AC.2004.0198

TA - AC.2004.0198 - 2005-01-31 - PERROTTET/Municipalité d'Ecublens

31 janvier 2005Français15 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

La "zone d'habitation moyenne

densité (locatifs)" du plan général d'affectation d'Ecublens est régie par

le chapitre 4 du règlement approuvé par Département des Infrastructures le 28

mai 1999 qui contient notamment les dispositions suivantes:

CHAPITRE 4 - ZONE D'HABITATION MOYENNE

DENSITE (LOCATIFS)

Article 24 - Destination

Cette zone est destinée à l'habitation

collective.

La Municipalité peut autoriser des magasins,

petits commerces, locaux administratifs et autres activités tertiaires, dont

l'exploitation n'incommode pas le voisinage (bruits, odeurs, fumées, trafic,

etc.).

Article 25 - Ordre

L'ordre non contigu est obligatoire.

Article 26 - Surface bâtie

Les bâtiments d'habitation auront une surface

bâtie minimum de 200 m² , la surface

de la parcelle étant de 1250 m² au

minimum.

Article 27 - Coefficient d'occupation du sol

Le coefficient d'occupation du sol est de 0.16

au maximum.

Article 28 - Coefficient d'utilisation du

sol

Le coefficient d'utilisation du sol est de 0.64

au maximum.

Article 29 - Distances aux limites

La distance minimale "d" entre les

façades et la limite de la propriété voisine ou du domaine public, s'il n'y a

pas de plan fixant la limite des constructions, est fonction de sa plus grande

dimension en plan "L":

"L" est inférieur à 24.00 m. :

= 10.00 m.

Si "L" est supérieur à 20.00 m. :

= 10.00 m. +

L- 24

Entre bâtiments sis sur une même propriété, ces

distances sont additionnées.

Pour les bâtiments de plus de 30.00 m. de

longueur, un décrochement (retrait) de 2.00 m. au minimum est exigé.

C'est dans cette "zone

d'habitation moyenne densité (locatifs)" que se trouve la parcelle 656

d'Ecublens, de 5495 m². Dans sa partie inférieure bordée à l'est par l'avenue du Tir Fédéral, cette

parcelle n'est pas bâtie: il s'agit encore d'un verger. Dans

sa partie supérieure, dans l'angle nord-ouest formé par la rue de Bassenges et

la rue de Villars, se trouve un bâtiment en forme de "L" qui est une

ferme dont la construction remonte au XVIIIe siècle d'après les indications

recueillies en audience. Ce bâtiment, qui est la maison natale de la

propriétaire qui y habite encore, a abrité un restaurant jusqu'en 1946. La

grange a été transformée en 1984 (permis de construire du 20 septembre 1983)

pour abriter l'activité de masseur du locataire Beyeler. On y trouve aussi un

atelier d'architecte et un atelier d'encadrement.

A l'intérieur de l'angle formé par le

"L" de l'ancienne ferme, soit à l'opposé des limites de la parcelle

par rapport à ce dernier, se trouve un platane planté dans une cour délimitée

par deux bâtiment plus petits. L'un (ECA 874) contient des garages. L'autre est

le bâtiment litigieux (ECA 72), flanqué d'un couvert ouvert. Entre les angles

les plus proches de l'ancienne ferme et ceux de ces deux petits bâtiments, la

distance est d'environ 3,5 mètres pour le bâtiment ECA 874 et d'environ 10,5

mètres pour le bâtiment ECA 72.

Le bâtiment litigieux (ECA 72) est une

construction occupant au sol une surface rectangulaire d'environ 42 m², comprenant deux niveaux coiffés d'un toit à

deux pans. C'est là que se trouvait à l'origine les toilettes du restaurant,

dans le minuscule local où s'ouvre l'une des portes extérieures du

rez-de-chaussée. Le reste du rez, qui comporte plusieurs fenêtres, est occupé

au nord par une buanderie (un ancien bassin en ciment fait face à la machine à

laver moderne). Ce local est chauffé par un radiateur récent relié au chauffage

central de l'ancienne ferme mais on y voit encore l'orifice d'un conduit de

fumée raccordé à la cheminée dont le bâtiment ECA 72 est doté. Le sud du rez

est constitué par un local (désigné "ancienne porcherie" sur les

plans d'enquête) dont la hauteur sous plafond avoisine 2 mètres, utilisé comme

dépôt.

A l'étage, accessible par un escalier

extérieur, se trouve un volume qui inclut, au-dessus de l'embouchature, celui

de la toiture, dont la face inférieure est revêtue, entre les éléments de la

forte poutraison apparente, d'un lambrissage posé par l'époux de la

propriétaire il y a une vingtaine d'années d'après les indications recueillies

auprès de cette dernière en fin d'inspection locale. Les deux façades pignon

sont percées d'une fenêtre. Le sol en béton présente en son milieu une

différence de niveau de la hauteur d'une marche que franchit le tirant

métallique qui relie les deux segments de poutres formant au sol la base de la charpente.

Un fourneau à pellets relié à la cheminée existante permet au locataire Beyeler

de chauffer ce local qu'il utilise pour sécher les linges nécessaires à son

activité. A l'origine, ce volume était le logement du personnel du restaurant

puis il a été utilisé occasionnellement notamment en 1956 pour loger les hôtes

de manifestations. Les photographies versées durant l'audience au dossier par

la représentante de la propriétaire donnent l'impression d'un volume habité en

raison des murs soignés, du lambrissage et de la présence de divers meubles, de

lampes électriques, d'une installation stéréo, etc. mais le sol en béton et les

éléments sanitaires déposés là montrent que le volume est plutôt dans l'attente

de l'aménagement dont il va être question ci-dessous.

Du 30 avril au 21 mai 2004 ont été

mis à l'enquête des travaux intitulés "transformations + réhabilitation

d'un ancien logement". A l'étage, isolé à neuf, serait aménagé un

"coin sanitaire" entouré d'une cloison avec porte tandis que le reste

du volume deviendrait "coin cuisine", "coin travail" et

"coin-repos", tous communiquant entre eux et chauffés par un poêle à

bois central. Un velux serait aménagé dans le pan sud de la toiture. D'après

les explications fournies à l'audience, ce logement serait occupé par le

locataire déjà cité.

Au rez-de-chaussée, dont le plan

indique le tracé des canalisations d'eaux claires et d'eaux usées existantes,

le seul changement prévu est la suppression des cloisons entourant les

anciennes toilettes.

Par décision du 20 août 2004, la

municipalité a refusé le permis de construire en exposant que depuis plusieurs

années, le bâtiment servait de buanderie et d'étendage et n'avait plus aucune

vocation d'habitation et que le règlement communal prévoit une distance de 20 m

entre bâtiments sur une même propriété, si bien que le bâtiment litigieux peut

subsister comme dépendance mais pas comme habitation.

Représentée par Marlène Curtet, de la

Régie immobilière du Lac SA, la recourante a contesté cette décision en rappelant

qu'elle avait précédemment contesté (dossier AC.2003.0255, rayé du rôle sans

jugement) la nécessité de mentionner à l'enquête l'octroi des dérogations

puisqu'il s'agit d'un bâtiment existant qui ne doit pas être traité comme une

nouvelle construction s'agissant des distances aux limites applicables aux

immeubles locatifs.

La municipalité a conclu au rejet du

recours par réponse du 8 octobre 2004.

Le Tribunal administratif a tenu

audience le 26 janvier 2005 en présence de la Marlène Curtet représentant de la

recourante, accompagnée par le géomètre Pierre-André Nicod, l'architecte Eric

Bonzon, ainsi que du locataire Jean-Marc Beyeler. La municipalité était

représentée par le conseiller municipal Eddy Schopfer et le secrétaire

municipal Philippe Poget, assistés de l'avocat Benoît Bovay.

La représentante de la recourante a

versé des photographies au dossier. Le Tribunal a procédé à une inspection

locale à l'issue de laquelle il a rencontré la propriétaire et lui a posé des

questions.

Considérants

1.

La décision contestée refuse

d'autoriser des travaux dans un petit bâtiment qui, jouxtant une très ancienne

ferme, est suffisamment ancien pour que la date de sa construction ne puisse

plus être établie. La municipalité a fondé sa décision sur le fait que ce petit

bâtiment ne respecte pas la distance prescrite entre bâtiments par l'actuel

règlement communal. Elle a ajouté ensuite que la surface minimale de 200 m² prescrite pour les bâtiments d'affectation de la

zone n'est pas respectée non plus. Selon elle, il s'agirait d'éviter d'affecter

à l'habitation un bâtiment qui ne respecte pas ces règles.

2.

Comme le Tribunal le rappelle

régulièrement (v. p. ex. AC.2001.0214 du 23 septembre 2004), l’entrée en

vigueur d’une nouvelle réglementation n’autorise pas l’autorité à faire démolir

ou supprimer les éléments qui ne seraient pas conformes aux nouvelles règles.

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral relative à la garantie de la

propriété (art. 26 Cst) et à l’interdiction de la rétroactivité (art. 5 Cst),

il n'est par principe pas admissible d'appliquer immédiatement de nouvelles

restrictions du droit de propriété à des constructions existantes établies conformément

à l’ancien droit. On parle dans ce cas de garantie de la situation acquise.

Pour autant qu’un intérêt public prépondérant ne l’interdise pas, il faut au

moins que la poursuite de l’utilisation antérieure et l’entretien normal soient

autorisés. Les cantons sont habilités à garantir la situation acquise d’une

manière plus large encore. C’est ainsi qu’ils peuvent – sous réserve d’intérêts

prépondérants de la planification – permettre également la rénovation, le

changement d’affectation, l'agrandissement et même la reconstruction complète

d’une construction existante (ATF 1P.418/2002 du 16 décembre 2002 citant ATF

113.

Ia 119 consid. 2a p. 122).

Dans le Canton de Vaud, la garantie de

la situation acquise est régie par l’art. 80 LATC, qui prévoit ce qui suit:

Art. 80 - Bâtiments existants non conformes aux règles de

la zone à bâtir

1.

Les bâtiments existants non conformes aux règles

de la zone à bâtir entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions

des bâtiments, à la distance aux limites, au coefficient d'occupation ou

d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur

une limite des constructions, peuvent être entretenus ou réparés.

2.

Leur transformation dans les limites des volumes

existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en

résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la

destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la

réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le

voisinage.

3.

Les bâtiments en ruine ou inutilisables qui ne

correspondent pas aux règles de la zone mentionnées au premier alinéa ne

peuvent être reconstruits. Cependant, en cas de destruction accidentelle totale

datant de moins de cinq ans, la reconstruction d'un bâtiment peut être

autorisée dans son gabarit initial, dans la mesure où un volume comparable ne

peut être édifié sur la parcelle selon les règles de la zone. L'alinéa 2 est

applicable par analogie.

C'est sous l'angle de l'art. 80 al. 2

LATC qu'il convient d'examiner la situation du bâtiment litigieux. Cette

disposition permet la transformation dans les volumes existants (il n'y a pas

d'agrandissement en l'espèce) des bâtiments qui ne sont pas conformes aux

règles de la zone à bâtir, notamment celles qui régissent la distance aux

limites, auxquelles il faut probablement assimiler les règles sur la distance entre

bâtiments situés sur une même parcelle. Il est exact que le bâtiment litigieux

existant ne respecte pas la réglementation communale, qui exigerait

actuellement que le bâtiment litigieux soit séparé de l'autre bâtiment

construit sur la parcelle par une distance qui atteindrait au moins 20 mètres.

Il s'agit donc d'examiner s'il pourrait résulter de la transformation projetée,

au sens de l'art. 80 a. 2 LATC, une atteinte sensible au développement, au

caractère ou à la destination de la zone. Sous réserve de ce qui sera dit plus

loin au sujet de la surface minimale des bâtiments, la municipalité ne prétend

pas que le projet litigieux compromettrait le développement de la zone. Le

caractère de cette dernière n'est pas en jeu car le petit bâtiment litigieux

forme, avec l'ancienne ferme qui occupe l'angle de la parcelle, un ensemble

assez compact cantonné dans la partie supérieure de la parcelle autour d'une

cour agrémentée d'un grand arbre. Quant à la destination de la zone, elle n'est

pas en cause non plus car le règlement communal prévoit une affectation à

l'habitation, ce qui est précisément le sens du projet et constitue d'ailleurs l'affectation

originelle du bâtiment. On ne voit pas non plus en quoi les travaux

aggraveraient l'atteinte à la réglementation en vigueur car cette atteinte

consiste dans le fait que le bâtiment est trop proche de la ferme existante

mais il n'est pas prévu de diminuer cette distance. Quant aux inconvénients

pour le voisinage, ils sont inexistants car la parcelle est si vaste et le

bâtiment litigieux si éloigné des limites de la parcelle qui sont à l'opposé de

l'ancienne ferme qu'on ne voit pas quel voisin pourrait entrer en

considération.

3.

A l'audience, la municipalité a fait

valoir qui ne serait pas admissible de vouer à l'habitation une construction

qui n'atteint pas la surface minimale de 200 m² désormais prescrite par le règlement communal. Il n'est toutefois pas

contesté que la municipalité ne peut pas exiger la démolition du bâtiment

existant ni celle de la ferme qui occupe l'angle de la parcelle dans le seul

but de contraindre la propriétaire à ériger de vastes bâtiments locatifs sur le

terrain actuellement non bâtis qui s'entend jusqu'à l'important carrefour situé

sur l'avenue du Tir-Fédéral. On ne peut pas non plus tirer de l'exigence d'une

surface minimale pour les nouvelles constructions la conclusion que les

bâtiments existants d'une surface inférieure ne pourraient pas être voués à

l'habitation, alors que cette dernière affectation est précisément celle

qu'impose la réglementation communal.

4.

En vérité, la décision municipale

contestée n'évoque pas l'application de l'art. 80 LATC. Elle est fondée sur un

raisonnement qui fait intervenir l'art. 39 RATC relatif aux dépendances.

Considérant que le bâtiment litigieux ne reste pas la distance prescrite

actuellement entre les bâtiments, la décision contestée entend le considérer

comme une dépendance. Dès lors, puisque les dépendances dont la construction

est autorisée à l'intérieure de la distance aux limites (et par analogie, apparemment,

à moins du double de la distance minimale devant séparer deux bâtiments sur la

même parcelle) ne peuvent pas être vouées à l'habitation ou au travail (art. 39

al. 2 infine RATC), la municipalité en déduit que le bâtiment litigieux ne peut

pas être affecté à l'habitation.

Le Tribunal administratif a déjà eu

l'occasion de juger qu'on ne saurait qualifier d'emblée de dépendances un

bâtiment trop proche de la limite dans le seul but d'en déduire que

l'habitation y serait proscrite (AC.2000.0188 du 16 septembre 2004). On peut

certes réserver l'hypothèse où un propriétaire commencerait par solliciter

l'autorisation d'ériger une dépendance pour prétendre ensuite la faire

bénéficier du régime de la situation acquise et s'affranchir du respect de la

distance à la limite pour une affectation proscrite par le régime des

dépendances aménagé par l'art. 39 RATC. Cette situation d'abus de droit n'est

toutefois pas réalisée en l'espèce car le bâtiment litigieux, qui ne viole

d'ailleurs pas la distance prescrite par rapport aux limites de parcelle, a bel

et bien été construit de longue date et utilisé pour l'habitation. Il importe

peu à cet égard que ce mode d'utilisation ait été abandonné pendant une

certaine période: on n'est pas en présence d'une dépendance et l'affectation

actuelle de la zone est précisément l'habitation.

Pour le surplus, le tribunal relève

que l'on ne voit pas à quel intérêt public pourrait correspondre l'interdiction

faite à la recourante de rendre à la construction litigieuse l'usage

d'habitation auquel la destinait son affectation originelle.

5.

Vu ce qui précède, la décision

attaquée doit être annulée et le dossier renvoyé à la municipalité pour qu'elle

rende une nouvelle décision statuant sur la demande de permis de construire au

vu des autres règles applicables.

Un émolument sera mis à la charge de

la commune, conformément à ce que prévoit l'art. 55 al. 2 LJPA. La recourante

ayant recouru au service de plusieurs mandataires professionnels auquel l'usage

assure une rémunération (art. 394 al. 3 CO), il y a lieu de lui accorder des

dépens.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

Le recours est admis.

II.

La décision rendue par la

Municipalité d'Ecublens le 20 août 2004 est annulée et le dossier renvoyé à la

municipalité pour nouvelle décision.

III.

Un émolument de 2'500 (deux mille

cinq cents) francs est mis à la charge de la Commune d'Ecublens.

IV.

La somme de 1'000 (mille) francs est

allouée à la recourante Annette Perrottet à titre de dépens à la charge de la

Commune d'Ecublens.

Lausanne, le 31 janvier 2005

président:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint