AC.2003.0206

TA - AC.2003.0206 - 2004-12-14 - THOMAS WEISSENBACH, Hoirs de feu Antoinette Reymond, MEYLAN, CARREL, PPE Bellerive Résidence, VILLISCOT-BENOIT, AL-KALIFA, DE CASTRO SANTOS/CONSTANTIN, Municipalité de

14 décembre 2004Français24 min

Faits

Vu les faits suivants:

A. a) Pasches Sanitaires

SA et Christian Constantin (ci-après : les constructeurs) sont

propriétaires à Clarens des parcelles n°1255, n°1256 et n°1260 du cadastre de

la commune de Montreux, d’une surface totale de 2992m², affectées en zone de faible densité selon le plan d’affectation et la

police des constructions, du 15 décembre 1972 (ci-après : PAC). Les

parcelles, occupées par un petit locatif (n°1256), ainsi que par une villa et

une piscine (n°1260), sont bordées à l’est par la rue du Lac et à l’ouest par

le chemin St-George. En juillet 2002, les constructeurs ont soumis à la Municipalité

de Montreux un projet de « rénovation, transformation et agrandissement

d’une villa existante et construction d’un immeuble en terrasse », qu’ils

ont dénommé « Palais St-Georges ».

b) D’après les plans

déposés, le projet de construction implique en particulier la démolition de la

villa et de la piscine.

Les photomontages

établis par le géomètre officiel montrent que le projet, implanté dans une

forte pente, ressemble en façade à une pyramide étagée de 7 niveaux, tandis que

la façade arrière, parfaitement verticale, ne présente que 3 niveaux. Le niveau

0 de l’édifice, d’une surface beaucoup plus importante, est semi-enterré avec

une entrée visible. Il abrite un garage souterrain collectif, des locaux

techniques communs, et une piscine. La couverture du niveau 0 est en partie

engazonnée. La partie restante sert de base à l’édifice de 7 appartements,

occupant chacun un niveau. Si la pente du terrain a rendu possible un décalage

des quatre premiers niveaux les uns par rapport aux autres, celle-ci a plus

particulièrement permis de doter chaque niveau d’une terrasse ouverte aménagée

sur la dalle qui couvre le niveau immédiatement inférieur.

Les trois niveaux

supérieurs présentent en façade un décalage semblable à celui des quatre

premiers niveaux. En revanche, la surface des appartements respectifs est

décroissante. Cet ensemble pyramidal est chapeauté d’un unique toit.

B. Ce projet de

construction a suscité plusieurs oppositions, dont celles de Laureine Thomas

Weissenbach, Petra De Castro Santos, l’hoirie de feu Antoinette Reymond (soit

Catalina Reymond, Micaela Carrel et Antoinette Meylan), et la communauté des

copropriétaires par étages de la PPE Bellerive Résidence, propriétaires

voisins. Ils invoquaient diverses violations à la réglementation en matière de

construction et d’aménagement du territoire. La Municipalité de Montreux a

notifié à chaque opposant une décision datée du 8 septembre 2003, par laquelle

elle levait son opposition et octroyait aux constructeurs les autorisations

sollicitées.

C’est contre ces

différentes décisions qu’a été interjeté le présent recours auprès de

l’autorité de céans.

C. Dans leur recours,

Laureine Thomas Weissenbach, Petra De Castro Santos, les hoirs de feu Antoinette

Reymond, soit Catalina Reymond, Micaela Carrel et Antoinette Meylan ainsi que

la Communauté des copropriétaires par étages de la PPE Bellerive Résidence, dont

Renée Villiscot-Benoit et Son Altesse Royale Sheika Hussa Al-Khalifa,

(ci-après : Laureine Thomas Weissenbach et consorts) invoquent qu’ils ont

bien la qualité pour agir, puisqu’ils sont tous co-propriétaires voisins des

parcelles concernées par le projet. Ils allèguent que le projet viole l’art. 34

du règlement sur le plan d’affectation et la police des constructions (RPAC),

du 15 décembre 1972, en ne respectant pas la limite de 7m par rapport aux parcelles

voisines. Ils estiment que l’agrandissement du bâtiment existant est trop

important pour que les propriétaires puissent se prévaloir de la protection des

droits acquis de l’art. 80 LATC. Selon eux, le dernier étage, qualifié

d’attique, a une surface supérieure aux 3/5 de l’étage inférieur, prescrite à

l’art. 72 bis RPAC. Ils se prévalent également d’une violation de l’art. 71 RPAC,

qui n’autorise l’adjonction d’un étage supérieur dans les terrains en pente que

pour les étages inférieurs. Ils se plaignent encore d’un dépassement du

coefficient d’occupation du sol. A ce sujet, ils soulignent encore une fois que

les constructeurs ne peuvent pas bénéficier de la protection des droits

acquis. Ils contestent qu’il y ait deux bâtiments accolés, comme l’a soutenu la

Municipalité dans sa décision, et considèrent dès lors que le nombre d’étages prescrit

est largement dépassé. Ils contestent que le niveau 0 puisse être qualifié de

construction souterraine, en raison de la modification sensible du profil et de

la nature du sol. Ils s’en prennent encore à l’esthétique du projet.

Finalement, ils estiment que l’établissement d’un plan de quartier aurait été

indispensable. Ils concluent à l’admission de leur recours et à l’annulation de

la décision communale, sous suite de dépens.

La situation des

immeubles des recourants peut être décrite de la façon suivante :

- La PPE Bellerive

Résidence est propriétaire de la parcelle n°1254, qui jouxte les parcelles

n°1255 et n°1256 concernées par le projet.

- Petra De Castro

Santos est propriétaire d’un immeuble sur la parcelle n°1257, séparée par le

chemin de St-George de la parcelle n°1256, à laquelle elle fait vis-à-vis.

- L'hoirie

d’Antoinette Reymond est propriétaire de l’immeuble « La Résidence »,

sis chemin de St-George 15.

- Laureine Thomas

Weissenbach est propriétaire d’un immeuble au chemin de St-George 24, qui

surplombe le toit de l'immeuble litigieux.

D. La Municipalité de

Montreux s’est déterminée sur ce recours le 17 novembre 2003. Elle soutient que

la transformation du bâtiment est peu importante, puisqu’elle consiste à

remplacer un étage de combles par un attique, dont la surface n’excède pas les

3/5 de l’étage inférieur. Elle fait valoir que le projet respecte le nombre

d’étages prescrit puisqu’il est composé de deux constructions accolées de deux

niveaux, dont la partie supérieure comprend un attique, et la partie inférieure

un sous-sol. La hauteur prescrite de 7m est également respectée selon elle

puisque les hauteurs respectives des deux bâtiments accolés sont respectivement

de 6,03m et de 6,20 mètres. Pour le calcul du coefficient d’occupation du sol,

elle a pris en compte les niveaux les plus grands de chaque bâtiment (165 m² pour le bâtiment inférieur et 282 m² pour le bâtiment supérieur), soit 447m² au total. Elle conteste que le niveau 0 ne

puisse pas être qualifié de construction souterraine en raison de la

modification sensible du profil et de la nature du sol ; le but poursuivi

par le législateur à l’art. 74 RPAC doit à son sens être examiné à cet égard.

Elle se réfère à l’argumentation développée dans sa décision concernant

l’esthétique du projet. Finalement, elle nie qu’il ait fallu en l’espèce

adopter un plan spécial. Elle conclut dès lors au rejet du recours, sous suite

de frais et dépens.

Dans leur mémoire du 1er

décembre 2003, les constructeurs se sont expressément référés à l’argumentation

développée par la commune de Montreux, qu’ils ont déclaré reprendre à leur

compte.

E. Le Tribunal

administratif a tenu audience en date du 28 septembre 2004, d’abord dans les

locaux de l’administration communale de Montreux, puis sur place. Il a entendu

les représentants des recourants, les constructeurs, ainsi que les

représentants de la Municipalité. Les constructeurs ont déposé notamment un document

de travail daté du 12 décembre 2003, intitulé " descriptif du calcul des

surfaces", indiquant les cotes précises de chaque niveau, ainsi que le

calcul des surfaces bâties, en précisant que les surfaces des terrasses

n’avaient pas été prises en compte dans les calculs.

Lors de l’inspection

locale, le Tribunal administratif a en particulier pu vérifier la proximité des

immeubles de l’hoirie d’Antoinette Reymond et de Laureine Thomas Weissenbach

avec les parcelles des constructeurs.

Les moyens des parties

seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

Considérants

1.

Déposé en temps utile,

le recours satisfait aux conditions formelles énoncées à l’art. 31 de la loi

sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), du 18 décembre 1989.

2.

a) Selon l'art. 37

LJPA, "le droit de recours appartient à toute personne physique ou

morale qui est atteinte par la décision attaquée et a un intérêt digne de

protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée".

Comme le Tribunal

administratif le rappelle régulièrement (v. AC 1998/0031, du 18 mai 1998, AC

1995/0195, du 21 juin 2000 ou AC 2000/0174, du 1er mai 2003), le

critère retenu par le législateur cantonal, à savoir celui de l'intérêt digne

de protection, coïncide avec celui des art. 103 let. a OJF et 48 let. a LPA;

dans ces conditions, il convient de se référer, pour l'interpréter et en cerner

la portée, aux solutions dégagées par la jurisprudence fédérale.

En matière

d'autorisation de construire, la qualité pour recourir est ainsi reconnue au

voisin, dont le terrain jouxte celui du constructeur ou se trouve à proximité

immédiate. Les conditions de l'article 103 let. a OJF peuvent néanmoins être

remplies, même en l'absence de voisinage direct, quand une distance

relativement faible sépare l'immeuble du recourant de l'installation litigieuse

(ATF 121 II 171, consid. 2b; ATF non publié 2A.232/1998, du 11 août 1999, ainsi

que la jurisprudence citée). Ainsi, le Tribunal fédéral a admis la qualité pour

agir dans certains cas où une distance de 45m, respectivement 70m et 120m (ATF

116.

Ib 321, défrichement dû à l'extension d'une gravière), voire 150m (ATF 121

II 171, déjà cité, augmentation du trafic résultant de la réalisation d'un

complexe hôtelier en montagne) séparait les parcelles litigieuses, la déniant

en revanche dans les cas où cette distance était de 150m (ATF 112 Ia 119,

locataire se plaignant de l'augmentation du trafic routier qui résulterait de

la réalisation d'un projet immobilier en plaine), 200 m (ZBl 1984, p. 378,

chantier naval/hangar à bateaux) et 800m (ATF 111 Ib 160, porcherie; références

notamment citées dans l'ATF du 8 avril 1997, publié in RDAF 1997, p. 242,

consid. 3a).

La qualité du voisin

occupant une maison lui est reconnue en raison de son intérêt pratique à ce que

le voisinage immédiat de sa maison reste libre de construction (ATF 104 Ib 245

consid. 7d s'agissant d'une habitation; v. aussi ATF 121 II 171 consid. 2b; 115

Ib 508 consid. 5c, s'agissant d'un projet de parking) ou au voisin qui serait

menacé d'immissions telles que le bruit (ATF 119 Ib 179 consid. 1c), les odeurs

(ATF 103 Ib 144 consid. 4c) ou les inconvénients causés par le trafic (ATF 112

Ib 170 consid. 5b) ou encore, qui subirait la perte d'un dégagement ou d'une

vue sur un site (AC 1998/0005, du 30 avril 1999; v. également, par analogie: AC

2000/0009).

b) Les recourants sont

tous propriétaires d’immeubles situés à proximité des parcelles concernées par

le projet. Ils font notamment valoir des griefs relatifs à la volumétrie de la

construction (hauteur, nombre d’étages), ainsi qu’au respect des limites de

distances et du coefficient d’occupation au sol. Ils ont donc bien un intérêt

digne de protection au sens de la jurisprudence précitée.

3.

a) Il convient de trancher

préalablement la question de savoir si le "Palais St-Georges" est

constitué ou non de deux bâtiments accolés, dès lors qu’un certain nombre de

griefs des recourants dépend de cette question.

Les parcelles des

constructeurs, affectées en zone de faible densité, sont régies par l’ordre non

contigu, applicable à toutes les zones selon l’article 60 RPAC. L'ordre non

contigu a pour but, en imposant certaines distances jusqu'aux propriétés

voisines ou entre les bâtiments situés sur une même parcelle, non seulement

d'assurer certaines conditions d'hygiène ainsi qu'une protection contre la

propagation des incendies, mais aussi de créer des espaces libres pour

améliorer la qualité de vie des habitants (RDAF 1993, p. 195, spéc. 202 ss; Jean-Luc

Marti, Distances, coefficients et volumétrie des constructions en droit

vaudois, 1988, p. 40).

Selon la

jurisprudence, l'ordre non contigu n'exclut pas que plusieurs éléments de

construction soient accolés de façon à constituer un bâtiment unique, pour

autant que soient respectées les règles sur les dimensions des constructions et

la distance aux limites ou entre bâtiments; celui-ci, contrairement à des

éléments disparates, constituera en effet une base pour le calcul des distances

de l'ordre non contigu.

i) Pour déterminer si

deux bâtiments accolés sont admissibles dans les zones où l'ordre non contigu

est obligatoire, la Commission cantonale de recours en matière de constructions

(CCR) s'est référée à un faisceau de critères. Parmi ceux-ci, on relève en

premier lieu celui de la liaison fonctionnelle entre les deux bâtiments. La

présence de locaux de services communs excluait la qualification de villa

jumelée (RDAF 1962, p. 345), à plus forte raison celle de villa mitoyenne (RDAF

1972, p. 275). Ce critère, plusieurs fois confirmé (RDAF 1972, p. 274 ;

RDAF 1978, p. 327, 337), a été précisé en ce sens que l'interruption du mur de

séparation des deux villas au sous-sol en vue de l'aménagement de locaux

communs ne permettait plus de qualifier la construction de villa jumelée mais

d'une villa unique de deux appartements (RDAF 1986, p. 335). Le critère de

l'aspect extérieur a été introduit en 1981 (RDAF 1985, p. 181), pour être

repris conjointement avec le critère de la liaison fonctionnelle en 1986

(RDAF1986, p. 336), et devenir finalement le critère prépondérant pour

déterminer si une construction répondait à la définition de la villa jumelée.

Le critère fondé sur la distribution des volumes intérieurs a été relégué à

"un rôle très accessoire" (RDAF 1989, p. 83). La CCR a également

retenu comme critère les objectifs recherchés par la planification communale.

Elle a relevé que le but recherché par l'ordre non contigu consistait à

aménager des espaces par rapport aux limites de propriété voisine et que ce but

pouvait être atteint qu'il y ait ou non contiguïté de fait sur la même parcelle

(RDAF 1978, p. 338 ; RDAF 1970, p. 264). La CCR s'est aussi référée aux

impératifs de l'aménagement du territoire pour constater que rien ne justifiait

l'obligation de créer des appartements superposés plutôt que des appartements

juxtaposés (prononcé no 6237, p. 9) et admettre ainsi un projet de bâtiments

accolés en zone de village, assurant une meilleure utilisation du sol (prononcé

no 6474, p. 8).

ii) Pour décider si

l'on est en présence d'un seul bâtiment ou de plusieurs bâtiments accolés le Tribunal

administratif a synthétisé et précisé la jurisprudence de la CCR en retenant

les quatre critères suivants :

- la destination

existante et future des constructions en cause et leur liaison fonctionnelle;

- les dimensions des

constructions en cause, leur surface de plancher, leur conception

architecturale et les matériaux des revêtements extérieurs;

- l'apparence

extérieure, en particulier l'impression donnée à un observateur;

- les objectifs de la

planification communale ou régionale, les objectifs du plan directeur cantonal

dans le domaine concerné et les impératifs de l'aménagement du territoire (art.

1.

et 3 LAT).

Ces critères doivent

être appréciés en fonction des caractéristiques propres de chaque cas

particulier en tenant compte de l'ensemble des circonstances pour déterminer si

le constructeur tente de détourner les buts des règles caractérisant l'ordre

non contigu. Le critère de l'apparence extérieure ne devrait conserver une

importance prépondérante que lorsque la réglementation communale traite

expressément de la question des villas jumelées qui, par définition, doivent

être semblables (sur l’ensemble de ces critères, v. AC 2004/0044, du 17 juin 2004 ;

AC 2001/0021, du 19 octobre 2001 ; AC 1996/0173, du 30 janvier 1997 ; AC

1994/0288, du 1er novembre 1995).

iii) Les principes que

la jurisprudence cantonale a développé pour dégager le sens des règlements

communaux, dont les dispositions nécessitent une interprétation, ne doivent pas

avoir pour effet de supplanter les règles claires édictées par le législateur

communal (AC 1998/0043, du 30 septembre 1998). En l’occurrence, la Municipalité

de Montreux a légiféré en la matière à l’art. 61 RPAC. Cette disposition autorise

la construction de bâtiments distincts, accolés les uns aux autres, implantés

sur une ou plusieurs parcelles, en zone d’ordre non contigu, si les conditions

posées aux lettres d et e sont réunies, à savoir :

« d) Tous les bâtiments composant

l’ensemble sont en principe édifiés simultanément. Leur architecture et les

tonalités de revêtements doivent être harmonisées.

e) Sont considérés comme distincts, au sens du

présent article, les bâtiments qui, tant par leur forme architecturale que par

leur distribution intérieure se présentent comme des entités séparées, alors

même qu’ils comprennent certains locaux ou installations de service en commun

(garage collectif, ascenseurs, chauffage, entrée, etc.) et qu’ils ne sont pas

séparés sur toute la longueur par des murs mitoyens au sens des articles 6 ss.

CRF [Code rural et foncier du 7 décembre 1987] ».

Ces conditions étant

remplie, l’art. 61 let. a, b, c RPAC prévoit dès lors les effets suivants :

« a) L’ensemble des bâtiments est

considéré comme une seule construction et l’ensemble des propriétés comme une

seule construction pour l’application des dispositions fixant les dimensions en

plan, la distance aux limites, le rapport entre surface bâtie et surface de la

parcelle et la surface minimale des parcelles à bâtir.

b) Chacun des bâtiments composant l’ensemble

est pris en considération séparément pour le calcul de la hauteur et du nombre

d’étages.

c) Lorsque la distance entre bâtiments et

limites de parcelles voisines est fixée en proportion de la hauteur de la

corniche, mesurée conformément à l’article 66, le bâtiment le plus élevé du

groupe est déterminant pour l’ensemble ».

On constate que la Municipalité

de Montreux s’est départi de la jurisprudence cantonale, en exigeant ni une

absence totale de lien fonctionnel entre les bâtiments accolés, ni un mur

mitoyen séparant les bâtiments sur toute la longueur. En outre, elle accorde

davantage d’importance aux critères de la distribution intérieure et de

l’apparence extérieure (forme architecturale distincte exigée). Il convient

donc de vérifier dans le cas d’espèce, que les objectifs de la planification

cantonale et communale, ainsi que les impératifs d’aménagement posés par la

LAT, soient respectés.

b) Le projet « Palais

St-Georges » présente certes une forme architecturale quelque peu plus

complexe que celle d’un immeuble tour, avec des appartements superposés. Il est

vrai aussi que la forme architecturale choisie accentue la privauté de chaque

niveau. Il n’en reste pas moins que ce projet de construction se présente aux

yeux d’un observateur extérieur comme un bâtiment unique. Tout un chacun peut

en effet comprendre aisément que si la façade arrière ne présente que 3 niveaux

apparents, ceci résulte de la forte pente du terrain et non d’une volonté de

rupture architecturale. La façade avant, quoique étagée en différentes

terrasses, ne présente aucune rupture visuelle entre les deux corps de

bâtiments allégués. Même si un lien fonctionnel est admis dans une certaine

mesure par la réglementation communale, on constate que les deux prétendus corps

de bâtiment ne fonctionnent de façon indépendante à aucun égard. En effet, les

garages, les locaux techniques et la piscine sont communs. En outre, l’accès

entre les différents niveaux s’opère par un ascenseur et un escalier commun.

Au surplus, on relève que les constructeurs ont décrit leur projet

comme un seul immeuble résidentiel dans leur demande de permis de construire du

19.

juillet 2002 ; ce n’est qu’à la lecture de la décision communale

querellée qu’on apprend qu’on se trouve en présence de deux immeubles

distincts. Au point 71 de la demande de permis, les constructeurs indiquent

d’ailleurs que le nombre d’étages sera de 6. Ce que confirment les plans

déposés, sur lesquels les niveaux sont numérotés de 1 à 6, comme s’il ne

s’agissait que d’un seul bâtiment. Les plans déposés ne révèlent d’aucune

manière que le projet serait formé de deux bâtiments distincts. Il s’agit

d’autant d’indices qui montrent que les constructeurs souhaitent en réalité

éluder la réglementation communale, en cherchant en particulier à se prévaloir

de l’application de l’art. 61 let. b RPAC pour le calcul du nombre d’étages, en

lieu et place de l’art. 35 RPAC qui prescrit que « le

nombre d’étages est limité à deux sous la corniche ». La

réglementation communale sur les bâtiments accolés en ordre non contigu ne doit

pas permettre d’éluder les règles sur les dimensions des constructions,

notamment celles régissant la hauteur. Si l’art. 61 let. b RPAC prévoit de

prendre en compte chaque bâtiment distinct pour le calcul de la hauteur, c’est

bien parce qu’il y a lieu de respecter le caractère de chaque zone spécifique.

Or dans la zone de faible densité concernée, il est manifeste que la hauteur du

projet est choquante. En outre, le fait que l’art. 61 let. e in fine RPAC prévoie

a contrario que les bâtiments distincts soient séparés sur une certaine

longueur par un mur mitoyen d’une part, et l’exigence posée à l’art. 61 let. b

RPAC de calculer la hauteur et le nombre d’étages pour chaque bâtiment distinct

d’autre part, sont des éléments qui démontrent bien que le législateur communal

n’a pas voulu autoriser des bâtiments accolés superposés l’un sur l’autre, mais

uniquement apposés côte à côte.

5.

Dès lors que le projet litigieux

constitue un seul et unique bâtiment, il en résulte que le nombre d’étages,

limité à deux sous la corniche par l’art. 35 RPAC, est dépassé. Le bâtiment

projeté n'est ainsi pas conforme au règlement et le permis de construire

délivré doit dès lors être annulé pour cette raison déjà. Le Tribunal

administratif pourrait dans ces conditions se dispenser d'examiner les autres

moyens soulevés par les recourants, mais il examinera malgré tout de manière

sommaire certains autres griefs, étant rappelé que les considérants émis à ce

sujet n'ont pas force de chose jugée et ne sauraient lier une section du

Tribunal administratif examinant, par hypothèse, ultérieurement un projet

remanié.

Les recourants

contestent que les constructeurs puissent être mis au bénéfice de la protection

des droits acquis de l’art. 80 LATC pour le non respect de la limite de

distance de 7m par rapport à la parcelle n°1254.

Le principe de la

protection des droits acquis (v. ATF 113 Ia 119, JT 1989 I 464) est consacré à

l’article 80 alinéa 1 et 2 de la loi sur l’aménagement du territoire et les

constructions du 4 décembre 1985 (LATC), qui dispose :

« Les bâtiments existants

non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force postérieurement,

relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux limites, au

coefficient d’occupation ou d’utilisation du sol, ou à l’affectation de la

zone, mais n’empiétant pas sur une limite des constructions, peuvent être

entretenus ou réparés.

Leur transformation dans les

limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés,

pour autant qu’il n’en résulte pas une atteinte sensible au développement, au

caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver

l’atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent

pour le voisinage .

Les bâtiments en ruine ou

inutilisables qui ne correspondent pas aux règles de la zone mentionnées au

premier alinéa ne peuvent être reconstruits. Cependant, en cas de destruction accidentelle

totale datant de moins de cinq ans, la reconstruction d’un bâtiment peut être

autorisé dans son gabarit initial, dans la mesure où un volume comparable ne

peut être édifié sur la parcelle selon les règles de la zone. L’alinéa 2 est

applicable par analogie ».

Selon la jurisprudence

relative à cet article (qui concernait en réalité l’ancien art. 28 al. 1 LATC),

la transformation est « l’opération tendant à

modifier la répartition interne des volumes construits ou l’affectation de tout

ou partie de ces volumes sans accroissements extérieurs et sans que, en

elle-même, l’affectation de nouveaux locaux soit contraire au règlement » (RDAF 1978, p. 120,

403.

; RDAF 1981, p. 118 ). Est en revanche qualifiée d’agrandissement

« l’adjonction au bâtiment existant d’un élément

nouveau tel un balcon et l’augmentation de la hauteur d’un alignement de

toiture » (RDAF 1968, p. 44, 211).

Même si, par

hypothèse, l'on considère que le Palais St-Georges est constitué de deux

bâtiments distincts, la partie supérieure, soit les niveaux 4 à 6, ne saurait

constituer la transformation du bâtiment actuellement présent sur la parcelle,

tant l’adjonction des surfaces des terrasses et le volume de l’attique sont

importants. A fortiori, il n’est pas soutenable de considérer que la partie

inférieure de l’édifice (soit les niveaux 0 à 3) puisse constituer une

transformation du niveau supérieur au sens de l’art. 80 LATC. Dès lors que les

propriétaires ne bénéficient pas de la protection des droits acquis, force est

donc de constater que la limite de 7m par rapport à la parcelle no 1254 n’est

pas respectée.

De même, les

constructeurs ne peuvent pas se prévaloir de la protection des droits acquis

pour le calcul du coefficient d’occupation du sol.

On notera encore que

les plans déposés à l'appui du dossier de mise à l'enquête n'étaient pas suffisants

pour permettre de se faire une idée précise, claire et complète des travaux

envisagés et de leur conformité aux règles de la police des constructions. En

particulier, seuls les plans déposés à l'audience de septembre 2004 permettent

de vérifier le calcul du coefficient d'occupation du sol. Les explications

fournies à l'audience ont permis de comprendre les accès prévus au bâtiment, ce

que les plans mis à l'enquête ne permettaient pas. Ainsi, les exigences de

l'article 69 al. 1 ch. 8 et 9 n'ont en particulier pas été respectées. Le droit

d'être entendu des tiers concernés tel que décrit par la jurisprudence du

Tribunal fédéral et du Tribunal administratif (cf. AC 2003/0100 du 22 avril

2004.

cons. 2 et 3 et jurisprudence citée) a été violé, et il appartiendra aux

constructeurs de modifier et de compléter les plans d'enquête dans le cadre, le

cas échéant, d'une nouvelle mise à l'enquête du projet.

6.

Il résulte de ce qui

précède que le recours doit être admis et que la décision communale doit être

annulée. Au vu des considérants du présent arrêt, il convient de mettre les

frais de la cause, arrêtés à 2'500 francs, à la charge de la Commune de

Montreux et des constructeurs, chacun par moitié. Les recourants, qui ont

procédé avec l’aide d’un mandataire professionnel (art. 55 LJPA), ont droit à

des dépens arrêtés à 2'500 francs. Ces derniers sont mis à la charge de la

Commune de Montreux et des constructeurs, chacun pour moitié.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

admis.

II. La décision de

la Municipalité de Montreux du 8 septembre 2003 est annulée.

III. Un émolument

judiciaire de 1'250 (mille deux cent cinquante) francs est mis à la charge de

Pasches Sanitaires SA et de Christian Constantin, solidairement entre eux.

IV. Un émolument

judiciaire de 1'250 (mille deux cent cinquante) francs est mis à la charge de

la Commune de Montreux.

V. Pasches

Sanitaires SA et Christian Constantin verseront, solidairement entre eux, une

indemnité aux recourants de 1'250 (mille deux cent cinquante) francs à titre

de dépens.

VI. La Commune de

Montreux versera une indemnité aux recourants de 1'250 (mille deux cent

cinquante) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 14 décembre 2004

La présidente: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint