AC.2006.0035

TA - AC.2006.0035 - 2006-11-06 - ESSINGER/Municipalité de Pully, RABER

6 novembre 2006Français17 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

Sise en zone dite de villas à deux niveaux au sens du plan

de quartier « En Mallieu-Dessous », la parcelle n°709 de la Commune

de Pully, large de 12 mètres et d’une superficie de 557 m², supporte

deux bâtiments. Le premier est un hangar en bois construit en 1924 ; d’une

emprise au sol de 73 m², il comporte deux niveaux et était destiné à l'origine

à la réparation et à l’entreposage de bateaux. Le second est une villa

construite en 1953, puis agrandie sans autorisation par l’adjonction de deux

petites annexes pour atteindre une emprise au sol de 69 m². Ces travaux

d’agrandissement ont été régularisés sans enquête publique le 31 décembre 1975

par la Municipalité de Pully, qui accorda au propriétaire de l’époque une

autorisation qualifiée de précaire en ce sens qu’elle ne pourrait pas subsister

en cas de vente de l’immeuble ou de changement de locataire.

En février 2001, Adrian Räber est devenu propriétaire de la

parcelle 709 et a demandé l’autorisation de procéder à des travaux de

transformation et d’agrandissement des deux bâtiments précités. Frappé d’une

opposition formée par Axel Essinger, propriétaire de la parcelle 709 voisine, ce

projet a été abandonné et la demande de permis de construire retirée. Par

prononcé rendu le 6 mai 2002 à la demande d'Adrian Räber, la municipalité a

rapporté sa décision du 31 décembre 1975 relative aux travaux d’agrandissements

de la villa en transformant l’autorisation précaire qu’elle avait alors délivrée

en autorisation qualifiée de ferme.

Le 23 septembre 2005, Adrian Räber a demandé

l’autorisation de procéder à des travaux de rénovation du hangar. Mis à

l’enquête publique du 27 septembre au 17 octobre 2005, le projet consistait

notamment, sans modifier le gabarit du bâtiment ni son affectation, à

consolider la toiture, créer un escalier intérieur reliant les deux niveaux, à

installer une arrivée d’eau permettant la pose d’un lavabo et d’une machine à

laver, isoler les façades et le toit, élargir deux des trois fenêtres de la

façade nord, créer une fenêtre dans la façade sud et supprimer les deux

tabatières existantes au profit de trois nouveaux velux sur chacun des deux

pans de la toiture.

Le 14 octobre 2005, Axel Essinger a formé opposition

à ce projet ; il fit en résumé valoir que l’ampleur des travaux envisagés

révélait l’état de ruine du bâtiment, qui devait être en conséquence démoli. Il

invita au surplus la municipalité à constater le caractère non réglementaire des

agrandissements de la villa et à en ordonner le cas échéant la démolition.

D. Par décision du 10 février 2006, la

municipalité a écarté cette opposition et autorisé les travaux de transformation

du hangar, sans se prononcer au sujet de la villa.

Axel Essinger a recouru contre cette décision devant

le Tribunal administratif par acte du 2 mars 2006. Il concluait à l’annulation

du permis de construire délivré, à la démolition du hangar ainsi que des

agrandissements de la villa, subsidiairement à ce que la municipalité soit

invitée à se prononcer sur la légalité de ces agrandissements et le cas échéant

sur leur démolition. L’autorité intimée a conclu au rejet du pourvoi par

réponse du 24 avril 2006, tout comme le constructeur Adrian Räber dans ses

déterminations du 28 avril 2006. Le recourant a répliqué par acte du 16 mai

2006. A cette occasion, faisant valoir qu’il n’avait eu connaissance que le 28

avril 2006 de la décision municipale du 6 mai 2002 régularisant les travaux

d’agrandissement de la villa que le 28 avril 2006, il a conclu à son annulation.

L’autorité intimée et le constructeur ont produit d’ultimes déterminations,

chacun par acte du 1er juin 2006, concluant en substance au rejet

des conclusions du constructeur.

E. Une audience a eu lieu sur place le 22

août 2006 au cours de laquelle les parties ont été entendues. A cette occasion,

le constructeur a précisé que l’étage inférieur du hangar était loué à un

artiste - qui l’occupait occasionnellement comme bureau et atelier de création -,

mais qu’il entendait conserver l’étage supérieur, actuellement vide, à usage de

dépôt. Les arguments des parties seront repris ci-après dans la mesure utile.

Considérants

1.

Les deux recours interjetés par Axel

Essinger - soit celui dirigé le 2 mars 2006 contre la décision municipale du 10

février 2006 autorisant la transformation du hangar, puis celui déposé par

réplique du 16 mai 2006 contre le prononcé municipal du 6 mai 2002 régularisant

les travaux d’agrandissement de la villa – ont été formés en temps utile, dans

les vingt jours à compter de la communication de chacun de deux prononcés

attaqués (art. 31 al. 1er LJPA). Ils émanent du propriétaire d’un

terrain à bâtir directement voisin des constructions litigieuses, ce qui

confère la qualité pour agir à leur auteur à teneur de l’art. 37 al. 1er

LJPA (ATF 1A.105/2004 du 3 janvier 2005 ; Tribunal administratif, arrêt AC.2005.0223

du 26 juin 2006). Cela étant, le recourant s’en prend à deux objets distincts,

qu’il convient d’aborder successivement.

2.

a) S’agissant de la villa, le recourant

reproche tout d’abord à la municipalité intimée de ne pas avoir procédé, à sa

demande, à l’examen de la légalité de travaux d’agrandissement ; il

assimile ce silence à un déni de justice au sens de l’art. 36 lit. d LJPA.

Selon la jurisprudence, lorsque des travaux de

construction n'ont pas fait l'objet d'une enquête publique et ont été soit

exécutés sans autorisation, soit autorisés moyennant dispense d'enquête, le

postulat de la sécurité du droit implique que le tiers qui entend mettre en

cause un état de fait prétendument irrégulier agisse avec diligence et invite

dès que possible la municipalité à se prononcer ou, à défaut, saisisse

l'autorité de recours. L'intéressé doit agir dès le moment où il a connu

l'autorisation municipale ou aurait pu la connaître s'il avait été diligent.

Quant à celui qui proteste contre l'exécution d'un ouvrage édifié sans

autorisation (ou en violation d'une autorisation), il doit intervenir sans

délai auprès de l'autorité et ne pas laisser le constructeur poursuivre les

travaux dont il entend contester le principe; il n'est donc plus fondé à agir

des semaines, voire des mois plus tard (Tribunal administratif, arrêts AC.1994.0084

du 15 janvier 1996, AC.2002.0022 du 23 avril 2002, AC.2003.0052

du 11 mai 2006, et les références citées).

En l’espèce, pour ne pas avoir réagi après le

constat des travaux d’agrandissement - lesquels sont à tout le moins antérieurs

au 31 décembre 1975, date à laquelle la municipalité les a autorisés à titre

précaire -, le recourant était manifestement déchu du droit de s’en plaindre plusieurs

années plus tard. Il ne saurait dès lors exiger de la municipalité qu’elle

ordonne une enquête publique puis, le cas échéant, une démolition. Certes, le

fait que le voisin soit ainsi privé de la faculté de contraindre l’autorité à

agir en vue de faire rétablir une situation conforme au droit ne doit pas avoir

d’effet sur ses droits de partie à une procédure que l’autorité engagerait le

cas échéant de son propre chef - ceci dans le délai de péremption de trente ans

fixé par la jurisprudence fédérale (RDAF 1993 225) - ou à la demande du

constructeur lui-même (Tribunal administratif, arrêt AC.2004.0263 du 12 juillet

2005). On ne se trouve cependant pas dans ces hypothèses : la municipalité

n’a en effet pas exigé de mise en conformité, de son propre chef ou à la

demande du constructeur. Le recourant reste ainsi déchu du droit de se plaindre

des agrandissements litigieux.

b) Le recourant s’en prend encore au prononcé

municipal du 6 mai 2002. Par celui-ci, l’autorité municipale entendait

rapporter sa décision du 31 décembre 1975, par laquelle elle n’avait autorisé les

travaux qu’à titre précaire. Le droit de la construction ne connaît cependant

pas ce type d’autorisation, respectivement de distinction entre autorisation

précaire et ferme, la lettre claire de l’art. 114 LATC prescrivant qu’un permis

de construire doit être accordé ou refusé. La décision du 31 décembre 1975 ne

peut donc être comprise que comme une autorisation de construire, délivrée sans

enquête publique. Partant, à défaut d’avoir interpellé l’autorité après le

constat des travaux - soit en recourant contre une décision déjà rendue, soit en

exigeant qu’une décision lui soit notifiée -, le recourant est réputé ne pas

avoir agi en temps utile contre une autorisation municipale qu’il aurait pu

connaître s’il avait été diligent, au sens de la jurisprudence rappelée

ci-dessus. Cela étant, l’autorisation de construire accordée en 1975 est entrée

en force et il n’y avait plus place pour une nouvelle autorisation en 2002. On

examinera cependant ci-dessous si le prononcé municipal entrepris a la portée

d'une décision.

Est une décision susceptible de recours au sens de

l’art. 29 LJPA, toute mesure prise par une autorité dans un cas d’espèce et

ayant pour objet de créer, de modifier ou d’annuler des droits ou des

obligations, ou de rejeter ou déclarer irrecevables des demandes tendant à

créer, modifier, annuler ou constater des droits ou des obligations. Tel n’est

en revanche pas le cas de l’expression d’une opinion, d’une simple

communication, d’une prise de position, d’une recommandation, d’un

renseignement, d’une information, d’un projet de décision ou de l’annonce d’une

décision, car il leur manque un caractère juridique contraignant (ATF 125 I

119.

;1A.272/2003 du 27 juillet 2004, consid. 4.3 ;1P.315/1998 du 7

décembre 1998, consid. 1d). En l'espèce, la municipalité s'est bornée à

constater, par un prononcé dit de "régularisation" qu'elle

n'entendait pas exiger une mise en conformité du bâtiment litigieux. Ce constat

ne modifiait pas la situation juridique du constructeur déjà au bénéfice d’une

décision en force et demeurait ainsi sans effet sur celle du recourant. Le

prononcé du 6 mai 2002 n’avait donc aucun caractère juridique contraignant,

seul propre à lui conférer la qualité de décision susceptible de recours. Le pourvoi

formé contre ce prononcé est ainsi donc irrecevable, faute d’objet.

3.

Subsiste la question du bien-fondé de

l’autorisation de rénover le hangar litigieux.

a) Comme l'admet le constructeur, ce bâtiment contrevient

aux dispositions du règlement communal du 11 octobre 2000 sur l’aménagement du

territoire et les constructions, (RCATC) relatives à la distance aux limites et

au coefficient d’occupation du sol. Il est en outre frappé d’une limite des

constructions, sur laquelle il empiète. Antérieur aux règles auxquelles il

contrevient, l’ouvrage bénéficie néanmoins du principe dit de la protection de

la situation acquise tel que consacré à l’art. 80 LATC. Cette disposition - qui

s’applique également aux bâtiments frappés d’une limite des constructions (art.

82.

LATC) - prévoit ce qui suit:

"¹ Les bâtiments existants

non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force postérieurement,

relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux limites, au

coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la

zone, mais n'empiétant pas sur une limite des constructions, peuvent être entretenus

ou réparés.

² Leur transformation dans les

limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés,

pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au

caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver

l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent

pour le voisinage.

³ Les bâtiments en ruine ou

inutilisables qui ne correspondent pas aux règles de la zone mentionnées au

premier alinéa ne peuvent être reconstruits. Cependant, en cas de destruction

accidentelle totale datant de moins de cinq ans, la reconstruction d'un

bâtiment peut être autorisée dans son gabarit initial, dans la mesure où un

volume comparable ne peut être édifié sur la parcelle selon les règles de la

zone. L'alinéa 2 est applicable par analogie."

b) Le recourant soutient tout d’abord que l’ampleur

des travaux envisagés révèle une reconstruction de l’ouvrage, prohibée par

l’art. 80 al. 3 LATC, et non pas une transformation. Selon la jurisprudence, la

reconstruction se caractérise par le remplacement d’éléments d’un ouvrage par

d’autres éléments semblables ne laissant subsister que quelques parties de

l’ouvrage primitif, alors que la transformation consiste à modifier la

répartition interne des volumes construits ou l’affectation de tout ou partie

de ses volumes sans que le gabarit de l’ouvrage soit augmenté et sans que, en

elle-même, l’affectation de nouveaux locaux ne soit contraire à la

réglementation communale (Tribunal administratif, arrêts AC.2003.0118 du 25

février 2004, AC.2005.0110 du 29 mars 2006). En l’espèce, si le constructeur

projette de remplacer certains éléments de la structure du bâtiment, telles certaines

charpentes, il laisse subsister l’ouvrage primitif sans en augmenter le gabarit

ou l’emprise au sol. L’affectation des locaux (soit l’occupation à des fins de

détente ou de travaux de bureau d’une part, l’entreposage d’objets d’autre part)

reste par ailleurs conforme à la zone d’habitation en question. Les travaux

projetés relèvent donc bien d’une transformation au sens de l’art. 80 al. 2

LATC.

c) Se pose dès lors la question de savoir si le

projet disputé aggrave les inconvénients que subit le recourant du fait de l’atteinte

à la réglementation en vigueur.

ca) Pour trancher cette question, il faut rechercher

le but poursuivi par les normes transgressées (RDAF 1989, p. 314; Tribunal

administratif, arrêts AC.1991.0139 du 1er juin 1992, AC.2004.0104 du

8.

décembre 2004). Celles relatives aux distances aux limites tendent à

préserver un minimum de lumière, d'air et de soleil entre les constructions

afin de garantir un aménagement sain et rationnel; elles ont pour but d'éviter

notamment que les habitants des biens-fonds contigus n'aient l'impression que

la construction voisine les écrase (Jean-Luc Marti, "Distances,

coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, Lausanne 1988,

p. 87). Elles visent également à garantir un minimum de tranquillité aux

habitants (Tribunal administratif, arrêts AC.1991.0129 du 4 novembre 1992,

AC1998.0186 du 18 février 1999). La jurisprudence précise que l’art. 80 al. 2

LATC ne saurait conférer un régime de faveur au propriétaire d'un bâtiment non

conforme en rendant admissible une atteinte supplémentaire à la réglementation

à condition qu'elle ne soit pas "sensible". Il faut donc considérer

que tout projet ayant pour effet de porter, peu ou prou, atteinte à la

réglementation doit être proscrit (Tribunal administratif, arrêt du 6 juin 2001

dans la cause AC.2000.0149).

cb) En l’espèce, il n’est pas contesté que le hangar

est destiné, sinon à l’habitation au sens strict tout au moins à une occupation

régulière permettant l’exercice de certaines activités, notamment de bureau. Les

travaux projetés rendent en outre compte, d’une part d’une augmentation de la

surface disponible par la création d’un étage habitable accessible depuis

l’intérieur, d’autre part du souci d’accroître le confort de l’occupant par

l’isolation des parois et de la toiture, l’apport d’eau et l’augmentation des

surfaces vitrées, notamment en créant une fenêtre et trois velux donnant tous

vue sur la propriété du recourant.

De telles améliorations du bâtiment favoriseront son

occupation, ce qui impliquera une présence accrue de ses usagers, ceux-ci étant

susceptibles de troubler la tranquillité du quartier. Or, c'est précisément

celle-ci que la réglementation sur la distance aux limites vise notamment à

sauvegarder, de sorte que le projet litigieux entraînerait immanquablement une

aggravation de l'atteinte actuelle au sens de l'art. 80 al. 2 LATC, même si on

peut la tenir pour minime pour ce qui est de la seule tranquillité. Une

aggravation marquée résulterait en revanche de la vue créée sur la parcelle du

recourant par une fenêtre en pignon et par trois velux depuis un étage aménagé

: la proximité du bâtiment d'avec la limite ferait alors qu'une construction

nouvelle sur ladite parcelle serait exposée d'une manière inhabituelle à la vue

des voisins. Or, c'est précisément une telle situation que l'art. 80 al. 2 LATC

a pour but d'éviter, en excluant qu'une construction ancienne ne soit le

prétexte soit à une entorse au droit renouvelée, soit à un surcroît

d'inconvénients pour le voisin.

Il est vrai que dans un arrêt invoqué par le

constructeur, rendu le 29 mars 2006 par le Tribunal dans la cause AC.2005.0110,

une transformation sans aggravation a été vue dans la création notamment de

neuf châssis rampants. Il ne ressort cependant pas de l'état de fait de cet

arrêt qu'une vue était ainsi créée sur le fonds voisin, qui était d'ailleurs séparé

par une palissade de quelque cinq mètres de hauteur. On ne saurait donc déduire

de cette jurisprudence qu'une ouverture en toiture ne contrevient pas d'une

manière générale à la règle de l'art. 80 al. 2 LATC.

cc) Au vu de ce qui précède, le projet ne pouvait

pas être autorisé, ce qui conduit à l'admission du recours.

d) Le recourant conclut encore à la démolition du

hangar litigieux. Il ne peut être suivi sur ce point. Comme le tribunal a pu

s’en rendre compte, le bâtiment n’est pas en ruine et ne présente pas un danger

pour le public ou les habitants au sens de l’art. 92 al. 1er LATC. Il ne s’agit

pas davantage d’un ouvrage abandonné ou qui nuirait à l‘aspect des lieux au

sens de l’art. 87 al. 3 LATC.

4.

a) Des considérants qui précèdent, il résulte

que le recours formé contre la prononcé municipal du 6 mai 2002 est

irrecevable, alors que celui interjeté contre la décision de la municipalité du

10.

février 2006 doit être admis s’agissant de la rénovation du hangar, mais

rejeté en tant qu’il porte sur la démolition de ce bâtiment et le refus de la

municipalité d’exiger une mise en conformité de la villa.

b) Débouté d’une partie de ses conclusions, le

recourant supportera un tiers de l’émolument de justice. Le solde devrait être

mis à la charge du constructeur dès lors qu’il succombe dans une plus large

mesure. On y renoncera cependant dans la mesure où il a pu se fonder sur l'arrêt

cité au considérant 3-cb ci-dessus. Obtenant partiellement gain de cause, le

recourant à droit à des dépens réduits, qu’il convient d’arrêter à 2'000 fr., à

la charge du constructeur. Déboutés s’agissant de l’autorisation de procéder à

la transformation du hangar litigieux, laquelle constituait pour eux l’objet

principal du litige, la municipalité intimée et le constructeur ne se verront

pas allouer de dépens.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

Le recours formé par Axel Essigner contre le prononcé

rendu le 6 mai 2002 par la Municipalité de Pully est irrecevable.

II.

Le recours formé par Axel Essinger contre la décision rendue

le 10 février 2006 par la Municipalité de Pully est partiellement admis.

III.

La décision rendue le 10 février 2006 par la Municipalité

de Pully est annulée.

IV.

Un émolument de justice est mis à la charge d'Axel

Essinger à raison de 800 (huit cents) francs ; le solde est laissé à la

charge de l’Etat.

Adrian Räber versera à Axel Essinger la somme de 2'000

(deux mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 6 novembre 2006

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.