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Décision

AC.2004.0104

CDAP - Vaud: AC.2004.0104

8 décembre 2004Français21 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A. Nathalie Kraenzlin-Mermod et Marc-Henri

Mermod (ci-après les constructeurs) sont co-propriétaires de la parcelle n° 15

du cadastre de la Commune de Cully, située au cœur du bourg du même nom et

colloquée en zone de l'ancienne ville par le Règlement communal sur les

constructions et l'aménagement du territoire, légalisé le 21 décembre 1983

(RC).

Cette parcelle de 135 m² supporte un bâtiment ancien (ECA 152), d'une surface

cadastrée de 118 m² et comportant quatre étages sous la corniche, qui a obtenu

la note 3 au rencensement architectural du canton. Il est enserré au nord-ouest

d'un pâté de maison au centre duquel se trouvent réunis, outre la petite place-jardin

des constructeurs de 17 m², les jardins et autres surfaces d'agrément privés des

habitants de ce quartier. La façade ouest du bâtiment ECA 152 donne sur la

place du Temple, tandis que sa façade est s'oriente sur les jardins. Celle-ci rejoint

au nord la façade du bâtiment sis sur la parcelle voisine n° 28, propriété de

Pierre Kurzen. Ces deux façades sont orientées perpendiculairement l'une à

l'autre et forment ainsi l'angle nord-ouest de l'espace voué aux jardins.

Du fait de cette configuration, la

limite de propriété entre les parcelles 15 et 28 est relativement proche des

façades. Elle chemine depuis l'angle où celles-ci se rejoignent au nord-ouest des

jardins, en suivant la direction du sud puis de l'est, alternant six fois entre

ces directions, au gré des murets et clôtures. Elle longe ainsi d'abord le pied

de la façade du bâtiment ECA 152 sur environ 1,7 mètres, puis s'en éloigne de

1,8 mètres, la suit ensuite parallèllement sur environ 5 mètres, pour s'en

éloigner encore de quelque 4,5 mètres, non sans avoir effectué auparavant deux

angles droits. L'espace d'environ 1,8 sur 5 mètres ainsi libéré au profit de la

parcelle 15 au pied de la façade du bâtiment des constructeurs, est délimité

par un muret, haut d'un peu plus d'un mètre, correspondant peu ou prou, comme

on le verra (ci-après lettre F), à la limite de propriété entre les parcelles

15 et 28.

La façade du bâtiment 152 comporte,

au niveau du premier étage, une galerie ancienne, d'une profondeur de 1,8 mètres

et longue d'environ 6 mètres, dont les trois piliers reposent sur ledit muret.

Cette galerie couvre ainsi l'espace sus-décrit situé au niveau du

rez-de-chaussée. Elle comporte une balustrade non ajourée et est abritée d'un

pan de toiture à tuiles plates empiétant de 1,7 mètres sur la parcelle 28, car

prolongé latéralement vers le nord jusqu'à s'appuyer contre la façade du

bâtiment de Pierre Kurzen. L'extrémité nord de la galerie est fermée par des

planches, afin de préserver l'intimité de Pierre Kurzen et son épouse, dont la

fenêtre de la chambre à coucher se trouve à 1,8 m de cette obturation.

C'est ici le lieu de relever que la

façade du bâtiment de Pierre Kurzen ne comporte qu'un niveau sous la corniche,

correspondant par ailleurs au niveau de la galerie. Les époux Kurzen disposent

d'une terrasse en dur d'environ 2 mètres sur 5, d'où l'on accède à leur jardin,

situé légèrement en contre-bas, en empruntant un petit escalier. Leur jardin se

situe à la hauteur du sommet du muret supportant la galerie, dont il longe la

balustrade à quelques centimètres.

Le bâtiment ECA 152 comprend, au

premier étage, le logement actuellement occupé par l'ancienne propriétaire des

lieux, lequel donne sur la galerie. Les constructeurs occupent les troisième et

quatrième étages, tandis que le rez-de-chaussée est dévolu aux caves et locaux

techniques, ainsi qu'aux locaux dans lesquels Nathalie Kraenzlin-Mermod exerce

sa profession de pédicure-podologue.

B. Les constructeurs ont mis à

l'enquête un projet visant à créer, en lieu et place de la galerie existante,

deux terrasses superposées aux niveaux du premier et du deuxième étages,

reliées par quatre piliers reposant sur le muret. Les balustrades de ces

terrasses présenteraient sensiblement le même aspect que celle de la galerie,

mais seraient toutefois légèrement ajourées. La terrasse du second niveau

serait abritée par un store uniquement. Le sommet de sa balustrade se situerait

environ 1,4 mètres plus haut que la corniche du toit recouvrant la galerie

actuelle. Les dimensions de ces terrasses seraient de 1,82 mètres de profondeur

sur 6,15 mètres de longueur. Le projet impliquerait en outre la création, en

lieu et place d'une fenêtre existante, d'une porte-fenêtre permettant d'accèder

sur la terrasse supérieure depuis la cuisine des constructeurs.

C. L'enquête publique s'est déroulée du

6 janvier au 26 janvier 2004 et a suscité l'opposition de Pierre Kurzen le 23

janvier. En substance, celui-ci faisait valoir que la façade du bâtiment des

constructeurs empiète sur l'espace réglementaire en retrait des limites de

propriété et que le projet aggrave cette non-réglementarité. Il ajoutait que la

construction d'un deuxième balcon lui porterait un préjudice considérable

compte tenu de la proximité des deux propriétés.

D. La synthèse CAMAC du 20 janvier 2004

indique que le Service des bâtiments, Section monuments historiques et

archéologie (SB-MS) n'a pas eu de remarque à formuler. L'on précise à cet égard

que ce service était intervenu lors de l'élaboration du projet, notamment pour

imposer la superposition des terrasses. La terrasse supérieure avait été en

effet intialement prévue en ordre décalé vers le sud par rapport à la terrasses

inférieure.

Par décision du 20 avril 2004, la

Municipalité de Cully a levé l'opposition de Pierre Kurzen et délivré le permis

de construire.

E. Pierre Kurzen recourt en temps utile

au Tribunal administratif contre cette décision en concluant à son annulation,

avec suite de frais et dépens. La municipalité conclut au rejet du recours,

avec suite de dépens. Les constructeurs ont renoncé à déposer des observations

en se référant à celles déposées par la municipalité. Ils concluent toutefois

implicitement au rejet du recours. Le Service des bâtiments, monuments et archéologie,

Section monuments et sites a adressé des remarques complémentaires sur le projet

en date du 10 août 2004. Le Tribunal n'a pas ordonné de second échange

d'écritures.

F. Il a convoqué les parties et leurs

conseils à son audience du 17 novembre 2004, lors de laquelle il a entendu

leurs explications et procédé à une vision locale. A cette occasion, le

recourant a produit l'expertise d'un géomètre officiel, dont il résulte

notamment, d'une part, que le muret sur lequel reposent les piliers de la

galerie existante empiète sur la limite de propriété entre les parcelle 15 et

28 et que, d'autre part, l'emprise de ladite galerie est hachurée comme le

bâtiment ECA 152. A l'issue de cette audience, les conseils des parties ont

plaidé en maintenant leurs conclusions. Leurs arguments seront examinés dans les

considérants ci-après en tant que de besoin.

Considérants

1.

Le recourant soutient que la façade

est du bâtiment des constructeurs ne respecte pas la distance réglementaire aux

limites, fixée à 3 mètres selon l'art. 11 RC, dès lors qu'elle est implantée à 1,8

mètres de la parcelle 28. Il fait valoir que le projet enfreint l'art. 80 al. 3

de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les

constructions (LATC), car il impliquerait une reconstruction, voire une

nouvelle construction de l'avant-corps constitué selon lui par la galerie

existante. La municipalité admet que le bâtiment existant viole la distance aux

limites de 3 mètres, mais estime que le remplacement du toit de la galerie par

la balustrade de la nouvelle terrasse n'engendre aucun agrandissement et aucune

aggravation de l'atteinte à la réglementation, compte tenu du but poursuivi par

les règles relatives aux distances à la limite. Elle reconnaît que la création

d'une seconde terrasse pourrait constituer des inconvénients pour le voisinage,

mais que ceux-ci sont "existants et inhérents à la promiscuité

caractéristique de la zone de l'ancienne ville de Cully". Les

constructeurs considèrent que la galerie existante est implantée en contiguïté

avec la limite de propriété du recourant, par conséquent qu'elle est conforme à

l'ordre contigu, ce qui résulterait du plan cadastral produit par Pierre Kurzen

et figurant en hachuré l'emprise de la galerie, ainsi que d'une servitude de

vue, inscrite en 1912, grevant la parcelle 28 au profit de la parcelle 15.

Il convient dès lors en premier

lieu d'examiner la réglementarité de la construction existante au regard des

dispositions du règlement communal relatives à l'ordre des constructions dans

la zone de l'ancienne ville.

a) L'art. 11 al. 1 RC, invoqué par

le recourant, régit en ces termes l'ordre non contigu:

"

L'ordre non contigu est caractérisé par la distance à observer entre bâtiments

et limites des propriétés privées voisines. Cette distance (définie à l'article

82) est d'au moins 3 mètres. Deux bâtiments situés sur une même parcelle

doivent être distants d'au moins 6 mètres."

L'art. 10 al. 1 et 2

RC, relatif à l'ordre contigu, dispose ce qui suit:

"L'ordre

contigu est caractérisé par l'implantation des bâtiments en limite de propriété.

La profondeur des murs mitoyens ou aveugles est en principe déterminée par

celle des bâtiments qui forment le même groupe.

Les

façades qui ne sont pas en limite de propriétés privées doivent en être

distantes de 3 mètres au minimum (voir art. 82 ). Deux bâtiments situés sur une

même parcelle doivent être distant d'au moins 6 mètres.

(…)"

Selon la jurisprudence, l'ordre

contigu se caractérise usuellement par l'implantation sur un même alignement,

ou en retrait de celui-ci, de bâtiments adjacents élevés en limite propriété et

séparés par des murs mitoyens ou aveugles, avec une profondeur maximum fixée

pour ces derniers et une distance fixée jusqu'à la limite pour les façades non

en limite de propriété. L'ordre contigu se distingue de la contiguïté, qui se

caractérise, elle, comme une situation de fait, soit l'accolement de deux

bâtiments. Par ailleurs, la doctrine et la jurisprudence s'accordent à

considérer que l'ordre contigu est prescrit par le législateur en vue de créer

des rues dont toutes les maisons sont contiguës. Les règles relatives à l'ordre

contigu ne concernent donc en principe que les façades donnant sur la rue, sur

ou en retrait de l'alignement, à l'exclusion des façades opposées à celles de

la rue (RDAF 1992, p. 485 et jurisprudence citée; reproduit dans "Droit

fédéral et vaudois de la construction", Payot 2002, p.478).

b) En l'espèce, ce quartier de la

zone de l'ancienne ville présente à l'évidence les caractéristiques de l'ordre

contigu et non pas celles de l'ordre non contigu, contrairement à ce que

soutient le recourant. Les façades ouest des bâtiments donnant sur la place du

Temple sont alignées sur une limite des constructions adoptée le 11 juillet

1984.

(cf. plan de situation). Ces bâtiments sont adjacents les uns par rapport

aux autres sur leurs façades nord et sud, qui sont des façades mitoyennes ou

aveugles au sens du règlement communal et de la jurisprudence précitée. Pour ce

qui est de la façade est, le constructeur a soutenu lors de l'audience que

l'implantation de la galerie constituerait en quelque sorte une extension de

la façade du bâtiment litigieux jusqu'en limite de propriété et serait par

conséquent réglementaire parce qu'elle s'effectuerait conformément à l'ordre

contigu applicable dans cette zone d'habitation, selon une interprétation a

contrario de l'art. 10 al. 2 première phrase RC.

Cette argumentation ne saurait

être suivie. L'implantation en limite de propriété qui concrétise l'ordre

contigu ne concerne en effet que les façades nord et sud du bâtiment ECA 152.

Les façades orientales, en particulier celle du bâtiment ECA 152, ne sont en

revanche pas concernées par les règles sur l'ordre contigu puisqu'elles sont en

effet ajourées, d'une part, et, d'autre part, ne donnent pas sur la rue.

L'implantation de la galerie en limite de propriété constitue ainsi tout au

plus une contiguïté de fait. L'argument selon lequel la façade litigieuse

serait en ordre contigu aurait d'ailleurs pour corollaire qu'une nouvelle

construction sur la parcelle 28 devrait être implantée de telle manière à

comporter un mur mitoyen avec la dite façade, ce qui n'aurait pas de sens.

c) Il résulte de ce qui précède

que la façade est du bâtiment ECA 152 et la galerie existante doivent

respecter la distance de 3 mètres à la limite exigée par l'art 10 al. 2 RC. Dès

lors que tel n'est pas le cas, le bâtiment ECA 152 n'est pas conforme à la réglementation

de la zone et le régime prévu par l'art. 80 LATC doit lui être appliqué.

2.

a) L'art. 80 LATC prévoit:

"

¹ Les bâtiments existants non-conformes aux règles de la

zone à bâtir entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions des

bâtiments, à la distance aux limites, au coefficient d'occupation ou

d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur

une limite des constructions, peuvent être entretenus ou réparés.

²

Leur transformation dans les limites des volumes existants ou leur

agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en résulte pas une

atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la

zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en

vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage.

³

Les bâtiments en ruine ou inutilisables qui ne correspondent pas aux règles de

la zone mentionnées au premier alinéa ne peuvent être reconstruits. Cependant,

en cas de destruction accidentelle totale datant de moins de cinq ans, la

reconstruction d'un bâtiment peut être autorisée dans son gabarit initial, dans

la mesure où un volume comparable ne peut être édifié sur la parcelle selon les

règles de la zone. L'alinéa 2 est applicable par analogie."

b) Le recourant considère en

premier lieu que le remplacement de la toiture de la galerie par une terrasse

consiste en une reconstruction, et non une transformation. Il en déduit qu'il

contrevient à l'art. 80 al. 3 LATC, dès lors qu'il ne fait pas suite à une

destruction accidentelle.

aa) Selon la jurisprudence, la

reconstruction se caractérise par le remplacement d'éléments d'un ouvrage par

d'autres éléments semblables ne laissant subsister que quelques parties

secondaires de l'ouvrage primitif (RDAF 1978, p. 120). La question de savoir

quel est "l'ouvrage primitif" à prendre en considération a été

tranchée par le Tribunal administratif dans un arrêt du 2 décembre 1992 (AC

1991/0006), où il a été jugé que, dans la règle, il convenait de prendre en

compte l'ensemble du bâtiment pour qualifier les travaux de transformation ou

de reconstruction au sens des art. 80 et 82 LATC. C'est ainsi que dans cet

arrêt, le Tribunal a estimé que les travaux consistant à détruire un rural

attenant à une habitation, et à le reconstruire pour y aménager deux

appartements, constituaient une transformation et non une reconstruction, car,

bien que portant sur une partie relativement délimitée de l'immeuble, ils n'entraînaient

pas une rupture de l'unité fonctionnelle du bâtiment.

bb) Le projet des constructeurs ne

saurait, au vu de cette jurisprudence, être assimilé à une reconstruction, dès

lors qu'il consiste à remplacer des éléments de construction secondaires par

rapport à l'ensemble du bâtiment. Il convient donc de les qualifier de

transformation au sens de l'art. 80 al. 2 LATC.

c) Le recourant considère que les

travaux litigieux engendrent une aggravation de l'atteinte à la réglementation et

créent des inconvénients substantiels pour lui, en raison de la surélévation de

la construction et de l'augmentation du volume construit dans les espaces

réglementaires. Il en déduit qu'ils ne sont pas conformes à l'art. 80 al. 2 LATC.

aa) Pour trancher la question de

savoir si le projet engendre une aggravation de l'atteinte à la réglementation,

il convient de rechercher le but poursuivi par les normes transgressées (RDAF

1989, p. 314; arrêts TA AC 7462 du 13 mai 1992 et 91/0139 du 1er

juin 1992). Les distances aux limites tendent principalement à préserver un

minimum de lumière, d'air et de soleil entre les constructions afin de garantir

un aménagement sain et rationnel; elles ont pour but d'éviter notamment que les

habitants des biens-fonds contigus n'aient l'impression que la construction

voisine les écrase (Cf. Jean-Luc Marti, "Distances, coefficients et

volumétrie des constructions en droit vaudois, Lausanne 1988, p. 87). Elles

visent également à garantir un minimum de tranquillité aux habitants (arrêt TA

AC 1991/0129 du 4 novembre 1992). Selon la jurisprudence constante de la

Commission cantonale de recours en matière de constructions (CCRC), la création

de volumes supplémentaires dans un espace où la construction est proscrite

doit être considérée comme une aggravation de l'atteinte à la réglementation

(voir notamment les prononcés n° 5766 du 10 janvier 1989 et 6178 du 9 juin

1989). Cette jurisprudence a ensuite été confirmée, de manière constante, par

le Tribunal administratif (v. arrêts TA AC 7581 du 1er juin 1992; AC

1991/0217 du 26 novembre 1992; AC 1995/0238 du 25 janvier 1996; AC 1998/0098 du

30.

novembre 1999; AC 2000/0025 du 9 octobre 2001; AC 2000/0205 du 20 mai 2003

et AC 2003/0015 du 4 novembre 2003; AC 2003/0089 du 9 juin 2004). Le Tribunal a

eu l'occasion de préciser qu'à l'instar de n'importe quel travail de

construction, la transformation et l'agrandissement d'un bâtiment existant ne

sont admissibles que s'ils sont rigoureusement conformes aux prescriptions en

vigueur. L'art. 80 al. 2 LATC ne saurait conférer un régime de faveur au

propriétaire d'un bâtiment non-conforme en rendant admissible une atteinte

supplémentaire à la réglementation à condition qu'elle ne soit pas

"sensible". Il faut donc considérer que tout projet de modification

ayant pour effet de porter, peu ou prou, atteinte à la réglementation doit être

proscrit (arrêt du TA AC 2000/0149; v. également AC

2003/0118 du 25 février 2004).

bb) En l'occurrence, le projet

implique en particulier le remplacement de la toiture couvrant la galerie par

une terrasse dont le sommet de la balustrade serait situé environ 1,4 mètres

plus haut que la corniche de la toiture existante. En outre, le volume de la

toiture existante est d'environ 8,5 m³ (1,82 m X 1,2 m X

7,8 m = 17,03 m³; 17,03 m³ ./. 2 = 8,51 m³), alors que

celui de la terrasse projetée au deuxième étage serait d'environ 15 m³ (1,4 m X 6,15 m X 1,82 m = 15,67 m³). Le projet engendre ainsi une surélévation, de

même qu'une augmentation du volume de la construction, de nature à aggraver l'atteinte

à la réglementation eu égard aux objectifs poursuivis par les règles sur les

distances aux limites de propriété rappelés ci-avant, notamment celui-ci

d'éviter de porter atteinte à la tranquilité et à l'intimité des propriétaires

voisins, voire d'éviter une sensation d'"écrasement". Comme l'a

vision locale l'a montré, l'impact du projet sur la situation des époux Kurzen

n'est pas négligeable de surcroît, dans la mesure où les occupants de la

terrasse prévue au 2ème étage auraient une vue directe et plongeante

sur leur terrasse et les fenêtres de leur maison, portant ainsi atteinte à leur

intimité. A cet égard, on ne saurait suivre la municipalité lorsqu'elle

soutient que cette situation doit être tolérée par les recourants en raison de la

situation de promiscuité qui existe de toute manière dans le quartier. La raisonnement

de l'autorité intimée, qui consiste à procéder en quelque sorte à une pesée des

intérêts entre celui des constructeurs à mener à terme un projet non-réglementaire

et celui des voisins à supporter une violation des distances aux limites, n'est

pas admissible au regard des exigences strictes posées par l'art. 80 al. 2 LATC

et par la jurisprudence rappelée ci-avant.

d) La municipalité estime que

l'art. 7 du règlement communal, relatif à l'entretien, la transformation,

l'agrandissement et la reconstruction de bâtiments existants dans la zone de

l'ancienne ville, contient des prescriptions moins strictes que l'art. 80 al. 2

LATC et qu'en vertu de l'art. 47 al. 3 LATC, le règlement communal prendrait le

pas sur cette disposition du droit cantonal.

aa) L'art. 7 RC, portant le titre

marginal "bâtiments existants", prévoit:

"Les

bâtiments existants peuvent être entretenus, transformés ou reconstruits dans

leur implantation et gabarit actuels, sous réserve de légères modifications

admises par la Municipalité.

Les

volumes existants peuvent être utilisés dans leur totalité.

La

Municipalité peut autoriser des agrandissements de peu d'importance, tels que

lucarnes, dôme, légère surélévation de la toiture, etc.

Tous

les travaux mentionnés aux trois alinéas ci-dessus ne peuvent être autorisés

que s'il n'en résulte pas d'atteinte au caractère de l'ensemble architectural

et sous réserve des dispositions des plans fixant des limites de

constructions."

L'art. 47 LATC, relatif à l'objet

des plans et règlements d'affectation, prescrit à son alinéa 3:

"Ils

peuvent prévoir qu'un projet de construction peut s'écarter de certaines

dispositions adoptées en application de l'alinéa 2, pourvu que ces dispositions

soient exhaustivement énumérées dans le règlement ou le plan lui-même, que le

projet soit conforme aux prescriptions mentionnées à l'alinéa 1er et

qu'il respecte en outre le plan directeur localisé approuvé par le Conseil

d'Etat."

bb) La question litigieuse

concerne la transformation d'un bâtiment non-conforme aux règles de la zone et

plus particulièrement celle de savoir si celle-ci aggrave l'atteinte à la

réglementation. Cette question étant réglementée de manière exhaustive à l'art.

80.

LATC, on ne saurait se fonder l'art. 7 RC pour admettre le projet, ceci en

vertu de la force dérogatoire du droit cantonal (v. à cet égard RDAF 1989 p.

314). On relève d'ailleurs que l'art. 7 RC ne traite en aucune façon de la

transformation de bâtiments non réglementaires.

Par surabondance, on relèvera que,

tout comme les art. 6 al. 2 et 85 LATC, l'art. 47 al.3 LATC, exige que l'octroi

d'une dérogation repose sur une base réglementaire communale. Or, outre le fait

qu'aucune dérogation n'a été sollicitée par les constructeurs, ni octroyée par

la municipalité, on constate que l'art. 7 RC ne constitue pas une disposition

permettant d'accorder des dérogations aux règles fixant des distances aux

limites de propriété. On relève d'ailleurs que l'art. 84 RC, qui permet à la

municipalité d'octroyer des dérogations aux limites réglementaires, exige que

cette distance "ne soit pas rendue inférieure à 3 mètres et pour autant

qu'il n'en résulte pas d'inconvénients pour les voisins".

Vu ce qui précède, la transformation

litigieuse ne saurait être admise sur la base de l'art. 7 RC.

3.

Il résulte des considérants qui

précèdent que le recours de Pierre Kurzen doit être admis en raison de la

non-conformité du projet à l'art. 80 al. 2 LATC, sans qu'il soit nécessaire

d'examiner les autres griefs soulevés par le recourant. La décision de la

Municipalité de Cully du 20 avril 2004, levant son opposition et délivrant le

permis de construire sollicité par Nathalie Kraenzlin Mermod et Marc-Henri Mermod,

doit ainsi être annulée. Le projet mis à l'enquête se révélant non-réglementaire,

il convient de mettre les frais de la présente cause à la charge des

constructeurs. Pierre Kurzen a droit à des dépens, car il a consulté un

mandataire professionnel.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.

Le recours de Pierre Kurzen est

admis.

II.

La décision de la Municipalité de Cully

du 20 avril 2004 est annulée.

III.

Les frais de la présente procédure,

fixés à 1'500 (mille cinq cents) francs, sont mis à la charge de Nathalie Kraenzlin

Mermod et Marc-Henri Mermod.

IV.

Nathalie Kraenzlin Mermod et Marc-Henri

Mermod verseront à Pierre Kurzen la somme de 1'000 (mille) francs au titre de

dépens.

Lausanne, le 8 décembre 2004

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.