AC.2006.0048

TA - AC.2006.0048 - 2006-12-21 - DJAFARRIAN/Municipalité de Paudex, KOTTELAT

21 décembre 2006Français17 min

Le plan de situation dressé par un géomètre officiel fait foi s'agissant des données du cadastre, mais non lorsqu'il s'agit de déterminer les éléments construits entrant dans le calcul du COS, définis par le règlement communal. En l'espèce, la commune a omis de vérifier, ainsi qu'elle l'aurait dû, la conformité du COS indiqué dans le dossier d'enquête aux dispositions réglementaires et a délivré le permis de construire à tort. Admission du recours, les frais de procédure et dépens étant mis à charge de la municipalité qui a rendu sa décision en méconnaissance de ses propres dispositions réglementaires, sans que l'on puisse reprocher au constructeur comme une faute d'avoir sollicité l'autorisation litigieuse.

Faits

Vu les faits suivants

Marlène Kottelat est propriétaire de la parcelle no 12 de

la commune de Paudex, cadastrée au Registre foncier avec une surface de 2'512 m²

comprenant une place-jardin de 2'195 m² et une habitation et garage de 317 m²,

y compris la partie souterraine de la construction (nos ECA 268a et 268b). En

1995, la propriétaire a procédé à un agrandissement du bâtiment d'habitation par

l'adjonction d'une véranda de 6 m².

Du 24 janvier au 13 février 2006, Marlène Kottelat a mis à

l'enquête publique un projet prévoyant la démolition de la véranda construite

en 1995 et son remplacement par une nouvelle annexe d'une surface de 21,6 m²,

sans compter l'avant-toit ni les escaliers d'accès. Le dossier d'enquête

comportait notamment un plan de situation établi les 7 avril/21 novembre 2005

par Jean-Pierre Ferrini, géomètre officiel, qui indiquait que la surface

cadastrale de la parcelle en cause, établie sur la base des données

cadastrales, s'élevait à 2'512 m² et la surface du bâtiment no ECA 268a (sans

la partie souterraine du bâtiment), déterminée selon lui à 235.7 m² (ci-après :

le plan de situation).

Djalil Djafarrian, propriétaire de la parcelle voisine no

219 du cadastre communal, a formé opposition le 25 janvier 2006. Son opposition

a été levée le 21 février 2006 par la municipalité de Paudex (ci-après : la

municipalité), laquelle a délivré le même jour le permis de construire

sollicité.

Djalil Djafarrian a recouru contre cette décision le 14

mars 2006, en concluant à son annulation. il faisait valoir notamment que

l'agrandissement projeté excèderait la surface bâtie maximum autorisée sur la

parcelle no 12 et que les surfaces indiquées sur le plan de situation seraient fausses.

Il se référait à cet égard à un rapport de vérification établi le 8 mars 2006,

à sa demande, par Fabrice Bovay, géomètre officiel, lequel concluait que la

surface construite de 235,7 m² figurant sur le plan de situation était effectivement

erronée car elle ne tenait pas compte d'un couvert sur pilier surmonté d'une

pièce d'habitation.

Le recourant s'est acquitté en temps utile de l'avance de

frais requise.

Marlène Kottelat s'est déterminée par courriers des 12 et

13 avril en contestant les conclusions du rapport d'expert produit par Djalil

Djafarrian et en concluant au rejet du recours. Elle a produit diverses pièces,

dont un courrier et un plan datés du 30 mars 2006 de Jean-Pierre Ferrini

confirmant que la surface bâtie actuelle était bien de 235,7 m².

La municipalité a répondu le 9 mai 2006 en concluant au

rejet du recours.

L'effet suspensif a été accordé au recours par décision

incidente du 17 mai 2006.

Par courriers des 3 août et 4 septembre 2006, le juge

instructeur, en accord avec les parties, a mandaté Jean W. Nicole, géomètre

officiel, à titre d'expert aux fins de procéder au contrôle du plan de

situation, en précisant qu'il lui était loisible d'apporter toute autre

remarque ou considération qu'il jugerait utile.

L'expert précité a rendu son rapport le 5 octobre 2006,

dont le contenu est reproduit ci-dessous:

(...)

2. Problème posé

Calcul de la surface bâtie à prendre en considération

pour le calcul du coefficient d'occupation du sol (COS) selon le chapitre 7,

articles 26 et 46 du RPGA de la commune de Paudex, approuvé le 23 juillet 1998

par le Département des infrastructures.

3. Remarques préliminaires

La cadastration des bâtiments faite dans le cadre de

la mensuration cadastrale est basée sur des directives fédérales et cantonales

qui n'ont aucun critère commun avec la police des constructions de

l'aménagement du territoire.

Par conséquent, la surface cadastrale des

constructions inscrite au registre foncier ne peut pas être prise sans autre

réflexion pour le calcul du COS. Ceci est d'autant plus vrai que la mise à jour

du plan cadastral dépend du propriétaire qui doit mandater un ingénieur

géomètre breveté, ce qui est fréquemment oublié.

Ainsi lors d'agrandissement de bâtiment existant,

seule une détermination de la surface bâtie sur place permet de calculer le COS

correctement, ce que nous avons fait dans le cadre de cette expertise.

4. Calcul de la surface bâtie existante

Suite aux relevés effectués sur place le 27 septembre

2006 et à la vérification des éléments à prendre en compte selon les articles

26 et 46 du RPGA pour le calcul de la surface bâtie, celle-ci est de 249.3 m².

Sur le plan ci-joint du 27.09.06 le liseré rouge

indique le pourtour du bâtiment à prendre en considération pour la surface

bâtie selon les critères d'aménagement du territoire, soit y compris la surface

2 du couvert sur pilier, mais en déduisant la surface 7 correspondant à

l'entrée principale de la villa. La surface enterrée No 5 de 66 m² n'entre pas

dans le calcul. Le calcul se présente de la manière suivante:

S=235 + 8.5 + 6.0 + 1.4 - 1.6 = 249.3 m² = surface

bâtie actuelle

Selon l'art. 26, surface bâtie possible (COS 1/10) :

2'512 : 10 = 251.2 m² soit une surface constructible disponible de 251.2 -

249.3 = 1.9 m².

Ainsi la situation existante est conforme à l'art. 26

RPGA.

5. Calcul de la surface bâtie du projet, objet du

présent recours

Le projet prévoit de démolir l'actuelle véranda, No 3

sur le plan ci-joint, soit 6.0 m2 à déduire, la surface de l'agrandissement étant annoncée

par le constructeur à 21.6 m2 (4.50 x 4.80 = 21.6 m2)

On en déduit la future surface bâtie suivante :

S future : 249.3 - 6.0 + 21.6 m2 = 264.9 m2 soit 13.70

m² de trop par rapport à la surface constructible.

Le projet est donc en dérogation à l'article 26 RPGA.

L'expert

Jean

W. Nicole

ing.géomètre

breveté".

Les honoraires de l'expert, par 2'152 fr., ont été payés

par le recourant, au moyen de l'avance de frais complémentaire requise par le

tribunal.

Invités à se déterminer sur ce document, tant Djalil

Djafarrian que la municipalité ont déclaré adhérer aux conclusions du rapport

d'expert par courrier du 6 novembre 2006, respectivement du 7 novembre 2006. Marlène

Kottelat ne s'est pas déterminée dans le délai imparti.

Suite à l'avis de clôture d'instruction adressé aux

parties le 14 novembre 2006, la municipalité a déposé spontanément une écriture

le 20 novembre 2006 concluant à ce que l'entier des frais de la cause et des

dépens soient mis à la charge de Marlène Kottelat. Celle-ci a contesté ce point

de vue par courrier du même jour adressé à la municipalité, laquelle a répondu

le 24 novembre 2006 en confirmant ses conclusions.

Le tribunal a statué par voie de circulation.

Les arguments respectifs des parties seront repris

ci-dessous dans la mesure utile.

Considérants

1.

Le recourant invoque principalement une violation du

coefficient d'occupation du sol (COS), qui ne devrait pas dépasser 0,1 dans la

zone concernée, soit en l'espèce une surface bâtie maximum admissible de 251,2

m². Il reproche au projet litigieux d'augmenter la surface bâtie

actuelle au-delà de ce maximum en invoquant notamment une erreur de calcul dans

l'indication de la surface bâtie figurant sur le plan de situation soumis à

l'enquête publique.

a) La parcelle litigieuse se trouve en zone de

villas de faible densité au sens des art. 24 à 28 du règlement communal du

plan général d'affectation et de la police des constructions de la commune de

Paudex, approuvé par le Département des infrastructures le 23 juillet 1998

(ci-après : RPGA). L'art. 26 al. 2 RPGA définit la surface bâtie et le

coefficient d'occupation du sol en zone de villas de faible densité comme suit:

"Le coefficient d'occupation du sol est de 0.10 au

maximum, calculé conformément à l'article 46."

L'art 46 RPGA dispose ce qui suit:

" Article 46 -Coefficient d'occupation du sol,

d'utilisation du sol

Le coefficient d'occupation du sol (COS) est le rapport

existant entre la surface bâtie d'une parcelle et sa surface totale. Il se

calcule sur le niveau présentant les plus grandes dimensions en plan, compte

tenu de tous les éléments architecturaux, y compris les loggias et autres

avant-corps.

Les dépendances souterraines au sens de l'art. 62, les

balcons ouverts ou fermés, les perrons d'entrée couverts ou non, les piscines

privées non couvertes, les terrasses non couvertes et les avant-toits jusqu'à

1.40

m. de largeur ne sont pas pris en compte dans le calcul du COS.

(…)."

L'art. 62 RPGA prévoit ce qui suit:

"Article 62 - Dépendances souterraines

Sont considérées comme souterraines les dépendances dont les

2/3 au moins du volume sont entièrement situés sous le niveau du terrain

naturel, dont la toiture est soit située sous un bâtiment, soit recouverte de

terre et engazonnée, et dont une seule façade ainsi que les éventuelles rampes

d'accès sont visibles une fois le terrain aménagé."

b) En l'occurrence, le rapport d'expertise du 5

octobre 2006 - dont les conclusions n'ont pas été contestées par les parties -

a permis de démontrer qu'en calculant la surface bâtie conformément aux

dispositions ci-dessus, le projet litigieux aurait pour effet de porter la

surface bâtie à 264.9 m², soit un dépassement de 13.70 m² par rapport au COS

maximum admissible de 0,1 selon l'art. 24 RPGA (cf. rapport p.2). Il en découle

que le projet litigieux, autorisé sur la base d'une surface bâtie calculée de

manière erronée, n'est pas conforme aux dispositions réglementaires applicables

à la zone de villas de faible densité. Le recours devant être admis pour ce

motif déjà, le tribunal peut se dispenser d'examiner les autres griefs du

recourant.

2.

Adhérant aux conclusions du rapport d'expertise en

constatant que le plan de situation fourni par la constructrice révélait une

surface bâtie inexacte (cf. courrier du 7 novembre 2006), la municipalité estime

toutefois que la responsabilité de cette erreur incombe à Marlène Kottelat, qui

doit répondre de l'activité de ses mandataires, en l'espèce

l'ingénieur-géomètre officiel auteur du plan. Partant, elle conclut à ce que l'entier

des frais de procédure ainsi que les dépens soient mis à la charge de la

constructrice (cf. courrier du 20 novembre 2006).

a) S'agissant des frais et des dépens, l'art. 55

LJPA a la teneur suivante :

"L'arrêt règle le sort des frais et dépens, qui sont en

principe supportés par la ou les parties qui succombent.

Le tribunal peut mettre un émolument à la charge des communes

et leur allouer des dépens.

Lorsque l'équité l'exige, le tribunal peut répartir les frais

entre les parties et compenser les dépens, ou laisser tout ou partie des frais

à la charge de l'Etat."

On rappellera tout d'abord que par "frais"

au sens de l'art. 55 LJPA, il faut entendre l'émolument judiciaire prélevé par

l'Etat pour l'activité du tribunal, auxquels s'ajoutent, cas échéant, les

montants versés à des tiers pour l'accomplissement de certaines opérations

(art. 1 du règlement sur les émoluments et les frais perçus par le Tribunal

administratif du 24 juin 1998). Quant aux dépens, il s'agit de l'indemnité

accordée à un plaideur pour compenser (partiellement en général) le préjudice

économique correspondant aux frais engendrés par la procédure.

En l'espèce, l'objet du litige est la décision

municipale du 21 février 2006, qui doit être annulée par le présent arrêt.

C'est ainsi la commune qui "succombe" au sens de l'art. 55 al.

1.

LJPA. Certes, selon la jurisprudence du Tribunal administratif publiée en

1994.

(arrêt TA RE.1993.0030 du 11 novembre 1993, RDAF 1994 p. 323), lorsque la

procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou

plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant,

c'est en principe à la partie adverse déboutée, à l'exclusion de la

collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, de supporter

les frais et dépens. Cette jurisprudence a cependant été nuancée en ce sens que

le justiciable, que la loi astreint à solliciter une autorisation de construire

auprès de la municipalité, peut compter de bonne foi que celle-ci examinera sa

demande en appliquant le droit d'office sans avoir à craindre d'obtenir dite

autorisation à tort et de se le voir reprocher ensuite en procédure (cf. arrêt TA

AC.2002.0132 du 26 juin 2003, dans lequel le tribunal a mis la totalité des

frais de procédure et l'allocation de dépens à la charge de la commune qui

avait délivré une autorisation de construire en méconnaissance de ses propres

dispositions réglementaires applicables au calcul de la surface bâtie sans que

l'on puisse reprocher au constructeur comme une faute d'avoir sollicité l'autorisation

litigieuse).

b) En l'occurrence, la municipalité tente de

démontrer qu'elle ne porte aucune responsabilité dans le fait que la décision

attaquée repose sur un calcul inexact de la surface bâtie, en affirmant qu'il

ne lui appartenait pas de vérifier les indications figurant sur le plan de

situation établi par un géomètre officiel. Cette affirmation est erronée. La

jurisprudence a eu l'occasion de préciser à plusieurs reprises que la manière

dont les constructions étaient cadastrées (ou non) au Registre foncier n'était

pas déterminante pour le calcul de la surface bâtie du point du vue du COS (cf.

notamment arrêt TA AC.2002.0132 précité). En effet, les règles sur le calcul du

COS figurent dans les règlements communaux, qui disposent d'un certain pouvoir

normatif, ou, à défaut, dans la jurisprudence cantonale rendue en la matière.

En revanche, l'état descriptif des immeubles au Registre foncier (art. 942 du

Code civil) est en principe dressé, dans la règle, sur la base de la

mensuration officielle, dont les principes sont arrêtés par le Conseil fédéral

(art. 950 CC), qui a adopté à cet effet diverses ordonnances (Ordonnance du 18

novembre 1992 sur la mensuration officielle (OMO, RS 211.432.2), Ordonnance

technique du DDPS du 10 juin 1994 sur la mensuration officielle (OTEMO, RS

211.432

). Certes, à lire l'art. 1 al. 2 OMO, les données de la mensuration

officielle sont censées servir à la constitution et à l’exploitation de

systèmes d’information du territoire et devraient pouvoir être utilisées à des fins

tant publiques que privées. Cependant, puisqu'il existe des règles communales

et cantonales sur le calcul de la surface bâtie, on ne voit pas comment on

pourrait en faire abstraction et se référer exclusivement, par exemple, à la

définition des "bâtiments" figurant à l'art. 14 OTEMO (toujours à

titre d'exemple, on peut relever que les balcons sont traités non pas comme

"bâtiments" mais comme "objets divers" selon l'art. 21

OTEMO, alors que la jurisprudence a élaboré des règles subtiles sur la question

de savoir s'ils font ou non partie de la surface bâtie, voir par exemple en

dernier lieu arrêt TA AC.2001.0058 du 23 mai 2003). A cela s'ajoute que la

municipalité doit appliquer d'office les règles de droit public qu'elle a la

charge de mettre en œuvre. Aux termes de l'art. 104 al. 1 LATC, il lui

appartient notamment de s'assurer, avant de délivrer le permis de construire,

de la conformité du projet aux dispositions légales et réglementaires.

c) Dans le cas présent, force est de constater que

s'il y a lieu d'indemniser le recourant pour les frais d'avocat engendrés par

la procédure, c'est en raison du fait que la commune a omis de vérifier, ainsi

qu'elle aurait dû le faire avant de délivrer le permis de construire, la

conformité du calcul de la surface bâtie, tel qu'indiqué dans le dossier

d'enquête, aux dispositions réglementaires. Contrairement à ce qu'elle prétend,

l'erreur ne provient pas du fait que les données cadastrales portées sur le

plan de situation étaient erronées, mais d'une méconnaissance de ses propres

dispositions réglementaires applicables au calcul de la surface bâtie. En

effet, si le plan de situation dressé par un géomètre officiel fait foi

s'agissant des données du cadastre, il n'en va pas de même s'agissant de

déterminer les éléments construits entrant dans le calcul du COS en application

de la réglementation communale. Le dossier d'enquête est d'ailleurs parfaitement

clair à cet égard, en ce sens que le plan de situation se réfère aux données du

cadastre s'agissant de la surface de la parcelle, mais précise expressément que

la surface bâtie est indiquée en référence au règlement communal, ce qui

confirmait à la municipalité son obligation d'en vérifier la conformité. On

relèvera enfin que la commune aurait eu la faculté, une fois connu le rapport

d'expertise du 5 octobre 2006, dont les conclusions n'ont pas été mises en

cause par l'une ou l'autre des parties, de rapporter sa décision, ce qui aurait

dispensé le tribunal de trancher le litige.

d) Il découle de ce qui précède que les frais de la

cause, ainsi que les frais d'expertise, doivent être mis à la charge de la

commune de Paudex, de même que les dépens auxquels a droit le recourant, qui

obtient gain de cause avec l'aide d'un mandataire professionnel. La

municipalité, qui succombe, n'a pas droit à l'allocation de dépens et il n'y a

pas non plus lieu d'en allouer à la constructrice, qui a procédé sans l'aide

d'un mandataire.

Dispositif

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

Le recours est admis.

II.

La décision de la Municipalité de Paudex du 21 février

2006 levant l'opposition déposée par Djalil Djafarrian et délivrant à Marlène

Kottelat le permis de construire une annexe de 21.6 m² conformément aux

plans de l'enquête publique no 670 A est annulée.

III.

Les frais de la cause, par 1'500 (mille cinq cents) francs,

sont mis à la charge de la Commune de Paudex.

IV.

Les frais d'expertise judiciaire, arrêtés à 2'152 (deux

mille cent cinquante-deux) francs, sont mis à la charge de la Commune de

Paudex.

Djalil Djafarrian a droit à des dépens arrêtés à 1'200 (mille

deux cents) francs, à la charge de la Commune de Paudex.

VI.

La Commune de Paudex n'a pas droit à des dépens.

VII.

Marlène Kottelat n'a pas droit à des dépens.

Lausanne, le 21 décembre 2006

La présidente: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.