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Décision

AC.2005.0167

TA - AC.2005.0167 - 2006-03-08 - JANIN, JANIN/Municipalité de Belmont- sur-Lausanne, ZANOLARI

8 mars 2006Français34 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Maria Zanolari est propriétaire de la parcelle n° 120 du

cadastre de la commune de Belmont-sur-Lausanne. D'une surface de 2'191 m2, dont

355 m2 en place-jardin et 1'836 m2 en vignes, le terrain est sis dans la zone

villas. Il est limité au nord-est, soit en amont, par le chemin de Penloup qui

rejoint au sud le chemin de la Mouette, et se prolonge au sud par une bande de

terre large d'environ 13 mètres jusqu'au chemin de la Mouette.

B.

Maria Zanolari (ci-après

: la constructrice) a présenté le 7 février 2004 une demande de permis portant

sur la construction de deux villas contiguës composées respectivement de deux

et trois logements et de garages accolés en façade sud-ouest, ainsi que sur

l'aménagement d'un couvert pour deux voitures distinct de la

construction principale, d’un mur de soutènement en

amont et d’un accès depuis le chemin de la Mouette par la bande sud de la

parcelle. Le projet a été mis à l'enquête publique du 1er au 21 avril 2005 et a

suscité un certain nombre d'oppositions, dont celle de Jean-Pascal Janin et

Dominique Janin. Ceux-ci sont propriétaires, chacun pour une demie, de la

parcelle n° 69 du cadastre de la commune de Belmont-sur-Lausanne, parcelle

située à l'est du terrain de la constructrice, en amont, le long du chemin de

la Mouette, et qui porte une villa familiale. Ils ont reproché au projet de ne

pas respecter les dispositions du règlement communal sur les constructions et

l'aménagement du territoire (RCAT), notamment en matière de villas contiguës,

de surface bâtie, d'esthétique et d'intégration dans le quartier.

C.

Après avoir pris connaissance, le 27 juin 2005, des

remarques formulées par les instances cantonales consultées (dossier CAMAC n°

65684), la municipalité de Belmont-sur-Lausanne (ci-après : la municipalité) a

informé la constructrice par lettre du 13 juillet 2005 qu'elle avait décidé de

lever les oppositions; elle lui a délivré le permis de construire, assorti des

conditions particulières communales et cantonales. Par courrier du même jour,

elle a informé le conseil de Jean-Pascal Janin et Dominique Janin avoir levé

leur opposition pour les motifs suivants :

"1.- […]

2.- Vous contestez la

construction de villas contiguës comme le permet l'art. 17 RCAT. Le Tribunal

administratif vient de se prononcer sur cette question, en rappelant qu'il

fallait à tout le moins des entrées séparées et un décrochement des

constructions pour justifier une telle qualification de contiguïté, à la place

d'un seul bâtiment de plusieurs appartements superposés ou juxtaposés, même si

certains locaux sont communs aux différents appartements (AC 2003/0195 du 22

avril 2005).

En l'espèce, le projet répond bien

aux derniers réquisits de la jurisprudence et la Municipalité doit constater

qu'il s'agit bien de deux villas contiguës. Dans ce même arrêt, il est précisé

que l'admissibilité de villas contiguës ou mitoyennes ne suppose pas forcément

une limite de propriété entre les deux bâtiments.

3.- […]

4.- Vous contestez le

respect de l'article 12 RCAT en estimant que le calcul des surfaces bâties

devrait inclure les garages qui ne seraient pas une dépendance souterraine au

sens de l'article 52 RCAT et les escaliers latéraux. La Municipalité conteste

ce point de vue dans la mesure où l'article 51 RCAT exclut les aménagements

extérieurs d'accès, tels les perrons ou les seuils d'entrées, du calcul de la

surface bâtie ou de l'occupation au sol, ainsi que les dépendances accolées au

bâtiment principal et formant un tout architectural avec lui d'une surface

inférieure à 50 m2. Le couvert respecte la limite de 50 m2 et les garages sont

des dépendances souterraines au sens de l'article 52 RCAT.

5.- S'agissant de

l'esthétique et de l'intégration dans le quartier, il est évident qu'il y a une

densité manifeste dans ce secteur et on ne saurait refuser un projet qui

respecte les dispositions réglementaires. La plupart des propriétaires ont

construit en faisant usage des possibilités de la zone villa, plus

particulièrement en ce qui concerne le coefficient d'occupation du sol. Les

constructions de vos mandants sur la parcelle n° 111 ont d'ailleurs une

longueur similaire à celles des constructions prévues. L'article 57 RCAT ne

fait pas obstacle au projet.

6.- […]

7.- […]"

D.

Le 2 août 2005, agissant par l'intermédiaire de leur

conseil, Jean-Pascal Janin et Dominique Janin ont interjeté un recours auprès

du Tribunal administratif contre la décision de la municipalité du 13 juillet

2005, critiquant le projet sur les points suivants :

- Nombre de logements : l'art. 8 du règlement

prévoit trois logements au maximum par parcelle. Comportant cinq logements, le

projet excéderait ainsi cette limite;

- Villa contiguë : il ne s'agirait pas de deux

villas contiguës, mais d'un bâtiment unique de cinq logements. L'apparence

extérieure donnerait à penser qu'il s'agit d'un seul bâtiment. Il découlerait

de l'art. 17 al. 2 du règlement que chacune des villas contiguës doit disposer

de sa propre parcelle;

- Indice d'occupation : les garages ne seraient pas

des dépendances souterraines, car moins du trois quarts de leur volume se

trouverait en dessous du terrain naturel. Le couvert à voitures devrait être

pris en considération dans le calcul de la surface bâtie, dès lors qu'il n'est

pas accolé au bâtiment, comme l'exigerait l'art. 51 du règlement. Il faudrait

encore tenir compte du mur de soutènement;

- Clause d'homogénéité : la constructrice tirerait

un parti excessif d'un espace constructible exigu, soit 2'191 m2, car la

surface construite annoncée de 312,73 m2 n'est inférieure que de 0.27 m2 de la

limite d'un septième fixée dans le règlement. Or, la surface totale de la

parcelle comprend une longue bande de terrain faisant office de voie d'accès.

Par ailleurs, le volume de tous les autres bâtiments aux alentours (compris

entre 500 m3 et 1'000 m3) serait inférieur de plus de la moitié du volume

annoncé pour le bâtiment projeté, soit 4'500 m3.

Le 9 août 2005, le juge instructeur du Tribunal

administratif a provisoirement accordé l'effet suspensif au recours.

Par courrier du 6 septembre 2005, la constructrice a

produit au tribunal ses observations sur le recours, ainsi qu'une pièce. Elle

ne s'est pas opposée à l'octroi de l'effet suspensif. Il ressort ce qui suit de

ses déterminations :

- La

construction prévue serait bien une villa contiguë. Il s’agirait en effet de

deux bâtiments accolés, décrochés d'un mètre, avec un mur de refend allant de

la cave au grenier, les sous-sols étant séparés avec des installations

techniques distinctes, et chaque corps de bâtiment disposant de sa propre

entrée donnant sur une façade différente. Si les bâtiments devaient être

vendus en propriété par étages, il serait possible de diviser les parcelles

selon un plan annexé;

- L'indice

d'occupation serait respecté. Les garages ont une surface inférieure à 50 m2 et

constitueraient bien des dépendances souterraines. Le couvert serait de 30 m2;

il constituerait ainsi une dépendance d'une surface inférieure à 50 m2 ne

devant pas être pris en considération dans le calcul de l'indice d'occupation

au sol, le cas échéant par application de l'art. 39 du règlement d'application

de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les

constructions (RATC). Quant au mur de soutènement, sa surface n'excéderait pas

50 m2 et il devrait de toute façon être considéré comme une dépendance

souterraine;

- L'immeuble

érigé sur la parcelle n° 111 (sise au même niveau que la parcelle n° 69, au

nord de celle-ci) présenterait une façade largement plus imposante que celle du

projet. Quant aux nouvelles dispositions du règlement communal, adoptées en

1996, elles seraient plus larges que les anciennes s'agissant notamment de la

densification des constructions. Au surplus, les immeubles sont plantés sur une

pente à forte déclivité.

La Municipalité s'est déterminée le 8 septembre 2005

ainsi qu'il suit :

- Il s'agirait bien de villas

contiguës. Celles-ci comportent une séparation entre elles, de haut en bas, ne

communiquent pas et disposent de cages d'escalier séparées. Elles seraient

symétriques, à l'exception d'un accès au parking intérieur, et décalées. Par

ailleurs, la surface de la parcelle faisant plus de deux fois 1'000 m2, la

construction de six logements serait possible. Quant à la contiguïté, elle

n'impose pas un fractionnement entre les deux bâtiments. De toute façon, le

règlement communal prévoit à l'art. 17 al. 3 que la surface additionnée des

parcelles contiguës est déterminante pour l'application des art. 11 et 12;

- L'indice d'occupation serait

respecté car les garages constitueraient bien des dépendances souterraines;

- S'agissant de l'homogénéité, le

quartier comprend déjà des constructions de styles très divers. Le projet entre

dans les gabarits prévus par la réglementation communale.

Dans leurs observations complémentaires du 14

octobre 2005, les recourants ont déclaré que l'attestation de l'architecte

selon laquelle les garages souterrains seraient enterrés pour plus du trois

quarts de leur volume ne suffirait pas, un calcul ou une pièce établie par un

géomètre officiel étant nécessaire. Selon leurs propres calculs au demeurant,

les garages ne seraient pas enterrés au trois quarts. Quant à l'enceinte

bordant le sommet des garages, haute de 50 cm, elle violerait, en tout cas dans

son esprit, l'art. 52 RCAT.

E.

Le tribunal a tenu audience à Belmont-sur-Lausanne le 3

novembre 2005, en présence du recourant Jean-Pascal Janin, assisté par l'avocat

Alexandre Reil, des représentants de la constructrice, Pierre-Alain Zanolari et

Mauro Urso (architecte), assistés par l'avocat Denis Bridel, et des

représentants de la municipalité, Hélène Brughera et Dominique Gamboni,

assistés par l'avocat Benoît Bovay. La municipalité a produit une feuille de

calculs datée du 31 octobre 2005, concluant que "l'altitude au trois

quarts du volume des constructions projetées est, pour un garage, au dessus de

l'altitude moyenne du terrain naturel de 3 cm [garage nord-ouest] et pour

l'autre, au dessous de l'altitude moyenne du terrain naturel de 2 cm [garage

sud-est]." Les représentants de la constructrice ont expliqué que les murs

prévus de chaque côté des garages n'avaient pas pour fonction de supporter des

terrasses aménagées, mais d'instaurer des "continuités de profil";

éléments décoratifs, ils pourraient tout à fait être remplacés par un talus de

terre soutenu par un mur frontal. Quant à la barrière bordant le toit des

garages, elle visait à retenir la couche de terre les recouvrant; elle pourrait

être placée en retrait et dissimulée sous un petit talus. Le recourant a

affirmé que le volume de la construction des garages était trop important et

qu'au lieu d'être caché, respectivement enterré, il ressortait au contraire du

terrain; il a encore mis en exergue le dépassement de 3 cm et soutenu que le

muret bordant le sommet des garages devrait être compté dans le volume de la

construction. Les représentants de la constructrice ont répondu qu'il était

possible, si nécessaire, d'enfoncer le garage de 3 cm dans le terrain, tout en

précisant qu'en raison de la topographie du terrain, en pente, une meilleure

implantation n'était pas envisageable. Le recourant a déclaré que la

construction ne ressemblait pas à deux villas contiguës et qu'elle n'occupait

qu'une seule parcelle, à quoi les représentants de la constructrice ont répondu

qu'un parcellement, pour autant qu'il soit exigé, était possible. Le tribunal

s'est ensuite rendu sur place avec les parties et leurs représentants, tout

d'abord au chemin de Penloup, puis sur les terrasses des parcelles nos

69 et 111, situées en amont. Il a pu constater que les villas familiales

construites dans le quartier ne relèvent pas d'un style particulier et que la

hauteur au faîte de la construction litigieuse serait, à 30 cm près, celle de

la villa située directement à côté, au nord-ouest.

F.

Les recourants ont déposé un mémoire complémentaire par

lettre du 23 novembre 2005. Le volume de la construction projetée serait de

trois à six fois plus important que celui des constructions voisines. Le

fractionnement proposé de la parcelle n'aurait aucun sens, dès lors que la

propriétaire envisageait de garder les deux parcelles. Un des garages au moins

ne répondrait pas aux exigences réglementaires, puisqu'il dépassait de 3 cm

l'altitude moyenne requise pour respecter la proportion du trois quarts. Les

calculs du volume des garages effectués par la commune seraient de toute façon

inexacts, car ils devraient tenir compte des "constructions" situées

de part et d'autre des garages, de la zone d'ouverture située entre ceux-ci - qui

permet l'accès au parking intérieur - et du muret bordant le sommet des

garages. En outre, ces calculs devraient partir du niveau de la dalle de sol et

non pas du radier, élément enterré sur lequel repose la construction. Faute

d’être enterrés au trois quarts, les garages et leurs "annexes" ne

pourraient être considérés comme des dépendances, même souterraines, de sorte

que leur volume devrait être pris en compte dans le calcul de la surface bâtie.

La constructrice a précisé par lettre du 23 novembre

2005 que les garages pourraient aisément être implantés plus profondément dans

le sol de 5 à 10 cm, ce qui permettrait de corriger la différence de 3 cm

relevée par la municipalité.

La municipalité et la constructrice ont renoncé à se

déterminer sur les observations.

Le tribunal a délibéré par voie de circulation.

Considérants

1.

a) Selon l'art. 37 al.1 LJPA, le droit de recours

appartient à toute personne physique ou morale qui est atteinte par la décision

attaquée et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou

modifiée. La définition de la qualité pour recourir donnée par l’art. 37 al. 1

LJPA correspond à celle de l’art. 103 lit. a de la loi fédérale d’organisation

judiciaire (OJ). La jurisprudence du Tribunal fédéral à propos de l’art. 103

lit. a OJ est ainsi applicable à l’art. 37 al. 1 LJPA, en particulier pour

définir l’étendue du cercle des administrés autorisés à contester devant le

Tribunal administratif une décision susceptible de recours. Selon cette

jurisprudence, le recourant doit être touché par la décision attaquée de façon

plus intense que n’importe quel citoyen et se trouver avec l’objet du litige

dans un rapport spécial, direct, et digne d’être pris en considération. Le

recourant doit éprouver personnellement et directement un préjudice juridique

ou de fait. La jurisprudence apprécie la portée de l’intérêt digne de

protection dans chaque domaine spécifique du droit administratif (ATF 125 I 7;

123.

II 376). Ainsi, en matière d'aménagement du territoire, la qualité pour

agir est reconnue au destinataire de la décision, aux tiers concernés, ainsi

qu’aux associations et collectivités habilitées à recourir, soit en vertu d’une

disposition légale spéciale, soit pour défendre leurs intérêts ou ceux de leurs

membres (v. Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction,

expropriation, p. 694, n° 1653 et les références citées). Le tiers concerné, en

particulier le voisin du fonds qui est l'objet de la décision, se voit

reconnaître la qualité pour agir s'il peut faire valoir qu'il est touché plus

que quiconque ou que la généralité des administrés (v. Attilio R. Gadola, Zur

Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn in Bausachen, in DC 1993 93). Pour ce faire,

il doit démontrer l’existence d’une relation étroite - eine spezifische

Beziehungsnähe - entre le dommage qu’il subit et l’objet du litige (ATF 124 II

293.

consid. 3a; 121 II 171 consid. 2b, 121 II 176 ; 104 Ib 245). Ainsi,

selon le Tribunal administratif, un voisin a la qualité pour agir notamment s'il

doit tolérer une habitation nouvelle à proximité immédiate de sa propre maison

ou s'il est menacé d'immissions telles que le bruit, les odeurs, les

inconvénients causés par le trafic, ou encore s'il subit la perte d'un

dégagement ou d'une vue sur un site (v. arrêt AC.2003.0227 du 29 décembre 2003

et les arrêts cités).

b)

Les recourants sont propriétaires de la parcelle n° 69, construite d'une villa.

Leur terrain ne touche pas directement à celui de la constructrice, mais n’en

est séparé que par la parcelle n° 112 plantée en vignes. En raison de la forte

déclivité du terrain, les recourants auront, depuis leurs fenêtres et leur

terrasse, une vue directe sur la construction litigieuse. A cela s'ajoute

qu'ils sont situés en bordure du chemin de la Mouette, voie publique qui

servira d'accès aux occupants de la nouvelle construction envisagée. Il

convient dès lors d'admettre qu'ils ont la qualité pour agir.

2.

Le premier grief des recourants tient au nombre de

logements prévus qui serait trop élevé par rapport au nombre maximum autorisé

sur une parcelle par le règlement. Cette question est liée à leur deuxième

grief, à savoir le caractère - villa contiguë ou bâtiment unique - du projet.

a) Le règlement communal sur les constructions et

l'aménagement du territoire a été approuvé par le Conseil d'Etat du canton de

Vaud le 4 juillet 1984. Ses dispositions relatives à la zone de villas ont été

modifiées en 1996 (art. 8, 11 et 17 RCAT). L'art. 8 RCAT prévoit que cette zone

est destinée aux villas ou maisons familiales, celles-ci comptant au plus trois

logements superposés et/ou juxtaposés; l'art. 11 RCAT précise que toute

construction est interdite sur une parcelle n'ayant pas une superficie de 1000

m2 au minimum à raison de 3 logements au maximum par parcelle (dans leur

ancienne teneur, les art. 8 et 11 RCAT limitaient le nombre de logements à 2).

L'art. 17 al. 1 RCAT dispose que la construction de villas contiguës est

autorisée à raison de deux bâtiments accolés au maximum, le nombre de logements

total étant limité à six; à son alinéa 3 in fine, il indique que "la

surface additionnée des parcelles contiguës sera déterminante pour

l'application des art. 11 et 12"; à son alinéa 4, il prescrit que

chaque unité devra être décrochée en plan de 1 m au moins par rapport à la

voisine. L'art. 12 auquel renvoie l'art. 17 al. 3 in fine traite de l'indice

d'occupation du sol (cf. consid. 3 infra).

b)

Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif a défini les critères servant

à distinguer la présence d'un seul bâtiment de celle de plusieurs bâtiments

juxtaposés assimilés à des villas jumelées ou mitoyennes. Il s'agit de la

destination respective des constructions en cause et de leur liaison

fonctionnelle avec les éventuels locaux communs, de leurs dimensions, de la

surface de plancher respective de chaque construction, de la conception

architecturale et des matériaux des revêtements extérieurs, de l'apparence

extérieure, en particulier de l'impression donnée à un observateur, ainsi que

des objectifs de la planification cantonale, régionale et communale dans le

domaine concerné. Ces critères sont appliqués en fonction des caractéristiques

propres de chaque cas particulier en tenant compte de l'ensemble des

circonstances pour déterminer si le constructeur tente de détourner les buts

des règles caractérisant l'ordre non contigu. Le critère de l'apparence

extérieure ne conserve une importance prépondérante que dans les cas où la

réglementation communale traite expressément des villas jumelles qui, par

définition, doivent être semblables (v.

notamment AC.2005.0041 du 8 juillet 2005 consid. 1; AC.2001.0021 du 19 octobre

2001.

consid. 2c; AC.1996.0173 du 30 janvier 1997 consid. 2c). En appliquant ces

critères, le Tribunal administratif a jugé qu'un projet de quatre villas

identiques accolées, bénéficiant chacune de son propre accès, de son garage et

de locaux de service indépendants, n'était pas conforme à une réglementation

communale n'autorisant la construction que de deux bâtiments accolés; le projet

présentait toutes les caractéristiques d'une contiguïté de fait de quatre

bâtiments accolés (RDAF 1996 p. 100). En revanche, un projet de trois logements

distincts juxtaposés, séparés les uns des autres par des murs sans ouverture

depuis le sous-sol jusqu'aux combles, présentait les caractéristiques d'une

seule construction, car il comportait des locaux communs au sous-sol (abri PC)

et la façade ne laissait pas apparaître l'image de trois bâtiments accolés; le

projet présentait une forme unitaire, surmontée d'une seule toiture avec un

seul balcon et une piscine et des espaces extérieurs communs (v. AC.1996.0126

du 7 novembre 1996).

c) En l'espèce, il convient en premier lieu de

déterminer si les villas dites "contiguës" doivent impérativement

être érigées sur deux parcelles différentes, sous peine d'être tenues pour un

unique bâtiment.

En matière de bâtiments accolés, la jurisprudence

distingue le plus souvent les villas dites "mitoyennes" des villas

dites "jumelles". Selon les définitions régulièrement adoptées,

toutes deux se composent de constructions juxtaposées, séparées par un mur

médian de haut en bas (à la différence d'un bâtiment unique). Toutefois, les

villas mitoyennes comportent une limite de propriété entre les unités (RDAF

1972.

p. 276), alors que les villas jumelles sont construites sur une seule parcelle

(v. AC.2003.0195 consid. 2a). En revanche, la jurisprudence n'est guère loquace

quant à la notion de villas "contiguës" et n'indique pas, en

particulier, si celles-ci doivent être assimilées aux villas mitoyennes ou aux

villas jumelles. Ainsi, en l'espèce, seule une disposition claire du règlement

communal permettrait de subordonner la qualification de villas contiguës à la

présence de deux parcelles distinctes. Or, une telle norme n’y figure pas. En

effet, s'il est vrai que l'art. 17 RCAT relatif aux villas contiguës dispose à

son alinéa 3 in fine que "la surface additionnée des parcelles

contiguës sera déterminante pour l'application des art. 11 et 12 (relatifs

respectivement à la superficie minimum et à l'indice d'occupation)",

on ne saurait en déduire d'une manière suffisamment claire que les villas

contiguës doivent impérativement être construites sur deux parcelles

distinctes. Au contraire, une telle disposition peut aisément être interprétée

en ce sens qu'elle précise l'application des art. 11 et 12 dans les cas où,

sans que cela ne soit obligatoire, les villas contiguës sont posées sur deux

parcelles distinctes. On précisera encore que le fait que l'art. 9 du règlement

prévoie un ordre non contigu obligatoire sous réserve de l'art. 17 ne plaide pas

davantage en faveur de la thèse des recourants: selon la jurisprudence, les

villas jumelles peuvent être admises dans les zones où l'ordre non contigu est

obligatoire, lorsque le règlement communal autorise les villas mitoyennes (RDAF

1980.

p. 366; AC.2003.0195 du 22 avril 2005). A cela s'ajoute enfin que le

règlement n'interdit pas la construction de villas jumelées. Dans ces

conditions, il convient de retenir que le règlement admet implicitement, sous

le terme de villas contiguës, aussi bien les villas mitoyennes que les villas

jumelées, pour autant que la surface de la parcelle soit d'au moins 2'000 m2 et

qu'elle comporte six logements au maximum (ce qui n'est pas contesté en

l'occurrence).

Il reste à examiner si les unités projetées en

l’espèce, l'une de deux logements et l'autre de trois logements, forment un

seul bâtiment ou des villas distinctes. Chaque unité dispose, en propre, d'une

entrée, d'un ascenseur, d'un escalier, de caves, d'une chaufferie, d'une

buanderie, d'un local pour vélos et poussettes et d'un garage souterrain. Seuls

l'accès au parking intérieur et l'abri de protection civile leur sont communs.

Les unités sont séparées par un mur de refend sur toute leur hauteur. Leurs

façades sont en outre symétriques l'une par rapport à l'autre, à l'exception

des garages souterrains, décalés. Enfin, elles se différencient l'une de

l'autre par un décrochement d'un mètre en façade et en toiture, conformément à

l'article 17 al. 4 du règlement. Sur ce dernier point, on relèvera que, lorsque

le règlement communal définit expressément la taille du décrochement, il n'y a

en principe pas lieu de poser des exigences supplémentaires au motif que le

projet pourrait néanmoins donner à un observateur l'impression d'un seul

bâtiment. Par conséquent, compte tenu de l'ensemble des critères définis par la

jurisprudence, le projet litigieux doit être qualifié de deux villas contiguës.

3.

Le troisième grief des recourants tient à l'indice

d'occupation du sol. D'une part selon eux, les garages devraient être comptés

dans la surface bâtie, car ils ne répondraient pas à la définition de

dépendances souterraines, le trois quarts de leur volume n'étant pas enterré.

En effet, un des garages au moins dépassait de 3 cm l'altitude moyenne requise

pour respecter la proportion du trois quarts. Les calculs du volume des garages

devraient en outre tenir compte des "constructions" situées de part

et d'autre des garages, de la zone d'ouverture prévue entre ceux-ci, qui permet

l'accès au parking intérieur, et du muret bordant leur sommet. De plus, les

calculs devraient partir du niveau de la dalle de sol et non pas du radier.

D'autre part, il faudrait intégrer dans la détermination de la surface bâtie

tant le couvert à voitures que le mur de soutènement.

a) Les

communes peuvent préciser dans leur règlement les éléments à prendre en

considération dans la surface bâtie pour calculer le coefficient d'occupation

du sol. Cela leur laisse la possibilité d'exclure du calcul certains éléments

de construction tels que les perrons, seuils et balcons, ou les terrasses non

couvertes, les piscines non couvertes et les garages enterrés (v. par exemple

l'art. 72 du règlement communal de Coppet). Il est aussi possible que le

règlement communal exclue du calcul de la surface bâtie les dépendances,

avec ou sans limitation de leur surface, cette limitation pouvant être fixée

par un chiffre absolu ou par leur importance relative par rapport à la

construction principale (v. par exemple l'art. 74 al. 2 du RPA de Montreux cité

dans l'arrêt AC.2002.0229 du 12 mai 2003; cette disposition exclut du calcul de

la surface bâtie les dépendances hors terre dont la surface totale ne dépasse

pas 1/5 de celle du bâtiment principal). Il est encore envisageable qu'un

règlement communal procède inversement en définissant spécialement ce qui doit

être inclus dans la surface bâtie (v. par exemple l'art. 53 du règlement

communal de Lausanne qui prévoit que la surface bâtie doit être mesurée par

projection sur le plan horizontal de tous les éléments construits fermés, ce

qui exclut la prise en compte des éléments qui sont simplement couverts sans

être clos, comme par exemple les escaliers extérieurs non fermés, v. AC.1998.0043

du 30 septembre 1998) (cf. pour

l'ensemble de ce considérant, AC.2005.0054 du 16 décembre 2005).

En revanche, lorsque le règlement communal ne

contient aucune règle précisant ce qui doit être inclus dans la surface bâtie

pour l'application du coefficient d'occupation du sol, ce sont les règles

subsidiaires développées par la jurisprudence cantonale qui doivent s'appliquer.

La jurisprudence de l'ancienne Commission cantonale de recours en matière de

construction a par exemple précisé que les dépendances (RDAF 1969 p. 288),

notamment les garages pour deux voitures ou les garages enterrés attenants au

bâtiment d'habitation principal (RDAF 1983 p. 167), doivent compter dans les

surfaces bâties. Les ouvrages assimilés aux dépendances proprement dites (art.

39.

al. 3 RATC) tout en constituant de simples aménagements extérieurs, telles

des places de parc, n'entrent en principe pas en considération dans l'indice

d'occupation du sol (v. AC.1999.0018 du 19 juillet 1999 consid. 4c/aa;

AC.1999.189 du 3 février 1993 consid. 3).

Cela étant, les critères jurisprudentiels,

développés pour dégager le sens de dispositions réglementaires communales

nécessitant une interprétation, ne sauraient supplanter les règles claires

édictées par le législateur communal (AC.1998.0043 du 30 septembre 1998).

b) En l'espèce, l'art. 12 RCAT prévoit dans la zone

de villas que l'indice d'occupation de la parcelle est de 1/7 au maximum

calculé conformément aux alinéas 1, 3 et 4 de l'article 51. Selon les alinéas 1

et 3 précités de l'art. 51 (l'alinéa 4 était ici sans pertinence), l'indice

d'occupation de la parcelle est le rapport entre la surface bâtie et la surface

de la parcelle; il se calcule sur le niveau présentant les plus grandes

dimensions en plan (al. 1). Dans le calcul de l'indice d'occupation n'entrent

pas en considération "les seuils, les perrons, les balcons, les

piscines privées non couvertes, les dépendances et terrasses couvertes d'une

surface inférieure à 50 m2, accolées au bâtiment principal et formant un tout

architectural avec lui"; n’entrent pas davantage en considération les

dépendances souterraines au sens de l'art. 52 (al. 3). Selon l'art. 52, sont

considérées comme souterraines les dépendances dont les ¾ au moins du volume

sont situés en dessous du niveau du terrain naturel, dont une face au plus est

entièrement apparente une fois le terrain aménagé et dont la toiture est

recouverte d'une couche de terre de 50 cm d'épaisseur.

L'art. 12 du règlement communal concrétise notamment

l'art. 84 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions

(LATC). Selon l'art. 84 LATC, le règlement communal peut prévoir que les

constructions souterraines ou semi-enterrées ne sont pas prises en

considération, notamment, dans le calcul du coefficient d'occupation du sol

(al. 1); cette réglementation n'est applicable que dans la mesure où le profil

et la nature du sol ne sont pas sensiblement modifiés et s'il n'en résulte pas

d'inconvénients pour le voisinage (al. 2).

Il sied de relever que l'art. 51 al. 3 RCAT souffre

d'une imprécision en ce sens qu'il n'est pas aisé de discerner si la

restriction "d'une surface inférieure à 50 m2, accolées au bâtiment

principal et formant un tout architectural avec lui" s'applique aux

"dépendances et terrasses couvertes" ou aux "terrasses

couvertes" uniquement. A teneur de la décision attaquée toutefois (ch.

4), la Municipalité précise que "l'art. 51 RCAT exclut les aménagements

extérieurs d'accès […] ainsi que les dépendances accolées au bâtiment principal

et formant un tout architectural avec lui d'une surface inférieure à 50 m2";

il apparaît ainsi que la Municipalité considère que la restriction précitée

concerne tant les dépendances que les terrasses couvertes. Cette interprétation

est renforcée par l'absence de répétition de l'article "les"

entre les termes "dépendances" et "terrasses couvertes".

Par ailleurs, la notion de dépendance accolée ne s'inscrit pas nécessairement

en porte-à-faux avec l'art. 39 RATC. En effet, s'il est vrai que l'art. 39 RATC

vise les dépendances dites "distinctes", le seul fait qu'une

bâtisse soit contiguë à la construction principale ne l'empêche pas d'être

considérée comme une dépendance; ainsi, la jurisprudence a qualifié de

dépendance un garage accolé au bâtiment principal, mais distinct et ne

possédant pas de communication interne avec celui-ci (AC.1999.0018 consid.

4b/bb, AC.1996.0072 consid. 2b; RDAF 1978 p. 207). Enfin, seule une disposition

claire du règlement communal peut déroger à la jurisprudence selon laquelle les

dépendances au sens de l'art. 39 RATC doivent entrer dans le calcul de la

surface bâtie; or, en l'espèce, le règlement communal n'exclut pas de manière

suffisamment claire les dépendances non accolées de ce calcul. Dans ces

conditions, il convient d'interpréter l'art. 51 al. 3 RCAT en ce sens que les

dépendances ne sont exclues de l'indice d'occupation du sol qu'à la condition

qu'elles soient d'une surface inférieure à 50 m2, accolées au bâtiment

principal et formant un tout architectural avec lui.

c) Les deux garages souterrains, séparés par une

ouverture permettant l'accès au parking intérieur, sont prévus à l'aval du

bâtiment, à hauteur du sous-sol, le long de sa façade sud-ouest à laquelle ils

sont accolés. Leur toit, plat, est recouvert d'une couche de terre de 50 cm,

retenue par un muret et une barrière. L'ouverture précitée est couverte dans sa

partie extérieure d'une marquise et, pour le surplus, d'un toit plat faisant le

lien entre les deux garages. Conformément aux art. 51 al. 3 et 52 du règlement,

les garages ne peuvent être exclus de la détermination de la surface bâtie qu'à

la condition, notamment, que le trois quarts de leur volume soit situé "en

dessous du niveau du terrain naturel". Selon les calculs de la

municipalité présentés à l'audience, tel est bien le cas. Les arguments des

recourants tendant à les remettre en cause doivent être écartés, pour les

motifs suivants.

Certes, la municipalité reconnaît que l'un des

garages serait 3 cm trop en surface au regard d'une observation stricte de

l'art. 52 du règlement. Cette différence de 3 cm provient du fait que la pente

du terrain est plus basse au nord-ouest du terrain qu'au sud-est. Un tel écart

est toutefois minime au regard de l'ensemble du projet - d'autant qu'une

surface aussi variable que celle d'une masse de terre autorise une telle marge

d'imprécision - et ne saurait à lui seul le remettre en cause. Puis, il n'y a

pas lieu de tenir compte dans le calcul du volume des garages des murets ou

barrières retenant la couche de terre recouvrant leur toit. D'une part, ladite

couche est imposée par l'art. 52 du règlement qui la conçoit comme un élément

étranger au garage proprement dit; la présence d'un muret ou d'une barrière n'y

change rien dès lors qu'une telle masse doit nécessairement être retenue par un

moyen de ce type. D'autre part, il est établi que cette couche de terre n'est

pas destinée à servir de terrasse pour les logements sis à sa hauteur. A l'inverse,

il est justifié de tenir compte du radier enterré dans le calcul du volume du

garage, car il est un élément constitutif du garage, tout comme, d'ailleurs, la

dalle de toiture supportant la couche de terre. Enfin, il importe peu que la

zone d'ouverture située entre les garages ou les murs situés de part et d'autre

de ceux-ci soient intégrés ou non dans le volume des garages pour déterminer

s'ils sont enterrés au trois quarts, dès lors que le calcul y relatif se fonde

exclusivement sur l'altitude moyenne du terrain naturel comparée à celle des

garages.

Dans ces

circonstances, le tribunal constate que les deux garages constituent bien, de

par leurs dimensions et leur emplacement, des dépendances souterraines telles

que les prévoit le règlement, dont la surface ne doit pas être inclue dans le

calcul de la surface bâtie. En outre, ils respectent les conditions fixées par

l'art. 84 LATC. Le profil et la nature du sol ne sont pas sensiblement

modifiés et il n'en résulte pas d'inconvénients pour le voisinage,

spécifiquement pour les recourants, par leur situation en aval du bâtiment et

par leur aspect esthétique, le toit étant recouvert de terre, de gazon et de

buissons, qui permettra d'en assurer l'intégration.

d) Il reste à examiner si les murs situés de part et

d'autre des garages, l'ouverture sise entre ceux-ci, le mur de soutènement et

le couvert à voitures doivent ou non compter dans la surface bâtie.

Les murs situés de part et d'autre des garages

doivent être exclus de la surface bâtie; ils constituent en effet des murs de

soutènement, soit des ouvrages assimilés aux dépendances par l'art. 39 al. 3

RATC, développent une surface de moins de 50 m2 et sont de surcroît accolés au

bâtiment. L'ouverture entre les garages ne compte pas davantage dans la surface

bâtie, dès lors qu'elle est enterrée au trois quarts à l'instar de ceux-ci. Il

en va de même du mur de soutènement sis en amont du bâtiment, lequel est

pratiquement enseveli dans sa totalité.

En revanche, rien ne permet de soustraire le couvert

à voitures du calcul de l'indice d'occupation du sol. Il constitue bien une

dépendance au sens de l'art. 39 RATC, et d'une surface de moins de 50 m2, mais

il n'est pas accolé au bâtiment principal. Il convient ainsi de tenir compte de

sa surface au regard de l'indice d'occupation du sol. Le couvert atteignant 30

m2, la surface bâtie passe ainsi de 312,73 m2 à 342,73 m2. Elle est dès lors

supérieure de 29.73 m2 au septième admis par le règlement (soit 313 m2). Le

recours est ainsi bien fondé sur ce point.

4.

Le quatrième argument des recourants porte sur la clause

d'homogénéité, au motif que la surface construite serait trop importante par

rapport au terrain et par rapport aux autres villas déjà construites dans le

quartier.

Cet argument mérite d'être examiné dans l'hypothèse

où la constructrice renoncerait au couvert, de sorte que la surface bâtie

demeurerait à 312.73 m2.

a)

Le Tribunal administratif a rappelé (v. AC.2001.0021 du 19 octobre 2001) que

les communes disposent d'un pouvoir d'appréciation étendu dans l'application de

leur règlement de police des constructions. La jurisprudence fédérale a précisé

sur ce point qu'une commune est autonome dans les domaines que le droit

cantonal ne règle pas de manière exhaustive et dans lesquels il lui laisse une

liberté de décision relativement importante. Lorsqu'une telle autonomie existe,

une commune peut prétendre à ce que l'autorité cantonale ou de recours reste

dans les limites de son pouvoir de contrôle et applique correctement les normes

de droit communal, cantonal ou fédéral régissant la matière dans laquelle elle se prétend autonome (ATF

124.

I 223; 120 Ia 203 consid. 2a; 119 Ia 214 consid. 3a; 118 Ia 453 consid. 3b;

115.

Ia 44 consid. 3; 114 Ia 82 consid. 2). Il a ajouté qu'en droit vaudois les

communes bénéficient d'une autonomie protégée par le droit constitutionnel dans

le domaine de l'établissement des plans d'affectation et dans l'application des

règlements de police des constructions (ATF 108 Ia 74 consid. 2a et 98 Ia 427

consid. 4a). Dans le cas présent, la municipalité est notamment chargée de

prendre toutes mesures pour éviter l'enlaidissement du territoire communal

(art. 41 RCAT).

b) Les recourants estiment qu'une différence de 0.27

m2 entre la surface construite et la proportion d'un septième admise est insuffisante

au vu de la configuration de la parcelle, qui comporte une bande longue et

étroite la reliant au chemin de la Mouette. Il est vrai que la forme de la

parcelle n'est pas compacte, mais elle n'est quand même pas suffisamment

tourmentée ou insolite pour imposer une application plus sévère de l'indice

d'occupation du sol. A cela s'ajoute que le tribunal a pu constater, s'agissant

du volume, que la hauteur au faîte de la construction prévue serait à peu près

la même que celle de la villa déjà construite sur la parcelle contiguë au nord

ouest. En outre, la villa sise sur la parcelle 111 paraît tout aussi large. Par

ailleurs, il est inévitable que deux villas contiguës déploient un volume plus

imposant qu'un bâtiment unique. Enfin, le style des constructions aux alentours

est très disparate et il n'y a aucune unité ou harmonie qui pourrait être

rompue. Les griefs formulés par les recourants qui tiennent à l'utilisation du

sol, ainsi qu'au volume, en particulier à la largeur de la construction,

doivent ainsi être écartés.

5.

Il résulte des considérants qui précèdent que le recours

doit être admis. Les moyens des recourants ayant néanmoins été rejetés dans une

large mesure, il convient de mettre à leur charge un émolument judiciaire

réduit, l'autre partie étant supportée par les constructeurs. Toutes les

parties étant représentées par un mandataire, il sied de compenser les dépens.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.

Le recours est admis.

II.

La décision rendue le 13 juillet 2005 par la municipalité

de Belmont-sur-Lausanne est annulée.

III.

Un émolument de justice de 1'500 (mille cinq cents) francs

est mis à la charge des recourants Jean-Pascal Janin et Dominique Janin,

solidairement entre eux.

IV.

Un émolument de justice de 1'500 (mille cinq cents) francs

est mis à la charge de la constructrice Maria Zanolari.

Lausanne, le 8 mars 2006

La présidente: La

greffière:

Le présent arrêt est

communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint