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Décision

AC.2004.0044

TA - AC.2004.0044 - 2004-06-17 - BLATTI Patrick c/Montreux

17 juin 2004Français9 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. Pierre-André Longchamps

et Bernard-Robert-Charrue sont les promettants-acquéreurs de la parcelle no

2'041 de la Commune de Montreux, sise au chemin Madame de Warrens, d'une

surface de 2'687 m². Ils ont soumis à l'enquête publique en décembre 2003 un

projet intitulé "construction de deux villas mitoyennes en PPE". Si

la demande de permis de construire fait état de la "construction d'une

villa de deux appartements, deux garages et deux places de parc", les

plans sont intitulés "construction de 2 villas mitoyennes". En

réalité, le projet concerne un ensemble de deux corps d'habitation reliés par

deux garages accolés, la limite de séparation de ceux-ci étant prolongée par un

mur divisant deux terrasses. Chacune des habitations dispose d'une entrée,

d'une toiture, d'un garage et d'une chaufferie qui lui sont propres. Chacune

des habitations occupe une surface au sol de 67 m². Propriétaire d'une parcelle

voisine, Patrick Blatti a formé opposition à ce projet par lettre du 9 décembre

2003 en faisant valoir en substance qu'il concernait en réalité deux bâtiments

distincts, violant ainsi la réglementation communale. Par décision du 10

février 2004, la municipalité a écarté cette opposition en considérant que

l'ensemble à construire était assimilable à un seul bâtiment.

B. Patrick Blatti a recouru

contre cette décision par lettre du 1er mars 2004, complétée par mémoire de son

conseil du 23 mars 2004. Il a conclu à l'annulation de la décision attaquée et

au refus du permis de construire. Il s'est notamment plaint de ce que la

réglementation communale ne serait pas respectée, dont le but serait d'éviter

"la prolifération de maisons champignon disgracieuses".

Dans sa réponse du 19

avril 2004, l'autorité intimée a conclu au rejet du recours.

C. Le Tribunal

administratif a tenu audience en date du 7 juin 2004 d'abord dans les locaux de

l'administration communale à Montreux, puis sur place. Il a entendu le

recourant et son conseil, chacun des promettants-acquéreurs ainsi que leur

conseil, l'architecte Jean Dalle Ave, concepteur du projet ainsi que Jean-Lou

Barraud, chef de Service de l'urbanisme. Lors de l'inspection locale, il a pu

se rendre compte de l'occupation de l'espace par le projet litigieux grâce à

des gabarits. Un déplacement à pied dans le quartier lui a au surplus permis de

constater que les bâtiments existants aux alentours présentaient une

architecture disparate et qu'ils comprenaient pour la plupart un seul logement,

même si pour certains d'entre eux leur aspect extérieur ne le révélait pas

d'emblée.

Les moyens des parties

seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

Considérants

1.

La construction

litigieuse devrait être érigée sur une parcelle régie par le plan d'extension

partiel "A Chailly - Baugy - Les Crêtes - Beau Regard" approuvé par

le Conseil d'Etat le 27 février 1981 (ci-après : PEP). Selon l'art. 2 du

"règlement spécial" accompagnant le PEP (ci-après : le règlement), la

zone de villla I dans laquelle est située la parcelle en cause est destinée

"aux bâtiments d'habitation comprenant deux logements au maximum";

"l'indice d'utilisation est limité à 0,1 et la surface minimale de la

parcelle est de 2'500 m², à raison d'un bâtiment d'habitation par 2'500

m²". Selon l'art. 1er du règlement, le "RPE communal", par quoi

il faut entendre le règlement sur le plan d'affectation et la police des

constructions du 15 décembre 1972 édicté par la Commune de Montreux (ci-après :

RPA), est applicable pour tout ce qui n'est pas prévu par le règlement. A

l'art. 60 RPA, compris dans le chapitre intitulé "règles applicables à

toutes les zones", on lit que l'ordre non contigu est obligatoire, qui est

caractérisé par les distances à observer entre bâtiments et limites de

parcelles voisines ainsi qu'entre bâtiments situés sur la même parcelle.

L'ordre non contigu a

pour but, en imposant certaines distances jusqu'aux propriétés voisines ou

entre bâtiments situés sur une même parcelle, non seulement d'assurer certaines

conditions d'hygiène ainsi qu'une protection contre la propagation des

incendies, mais aussi de créer des espaces libres pour améliorer la qualité de

vie des habitants (RDAF 1993, 195, spéc. 202 ss; Marti, Distances, coefficients

et volumétrie des constructions en droit vaudois, 1988, p. 40).

Selon la

jurisprudence, l'ordre non contigu n'exclut pas que plusieurs éléments de

construction soient accolés de façon à constituer un bâtiment unique, pour

autant que soient respectées les règles sur la dimension des constructions et

la distance aux limites ou entre bâtiments; que ces éléments constituent des

entités distinctes, ainsi deux duplex juxtaposés, plutôt qu'interdépendantes,

ainsi deux ailes d'un même logement, importe peu dès lors qu'elles forment un

tout homogène (RDAF 1993, p. 195, spéc. 202 et 203). Celui-ci, contrairement à

des éléments disparates, constituera en effet une base pour le calcul des

distances de l'ordre non contigu.

