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Décision

AC.2006.0042

TA - AC.2006.0042 - 2006-12-22 - Groupe Prisme Immobilier & Réalisations SA/Municipalité d'Yverdon-les-Bains, TRACHSLER, Jacques Leuba SA, RUETSCHI TECHNOLOGY AG

22 décembre 2006Français18 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Mme Nelly Trachsler est propriétaire de la parcelle no

1'286 du registre foncier de la Commune d'Yverdon-les-Bains. D’une surface de

1'450 m² (en nature champ, pré, pâturage selon la désignation cadastrale),

cette parcelle rectangulaire mesure une centaine de mètres de longueur sur

environ 14 m de largeur. L'extrémité ouest de ce terrain jouxte la voie ferrée

CFF, tandis que son extrémité est donne sur la rue des Prés-du-Lac qui en

constitue le seul accès public. Le côté nord de ce terrain est bordé par la

parcelle no 2'689 (colloquée en zone destinée notamment aux installations

d'activités du secteur secondaire) sur laquelle est implantée l'entreprise

Ruetschi Technology AG dont les machines tournent 24 heures sur 24 et 7 jours

sur 7.

La parcelle no 1'286 est colloquée en zone

résidentielle 1 selon le Plan général d'affectation et Règlement de la Ville

d'Yverdon-les-Bains du 17 juin 2003 (ci-après: RPGA).

B.

Le 9 décembre 2005, Nelly Trachsler, propriétaire de la

parcelle no 1'286 qui a été promise vendue à Jacques Leuba SA, a présenté une

demande de permis de construire portant sur 7 villas groupées reliées uniquement

par les garages (non souterrains) qui sont accolés au niveau du rez-de-chaussée

inférieur de chaque villa et sur lesquels une terrasse devrait prendre place.

Ces villas (toutes identiques), qui forment une longue barre de plus de 80 m de

long, sont implantées à 3 mètres de la limite nord de propriété et à 4 mètres

de la limite sud de propriété. Il est prévu de créer au sud de la parcelle un chemin

d’accès aux garages, qui sera bétonné, sauf pour ce qui concerne une étroite

berme centrale prévue en « grilles gazon ». Chaque villa comprend

trois niveaux, à savoir un rez-de-chaussée inférieur (qui, à côté garage,

abrite l’entrée, la cave, etc.), un rez-de-chaussée supérieur (séjour, cuisine

etc.) avec un balcon qui relie la terrasse et, enfin, un étage de combles (chambres

à coucher etc.). Les rez-de-chaussée supérieurs des villas sont distants les

uns des autres de plus de 4 mètres ; du côté des façades sud, ils sont en

saillie (environ 1.80 m) par rapport aux rez-de-chaussée inférieurs (d’une

surface plus réduite). Pour chaque villa, il est prévu une toiture à la Mansart.

Ce projet a été mis à l'enquête publique du 10 janvier au 30 janvier 2006, qui

a suscité deux oppositions.

C.

Par décision du 23 février 2006, la Municipalité

d'Yverdon-les-Bains (ci-après : la Municipalité) a refusé de délivrer le

permis de construire sollicité. Elle a motivé son refus "par le caractère

trop unitaire des constructions qui n'offrent pas une image séduisante. En

effet la disposition trop systématique des constructions ainsi qu'une

répétition monotone de l'architecture pour un nombre aussi élevé de bâtiments

confèrent à l'ensemble un sentiment de banalisation du site. De plus l'indice

de verdure n'est pas respecté selon l'Art. 51.3 (les pavés gazon au centre du

chemin de circulation ne peuvent être pris en compte comme surface de verdure).

L'indice d'utilisation du sol n'est également pas respecté selon l'Art. 51.2

(les terrasses et les garages qui servent au transit vers les jardins sont à

prendre en compte). Par ailleurs, la conception de la corniche sur les façades pignon

n'est pas satisfaisante ».

D.

Le 7 mars 2006, la société Groupe Prisme Immobilier et

réalisations SA (ci-après : Groupe Prisme SA ou la recourante), agissant

notamment par Pierre-Yves Juillerat, auteur des plans, a interjeté recours

auprès du Tribunal administratif à l'encontre de la décision rendue le 23

février 2006 par la Municipalité. Elle a produit une série de pièces.

E.

Le 14 mars 2006, le Groupe Prisme SA a indiqué agir en son

propre nom en tant qu’entrepreneur général, ainsi qu’au nom de Jacques Leuba

SA, au bénéfice d’une promesse de vente. Cette lettre était également signée

par l’administrateur de Jacques Leuba SA.

Dans sa réponse du 5 mai 2006, la Municipalité a

conclu principalement à l'irrecevabilité du recours, subsidiairement à son

rejet. Elle indique en bref que la qualité pour recourir de la société Groupe

Prisme SA est douteuse dans la mesure où elle n'est ni propriétaire de la

parcelle no 1'286 ni promettant-acquéreur de celle-ci. En tant qu'employeur de

l'auteur des plans, sa qualité pour recourir ferait défaut.

Le 10 mai 2006, l’opposante Ruetschi Technology AG a

indiqué qu’elle souhaitait recevoir une garantie du constructeur et des futurs

propriétaires qu’aucune plainte pour le bruit ne serait faite ultérieurement.

Le 13 juin 2006, le Groupe Prisme SA a déposé ses

déterminations signées également par l’administrateur de Jacques Leuba SA.

Dans ses déterminations du 28 août 2006, la Municipalité

a confirmé ses conclusions.

Le tribunal a statué par voie de circulation.

Considérants

1.

La question de savoir si le Groupe Prisme SA a, en tant

qu'employeur de l'auteur des plans, qualité pour recourir peut demeurer

indécise, dans la mesure où le recours doit de toute façon être rejeté sur fond.

A cela s’ajoute que Jacques Leuba SA, agissant par l’intermédiaire du Groupe

Prisme SA, est de toute manière habilitée à recourir en tant que promettant acquéreur

de la parcelle litigieuse.

2.

Dans la zone résidentielle 1 (dans le périmètre duquel se

trouve la parcelle no 1286), l'art. 50 RPGA prévoit ce qui suit :

"1 Cette zone est destinée

:

- aux bâtiments d'habitation collective ;

- aux bâtiments

d'habitation individuelle groupés à condition que l'indice d'utilisation du sol

(IUS) ne soit pas inférieur à 0,50.

2.

Les commerces de proximité et

les activités compatibles avec la zone sont également admis à raison d'une

surface maximale d'un niveau par unité.

3.

(...)"

S'agissant des hauteurs, distances et indices dans

la zone résidentielle 1, l'art. 51 RPGA a la teneur suivante :

" Les valeurs du tableau ci-dessous sont applicables :

Hauteur maximum

à la corniche

Distance minimum aux

limites de propriétés voisines

7,40 m

3,00 m

10,20 m

4,50 m

13,00 m

6,00 m

L'indice d'utilisation du sol (IUS) est de 0,64 au maximum.

L'indice de verdure (IV) est de 0,40 au minimum.

Dans les secteurs hachurés sur le plan, la hauteur à la

corniche est limitée

à 10,50 m.

L'art. 128 RPGA précise :

"1 L’'indice de verdure (IV) est le

rapport entre la surface totale de la parcelle et les surfaces vertes".

2.

Lorsque la perméabilité du sol est assurée et que cet

aménagement est accompagné d'une arborisation, les surfaces gravillonnées ou

dallées peuvent être prises en compte dans le calcul."

3.

a) La recourante soutient que l'indice de verdure de 0.40

serait respecté. Selon elle, les surfaces engazonnées et arborisées

représentent 508 m², auxquelles il faudrait ajouter la berme centrale du

chemin d'accès en grilles gazon large de 80 cm et longue de 90 m., ce qui

représenterait 72 m². Le total de la zone de verdure serait ainsi de 580 m²

correspondant à un coefficient de 0,4 par rapport à la surface de la parcelle

1'450 m². Mais, comme le relève à juste titre la Municipalité, si la berme

centrale du chemin réalisée en grilles gazons peut en principe être

considérée comme surface verte, encore faudrait-il qu'une arborisation

l'accompagne, en application de l'art. 128 ch. 2 RPGA ; or, tel n'est pas

le cas en l'espèce. Les plans tels que mis à l'enquête publique ne prévoient

aucune arborisation du chemin d'accès aux garages. A cela s'ajoute que, pour

parvenir à l'indice de verdure minimale de 0,4, la recourante a pris en compte

dans son calcul de la surface de verdure des plates-bandes (environ 35 m2) qui

se trouvent au pied de la façade sud des rez-de-chaussée inférieurs, soit des deux

côtés de l’entrée et sous les couverts que créent les surplombs des rez-de-chaussée

supérieurs. Or il n'est pour le moins pas déraisonnable d'interpréter et

d’appliquer le règlement communal en ce sens que des surfaces sous des

surplombs ne peuvent être considérées comme des surfaces vertes, quand bien

même elles seraient plantées d'essence requérant de l'ombre (fougères etc.).

En définitive, si l'on retranche des surfaces vertes

les surfaces correspondant à ces plates-bandes et à celles de la berme centrale

du chemin d'accès en grilles gazon, l'indice de verdure minimal de 0,4 ne

serait pas atteint. A noter que même selon le plan daté du 12 juin 2006

(produit par la recourante) portant modification des accès et de la zone de

verdure, l’indice de verdure 0,4 ne serait toujours pas respecté, en tant que

ce plan maintient les plates-bandes litigieuses dans les surfaces vertes.

Le refus du permis de construire pouvait donc déjà être

fondé sur ce motif.

b) D’après la Municipalité, le niveau supérieur

aménagé dans la toiture à la Mansart constituerait un artifice

architectural en ce sens que des pans quasiment verticaux offrent un volume

équivalant, à peu de choses près, à celui d’un étage ordinaire. Or force est de

constater que les toitures à la Mansart ne sont pas proscrites par le RPGA de

la Commune d’Yverdon-les-Bains. Il serait d’ailleurs contraire au principe de

la garantie de propriété de proscrire par principe des combles à la Mansart -

ou leur équivalent en volume - sans que le droit communal permette une telle

restriction, que ce soit expressément ou par le biais de prescriptions limitant

notamment la pente des toits (RDAF 1989 p. 305).

c) La Municipalité souligne que le projet incriminé conduirait

à créer des combles habitables qui ne respecteraient pas l'art. 131 RPGA, aux

termes duquel « la surface de plancher habitable des combles et des

attiques ne peut dépasser le 70% de l'étage courant » (ch. 2), étant

précisé que « pour les combles habitables, la surface de plancher

habitable est comptée à partir d'une hauteur sous rampant de 1,30 m ». L’art.

27.

al. 2 RATC (dans sa teneur du 14 mai 2001) prévoit que « dans les

combles, la hauteur de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la

surface habitable. Celle-ci n’est comptée qu’à partir d’une hauteur minimale de

1,30 m (auparavant 1,50 m) sous le plafond ou sous les chevrons ».

Il résulte des calculs établis par la recourante

elle-même (annexe 2) que la surface de plancher habitable du 1er étage

(rez-de-chaussée supérieur) serait de 63,10 m², tandis que la surface de

plancher habitable des combles serait de 53,70 m², sans prendre en considération

les parties des combles qui n’atteignent pas une hauteur de 1,5 m entre le

plancher et le plafond. Or, force est d’admettre que, même dans l’hypothèse la

plus favorable à la recourante (non prise en compte des parties du plancher

situées à moins de 1,50 m de la toiture au lieu de 1,30 m), la surface de

plancher habitable des combles (53,70 m2) dépasse 44,17 m2, représentant le 70%

de l'étage courant (d’une surface de plancher habitable 63,10 m2).

Dans ces conditions, le permis de construire pouvait

aussi être refusé pour ce motif.

d) Par ailleurs, en vertu de l’art. 51 ch. 1 RPGA, la

hauteur maximum à la corniche ne saurait dépasser 7,40 m, lorsque, comme c’est

le cas en l'espèce, la distance minimum aux limites de propriétés voisines est de

3.

m. Selon les plans mis à l’enquête, la corniche se situerait à une hauteur de

6.

m 05, en tant que mesurée au niveau de la partie inférieure du toit brisé

(brisis). La Municipalité estime pour sa part que la hauteur de la corniche doit

être calculée à partir du niveau de la brisure (panne intermédiaire) s’agissant

d’un toit à la Mansart, ce qui correspondrait à une hauteur de 8 m 50 (qui ne

serait ainsi pas réglementaire). A noter que le RPGA ne contient aucune

disposition sur la manière de déterminer la hauteur à la corniche lorsque le

bâtiment est coiffé d'un toit à la Mansart. Autrement dit, en l'absence de dispositions

réglementaires expresses, on ne saurait suivre la Municipalité lorsqu’elle dit

vouloir mesurer la hauteur à la corniche depuis la hauteur de la panne

intermédiaire. Il n’est cependant pas nécessaire de trancher définitivement la

question de savoir si en l’espèce la hauteur à la corniche est ou non

respectée, du moment que les toitures à la Mansart telles que projetées en

l'espèce ne sont pas admissibles sous l'angle de l’esthétique.

e) La Municipalité a renoncé à motiver son refus de

permis de construire par le fait que l’indice d’utilisation du sol (IUS) de

0,64 au sens de l’art. 51.2 ch. 2 RPGA serait dépassé.

4.

a) A l’appui de son refus du permis de construire, la

Municipalité se fonde également sur l’art. 86 LATC et sur l'art 3 RPGA ainsi

libellé :

« 1 Les

dispositions qualitatives du plan général d'affectation priment les

dispositions quantitatives.

2.

Les dispositions qualitatives ont trait à :

- l'intégration de l'objet construit dans le

site naturel ou bâti ;

- la recherche d'une architecture de valeur ;

- la prise en compte de facteurs favorisant

l'urbanité et la sécurité ;

- la conservation et la réalisation d'espaces

extérieurs significatifs ;

- la prise en compte et la maîtrise des

nuisances sonores, visuelles et atmosphériques.

3.

Les dispositions quantitatives traitent entre autres :

- de la densité par les indices d'utilisation,

d'occupation du sol et de masse ;

- des distances aux limites ;

- des périmètres d'implantation ;

- des hauteurs. "

L’art. 86 LATC précise que la Municipalité veille à

ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les

aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural

satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1); elle refuse le permis

pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect

et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de

nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle

(al. 2); les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue

d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords (al. 3).

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il

incombe au premier chef aux autorités municipales de veiller à l'aspect

architectural des constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir

d'appréciation (ATF 115 Ia 370, consid. 3, 115 Ia 363, consid. 2 c; 115 Ia 114,

consid. 3d; ATF 101 Ia 213, consid. 6a, RDAF 1987, 155; Droit vaudois de la

construction, note 3 ad art. 86 LATC). Dans ce cadre, l'autorité doit cependant

prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide pas pratiquement de sa substance

la réglementation de la zone en vigueur (ATF 115 Ia 114; 114 Ia 345 consid 4

b). Certes, un projet peut être interdit sur la base de l'art. 86 LATC ou ses

dérivés quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les dispositions

cantonales et communales en matière de construction. Toutefois, lorsque la

réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain volume

peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC

ou ses dérivés – par exemple en raison du contraste formé par le volume du

bâtiment projeté avec les constructions existantes - ne peut se justifier que

par un intérêt public prépondérant (ATF 101 Ia 223 consid. 6). Ceci implique

que l’autorité motive sa décision en se fondant sur des critères objectifs et

systématiques - ainsi les dimensions, l’effet urbanistique et le traitement

architectural du projet -, l'utilisation des possibilités de construire

réglementaires devant apparaître déraisonnable et irrationnelle (ATF M. c/

Ormont-Dessus, du 1er novembre 1989; ATF 115 Ia 114; 115 Ia 345; 114 Ia 345;

ATF 101 Ia 213; Tribunal administratif, arrêts AC.2004.0102 du 6 avril 2005,

AC.1993.0125 du 2 mai 1994).

Dès lors que l'autorité municipale dispose d'un

large pouvoir d'appréciation, le Tribunal administratif observe une certaine

retenue dans l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il ne

substitue pas sans autre son propre pouvoir d'appréciation à celui de

l'autorité municipale, mais se borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du

pouvoir d'appréciation, la solution dépendant étroitement des circonstances

locales (art. 36 let. a LJPA ; Tribunal administratif, arrêts AC.2004.0049

du 11 octobre 2004, AC.1993.0034 du 29 décembre 1993, AC.1992.0101 du 7 avril

1993). Ainsi, le Tribunal administratif s’assurera que la question de

l’intégration d’une construction ou d’une installation à l’environnement bâti a

été examinée sur la base de critères objectifs généralement reçus et sans

sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière

que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe

que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions

communément admises (TA, arrêt AC.1993.0240 du 19 avril 1994; AC.1993.0257 du

10.

mai 1994; AC. 1995.0268 du 1er mars 1996; AC.1999.0228 du 18 juillet 2000;

AC.1998.0166 du 20 avril 2001).

b) En l'espèce la Municipalité est d'avis que le

parti architectural adopté par la recourante a été dicté par un souci de tirer

le maximum des possibilités constructibles offertes par le règlement, sans se

soucier en rien de l'intégration des constructions. Elle estime que les toitures

à la Mansart dans ce périmètre ne sont pour le moins pas adaptées et seraient

incompatibles avec l'art. 130 RPGA prévoyant notamment que l'architecture

des toitures en ce qui concerne notamment leurs formes, doit être en

concordance avec le parti architectural du bâtiment et s'insérer de façon

cohérente dans l'urbanisme des lieux à savoir la rue, l'îlot et le quartier. Il

est vrai qu’il ressort des photographies produites par la recourante que le

quartier où devraient s’implanter les villas litigieuses ne comprend que des

bâtiments surplombés de toits à deux pans ou de toits plats. Avec la Municipalité,

on peut admettre que les toits à la Mansart s’intègreraient mal à

l’environnement et seraient susceptibles de compromettre l’aspect du quartier. La

Municipalité reproche également le caractère trop unitaire de la construction

et la répétition monotone de l'architecture sur un grand nombre de bâtiments. Là

encore, il faut reconnaître que les 7 villas projetées ne présentent pas un

aspect architectural satisfaisant. Il n'y a pas de commencement ni de fin,

puisque toutes les villas sont rigoureusement identiques y compris celles qui

se trouvent aux deux extrémités malgré leur situation particulière. La recourante

rétorque que la mise en valeur de la parcelle est difficile à développer et que

le concept d’une base unitaire permettant les distributions, les circulations

et l’élévation des parties habitables confèrent à ces unités, certes

répétitives, une fonctionnalité évidente dans un site transitoire entre deux

zones très différentes, soit un zone industrielle et une zone habitable. Il

n’en demeure pas moins que le traitement architectural des villas projetées

pourrait être considérablement amélioré. Le fait que les rez-de-chaussée

supérieurs se trouvent en surplomb par rapport aux rez-de-chaussée inférieurs

crée un aspect visuel dérangeant et peu harmonieux.

La Municipalité n’a pas commis un excès ou un abus

de son large pouvoir d’appréciation en invoquant les dispositions communales et

cantonales relatives à l’esthétique des constructions pour refuser le permis de

construire litigieux.

5.

Vu ce qui précède, le recours doit être rejeté dans la

mesure où il est recevable. Déboutée, la recourante supportera les frais

judiciaires et versera des dépens à la Commune d'Yverdon-les-Bains, qui obtient

gain de cause avec le concours d'un mandataire professionnel. Ruetschi

Technology AG n’a pas droit à des dépens.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.

Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

II.

La décision rendue le 23 février 2006 par la Municipalité

d’Yverdon-les-Bains est confirmée.

III.

Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est

mis à la charge de la recourante.

IV.

La recourante Groupe Prisme Immobilier et réalisations SA

versera à la Commune d'Yverdon-les-Bains la somme de 800 (huit cents) francs à

titre de dépens.

Lausanne, le 22 décembre 2006

Le

président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.