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Décision

AC.2005.0281

TA - AC.2005.0281 - 2007-02-15 - PEIER, VITE/Municipalité de Lutry, PARISOD, SI EN FORMATION

15 février 2007Français33 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Laurent Parisod est propriétaire de la parcelle no 3709 du

registre foncier de Lutry, comprenant une surface de 2'168 m2. Ce bien-fonds

est promis vendu à S.I. en formation, p.a. Archi-DT, av. des Alpes 27bis, à

Montreux.

La parcelle no 3709, en nature de vignes, est située

en coteau, en bordure du chemin de Ponfilet au nord, de celui du Creux-de-Corsy

à l’ouest et de celui des Blanchettes au sud. Le côté est de la parcelle no

3709 est bordée par les parcelles nos 3710 (France Bigler, Ella, Gérald et Yves

Dessauges) et 3711 (Klara et Jürg Nussberger) abritant chacune une villa.

La parcelle no 3709 est située en zone de moyenne

densité, selon le plan d’affectation (zones) de la Commune de Lutry approuvé le

24 septembre 1987 par le Conseil d’Etat et est régie par le règlement communal

sur les constructions et l’aménagement du territoire, approuvé préalablement

par le Département des institutions et des relations extérieures le 1er

juin 2005 et entré en vigueur le 12 juillet 2005 (ci-après : RCAT).

B.

Anton Peier est propriétaire de la parcelle no 4391,

située en amont de la parcelle de no 3709, comprise entre le chemin du

Creux-de-Corsy et le côté nord du chemin de Ponfilet, sur laquelle est édifiée

une villa.

Mary Vité est propriétaire de la parcelle no 4392, située

à côté, direction est, de la parcelle d’Anton Peier, sur laquelle est également

érigée une villa.

C.

Du 23 septembre 2005 au 13 octobre 2005, la Municipalité

de Lutry (ci-après : la municipalité) a mis à l’enquête publique un projet

émanant de Laurent Parisod et du promettant-acquéreur S.I. en formation p.a. J.

Filippone Archit-DT, tendant à la construction d’un immeuble en terrasses de 7

appartements, dont un logement en attique, avec un garage enterré pour 12

véhicules et l’aménagement de 4 places extérieures et d’un trottoir.

Avant l’enquête publique, le projet a été soumis à

la Commission consultative d’urbanisme de Lutry, selon le procès-verbal du 17

décembre 2004, dont la teneur est la suivante :

« Suite à la séance du 26 novembre 2004,

l’architecte présente deux projets après réétude de la formule des trois

modules approuvée dans son principe lors de la précédente séance de la

Commission.

Le projet comporte deux variantes, une avec toiture

sur les modules supérieurs, l’autre sans.

Ces modules ont été eux-mêmes remaniés, en ce sens

qu’ils se composent dorénavant chacun de deux unités distinctes, légèrement

décalées l’une par rapport à l’autre. Le premier projet comporte un niveau

supérieur sans toit, l’autre avec deux toits. Les faîtes de ceux-ci sont

légèrement décalés vers l’arrière par rapport à la partie médiane de la façade.

La pente postérieure est plus importante que la pente donnant au sud.

L’évolution de ce projet, notamment par rapport à son

intégration et adaptation au terrain, est jugée très satisfaisante.

L’existence des toitures prolonge d’une manière

intéressante la succession des terrasses dans une perspective.

A une large majorité, le projet avec toiture est

approuvé par la Commission.

(…) »

D.

Cette enquête a suscité plusieurs oppositions, dont celle

d’Anton Peier et de Mary Vité. A cette occasion, Anton Peier et Mary Vité ont

chacun, par l’intermédiaire de leur conseil respectif, contesté la

réglementarité du projet précité sous divers aspects. Anton Peier a ainsi

contesté en particulier le respect de la hauteur maximale au faîte en certains

points. Il a discuté le calcul du coefficient d’utilisation du sol (CUS). Il a

mis en cause le projet sous l’angle de la distance aux limites. II s’est

interrogé sur la manière dont le trottoir serait construit et son statut

juridique. Il a critiqué la conception de la toiture et le mode de couverture

choisi. Il s’est plaint du fait que le projet était trop ambitieux pour la

parcelle concernée et a relevé une disproportion entre le bâtiment projeté et ceux

voisins. Outre certains de ces griefs, Mary Vité a fait valoir des difficultés actuelles

de circulation sur le chemin du Creux-de-Corsy, du fait de son étroitesse, sans

compter l’augmentation du trafic généré par le projet, qui prévoit précisément un

accès sur le chemin en question. Elle a fait part de ses craintes quant au fait

que les visiteurs de l’immeuble projeté se parqueraient aux alentours, et

notamment sur les trottoirs voisins, compte tenu des 16 places de stationnement

prévues seulement. Elle a relevé l’absence d’une aire de jeux pour les enfants.

Enfin, elle a aussi considéré que l’importance du projet dénaturait en

définitive le quartier.

E.

Par décision du 16 novembre 2005, la municipalité a levé

les oppositions formées à l’encontre du projet précité et décidé d’octroyer le

permis de construire sollicité.

Elle a rejeté en résumé les griefs des opposants

sous l’angle de l’esthétique et de la volumétrie, en relevant qu’une

construction développée en terrasses permettait une bonne intégration sur un

terrain en pente et constituait une solution judicieuse d’utilisation des

possibilités offertes par le règlement. En ce qui concerne l’intégration au

paysage, le respect du caractère du quartier et le respect du site, la

municipalité a relevé que le quartier ne présentait pas une homogénéité de

style ; elle a souligné que la zone en cause n’était pas une zone de

villas, mais de moyenne densité permettant d’accueillir des types d’habitats

diversifiés, et que le projet avait recueilli l’aval de la Commission

consultative d’urbanisme. S’agissant du respect du CUS, la municipalité a

indiqué que son service technique avait opéré des calculs de vérification. Elle

a rejeté le grief tenant au non respect de la distance aux limites. En ce qui

concerne l’empiètement d’un angle de mur de soutènement extérieur au bâtiment

sur la limite des constructions, la municipalité a considéré qu’il était

insignifiant et observé pour le surplus que les parties hors-sol du bâtiment

proprement dit n’empiétaient en aucun endroit sur les limites de constructions

telles que fixées par la loi sur les routes. La municipalité a également

considéré que la hauteur du bâtiment projeté était réglementaire. Elle a rejeté

le grief tiré de la forme et de la mixité des toitures projetées, ainsi que

celui relatif à l’orientation par rapport aux courbes de niveau. La

municipalité a observé, s’agissant du matériau de couverture du toit, que le

permis de construire avait été assorti d’une condition spéciale imposant au

constructeur de soumettre le moment venu le matériau et la couleur de celui-ci

à son approbation. La municipalité a écarté le grief des opposants tiré de la

sécurité du trafic, en relevant sur la base des plans que le trottoir le long

du chemin du Creux-de-Corsy allait être réaménagé. Elle a souligné que la

largeur du chemin précité sera identique à celle du chemin de Ponfilet, soit 5

m., ce qui était suffisant pour une voie de desserte de quartier. Elle a

signifié aux opposants que le trottoir, une fois réalisé, ferait l’objet d’une

servitude publique de passage inscrite au registre foncier. La municipalité a

relevé que le nombre de places de stationnement prévu était conforme aux normes

topiques et que le parcage illicite sur les trottoirs ferait l’objet d’une

attention particulière de la police communale. En ce qui concerne la place de

jeux pour enfants, la municipalité a indiqué qu’elle avait assorti le permis de

construire d’une condition spéciale tenant au respect de cette exigence, en

demandant au constructeur un plan détaillé des aménagements extérieurs

préalablement à la mise en chantier des travaux (v. point no 25 du permis de

construire no 5426 du 14 novembre 2005). La municipalité a considéré qu’elle ne

pouvait pas refuser le permis de construire en raison du fait que le bâtiment

projeté portait préjudice à la vue des voisins en l’absence de disposition les

protégeant à cet égard. Enfin, elle a estimé que le grief tiré de l’identité de

la S.I. en formation ne justifiait pas de refuser le permis sollicité, du fait

que les plans mis à l’enquête étaient signés par un architecte reconnu et par

le propriétaire du terrain.

F.

Par deux actes séparés du 8 décembre 2005, Anton Peier et

Mary Vité ont saisi le Tribunal administratif d’un recours dirigé contre la

décision de la municipalité accordant le permis de construire à Laurent Parisod

et à une société en formation, concluant, avec dépens, à l’admission du recours

et à l’annulation de la décision attaquée.

Les deux recours ont été joints pour l’instruction

et le jugement. L’effet suspensif a été accordé provisoirement au recours.

Le 30 janvier 2006, Laurent Parisod et J F Développement

SA en formation ont conclu, avec dépens, au rejet du recours.

Le 22 février 2006, l’autorité intimée a conclu,

avec dépens, au rejet du recours.

Le 24 mars 2006, le recourant Anton Peier a

simplement confirmé ses conclusions. Le 20 avril 2006, la recourante Mary Vité

a renoncé à déposer une écriture complémentaire.

G.

Le tribunal a tenu audience à Lutry en date du 21

septembre 2006 en présence des parties et a procédé à une vision locale.

Celles-ci ont reçu une copie du procès-verbal d’audience, dont la teneur est la

suivante :

« Il n’y a pas de réquisition d’entrée de cause.

Le Président rappelle l’objet du litige et procède à

l’inventaire des griefs soulevés par les parties de manière à savoir s’ils sont

toujours litigieux. Les parties sont entendues dans leurs explications

respectives sur les points qui sont abordés dans l’ordre qui suit.

I. L’identité incertaine du promettant-acquéreur :

Après explications, le grief est maintenu.

II. Le plan des aménagements extérieurs, en particulier la

place de jeux :

Le président constate qu’entre-temps un plan comprenant la

place de jeux a été déposé. Les recourants sont d’avis qu’une enquête

complémentaire s’impose.

Ce grief doit être tranché par le tribunal.

III. La couverture du toit (couleur du revêtement):

Après discussion, la municipalité et les constructeurs sont

d’accord de consulter les recourants quant au choix de couleur qui doit être

fait. En cas de désaccord des recourants, la municipalité s’engage à rendre une

décision attaquable.

Moyennant le respect de cette condition, le grief est retiré.

IV. La hauteur du bâtiment :

Après explications, il est admis par les recourants que cet

élément est respecté de sorte qu’il est renoncé à ce grief.

V. Le respect du CUS :

Les parties discutent du calcul du CUS au regard de l’art. 16

lit. g et k du règlement sur les constructions et l’aménagement du territoire

de Lutry approuvé le 12 juillet 2005 par le Département des institutions et des

relations extérieures. L’autorité intimée produit son calcul des surfaces

brutes de plancher utile du 3 septembre 2005.

Le grief est maintenu.

VI. La forme du toit :

Le problème du caractère mixte du projet qui prévoit des

toits plats et une toiture à deux pans est discuté par les parties. Le grief

est maintenu.

VII. Orientation du toit :

Les recourants sont d’avis que le faîte du bâtiment n’est pas

parallèle aux courbes de niveau du terrain. Le grief est maintenu.

VIII. Le respect de la distance aux limites :

Les recourants produisent un plan de situation daté du 29

septembre 2005.

Après discussion, le grief est maintenu.

IX. L’empiètement hors des limites des

constructions :

Il est renoncé au moyen tiré du respect des limites de

construction selon la loi sur les routes.

X. Trottoir :

La question de savoir si le trottoir intervient dans le

calcul du CUS est discutée par les parties.

Le grief est maintenu.

XI. L’esthétique du projet :

Le président informe les parties que ce point sera abordé

lors de la vision locale.

XII. La nécessité d’une étude géotechnique :

Après discussion, les constructeurs et l’autorité intimée se

mettent d’accord pour soumettre aux recourants l’étude géotechnique à

intervenir, ce avant le début des travaux. En cas de désaccord des recourants

quant à la solution donnée sur la base des conclusions de cette étude, la

municipalité s’engage, cas échéant, à rendre une décision susceptible de

recours.

Moyennant exécution de ce qui précède, il est renoncé à ce

moyen.

L’audience en salle est levée à 16 h. 08. L’audience est

reprise au chemin de Ponfilet à 16 h. 25 en présence des parties qui

poursuivent leurs explications.

Les recourants insistent sur l’impact visuel du projet, en

soulignant que l’atteinte serait moindre avec des toits plats uniquement.

Le tribunal constate que dans les abords immédiats de la

parcelle no 3709 de Lutry il existe des maisons comportant des toits plats,

mais aussi à deux pans. Les représentants de la commune expliquent que la

possibilité d’ériger des toits plats a été limitée à certains secteurs, en

partie dans le secteur aval de la route.

L’assesseur Georges Arthur Meylan suggère aux parties la

solution d’un toit à faible pente, à l’instar de ce qu’il constate aux

alentours de la parcelle. Me Diserens sollicite un délai de 15 jours pour que

la municipalité se détermine sur cette proposition.

L’audience est levée sur place à 16 h. 40. »

H.

A l’issue de l’audience, les parties ont disposé de la

faculté de se déterminer sur le procès-verbal d’audience et de la possibilité

de trouver une solution transactionnelle au litige dans la mesure où elles ont

bénéficié de plusieurs prolongations de délai à cet fin.

Constatant que les pourparlers transactionnels

n’avaient pas abouti sur la base d’une variante du constructeur retenue par

l’autorité intimée, le juge instructeur a informé les parties le 18 janvier

2007 que le tribunal allait statuer.

Le tribunal a délibéré à huis clos.

Considérants

1.

Les recours ont été déposés en temps utile et remplissent

les conditions formelles requises. Les recourants, qui sont des propriétaires

voisins, ont qualité pour recourir.

2.

Les recourants considèrent que le permis de construire ne

peut pas être délivré à un promettant-acquéreur dont l’identité est inconnue en

raison du fait que l’on ne sait pas qui construira et qui sera responsable des

travaux dans un secteur où le terrain est instable.

a) Selon l’art. 108 al. 1 de la loi cantonale sur

l’aménagement du territoire et des constructions du 4 décembre 1985

(LATC ; RSV 700.11), la demande de permis est adressée à la municipalité.

Elle est signée par celui qui fait exécuter les travaux et, s’il s’agit de

travaux à exécuter sur le fonds d’autrui, par le propriétaire du fonds. Elle

indique les dérogations requises et les dispositions réglementaires sur

lesquelles elles sont fondées.

Selon la jurisprudence, en cas de promesse de vente

d’un terrain, les plans doivent être signés par le promettant-vendeur et le promettant-acquéreur

(RDAF 1990, 243). Cette exigence a été codifiée à l’art. 73 al. 1 première

phrase du règlement d’application de la LATC du 19 septembre 1986 (RLATC ;

RSV 700.11.1), lequel précise que les plans, le questionnaire général et les

pièces annexes sont signés par leur auteur, le propriétaire du fonds et, le cas

échéant, par le promettant-acquéreur et le maître de l’ouvrage.

En l’espèce, il faut constater que les plans établis

par Jérôme Fornachon et Raphaël Cachin, sont signés d’une part par leurs auteurs,

en leur qualité d’architectes auprès de Archi-DT J. Filippone à Montreux, et

d’autre part, par le propriétaire Laurent Parisod. Joe Filippone et Christian

Baer ont signé au nom du promettant-acquéreur. La demande respecte ainsi ces

conditions formelles.

b) L’art. 104 al. 4 LATC précise que le permis est

personnel. La municipalité est avisée sans délai en cas de changement de

titulaire.

Le caractère personnel du permis de construire est

une notion nouvelle introduite par la LATC. En fait, au vu de la deuxième

phrase de cette disposition, l’objectif de la loi est surtout de permettre à la

municipalité de connaître le titulaire du permis avant et pendant les travaux.

Le permis est donc transmissible (v. Droit fédéral et vaudois de la

construction, Editions Payot Lausanne 2002, commentaire ad art. 104 LATC,

chiffre 4, p.266).

Dans un arrêt AC.2000.0221 du 10 avril 2002, le

tribunal a rappelé que le caractère réel du permis de construire a pour

conséquence qu'un permis de construire en force peut être utilisé par tout

nouvel acquéreur de la parcelle qui en bénéficie, sans nouvelle mise à

l’enquête (v. également AC.1993.0018 et AC.1993.0120 du 9 septembre 1993,

s’agissant d’un changement d’exploitant en matière d’autorisation en matière

d’autorisation hors zone à bâtir).

Il suffit de constater qu’en l’espèce, le

propriétaire de la parcelle no 3709 est Laurent Parisod et que lorsque le

transfert de propriété interviendra, cas échéant, la municipalité devra être

informée du changement de propriétaire. Cette obligation légale répond aux

craintes exprimées par les recourants. En d’autres termes, le permis de

construire ne peut pas être refusé pour des motifs liés à l’identité du futur

éventuel promettant-acquéreur dont on ignore s’il sera un jour propriétaire de

la parcelle no 3709.

3.

Les recourants se prévalent du fait que les plans datés du

30.

août 2005 relatifs aux aménagements extérieurs mis à l’enquête publique ne

comprennent pas une aire de jeux pour les enfants.

a) L’art. 39 RCAT a la teneur suivante :

« Des aires de jeux pour enfants, d’une surface

de 10 m2 par logement, doivent être aménagées pour chaque immeuble d’habitation

collective.

Lorsque plusieurs bâtiments d’habitation sont réalisés

simultanément ou dans un laps de temps rapproché, dans le cadre d’un ou de

plusieurs permis de construire, les aires de jeux exigées peuvent être

regroupées en un seul endroit, pour autant qu’un titre juridique en garantisse

les possibilité d’utilisation par tous les intéressés. »

A ce stade de la procédure, il faut constater que le

constructeur et le promettant-acquéreur ont produit le 30 janvier 2006 à

l’appui de leur mémoire un plan des aménagements extérieurs daté du 21 décembre

2005.

comprenant une place de jeux de 74 m2 situé à l’angle nord-est de la

parcelle no 3709.

b) Cela étant, les parties restent néanmoins

divisées sur la question de savoir si une enquête complémentaire s’avère

nécessaire.

Selon l’art. 117 LATC, lorsqu’elle impose des

modifications de minime importance, la municipalité peut délivrer le permis de

construire subordonné à la condition que ces modifications soient apportées au

projet. En vertu de l’art. 72b al. 2 RLATC, l’enquête complémentaire ne peut

porter que sur des éléments de peu d'importance, qui ne modifient pas

sensiblement le projet ou la construction en cours.

Ainsi, lorsqu'une modification est apportée ultérieurement

à un projet déjà mis à l'enquête publique, il convient d'examiner si une

nouvelle enquête se justifie. Les principes de la proportionnalité,

respectivement de l'économie de la procédure, impliquent de renoncer à toute

enquête pour les modifications de "minime importance" (art. 117

LATC); les modifications plus importantes (qui peuvent être qualifiée de

« peu d’importance »), mais qui ne modifient pas sensiblement le

projet, peuvent être soumises à une enquête complémentaire au sens de l’art.

72b RLATC; les autres modifications doivent faire l’objet d’une nouvelle

enquête publique selon l’art. 109 LATC. Selon la jurisprudence, on ne saurait exiger

de soumettre à une enquête publique complémentaire des modifications apportées

à un projet de construction après l'enquête publique, dès lors que celles-ci

tendent à supprimer ou corriger divers éléments critiqués par les opposants,

d'autant plus que le permis de construire érige en condition le respect de ces

modifications (AC.1999.0048 du 20 septembre 2000 ; B. Bovay, Le permis de

construire en droit vaudois, 2ème éd., 1988, p. 229 et la casuistique citée).

En l’espèce, les plans modifiés datés du 21 décembre

2005.

ont été déposés postérieurement à l’enquête publique pour corriger le

projet qui omettait la place de jeux, répondant aux exigences de la

municipalité qui a assorti la délivrance du permis de construire d’une

condition spéciale (cf. point no 25 du permis de construire no 5426 du 14

novembre 2005).

Il apparaît que les art. 117 LATC et 72b RLATC font

intervenir le critère respectif de « minime importance » et « de

peu d’importance », soit deux notions juridiquement indéterminées

relativement proches. Leur formulation ne rend pas la distinction aisée pour

déterminer, selon l’hypothèse dans laquelle on se trouve, la nécessité ou non

d’une enquête publique, cas échéant complémentaire. Ces dispositions laissent

ainsi une marge d’appréciation aux autorités.

Dans le cas particulier, le constructeur et le

promettant-acquéreur ont complété le plan des aménagements extérieurs en

ajoutant l’aire de jeux. Ce faisant, ils n’ont fait que se conformer à

l’obligation de l’art. 39 RCAT. Les recourants ont eu connaissance des

modifications apportées au projet et ne font au surplus faire valoir aucun

grief au fond à l’égard de cette aire de jeux dans le cadre de la présente

procédure de recours. Dans ces conditions, il pouvait être renoncé à l’enquête

publique complémentaire, les intérêts des recourants n’ayant pas été violés par

la procédure prévue par l’art. 117 LATC. Il n’apparaît pas davantage que des

tiers, qui ne se sont pas opposés au premier projet, puissent se plaindre

aujourd’hui de l’absence d’une enquête complémentaire dès lors que l’emplacement

de la place de jeux se situe du côté des chemins du Creux-de-Corsy et de

Ponfilet, et non en limite de propriété avec une autre parcelle. Le grief des

recourants, de nature purement formelle, est ainsi écarté. La solution

contraire serait constitutive d’un formalisme excessif.

4.

Les recourants font valoir ensuite que le CUS serait

dépassé dans la mesure où le projet n’a pas pris en considération dans le

calcul du CUS la cage d’escaliers donnant sur le rez inférieur, permettant aux

habitants des niveaux supérieurs d’accéder aux caves et à l’entrée inférieure du

bâtiment. Les recourants se prévalent du fait qu’en outre d’autres surfaces de

couloir n’ont pas été prises en compte au rez inférieur et au rez supérieur.

a) L’art. 16 RCAT a la teneur suivante :

« La surface brute de plancher utile d’un

bâtiment se compose de la somme des surfaces de tous les niveaux utilisés ou

utilisables pour l’habitation ou l’exercice d’une activité professionnelle dans

leur périmètre extérieur, y compris les murs et les parois dans leur secteur

horizontale.

Seules les surfaces suivantes ne sont pas prises en

compte :

(…)

g)

Escaliers ou rampes extérieurs qui ne constituent pas l’accès principal aux

logements.

h) Portiques

et sas d’entrée.

(…)

k) Couloirs,

escaliers et ascenseurs qui ne desservent pas des surfaces utilisées pour

l’habitation ou des activités professionnelles.

l) Couloirs

et escaliers souterrains reliant un garage au bâtiment d’habitation, même s’ils

constituent l’accès principal à l’immeuble.

(…) »

Les couloirs, escaliers et ascenseurs desservant

exclusivement des surfaces non directement utiles n’entrent pas dans la

détermination de la surface utile brute de plancher (Droit fédéral et vaudois

de la construction, glossaire ad CUS, p. 462).

L’art. 134 RCAT précise que le coefficient

d’utilisation du sol (CUS) est limité à 0,525 dans la zone de moyenne densité.

En l’espèce, la surface totale de la parcelle est de 2'168 m2 de sorte qu’une

surface brute de plancher utile (ci-après : la surface de plancher) de

1'138,20 m2 (2'168 m2 x 0,525) est admissible.

b) En l’espèce, la surface de plancher s’élève à

1'136,60 m2 selon la demande de permis de construire, correspondant à un CUS de

0,524. Selon les plans relatifs au calcul du CUS mis à l’enquête publique, la

cage d’escalier et l’ascenseur du rez inférieur n’ont pas été pris en compte dans

la détermination de la surface de plancher. Dans le cadre de la procédure, le

constructeur a produit de nouveaux plans et un nouveau calcul au terme duquel

il parvient à une surface de plancher de 1'102,65 m2 ne prenant pas en

considération l’ascenseur et la cage d’escalier au rez inférieur, au

rez-de-chaussée, au premier étage, excluant l’ascenseur uniquement pour

l’attique. L’autorité intimée a déterminé une surface de plancher 1'105,22 m2,

selon le calcul du 5 septembre 2005 produit à l’audience.

Le tribunal constate que si l’on suit les recourants

et qu’on ajoute ainsi au calcul de la surface de plancher de 1'102,65 m2, l’ascenseur

et l’escalier du rez inférieur dans le calcul du CUS, voire d’autres surfaces, on

parvient, selon les calculs des assesseurs spécialisés du tribunal, à une surface

de plancher très légèrement inférieure au maximum de 1'138,20 m2, si l’on

considère que le couloir du rez inférieur est une zone tampon entre deux

portes, pouvant être assimilée à un sas d’entrée ne devant pas être prise en

compte dans le calcul de la surface de plan, selon l’art. 13 lit. h RCAT.

Le moyen est mal fondé.

5.

Les recourants soutiennent que la mixité de formes de

toitures prévues serait contraire à l’art. 28 RCAT.

a) L’art. 28 RCAT relatif aux toitures et

couvertures a la teneur suivante :

Les toitures et leur couverture sont régies par les

dispositions suivantes :

a) Toits en pente :

Le faîte des toitures doit

être en principe parallèle aux courbes de niveau.

Leur couverture doit

s’accorder avec le caractère et les teintes des toitures environnantes. Le

choix doit être approuvé par la Municipalité.

b) Toits plats :

Ils doivent être

végétalisés ou recouverts d’un gravier dont le type et la teinte doivent être

soumis à l’approbation de la Municipalité.

Le revêtement doit être

conçu de sorte que l’eau stagnante n’apparaisse pas à la surface.

Pour des raisons d’aspect général ou d’unité, la

Municipalité a la faculté d’imposer un des modes de toiture ci-dessus.

Les couvertures métalliques ne sont autorisées que si

elles sont constituées de cuivre ou de zinc-titane prépatiné.

Les couvertures constituées de matériaux destinés au

captage de l’énergie solaire, tels que des cellules photovoltaïques, sont

autorisées dans la mesure où elles ne portent pas atteinte au site et au

voisinage.

Pour les bâtiments servant à l’artisanat, à

l’industrie et à l’agriculture, la Municipalité peut autoriser d’autres types

de couvertures que ceux qui sont prescrits ci-dessus, pour autant qu’ils

s’intègrent dans le paysage. »

b) L’autorité intimée relève que la forme générale

des toitures, à deux pans pour le corps principal du bâtiment, et plate pour

les parties en terrasses, résulte d’une volonté de bonne intégration des lieux.

Elle soutient que cette mixité n’est pas contraire à l’art. 28 RCAT ; elle

souligne que la Commission consultative d’urbanisme, qui devait être consultée

selon l’art. 57 RCAT pour la construction d’un bâtiment à toit plat, a

considéré que l’existence d’une toiture à deux pans sur le corps principal du

bâtiment prolonge de manière intéressante la succession des terrasses plates.

Le tribunal constate que la combinaison de toits

plats et de toits à deux plans n’est pas proscrite par le RCAT, surtout

lorsqu’elle répond, comme ici, à un objectif d’intégration, encouragé par la

Commission précitée.

c) Les recourants prétendent que la toiture à pans

ne respecterait absolument pas l’orientation exigée par l’art. 28 lit. a RCAT

et il n’existerait pas de raison de déroger à l’exigence de parallélisme aux

courbes de niveau.

La municipalité relève que le faîte des toitures

doit en principe être parallèle aux courbes de niveau, selon l’art. 28

RCAT précité ; elle considère que la formulation de cette disposition ne

requiert pas une application stricte et absolue de cette exigence. Le but de la

réglementation est d’éviter que les façades pignons soient orientées vers le sud

au risque de provoquer un impact important dans le paysage. L’autorité intimée

estime en conséquence que cette exigence peut être considérée comme respectée. L’appréciation

de la municipalité sur ce point ne prête pas le flanc à la critique et doit être

suivie.

Enfin, les recourants ne démontrent pas que

l’exigence tendant à la végétalisation des toits plats ou leur recouvrement par

du gravier ne serait pas remplie.

6.

a) L’art. 135 RCAT prévoit dans la zone de moyenne densité

ce qui suit :

« Les distances minima aux limites de propriété

sont fixées par le tableau ci-dessous :

Hauteur

(H)

Petite

distance

(d)

Grande

distance

(D)

0.

à 8 m.

6.

m.

6.

m.

8.

m. à 11 m.

7.

m.

12.

m.

11.

à 14 m.

8.

m.

14.

m.

La grande distance (D) se mesure entre la façade

principale et la limite, et la petite distance (d) entre les autres façades et

la limite.

Lorsque la façade principale ne peut pas être

désignée, les distances minima entre les deux façades concernées et les limites

doivent correspondre à la moyenne entre D + d.

(…) »

En l’espèce, le faîte de la construction s’élèvera à

10, 65 m. La façade sud de du bâtiment projeté mesure environ 27 m. de large;

sa façade est a une longueur d’environ 31 m. et se trouve à une distance de 7

m. par rapport à la limite est de la parcelle.

b) Les recourants soutiennent que les distances aux

limites ne seraient pas respectées. Selon eux, la façade principale du bâtiment

ne serait pas celle au sud, plus étroite, mais celle qui présenterait la plus

grande étendue. Ils prétendent que c’est bien dans ce sens que le règlement a

été prévu, afin de détacher le plus possible des limites de propriété les

façades dites principales, soit celles qui présentent le plus grand

développement. Ils soulignent que la parcelle no 3'709 est entourée au nord, au

sud et à l’ouest par des voies de circulation et que la distance D doit dès

lors être logiquement comptée du côté est pour alléger au mieux l’occupation de

cette propriété. Les recourants demandent en outre dans l’hypothèse où la

façade principale ne pourrait finalement pas être déterminée, l’application de

la règle de l’art. 135 al. 2 RCAT soit appliquée, consistant à établir la

distance aux limites selon une moyenne entre petite et grande distance.

c) Les parties sont donc divisées sur la définition

de façade principale, opposant selon leur conception respective, la

prépondérance de l’aspect quantitatif ou dimensionnel ou, au contraire, la

primauté de l’aspect qualitatif. La municipalité a considéré que la façade

principale de l’immeuble est celle orientée au sud ; elle a relevé que les

pièces de séjour étaient aménagées pour donner dans cette direction et qu’il

s’agissait d’un critère qui résultait de l’ancien règlement communal qui

n’avait pas été repris tant son évidence s’imposait. Le tribunal constate que la

façade au sud comporte une surface vitrée qui est nettement plus importante que

la façade est. Au vu de la proportion de leur surface vitrée respective, l’appréciation

de la municipalité n’est pas critiquable. Il n’est pas arbitraire d’interpréter

cette disposition en ce sens que la façade principale est celle où prennent

jour la majorité des pièces habitables.

7.

Les recourants plaident, d’ailleurs, sans l’étayer, que la

surface occupée par le trottoir, devant faire l’objet d’une servitude publique,

amputerait d’autant la surface constructible de la parcelle.

Il n’est pas démontré en quoi la constitution d’une

servitude publique permettant l’aménagement du trottoir aurait pour effet de

réduire d’autant la surface déterminante pour le calcul du CUS.

8.

Les recourants soutiennent enfin que le projet, trop dense

et ambitieux selon eux, contreviendrait aux dispositions sur l’esthétique et

l’intégration des constructions.

a) L’art. 86 LATC à la

teneur suivante :

"La municipalité veille à ce que les

constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui

leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent

à l'environnement.

Elle refuse le permis pour les constructions ou les

démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site,

d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice

de valeur historique, artistique ou culturelle.

Les règlements communaux doivent contenir des

dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs

abords."

Le RCATC prévoit ce

suit :

« Art. 24

Sont interdites toutes constructions de nature à

compromettre l’aspect ou le caractère d’un site, d’une localité, d’un quartier

ou d’une rue, ou à nuire à l’aspect d’un édifice de valeur historique,

artistique ou pittoresque. »

b) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il

incombe au premier chef aux autorités municipales de veiller à l'aspect

architectural des constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir

d'appréciation (ATF 115 Ia 370, consid. 3, 115 Ia 363, consid. 2 c; 115 Ia 114,

consid. 3d; ATF 101 Ia 213, consid. 6a, RDAF 1987, 155; Droit vaudois de la

construction, note 3 ad art. 86 LATC). Dans ce cadre, l'autorité doit cependant

prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide pas pratiquement de sa

substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 115 Ia 114; 114 Ia 345

consid 4 b). Certes, un projet peut être interdit sur la base de l'art. 86 LATC

ou ses dérivés quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les

dispositions cantonales et communales en matière de construction. Toutefois,

lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain

volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art.

86.

LATC ou ses dérivés – par exemple en raison du contraste formé par le volume

du bâtiment projeté avec les constructions existantes - ne peut se justifier

que par un intérêt public prépondérant (ATF 101 Ia 223 consid. 6). Ceci

implique que l’autorité motive sa décision en se fondant sur des critères

objectifs et systématiques - ainsi les dimensions, l’effet urbanistique et le

traitement architectural du projet -, l'utilisation des possibilités de

construire réglementaires devant apparaître déraisonnable et irrationnelle (ATF

M. c/ Ormont-Dessus, du 1er novembre 1989; ATF 115 Ia 114; 115 Ia 345; 114 Ia

345; ATF 101 Ia 213; Tribunal administratif, arrêts AC.2004.0102 du 6 avril

2005, AC.1993.0125 du 2 mai 1994).

Dès lors que l'autorité municipale dispose d'un

large pouvoir d'appréciation, le Tribunal administratif observe une certaine

retenue dans l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il ne substitue

pas sans autre son propre pouvoir d'appréciation à celui de l'autorité

municipale, mais se borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir

d'appréciation, la solution dépendant étroitement des circonstances locales

(art. 36 let. a LJPA ; Tribunal administratif, arrêts AC.2004.0049 du 11

octobre 2004, AC.1993.0034 du 29 décembre 1993, AC.1992.0101 du 7 avril 1993).

Ainsi, le Tribunal administratif s’assurera que la question de l’intégration

d’une construction ou d’une installation à l’environnement bâti a été examinée

sur la base de critères objectifs généralement reçus et sans sacrifier à un

goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de

la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les

limites de principes éprouvés et par référence à des notions communément

admises (TA, arrêts AC.1993.0240 du 19 avril 1994; AC.1993.0257 du 10 mai 1994;

AC. 1995.0268 du 1er mars 1996; AC.1999.0228 du 18 juillet 2000; AC.1998.0166

du 20 avril 2001). A cela s’ajoute que l’autorité qui fonde sa décision sur

l’avis d’un expert ou d’une commission composée de spécialistes – comme c’est

le cas en l’espèce - échappe en principe au grief de l’arbitraire (Isabelle

Chassot, La clause de l’esthétique en droit des constructions, in RFJ 1993 p.

105, et les références citées)

c) Il faut constater d’abord que les exigences du

RCAT ne vont pas au-delà de celles prévues par l’art. 86 LATC.

Cela étant, dans le cas particulier, le projet a été

soumis à la Commission consultative d’urbanisme, laquelle a donné son aval aux

modules prévus, en choisissant la variante avec toit à deux pans, précisément

pour des motifs d’intégration. Lors de sa vision locale, le tribunal a constaté

la diversité des styles de construction environnants, y compris du point de vue

des toitures (v. procès-verbal d’audience auquel il est renvoyé pour le

surplus).

Les dimensions de l’immeuble projeté ne

contreviennent pas non plus à l’affectation de la zone de moyenne densité. Les

recourants ne peuvent donc pas exiger que ne soit construite qu’une villa sur

la parcelle en cause. Lors de la vision locale, le tribunal a pu constater en contrebas

de la parcelle du constructeur la présence d’un bâtiment de taille relativement

imposante.

L’architecture choisie est en relation avec la

topographie des lieux. Le style du bâtiment, en terrasse, est en harmonie avec

le caractère pentu des lieux. Le quartier, qui présente un caractère

résidentiel, ne verra pas son caractère compromis du fait du projet.

Après la vision locale, il apparaît que le projet ne

contrevient nullement aux dispositions précitées.

En conclusion, le projet, qui s’avère réglementaire

à tous points de vue, doit être autorisé.

9.

Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du

recours aux frais des recourants qui succombent. L’autorité intimée, le

constructeur et le promettant-acquéreur, qui ont procédé par l’intermédiaire

d’un avocat, ont droit à l’allocation de dépens, à charge des recourants.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.

Le recours est rejeté.

II.

La décision rendue le 16 novembre 2005 par la Municipalité

de Lutry levant les oppositions d’Anton Peier et Mary Vité et délivrant le

permis de construire à Laurent Parisod, promis-vendu à J F Développement SA en

formation, est confirmée.

III.

Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents)

francs est mis à la charge d’Anton Peier.

IV.

Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents)

francs est mis à la charge de Mary Vité.

V.

Le recourant Anton Peier est débiteur de la Commune de Lutry

d’une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs, à titre de dépens.

VI.

Le recourant Anton Peier est débiteur du constructeur

Laurent Parisod et de J F Développement SA en formation d’une indemnité globale

de 1'500 (mille cinq cents) francs, à titre de dépens.

VII.

La recourante Mary Vité est débitrice de la Commune de

Lutry d’une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs, à titre de dépens.

VIII.

La recourante Mary Vité est débitrice du constructeur

Laurent Parisod et de J F Développement SA en formation d’une indemnité globale

de 1'500 (mille cinq cents) francs, à titre de dépens.

Lausanne, le 15 février 2007

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours

constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.