La question de savoir

si l'on est en présence d'un bâtiment composé de plusieurs éléments accolés ou

plutôt de deux voire plusieurs bâtiments doit être résolue en fonction d'un

faisceau de critères. L'apparence extérieure n'est l'un de ceux-ci à titre

prédominant que lorsque la réglementation communale exclut expressément la

disparité dans un but esthétique, ainsi lorsqu'elle prohibe les villas jumelles

: c'est alors seulement, lorsqu'il s'agit d'imposer un parti pris architectural,

que l'impression visuelle est appelée à jouer un rôle décisif alors qu'elle est

de moindre portée s'il ne s'agit que de veiller au respect du principe même de

l'ordre non contigu. Dans cette dernière hypothèse, on tiendra compte notamment

de la destination respective des constructions en cause, de leur liaison

fonctionnelle avec d'éventuels locaux communs, de leurs dimensions, de la

surface de plancher de chacune d'elles et de la conception architecturale. En

appliquant ces critères, on se demandera si le constructeur n'a pas visé à

"détourner les buts des règles caractérisant l'ordre non contigu" en

liant deux bâtiments que celui-ci vise précisément à dissocier (Tribunal

administratif, arrêt du 19 octobre 2001 dans la cause AC 2001/0021, consid. 2 c

et les renvois).

2.

En l'espèce, le

règlement n'interdit pas les villas jumelles. Ce sont donc les critères

susmentionnés qui doivent trouver application, sans que l'aspect extérieur des

constructions litigieuses soit déterminant. Rien ne permet au surplus de retenir

avec l'autorité intimée que le silence du règlement serait qualifié au point

d'en déduire que de telles constructions auraient été d'emblée admises par le

législateur communal; celui-ci aurait alors dérogé au principe de l'ordre de

non contigu, puisque de telles villas créent une contiguïté de fait (RDAF 1978,

p. 327), ce que l'on ne saurait déduire de son seul silence. Des plans au

dossier, de l'audition des parties et de l'inspection locale, il ressort que

les constructions en cause ne présentent pas un tout homogène. Deux villas

individuelles flanquées chacune d'un garage, celui-ci étant prolongé d'un mur

de clôture, pourraient être juxtaposées de façon à constituer l'ensemble

litigieux. Chacun des logements prévus par celui-ci dispose de sa propre entrée

et il n'y a pas de locaux communs. D'un point de vue architectural, les deux

logements paraissent par leur orientation se fuir l'un l'autre, ce qui

correspond à la volonté de leur concepteur, comme il l'a exposé à l'audience,

de favoriser au maximum l'intimité des habitants, ce qui l'a conduit à

interposer les deux garages entre les habitations afin d'isoler celles-ci. Au

surplus, le seul élément commun aux deux habitations est un mur situé entre

deux terrasses, que rien ne distingue d'une clôture habituellement placée entre

deux villas individuelles.

Au vu de ce qui

précède, il faut considérer que le projet litigieux concerne deux bâtiments

distincts, ce qui est prohibé par le règlement.

Certes une disposition

différente des mêmes volumes, ainsi en plaçant les deux duplex côte à côte

soulèverait-elle la question de savoir si l'on serait toujours en présence de

deux entités et non pas d'une; mais il s'agirait là d'un autre projet, ne

compromettant pas aussi clairement qu'en l'espèce le respect de l'ordre non

contigu et au sujet duquel il n'y a pas à se prononcer dans le présent arrêt.

Certes encore l'art.

61.

RPA permet-il à la municipalité d'autoriser à certaines conditions la

construction de bâtiments distincts accolés les uns aux autres; mais cette

disposition n'est pas applicable, dès lors que le règlement prévoit d'une part

qu'un seul bâtiment peut être érigé, d'autre part que le RPA n'est au surplus

applicable que pour ce que le règlement ne saisit pas.

3.

Obtenant gain de cause

et ayant agi par l'intermédiaire d'un avocat, le recourant a droit à des

dépens, dont il convient de fixer le montant à 2'000 fr., à la charge des

constructeurs, qui supporteront au surplus un émolument de justice.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

admis.

II. La décision

rendue le 10 février 2004 par la Municipalité de Montreux est réformée en ce

sens que le permis de construire sollicité par Pierre-André Longchamps et

Bernard-Robert Charrue leur est refusé.

III. Un émolument

de justice d'un montant de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la

charge de Pierre-André Longchamps et Bernard-Robert Charrue, solidairement

entre eux.

IV. Pierre-André

Longchamps et Bernard-Robert Charrue verseront à Patrick Blatti, solidairement

entre eux, des dépens fixés à 2'000 (deux mille) francs.

Lausanne, le 17 juin 2004

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint