AC.2003.0195

TA - AC.2003.0195 - 2005-04-22 - BONGARD Pierre et consorts/CORNAZ, EPARS, Municipalité de Penthalaz

22 avril 2005Français19 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

Daniel Epars est propriétaire à Penthalaz, au lieu-dit

"Maisons Neuves", d'une parcelle de 19'659 m² (no 427),

promise-vendue à Cédric Cornaz. De forme rectangulaire et actuellement en

nature de pré champ, ce terrain est bordé au nord par le chemin du Pâqueret, à

l'est par le chemin Rouge, au sud par un chemin public débouchant sur le chemin

Rouge et à l'ouest par un chemin public non aménagé (DP 1'120). Il est soumis

aux dispositions de la zone de villas selon le règlement sur le plan général

d'affectation et la police des constructions de la Commune de Penthalaz

(ci-après : RPA) approuvé par le Conseil d'Etat le 10 décembre 1982.

Cédric Cornaz se propose de diviser la parcelle no 427 en douze

lots de surface quasiment identique (neuf de 1'638 m² et trois de 1'639

m²), distribués pour moitié entre l'axe longitudinal de la parcelle et le

chemin Rouge (lots 1 à 11) et pour l'autre moitié entre cet axe et la limite

ouest de la parcelle (lots 2 à 12). Chaque lot serait destiné à recevoir une

villa dessinée sur la base du même plan (sous réserve d'une différence entre

les bâtiments pairs et impairs au niveau de l'entrée). Ces villas seraient

divisées transversalement en deux parties symétriques, séparées de bas en haut par

un mur médian et comportant chacune deux appartements, l'un de quatre pièces (rez-de-chaussée),

l'autre de cinq pièces en duplex (étage et comble). Les quatre appartements,

ainsi que le sous-sol comportant, outre les caves, une chaufferie et une

buanderie commune, seraient accessibles par une cage d'escalier commune formant

un appendice accolé à la façade nord, dans sa partie médiane. Abstraction faite

de cette cage d'escalier, chaque bâtiment formerait un volume rectangulaire de

22,08 m sur 9,78 surmonté d'une toiture à deux pans. La hauteur à la corniche

serait d'environ 6 m et la hauteur au faîte de 10,5 m.

Les douze villas seraient desservies par une voie

d'accès suivant l'axe longitudinal de la parcelle no 427, de part et d'autre

laquelle seraient aménagées 110 places de stationnement (onze pour le lot no 2

et neuf pour chacun des autres lots). Cette voie de desserte se terminerait en

cul de sac, sans débouché sur le chemin du Pâqueret.

Ce projet a été mis à mis à l'enquête publique du 23 mai

au 11 juin 2003. Il a suscité plusieurs oppositions collectives mettant

notamment en cause sa conformité à la réglementation de la zone de villas et

l'adéquation des accès routiers à l'accroissement prévisible du trafic.

Par lettre recommandée du 26 août 2003, la municipalité

a informé les opposants qu'elle avait décidé de lever leurs oppositions et

d'accorder le permis de construire.

Pierre Bongard, Hervé Dessibourg, Roger Dony, Laurence et

Pierre-Alain Epars, Julie et Hans-Rudolf Félix, Isabelle Guillemin, Pascal Schneider,

Claudine et Jean-Pierre Martin, Pierric Martin, Jämes Messeiller, Monique et

Léon Nicolas, Madeleine Pointet, André Stader, Catherine et Daniel Traini-Guillemin,

Ursula et Martin Wuersten et Pierre Zurbrügg, ont recouru contre cette décision

le 16 septembre 2003, concluant à son annulation et au refus du permis de

construire sollicité.

Markus Ludi, propriétaire d'une parcelle

voisine à l'ouest (no 138), a également recouru le 17 septembre 2003.

Irrégulier, son acte de recours a été corrigé par mémoire du 2 octobre 2003; il

concluait à la réforme de la décision attaquée et au refus du permis de

construire.

Daniel Epars et Cédric Cornaz se sont déterminés sur

les recours, respectivement les 7 et 9 octobre 2003, concluant principalement à

leur rejet.

La municipalité en a fait de même aux termes de son

mémoire de réponse du 29 octobre 2003.

Markus Ludi a retiré son recours le 30 mars 2004, ce dont

il a été pris acte par décision de classement du 6 mai 2004. Par lettres du 17

mai et du 23 juin 2004, Hervé Dessibourg, Daniel et Catherine Traini, Isabelle

Guillemin, ainsi que Pascal Schneider, se sont retirés des consorts de Pierre

Bongard.

Considérants

1.

La municipalité et le constructeur mettent en doute la

qualité pour agir de certains des recourants. Toutefois, dans la mesure où

ceux-ci agissent conjointement avec d'autres personnes, notamment de proches

voisins, dont la qualité pour recourir n'est pas contestée, il serait vain de

distinguer parmi les consorts ceux qui son atteints par la décision attaquée et

ont un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (v.

art. 37 de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure

administratives [LJPA]) de ceux qui ne rempliraient pas cette condition de

recevabilité. ll convient dès lors d'entrer en matière sur le recours.

2.

La zone de villas où doivent s'implanter les

constructions litigieuses "est destinée aux villas ou maisons

familiales, celles-ci comptant au plus 2 appartements" (art. 37 RPA). "En

règle générale, l'ordre non contigu est obligatoire" (art. 38 RPA).

Toutefois la construction de "villas mitoyennes" est autorisée

à condition qu'elles soient édifiées simultanément (v. art. 43 RPA). Dans ce

cas, la surface minimale de la parcelle est réduite à 750 m² (au lieu de

900.

m²) et le coefficient d'occupation du sol (COS) ne peut excéder 1/7 de la

surface totale de la parcelle (au lieu de 1/6; v. art. 41 al. 2 RPA).

a) Selon la demande de permis de construire, le

projet porte en l'occurrence, sur l'édification de "12 villas

mitoyennes". Dans sa réponse aux opposants, la municipalité précise

qu'il faut entendre par là douze "groupes de deux villas identiques

comportant chacune deux appartements, sur une et unique parcelle, ce qui est

admis en zone villas." On peut aussi parler, comme le fait le

constructeur dans sa réponse, de "24 villas mitoyennes, par groupe de 2,

chaque villa mitoyenne comprenant 2 logements". De leur côté les

recourants considèrent que le projet comporte la construction de douze

bâtiments de quatre appartements chacun, ce qui contreviendrait à la

réglementation précitée. Ils exposent que la notion de villas mitoyennes

implique deux ou plusieurs villas accolées l'une à l'autre, mais séparées par

une limite de propriété qui fait ici défaut, et que l'on n'est pas non plus en

présence de villas jumelées, soit de constructions juxtaposées, séparées par un

mur médian de haut en bas, mais construites sur une seule et même parcelle, dès

lors que le mur médian serait ici interrompu pour permettre l'aménagement de locaux

communs.

b) Pour répondre à la première de ces objections, le

constructeur a présenté l'esquisse d'un nouveau plan de morcellement qui

diviserait chacune des douze parcelles initialement prévues de telle manière qu'une

limite de propriété séparerait transversalement chacune des constructions

projetées par son milieu. On peut se dispenser d'examiner la règlementarité de

cette variante (qui donnerait lieu à un découpage parcellaire pour le moins

insolite). La jurisprudence admet en effet que les villas jumelées peuvent être

autorisées dans les zones de villas où l'ordre contigu est obligatoire, pour

autant que le règlement communal y autorise les villas mitoyennes (RDAF 1980,

p. 366-367; arrêt AC 2001.0021 du 19 octobre 2001, consid. 3 a). Reste à examiner

si les constructions projetées correspondent à la notion de villas jumelles,

telle que la jurisprudence a tenté de la définir.

Les recourants se prévalent à cet égard de la

jurisprudence de l'ancienne commission cantonale de recours en matière de construction,

selon laquelle "les villas jumelées consistent en deux constructions

juxtaposées, mais séparées par un mur médian de haut en bas et comprenant l'une

et l'autre les éléments essentiels d'une villa, notamment de propres locaux de

service (entrée, buanderie, cave, garage), la présence d'une chaufferie commune

étant toutefois admise (…); enfin, si le mur médian partageant le bâtiment est

interrompu dans le but de permettre l'aménagement de locaux communs, on ne se

trouve ni en présence de villas mitoyennes, ni même de villas jumelées - fût-ce

dans le cas de deux duplex contigus - mais une villa unique de deux

appartements, ou alors d'un bâtiment locatif si le nombre de logements est plus

élevé que celui des niveaux habitables (…)" (prononcé no 4'907 du 20

février 1986, in RDAF 1986 p. 334, spéc. 336). La municipalité relève à juste

titre que cette jurisprudence a évolué. Ainsi la commission de recours, sans

renoncer au critère fondé sur l'aménagement et la distribution des volumes

intérieurs, a introduit un élément d'appréciation supplémentaire fondé sur

l'apparence extérieure du bâtiment en cause; elle en est même venue à juger que

c'était au premier chef à la lumière de ce critère qu'il convenait de

déterminer si la construction considérée devait ou non être traitée comme un

bâtiment unique (prononcé no 5'880 du 30 décembre 1988, RDAF 1989 p. 83). A son

tour le Tribunal administratif a nuancé cette jurisprudence, en précisant que

si l'apparence extérieure jouait un certain rôle, il fallait également tenir

compte de la destination des constructions et de leur liaison fonctionnelle, de

leurs dimensions, de leur conception architecturale, des matériaux des

revêtements extérieurs ainsi que des objectifs de la planification communale

dans la zone concernée; le critère de l'apparence extérieure n'étant

déterminant que dans les zones où les villes jumelées sont interdites pour des

motifs esthétiques (RDAF 1993 p. 203 - 204; p. 100, consid. 2 b , p. 102). Plus

récemment le tribunal de céans a également jugé que, pour déterminer si l'on

est en présence d'un seul bâtiment ou de plusieurs bâtiments juxtaposés

assimilés à des villas jumelées ou mitoyennes, il s'agissait "de

prendre en considération la destination respective des constructions en cause

et leur liaison fonctionnelle avec les éventuels locaux communs, leurs

dimensions, la surface de plancher respective de chaque construction, la

conception architecturale et les matériaux des revêtements extérieurs,

l'apparence extérieure, en particulier l'impression donnée à un observateur

ainsi que les objectifs de la planification cantonale, régionale et communale

dans le domaine concernée. Ces critères sont appliqués en fonction des

caractéristiques propres à chaque cas particulier, en tenant compte de

l'ensemble des circonstances, pour déterminer si le constructeur tente de

détourner les buts des règles caractérisant l'ordre non contigu. Le critère de

l'apparence extérieure ne conserve une importance prépondérant que dans les cas

où la réglementation communale traite expressément des villas jumelles"

(arrêt AC. 2001.0021 du 19 octobre 2001, consid. 2 c, p. 7, et les arrêts

cités).

c) En l'occurrence la réglementation de la zone de

villas pose le principe de la construction en ordre non contigu de maisons

individuelles de deux appartements au plus, sur des parcelles de 900 m² au

minimum, et à raison d'un bâtiment par 900 m² au plus. Une exception est

consentie en faveur des villas mitoyennes, à conditions qu'elles soient

édifiées simultanément (art. 43 RPA). Il n'y a aucune raison de penser que les

autorités communales aient voulu donner à l'expression "villas

mitoyennes", qui n'est pas définie plus précisément ailleurs dans le

règlement, une acception différente de celle que lui donnait la jurisprudence

de l'époque. Au contraire, à l'occasion de la modification en 1998 des art. 40

et 41 du RPA, la municipalité a demandé à son urbaniste qu'il lui fournisse un

document comportant les définitions des termes villas, villas mitoyennes,

villas jumelles, villas contiguës et villas groupées, document qui a

ultérieurement été annexé au RPA sous le titre "Instruction

complémentaire de la municipalité" et où l'on peut lire, comme

définition des villas mitoyennes : "Villas ou maisons d'habitation individuelle

et familiale «accolées», séparées par une limite de parcelle.

Chaque villa mitoyenne peut avoir deux logements. Une liaison fonctionnelle

entre les deux villas ne doit pas exister (év. l'utilisation de l'abri PC en temps

de conflit). Chaque villa peut être érigée sur 750 m² de terrain. Les

deux bâtiments doivent être érigés en même temps." Suit un croquis sur

lequel est encore mentionné : "Sous-sol séparé". Sans doute ce

document n'a-t-il pas lui-même valeur de règlement, mais on ne saurait nier,

comme le fait la municipalité, qu'il ait un rôle à jouer dans l'interprétation

des dispositions réglementaires auxquelles il se réfère expressément (art. 40)

ou implicitement (art. 40, 41 et 43).

Si l'on fait abstraction de la cage d'escalier

commune, les deux unités d'habitation, de deux appartements chacune, dont est

formée chacune des douze constructions projetées sont entièrement séparées

verticalement par un mur de refend, par rapport auquel elles présentent une symétrie

quasi complète. Le fait qu'en sous-sol chaque unité ne dispose pas de sa propre

chaufferie et de sa propre buanderie, mais que ces locaux, ainsi qu'un réduit,

soient communs aux quatre appartements, ne suffit pas en soi à exclure la

qualification de "villas jumelées" (v. arrêt AC.1998.0043 du

30.

septembre 1998, consid. 2 b, p. 9).

Il n'en va en revanche pas de même s'agissant de la

cage d'escalier commune donnant accès au sous-sol et à chacun des quatre

appartements. Il s'agit en effet d'un élément fonctionnel important, qui réunit

autant les deux unités d'habitation que le mur de refend ne les sépare. L'existence

d'accès indépendants ou, au contraire, d'une entrée commune, apparaît

généralement comme un critère de distinction important entre bâtiments

juxtaposés et bâtiment unique. Ainsi le Tribunal administratif a-t-il jugé

qu'un projet de quatre villas identiques accolées, bénéficiant chacune de son

propre accès, de son garage et de locaux de services indépendants, n'était pas

conforme à une réglementation communale n'autorisant la construction que de

deux bâtiments accolés (arrêt AC.1994. 0288 du 1er novembre 1995,

RDAF 1996 p. 100). Il a également admis l'existence de villas jumelées dans le

cas de deux bâtiments d'habitation, pas tout à fait identiques, séparés de haut

en bas par un mur "mitoyen" compris entre leurs garages, dès

lors que "chacune des constructions compren[ait] tous les

éléments essentiels d'une villa, notamment ses propres accès, ses locaux de

service et ses places de stationnement couvertes et non couvertes"

(arrêt AC.2001.002 du 19 octobre 2001). En présence d'un bâtiment rectangulaire

de 30 m de longueur, divisé verticalement en quatre unités d'habitation

symétriques par rapport au plan médian séparant les deux unités centrales, le

tribunal a également jugé que le fait que chaque unité d'habitation était, dans

sa partie habitable, séparée des autres par un mur de refend et dotée de ses

propres accès constituait une caractéristique suffisante pour que la commune

considère que l'on était en présence de villas (arrêt AC.1998.0043 du 30

septembre 1998). A noter que cette appréciation se plaçait dans le contexte

d'une réglementation communale autorisant trois logements par villas et

permettant la construction d'un bâtiment comprenant plusieurs villas accolées,

à condition que la longueur totale de ce bâtiment ne dépasse pas 30 m. On ne

peut donc pas sans autre la généraliser lorsqu'il s'agit de caractériser une

villa mitoyenne ou jumelée par rapport à une villa individuelle dans une

réglementation plus classique, comme celle de la Commune de Penthalaz. Quoi

qu'il en soit on peut penser, a contrario, qu'en absence de l'un ou l'autre de

ces éléments (mur de refend et accès séparés), on se serait trouvé en présence

d'un bâtiment unique.

En ce qui concerne leur aspect extérieur, les

constructions projetées ne se présentent pas non plus clairement comme formés

de deux entités distinctes, accolées l'une à l'autre. Sans doute la disposition

symétrique des appartements se retrouve-t-elle en façade sud et en façade nord

dans la disposition des fenêtres, des lucarnes et des cheminées de salon, mais

en l'absence de tout décrochement en façade ou d'un autre élément architectural

propre à suggérer la présence de deux corps de bâtiments, cette symétrie - que

l'on retrouve d'ailleurs dans d'autres bâtiments que des villas jumelles - ne

suffit pas à donner l'impression que l'on se trouve en présence de deux constructions

- corps de bâtiment ou bâtiments - pouvant être qualifiées de jumelles. En

façade nord, la saillie formée par la cage d'escalier commune tend au contraire

à renforcer l'impression d'unicité que donne le bâtiment.

C'est dès lors à juste titre que les recourants

voient dans chacune des constructions projetées, non pas deux villas jumelles,

mais une maison d'habitation unique de quatre appartements, ce qui contrevient

à l'art. 37 RPA.

3.

En ce qui concerne la distance minimum entre bâtiments et

limites de propriété dans la zone de villas, l'art. 39 RPGA dispose ce qui suit

"La distance minimum "d" entre les façades et

la limite de propriété voisine est fonction de sa plus grande dimension en plan

"a" :

Si "a" est inférieur à 12 m d = 5 m"

"a" est inférieur à 12 m d = 5 m + (a-12m)"

5.

Par "sa plus grande dimension en plan",

il faut entendre non pas celle de la limite de propriété voisine (!), mais la

longueur de la plus grande façade; si la construction est de forme irrégulière,

sa plus grande dimension en plan est la plus grande projection orthogonale de

toutes les façades sur l'une d'elles (RDAF 1974 p. 226; arrêt AC.1996.0126 du 7

novembre 1996, consid. 3 a).

En l'occurrence les plus grandes façades des

bâtiments projetés (nord et sud) ont une longueur de 22,08 m, de sorte que la

distance minimum à respecter avec les limites de propriété est de 7 mètres. Comme

les façades se présentent en l'occurrence de manière oblique par rapport aux

limites de propriété, cette distance doit être mesurée, selon l'art. 87 RPA, "à

partir du milieu de la façade et perpendiculairement à la limite. A l'angle le

plus rapproché de la limite, la distance réglementaire ne peut être diminuée de

plus d'un mètre." En outre, lorsqu'un bâtiment comporte une façade à

plusieurs pans et décrochements successifs, un seul angle d'un seul élément de

cette façade peut s'implanter à une distance inférieure à la norme

réglementaire générale, et il faut que le milieu de l'élément de façade

considéré soit à la distance réglementaire ordinaire (arrêt AC.1996.0236 du 26

juin 1997, consid. 4 b p. 7; RDAF 1984 p. 161; 1980 p. 202; 1970 p. 360). Dans

le cas particulier le milieu de la façade nord de chacun des bâtiments

correspond au mur extérieur de la cage d'escalier et il se trouve à 6 m environ

des limites de propriété projetées. Le projet n'est donc pas non plus conforme

aux art. 39 et 87 RPA.

On observera que, contrairement à ce qu'affirment le

constructeur et la municipalité, la situation ne serait pas différente si l'on

avait affaire à des villas mitoyennes ou jumelées. En effet, en l'absence d'une

disposition réglementaire prescrivant un mode de calcul particulier dans cette

hypothèse, la plus grande dimension en plan à prendre en considération pour le

calcul de la distance minimum serait celle de la plus grande façade des deux

bâtiments accolés, et non celle de chacun de ces bâtiments pris séparément. Le

but d'une règle comme l'art. 37 RPA qui, à partir d'un minimum, augmente la

distance entre bâtiments et limites de propriété en fonction des dimensions de

la construction, est notamment d'éviter que les habitants des parcelles

voisines aient l'impression que cette construction les écrase (v. Jean-Luc Marti,

Distances, coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois,

Lausanne 1988, p. 87). A cet égard, l'effet d'un bâtiment unique dont la plus

grande façade est de 22 m et celui de deux bâtiments mitoyens ou jumelés

présentant sur un même front deux façades contiguës de 11 m, est rigoureusement

le même. Il n'y a dès lors aucune raison de traiter sur ce point les villas

mitoyennes ou jumelées comme des bâtiments distincts.

4.

Conformément aux art. 38 et 55 LJPA, un émolument de

justice et des dépens seront mis à la charge de la partie déboutée. Lorsque la

procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou

plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant,

c'est en principe à cette partie adverse déboutée, à l'exclusion de la

collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, d'assumer les

frais et dépens (RDAF 1994, p. 324). Un émolument de justice sera en

conséquence mis à la charge de Cédric Cornaz, qui supportera également les

dépens auxquels peuvent prétendre les recourants, qui ont procédé par

l'intermédiaire d'un avocat et obtiennent gain de cause.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

Le recours est admis.

II.

La décision de la Municipalité de Penthalaz du 26 août

2003 levant les oppositions de Pierre Bongard et consorts et accordant à Cédric

Cornaz le permis de construire 12 villas de 4 appartements, avec 110 places de

stationnement, au lieu-dit "Maisons Neuves", est annulée.

III.

Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est

mis à la charge de Cédric Cornaz.

IV.

Cédric Cornaz versera à Pierre Bongard et consorts une

indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.

mad/Lausanne, le 22 avril 2005

président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint