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Décision

AC.2004.0119

TA - AC.2004.0119 - 2005-06-30 - GUIGNARD, PESTALOZZI, REYMOND, RITUIT/MARFEL SA, Municipalité de Pully, Service du logement

30 juin 2005Français30 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

La société Marfel SA, à Zürich, est propriétaire de la

parcelle n° 2002 du cadastre de Pully. Ce bien-fonds supporte un bâtiment

d’habitation collective de 9 logements (3 X 5,5/6 et 5 x 6,5/7 pièces). Il est

situé au chemin de la Fontanettaz 9 à Pully, chemin où Marfel SA détient aux

nos 15 et 21 deux autres immeubles d’habitation collective.

B.

Le 19 décembre 2003, Marfel SA a requis du Service de

l’économie du logement et du tourisme (ci-après : SELT) une autorisation

de rénovation de ses trois immeubles, tendant aussi bien à des travaux

extérieurs (pose d’une isolation périphérique, remplacement des fenêtres,

réfection des balcons) qu’intérieurs (changement des colonnes de chute,

rénovation et restructuration partielle des installations sanitaires et des

zones humides, suppression d'une chambre et d'une douche séparée, création

d'une salle de douche-WC). Cette société a accompagné sa demande d'un état

descriptif de l'état existant, ainsi que d'un descriptif des travaux et devis

estimatif. Il ressortait de ce dernier document que l’ensemble des travaux pour

l’immeuble Fontanettaz 9 était devisé à 1'302'500 francs. Marfel SA indiquait

en outre qu'elle ne transmettrait son dossier à la municipalité qu'en janvier

2004, puisque celle-ci n'exigeait pas d'enquête publique.

Le SELT a réalisé une analyse technique selon la

méthode MERIP ("méthode de diagnostic sommaire d'évaluation des

dégradations et estimation du coût de remise en état des immeubles") de

l’immeuble Fontanettaz 21. Il a appliqué cette expertise par analogie à l'immeuble

no 9. En collaboration avec la Municipalité de Pully, il a par ailleurs procédé

à une inspection locale de l'immeuble no 21 le 21 janvier 2004.

Le 18 février 2004, la Municipalité de Pully a

transmis au SELT un préavis favorable, tout en émettant certaines réserves

quant aux répercutions des travaux sur les montants des loyers. Elle a indiqué

qu'elle ne soumettait pas les travaux à enquête publique.

Le 27 février 2004, le SELT s'est prononcé

favorablement quant à l’autorisation spéciale sollicitée. Il découlait

cependant de ses calculs que le montant des loyers prévus après travaux était

trop élevé. Par conséquent, s’agissant plus particulièrement de l’immeuble

Fontanettaz 9, le SELT imposait au propriétaire que le revenu locatif annuel

n'excède pas la somme de 219'952 francs.

La constructrice a organisé le 4 mars 2004 une

« séance d’information » à laquelle elle a convié tous les locataires

des immeubles du chemin de la Fontanettaz 9, 15 et 21. Les recourants ont

assisté à cette entrevue. On extrait du procès-verbal dressé à cette occasion, les

passages suivants :

« Dégâts dus à l’humidité, problèmes d’étanchéité à

l’eau et à l’air, ponts de froid, isolation thermique insuffisante des murs de

façades et forte consommation d’énergie sont en général les signes

caractéristiques visibles de la vétusté d’immeubles construits il y a plus de

40 ans.

Les 5 chambres de bonne de l’immeuble no 9 seront

supprimées et transformées en un logement de 3.5 pièces identique à

l’appartement donnant sur le jardin au sous-sol de l’immeuble no 15.

Bien que non visible, cette vétusté concerne également les

installations sanitaires. Les écoulements en acier GEKA ainsi que les

distributions d’eau chaude et d’eau froide ne donnent plus une garantie de

longévité à long voire à moyen terme. Par expérience, lorsque les problèmes se

présentent ponctuellement, les interventions commencent et l’on ne fait que

prolonger artificiellement la vie de ces installations sans en arrêter la

détérioration mais en augmentant les frais d’entretien, tout ceci n’apportant

aucune plus-value aux locataires.

Fort de ce constat, le propriétaire a décidé

d’entreprendre des travaux importants dont l’assainissement des façades et le

remplacement des installations sanitaires, ce qui implique logiquement de refaire

les salles de bain existantes, d’ajouter des salles de douche dans ces grands

appartements sous équipés en sanitaire et de remplacer les agencements de

cuisines selon une nouvelle distribution. Ces interventions ont été acceptées

par le service du logement cantonal ».

Ce procès-verbal indiquait que les travaux commenceraient

en principe à mi-mai 2004, en relevant que des travaux préparatoires - tels que

le montage d'échafaudages - débuterait antérieurement. Il précisait encore que

le loyer mensuel brut maximum majoré après travaux s’élèverait pour l’immeuble

Fontanettaz 9 à 660 fr. pour un appartement de 131 m² et à 900 fr. pour un

appartement à 152 m²

C.

Dans un courrier du 23 mars 2004, le SELT a invité la

constructrice à transmettre aux locataires de l’immeuble concerné copie de son

autorisation spéciale dans les termes suivants :

«Pour notre part, compte tenu du fait que la loi vaudoise

sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA) ouvre une voie de

recours aux locataires qui souhaiteraient contester notre décision, nous

estimons, après avoir consulté le Service de justice et législation de l’Etat

de Vaud qui s’est déterminé par avis reçu le 22 mars 2004, que le contenu de

notre décision doit être communiqué à l’ensemble des locataires de ces

immeubles. Cette appréciation vaut d’autant plus que la Commune de Pully

n’a pas exigé que ce projet fasse l’objet d’une mise à l’enquête publique.

Nous vous invitons donc à faire parvenir une copie de

notre décision à l’ensemble des locataires concernés, et ce, de façon à faire

partir de manière certaine le délai de recours de 20 jours que prévoit la LJPA.

En effet, à défaut d’une telle communication, si possible sous pli

« lettre signature », il y a un risque qu’un locataire recourt en tout

temps devant le Tribunal administratif, ce qui serait de nature à compliquer

l’exécution des travaux, indépendamment des éventuelles mesures provisionnelles

qui pourraient être requises par des locataires auprès du Tribunal des

baux ».

La constructrice n'a donné que partiellement suite à

cette recommandation en ne communiquant la décision du SELT, semble-t-il, qu'à

certains locataires, mais pas aux recourants.

D.

La Municipalité de Pully a délivré l’autorisation de

construire requise le 17 mars 2004, sans mise à l’enquête publique préalable.

E.

Le 10 mai 2004, certains des recourants ont déposé une requête

de mesures provisionnelles et préprovisionnelles auprès de la Présidente du

Tribunal des baux. La société propriétaire n'étant pas en mesure de commencer

les travaux à la date prévue, cette dernière a rejeté la requête de mesures

préprovisionnelles en l'état, et fixé une audience de mesures provisionnelles

le 7 juin 2004.

F.

Le 14 mai 2004, le conseil d'alors des recourants a

adressé le courrier suivant à la Municipalité de la Commune de Pully :

"(…)

Lors d'une entrevue s'étant déroulée le 4 mars 2004, mes

clients ont reçu des informations concernant un projet de transformation et de

rénovation de leur immeuble.

Toutefois, malgré les assurances qui leur ont été données

par la gérance, rien n'indique que la société propriétaire, Marfel SA, ait reçu

une autorisation en ce sens des autorités administratives compétentes.

En outre, aucune mise à l'enquête publique ne semble avoir

été mise en œuvre et cela est extrêmement surprenant dans la mesure où les

locataires peuvent se prévaloir d'un intérêt digne de protection à recourir

contre le permis délivré (Droit fédéral et vaudois de la construction, Payot

2002, pages 223 et 283).

Dans l'intervalle, une procédure a été engagée par les

locataires auprès du Tribunal des baux et il est indispensable que la situation

soit clarifiée sur ce point. En conséquence, je vous prie de bien vouloir

m'indiquer dès que possible si la bailleresse a obtenu une dispense d'enquête

publique et, le cas échéant, il conviendrait alors de me notifier votre

décision dans les plus brefs délais, tout en attirant l'attention de la société

propriétaire sur le fait qu'elle n'est pas autorisée à démarrer le chantier

avant l'échéance du délai de recours de vingt jours au Tribunal administratif.

(…)".

La Municipalité de la Commune de Pully lui a répondu

par écrit le 24 mai 2004, en ces termes :

"(…)

Nous vous confirmons par la présente que la Municipalité

de Pully a dispensé d'enquête publique les travaux susmentionnés, en application

des articles 111 LATC et 72d RATC dont toutes les conditions sont remplies en

l'espèce. Un permis de construire a été délivré par la Municipalité le 17 mars

2004 après que le Service cantonal du logement a accordé l'autorisation

spéciale requise.

Il va sans dire que nous ne pouvons en aucun cas ordonner

à la société constructrice de ne pas débuter des travaux. Nous vous laissons le

soin de demander l'effet suspensif en cas de recours au Tribunal administratif.

(…)".

G.

Pierre Guignard et consorts, tous locataires de l'immeuble

Fontanettaz 9, ont, en date du 1er juin 2004, interjeté recours

contre la délivrance du permis de construire auprès de l’autorité de céans. Ils

concluaient sous suite de frais et dépens à l’annulation de la décision municipale

du 17 mars 2004 en tant que décision concernant des travaux de transformation

de l’immeuble Fontanettaz 9, ainsi qu’à l’annulation de toutes les

autorisations spéciales cantonales, en particulier celles du SELT du 27 février

2004.

Par courrier du 8 juin 2004, le juge instructeur

informait les recourants qu’il renonçait en l'état à joindre leur cause à celle

de Ingeborg et Kurt Götti et consorts (AC 2004.0111), locataires de l’immeuble

sis chemin de la Fontanettaz 15, en se réservant le droit de revoir cette

question ultérieurement.

La Municipalité de Pully s’est déterminée sur le

recours le 28 juin 2004.

Le SELT a fait des observations circonstanciées en

date du 8 juillet 2004. Marfel SA s'est déterminée le 13 septembre 2004.

Giselène et Gérald Meylan ont informé le tribunal,

par courrier du 19 août 204, qu'ils renonçaient à poursuivre la procédure.

Certains des recourants se sont déterminés sur ces

mémoires le 25 octobre 2004. Ils ont renoncé à se faire représenter par un

homme de loi et ont désigné comme représentant commun l'une des recourantes,

Marie Guignard. Quatre autres des recourants initiaux, soit Paul et Sonia

Barraud, ainsi que Jean-Pierre et Gaby Rhein, ont abandonné la poursuite de la

procédure.

Les moyens des parties seront repris dans la mesure

utile.

Il a été statué par voie de circulation.

Considérants

1.

a) Il convient d'examiner si le recours a été interjeté à

temps. Pierre Guignard et consorts n’ont eu connaissance de la décision

querellée qu'à réception du courrier du 24 mai 2004 de la municipalité.

Dans ses déterminations du 8 juillet 2004, le SELT

soutient que les recourants ont agi tardivement dans la mesure où ils auraient

déjà dû recourir contre son autorisation spéciale. Il part en effet du principe

que cette dernière leur a été communiquée par la constructrice suite à son

courrier du 23 mars 2004. Les recourants invoquent qu'ils n'avaient pas à

recourir contre la décision du SELT, en invoquant la jurisprudence du Tribunal

administratif selon laquelle les autorisations spéciales cantonales présentent

un caractère accessoire par rapport à la décision communale de permis de construire

(RDAF 1998 I 197).

b) Conformément à l'art. 31 al. 1 LJPA, le recours

s'exerce par écrit dans les 20 jours dès la communication de la décision

attaquée. Cette disposition consacre le principe du droit d'être entendu, dont

on tire celui de recevoir la décision qui concerne les parties afin qu'elles

puissent exercer leur droit de recours (Benoît Bovay, Procédure administrative,

Berne 2000, p. 273; ATF 124 II 124, consid. f). Lorsqu'un acte administratif

n'a pas été notifié du tout à une partie alors qu'il aurait dû l'être, le délai

de recours ne saurait courir tant que la partie n'a pas acquis ou ne pouvait

pas acquérir une connaissance certaine de la décision litigieuse en faisant

preuve d'une attention raisonnable d'après le principe de la confiance. Il

incombe au destinataire d'une décision qui ne lui a pas été régulièrement

notifiée d'entreprendre les démarches que la bonne foi exige de lui pour

obtenir les renseignements nécessaires à la sauvegarde de ses droits; s'il en

apprend le contenu d'une autre manière, il doit l'attaquer sans retard et ne

peut se contenter d'exiger qu'elle lui soit formellement notifiée; à défaut, il

s'expose à la forclusion. Il n'est pas nécessaire qu'il en connaisse tous les

détails, mais il suffit qu'il en apprenne les éléments essentiels pour que le

délai commence de courir (Benoît Bovay, op. cit., p. 372 et la jurisprudence

citée).

c) Avant d’examiner la question du dies a quo du

délai de recours à l'encontre de la décision du 17 mars 2004 délivrant le

permis de construire, il convient d’examiner préalablement si Pierre Guignard

et consorts auraient déjà pu et dû recourir contre la décision délivrée par le

SELT.

Dans les communes où sévit la pénurie, les travaux

de démolition, de transformation ainsi que de rénovation, totales ou

partielles, de maisons d’habitation, nécessitent une autorisation du

Département au sens de l'art. 1 al. 1 de la loi du 4 mars 1985 concernant la

démolition, la transformation et la rénovation de maison d’habitation ainsi que

l’utilisation de logements à d’autres fins que l’habitation (ci-après :

LDTR). Cette loi est accompagnée d'un règlement d'application du 6 mai 1988

(RLDTR), dont l'art. 6 al. 1 prévoit que la demande d'autorisation

susmentionnée est présentée par le propriétaire à la municipalité, qui la joint

à la demande de permis de construire. Aux termes de l'art. 8 RLDTR, la

municipalité donne son préavis au Département après avoir examiné le dossier.

Elle lui transmet ensuite le dossier (art. 9 RLDTR). A teneur de l'art. 10

RLDTR, le Département décide si une expertise technique est nécessaire; si tel

est le cas, elle sera conduite selon la méthode MERIP. Lorsqu'une expertise est

décidée, le Département a l'obligation d'associer un représentant des

locataires à la procédure (art. 11 al. 1 RLDTR). Quant à l'art. 13 LDTR, il

réserve les dispositions de la législation sur les constructions et les

règlements qui en découlent.

Si l'on fait application des règles expressément

réservées à ce dernier article, l’autorisation du Département mentionnée à

l'art. 1 al. 1 LDTR peut alors être qualifiée d'« autorisation

spéciale » au sens de l’art. 120 lit. d LATC, qui concerne plus particulièrement

« les constructions, les ouvrages, les

installations et les équipements soumis à autorisation qui doivent être

approuvés selon les dispositions légales réglementaires fédérales ou

cantonales ». Or selon l'art. 75 al. 1 RATC, le permis de

construire ne saurait être octroyé avant l'octroi des autorisations spéciales

cantonales. La notification de celles-ci est réglée par l’art. 123 al. 3 LATC,

selon lequel « les décisions cantonales

comportant les délais et les voies de recours sont communiquées à la Municipalité

qui les notifie selon les art. 114 à 116. Une copie de la notification est

adressée au département ».

Comme l'ont invoqué les recourants, le Tribunal

administratif a eu l'occasion de préciser que les autorisations spéciales

présentent un caractère accessoire par rapport à la décision communale relative

à une demande de permis de construire ; elles viennent se greffer sur

cette dernière, dans une procédure qui permet la coordination de l’examen

successif par diverses autorités d’un seul et même objet de construction.

L’autorisation spéciale cantonale ne sortit ainsi aucun effet en l’absence de

permis de construire délivré par la commune et son sort est d’ailleurs

subordonné à celui du permis de construire, notamment en matière de péremption

(art. 118 al. 4 LATC). Le Tribunal administratif a laissé ouverte la question

de savoir si un recours immédiat des opposants contre les décisions spéciales

était d'emblée valide ou, s'il devait au contraire être considéré comme

prématuré aussi longtemps que le permis communal n'avait pas été délivré (AC

96/0225, du 7 novembre 1997; v. aussi AC 97/0067, du 22 janvier 1998; AC

97/0012, du 25 novembre 1997).

Il ressort de l'état de fait que les recourants ont

su que le SELT avait rendu une décision lors de la séance d’information du 4

mars 2004. Etant donné le caractère accessoire des décisions spéciales et la

règle claire de l'art. 123 al. 3 LATC qui exige que celles-ci soient notifiées

en même temps que le permis de construire, on ne peut évidemment pas reprocher

aux recourants leur juste connaissance de la procédure, laquelle les a incités

à ne pas recourir contre la décision spéciale du SELT. Ceci vaut d'autant plus

que cette décision ne leur avait pas été notifiée personnellement. Et quand

bien même tel aurait été le cas, il n'est pas certain qu'un recours à ce stade

eût été recevable compte tenu de la jurisprudence précitée qui laisse cette

question ouverte. On peut cependant s'étonner du procédé étrange du SELT qui,

plutôt que de communiquer lui-même sa décision aux locataires comme il jugeait

opportun de le faire, a préféré charger la requérante, qui a un intérêt évident

à ce qu'aucun recours ne soit interjeté, de communiquer celle-ci auxdits

locataires. Quoi qu'il en soit, c'est à juste titre que les recourants ont

préféré attendre l'octroi du permis de construire pour interjeter leur recours.

d) Il reste à examiner si les recourants auraient pu

avoir connaissance plus tôt de la décision de la Municipalité de Pully du 17

mars 2004 en faisant preuve d'une attention raisonnable.

On relève tout d'abord que les procédures prévues

par la LDTR et la LATC n'ont pas été respectées à plus d'un égard tant par la

municipalité que par le SELT. Ainsi qu'on le verra ci-après, aucun représentant

des locataires n'a été associé à la procédure du SELT en dépit de la

réalisation d'une expertise technique. C'est également à tort que la

municipalité n'a pas soumis le projet à enquête publique. Ce non respect des

règles procédurales a sans conteste empêché les recourants d'être informés à

temps de l'octroi du permis de construire. Ils ont cependant fait tout ce qu'on

pouvait raisonnablement attendre d'eux pour s'informer d'une éventuelle

décision, en se renseignant quant à une mise à l'enquête publique auprès de la

municipalité. Dans ces circonstances, il faut bien convenir que ce n'est

effectivement qu'au moment où la municipalité leur a écrit le 24 mai 2005 qu'un

permis de construire avait été délivré qu'ils ont eu connaissance de l'existence

de celui-ci. Ayant interjeté un recours 1er juin 2004, soit moins de

dix jours plus tard, le recours est sans aucun doute intervenu à temps.

2.

En vertu de l’art. 37 LJPA, le droit de recours appartient

à toute personne physique ou morale qui est atteinte par la décision attaquée

et a un intérêt digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée. Le

Tribunal administratif admet que la jurisprudence du Tribunal fédéral rendue en

application de l’art. 103 lit. a OJ est applicable dans le cadre de l’art. 37

al. 1 LJPA pour définir le cercle des administrés autorisés à contester une

décision devant le Tribunal administratif (AC 2001/0128, du 12 mars 2002).

Le recourant doit être touché dans une mesure et

avec une intensité plus grande que la généralité des administrés. L’intérêt

invoqué – qui n’est pas nécessairement un intérêt juridiquement protégé, mais

qui peut être un intérêt de fait – doit se trouver avec l’objet de la

contestation, dans un rapport étroit, spécial et digne d’être pris en

considération ; il faut donc que l’admission du recours procure au

recourant un avantage, de nature économique, idéale ou matérielle. Le recours

d’un particulier dans l’intérêt de la loi ou d’un tiers est en revanche

irrecevable. Il y a lieu de prêter une attention particulière à ces exigences

tendant à exclure l’action populaire lorsqu’un administré conteste une

autorisation délivrée à un tiers (ATF 121 II 39 consid. 2 c-aa ; ATF 120 I

b 48 consid. 2a). L’accès à la protection judiciaire est reconnu lorsque le

recourant a établi que l’acte qu’il conteste lui fait supporter un préjudice ou

le prive d’un avantage dans sa situation propre et qu’il prétend que cet acte

est irrégulier : la modification ou l’annulation de la décision aura pour

conséquence de rétablir une situation conforme au droit et de supprimer le

préjudice subi (AC 1997/0105, du 14 octobre 1998).

La jurisprudence a ainsi reconnu la qualité pour

recourir aux locataires voisins, ainsi qu’à l’occupant autorisé, qui subit les

inconvénients des travaux prévus par la décision attaquée, de la même manière

qu'au propriétaire qui habiterait dans ses locaux. Ils agissent en quelque

sorte dans l’intérêt du propriétaire afin d’éviter les nuisances ou d’autres

attaques qui grèveraient le fonds concerné. En revanche, lorsque le locataire

ou l’occupant attaque une décision concernant l’immeuble qu’ils habitent, ils

agissent contre l’intérêt du propriétaire avec lequel ils sont liés soit par un

contrat de bail, soit par un contrat de prêt ou de confiance assimilable à un

contrat de bail. Les conflits au sujet de travaux ou de modification ou de

rénovation de la chose louée sont soumis au droit privé, en particulier à

l’art. 260 CO (v. Lorenzo Rizzolio, Les travaux de rénovation et de

modification de la chose louée entrepris par le bailleur; analyse de l'art. 260

CO, thèse licence Lausanne 1998, p. 291 et ss). La jurisprudence et la

doctrine s’accordent alors pour dire que s’il existe un moyen de droit privé,

même moins commode, à disposition de l’intéressé pour écarter le préjudice dont

il se plaint, la qualité pour agir fondée sur l’intérêt digne de protection

doit lui être niée (RDAF 2003 I 795; RDAF 1999 I 239 ; ZBL 1998, p.

386.

; BVR 1998, p. 227 ; BJM 1983, p. 248 ; AF 101 Ib 219 ;

ATF 101 b 119 ; AC 2003/0122, du 29 juillet 2004). Il s’agit d’éviter que

l’on vide à travers l’intérêt digne de protection le contenu des règles de

droit privé, et en particulier du droit du bail, qui règle les relations entre

le locataire et le propriétaire. La qualité pour recourir ne peut être reconnue

aux locataires qu’à titre subsidiaire, s’ils ne disposent pas d’un moyen

adéquat relevant du droit du bail pour défendre leurs intérêts.

Le Tribunal administratif a toutefois reconnu la

qualité pour agir aux recourants locataires agissant contre une décision

autorisant des travaux nécessitant une autorisation spéciale prévue par la

LDTR, car les moyens de droit privé à disposition de ceux-ci ne leur permettent

pas d’invoquer les dispositions de cette loi (RDAF 2001 I 344 consid. 1 c); de

même, en matière de protection de l’environnement, la jurisprudence cantonale

argovienne (AGVE 1993 p. 413) et la doctrine reconnaissent aux locataires un

intérêt digne de protection à contester une décision autorisant des travaux

dans l’immeuble qu’ils habitent pour se plaindre d’une violation des règles en

matière d’isolation acoustique découlant de l’art. 21 LPE (Anne-Christine

Favre, la protection contre le bruit dans la loi sur la protection de

l’environnement, thèse Lausanne 2002, p. 280-281).

En l'espèce, le SELT soutient que les recourants

n'ont pas qualité pour agir, dès lors qu'ils disposent d'actions fondées sur le

droit civil pour faire valoir leur droit. Pourtant, par lettre-signature du 23

mars 2004 à la constructrice, ce service affirmait, après avoir consulté le

Service de justice et législation de l'Etat de Vaud, que la LJPA ouvrait une

voie de recours contre sa décision, ceci à tous les locataires, d'autant plus

que les travaux n'étaient pas soumis à enquête publique.

Certains travaux envisagés sont importants dès lors

qu'ils visent à modifier l'agencement des pièces des appartements loués par les

recourants (suppression d'une pièce, création d'une salle d'eau). Ils

constituent des modifications unilatérales du contrat de bail au sens des

articles 269d CO et 270b CO et ne peuvent être imposées aux locataires qu'à

l'échéance de leurs contrats. Le juge civil tranchera en équité la question de

savoir si ces travaux peuvent être imposés aux locataires, en mettant en

balance les intérêts en présence, (Lachat, Le bail à loyer, p. 327, n° 3.6).

D'autres travaux constituent des travaux de rénovation au sens de l'art. 260

CO. Selon cette disposition les locataires doivent souffrir les travaux qui

peuvent raisonnablement leur être imposés. Dans le cadre de la pesée des

intérêts en présence au sens de ces dispositions, le juge civil n'examinera en

principe pas à nouveau l'application des normes de droit public cantonal

découlant de la LDTR alors qu'une décision administrative entrée en force

autorise ces travaux (Rizzolio, p. 127-128 s'y oppose arguant que le juge civil

n'est pas compétent pour connaître des problèmes de droit public de la

construction; contra Lachat, op. cit. p. 191 no 2.3 et références citées).

Dans la mesure où la décision du SELT autorise la

transformation intérieure des appartements des recourants, la procédure

administrative a un impact non négligeable sur leur situation concrète et a

fortiori sur le montant de leurs loyers. Les recourants sont ainsi plus touchés

que la généralité des administrés par la procédure administrative et ils ont un

intérêt de fait incontestable à pouvoir recourir contre la décision du SELT et

invoquer les dispositions de la LDTR, ce qu'ils ne peuvent faire devant le

Tribunal des baux. En conséquence leur légitimation active doit être retenue.

3.

a) Les recourants reprochent à la municipalité d'avoir

statué sans mise à l'enquête publique. Ils allèguent qu'ils ont été ainsi

empêchés de recourir à temps. Ils ont en outre été privés d'une instance et

n'ont en particulier pas été en mesure de participer à la procédure au sens de

l'art. 11 LDTR. Selon eux, ce vice de procédure ne peut pas être réparé devant

le Tribunal administratif qui n'a pas le même pouvoir d'appréciation que la

Municipalité.

b) Le droit du particulier d'être entendu est

expressément consacré par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale (Cst.).

L'idée de base du droit d'être entendu est que la personne partie à une

procédure doit être mise en mesure de s'expliquer avant qu'une décision qui la

touche ne soit prise. Le droit d'être entendu poursuit dès lors une double

fonction. Il est d'une part un moyen d'instruire qui, à ce titre, sert à

l'établissement des faits. Il constitue, d'autre part, un droit, indissociable

de la personnalité, permettant aux particuliers de participer à la prise des

décisions qui les touchent dans leur situation juridique (v. Andreas Auer,

Giorgio Malinverni, Michel Hottelier, Droit constitutionnel suisse, vol. II, p.

107.

n° 1274 ss; FF 1997 I 183 ss). Le contenu spécifique du droit d'être

entendu dépend de chaque cas d'espèce. Selon la formule consacrée par la

jurisprudence, le justiciable a notamment "le droit de s'expliquer sur

tous les points essentiels avant qu'une décision ne soit prise à son détriment,

celui de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de

la décision, celui d'avoir accès au dossier, celui de participer à

l'administration des preuves, d'en prendre connaissance et de se déterminer à

leurs propos et de fournir lui-même des preuves" (ATF 124 I 241; ATF

124.

I 49; Auer, Malinverni, Hottelier, op. cit., p. 611 n° 1291).

Le droit d'être entendu implique notamment celui

d'offrir des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ces offres

de preuves, de participer à l'administration des preuves essentielles ou, à

tout le moins, de s'exprimer sur leur résultat lorsque cela est de nature à

influencer sur la décision à rendre (ATF 126 I 15 consid. 2 a p. 16 et les

arrêts cités). Toutefois, le droit d'être entendu ne peut être exercé que sur

les éléments qui sont déterminants pour l'issue du litige. Le juge peut ainsi

renoncer à l'administration de certaines preuves offertes lorsque le fait dont

les parties veulent rapporter l'authenticité n'est pas important pour la

solution du cas ou qu'il résulte déjà des constations versées au dossier. Il en

va de même lorsque le juge parvient à la conclusion que les preuves offertes ne

sont pas décisives pour la solution du litige ou qu'elles ne pourraient

l'amener à modifier son opinion. Ce refus d'instruire ne viole le droit d'être

entendu des parties que si l'appréciation anticipée de la pertinence du moyen

de preuve offert, à laquelle le juge a ainsi procédé, est entachée d'arbitraire

(ATF 125 I 127; ATF 124 I 208).

c) La mise à l'enquête publique d'une demande de

permis de construire, au sens de l'art. 109 LATC, est un aspect du droit d'être

entendu. Aux termes de l'art. 111 LATC; la municipalité peut dispenser de

l'enquête publique les travaux de minime importance, notamment ceux qui sont

mentionnés dans le RATC. L'art. 72 d RATC complète cette disposition en

précisant que la municipalité peut dispenser d'enquête publique notamment les

objets mentionnés à son premier alinéa, pour autant qu'aucun intérêt public

prépondérant ne soit touché et dans la mesure où ces objets ne sont "pas susceptibles de porter atteinte à des intérêts

dignes de protection, en particulier à ceux des voisins".

En l'espèce, peu importe que les travaux en cause

soient ou non de minime importance au sens de l'art. 111 LATC; dans la mesure

où les intérêts dignes de protection des locataires étaient en cause, la

dispense d'enquête publique était pour ce motif déjà contraire à l'art. 72 d

RATC. Il s'agit cependant d'examiner si la décision communale doit pour ce

motif être annulée et la cause renvoyée à la Municipalité pour qu'elle soumette

les travaux à l'enquête publique.

Gardant à l'esprit que la mise à l'enquête publique

a essentiellement pour but de renseigner les intéressés de façon complète sur

la construction projetée et reprenant à son compte la jurisprudence de la CCR (RDAF

1979, 231; RDAF 1978, 332), le Tribunal administratif a jugé qu'une mise à

l'enquête ne s'imposait pas nécessairement après coup lorsque cette mesure

paraissait inutile à la sauvegarde des intérêts des tiers et n'était pas

susceptible d'apporter au débat des éléments nouveaux. Tel était par exemple le

cas lorsque les travaux étaient achevés depuis plusieurs mois et visibles pour

les tiers (AC 2003/0159, du 13 novembre 2003 et les références citées). Sachant

que la dispense d'enquête ne doit en aucun cas devenir la règle, ce n'est

qu'exceptionnellement que le Tribunal administratif a admis qu'il serait

excessif du point de vue de la proportionnalité d'annuler toute la procédure

bien que la formule adoptée par la municipalité soit irrégulière et doive être

condamnée (v. AC 2003/0159, du 13 novembre 2003 et la jurisprudence citée).

Une expertise technique MERIP a bel et bien été

menée de sorte que la présence d'un locataire au sens de l'art. 11 RLDTR

s'imposait. Il faut bien constater que les locataires n'ont pas été invités à

participer à cette procédure d'expertise; l'absence de tout représentant des

locataires de l'immeuble Fontanettaz 9 a fait perdre aux recourants un moyen de

pouvoir participer à l'administration de preuves essentielles et de s'exprimer

sur leurs résultats, alors que ceci aurait pu être de nature à influencer la

décision à prendre. En outre, le SELT affirme que l'expertise MERIP de

l'immeuble n° 21 s'applique par analogie aux immeubles no 9 et 15. Il ne

ressort pas clairement du dossier que l'inspection locale a porté sur

l'immeuble no 9. Dans ces circonstances, cette affirmation doit être pour le

moins étayée, le Tribunal administratif ne pouvant se contenter d'une

déclaration de principe.

En outre, selon l'art. 36 de la loi du 18 décembre

1989.

sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), les recourants

peuvent invoquer la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir

d'appréciation (litt. a), la constatation inexacte ou incomplète de faits

pertinents (litt. b) et l'opportunité si la loi spéciale le prévoit (litt. c).

En l'espèce, la LDTR ne prévoit pas un contrôle de l'opportunité par l'autorité

de recours. Le Tribunal administratif ne peut donc pas substituer sa propre

appréciation à celle de l'autorité cantonale ou communale et doit seulement

vérifier si les autorités compétentes sont restées dans les limites d'une pesée

consciencieuse des intérêts à prendre en considération. L'autorité de céans

n'ayant pas le même pouvoir d'appréciation que les autorités inférieures, le

vice de procédure constaté ne peut pas être réparé devant cette instance.

Enfin, la constructrice a été informée le 23 mars

2004.

par le SELT que sa décision du 27 février 2004 devait être adressée à tous

les locataires des immeubles concernés d'autant plus que les travaux n'étaient

pas soumis à enquête publique. Elle a sciemment choisi d'ignorer cette mise en

garde. Ces circonstances conduisent également le Tribunal à annuler les

décisions entreprises afin que le droit d'être entendu des parties soit

pleinement respecté.

4.

Il résulte de qui précède que la décision communale du 17

mars 2004 et la décision cantonale du 27 février 2004 doivent être annulées et

que le dossier doit être renvoyé au SELT pour nouvelle décision. C'est en

principe à la partie déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique, de

supporter les frais et dépens (RDAF 1994, p. 324). L'émolument d'arrêt sera

donc mis à la charge de Marfel SA. Celui-ci sera réduit, compte tenu du fait notamment

qu'il n'a pas été procédé à une inspection locale. Cette société versera en

outre des dépens réduits aux recourants, représentés en début de procédure par

un mandataire professionnel (art. 55 LJPA).

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.

Le recours est admis.

II.

La décision du Service de l'économie du logement et du

tourisme du 27 février 2004 est annulée.

III.

La décision de la Municipalité de Pully du 17 mars 2004

est annulée.

IV.

Le dossier est renvoyé au SELT pour nouvelle décision au

sens des considérants.

V.

Un émolument de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à

la charge de Marfel SA.

VI.

Marfel SA versera aux recourants le montant de 500 (cinq

cents) francs, à titre de dépens.

Lausanne, le 30 juin 2005

La présidente : La

greffière :

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint