38 et 55 LJPA, un émolument de justice et des dépens seront mis à la

charge de la partie déboutée. Lorsque la procédure met présence, outre le

recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les

intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à cette partie

adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision

est annulée ou modifiée, d'assumer les frais et dépens (RDAF 1994, p. 324).

L'émolument de justice sera en conséquence mis à la charge de la SI Le Maupas

SA, qui supportera également les dépens auxquels peut prétendre le recourant, qui

a procédé par l'intermédiaire d'un avocat et obtient gain de cause.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

admis.

II.

Le permis de construire délivré le 7 août 2003 à SI

Le Maupas SA (N° 11/2003 Affaire N° 03-0027) est annulé.

III.

Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents)

francs est mis à la charge de la SI Le Maupas SA.

IV.

La SI Le Maupas SA versera à Bruce Littman une

indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 22 juillet 2004/san

Le

président :

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint